Bevezető. Termőföldindex 2017

Átírás

1

2

3 1 Bevezető A TAKARÉK Csoport Agrár Igazgatósága nevében köszöntöm kiadványunk Olvasóit, egyben szeretném megragadni az alkalmat, hogy a statisztikai adatokon túl közös gondolkodásra invitáljam Önöket a termőföldárak jövőjéről. A lezárt és feldolgozott tranzakciók alapján a év folytatódó áremelkedést hozott a termőföldpiacon, a földterületek értéke átlagosan 11,2 százalékkal haladta meg a évi szintet, így egy hektár szántó országos átlagban 1,22 millió forintot ért. Adataink szerint az elmúlt öt évben megduplázódtak a földárak, ennek fényében felmerül a kérdés, hogy ez meddig folytatódhat, valóban jó befektetés-e a termőföld a jelenlegi árak mellett? Mostani kiadványunkban a valós tranzakciós adatok alapján igyekszünk bemutatni a hazai termőföldpiac alakulását, hogy a szektor iránt érdeklődők minél teljesebb képet kaphassanak az itt zajló folyamatokról, illetve hogy a piac szereplőit a legmegfelelőbb üzleti döntések meghozatalában támogassuk. Hollósi Dávid igazgató Takarék Agrár Igazgatóság

4 2 1. Ismét gyorsult az árnövekedés a földpiacon A TAKARÉK Termőföldindex ben ismét árnövekedést mutatott, a drágulás sebessége növekedett az előző évhez képest, bár elmaradt a közötti időszaktól. Első ránézésre meglepőnek tűnik a növekedés ismételten nagyobb üteme, mivel a Földforgalmi törvény év közbeni bevezetése után erőteljesen visszaesett a forgalom. A TAKARÉK Termőföldindex értéke ra 180,5-re növekedett az egy évvel korábbi 162,4-es szintről, míg a fogyasztói árindexszel deflált index értéke 147,7-re emelkedett a korábbi 133,4-ről. A TAKARÉK Termőföldindex növekedése ismét gyorsulást mutatott azok után, hogy 2015-ben az előző évek két számjegyű drágulása egy számjegyűre csökkent. A TAKARÉK Termőföldindex számait 2008-tól kezdődően revideáltuk, és az indexszámok meghatározásának bázisául a 2008-as évet választottuk ban a földterületek értékének nominálisan ismét két számjegyű növekedése volt tapasztalható, az árak 11,2 százalékkal emelkedtek, míg 2015-ben 9,9 százalékos drágulásra A TAKARÉK Termőföldindex értékei nominálisan és fogyasztói árindexszel deflálva TAKARÉK Termőföldindex TAKARÉK Termőföldindex fogyasztói árindexszel deflálva

5 3 A TAKARÉK Termőföldindex éves változása nominálisan és fogyasztói árindexszel deflálva 30% 25% 20% -15% Az EU-csatlakozást megelőző időszak 38,4% (reál: 14,9%) 19.4% Konszolidáció és moratórium hosszabbítás 18,3% (reál: -17,9%) Tulajdonszerzési szigorítás előtti évek 59,5% (reál: 43,1%) Állami földprogram 22,1% (reál: 21,8%) 15.6% 14.4% 15% 13.4% 13.7% 12.9% 10.7% 11.7% 12.4% 12.6% 11.2% 9.3% 8.9% 9.9% 10.0% 10% 6.4% 4.7% 5.3% 3.9% 4.8% 5% 3.2% 1.3% 1.7% 1.0% 0.0% 0% % -5% -4.7% -4.5% -5.7% -5.7% -7.2% -10% -10.1% TAKARÉK Termőföldindex változása (%) TAKARÉK Termőföldindex fogyasztói árindexszel deflált változása (%)

6 4 került sor. A 2016-os eredmény ugyanakkor nem érte el a tulajdonszerzés szigorítása előtt tapasztalt bővülés mértékét, 2012 és 2014 között 12,4 és 15,6 százalék közötti növekedés volt a jellemző. Reálértelemben nézve 10,7 százalékkal értek többet a földterületek 2016-ban, mint egy évvel korábban, ami ugyan szintén elmaradt a 2013-as és 2014-es szinttől, de túlszárnyalta a 2015-ös év mellett a 2012-est is. Annak ellenére tehát, hogy a tulajdonszerzés szigorítása miatt stagnáló árakra lehetett számítani, már második éve az árnövekedésé a főszerep. Az árak elmúlt két évben tapasztalt jelentős növekedése, illetve a drágulás mértékének gyorsulása azért meglepő, mivel a 2016-os év emelkedése már relatíve kevéssel marad el a es és 2014-es években megfigyelt növekedéstől, miközben akkor az árdinamikában jelentős szerepet játszott az új Földforgalmi törvény bevezetése előtti felfokozott vásárlói hangulat. A os áremelkedés ráadásul kimondottan magasnak tekinthető, ha a 2012 előtti időszakra tekintünk vissza. Ennek egyik tényezője véleményünk szerint a Földet a gazdáknak! program és az ehhez kapcsolódó kedvező finanszírozási lehetőségek voltak. A program adásvételi tranzakciói még nem zárultak le teljes mértékben, ezért az idei Termőföldindexünkben sem szerepelnek. Előzetes számításaink szerint azonban további áremelkedés következett be, a 185 ezer hektárnyi tranzakció országos átlagára 1,4 millió Ft/hektár volt. Nemcsak a földárak nőttek a földpiacon, hanem az utóbbi években a jövedelem is kedvezően alakult az ágazatban. A TAKARÉK Termőföldindex és a mezőgazdasági jövedelem alakulása TAKARÉK Termőföldindex éves %-os változása Mezőgazdasági jövedelem alakulása (a mezőgazdaságban keletkezett bruttó hozzáadott érték volumenének szintváltozása)

7 5 2. Részpiacok áralakulása 2.1 A SZÁNTÓK ÁRALAKULÁSA A szántók átlagára 2016-ban tovább növekedett, 1218 ezer forintot kellett átlagosan fizetni egy hektárnyi szántóterületért az országban. Az árak 12 százalékkal emelkedtek, ami ugyan elmaradt a közötti drágulás mértékétől, de meghaladta a 2015-öst ban ismét az ország összes régiójában növekedtek az árak, a legjobban a Nyugat-Dunántúlon, ahol 23,4 százalékkal emelkedett a gazdát cserélt területek átlagára. Ettől jelentősen elmaradt az árnövekedés a Közép-Dunántúlon és a Dél-Alföldön, de még így is 14,1, illetve 13,8 százalékos a változás, a Dél-Dunántúlon pedig 12 százalékos volt a drágulás. A többi régió esetében az országos átlagnál gyengébb volt az árnövekedés a tranzakciók során. Közép-Magyarországon 10,3 százalékkal volt magasabb a tranzakciók alapján számolt szántóár, Észak-Magyarországon pedig 9,4 százalékkal. A legkisebb változás az Észak-Alföldet jellemezte, ahol mindössze 5,5 százalékkal drágultak a szántóterületek. A szántóföldek átlagárai 2016-ban Magyarország egyes megyéiben (ezer Ft/ha) 1400 felett alatt

8 6 A szántóárak változása Magyarországon 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Észak-Alföld Észak- Magyarország Dél-Alföld Nyugat- Dunántúl Dél-Dunántúl Közép-Dunántúl Közép- Magyarország Változás Változás A növekedés dinamikájának földrajzi megoszlásától eltértek a csúcsárak: a legtöbbet az Észak-Alföldön kellett fizetni a szántóterületekért 2016-ban, de tavaly a Nyugat-Dunántúl is megelőzte a 2015 előtt hosszú ideig a legdrágábbnak számító Közép-Magyarország régiót. Az Észak-Alföldön átlagosan valamivel több, mint 1300 ezer forintos hektáráron cseréltek gazdát a szántóterületek, Nyugat-Dunántúlon átlagosan közel 1360 ezer forintot kellett fizetni, míg a közép-magyarországi régiót 1290 ezer forintos átlagos tranzakciós ár jellemezte. A legolcsóbban továbbra is Észak-Magyarországon lehetett szántóterülethez jutni, ahol 2016-ban nem érték el a 750 ezer forintot az árak. A régiós átlagos tranzakciós árakat tekintve elmondható, hogy az észak-magyarországi régiót leszámítva az árak között nincsenek nagyon jelentős különbségek a különböző területek esetében, átlagosan 1200 és 1360 ezer forint közötti hektárárakon cseréltek gazdát a szántóterületek tavaly. Megyei szinten még jelentősebb különbségek mutathatóak ki a szántóföldárakban. A legdrágább területeken több mint 1400 ezer forintot kellett adni egy hektárnyi területért, még a legolcsóbbnak számító Nógrád és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében a 700 ezer forintot sem érte el a szántókért fizetendő hektáronkénti átlagár. Szintén megvizsgáltuk, hogy miként változtak a szántóföldek árai 2010 és 2016, illetve 2015 és 2016 között. Mint az látható, hat év alatt több régióban megduplázódtak az árak, az Észak-Alföldön körülbelül 130 százalék volt az emelkedés, Észak-Magyarországon pedig közel 127 százalék volt a változás, bár még ezt követően is ez a terület számított a legolcsóbb régiónak hazánkban. Szintén duplázódtak az árak a Dél-Alföldön és a Nyugat-Dunántúlon, míg a legkisebb növekedés a Közép-Magyarország régiót jellemezte, ahol 2010 és 2016 között 41 százalékos volt a drágulás.

9 7 2.2 A földminőség és a táblaméret hatása az árakra Bár a Földet a gazdáknak! program tranzakciói a NAV illetéki adatbázisában és így e Termőföldindex értékében még nem jelentek meg, de a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (nfa.hu) weboldalán nyilvánosan elérhető adatok alapján ezek a tranzakciók külön elemezhetők. Fontos megjegyezni, hogy a termőföld értékelése mint bármely ingatlané az egyedi értékmeghatározó tényezők gondos számbavételével lehetséges, így pusztán statisztikai adatok elemzésével egy-egy földdarab nem árazható be. Azonosíthatók mégis olyan tényezők, Egy aranykoronára eső átlagos földérték (szántó) és földminőség* Földérték (eft/ak) *a Földet a gazdáknak! program adatai alapján Földminőség (AK/ha)

10 8 A földérték és a táblaméret összefüggése* e Ft/ha ha 5-10 ha ha ha ha ha ha ha ha ha ha *a Földet a gazdáknak! program adatai alapján amelyek tapasztalataink szerint erőteljes hatást gyakorolnak a termőföld értékére; az egyik, nem meglepő módon, a föld minősége, a másik pedig a táblaméret. A földminőség mérőszámai közül szakmailag nem a legjobb, de általánosan elterjedt és a tulajdoni lapon is feltüntetett mutató az aranykorona, ami elvileg az adott földterület jövedelemtermelő képességével egyenértékű. A nyilvánosan elérhető adatok alapján a fajlagos adásvételi érték normál tartományba (15-40 AK/ha között) tartozó földek esetében jellemzően eft/aranykorona volt, vagyis egy igen jónak mondható 30 aranykoronás föld átlagára 1,8-2,1 millió Ft/ha körül alakult. Gyengébb (15 AK/ha alatti) földek esetében az ár már nem csökkent arányosan tovább, volt nagyjából egy ezer Ft/ha körüli alsó határ. Érdekesség, hogy a kiemelkedően jó földeknél azok ritkaságértéke miatt megint magasabb: ezer Ft/ha közötti fajlagos értékekkel találkozunk, vagyis a 40 aranykorona feletti földek bőven érhetnek 3-4 millió forintot vagy még többet is hektáronként. Érezhető magyarázó erőt láthatunk táblaméret szerinti bontásban is, ami agrárszakmai oldalról szintén nem meglepő. A nagyobb táblák gazdálkodási, hatékonysági előnyt jelentenek a gazdának: a gépesítettség jobban kihasználható, jobban megtérül például egy öntözési beruházás, kedvezőbbek a logisztikai költségek, illetve adott esetben vetőmagtermesztésre is könnyebben nyílhat lehetőség. A program adataiból megállapítható, hogy ez a többletérték, legalábbis az árverési vételárak alapján, már 50 hektáros táblaméretnél érvényesült: a legalább ekkora táblák az országos átlaghoz képest 7 százalék, a kicsi (20 hektár alatti) táblákhoz képest pedig 25 százalék felárral cseréltek gazdát.

11 9 2.3 Művelési ágak szerinti folyamatok 2016-ban az összes művelési ágat a növekedés jellemezte. A legnagyobb áremelkedés a vizsgált ágak közül a gyep, rét, legelő esetében volt, melyek 14,4 százalékkal többért keltek el 2016-ban, mint 2015-ben. A növekedésben a második helyen a korábban részletezett szántóterületek álltak, míg a harmadik legjelentősebb mértékű árváltozást a gyümölcsösök mutatták, melyek 10,8 százalékkal magasabb tranzakciós áron cseréltek gazdát 2016-ban, mint egy évvel korábban. A legkisebb különbség az átlagos eladási árakban az erdő és a szőlő esetében volt, melyeknél a 2016 és 2015 közötti különbség 2,1, illetve 3,4 százalék. Az erdőnek tehát nem sikerült megismételnie a 2015-ös jelentős árnövekedését. A szőlő kivételével a különböző művelési ágaknál 2010-től kezdődően emelkedik szinte folyamatosan a földterületek átlagos ára. A szántók átlagos eladási ára 2010 és 2016 között a duplájára emelkedett, ugyanez igaz a gyümölcsösökre is. Bár a szőlők áremelkedése a többi művelési ágnál korábban, 2009-ben kezdődött, az eltelt időszakban a legkisebb mértékben növekedett a gaz- Művelési ágak szerinti áralakulás 2007 óta (2008=100)* szántó erdő gyep (rét, legelő) szőlő gyümölcsös *a Földet a gazdáknak! program adatai alapján

12 10 dát cserélt ingatlanok hektárjáért fizetendő összeg, 2016-ban kevesebb mint 60 százalékkal fizettek többet a vevők az ebbe az ágba tartozó földterületekért, mint 7 évvel korábban. A művelési ágak szerinti indexeket az országos Termőföldindexhez hasonlóan szintén revideáltuk a 2008-as évet bázisul választva. Régiós, illetve termelési ágankénti bontásban szintén vizsgáltuk a földek átlagárát. A szántók átlagára ahogy azt korábban részletesebben is bemutattuk régiónként nézve viszonylag egyenletesen alakult, kivétel Észak-Magyarország, amely jelentősen elmarad az átlagtól. Ebben a régióban elsősorban a szőlőbirtokok értéke magas, a közel 1,4 millió Ft hektáronként a negyedik legmagasabb az országban. A dunántúli régiók mindegyikében szintén a szőlőbirtokok számítanak a legértékesebbnek, közülük is csúcstartóak a Közép-Dunántúlon 2,3 millió Ft/ha áron értékesítésre kerülő területek. Az alföldi régiók tekintetében a gyümölcsösök számítanak a legértékesebb földtípusnak, második helyen a szántóföldek állnak. Közép-Magyarország esetében pedig a meglehetősen értékes (közel 1,5 millió Ft/ha) gyümölcsösök mellett kiemelkedőek a több mint 1,3 millió Ft/ha áron gazdát cserélő gyep/rét/legelő besorolású ingatlanok, amelyek ugyanennek a kategóriának az országosan mintegy 800 ezer Ft/ha áránál megközelítőleg 63 százalékkal drágábbak. Művelési ágankénti átlagos árak régiós bontásban, 2016 (ezer Ft/ha)* Dél-Alföld Dél-Dunántúl Észak-Alföld Észak- Magyarország szántó erdő gyep (rét, legelő) szőlő gyümölcsös *a Földet a gazdáknak! program adatai alapján Közép- Dunántúl Közép- Magyarország Nyugat- Dunántúl

13 11 3. Stratégiai gondolatok A mezőgazdasági termeléssel elérhető jövedelmeket figyelembe vevő modellünk alapján a termőföldek árszintje még nem tekinthető túlzottnak, véleményünk szerint 2,5 millió Ft/ha körül van az a szint, amely felett egy átlagos adottságú hazai földnél már megkérdőjelezhető a cash-flowalapú megtérülés. Stratégiai szemmel nézve is sok minden szól a további hosszú távú árnövekedés mellett, bár az összkép véleményünk szerint nem egyértelmű. Egyrészt a népességnövekedés folytatódik, a fejlődő világ jövedelmi felzárkózása szintén folyamatosan növekvő globális élelmiszer-keresletet eredményez, ugyanakkor a kínálati oldal szűkül: a földeket folyamatosan vonják ki a termelésből az ipar, a közlekedési infrastruktúra javára, ezen felül várhatóan a klímaváltozás is nehezíti a termelést. Fentiek mind a további árnövekedést támogatják, megfontolandó viszont, hogy a kínálati oldalon jelentős tartalékok vannak elég csak Ukrajna termelési potenciáljára vagy a precíziós gazdálkodásban rejlő lehetőségekre gondolni, ott vannak továbbá a föld nélküli termelési rendszerek, az aquapónia és aeropónia. A termőföld nemzeti kincsünk, ráadásul banki szempontból is jól finanszírozható, ezért a továbbiakban szeretnénk még nagyobb hangsúlyt fektetni arra, hogy ügyfeleink birtokfejlesztési elképzeléseit hatékonyan támogatni tudjuk.

14 A TAKARÉK Csoport tagjaként működő TAKARÉK Agrár Igazgatóság szakértői a hazai termőfölddel kapcsolatos banki és értékbecslői szaktudás legjavát nyújtják partnereinknek, ügyfeleinknek. Szolgáltatásainkkal továbbra is állunk rendelkezésére a gazdáknak, lakossági és vállalati ügyfeleinknek, állami és piaci megrendelőinknek! Molnár Zsolt főosztályvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36(1) Fax: +36(1) Mobil: +36(30) molnar.zsolt@fhb.hu Incze Zsombor FHB Index projektvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Mobil: +36(30) incze.zsombor@fhb.hu Sajtókapcsolat: Kappéter Béla FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36 (1) Mobil: +36 (30) kappeter.bela@fhb.hu URL: fhbindex@fhb.hu Az az FHB Index kizárólagos kutatási partnere.

15 Az agrárágazat fejlődéséért A Takarékok hosszú évtizedek óta az agrárium és a vidéki élet meghatározó finanszírozói. Helyben lenni, útba esni jövet-menet nemcsak nagy lehetőség, hanem nagy felelősség is. Ezt felismerve hozta létre a Takarék Csoport bő három évvel ezelőtt agrárszakmai műhelyét, ami mára önálló Agrár Igazgatósággá fejlődött. Történt mindez azért, hogy a hazai agrárgazdaság és élelmiszeripar igényeit dedikált termékekkel, valamint lendületes és elkötelezett szakértő csapattal szolgálhassa ki a Takarék Csoport. Ez a döntés része annak a csoport szintű agrárágazati stratégiának, amely 2021-ig ambiciózus terveket tűzött ki az új üzletek megszerzése terén. Az együttműködések sikere innentől kezdve nem kizárólag banki szakembereken múlik. Átfogó agrárszakmai tudással, valamint a hazai és a nemzetközi agrárgazdaság ismeretével felvértezett, és persze az újdonságokra, egyéni megközelítésekre is nyitott kollégák alkotják a teljes országot lefedő csapatot. Az elmúlt években hazánk agrár- és élelmiszeripari kibocsátása jelentősen növekedett, ám a versenyhelyzet miatt folytatni kell a fejlesztéseket, tovább javítani az eredményeken. Számos esetben már nem elegendő a megszokott, korábban jól bevált termelési szerkezetben gondolkodni, hanem keresni kell az előrelépési lehetőségeket, amelyekkel tovább javítható a hazai termelők versenyképessége. A további fejlődéshez, melynek kulcsa a versenyképesség javítása, pedig egyre több, a rendelkezésre álló vagy kinyerhető információk megszerzésére és azok felhasználására kész, a digitalizálódó világot értő és hatékonyan használó gazdára van szükség. A takarékok szakosodott agrárszakmai hálózatával karöltve széleskörű szakmai és pénzügyi együttműködéseket alakíthatnak ki. Ismét az a cél, hogy mindkét oldal számára nyertes pozíciót eredményező, hoszszú távú partnerségben működjön együtt a gazdálkodó és a pénzintézet. Teljes körű finanszírozási (hitel- és lízing konstrukciókkal) és megtakarítási palettával, valamint magasan képzett és motivált tanácsadói kvalitásokkal is felvértezett üzletkötői hálózat működtetésével szolgálja Ügyfeleinek sikereit a Takarék Agrár Igazgatóság, amely hozzáadott értékével és megoldásaival elősegítheti Ügyfelei fenntartható fejlődését.

16 Takarék az agrárium szakértője Hogy pénzügyei segítőkész és hozzáértő kezekben legyenek Nálunk a bizalom és a partneri kapcsolat ugyanolyan fontos, mint a szakértelem, ezért válhattunk az agrárium mindennapjainak részévé. Odafigyelünk ügyfeleink igényeire, és az agrárszektor egyediségét figyelembe véve alakítjuk ki szolgáltatásainkat. Hatékony folyamatokkal, és a megszokott, ügyfélközpontú hozzáállással állunk ügyfeleink rendelkezésére.