FHB Lakásárindex II. negyedév

Átírás

1 FHB Lakásárindex II. FHB Lakásárindex Lassabban, de növekednek az árak II. ében az FHB Lakásárindex tovább növekedett, a korábbi 217,35-ről, 220,45-re változott az index értéke, a drágulás mértéke azonban erősen lecsökkent az előző rekord bővüléséhez képest II. ében lakóingatlanokért átlagosan 1,42 százalékkal kellett többet fizetni, mint az előző ben, reál értelemben pedig a drágulás mindössze 0,83 százalékos volt. Az aktuális mutató előállításához az FHB piaci információinak és saját megfigyeléseinek frissítése mellett felhasználtuk a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által az adott időszakra feldolgozott valamennyi adatot. Az FHB Lakásárindex számai alapján a lakásárak már magasabbak a válság előtti szintnél, 2008 elején tapasztalható maximumhoz képest közel 10 százalékkal kell többet fizetni átlagosan a mostani vásárlóknak. Reál értelemben a 2009 közepi szinten mozognak az árak (1. ábra). A beérkezett új adatoknak köszönhetően az FHB Lakásárindex I. es értékeit az alábbiak szerint véglegesítettük. Az FHB Lakásárindex értékei: 2015.I. 181, II 188, III. 196, IV. 199, I. 217, II. 220,45 1. ábra. Az FHB Lakásárindex alakulása (forrás: FHB Index)

2 2. ábra. Az FHB Lakásárindex rövid bázisú változása (Forrás: FHB Index) Bár utolsó ében lassulás volt megfigyelhető a lakásárak növekedésében, az idei év első három hónapjában ismét rekordot döntött a növekedés, az árak több mint 8 százalékkal emelkedtek. Ugyanakkor ezt a drágulást a II. ben már nem sikerült megismételnie a piacnak. A lakásárak emelkedése jelentősen lassult mindössze 1,42 százalékos volt, ami a piaci fordulat, vagyis 2014 első e óta a legalacsonyabb növekedést jelentette. (2. ábra). A mélyponton az FHB Index 153,92-es illetve fogyasztói árindexszel deflálva 79,65-ös értéket vett fel. A felívelés kezdete óta eltelt valamivel több, mint két évben (2014. áprilisától június végéig) az index értéke a korábban említett 220,45-re (reál értelemben 114,24-re) nőtt, ami azt jelenti, hogy a lakóingatlanok nominálisan és reál értelemben is körülbelül 43 százalékkal drágultak. Lakáspiaci folyamatok Meglódulhat a lakásépítés A lakáspiaci élénkülés nem csak az árak változás-ön álltában érhető tetten, de az idei évben rekordot döntögető lakásépítési engedélyek száma is a piac felívelését jelzi. Az áfa csökkentés és az állami támogatások pozitív irányú változásának hatására a fejlesztők sorra jelentik be az új projekteket. Az építési engedélyek száma hihetetlen növekedést produkált az idei év első 9 hónapjában. Míg tavaly alig valamivel több, mint 8600 engedélyt adtak ki, addig az idén a számuk meghaladta a at is. Különösen a második ben volt jelentős ugrás tapasztalható, de a harmadik ben is közel 140 százalékkal magasabb volt a kiadott engedélyek száma, mint az előző év azonos időszakában. Az átadott lakások száma is mutatott ugyan némi bővülést az év első 9 hónapjában a tavalyi év azonos időszakához képest, de ennek mértéke még csekély, és továbbra is nagyon alacsony szinten áll. Január és szeptember között lakás készült el, míg egy évvel korábban használatbavételi engedélyt adtak ki, ugyanakkor a 2010-ben és az azt megelőző időszakban ennek több mint dupláját. (3a. ábra). 2

3 3a. ábra. Az épített lakások és lakásépítési engedélyek száma szezonálisan igazítva Magyarországon (Forrás: KSH) 3b. ábra. Az épített lakások és lakásépítési engedélyek száma szezonálisan igazítva Budapesten (Forrás: KSH) Az építési engedélyek száma az országosnál is jelentősebb növekedést mutatott Budapesten, az év első 9 hónapjában 190 százalékkal növekedett a kiadott engedélyek száma. A bővülés az első ben 112 százalékos, a második ben 184 százalékos, míg a harmadikban 140 százalékos volt az előző év azonos időszakához képest. Az új lakások esetében a bővülés mértéke ugyan szintén meghaladta az országos szintjét, de továbbra is alacsony az átadott lakások száma a 2011 előtti időszakhoz képest. (3b.ábra) A jövőben, különösen jövőre a használatbavételi engedélyekben is ugrásra számítunk, ahogy a most elkezdett projektek befejeződnek. A növekedés azonban jelentős területi differenciát mutathat, az elkészült lakások számát illetően. Budapesten jelentősebb ugrásra számíthatunk az építési engedélyek számának alakulása alapján. A meghirdetett projektek jelentős része 2017-ben készülhet el, de már számos beruházást meghirdettek 2018-as vagy 2019-es befejezési dátummal is. (4.ábra) 4.ábra. A Budapesten átadni tervezett lakások száma a várható átadási dátumuk szerint az augusztusi ismert adatok alapján (Forrás: Budapesti Lakáspiaci Riport) A lakáspiac felfutására továbbra is támogatólag hat a lakáshitelezés alakulása. Az idei év első 9 hónapjában közel 347 milliárd forintnyi lakáshitelt helyeztek ki a hitelintézetek, míg 2015 azonos időszakában az 3

4 új forint lakáshitelek összértéke nem érte el a 252 milliárd forintot. A kihelyezett hitelek havi értéke az év több hónapjában is meghaladta a 40 milliárd forintot vagy közelítette azt. A legtöbb hitelt áprilisban vették fel az ügyfelek, több, mint 45 milliárd forintot. A lakáscélú forinthitelek átlagos hiteldíja folyósításkor 2016 szeptemberében további enyhe csökkenést követően 5,57% volt, míg a szerződéses összeggel súlyozott átlagos évesített kamatlába 5,02 százalékos szinten mozgott (5.ábra). 5.ábra Lakáshitelek kamatszintje és a kihelyezés mértéke (Forrás: MNB) A tavalyi évben több, mint 18 százalékkal bővült a lakáspiaci tranzakciók száma, összesen 134 ezer lakás cserélt gazdát. A forgalom növekedése az idén is folytatódott, a KSH adatai szerint az első ben 22,76, a második ben 29 százalékkal több lakóingatlan esetében került sor adásvételre. A forgalom élénkségét mutatja, hogy 2010 óta nem került sor ennyi adásvételre az év első 6 hónapjában, amely már szinte a válság előtti szintet közelíti. Regionális folyamatok Növekvő árak országszerte Az idei évben, ahogy már tavaly is az ország egészét a lakásárak növekedése jellemzi, az emelkedés mértékében ugyanakkor még mindig jelentős különbségek figyelhetőek meg az ország különböző pontjai között. (6.ábra). A legnagyobb drágulás továbbra is Közép-Magyarországot jellemzi, ahol a tranzakciók jelentős részét a fővárosi adásvételek teszik ki, de az idei évben az agglomerációs települések esetében is jelentős élénkülés tapasztalható. A drágulási verseny második helyén az Észak-Alföld régió áll, ahol az árnövekedés 18,6 százalékos volt, de szintén jelentős volt az árak emelkedése a Nyugat-Dunántúlon, ahol 2015 átlagos értékéhez képest több, mint 16 százalékkal kértek többet az ingatlanokért. A legkisebb árnövekedésre a Dél-Dunántúlon került sor, ahol 2015 átlagos árszintjénél a 2016 második es 9,4 százalékkal volt magasabb, de közel azonos mértékű volt a drágulás a Dél-Dunántúlon, a Közép-Dunántúlon és Észak-Magyarországon, ahol százalék között emelkedtek az árak. A különböző településtípusok esetében Budapest továbbra is őrzi vezető szerepét a drágulás terén, az árak közel 19,5 százalékkal voltak magasabbak az idei második negyedében, mint a 2015-ös átlagos értékük. A többi településtípus esetében is azonban - a megyei jogú városokat leszámítva - a növekedésé volt a 4

5 főszerep, a megyeszékhelyeken 13,6, a városokban 6,2 százalékkal kellett többet fizetni, mint 2015-ben, míg a községekben átlagosan 8,1 százalékkal drágultak a lakóingatlanok. Ez utóbbiak esetében azonban hozzá kell tenni, hogy az árak nagyon alacsony bázisról indultak, illetve az árnövekedés még a községeken belül is jelentős különbségeket mutathat országos összehasonlításban. Nagy eltérés lehet, például az elmaradottabb vidékeken vagy a válság előttinél is nagyobb forgalmat bonyolító nyugati határ mellett található kis településeken a lakóingatlanok drágulásának mértékében. 6.ábra. Medián négyzetméter ár alakulása az ország régióiban (Forrás: FHB Index) 5

6 7.ábra. A lakásárak változása II. e között és a II. es fajlagos átlagárak Magyarország nagyvárosaiban (Forrás: KSH) A 7.ábrán látható, hogy Magyarország nagyvárosainak lakáspiacát meglehetősen eltérő lakásár-növekedés jellemzi, a 2013 és 2016 második e között megfigyelt változás Budapesten messze a legnagyobb. Hozzá kell azonban tenni, hogy az árak alakulása még a főváros esetében is jelentős különbségeket mutat, egyes kerületekben, mint például a belvárosban sokkal nagyobb növekedés volt tetten érhető, míg a külsőbb kerületekben kisebb árváltozásra került sor. Az árak alakulása szempontjából jól teljesítettek a jó munkaerő piaci lehetőségeket kínáló városok is, mint Győr, Veszprém, Kecskemét vagy Debrecen, illetve a nyugati határ vonzereje a soproni és szombathelyi árakat is jelentősen felfelé lökte. Több nagyvárosban ugyanakkor alig kellett többet fizetni a lakásokért 2016 második ében, mint 2013-ban, Salgótarjánban mindössze 5, Békéscsabán pedig mindössze 7 százalékkal változtak az árak. 6

7 Az FHB Indexhez kapcsolódó szolgáltatásaink Az FHB Lakásárindexet es gyakorisággal tesszük közzé. A hazai ingatlanpiaci gyakorlatban ez, a mutató mind időintervallumában, mind adatminőségében, mind módszertani megalapozottságában kiemelkedik a magyar lakáspiaci adatok közül. Az első, 2009-es publikálás óta az MNB (Magyar Nemzeti Bank), az RICS nemzetközi szervezete (The Royal Institution of Chartered Surveyors), az IMF, a European Mortgage Federation és az Európai Bizottság is kiemelt lakáspiaci mutatóként hivatkozott már az FHB Indexre. Rendszeresen publikáljuk a friss FHB Termőföldindexet és az FHB Lakásárprognózist. Lakáspiaci előrejelzésünk modellen alapuló módszertana az alábbi három pillérre támaszkodik: I. Nemzetközi és magyar tapasztalatok alapján azonosítunk összefüggéseket a kiválasztott magyar makrogazdasági indikátorok, pénzpiaci és hitelpiaci környezet mutatószámai, lakáspiac forgalmi adatai és a lakásárak között. (A makrogazdasági és pénzügyi környezet várható alakulásáról főként a Magyar Nemzeti Bank kiadványaiban szereplő előrejelzések alapján alakítjuk ki képünket.) II. Az FHB Bankcsoport több mint egy évtizede egyik meghatározó szereplője a magyar lakásfinanszírozási piacnak. Működésünk földrajzilag lefedi az országot, a meghatározó ingatlanértékelők széles körétől jutunk információkhoz, melyhez az FHB Ingatlan Zrt. saját szakértői tapasztalata is hozzájárul. Ezért előrejelzéseinkben felhasználjuk a feldolgozott és ellenőrzött lokális helyzetértékeléseket is. III. A válság során nem hagyhattuk figyelmen kívül azokat a megfigyeléseket, melyeket az ingatlanárakat érintő válságok elemzéséből nyerhetünk. Ezért a hasonló válságok nemzetközi tapasztalatait is beépítetjük előrejelzésünkbe. Az FHB Indexhez felhasznált teljes körű magyarországi adatbázis és az Index előállításához elvégzett módszertani fejlesztés lehetővé teszi, hogy a pénzügyi szektor számára kötelező, a fedezeti portfólióban lévő ingatlanok értékének monitorozására, és felülvizsgálatára, gyors és költséghatékony megoldást biztosítson. Az Európai Parlament és Tanács 575/2013/EU rendelete (2013. június 26.) amely a hitelintézetekre és befektetési vállalkozásokra vonatkozó prudenciális követelményeket szabályozza (CRR), írja elő a fedezeti portfólióban lévő ingatlanok értékének monitorozását, és a rendeletben meghatározott időközönkénti érték felülvizsgálatát. Büszkék vagyunk rá, hogy szolgáltatásunkat már több jelentős hazai pénzintézet is igénybe vette. A bankoknak a jövőben is meg kell felelniük a szigorú felügyeleti követelményeknek, ezért hasznos alkalmazni a nemzetközi standardoknak megfelelő, a hatóságok felé is megfelelően dokumentálható módszertannak megfelelő eljárást. Számos egyedi igényre készülő elemzési megbízást teljesítünk. Ezekben lakás-, telek- és termőföldpiacról szóló helyi információkat, a prognózisunk mértékére, dinamikájára vonatkozó részletesebb magyarázatot, valamint a teljesülést övező kockázatok vizsgálatát is kínáljuk. Készséggel állunk rendelkezésükre részletes ajánlattal és további kérdésekkel kapcsolatban. Molnár Zsolt vezérigazgató FHB Ingatlan Zrt. Telefon: +36(1) Fax: +36(1) Mobil: +36(30) molnar.zsolt@fhb.hu Az dr. Nagy Gyula FHB Index projektvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36(1) Mobil: +36(30) nagy.gyula@fhb.hu az FHB Index kizárólagos kutatási partnere. 7