Fókuszban a hazai földpiac. Agrotax Iránytű. x-agro.hu

Átírás

1 Fókuszban a hazai földpiac Agrotax Iránytű 2016

2 Tartalom 04 MÓDSZERTAN ÉS MEGJEGYZÉSEK ÖSSZESÍTETT ADATOK JELENTŐS ÁRKÜLÖNBSÉGEK A SZÁNTÓ MŰVELÉSI ÁGBAN TOVÁBBI MŰVELÉSI ÁGAK A GYÜMÖLCSÖSÖK ÁRÁNAK ALAKULÁSA A SZŐLŐK ÁRÁNAK ALAKULÁSA AZ ERDŐ MŰVELÉSI ÁGHOZ TARTOZÓ TERÜLETEK ÁRAINAK ALAKULÁSA A GYEP MŰVELÉSI ÁGHOZ TARTOZÓ TERÜLETEK ÁRÁNAK ALAKULÁSA A SZÁNTÓK HASZONBÉRLETI DÍJAI 02

3 KEDVES OLVASÓ! Kicsit izgulok, izgulunk. Ez az első termőföld-piacot bemutató kiadványunk és nagy örömmel tölt el, hogy most átnyújthatom Önnek. Nem titkolom, hogy hagyományteremtő céllal a jövőben rendszeresen szeretnénk megjelentetni az Agrotax Iránytűt. A digitalizáció világméretű trendje meghatározza a jelenünket és komoly kihatással van a jövőnkre. Az internet ma már a mindennapjaink szerves része, az okostelefonok által szó szerint kezünkben az egész világ. A termőföld számomra, számunkra az egyik legnagyobb érték, legnagyobb közös értékünk. A legújabb technológiai megvalósítások már begyűrűztek és éreztetik pozitív hatásukat a föld megművelése kapcsán is. Méltánytalanul kevés azonban az interneten keresztül elérhető gyors, pontos és szakmailag megalapozott információ a föld értékének, haszonbérleti díjának megállapításáról, a jövőbeni trendek irányáról. Ezt az űrt hivatott betölteni az Agrotax Iránytű c. kiadványunk. Kiadványunk célja, hogy a termőföld-piac szereplőit és az érdeklődőket a leggyorsabban a legpontosabb információkhoz juttassuk, így segítve a feleket a korrekt és tisztességes megállapodásokhoz. Amikor anno kipattant az ötlet a weboldalunk megvalósításáról, nem gondoltam volna, hogy egyszer egy ilyen kiadványhoz fogok előszót írni. Az eredeti tevékenységünk termőföld adásvételek online elősegítése mellett sorra nyíltak a további lehetőségek ajtajai és mi úgy döntöttünk, hogy belépünk rajtuk. Ennek következtében büszkén mondhatjuk el, hogy mára több mint db adásvételt és db haszonbérleti megállapodást dolgoztunk fel, ami biztos alapul szolgál az Agrotax Iránytű c. anyagunkhoz. A feldolgozás során egyetemi oktatókat is bevontunk a munkába, akiknek ezúton is köszönöm a szakmai segítséget, nélkülük és kollégáim nélkül - ez nem születhetett volna meg. Szerencsére, a statisztikai adatokon túl, mi magunk is aktív szereplői vagyunk a termőföld és haszonbérleti díj helyben szokásos piaci árának meghatározásában, így fel tudtuk használni azokat a tapasztalatokat, amelyeket országszerte 256 db értékelés során ha területen gyűjtöttünk a mai napig. Ebben a kiadványban a 2016-os év termőföld piaci trendjeit foglaltuk össze, azzal a kitétellel, hogy adatok tavaly március óta állnak rendelkezésünkre, lévén ezt a tevékenységünket ebben az időben kezdtük meg. Ennek ellenére elegendő információval rendelkezünk ahhoz, hogy a teljes évet megbízhatóan értékeljük. Az értékelés során pedig számos meglepő dolgot találtunk, amelyek közül kettőt szeretnék itt kiemelni: egyértelműen látszik az állami termőföld eladások hatása, de az is megfigyelhető, hogy markáns különbségek fedezhetők fel nem csak megyei összehasonlításban, de az egyes településeken belül is. Számomra ezek azt bizonyítják, hogy a termőföld továbbra is értékes erőforrásunk, ezért fontos, hogy tisztán lássuk az árakat, az összefüggéseket és az irányokat. Végezetül, kellemes bogarászást kívánok Önnek, remélve, hogy hasznosnak találja ismertetőnket! Sáhó Ákos alapító, 03

4 MÓDSZERTAN ÉS MEGJEGYZÉSEK A kiadvány az adatbázisa alapján készült. A kiadvány készítése során a február és december között megkötött és kifüggesztett adásvételi szerződésekben szereplő, mező-, erdőgazdasági hasznosítású földek (továbbiakban: földek) árát vettük figyelembe. A kiadvány kizárólag azokat a szerződéseket dolgozta fel, amelyek kifüggesztésre kerültek a jelzett időszakban. Az adásvételi és haszonbérleti szerződésekben szereplő áradatokat megtisztítottuk. A vizsgált árak értéktartományának alsó 15 és felső 10 százaléka levágásra került, így összesen tranzakció adatait használtuk fel az elemzéshez. Úgy látjuk, hogy ez az értéktartomány a racionális értékelés alapja. A haszonbérleti díjak elemzéséhez szerződés adata állt rendelkezésünkre. A statisztika alapját 134 ezer hektárnyi föld eladása adja, mely közel 30 ezer üzletkötés során cserélt gazdát. ÖSSZESÍTETT ADATOK Minden művelési ágat figyelembe véve ezer Ft volt a föld hektáronkénti átlagára 2016-ban. Regionális szinten a legmagasabb átlagos földár a Közép-Magyarország régióban (1 355 ezer forint/hektár, Budapest kihagyásával ezer forint/hektár), míg a legalacsonyabb az Észak-Magyarország régióban (859 ezer forint/hektár) volt megfigyelhető. Egyedül az utóbbi régióban volt 1 millió forint/hektár alatt a föld átlagára. Megyei szinten magas volt az ár Békés és Győr-Moson- Sopron megyékben, az előbbiben ezer forint/hektár, az utóbbiban pedig ezer forint/hektár. Nógrád, Borsod- Abaúj-Zemplén és Zala megyében 900 ezer forint/hektár alatti átlagértékekkel találkozhatunk. 1. ábra: Az elemzés során kapott megyei átlagárak és a mögöttük álló értékesített földterületek forgalma 04

5 1 MILLIÓ 151 EZER FORINT 1 HEKTÁR TERMŐFÖLD ÁTLAGÁRA A földárak számításához felhasznált adatbázis több mint 134 ezer hektár föld adatát tartalmazta, melynek közel fele, 67 ezer hektár szántó volt. Ezt követték a vegyes művelési ágú földterületek, 28 százalékos súllyal, 37 ezer hektáros forgalommal. A képzeletbeli dobogó harmadik helyét az erdők foglalják el, közel 11 százalékát adva a fenti összterületnek, 14 ezer hektárral. Valamivel több mint 8 százalékos súllyal, 2. ábra: Az értékesített termőföldforgalom nagysága és művelési ág szerinti, rét-, legelő művelési ágú terület 11 ezer hektárnyi gazdát cserélő gyepmegoszlása (továbbiakban gyep) is szerepelt a vizsgált adathalmazban. A gyümölcsösök és szőlők 2 200, illetve hektár nagyságú, azaz 1 és 2 százalék közötti súllyal voltak jelen. Egy százalék alatti arányt képviselve az egyéb művelési ághoz tartozó területek is bekerültek, 415 hektáros összforgalommal. Mindössze 0,1 százalékos arányban, 85 és 130 hektár közötti területtel voltak jelen a kivett terület, tanya, kert, nádas művelési ágakhoz tartozó területek. A forgalom tekintetében az alföldi területen mutatkozott 2016-ban a legnagyobb aktivitás. A legtöbb terület - az adatbázisunkban található összes földterület közel negyedét képviselve - az Észak-Alföldön cserélt gazdát. Megyei bontásban a legtöbb területnek Szabolcs-Szatmár-Bereg, Borsod-Abaúj- Zemplén, Bács-Kiskun, Somogy és Jász- Nagykun-Szolnok megyékben lett új tulajdonosa, 10 ezer hektár körüli megyénkénti összterületekkel. A legkevesebb föld Nógrád és Komárom-Esztergom megyében került értékesítésre. A következő alfejezetekben a szántó, gyümölcsös, szőlő, erdő és gyep művelési ághoz tartozó területek (továbbiakban termőföld) árait mutatjuk be. 05

6 JELENTŐS ÁRKÜLÖNBSÉGEK A SZÁNTÓ MŰVELÉSI ÁGBAN Vizsgálataink szerint egy hektárnyi szántóterületért átlagosan ezer forintot kellett fizetni Magyarországon 2016-ban. Az átlagárakban jelentős eltérések figyelhetők meg a földrajzi elhelyezkedés függvényében. Észak-Magyarország kivételével az átlagos szántóföldár minden régióban meghaladta az 1 millió forintot. A megyei átlagárak nagyobb része meghaladja az 1 millió forintot. Ennél alacsonyabb átlagos értékeket Nógrád (730 ezer forint), Borsod-Abaúj-Zemplén (842 ezer forint), Mennyi az átlagár? Heves (882 ezer forint) és Zala megyében (955 ezer forint), 1,5 Egy hektárnyi szántóterületért átlagosan millió forintnál magasabbakat pedig Hajdú-Bihar (1 541 ezer ezer forintot kellett fizetni forint), Győr-Moson-Sopron (1 534 ezer forint) és Tolna (1 515 Magyarországon 2016-ban. ezer forint) megyékben figyelhettünk meg. Járási szinten árnyaltabb a kép. A szántó művelési ághoz tartozó földek ára az országos átlaghoz képest alacsony volt a Borsod-Abaúj-Zemplén megyében található Ózdi (365 ezer forint), Putnoki (487 ezer forint) és Edelényi járásban (521 ezer forint). Heves, Nógrád, Veszprém, Csongrád, Somogy, Zala, Jász-Nagykun-Szolnok, Szabolcs-Szatmár- Bereg, Békés és Baranya megyében is találhatók olyan járások, ahol az átlagár 1 millió forint alatti. Hajdú-Bihar és Békés megyékben a legmagasabbak a járási szintű szántó átlagárak. 2 millió forint feletti átlagárral jellemezhető a Derecskei (2 203 ezer forint), a Mezőkovácsházai (2 136 ezer forint), a Hajdúböszörményi (2 124 ezer forint), a Hajdúszoboszlói (2 042 ezer forint), valamint a Békéscsabai járás (2 034 ezer forint). 3. ábra: A szántók megyei átlagárai Hatszoros különbség is tapasztalható a járási szintű átlagárakban. Az Ózdi járás 365 ezer forintos árával szemben a Derecskei járás 2 millió 203 ezer forintos ára áll. 06

7 4. ábra: A szántóföldek járási átlagárai A szántók átlagárainak számításához felhasznált adatbázisban összesen hektár szántóföld eladási ára szerepelt, ami a vizsgált termőföldterület mintegy 70 százalékát tette ki. Észak- és Dél-Alföld régiókban történt az országos szántóforgalom közel 43 százaléka. Különösen intenzív volt a piac Jász-Nagykun- Szolnok, Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Bács- Kiskun, Szabolcs-Szatmár-Bereg, Csongrád és Hajdú-Bihar megyékben. A vizsgáltba bevont, szántó művelési ágú termőföldek több mint fele ezekben a megyékben cserélt gazdát. Lényegesen alacsonyabb szántóföld-forgalommal találkozhattunk Komárom-Esztergom és Nógrád megyékben, ahol együttesen a vizsgált szántóforgalom kevesebb, mint 5 százaléka bonyolódott. Számításaink szerint az értékesített szántók átlagos nagysága 4,1 hektár volt 2016-ban. Borsod-Abaúj-Zemplén és Jász-Nagykun-Szolnok megyékben ez az érték meghaladta az 5 hektárt, Pest, Bács-Kiskun és Vas megyében pedig 3 hektár körül alakult. 07 Az alföldi régiókban zajlott a szántóforgalom csaknem fele, az árakban azonban nagy a szórás itt is egy-egy megyén belül.

8 TOVÁBBI MŰVELÉSI ÁGAK A GYÜMÖLCSÖSÖK ÁRÁNAK ALAKULÁSA A gyümölcsösök művelési ágban ezer forint volt a hektáronkénti országos átlagár. A közép-magyarországi és dél-dunántúli térségekben 1,5 millió forint feletti hektáronkénti átlagár volt megfigyelhető. Magasak voltak az átlagárak Hajdú-Bihar (2 000 ezer forint/hektár), Pest (1 813 ezer forint/hektár), Baranya (1 774 ezer forint/hektár), valamint Tolna (1 744 ezer forint/hektár) megyékben is. Somogy, Komárom-Esztergom és Jász-Nagykun-Szolnok megyékben is meghaladják az országos átlagot. Zala és Heves megyékben szignifikánsan alatta maradtak az országos átlagnak. Adatbázisunk a vizsgált termőföldek összterületének 4,9 százalékát kivető, hektár gyümölcsösre kötött adásvételi szerződés adatát tartalmazta. A legtöbb gyümölcsöst Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében értékesítették. A vizsgált forgalom több mint 36 százaléka itt realizálódott. Az átlagos értékesített területnagyság 2,4 hektár volt. 5. ábra: A gyümölcsösök megyei átlagárai 08

9 A SZŐLŐK ÁRÁNAK ALAKULÁSA A szőlő művelési ágba tartozó földek országos átlagára a rendelkezésünkre álló adatok alapján 2016-ban ezer forint/ hektár volt. A Közép-Magyarország régióban és a Dunántúlon 1,5 millió forint feletti átlagárak voltak jellemzők. 1 millió forint körüli átlagárakkal a Dél-Alföldön, Észak-Magyarországon és Észak-Alföldön, megyei bontásban Békés, Nógrád, Jász-Nagykun-Szolnok és Csongrád megyében találkozhattunk. 6. ábra: A szőlőterületek megyei átlagárai A szőlők átlagárának számításához hektár szőlő művelési ágba tartozó földterület adata állt rendelkezésünkre. Ez a terület az összes tárgyévi, művelési ágtól független termőföld-forgalom 3,2 százalékát tette ki. A legtöbb szőlő Somogy, Heves, Baranya megyékben került eladásra, megyénként 200 hektárnál nagyobb területekkel. A vizsgált adatbázisban a legkevesebb szőlőterületet Békés, Fejér, Szabolcs-Szatmár-Bereg, Zala és Vas megyében értékesítették, utóbbiban összesen 1 területet tudtunk figyelembe venni. Az átlagos értékesített területnagyság 1,14 hektár volt. 09

10 AZ ERDŐ MŰVELÉSI ÁGHOZ TARTOZÓ TERÜLETEK ÁRAINAK ALAKULÁSA 868 ezer forint/hektár volt az átlagár Az erdő művelési ágban az országos átlagár 868 ezer forint/hektár volt. Regionális bontásban Közép-Magyarország áll az első helyen. A megyei átlagárak Tolna, Komárom-Esztergom, Csongrád, Győr-Moson-Sopron és Veszprém megyékben haladták meg az 1 millió forintot. Heves, Borsod-Abaúj-Zemplén, Jász-Nagykun-Szolnok megyékben a 700 ezer forint/hektár átlagárat sem érték el. Az erdők árainak számításához összesen hektár erdőterület adata állt rendelkezésünkre, mely a termőföldek 32,3 százalékát tette ki, így a szántók után a második legnagyobb forgalmat mutató művelési ágról van szó. A legtöbb 7. ábra: Az erdők megyei szintű átlagárai erdőterület a Nyugat- és Dél-Dunántúlon cserélt gazdát. Nagy aktivitást mutató területek Zala, Baranya és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyék voltak, hektár körüli megyénkénti területnagysággal. Lényegesen alacsonyabb, hektár alatti forgalommal Közép-Magyarországon és Dél-Alföldön találkozhattunk. Az értékesített erdőterületek átlagos mérete 7,16 hektár volt, a termőföldek közül ebben a művelési ágban találkozhatunk a legnagyobb átlagos parcella-nagysággal. 10

11 A GYEP MŰVELÉSI ÁGHOZ TARTOZÓ TERÜLETEK ÁRÁNAK ALAKULÁSA Egy hektárnyi gyepterület átlagos ára a legelő és rét művelési ágú földek figyelembevételével 737 ezer forint volt ban. Közép-Magyarország régióban ezer forint/hektár volt az átlagár, míg Észak-Magyarországon csak 547 ezer forint/hektár. Megyei szinten Pest megye után Győr- Moson-Sopron és Veszprém megyében 900 ezer forintot meghaladó átlagárak figyelhetők meg. Borsod-Abaúj- Zemplén, Heves és Jász-Nagykun-Szolnok megyékben 700 ezer Ft alattiak voltak az átlagos értékek. A rendelkezésünkre álló adatbázisban gyep-, rét- és legelő művelési ághoz tartozó területek értékesítési volumene az erdőkéhez hasonló nagyságrendet képvisel, hektáros forgalommal, mely a vizsgált időszakban gazdát cserélt termőföldek 35 százalékát tette ki. A vizsgált gyepterület 47 százalékát Észak-Alföldön és Észak-Magyarországon értékesítették. Megyei bontásban Szabolcs-Szatmár-Bereg és Borsod-Abaúj-Zemplén megye súlya jelentős, 12,65 illetve 11,11 százalékkal. Országos átlag alatti aktivitást Csongrád, Vas és Komárom-Esztergom megyékben figyelhettünk meg. Az értékesített gyepterületek átlagos mérete közel 4 hektár volt, amely érték közelít a legnagyobb forgalmat mutató szántók átlagos nagyságához ábra: A gyepterületek átlagárai az egyes megyékben

12 A SZÁNTÓK HASZONBÉRLETI DÍJAI Ezen kiadványban a haszonbérleti díjak vizsgálatánál kizárólag a terület méretére vonatkozó és a forintban megadott bérleti díjakat (Ft/hektár/év) vettük figyelembe. A vizsgált szerződések mindegyikét 2016-ban kötötték és új szerződésnek minősülnek. 9. ábra: A haszonbérleti díjak hektáronkénti, forintban kifejezett nagysága az egyes megyékben A haszonbérleti díjak országos átlaga a szántó művelési ágba tartozó földek esetében Ft/hektár/év volt. A legmagasabb átlagos haszonbérleti díj Tolna megyében ( forint/hektár) volt megfigyelhető forint/hektárt meghaladó átlagos bérleti díj volt jellemző Békés ( forint/hektár), Hajdú-Bihar ( forint/hektár), valamint Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében ( forint/hektár). Az országos átlag feletti értékeket mutatott még Győr-Moson-Sopron- ( forint/ hektár), illetve Csongrád megye ( forint/hektár) is. Lényegesen alacsonyabb átlagárak jellemezték Komárom-Esztergom ( forint/hektár), Pest ( forint/hektár), Zala ( forint/hektár), Veszprém ( forint/hektár) és Fejér ( forint/hektár) megyéket. Amennyiben a hektáronkénti bérleti díjakat a hektáronkénti szántóterületek áraihoz viszonyítjuk, a szántóföld bérbeadásából származó éves hozam országos szinten 5,92 százalékos értéket mutat. Látható azonban az is, hogy a megyei szinten kapott értékek között több mint kétszeres különbséggel is találkozhatunk, de az Agrotax értékelés során sokszor az egyes településeken belül is jelentős eltéréseket láthatunk. Komárom-Esztergom, Pest és Fejér megyében nem érte el a szántó bérleti díjának és értékesítési árának aránya az 5 százalékot. Magasabb értékek figyelhetők meg Borsod-Abaúj-Zemplén (8,55 százalék) és Nógrád megyében (8,28 százalék), továbbá szintén 8 százalékos értékhez közeli értéket mutatott Szabolcs-Szatmár-Bereg és Heves megye is. Így elmondható, hogy az Észak-Magyarország régióban találhatóak a legmagasabb bérleti díj-értékesítési ár arányok. 12

13 1 HEKTÁR SZÁNTÓ BÉRLETI DÍJA ÁTLAGOSAN FT ÉVENTE Az itt megjelölt hozamszintek jelentősen megváltoznak, ha a Ft/Ha/év értékben megadott bérleti díjakon túl, az egyéb módon (pl. Ft/Ak/év, kg búza/ak/év, kg gabona/ha/év stb.) megállapított díjakat is figyelembe vesszük. Ez jelentős manuális feldolgozást igényel, amit munkatársaink folyamatosan végeznek, és az eredményeket rendszeresen közzéteszik az oldalon. 10. ábra: A szántóterületek átlagos haszonbérleti díjainak és az értékesítési árainak aránya az egyes megyékben 13

14 SZAKÉRTŐINK Dr. Kovács Norbert Közgazdász, gazdálkodás- és szervezéstudományokból doktorált. Kutatási és érdeklődési területei a mikroökonómiához és az ágazati gazdaságtanokhoz kapcsolódnak. Egyetemi docens a Széchenyi István Egyetemen. Dr. Szabó Dániel Róbert Közgazdász, gazdálkodás- és szervezéstudományokból doktorált. Elemző, érdeklődési területei: marketingkommunikáció, kockázatmenedzsment és regionális gazdaságtan. Egyetemi adjunktus a Széchenyi István Egyetemen. Kajdocsi László Doktorjelölt az informatikai tudományok területén. Fejlesztő, egyetemi tanársegéd a Széchenyi István Egyetemen. 14

15 X-AGRO - ÉRTÉKELJÜK A FÖLDET A címben szereplő rövid mondat kifejezi, hogy miben hiszünk és mivel foglalkozunk. Ahogy a bevezetőben is említettük úgy tartjuk, hogy a föld a legnagyobb kincsünk és értékünk. Ezzel szorosan összefügg vállalkozásunk fő tevékenysége, a termőföld-értékbecslés és haszonbérlet-megállapítás, mellyel egyedülálló szolgáltatást biztosítunk az érintett földtulajdonosok számára. Úgy tapasztaljuk, a mai földpiacon olykor még a legrutinosabb gazdák is tanácstalanok, melynek oka, hogy ezen a területen az információáramlás gyakorlata nehézkes. Mi szeretnénk egyszerűvé és átláthatóvá tenni az értékesítési folyamatokat. A honlapunkon regisztrálók számára számos fejlesztéssel és szolgáltatással igyekszünk segíteni, és még könnyebbé tenni az informálódást. Az -n lehetőség van többek között: ingyenes regisztrációt követően ben tájékoztatjuk a környékbeli kifüggesztésekről online adásvétel kifejezetten termőföldekre kialakítva hirdetési csomagjaink segítségével aktívan közreműködünk a gyors értékesítésben Agrotax szolgáltatásunkat is kérheti, mely egy egyedülállóan pontos, saját módszert takar a termőföld értékének és bérleti díjának megállapítására mindezt 24 órán belül elkészítjük Önnek! Bízunk benne, hogy szakértelmünkkel és felhasználóbarát megoldásainkkal sikerül elnyernünk az Ön bizalmát is. 15

16 Agrotax IRÁNYTŰ 2016 fb facebook.com/xagrohu 9026 Győr Víztükör utca 4. A ép