AGROTAX IRÁNYTU I. FÉLÉV

Átírás

1 AGROTAX IRÁNYTU STATISZTIKAI KIADVÁNY A MEZŐ- ÉS ERDŐGAZDASÁGI HASZNOSÍTÁSÚ FÖLDEK PIACÁRÓL 1 agrotax.hu

2 TARTALOM 04 MÓDSZERTAN ÉS MEGJEGYZÉSEK 05 ÖSSZESÍTETT ADATOK 07 A SZÁNTÓK ÁRAI 09 TOVÁBBI MUVELÉSI ÁGAK A GYÜMÖLCSÖSÖK ÁRAI 10 A SZOLOK ÁRÁNAK ALAKULÁSA 11 AZ ERDO MUVELÉSI ÁGHOZ TARTOZÓ TERÜLETEK ÁRAINAK ALAKULÁSA 13 A GYEP MUVELÉSI ÁGHOZ TARTOZÓ TERÜLETEK ÁRAI 14 A SZÁNTÓK HASZONBÉRLETI DÍJAI 14 AGROTAX HOZAMINDEX Agrotax Iránytu 2

3 KEDVES OLVASÓ! Büszkeséggel tölt el bennünket, hogy elkészíthettük a 2017 első félévére vonatkozó - immár második - Agrotax Iránytű című kiadványunkat. Hisszük, hogy szükség van olyan kiadványra, ami a mai információra alapozott gazdaságban elsőkézből, hiteles adatokat szolgáltat napjaink piaci irányairól. Korábban csak titkon bíztunk benne, hogy a szolgáltatásunk indítását követő egy esztendő alatt ilyen nagy siker lesz az első és egyedülálló, objektív szemléletű, digitális szemlére épülő precíziós termőföldértékelő rendszerünk. Ebben az egy évben a kiadvány megjelenéséig csaknem 800 értékelést készítettünk közel hektár területen szerte az országban. Részben ezen értékelések statisztikai háttere (több mint szerződés két év alatt) adja jelen kiadványunk alapját is. A tevékenység sikere miatt döntöttünk úgy, hogy az Agrotax önálló arculatot kap egy saját weboldallal, melynek kialakításakor az egyszerűségre és az átláthatóságra törekedtünk, megkönnyítve a tájékozódást és a döntéshozatalt. Az új oldal sikeresen mutatkozott be a szeptemberi OMÉK-on, de továbbra is várjuk látogatóink visszajelzéseit, hogy az igényeknek megfelelően, folyamatosan fejleszthessük oldalunkat. Talán csak egy fontosabb dolog van a tetszetős külcsínnél: a belbecs. Ezen a területen sem voltunk restek és sokat dolgozunk azon, hogy folyamatos innovációval egyre magasabb szakmai színvonalat biztosítsunk. Csapatunknál alapelv, hogy adott pillanatban mindig tudásunk legjavát adjuk. Ennek köszönhető, hogy értékeléseinknél ma már többek között figyelembe vesszük pl. az adott terület százalékos domborzati, vízgazdálkodási, eróziós, stb. adatait. Rendszerünk biztosítja, hogy távérzékeléssel, műholdas képi elemzés segítségével elemezhessük a felszíni heterogenitást, valamint, egyéb talajtani tulajdonságok értékre gyakorolt hatását. Mindezt tesszük azért, hogy a földpiaci szereplők megalapozott, hosszútávú döntést hozhassanak. A kiadványunkban részletezett piaci tendenciák továbbra is azt mutatják, hogy 2017 első felében nem állt meg az árak emelkedése, sem az értékesített földek, sem a haszonbérleti díjak esetében. Csak ismételni tudom az előző kiadványunkban megfogalmazottakat: a föld érték, és egyre inkább az lesz! Természetesen jelentős különbségek adódnak az ország különböző részein, mi több, településen belül sem ritka a számottevő minőségi különbség, amit igyekszünk az értékeléseinkben a lehető legpontosabban visszatükrözni. Bízom benne, hogy kiadványunkkal hozzásegítjük a termőföld-piacra vonatkozó általános tájékozottsághoz, amihez hasznos időtöltést kívánok! Sáhó Ákos agrotax.hu 3 agrotax.hu

4 MÓDSZERTAN ÉS MEGJEGYZÉSEK A kiadvány készítése során a 2017 első félévében megkötött és kifüggesztett adásvételi szerződésekben szereplő, mező-, erdőgazdasági hasznosítású földek (továbbiakban: földek) árait vettük figyelembe. A kiadvány az agrotax.hu adatbázisa alapján készült, s kizárólag azokat a szerződéseket dolgozta fel, amelyek kifüggesztésre kerültek a jelzett időszakban, célja a földek pontos, naprakész értékbecslésének támogatása. Az adásvételi és haszonbérleti szerződésekben szereplő áradatok megtisztításra kerültek. A racionális értékeléshez a vizsgált árak értéktartományának alsó 10 és felső 10 százaléka levágása után összesen tranzakció adatait tudtuk felhasználni az elemzéshez. A haszonbérleti díjak elemzéséhez 353 település összesen 506 szerződésének adatai álltak rendelkezésünkre. Az elemzés során a külön helyrajzi számmal rendelkező ingatlanokat vettük figyelembe. A haszonbérleti díjak vizsgálatánál kizárólag a forintban megadott éves bérleti díjakat és a terület méretére vonatkozó adatokat használtuk fel az elemzés készítésekor. A vizsgált szerződések mindegyike új szerződésnek minősült és 2017 első felében került megkötésre. Agrotax Iránytu 4

5 ÖSSZESÍTETT ADATOK A föld hektáronkénti átlagára az összes művelési ág figyelembe vételével 2017 első félévében ezer Ft volt. Regionális szinten a legmagasabb átlagos földárak a Dél-Alföld régiót (1 566 ezer forint/hektár), míg a legalacsonyabbak az Észak-Magyarország régiót (1 095 ezer forint/hektár) jellemezték. Így elmondható, hogy az összes régióban 1 millió forint/hektár felett volt a föld átlagára. Megyei szinten a legmagasabb átlagárak Hajdú-Bihar (1 795 ezer forint/hektár) és Békés megyékben (1 787 ezer forint/hektár) jelentkeztek. 1 millió forint/hektár alatti átlagértékekkel egyedül Nógrád megyében (906 ezer forint/hektár) találkozhatunk. Összes muvelési ág Ft/hektár felett alatt 1. ábra: Az elemzés során kapott megyei átlagárak és a mögöttük álló értékesített földterületek forgalma. Értékesített földterület összes muvelési ág hektár A földárak számításához felhasznált adatbázis több mint 136 ezer hektár föld adatát tartalmazta, melynek közel a fele, 63 ezer hektár szántó volt. A képzeletbeli dobogó második helyén a vizsgált összes földterület mintegy harmadát adó vegyes művelési ágú ingatlanok álltak, 34 százalékos súllyal, 46 ezer hektáros forgalommal. Megjegyezzük, hogy a vegyes művelési ágba sorolt területek jelentős része a szántóföldi növénytermesztésben kerül hasznosításra. Ezeket követték 14 százalékos arányt képviselve az erdők, valamivel több mint 20 ezer hektárt meghaladó forgalommal. Mintegy 3 százalékos súllyal, nagyságrendileg 4 ezer hektárnyi gazdát cserélő gyep-, rét-, legelő művelési ágú terület (továbbiakban gyep) is szerepelt a vizsgált adathalmazban. A forgalom tekintetében 1, illetve kevesebb mint 0,5 százalékos arányban voltak jelen a gyümölcsösök (közel hektár) és a szőlők (567 hektár). 0,3 százalék alatti arányt képviselve az egyéb művelési ághoz tartozó területek is megfigyelhetők voltak, 379 hektáros összforgalommal. Mindössze 0,1 százalékos arányban, 9 és 138 hektár közötti területtel voltak jelen a kivett terület, tanya, kert, nádas művelési ágakhoz tartozó területek. 5 agrotax.hu

6 2. ábra: Az értékesített termőföld-forgalom nagysága, illetve mező-, és erdőgazdasági hasznosítási ág szerinti megoszlása megyei bontásban. Muvelési ág szerinti megosztás értékesített területek hektár szántó erdo rét gyümölcsös szolo A földek forgalmának tekintetében a legnagyobb aktivitás 2017 első felében az alföldi területeken mutatkozott. Az adatbázisunkban található összes földterület több mint negyede az Észak-Alföldön került eladásra. Megyei bontásban a legtöbb területnek Borsod-Abaúj-Zemplén, Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Somogy, Szabolcs-Szatmár-Bereg, megyékben lett új tulajdonosa, 10 ezer hektárt meghaladó megyénkénti összterületekkel. A legkevesebb földet - a 118 hektárnyi, Budapesthez tartozó föld mellett - Komárom-Esztergom, Nógrád és Tolna megyében értékesítették, megyénként 3000 hektár alatti forgalommal. Az alábbiakban a szántó, gyümölcsös, szőlő, erdő és gyep művelési ághoz tartozó területek árai kerülnek bemutatásra. A földek forgalmának tekintetében a legnagyobb aktivitás 2017 elso felében az alföldi területeken mutatkozott. Agrotax Iránytu 6

7 A SZÁNTÓK ÁRAI 2017 első felében egy hektárnyi szántóterületért átlagosan ezer forintot kellett fizetni Magyarországon. Ez az érték közel 10 százalékkal magasabb az előző év jelentős részét lefedő időszakban megfigyelt adataink alapján számolt országos, szántőföldekre számított átlagárnál. A növekedés mindegyik régióban megfigyelhető volt, a legnagyobb növekedés az alföldi régiókban, míg a legkisebb változás a Nyugat-Dunántúlon és Közép-Magyarországon volt megfigyelhető. (Fontos megjegyezni, hogy az adatok rendelkezésre állása, a megfigyelés intervalluma, illetve a szezonális hatások nem hagyhatók figyelmen kívül az árnövekedés értelmezése során). A szántóterületek esetében egyedül Észak-Magyarországon volt 1 millió Ft alatti a hektáronkénti átlagár. A legmagasabb átlagár a Dél-Alföldön jelentkezett (1 663 ezer Ft/hektár), míg a többi régióban forint/hektár körül alakultak az árak. A megyei hektáronkénti átlagárak Nógrád (858 ezer forint/hektár) és Heves megye (959 ezer forint/hektár) kivételével mindenhol meghaladták az 1 millió forintot. 2 millió forintot meghaladó átlagár volt megfigyelhető Hajdú-Bihar megyében (2 009 ezer forint/ hektár), míg a rangsorban a második helyet elfoglaló Békés megyében az átlagár ezer forint/hektár volt. A harmadik helyen szereplő Tolna megyében ezer forint/hektáros átlagár jelentkezett a vizsgált időszakban, de hasonlóan, másfél millió forintnál magasabb összeget kellett még fizetni Győr-Moson-Sopron (1 636 ezer forint/hektár), Csongrád (1 572 ezer forint/hektár), Bács-Kiskun (1 548 ezer forint/hektár), Fejér megyében (1 502 ezer forint/hektár) is. A budapesti szántóterületek szintén hasonló, ezer forint/hektár átlagáron kerültek eladásra. 3. ábra: A szántók megyei átlagárai. Átlagos értékesítési ár szántó Ft/hektár felett alatt 7 agrotax.hu

8 Járási szinten még nagyobb eltéréseket láthatunk. A Hajdúszoboszlói járás jellemezhető a legmagasabb, ezer forint hektáronkénti átlagárakkal, de két millió forint feletti átlagárak jelentkeztek a Balmazújvárosi, Hajdúböszörményi, Békéscsabai, Debreceni, Budakeszi, Szekszárdi, Derecskei, Oroszlányi, Mezőkovácsházai, Gyáli, Gyomaendrődi járásokban is. A legalacsonyabb átlagárak a Pétervásárai (623 ezer forint/hektár) és Szikszói járásokban voltak megfigyelhetők, de találhatunk olyan járásokat Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén, Jász- Nagykun-Szolnok, Veszprém, Zala és Somogy megyében is, ahol 900 ezer forint alatt alakult az átlagár. 4. ábra: A szántóföldek járási átlagárai. Átlagos értékesítési ár szántó Ft/hektár felett alatt A szántók átlagárainak számításához felhasznált adatbázisban összesen hektár szántóföld eladási ára szerepelt. Az előző évhez hasonlóan a legmagasabb forgalom az Észak- és Dél-Alföld régiókban volt megfigyelhető, az országos szántó-forgalom közel a fele ezekben a térségekben realizálódott. A legkisebb forgalom Közép-Magyarországon, Közép-Dunántúlon és Nyugat-Dunántúlon volt megfigyelhető, ezen régióknak egyenként 10 százaléknál alacsonyabb volt az aránya az országos szántó-forgalomból. Megyei szinten a legnagyobb intenzitást Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Békés, Bács-Kiskun, Borsod- Abaúj-Zemplén és Csongrád megyék mutatták. A vizsgálatba bevont, szántó művelési ágú termőföldeknek több mint a fele ezekben a megyékben cserélt gazdát. Budapest elenyésző forgalma mellett a fentiekhez mérten lényegesen alacsonyabb, egyenként 1 és 3 százalék közötti arányt képviselt Komárom-Esztergom, Vas, Veszprém, Nógrád és Tolna megye a 2017 első felében értékesített szántóföldek összterületében. A rendelkezésünkre álló adatok alapján az értékesített szántók átlagos nagysága 8,1 hektár volt a vizsgált időszakban. Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Borsod-Abaúj-Zemplén és Nógrád megyében ez az érték 9 és 16 hektár között mozgott, míg Vas, Pest, Veszprém és Komárom- Esztergom megyében, valamint Budapesten 4 és 5 hektár között alakult. Agrotax Iránytu 8

9 2017 I. félévében a hektáronkénti átlagár ezer forint volt. TOVÁBBI MUVELÉSI ÁGAK A GYÜMÖLCSÖSÖK ÁRAI A gyümölcsös művelési ághoz tartozó földterületek országos, hektáronkénti átlagára 2017 első felében ezer forint volt. A hektáronkénti átlagár a Közép-Dunántúlon meghaladta a 2 millió forintot, de az Észak-Alföldön, Közép-Magyarországon és a Nyugat-Dunántúlon is 1,5 millió forint feletti átlagár volt megfigyelhető. 5. ábra: A gyümölcsösök megyei átlagárai. Átlagos értékesítési ár gyümölcsös Ft/hektár felett alatt A legmagasabb átlagárakkal Veszprém megyében (3 557 ezer forint/hektár), Budapesten (3 124 ezer forint/hektár) és Nógrád megyében (2 037 ezer forint/hektár) találkozhattunk, de az országos átlagot meghaladó árak jellemezték Fejér (1 860 ezer forint/hektár), Szabolcs- Szatmár (1 750 ezer forint/hektár), Tolna (1 626 ezer forint/hektár), Hajdú-Bihar (1 619 ezer forint/hektár), Győr-Moson-Sopron (1 585 ezer forint/hektár) és Vas megyét (1 533 ezer forint/hektár) is. Adatbázisunk a vizsgált termőföldek összterületének 4,9 százalékát kitevő, hektár gyümölcsösre kötött adásvételi szerződés adatát tartalmazta. A legtöbb gyümölcsöst Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében értékesítették. A vizsgált forgalom több mint fele itt realizálódott. Az átlagos értékesített területnagyság 3,17 hektár volt. 9 agrotax.hu

10 A SZOLOK ÁRÁNAK ALAKULÁSA A szőlő művelési ágba tartozó földek országos átlagára a rendelkezésünkre álló adatok alapján, 2017 első félévében ezer forint/hektár volt. Mindhárom dunántúli régiót 2 millió feletti átlagár jellemezte. Megyei bontásban Vas, Veszprém, Somogy, Győr-Moson-Sopron megyében szintén a fenti érték feletti átlagárakkal találkozhattunk. A legolcsóbban, 1 millió forintos hektáronkénti átlagár alatt Budapesten, Nógrádban és Békésben cseréltek gazdát szőlőterületek. 6. ábra: A szőlőterület megyei átlagárai. Átlagos értékesítési ár szolo Ft/hektár felett alatt A szőlők átlagárának számításához 567 hektár szőlő művelési ághoz tartozó földterület adata állt rendelkezésünkre. Ez a terület az összes tárgyidőszaki, művelési ágtól független termőföld-forgalom 0,4 százalékát tette ki. A legtöbb szőlő Baranya, Somogy, Borsod-Abaúj-Zemplén, Jász-Nagykun-Szolnok megyében került eladásra, megyénként 50 hektárt meghaladó forgalommal. Budapesten mindössze 2, Békés megyében 4, Nógrád, Vas és Csongrád megyékben pedig 7-7 ingatlan adatait tudtuk figyelembe venni. Az átlagos értékesített területnagyság 0,7 hektár volt. Agrotax Iránytu 10

11 AZ ERDO MUVELÉSI ÁGHOZ TARTOZÓ TERÜLETEK ÁRAINAK ALAKULÁSA Az erdő művelési ághoz sorolt földterületet országos szinten hektáronként 921 ezer forintért lehetett vásárolni a vizsgált időszakban. Az átlagár mindkét alföldi régióban meghaladta az 1 millió forintot. Regionális bontásban a NyugatDunántúl és Észak-Magyarország mutatta a legalacsonyabb, 800 ezer forintot alig meghaladó értékeket. Az átlagárak Budapesten, Komárom-Esztergom, Csongrád, Szabolcs-Szatmár-Bereg, JászNagykun-Szolnok, Tolna, Hajdú-Bihar, Békés, Nógrád és Győr-Moson-Sopron megyékben haladták meg az 1 millió forintot. A legalacsonyabb, 800 ezer forint/hektár alatti átlagáron Heves, Borsod-Abaúj-Zemplén, Zala megyékben cseréltek gazdát erdőterületek. 11 agrotax.hu

12 7. ábra: Az erdők megyei szintű átlagárai. Átlagos értékesítési ár erdo Ft/hektár felett alatt Az erdők árainak számításához összesen hektár erdőterület adata állt rendelkezésünkre, mely az adatbázisban szereplő termőföldek 14,8 százalékát tette ki, így a szántók után - a vegyes művelési ághoz tartozó területek figyelmen kívül hagyásával - a második legnagyobb forgalmat mutató művelési ágról van szó. A legtöbb erdőterület a Nyugat- és Észak- Magyarországon került eladásra, míg a legkevesebb a Dél-Alföldön cserélt gazdát. Megyei bontásban a legnagyobb aktivitást Veszprém, Borsod-Abaúj-Zemplén, Zala és Somogy megyék mutatták, hektár körüli megyénkénti területnagysággal. A legkevesebb erdőterületet a rendelkezésünkre álló adatok alapján Budapesten, Csongrád, Fejér és Békés megyében értékesítették, megyénként 100 hektár alatti összterületekkel. A vizsgált földterületek közül ebben a művelési ágban találkozhattunk a legnagyobb átlagos, 17,8 hektáros parcella-nagysággal. A legtöbb erdoterület a Nyugat- és Észak- Magyarországon, a legkevesebb a Dél-Alföldön cserélt gazdát. Agrotax Iránytu 12

13 A GYEP MUVELÉSI ÁGHOZ TARTOZÓ TERÜLETEK ÁRAI 2017 első felében a gyepterületek a legelő és rét művelési ágú földekkel együttesen számított - hektáronkénti átlagára ezer forint volt. Közép-Magyarország régió mutatta a vizsgált időszakban a legmagasabb árakat, egy hektárnyi gyepterületért átlagosan ezer forintot kellett fizetni. Ezzel szemben Észak-Magyarországon és az Észak-Alföldön ezer forint nagyságú átlagár volt megfigyelhető, míg a többi régiót 1,1 millió forintot meghaladó árak jellemezték. A legmagasabb átlagárakat Tolna, Vas, Veszprém, Csongrád megyék mutatták, 1,2 millió forintot meghaladó árakkal. Gyepterülethez a legolcsóbban Heves és Szabolcs- Szatmár-Bereg megyében lehetett jutni, ezekben a megyékben 800 ezer Ft alattiak voltak az átlagos értékek. 8. ábra: A gyepterületek átlagárai az egyes megyékben. Átlagos értékesítési ár gyep Ft/hektár felett alatt A rendelkezésünkre álló adatbázisban gyep-, rét- és legelő művelési ághoz tartozó területek értékesítési volumene hektáros forgalommal a vizsgált termőföldek 3,1 százalékát tette ki a fenti időszakban. A vizsgált gyepterületek közel fele Észak-Alföldön és Észak-Magyarországon cserélt gazdát. Megyei bontásban Szabolcs-Szatmár-Bereg, Baranya és Hajdú-Bihar megyék mutatták a legnagyobb forgalmat, 10 és 16 százalékos arányt képviselve az összes gyep-rétlegelő művelési ághoz tartozó földterületből. A legalacsonyabb aktivitást, 3 százalék alatti súlyt képviselő összforgalommal Csongrád, Tolna, Vas, Győr-Moson-Sopron, Nógrád és Fejér megyében figyelhettük meg, míg Budapest esetében összesen 2 darab, 1 hektárnál kevesebb területű ingatlan adatai álltak rendelkezésünkre. Az értékesített gyepterületek átlagos mérete közel 5,2 hektár volt. 13 agrotax.hu

14 A SZÁNTÓK HASZONBÉRLETI DÍJAI A szántó művelési ághoz tartozó földek esetében Mennyi az átlagár? a haszonbérleti díjak országos átlaga a települési A haszonbérleti díjak országos átlaga szinten, az alsó és felső 10 százalékba eső Ft/ha/év volt. megfigyelések levágásával kapott referenciatartományba eső, 2017 első felében Ft/ha/év volt. A legmagasabb átlagos haszonbérleti díjak Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében ( forint/hektár/év) jelentkeztek. Kiemelkedő díjak jellemezték még Heves ( forint/hektár/év) és Bács-Kiskun ( forint/hektár/év) megyéket is, emellett az országos átlagot meghaladó bérleti díjak voltak megfigyelhetők Csongrád, Tolna, Békés, Hajdú- Bihar és Somogy megyékben is. Budapest esetében nem állt rendelkezésre haszonbérleti adat. 9. ábra: A haszonbérleti díjak hektáronkénti, forintban kifejezett nagysága az egyes megyékben. Átlagos haszonbérlet Ft/hektár felett alatt nincs adat A legalacsonyabb, forint/hektár/év alatti átlagos haszonbérleti díjakat Veszprém, Nógrád és Pest megyék mutatták. A megyei szinten kapott értékek között jelentkező számottevő különbségeket a megfigyelés időintervallumának rövidsége és a viszonylag alacsony elemszám egyaránt magyarázhatja. AGROTAX Hozamindex A szántó művelési ághoz tartozó földek bérbeadásából származó országos szintű átlagos éves hozamát a települési szinten az alsó és felső 10 százalékba eső értékek levágásával kapott, referencia tartományba eső, szántókra vonatkozó haszonbérleti díjak és adás-vételi árak hányadosaként - a települési szintű átlagos hozamok súlyozatlan átlagaként mutatja meg az Agrotax Hozamindex. Értéke a 2017-es év első félévi tranzakcióinak figyelembe vételével 4,37%. A mutató értéke negyedévente kerül publikálásra az agrotax.hu weboldalon. Agrotax Iránytu 14

15 SZAKÉRTOINK Dr. Kovács Norbert Közgazdász, gazdálkodás- és szervezéstudományokból doktorált. Kutatási és érdeklődési területei a mikroökonómiához és az ágazati gazdaságtanhoz kapcsolódnak. Egyetemi docens a Széchenyi István Egyetemen. Dr. Szabó Dániel Róbert Közgazdász, gazdálkodás- és szervezéstudományokból doktorált. Elemző, érdeklődési területei: marketingkommunikáció, kockázatmenedzsment és regionális gazdaságtan. Egyetemi adjunktus a Széchenyi István Egyetemen. 15 agrotax.hu

16 AGROTAX IRÁNYTU AGROTAX.HU Agrotax Kft facebook.com/agrotaxhu 9026 Gyor, Víztükör utca 4. A ép Cégjegyzékszám: Agrotax Iránytu 16