Termőföldindex Bevezető

Átírás

1

2 1 Bevezető 02 Lassult az árnövekedés a földpiacon 05 Részpiacok áralakulása 08 Háttér és kitekintő 09 A termőföld, mint befektetés 12 Nemzetközi kitekintő Az FHB publikációban kiemelt foglalkozik a hazai ingatlanpiaccal. A rendszeresen megjelenő FHB Lakásárindex mellett évente elkészíti a termőfölddel kapcsolatos elemzését is, az FHB Termőföldindexet. A mostani kiadvány múltbeli társaihoz hasonlóan - valós tranzakciós adatok alapján mutatja be a hazai termőföld piacot, hogy a szektor iránt érdeklődők minél teljesebb képet kaphassanak a benne zajló folyamatokról, illetve, hogy a piac szereplőit a legmegfelelőbb üzleti döntések meghozatalában támogassa. Az FHB Termőföldindex 2015-ben ismét árnövekedést mutatott, ennek mértéke azonban messze elmaradt a 2012 és 2014 közötti időszakban tapasztalhatótól, a korábbi két számjegyűről egy számjegyűre csökkent. A mérsékeltebb növekedés hátterében az új Földforgalmi törvény 2014-es életbe lépése állhat, mely erőteljesen korlátozza a földvásárlást, így megszűnt annak alternatív befektetési termék szerepe. Ugyanakkor művelés révén továbbra is kedvező hozamokat lehet elérni, mint arra kitérünk a termőföldpiacot jellemző folyamatok részletes bemutatása során.

3 Lassult az árnövekedés a földpiacon Az FHB Termőföldindex értéke 2015-re 331,9-re növekedett az egy évvel korábbi 305,5-ös szintről, míg a fogyasztói árindexszel deflált index érték 158,1-ről 171,9-re emelkedett. A földterületek nominális értelemben 8,6 százalékkal drágultak, míg a megelőző 3 évet 13,2 és 17,2 százalék közötti növekedés jellemezte. Reál értelemben nézve az árváltozást valamivel kedvezőbb a kép, az árak 8,7 százalékkal voltak magasabbak, így a növekedés ugyan szintén elmarad a 2013-as és 2014-estől, de a különbség a nominálishoz képest kisebb, illetve a 2012-est túl is szárnyalta a reál drágulás. Annak ellenére, hogy lassult az árak növekedése a termőföldpiacon, pozitív, hogy az emelkedés továbbra is meglehetősen magas. Az új Földforgalmi törvény korlátozó intézkedései miatt ugyanis a földpiacon stagnálásra lehetett számítani, a tranzakciószámok visszaesése ugyanakkor az árak dinamikáján kevésbé látszott. Az árak több mint 8 százalékos emelkedése azért is nevezhető a lassulás ellenére jelentős- Az FHB Termőföldindex értékei nominálisan és fogyasztói árindexszel deflálva FHB Termőföldindex éves változása nominálisan és fogyasztói árindexszel deflálva ,9 305,5 268, ,3 191,1 192,1 176, ,3 153,2 171,9 138,4 140,8 158, ,6 101,3 120, ,9 111,4 115,6 112,3 105,2 109,5 110,6 110,7 105,7 110,8 92, % 15% 10% 5% 0% -5% -10% 1.3% Az EU-csatlakozást megelőző időszak 19.4% 14.4% 13.4% 9.3% 1.7% 4.7% 1.0% 3.9% 0.0% 3.2% 11.7% 5.3% 8.2% 3.8% 0.5% 5.3% 1.4% 13.2% 7.1% 17.2% 15.2% 14.1% 13.9% 8.6% 8.7% % Konszolidáció Új remények a termőföld piacán -4.7% -4.5% -4.2% Tulajdonszerzési szigorítás előtti évek FHB Termőföldindex FHB Termőföldindex fogyasztói árindexszel deflálva FHB Termőföldindex változása (%) FHB Termőföldindex fogyasztói árindexszel deflált változása (%)

4 4 5 nek, mivel a es rekord áremelkedésben jelentős szerepet játszott az új Földforgalmi törvény bevezetése előtti felfokozott vásárlói hangulat, és a korábbi kiadványainkban feltárt, a terményhozamok és a földár változása közötti összefüggés nem magyarázta meg ezt a mértékű árváltozást. A 2015-ös áremelkedés ráadásul kimondottan magasnak tekinthető, ha a 2012 előtti időszakra tekintünk vissza. Míg az új Földtörvény május elsejei bevezetése előtt nagyon erős volt az érdeklődés a földterületek iránt, és rekord számban köttettek adásvételek, a termőföldforgalom erősen visszaesett a törvény életbe lépését követően. Bár a korlátozást közvetlenül megelőző 2014 első féléve még rekord tranzakciószámot hozott, az egész évet tekintve már jelentősen esett a forgalom a megelőző évekhez képest volt az első év, ahol a korlátozás végig érvényesült, ami meg is látszik az eredményeken, a megelőző évek adásvételeinek a felét sem érte el az eladott földterületek száma gyel összehasonlítva pedig a tavalyi évben összesen annyi tranzakcióra került sor, mint 2014 első negyedévében. 2. Részpiacok áralakulása 2.1 A SZÁNTÓK ÁRALAKULÁSA Tavaly tovább növekedett a szántók átlagára, 2015-ben átlagosan 1178 ezer forintot kellett fizetni egy hektárnyi szántóterületért, míg egy évvel korábban 1087 ezer forintot. A drágulás 8,4 százalékos volt, ami így elmaradt a korábbi évek áremelkedésétől, 2014-ben még több mint 11 százalékkal, míg egy évvel korábban közel 18 százalékkal drágultak a szántók ben már nem mindenhol emelkedett a szántóföldek ára, a Közép-Magyarország régióban enyhe visszaesés volt tapasztalható, az árak 4 százalékkal csökkentek. Több helyen azonban még a korlátozások ellenére is jelentős volt a drágulás, az Észak-Alföldön közel 17, míg a Dél-Dunántúlon 15,6 százalékkal drágultak a szántóterületek. Szintén sokat emelkedtek az árak a Nyugat-Dunántúlon és a Dél-Alföldön is, ahol 8,6 és 7,3 százalékkal kellett többet fizetni, mint egy A termőföld forgalmának alakulása Magyarországon negyedév 2. negyedév 3. negyedév 4. negyedév

5 6 7 Szántóföldek átlagára 2015-ben régióinként (ezer Ft / ha) 2.2 MŰVELÉSI ÁGAK SZERINTI FOLYAMATOK Dél-Alfőld Észak-Alfőld Észak-Magyarország Közép-Magyarország Közép-Dunántúl Nyugat-Dunántúl Dél-Dunántúl ben hasonló ártrendek jellemezték a különböző művelési ágakat, minden ágazatban a növekedésé volt a főszerep. A szántók ára 2007 óta folyamatosan növekszik, 2007 és 2015 között több mint a duplájukra emelkedett az áruk. Bár tavalyelőtt az erdők esetében némi megtorpanás volt jellemző, 2015-ben ismét jelentősen emelkedett az áruk, aminek köszönhetően 2015-ben átlagosan 81 százalékkal kellett többet fizetni értük, mint 8 évvel korábban. Szintén nagy árnövekedés jellemezte a gyümölcsösöket és a gyepművelési ágba tartozó területeket, 16, illetve 10,3 szá- Művelési ágak szerinti áralakulás (2007=100) zalékkal kellett többet fizetni értük, mint egy évvel korábban. A legkisebb mértékben a szőlők ára növekedett nem sikerült megismételni a tavalyi rekordot, a több mint 27 százalékos áremelkedést, ez esetben a drágulás 5,7 százalékos volt. Jellemzően a szőlőkért és az erdőkért százalékkal kell többet fizetni, mint 2007-ben, a gyepterületeknél körülbelül 75 százalékos a különbség, míg az elmúlt 8 évben a legkisebb bővülést a gyümölcsösök mutatták, ezen időszakban a növekedés 60 százalékos volt éve, míg a Közép-Dunántúlt és Észak-Magyarországot mérsékeltebb, 3,3 és 6,5 százalékos emelkedés jellemezte. A legtöbbet a Nyugat-Dunántúlon kellett fizetni a szántóterületekért 2015-ben, hektáronként 1,3 millió forintot, megelőzve így az eddig vezető közép-magyarországi régiót. A jelentős áremelkedésnek köszönhetően a szántókért még a Dél-Dunántúlon is több pénzt kellett adni, mint az eddigi legdrágább Közép-Magyarországon, illetve az Észak-Alföld is közel került a főváros környékén jellemző árakhoz. A legalacsonyabb árak, ahogy a korábbi években is, Észak-Magyarországra jellemzőek, itt 721 ezer forintot kellett fizetni átlagosan egy hektár szántóért. Mint a fentiekből látható, az észak-magyarországi régiót leszámítva, Magyarország különböző területi egységeinek szántóárai sokkal kiegyenlítettebbé váltak, tavaly többségben 1,1-1,3 millió forint között mozgott a szántókért fizetendő átlagár szántó erdő gyep (rét, legelő) szőlő gyümölcsös

6 Háttér és kitekintő 4. A termőföld, mint befektetés A termőföld a mezőgazdaság legfontosabb termelő eszköze. Mint ilyen, birtoklása, használata meghatározza az ország lehetőségeit. Természeti adottságok terén nem állunk rosszul. Ennek kihasználásában azonban még nagyon sok a tartalékunk. A Takarék Agrár Központ előrejelzése szerint 2020-ra a magyar mezőgazdaság kibocsátása (folyó áron) elérheti a 2750 mil- álló években még mindenképpen kiszámíthatóan járul hozzá a mezőgazdaság és az élelmiszeripar fejlődéséhez. A Takarék Agrár Központ előrejelzései szerint a következő pénzügyi kifizetési ciklusban is fennmarad a Közös Agrárpolitika alapját képező támogatási rendszer, de a torta ismét kisebb lesz, és a pillérek közötti arányok is változni fognak, mint ahogy a környezetgazdálkodás- Előző kiadványainkban már részletesen bemutattuk, hogy a termőföld többféleképpen hajthat hasznot tulajdonosának, ezek közül az egyik a bérbe adás. Az elmúlt években meggyőző hozamokat lehetett elérni a befektetési célú termőföldvásárlással. A fentiek miatt sokan láttak befektetési lehetőséget a termőföldben, és tekintettek rá alternatív befektetési eszközként ben, az új Földtörvény bevezetésével ez a lehetőség háttérbe szorult, a termőföld spekulatív jellegű, pusztán befektetési eszköz funkciója elveszítette vonzerejét. A termőföld azonban hasznosítása révén is jövedelmet termelhet a tulajdonosának. Az Európai Uniós támogatások biztos pénzáramot biztosítanak, ezáltal csökkentve a művelésből származó kockázatokat. Az elmúlt évek tapasztalatai alapján a művelés pozitív eredményt hoz a termőföldek tulajdonosainak, sőt, sok esetben kimondottan magas hozamokat biztosít. A továbbiakban a termelés jövedelmezőségét mutatjuk be különböző szempontok szerint MŰVELÉSI ÁGAK SZERINTI JÖVEDELMEZŐSÉG liárd forintot, ami a tavalyi szintet 12 százalékkal haladja meg. Az idei első félévben a bruttó hozzáadott érték is újra emelkedett a mezőgazdaságban, mintegy 11 százalékkal. Az időjárási anomáliák változatlanul jelentős hatást gyakorolnak a terméseredményekre (augusztus végéig például több mint 130 ezer hektárt regisztráltak a kárenyhítési rendszerben), de az idei hozamok minden szántóföldi növénynél emelkedést mutatnak. A piaci problémák ugyan nyomott hagytak a sertéslétszám alakulásában, de a többi haszonállat állománya továbbra is emelkedik. A támogatási rendszer a 2020-ig előttünk hoz kapcsolódó feltételrendszer is szigorodni fog. Piaci oldalon évről évre erősödik a magyar mezőgazdaság nemzetközi árfüggése. Ez folyamatos alkalmazkodási, hatékonyságnövelési, együttműködési kényszert jelent a gazdálkodók számára. A termőföldpiac kilátásai is nagyban függenek attól, hogyan tudjuk a mezőgazdaság kibocsátását növelni. Adottságaink legalább másfélszer annyi élelmiszer előállítását teszik lehetővé, mint amenynyire az országban szükség van. Az agrártermékek részesedése a külkereskedelmi aktívumból tartósan magas, 2016 első hát hónapjában mintegy 26 százalékos. A tavalyi évhez hasonlóan vizsgáltuk a különböző művelési ágak eredményességét. ezúttal azonban nem területi bontásban, hanem a különböző üzemméretek szerint. Eredményeink szerint, a különböző méretű üzemek között jelentősek a különbségek az eredményességben azonos művelési ágon belül is. A szántóföldi növénytermesztés esetében például a legkisebb birtokméretű, 75 hektár alatti földterületet megművelő üzemek sokkal rosszabbul teljesítettek, mint a közepes vagy a nagyméretű üzemek. A sajáttőke-arányos nyereség értéke 10 százalékos volt. A legjobban a 75 és 200 hektár közötti területen működő üzemek teljesítettek, ahol a ROE mutató értéke megközelítette a 15 százalékot. Hasonló eredményt mutatott a szőlőtermesztés is, ahol a legjobban 2014-ben szintén a közepes méretű, 5-15 hektárt művelő gazdaságok teljesítettek, valamivel több, mint 8,2 százalékos sajáttőke-arányos hozamot hozva. A vegyes gazdaságok vizsgálata során szintén azt az eredményt kaptuk, hogy a közepes birtokméretű, hektáros területet művelő üzemek voltak a legjövedelmezőbbek. A ROE értéke itt 14,1 százalékos volt, míg a legkisebb birtokméretű, 30 hektár alatti területet művelő gazdaságok csak 8,1 százalékos sajáttőke-arányos nyereséget termeltek tavaly. A gyümölcstermesztés esetében a legnagyobb birtokméretű, vagyis a több mint 25 hektárt művelő üzemek teljesítettek a legjobban, esetükben a sajáttőke-arányos nyereség közel 11 százalékos volt, míg a legkisebb és közepes méretű birtokok esetében a ROE mindössze 4,2 és 3,2 százalékos volt. A szabadföldi zöldségtermesztés és a zöldséghajtatók esetében ugyanakkor a legkisebb méretű üzemek bizonyultak a legjövedelmezőbbnek 2014-ben. Utóbbi esetében az 1,5 hektár-

7 10 11 nál kisebb területet művelők közel 22 százalékos sajáttőke-arányos nyereséget produkáltak, míg egy több mint 1,5 hektárt művelő csoportba tartozó tipikus üzem esetében a ROE mutató értéke valamivel több, mint 15 százalékos volt. Még nagyobb a különbség a szabadföldi zöldségtermesztéssel foglalkozó nagy-, illetve kisüzemek között ben minden művelési ág és méret közül a legjobban a kisebb, 20 hektáros területnél kevesebbet művelő szabadföldi zöldségtermeléssel foglalkozó tipikus üzem teljesített, amely esetében a sajáttőkére jutó nyereség megközelítette a 30 százalékot. Ebben a művelési ágban a nagyobb üzemek is jól teljesítettek a teljes összehasonlítás alapján, de a kisebb mérettel összehasonlítva rosszabb eredményt értek el, a ROE mutató esetükben kevesebb mint 21 százalék volt. Az előbbieken túl megvizsgáltuk az egyes művelési ágakhoz tartozó birtokszerkezetet is. A szántóföldi növénytermesztéssel foglalkozó üzemek esetében a legkisebb területet összesítve éppen a legnagyobb eredményességgel rendelkező 75 és 200 hektár közötti földterületet művelő üzemek használják, és magas a kevésbé jövedelmező kis- és nagyüzemek részesedése az összterületből. A szőlőtermesztés esetében elhanyagolható a kevésbé nagy hozamot hozó, 5 hektár alatti területek aránya a Farm Accountancy Data Network (FADN) adatai alapján, de itt sem a legnagyobb ROE mutatóval rendelkező üzemek használják a szőlőtermesztésre igénybe vett összterület nagyobb részét. Hasonló a helyzet a zöldséghajtatók és a vegyesgazdaságok esetében is, valamint a szabadföldi zöldségtermesztésnél, egyedül a gyümölcstermelés esetében mondható el, hogy a méretkategória szerint legnagyobb sajáttőke-arányos nyereséggel rendelkező üzemek használják a földterület legnagyobb részét. A szőlőtermesztésből származó eredmények alapján a szántóföldi műveléssel összehasonlítva nem olyan egyértelmű a művelés nagyobb hozama a bérbeadáshoz viszonyítva a közötti időszakban. Bár az adózott eredmény termőföldhöz képesti aránya magas, 18,29 és 31,38 százalék között mozgott 2011 és 2014 között, a ROE mutató ugyanakkor csupán 4,24 és 7,49 százalék között alakult, ami nem sokkal tér el a bérbeadással elérhető hozamtól. A gyümölcstermesztés művelési mód eredményessége a szántóföldi növénytermesztés és a szőlőtermesztés hozama között helyezkedik el. A ROE (saját tőke arányos nyereség) mutató értéke művelési ág és üzemméret szerint egy tipikus üzemnél A termőterület megosztása a művelési ágakon belül az üzemméret szerint 32% 27% Szántóföldi növényterm. Szőlőterm. Gyümölcsterm. Szabadf. zöld. term. Zöldséghajt. Vegyesgazd. 22% Forrás: FADN 17% 12% 7% 2% -3% <75 75<200 Szántóföldi növényterm. >=200 <5 5<15 Szőlőterm. >=15 <10 10<25 >=25 Gyümölcsterm. <20 >=20 Szabadf. zöld. term. <1,5 >=1,5 Zöldséghajt. <30 30<150 >=150 Vegyesgazd. Forrás: FADN A kiemelt művelési ágak eredményességének vizsgálata azt mutatja, hogy a művelés lényegesen magasabb hozamot biztosíthat, mint a földterület bérbeadása és 2014 között a föld árához viszonyított eredményesség két számjegyű volt szántóföldi növénytermesztés esetében, 2011-ben pedig a 17,5 százalékot is meghaladta az adózott eredmény föld árához képesti aránya. De a sajáttőke-arányos nyereség még ezt is túlszárnyalta, a vizsgált időszak során 12,5 és 18,12 százalék között mozgott, míg bérbeadással 4,83 és 5,62 százalék közötti hozamot lehetett elérni. Egy tipikus üzem esetében az adózott eredmény a föld árának 12,71 és 31,62 százaléka között mozgott 2011 és 2014 között, míg a sajáttőke-arányos nyereség egy tipikus üzem esetében 6,44 és 15,43 százalék között alakult ezen az időtávon. Így a műveléssel elérhető hozam végig magasabb volt, mint a termőföld bérbeadása révén elérhető, ugyanakkor a különbség több év esetében is minimálisra csökkent. A gyümölcstermesztés eredményessége sokkal kevésbé bizonyult kiszámíthatónak, mint a szántóföldi növénytermesztésé.

8 12 5. Nemzetközi kitekintő Az idei kiadványunkban megvizsgáltuk, hogy az egyes Európai Uniós országokban milyen nagyságú az egy munkásra (fizetett) jutó nettó hozzáadott érték egy tipikus üzem esetében, illetve, hogy ezekhez képest miként alakulnak a bérek. Magyarország az egy munkásra jutó nettó hozzáadott értéket tekintve európai összehasonlításban a középmezőnyhöz tartozik, ugyanakkor egy tipikus üzem hazánkban valamivel több nettó értéket állít elő, mint az uniós országok átlaga (20 ezer euró) egy munkásra vetítve. A legnagyobb nettó hozzáadott érték Dániában jut egy munkásra, ahol az értéke közelíti a 90 ezer eurót, a legkisebb pedig Romániában, ahol kevesebb mint 6000 euró. Az egy munkás által megkeresett bér alapvetően követi a tipikus üzemek egy munkásra jutó eredményességét Európában Magyarország a tipikus mezőgazdasági üzemnél foglalkoztatott munkás által egy óra alatt megkeresett munkabért tekintve inkább az alacsonyabb béreket kínáló országok közé tartozik, az ilyen üzemnél kínált bruttó órabér 4 euró körül mozog, míg az európai uniós átlag közel 7,4 euró. A sor végét az egy munkásra jutó nettó hozzáadott értékekben is gyengén teljesítő Románia, Bulgária, Litvánia és Lengyelország foglalja el. Ugyanakkor Ausztria, Csehország, Spanyolország és Észtország sokkal magasabb béreket kínál hazánknál annak ellenére, hogy az egy munkásra jutó hozzáadott érték esetében nincs ekkora különbség. A legmagasabb bruttó órabéreket Dánia, Svédország, Hollandia és Finnország kínálja, melyek az egy munkásra jutó nettó hozzáadott értékben is a lista elején helyezkednek el a tipikus üzemek teljesítményének vizsgálata alapján. Az egy munkásra jutó nettó hozzáadott érték egy tipikus mezőgazdasági üzemnél Több mint 30 ezer /AWU ezer /AWU Kevesebb, mint 15 ezer /AWU Nincs adat Forrás: FADN

9 Az FHB szakértői a hazai termőfölddel kapcsolatos banki és értékbecslői szaktudás legjavát nyújtják partnereinknek, ügyfeleinknek. Szolgáltatásainkkal továbbra is állunk rendelkezésére a gazdáknak, lakossági és vállalati ügyfeleinknek, állami és piaci megrendelőinknek! Molnár Zsolt vezérigazgató FHB Ingatlan Zrt. Telefon: +36(1) Fax: +36(1) Mobil: +36(30) molnar.zsolt@fhb.hu dr. Nagy Gyula FHB Index projektvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36(1) Mobil: +36(30) nagy.gyula@fhb.hu Sajtókapcsolat: Kappéter Béla FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36 (1) Mobil: +36 (30) kappeter.bela@fhb.hu URL: fhbindex@fhb.hu Az az FHB Index kizárólagos kutatási partnere.