INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. László Tamás A vételi jog bejegyzésének és érvényesítésének ingatlan-nyilvántartási kérdései, különös tekintettel a bírói gyakorlatra Jelen írás arra tesz kísérletet, hogy megvilágítsa a vételi joggal kapcsolatos egyes ingatlan-nyilvántartási problémákat, a vonatkozó bírói gyakorlatot szem előtt tartva. A vételi jog jellegének, bejegyzésének, érvényesítésének taglalásán túl külön foglalkozik annak biztosítéki célú kikötése esetén lehetséges semmisség jogkövetkezményeivel, végül pedig egy új legfelsőbb bírósági döntés kapcsán a vételi jog gyakorlása esetén a tulajdonjog bejegyzési engedély kérdésével. A vételi jog egyoldalú hatalmasság jellege A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 375. (1) bekezdésének első mondata értelmében, ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. Az, hogy a tulajdonos vételi jogot engedhet másnak a Ptk. 112. (1) bekezdéséből eredeteztethető, mely szerint a tulajdonost megilleti az a jog, hogy a dolog birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedje, a dolgot biztosítékul adja vagy más módon megterhelje, továbbá hogy tulajdonjogát másra átruházza vagy azzal felhagyjon. A vételi jog jogosultjának az opciós szerződéssel kötelmi igénye keletkezik arra, hogy a kikötött határidőn belül 1 - vagy határidő meg nem határozása esetén hat hónapon belül - egyoldalú nyilatkozatával megszerezze az ingatlan tulajdonjogát. A vételi jog ingatlannyilvántartási bejegyzése esetén ez a kötelmi igény dologi hatályúvá válik, azaz harmadik az érintett ingatlanon a vételi jog bejegyzését követően jogot szerző személyekre is kihat, 2 így érvényesíthető például az ingatlan új tulajdonosával szemben is. Amennyiben a vételi jogot az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyzik be, az nem érvényesíthető az ingatlan-nyilvántartás tartalmában bízva, ellenérték fejében jogot szerző harmadik személylyel szemben. 3 A vételi jog nem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik, az nem szerepel az Inytv. 3. (2) bekezdésében megjelölt jogok között. A vételi jog bejegyzése az ingatlannyilvántartásba nem konstitutív, hanem csak deklaratív hatályú. Az opciós jog létrejöttéhez elegendő a szerződés írásba foglalása (nélkülözhetetlen tartalmi kellék a dolog és a vételár pontos megjelölése), az ingatlan-nyilvántartás bejegyzéshez azonban az Inytv. 32. 1 A vételi jog a visszavásárlási joghoz hasonlóan maximum öt évre köthető ki (Ptk. 374. (2) bekezdés), a határidő ezen túli meghosszabbítása semmis (vö. KGD2008. 213) 2 vö. KGD2003. 13., illetve Ptk. 373. (3) bekezdés 3 az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. (4) bekezdés www.resimmobiles.hu
14 RES IMMOBILES (3) bekezdése minősített alakiságú okirat (közokirat, illetve ügyvéd vagy jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat) benyújtását írja elő. A vételi jog olyan egyoldalú hatalmasság, amely a jogosultjának lehetőséget biztosít az ingatlan tulajdonjoga megszerzésére, köteles viszont a vételár megfizetésére. Megjegyzendő azonban, hogy a vételár megfizetésének igazolása nem szükséges a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. A tulajdonjog bejegyzésének további később részletezendő feltétele a tulajdonos bejegyzési engedélye, ahogy azt a Legfelsőbb Bíróság a Kfv.III.37.144/2009. 4 számú döntésében elvi éllel kimondta.. A Csongrád Megyei Bíróság a Gf. 40.170/1998/3. számú döntésben 5 a vételi jog két típusát határozta meg: A hatályos Ptk. a gazdasági élet és joggyakorlat változását a tételes jogi szabályozásban nem követi, miután a lízingszerződések és az értékpapírkereskedelem gyakorlatában többfajta vételi jog kikötés is ismert, így beszélhetünk ún. nyitott és zárt opciókról, amelyet a szakirodalom több szakkifejezéssel is említ. A nyitott opció lényege, hogy a jogosult vételi jogával a teljes szerződéses időtartam alatt élhet, míg zárt opciónál csak az opciós szerződésben megjelölt időben élhet ezzel a jogával. A vételi jog bejegyzése A vételi jog bejegyzésére az Inytv. általános szabályain túl az Inytv. végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) 15. -a is tartalmaz rendelkezést. Az (1) bekezdése alapján a vételi jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni, amennyiben pedig azt meghatározott időre kötötték ki, a bejegyzésben meg kell jelölni e jog gyakorlásának végső időpontját. 6 Az okiratnak elengedhetetlen tartalmi kelléke az ingatlan és a vételár pontos megjelölése. A vételárat az ingatlan valós értékéhez kell igazítani, nem pedig egy attól független, más jellegű ügyletből eredő követelés aktuális összegszerűségéhez. Érvénytelen ezért az olyan színlelt kikötés, ahol a hitelező az adott vagyontárgy tulajdonjogát opciós joga alapján a fennálló követelése fejében elszámolási kötelezettség nélkül szerzi meg, a vagyontárgy valóságos értékének számbavétele nélkül. 7 A Hpt. 200. -ának ingatlan-nyilvántartási eljárásban történő alkalmazhatósága A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény (Hpt.) 2010. január 1-jétől hatályos 200. -a rögzíti, hogy semmis a fogyasztóval kötött, a vételi jog biztosítéki célú kikötésére vonatkozó szerződés, ha a vételi jog a kötelezett által lakott lakóingatlanra vonatkozik. Ennek a jogszabályi rendelkezésnek az alkalmazása számos problémát vet fel. A Ptk. 234. (1) bekezdése szerint ugyanis a semmis szerződés érvénytelenségére - ha a törvény kivételt nem tesz - bárki határidő nélkül hivatkozhat. A semmisség megállapításához külön eljárásra nincs szükség. Ezzel szemben az Inytv. 51. (1) bekezdése értelmében az ingatlanügyi hatóságnak el kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt 4 KGD2010. 71. v. BH2010. 136. 5 BDT2000. 264 6 Vhr. 15. (4) bekezdés 7 Ld. BDT2006. 1432.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 15 az nyilvánvalóan érvénytelen. A jogszabály szerint az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható. Abban az esetben, ha a bejegyzés alapjául szolgáló, vételi jog biztosítéki célú kikötésére vonatkozó szerződés nem tartalmazza azt a tényt, hogy a kötelezett által lakott lakóingatlant terhelik meg, úgy álláspontom szerint az ingatlanügyi hatóság nem hivatkozhat az okirat nyilvánvaló érvénytelenségére. Az is gondot okozhat, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az opciós szerződés tárgyát képező ingatlan esetlegesen nem lakóingatlanként van feltüntetve, de ténylegesen lakóingatlanként funkcionál. Természetesen a földhivatalra is vonatkozik a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXLI. törvény (Ket.) 50. -ában foglalt tényállás tisztázási kötelezettség, amelyből fakadóan az ingatlanügyi hatóság nyilatkozattételre hívhatja fel az ügyfelet, 8 adott esetben nemcsak a kérelmezőt, hanem a tulajdonost is. Mindazonáltal egymásnak ellentmondó nyilatkozatok esetében a földhivatalnak nincs megfelelő eszköze az ellentmondás feloldására, annál is inkább, mivel ez a túlzottnak tekinthető teljes körű tényállás tisztázás nem szolgálja a forgalom biztonságát. Összegezve a fentieket úgy vélem, hogy az ingatlanügyi hatóság be kell jegyezze a vételi jogot, viszont az ingatlan tulajdonosának lehetősége van a Hpt. 200. -a alapján polgári pert indítani a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt, amennyiben jogszabályban foglalt feltételek fennállnak. Vételi jog versus visszavásárlási, illetve elővásárlási jog A Ptk. 373-375. -ai egymásra épülő szabályozást tartalmaznak, elsőként az elővásárlási, majd a visszavásárlási, végül pedig a vételi jog kerül meghatározásra akként, hogy a visszavásárlási jogra az elővásárlási jog, a vételi jogra pedig a visszavásárlási jog szabályait kell mutatis mutandis alkalmazni. Nézzük meg, hogyan viszonyulnak egymáshoz, melyikük élvez a másikkal szemben elsőbbséget. A visszavásárlási és a vételi jog kapcsolata A visszavásárlási jogot az adásvételi szerződéssel egyidejűleg írásba kell foglalni, és azt a földhivatalnak erre irányuló kérelem nélkül is be kell jegyeznie. 9 A visszavásárlási joggal terhelt ingatlan tulajdonosa azonban nincs elzárva attól mivel a visszavásárlási jognak nincsen elidegenítési és terhelési tilalom hatálya, hogy az ingatlanra a visszavásárlási jogot követő ranghelyen vételi jogot alapítson. Ebből fakadóan amennyiben a visszavásárlási jog jogosultja él a visszavásárlási jogával, őreá is kihat a bejegyzett vételi jog. Úgy gondolom viszont, hogy a visszavásárlási jog jogosultja sikeresen vitathatná polgári perben a későbbi vételi jog vele szembeni hatályát, különösen akkor, ha annak alapítása rosszhiszeműen, joggal visszaélve történt. Ennél tisztább helyzetet teremt viszont, ha a jogosult javára elidegenítési és terhelési tilalom is kikötésre kerül a visszavásárlási jog biztosítására. 8 Ket. 51. 9 Inytv. 50. (1) bekezdés www.resimmobiles.hu
16 RES IMMOBILES A elővásárlási és a vételi jog A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a Ptk. 373. (6) bekezdésére figyelemmel megelőzi a szerződésen alapuló vételi jogot, mivel arra a Ptk. két utaló szabálya miatt 10 a szerződéses elővásárlási jog szabályai alkalmazandók. De mi a helyzet szerződéses elővásárlási jog esetén? Tekintettel arra, hogy a vételi jog, mint az adásvétel egy különös neme van meghatározva, és ebből fakadóan a tulajdonszerzés jogcíme is adásvétel lesz, az elővásárlási jog pedig adásvétel esetén gyakorolható, a vételi jogot gyakorló nyilatkozat olyan vételi ajánlatnak minősül, melyet a vonatkozó joggyakorlat 11 alapján teljes terjedelmében közölni kell az elővásárlásra jogosulttal. Az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlat ismeretében nyilatkozhat, hogy élni kíván-e elővásárlási jogával, tehát ebből fakadóan megelőz(het)i a vételi jog jogosultját. Tekintettel arra, hogy az esetek döntő többségében a vételi jog kikötése nem a kötelezett tulajdonjoga bejegyzésével egyidejűleg történik, így szerződéses elidegenítési és terhelési tilalom kikötésére nincs mód. Ebből fakadóan előfordulhat, hogy az opciós megállapodás megkötését, és ingatlannyilvántartási bejegyzését követően alapít a kötelezett szerződéses elővásárlási jogot 12 az ingatlanon, amely véleményem szerint ahogyan azt a fentebb, a visszavásárlási jognál is kifejtettem annak fedezetelvonó, joggal való visszaélő jellegére figyelemmel megteremti a vételi jog jogosultja számára a sikeres keresetindítás lehetőségét. A vételi jog érvényesítése, a tulajdonjog bejegyzése A vételi jogot a nyitvaálló határidőben, a kötelezetthez címzett írásbeli nyilatkozattal lehet gyakorolni. Fontos hangsúlyozni, hogy a határidő anyagi jogi jellegű, 13 ebből fakadóan számítására a Ptk. hatálybalépéséről és végrehajtásáról szóló 1960. évi 11. törvényerejű rendelet (Ptké.) rendelkezéseit kell alkalmazni. Ez azt jelenti, hogy a határidő az utolsó napon minden körülmény esetén lejár, vagyis nem a postára adás, hanem a megérkezés napja számít, és a határidő elmulasztása miatt nincs helye az eljárási határidők esetében biztosított igazolásnak sem. 14 Figyelemmel a Ptk. 214. (1) bekezdésére, a nyilatkozat hatályosulásához az szükséges, hogy az a másik félhez a határidőn belül megérkezzék. Ehhez kapcsolódik a Vhr. 15. (4) bekezdésének követelménye, mely szerint a vételi jog gyakorlása esetén a vételi jog jogosultjának igazolnia kell (pl. tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel), hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette. A postai úton megküldött nyilatkozat nem kereste jelzéssel történő visszaérkezésével kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság azt az álláspontot alakította ki, hogy a földhivatali eljárásban az egyoldalú nyilatkozat megtétele igazoltnak tekinthető, ha a szabályosan 10 Ptk. 375. (4), illetve 374. (5) bekezdése 11 vö. PK 9. állásfoglalás 12 Ehhez kapcsolódóan ld. a Vhr. 15. (2)-(3) bekezdését 13 vö. BDT2007. 1626. 14 BH1982. 250.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 17 címzett iratot a posta a kézbesítés egyszeri eredménytelen megkísérlését követően nem kereste jelzéssel küldi vissza a feladónak. 15 Ki kell azonban emelni, hogy a kézbesítési vélelem beálltának megállapítására csak olyan szabályszerűen kitöltött tértivevény alkalmas, amelyből megállapítható a kézbesítés megkísérlésének napja, és az, hogy milyen értesítést hagyott ott a postai szolgáltató. 16 A nyilatkozat alakisága A vételi jogot gyakorló nyilatkozat alakisága vonatkozásában a Legfelsőbb Bíróság a Pfv.VI.21.203/1999. számú eseti döntésében 17 kimondja, hogy a nyilatkozatnak nem kell megfelelnie a az ingatlannyilvántartási jogszabályokban a tulajdonjog bejegyzése alapjául szolgáló okirattal szemben támasztott alaki követelményeknek. A Legfelsőbb Bíróság tehát a vételi jogot alapító szerződést tekinti a tulajdonjog bejegyzése alapjául szolgáló okiratnak, a nyilatkozat pedig egyfajta igazolásnak 18 tekinthető, annak egyedüli alaki feltétele pedig csak az írásbeliség, 19 tehát nem követelhető meg a teljes bizonyító erejű magánokirati forma sem. Megjegyzendő azonban, hogy de lege ferenda garanciális szempontból mindenképpen szerencsés lenne a nyilatkozat minősített alakiságának előírása. A nyilatkozat és tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtása a földhivatalhoz A vételi jog gyakorlásáról rendelkező nyilatkozatot is be kell nyújtani a földhivatalhoz, 20 továbbá a jogosultnak igazolnia kell a nyilatkozat megtételét, közlését is. A nyilatkozatot, mint vételi ajánlatot közölni kell az elővásárlásra jogosultakkal, 21 ehhez kapcsolódóan pedig a Legfelsőbb Bíróság a Kfv.II.39.168/2007. számú döntésében 22 kifejtette, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a jogosultnak kell az elővásárlási jog gyakorlása esetén szükséges intézkedéseket megtenni, tekintettel arra, hogy a vételi jog közlésekor a tulajdonos rendelkezési joga az ingatlan felett megszűnt, a jogosult pedig az érvényes adásvételi szerződésen alapuló kötelmi igénye alapján jogosult kérni a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény és a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet szerinti kifüggesztési eljárás lefolytatását. A bejegyzési engedély problematikája Az Inytv. általános szabályként mondja ki, hogy az okirat akkor alkalmas ingatlannyilvántartási bejegyzésre, ha az tartalmazza az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult 15 KGD2007. 153. 16 BDT2009. 2017. 17 BH2001. 369. 18 Ld. Inytv. 37. (1) bekezdés 19 Ld. KGD2003. 113. 20 Ld. EBH2004. 1178. 21 Ld. BDT2007. 1537. 22 KGD2009. 117. www.resimmobiles.hu
18 RES IMMOBILES bejegyzést megengedő nyilatkozatát, 23 A bejegyzési engedély hiánya megalapozza a kérelem hiánypótlás kibocsátása nélküli elutasítását 24. A fenti általános szabály alól természetesen a vételi jog gyakorlásának esete sem kivétel. A Legfelsőbb Bíróság a Kfv. III. 37.144/2009. számú döntésében 25 kifejtette, hogy a vételi jogot gyakorló jogosultnak a tulajdonjoga bejegyzéséhez csatolni kell a tulajdonos bejegyzési engedélyét is, e kettőre 26 szerződésen kívül együttesen van szükség. A Legfelsőbb Bíróság az eseti döntésében hivatkozik a 3/2007. KPJE számú jogegységi határozatra, mely szemben a korábbi bírói gyakorlattal 27 az elővásárlási jog gyakorlójának teszi kötelezővé, hogy az egyoldalú kérelme mellett az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez nyújtsa be az eladó ingatlantulajdonos elővásárlásra jogosult javára megadott bejegyzési engedélyét is. A 3/2007. számú Közigazgatási-polgári jogegységi határozat mely nagyban megkönnyíti az ingatlanügyi hatóság helyzetét abban az esetben, ha elővásárlásra jogosult jelenti be vételi szándékát például egy termőföld-ingatlanra azonban mégiscsak alapjában eltér a vételi jog gyakorlásának esetétől. Abban az esetben ugyanis, ha valaki az elővásárlási jogával él, akkor idegenként, harmadik félként lép be egy jogügyletbe, ebből a szempontból tehát mindenképpen indokolt az eladó elővásárlásra jogosult nevére szóló bejegyzési engedélyének megkövetelése. Vételi jog gyakorlása esetén viszont az eladóval szerződő fél szerzi meg a tulajdonjogot, vagyis megvan a felek erre irányuló szerződési akarata. Álláspontom szerint az opciós szerződésben foglalt olyan kitétel például, hogy Kötelezett jelen szerződés aláírásával feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adja ahhoz, hogy amennyiben jogosult határidőben gyakorolja vételi jogát, úgy az 1) pontban megjelölt ingatlanra jogosult tulajdonjoga adásvétel jogcímén az ingatlannyilvántartásba bejegyzésre kerüljön teljes mértékben megfelel a bejegyzési engedéllyel szemben támasztott követelményeknek. A Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV.37 079/2008. számú döntésében kimondta, 28 hogy a jogosult által akár az adásvételi szerződésben, akár külön okiratban adott bejegyzési engedélynek önmagában, feltétel, kikötés nélkül alkalmasnak kell lennie a jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, a tulajdonjog bejegyzésére tehát akkor van törvényes lehetőség, ha az Inytv-ben előírtaknak megfelelő, a jogosult által adott bejegyzési engedélyt a földhivatalhoz benyújtották. Úgy vélem azonban, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedélynek a vételi jog határidőben történő gyakorlásához kötése olyan feltétel, amelyet az ingatlanügyi hatóság hatáskörének keretein belül vizsgálhat. Az, hogy a kötelezett már a vételi jog alapításáról rendelkező szerződésben megadja nemcsak a vételi jog, hanem a tulajdonjog bejegyzéséhez is a hozzájáruló nyilatkozatát, összhangban van a vételi jog fentebb említett egyoldalú hatalmasság jellegével. Abban az esetben azonban, ha az eladó külön okiratba foglalt, vételi jog gyakorlását követően kiadott bejegyzési engedélyét követeli meg a joggyakorlat, az véleményem szerint csak a Ptk. 295. -ában megjelölt, jognyilatkozat pótlása iránti perek megszaporodását vonná maga után. 23 Inytv. 29., 32. (1) bekezdés f) pont 24 Inytv. 39. (3) bekezdés f) pont 25 KGD2010. 71. v. BH2010. 136. 26 mármint a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatra és a bejegyzési engedélyre - szerző megjegyzése 27 vö. EBH2005. 1274. v KGD2006. 30. 28 KGD2009. 102. v. EBH2008. 1928.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 19 Összegzés A fentieket összegezve megállapíthatjuk, hogy az elmúlt években a Legfelsőbb Bíróság számos esetben foglalkozott a vételi jog problematikájával döntéseiben, ehhez kétségkívül hozzájárult az a gazdasági válság eredményeképpen előállt helyzet, amely magával hozta az opciós jog nagyobb számú érvényesítését. Gyakorló földhivatali jogászként igyekeztem a bírói gyakorlat általam fontosnak tartott elemeit kiemelni, a Tisztelt Olvasó megítélésén múlik, hogy ez szerinte sikerült-e. * * * www.resimmobiles.hu