Ingatlangazdálkodás Dr. Peszeki, Zoltán

Tartalom Bevezetés... iv I. Az ingatlangazdálkodás fontossága és pénzügyi alapjai... 1 1. Az ingatlangazdálkodás helyzete hazánkban... 2 2. Az ingatlanokkal kapcsolatos alapfeladatok... 5 3. Az ingatlangazdálkodást érintő banki és befektetési ismeretek... 8 II. A gazdálkodást segítő hitelezési, tőzsdei alapok... 12 4. A hitelezés lényege... 13 5. Az értékpapírok... 15 6. A tőzsde... 18 III. Az ingatlanpiac... 23 7. Az ingatlanok jellemzői... 24 8. Az ingatlanpiac szabályozás... 26 9. Az ingatlanpiac szereplői és a lakáspiac... 29 IV. Az ingatlanok értékelése... 32 10. Az értékeléssel kapcsolatos fogalmak... 33 11. Az ingatlanok értékének meghatározása... 36 12. Az értékbecslés módszerei... 39 V. Ingatlanbefektetések... 44 13. Az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos fogalmak... 45 14. A befektetés szereplői és céljaik... 48 15. Az ingatlanbefektetés környezeti feltételei... 51 VI. Az ingatlan befektetések finanszírozása... 56 16. A jelzáloghitel jellemzői és feltételei... 57 17. Speciális jelzáloghitelek... 59 VII. Az ingatlangazdálkodás néhány nemzetközi jellemzője... 61 18. Az ingatlangazdálkodás külföldön... 62 19. Néhány közeli ország ingatlanpiaca... 66 VIII. A befektetésekkel kapcsolatos gazdasági értékelések, pénz idő-értékszámítások... 70 20. A pénz szerepe, a pénzügyi döntések időtávjai... 71 21. A pénzügyi számítások alapjai... 73 IX. A befektetési (piaci) környezet vizsgálata... 78 22. Az ingatlanpiacok elemzése... 79 23. A hitelek törlesztése és az infláció... 82 Zárszó... lxxxv Fogalomtár... lxxxvi iii

Bevezetés Magyarország teljes körű vagyoneszközeinek mintegy 55-60 %-át az ingatlanok teszik ki. A tantárgy oktatásának célja, hogy megtanítsuk, hogyan kell a különböző cégeknél felmerülő ingatlanokat eredményesen működtetni. A téma rendkívüli jelentőségét az adja, hogy még 2011 végén is pang az ingatlanpiac. Az ingatlangazdálkodás tananyag elsajátítása után a hallgatók: alkalmazni tudják a profitot hozó ingatlangazdálkodást a gyakorlatban, önállóan tudnak ingatlant értékelni, és az ingatlan gazdálkodással kapcsolatos eredményt-növelő döntéseket hozni, össze tudnak állítani olyan szakértői anyagot, mely alapján a gyakorlatban is képesek lesznek vagyonértékelő szakértéseket, ajánlati dokumentációkat és különféle egyéb döntés előkészítő anyagokat készíteni. hosszú távon is nyereségesen tudják működtetni az állami és magáncégek (egyéni és társas vállalkozások), önkormány zatok, valamint egyéb szervezetek ingatlan vagyonát. iv

I. rész - Az ingatlangazdálkodás fontossága és pénzügyi alapjai Az első témakör célja, hogy a hallgatók ismerjék meg a különböző ingatlanok, lakó épületek, telkek, lakások, építmények, ipari épületek, kereskedelmi egységek mezőgazdasági földek-szántók, legelők, erdők, szőlők gyümölcsösök, művelés alól kivett területek, stb.- tanyák, telepek, és még sok hasonló ingatlan gazdálkodásának, befektetésének fontosságát és pénzügyi jelentőségét. A fejezet végére a hallgatók ismerjék fel az ingatlanok jelentőségét a különböző cégek, vállalatok vagyoncsoportjában és értsék meg a vállalatok eredményességére gyakorolt hatásukat. A hallgatók eredményesen tudják működtetni cégük ingatlanállományát, és fel tudják mérni döntéseik pénzügyi következményeit.

1. fejezet - Az ingatlangazdálkodás helyzete hazánkban Bevezető A tanulási egység célja az ingatlangazdálkodás és egy adott cég eredményessége közötti összefüggés, valamint a jelenlegi magyarországi helyzet bemutatása. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: megérteni az ingatlangazdálkodás fontosságát, leírni a magyarországi ingatlangazdálkodás állapotát, bemutatni a hazánkban kialakult ingatlangazdálkodást és értékelni annak jelenlegi helyzetét. Az ingatlangazdálkodás hazánkban Hazánkban és a környező országokban, mintegy 20 évvel ezelőtt egy teljes rendszerváltozás kezdődött el, amely alapjában változtatta meg a tulajdonhoz, az ingatlanhoz, az ingatlangazdálkodáshoz a települések üzemeltetéséhez, gazdálkodásához kapcsolódó viszonyokat és feladatokat. Magyarországon az alapvető változásokkal párhuzamosan, együtt járt a fejlettebb tőkés országok pénzügyi intézményi rendszerének és pénzgazdálkodási módszereinek átvételére való törekvés, megtörtént az ezen országokban kifejlődött pénzügyi szakirodalom átvétele a pénzelmélet, a pénzügyi rendszer, a vállalati pénzügyek és a pénzpiaci témák területén is. Azt tapasztaltuk, hogy a változás előtt ugyanúgy Magyarországon, mint a többi szocialista országban - a központilag tervezett gazdaság volt a jellemző, az állami és szövetkezeti tulajdonlás majdnem kizárólagos volt, a magántulajdonnal és az intézményi tulajdonnal szemben. A tulajdonlás tárgyát pedig döntő részben az ingatlanokkal - lakás, ipari, kereskedelmi és földingatlanokkal kapcsolatos jogosultságok képezték. A házakkal, lakóingatlanokkal, telekkel termőfölddel való gazdálkodás, s különösképpen azok adás-vétele, az állami és szövetkezeti tulajdon túlsúlya folytán a központilag tervezett gazdaságokban még a gazdaság és pénzügyek terén a fejlett kapitalista országokkal szemben érvényesült eltérésekhez képest is lényegesebb különbségeket mutatott. A magántulajdonú lakóingatlanok kivételével nem volt tényleges piaci forgalmuk. Emiatt értékelésük és a velük való gazdálkodás is problematikussá vált. A piacgazdaságokhoz hasonló gyakorlat azonban megindult és jelenleg is folyamatban van. Az tapasztalható, hogy az elért eredmények az ipari és kereskedelmi ingatlanok esetében jelentősebbek. E téren a privatizáció is elősegítheti a tulajdonosi jogosultságok tisztázását és egyértelmű nyilvántartását. A lakóingatlanok és a föld tulajdonlását illetően jelentősebbek a tisztázás előtt álló akadályok. (A jogi és nyilvántartási rendezettség Magyarországon tekinthető a legjobbnak a környező volt központilag tervezett gazdaságú országokban.) Vagyis gyakorlati követelménnyé vált az ilyen ingatlanokkal való ésszerű gazdálkodás, illetve azok megfelelő forgalmazása, adásvétele, hasznosítása, bérbeadása, stb. Itt a tananyagunk elején egy kicsit foglalkozzunk általánosságban is az ingatlanokkal. Alapfogalmak, mik jellemzik az ingatlanokat, és milyen fajtáik vannak? Definíció: az ingatlanok mindazok a saját helyrajzi számmal rendelkező különféle épületek, építmények telkek, földterületek, amelyeket a földhivatalok tulajdoni lapon egyenként is nyilván is tartanak. Az ingatlan nyilvántartást az országos hálózattal rendelkező földhivatalok végzik, ahonnan bármely ingatlan tulajdoni lapja beszerezhető. Mit tartalmaznak a tulajdoni lapok kérdésre, a következőket válaszolhatjuk: 2

Az ingatlangazdálkodás helyzete hazánkban A település nevét, Külterületi, vagy belterületi besorolását, A tulajdon besorolás szerinti megnevezését, az adott tulajdon helyrajzi számát, Az ingatlan adatait, nagyságát (külterületeknél aranykorona értékét, művelési ágát, alrészletét, stb.) A kiállítási (kiadási) földhivatalának nevét címét, telefonszámát, ügyintéző nevét, A kiadás dátumát, a nyilvántartás szektor és térképszelvény számát, Az ingatlannal kapcsolatos szolgalmi és egyéb jogokat, terheléseket, A tulajdonos nevét, tulajdoni hányadát, és jogcímét, és az ezzel kapcsolatos változásokat, A különböző bejegyző határozatokat, azok számát és idejét, A bejegyzésre váró ún. széljegyzeteket, azok dátumával, Mint az előzőekből látszik, hogy az ingatlannak nagyon sok válfaja van, és nagyon sokféle módon lehet csoportosítani őket. Ezek közül a következőket célszerű megemlíteni (a felsorolt az első húsz sorrendben a 2. sz. mellékletben is megtalálható) Lakóház irodaház major termőfölddel ipari épület magtár, tároló épület művelés alól kivett terület termőföld mezőgazdasági épület lakótelepi lakások földszinti bérlemény márkaszerviz belterületi bérelt telek étterem beépítetlen földterület lakótelek uszoda hotel erdő faházzal oktatási intézmény egy villa épület 3

Az ingatlangazdálkodás helyzete hazánkban Ezen kívül, lehetnek még: utak, hidak, parkolók, parkolóházak, benzinkutak, áruházak, butikok, pavilonok, mezőgazdasági feldolgozó épületek, aluljárók, sportlétesítmények, borospincék, alagutak, halastavak, nádasok, gyümölcsösök, ültetvények és sok egyéb kivett terület is. A mellékletekben bemutatunk egy komplex ingatlan AJÁNLATI DOKUMENTÁCIÓT tartalmazó szakértői jelentést, (mint elérendő célt, amit a tananyag elsajátítása után el kellene tudni készíteni) és az előző sorokban szereplő ingatlanok felsorolásából az első 20 ingatlant egy FOTÓMELLÉKLETBEN. Mindezeket azért tesszük, hogy lássák hallgatóink, hogy milyen területeken jelentkezhetnek feladatok az ingatlanpiacon (az ellenőrző kérdések és feladatok ezekhez is kapcsolódhatnak), és hogy néz ki egy szakértői jelentés (amely egy múlt évi valós értékelés volt, csak megváltoztattuk az azonosítókat). Összefoglalás Az első tanulási egységben megismerték, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos tevékenység, hogy is alakult ki Magyarországon az elmúlt húsz évben. Megtanulták azt is, hogy az ingatlanokat a tulajdoni lapokon tartják nyilván, és ezek milyen fontos adatokat tartalmaznak. Ismertetésre kerültek a különféle ingatlanfajták is a teljesség igénye nélkül. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Milyen információkat tartalmaz egy tulajdoni lap? 4

2. fejezet - Az ingatlanokkal kapcsolatos alapfeladatok Bevezető Az ingatlanokkal kapcsolatos feladatokat sokféle módon lehet csoportosítani. A tanulási egység célja, hogy ezeket a tevékenységeket megismertessük a hallgatókkal. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: áttekinteni a különböző ingatlanokkal kapcsolatos feladatokat, és példákkal bemutatni az egyes területekhez tartozó tevékenységeket. Az ingatlangazdálkodás alapfeladatai hazánkban A megváltozott Magyarországi helyzet, az eltérő tulajdoni összetétel is megköveteli, hogy a magáncégek, állami vállalatok és az önkormányzatok is a legnagyobb értékű vagyon-eszközeikkel az ingatlanokkal (épületekkel, lakásokkal, ipari létesítményekkel, utakkal, egyéb építményekkel, telkekkel, termőfölddel, erdőkkel stb.) valóban gazdálkodjanak, vagyis törekedjenek arra, hogy ezen eszközcsoport megfelelő árbevételt, profitot eredményezzen. Az ingatlanokkal kapcsolatosan, a használattól, az ingatlan típusától és sok egyéb tényezőtől is függően, sokféle feladatot kell elvégezni a cégeknél. A klasszikus ingatlangazdálkodáson kívül, sokszor szükséges, hogy a meglevő állományunkat bővítsük (új épület létesítésébe beruházzunk), meglévő ingatlanainkat kezeljük, területeinkkel gazdálkodjunk. Ezek a feladatok és a feladatokhoz tartozó munkák, műveletek csoportonként a következőkben láthatók. Ingatlangazdálkodás vagyonkezelés vagyonértékelés telephelyválasztás költözés-szállítás bérletek-bérbeadás vásárlás-beszerzés értékesítés elszámolás, számlázás Ingatlan beruházás pénzügyi tervezés műszaki tervezés (építész, gépész, szerkezet) alapozás, falazás, tetőszerkezet kialakítás belsőépítészet projektmenedzsment 5

Az ingatlanokkal kapcsolatos alapfeladatok finanszírozás, hitelezés átadás-átvétel szerződéskötések Ingatlankezelés az ingatlanszerkezetek és anyagok feltérképezése felületek, alapterületek felmérése külső területek szolgáltatások végzése statikai és egyéb speciális szakvélemények készíttetése energiaellátás megoldása közművekkel kapcsolatos feladatok IT és telekommunikációs infrastruktúra épületfelügyeleti infrastruktúra Területgazdálkodás normatívák kidolgozása, vizsgálata építmények, berendezések, bútorzat és az ezekkel kapcsolatos feladatok megosztás, leválasztás, falazás hasznosítási tervek készítése területhasznosítás Ingatlanközvetítés erre a célra létrejött ingatlanközvetítő cégek (Magyarországon már több ezer) vevőkkel, eladókkal kapcsolattartás, ingatlanpiac ismerése szerződéskötések az ügyletek lebonyolítása Természetesen itt csak a főbb feladatokat soroltuk fel, de ezeken kívül sok egyéb teendő is lehet egy adott cégnél az ingatlanokkal kapcsolatosan. Az ingatlanok helye szerepe, a gazdálkodás környezete Egy biztos az, hogy elmúlt 20 év bebizonyította nálunk is, hogy a vagyoneszközeiknél is a jó gazda szemléletet kell biztosítani. Sajnos azt tapasztaljuk, hogy ez még nem következett be mindenhol. Sokszor azt sem tudják egy adott helyen, hogy mennyi ingatlana van a cégnek, arról nem is beszélve, hogy mennyi is lehet ezen ingatlanok valós piaci értéke, amely a gazdálkodás kiindulópontja lehetne. Vagyis tudnunk kell pontosan, hogy mink van és az, mit is ér! Mert csak ezek után kezdhetünk neki az ingatlanaink gazdálkodásának. 6

Az ingatlanokkal kapcsolatos alapfeladatok (Az utóbbi időben - és itt a 2010-es évet említem példának- sok ügy pattant ki, ahol az ingatlanokkal kapcsolatos visszaélésekről is hallhattunk, egyes városokban, földterületeknél, egyetemeknél, néhány nagy állami cégnél, stb.), ahol nem az előírásoknak megfelelően végezték az ilyen feladatokat. A Számviteli törvény előírja a tárgyieszközgazdálkodás feladatait. Természetesen a legfontosabb eszközökre is vonatkoznak a számviteli alapelvek, tehát az ingatlanok nyilvántartásánál, gazdálkodásánál a számviteli előírásokat szigorúan be kell tartani. Az ingatlangazdálkodásnak a megfelelő nyilvántartásra, és a nyilvántartások megfelelő karbantartására épül. Vagyis minden ingatlant egyenként, a főbb adataival naprakész állapotban kell lekönyvelni, függetlenül attól, hogy állami, önkormányzati, vagy vállalkozási ingatlanról van szó. Tananyagunkban egységesen kezeljük a költségvetési, önkormányzati és a vállalati ingatlanvagyon feladatait, hiszen az a cél, hogy minden területen eredményesen gazdálkodjanak ezzel a vagyoncsoporttal. Hogy akarunk gazdálkodni, pl. egy nagy raktárunkkal, amikor azt sem tudjuk, hogy mikor és milyen szerkezeti összetétellel épült, mekkora az alapterülete és mennyi az értéke? Persze sokat változott a helyzet, de néhány nagy állami céget vagy akár egy nagyobb egyetemet tudnánk kellemetlen helyzetbe hozni azzal, ha megkérdeznénk őket, hogy hány ingatlanuk van és azoknak mennyi a hozzávetőleges összegzett piaci értéke? A jogszabályi változások, a privatizáció a gazdálkodás és a forgalmazás is egyre fontosabbá teszik a megfelelő vagyonértékelést, s az ehhez kapcsolódó elméleti és pénzügyi ismereteket is. Megállapítható, hogy ezen a területen jelentős előrehaladás van Magyarországon a szükséges ismeretek oktatásában. Az ingatlangazdálkodáshoz - reál és pénzügyi befektetések, a működtetés gazdasági és pénzügyi vonatkozásai és az értékesítések - kapcsolódó pénzügyi ismeretek átfogó és rendszerezett ismertetése szintén egyre fontosabb követelmény. Lehetséges ugyanis, hogy az adott körülmények között célszerűbb eladni az ingatlant (helyette egy másikat lízingelni) és az árbevételt valamilyen értékpapírba, befektetésbe helyezni, mert így járunk jobban. (A tananyag következő fejezete tartalmazza a banki, hitelezési alapokat és az értékpapírokkal kapcsolatos összefoglaló ismereteket.) Ahhoz, hogy egy településen, egy cégnél gazdálkodhassunk szükséges az is, hogy az alapvető pénzügyi, hitelezési, banki, költségvetési alapokat is elsajátítsuk, mert csak ezek ismeretében gazdálkodhatunk a cégek, települések, önkormányzatok, vagyoneszközeivel. Összefoglalás Ebben a részben megtanulták, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos tevékenység, hogyan is alakult ki és miként csoportosítható. Megtanulták azt is, hogy az ingatlanokkal kapcsolatosan a négy feladatcsoport összesen legalább 31 tevékenységet takar. Természetesen másféle csoportosítás is lehetséges, de ezek a tevékenységek a legfontosabbak. 1. Ismertesse, hogy az ingatlangazdálkodással kapcsolatosan milyen tevékenységeket kell végezni? 2. Ismertesse, hogy a Számviteli törvény mire vonatkozik az ingatlanokkal kapcsolatosan 7

3. fejezet - Az ingatlangazdálkodást érintő banki és befektetési ismeretek Bevezető A tanulási egység célja egyrészt, hogy a hallgatók megismerjék az alapvető banki műveleteket, amelyek az ingatlangazdálkodással kapcsolatosan felmerülhetnek. Másrészt megértsék, hogy az ingatlan gazdálkodás, hogyan függ a bankoktól, és mikor, hogyan és milyen feltételekkel lehet hitelt felvenni? A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: átlátni az alapvető pénzügyi, banki műveleteket és dönteni tud a gazdálkodást legjobban segítő banki lehetőségek között. Banki és befektetési alapismeretek Nálunk is, mint a fejlett országokban kétszintű bankrendszer működik. Az első szinten található a jegybank, vagy központi bank, míg a másodikon működnek a kereskedelmi bankok, a pénzintézetek. Minkét szintnek más a feladata, más a szervezeti felépítése. A bankok és pénzintézetek hozzátartoznak a fejlett piacgazdál kodáshoz, vagyis működésük és szükségességük megkérdő jelezhetetlen. A bankok és az egész pénzintézeti rendszer szerepének megértéséhez célszerű áttekinteni a gazdaságpolitika cél és eszközrendszerét, vagyis milyen szerepük és feladatuk van a részvevőknek. A következőkben láthatjuk, hogy mi a banki rendszer célja és ezt milyen eszközökkel valósítják meg. A makrogazdasági célok: a kibocsátás folyamatos növelése, alacsony munkanélküliség, magas foglalkoztatottság, stabil árszínvonal, alacsony infláció szabad piacok mellett, külgazdasági egyensúly. Az ehhez meglévő eszközrendszer: fiskális politika, monetáris politika, bér- és jövedelemszabályozás, külgazdasági politika. A célok elérése az állam feladatát képezi, s ehhez a felsorolt eszközöket veheti igénybe. A közvetett szabályozásban igen fontos helyet foglalnak el a pénzügy politikai eszközök. A pénzügypolitikának három nagy részterülete van: Monetáris politika: a pénzrendszerrel, a pénzforgalommal kapcsolatos alapvető intézkedések összessége. Fiskális politika: az állam meghatározott időszakra vonatkozó bevételeinek, illetve kiadásainak összesítése. Devizapolitika: a külgazdasági egyensúly megtartására vagy elérésére irányuló árfolyam-politika, 8

Az ingatlangazdálkodást érintő banki és befektetési ismeretek nemzetközi hitelpolitika, valutáris likviditási politika, állami tartalékpolitika. A monetáris és a devizapolitika legfőbb irányító szerve a Jegybank, míg a fiskális politika irányelveit (költségvetés) az Országgyűlés fogadja el, végrehajtását a Nemzetgazdasági Minisztérium irányítja. A jegybank A jegybank különleges helyzetét minden államban bankjegy kibocsátási monopóliuma teremti meg. A jegybank az állam bankja. A jegybank tevékenysége sokrétű: az állam legfőbb hitelezője, kezeli, őrzi az állami tartalékokat, kezeli az állami költségvetés kiadásait és bevételeit, a pénz és valutapolitika legfőbb végrehajtó, irányító és ellenőrző szerve. A jegybank pénzügyi-gazdasági szabályozókkal befolyásolja és irányítja a pénz és hitelpolitikát, a kereskedelmi bankokat. Ezek a következők: kamatpolitika, tartalékráta-politika, nyíltpiaci műveletek, árfolyam-politika, refinanszírozási politika. A kamatpolitika normatív szabályozóeszköz. Ez azt jelenti, hogy minden hiteligénylő azonos feltételek mellett kaphat hitelt, de a pénzintézetek hitelképessége szerint differenciálás történik, a nagyobb kockázatot nagyobb kamat kíséri. Tartalékráta-politika. A pénzintézetek pénzforrásainak csak alacsony hányada a saját eszköz, pénzbefektetéseik nagyobb részét idegen forrásból fedezik (betét, kötvénykibocsátás), mely forrásokat a hitelezők vissza is vonhatják, így tartalékolás szükséges. A bankok a jegybanknál az idegen források után, a források meghatározott hányadát nem kamatozó vagy alacsony kamatozású betétként helyezik el. Ez közvetett hatással van a kamatok alakulására is. Nyíltpiaci műveletek: A jegybank a piacon lévő értékpapírok felvásárlásával pénzt hozhat forgalomba, piacra dobásával pedig pénzt vonhat ki. Ezzel a tevékenységével árfolyam befolyásoló hatást is előidézhet. Valutaárfolyam-politika. Az ország belföldi hivatalos fizetőeszközének külföldi valutákhoz viszonyított árfolyama a külkereskedelmi forgalomra erős befolyást gyakorol (pl. valuta leértékelés). Refinanszírozási politika. Három részterülete van: Leszámítolási politika: meghatározott feltételek (leszámítolási kamatláb, kockázatvizsgálat) szerint a jegybank váltókat számítol le. Lombardpolitika: értékpapír elzálogosítása ellenében történő hitelezés. Az értékpapírok körét, a kamatláb nagyságát, a hitel-igénybevételi időtartamot a jegybank határozza meg. Refinanszírozási kamatláb és kontingensek: a kereskedelmi banki hitelek refinanszírozási kamatának, illetve mennyiségének időszakos szabályozása. A jegybank a nemzeti pénzpiac őre. Különleges jogai alapján irányítja a pénzpiac valamennyi pénzintézetének tevékenységét. A pénzpiac klasszikus formája a kétszintű bankrendszer. Ennek ismérvei: A legfelső szinten a jegybank áll, melynek irányítása alatt állnak az egyéb pénzintézetek. A jegybank kizárólag a bankokkal tart kapcsolatot, termelőkkel, kereskedőkkel, magánszemélyekkel nem. 9

Az ingatlangazdálkodást érintő banki és befektetési ismeretek Szervezetileg is elválik a jegybanki pénzteremtési mechanizmus a hitelbanki számlapénzteremtés mechaniz musától. A magyar pénzintézeti rendszer 1985-től fokozatosan vált kétszintűvé, 1987-től a hitelnyújtás, 1990-től a devizagazdálkodás területén is. A magyar jegybank célja a forint vásárlóereje stabilitásának növelése, a belföldi fizetési rendszer működőképességének javítása, a belső-külső pénzügyi egyensúly megteremtése. Az ország jegybankja a Magyar Nemzeti Bank. Az Országgyűlés felé beszámolási kötelezettséggel tartozik. A kormány gazdaságpolitikáját monetáris politikai eszközökkel támogatja. Ezek: refinanszírozás, kötelező jegybanki tartalék, likviditási tartalék, árfolyam-szabályozás, kamatbefolyásolás vagy meghatározás, nyíltpiaci műveletek. Az MNB vezeti az állam, és a központi költségvetésben önálló fejezetet alkotó központi szervek pénzforgalmi számláit, az ÁPV Rt. pénzforgalmi számláját, más költségvetési szervek számláit, a Társadalombiztosítási Alapok számláit, a pénzintézetek, biztosítók és értékpapír forgalmazók számláit. Az államháztartással finanszírozási kapcsolatot csak a központi költségvetésen keresztül tarthat, erről a tevékenységéről is az Országgyűlésnek tartozik beszámolási kötelezettséggel. Az esetleges hitelezés jegybanki alapkamaton történik. Devizagazdálkodás. A devizagazdálkodás a pénzintézetek külföldi pénznemben végzett tevékenységére vonatkozó jegybanki szabályozást jelöli. Az MNB a devizagazdálkodás központi szerve. Szabályozza a pénzintézetek külföldi pénznemben végzett tevékenységét, engedélyezi a devizaműveleteket, felveszi, nyújtja és engedélyezi a külföldi hiteleket. A jegybanktörvény az MNB számára kötelező adatszolgáltatást ír elő. Nyilvánosságra hozza a pénzintézeti rendszer működésére, az ország pénzügyi helyzetére vonatkozó összes fontos információt (a titokvédelmi előírásokat figyelembe véve). Az MNB szervezete Jogi formája Részvénytársaság, de a cégjegyzékbe nem kell bevezetni. Alapszabályát az országgyűlés hagyja jóvá. Tulajdonosa az állam. Szervei a következők: közgyűlés; jegybank-tanács: a monetáris politika fő irányítója; elnökből, 5 alelnökből és a miniszterelnök javaslatára a köztársasági elnök által 3 évre kinevezett tagokból áll; elnök: a köztársasági elnök nevezi ki a miniszterelnök javaslatára 6 évre; felügyelő bizottság: ellenőrző szerv. A jegybankon kívüli pénzintézetek A pénzintézetek működésére vonatkozó szabályokat a hitelintézeti törvény tartalmazza. A pénzintézetek fajtái a törvény szerint a következők: 10

Az ingatlangazdálkodást érintő banki és befektetési ismeretek A négy fő típuson kívül az alábbi három pénzintézeti típust határozza meg a törvény: Pénzintézeti csoport: olyan pénzintézetek összessége, amelyben egy pénzintézet egy vagy több pénzintézet alaptőkéjének több mint 50%-át kitevő részvényeit, vagy a szavazatok több mint 50%-át megszerezte. Fiók: pénzintézet részét képező, elkülönült szervezettel és üzlethelyiséggel rendelkező olyan szervezeti egység, amely közvetlenül folytat pénzintézeti tevékenységet vagy azok meghatározott körét. Bankképviselet: tartós képviselet, mely a pénzintézet nevében, a pénzintézet és az ügyfelek kapcsolatát elősegítő tevékenységet végez. A hitelintézeti törvény felsorolásszerűen megadja a pénzintézeti tevékenységeket, s azt is megadja, hogy mely pénzintézet milyen tevékenységeket nem vagy csak korlátozottan nyújthat ügyfeleinek. Az egyes pénzintézeti típusokhoz tartozó tevékenységi előírások a következők: Kereskedelmi bank: betétgyűjtést, hitelnyújtást, számlavezetést köteles végezni, ezen felül minimálisan 9 pénzintézeti tevékenység végzése kötelező, vagy ilyen tevékenység végzésére képesnek kell lennie. Szakosított pénzintézet: a személyi és tárgyi feltételekhez, és a szavatoló tőkéhez igazodó terjedelmű pénzintézeti tevékenységek végzésére feljogosított pénzintézet. Befektetési bank: nem fogadhat el állami garanciával fedezett betétet, csak egy éven túli betétgyűjtéssel foglalkozhat, az egy betétestől elfogadható összeg alsó határát üzletszabályzatában meghatározhatja, nem vezethet pénzforgalmi bankszámlát, csak egy éven túli hiteleket nyújthat. Takarékpénztár: végezhető tevékenységei a betétgyűjtés, hitelezés, számlavezetés, értékpapír forgalomba hozatal, kereskedelmi tevékenység bizományosi ellátása, csekkvásárlás saját számlára. Ezen felül hitelképesség-vizsgálatot, széfbérleti és pénzváltási tevékenységet is elláthat. Összefoglalás Ebben tanulási egységben megtanulták, hogy a bankok hogyan is alakultak ki Magyarországon és milyen eszközökkel, szabályzókkal dolgoznak. Megtanultuk azt is, hogy a Magyar Nemzeti Banknak, mint jegybanknak mi a szerepe, feladata és hogyan működik. A jegybankon kívül megismerkedtek az egyéb pénzintézetekkel is. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy a magyarországi jegybankot mi jellemzi 11

II. rész - A gazdálkodást segítő hitelezési, tőzsdei alapok Bevezető A fejezettel a cél az, hogy a hallgatók értsék, azt, hogy a hitelezés hozzátartozik az alapvető gazdálkodási feladatok közé. A tanulási egység elsajátítása után a hallgató képes lesz: megérteni a hitelezés és a tőzsde fontosságát, leírni a magyarországi hitelezés helyzetét, bemutatni a hitelfelvétel lényegét

4. fejezet - A hitelezés lényege Bevezető A hazánkban működő cégek többsége, folyamatosan hitelek felvételével gazdálkodik, ezért a hallgatóknak meg kell ismerni a hitelek fontosságát és árát. A hitelfelvételhez általában fedezetre van szükség, amely az esetek nagy részében általában valamilyen ingatlan szokott lenni. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: megállapítani egy cég hitelképességét, elkészíteni egy hitelkérelmet, gazdálkodni a fedezetre alkalmas eszközökkel. A hitelkérelem és a hitel és fedezete Nem egyszerű hitelhez jutni. A banki előírásoknak megfelelő hitelkérelem benyújtása és elfogadása után lehet hitelhez jutni. A hitelhez általában valamilyen fedezetre van szükség, a bank ugyanis, valamilyen vagyont megterhel azért, hogy, ha nem fizetik a törlesztést, akkor a megterhelt vagyont elvehesse, pénzzé tehesse. Fedezet (Hitelfedezet): az érték, amelyet pénzzé téve a hitel visszafizetéséhez szükséges pénz megszerezhető. Mértéke és minősége attól függ, mennyire ítélik kockázatosnak a vállalat tevékenységét a bankok. A hitel fedezete lehet közvetett (forgóeszközhitelre ingatlan fedezet), vagy közvetlen (forgóeszközhitel fedezete maga a forgóeszköz). Előbbi kikötésére akkor kerülhet sor, ha bizonytalan a visszafizetés. A hitel fedezetére használt biztosítékok lehetnek személyi (kezesség, bankgarancia), vagy tárgyi (óvadék, zálogjog) biztosítékok. Kezesség: a hiteladós nem fizetése esetén a kezes tartozik helyette fizetni. A közönséges kezes abban az esetben felel, ha a hiteladóson, jogi úton nem lehet behajtani a követelést. A készfizető kezes fizetési kötelezettsége feltétlenül és azonnal fellép az adós nemfizetése esetén. Bankgarancia: a bankok vállalják ügyfeleikért, lehetővé téve, hogy ügyfeleik másik banktól hitelt kaphassanak. A legbiztosabb fedezet, viszont pénzbe kerül, s általában csak a régi, ismert ügyfelek kaphatják. Óvadék: dologi jellegű biztosíték, amelynek tárgyául csak értékpapír, pénz vagy takarékbetétkönyv szolgálhat. Az óvadék (kaució) létrejöttéhez szükséges az óvadék tárgyának a bank részére történő átadása. A kötelezett nemfizetése esetében a követelés az óvadékból közvetlenül kielégíthető. Zálogjog: a zálogtárgyra elidegenítési kényszer vonatkozik, tehát követelését a bank az értékesítés árbevételéből elégítheti ki. A hitelfajták csoportosítása: A fedezet jellege szerint: fedezettel rendelkező, illetve fedezettel nem rendelkező hitelek. Lejárat szerint: rövid-, közép- és hosszúlejáratú hitelek. A hitelfelvevők szerint: lakossági, vállalati, költségvetési és bankközi hitelek. A hitelszerződés tartalma szerint: pénzkölcsönök (tényleges pénzfolyósítás) és kötelezettségvállalási hitelek. Utóbbi esetben pénzmozgás nélkül történik a hitelezés: fizetőképesség, hitelképesség, megbízhatóság kölcsönzése (pl. akkreditívnél). A hitel fő technikai formái: 13

A hitelezés lényege Folyószámlahitel: akkor jön létre, ha a bank és ügyfele megállapodnak abban, hogy az ügyfél elszámolási (pénzforgalmi) számlájáról túlfizetést teljesíthet. Számlahitel: a klasszikus hitelforma. Nagyobb összegű és hosszabb idejű finanszírozási igény esetén alkalmazzák. Az ügyfélnek két számlája van: egy hitel- és egy elszámolási számla. A hitel folyósításakor a bank megterheli a hitelszámlát, kimutatja ezen a tartozást, és egyidejűleg jóváírja az összeget az elszámolási számlán. Ettől kezdve az ügyfél teljesíthet kifizetéseket, de ügyelnie kell arra, hogy a kölcsön törlesztő részleteit és kamatait időben kitermelje. A hitel törlesztésekor a bank leveszi az elszámolási számláról a tartozás összegét, egyidejűleg csökkentve a törlesztés összegével a hitelszámlán fennálló tartozást. A számlahitel rugalmasabb formája az ún. rulírozó hitelezés, amikor az ügyfél számára hitelkeretet állapítanak meg, amiből aztán igény szerint hívható le a szükséges összeg. A lehívott összeg után kamat, a le nem hívott után pedig rendelkezésre tartási jutalék fizetendő. Leszámítolási hitel: az ügyfél által benyújtott értékpapír (általában váltó) diszkontálással meghatározott jelenértékének kifizetése. A bank a jelenben kifizet egy bizonyos összeget a váltóra, így ügyfele forráshoz jut. Cserébe jövőbeli követelése keletkezik a váltón szereplő összegre a váltó kibocsátójával, illetve címzettjével szemben. Ez kockázatot jelent a bank számára, ezért az ügyletet megelőzi a váltóadós vizsgálata Bankgarancia nyújtása; kezesség vállalása: A hitelügyletek tárgyalásánál már volt szó e tevékenységekről. Annyit érdemes még megjegyezni, hogy a garancia vagy kezesség vállalása kockázatos tevékenység, a kockázat pedig fordítottan arányos az általános fizetési morállal. Még alacsony kockázat mellett is eszközöket köt le, növeli a likviditási igényt, ami a kockázat, a kötelezettségvállalás nagysága és az időtényező mellett befolyásolja a felszámítandó jutalék mértékét. A kockázatmérséklés érdekében több bank együttesen is vállalhat garanciát vagy kezességet, ez is gyakori lehetőség. Összefoglalás Ebben tanulási egységben láthatták, hogy a bankok milyen eszközökkel, szabályzókkal dolgoznak. Megtanulták azt is, hogy a Magyar Nemzeti Banknak, mint jegybanknak mi a szerepe, feladata és hogyan működik. A jegybankon kívül megismerkedtek az egyéb pénzintézetekkel is. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy Magyarországon milyen biztosítékokat használnak a bankok? 14

5. fejezet - Az értékpapírok Bevezető A hallgatók megismerik a legfontosabb értékpapírfajtákat, és azok jellemzőit, valamint a használatuk során felmerülő előnyöket, hátrányokat. Ezek tudatában el tudják dönteni, hogy a piacon az adott pillanatban melyik értékpapírt célszerű megvásárolni. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: megérteni az értékpapírok fontosságát, leírni a magyarországi ingatlangazdálkodás állapotát, bemutatni a hazánkban használt értékpapírokat, Az értékpapírok fogalma, csoportosítása Az értékpapírok valamilyen értéket megtestesítő okiratok, amelyeket magánszemélyek, cégek, állami vállalatok, önkormányzatok és egyéb szervezetek befektetési célra gyakran vásárolnak. Az értékpapírok főbb ismérvei: Különleges és szigorú alakszerűséghez kötött okirat. Valamilyen vagyoni jogot foglal magába, amely általában valamilyen pénzkövetelésre irányul. A benne foglalt jogokat megtestesíti, így nélküle azok nem bizonyíthatók, s nem is érvényesíthetők. Forgalomképes okirat, (forgatható) azaz a benne foglalt jogok másra átruházhatók. Az értékpapírok csoportosítása: 1. Az értékpapírban foglalt jog szerint: a) Hitelviszonyt testesít meg (kötvény, váltó). b) Részesedést vagy tagsági jogokat testesít meg (részvény). c) Árura szóló tulajdonjogot testesít meg (közraktárjegy). 2. Hozam szerint: a) Formailag nem kamatozó (váltó, diszkont papírok). b) Fix kamatozású (klasszikus kötvény). c) Változó hozamú (részvény). 3. Lejárat szerint: a) Rövid egy éven belül (váltó, kincstárjegy). b) Közép 1-5 év (kötvény, letéti jegy ). c) Hosszú - 5 éven túl (kötvény, záloglevél ). d) Lejárat nélküli (részvény). 4) Forgalomképesség szerint: a) Bemutatóra szóló korlátlanul átruházható. b) Névre szóló írásban, engedményezéssel ruházható át (névre szóló részvény). c) Rendeletre szóló írásban, forgatmány útján ruházható át (váltó). 15

Az értékpapírok 5) A forgalmazás köre alapján: a) Belföldre szánt. b) Nemzetközi forgalomba szánt. 6) A forgalom koncentráltsága szerint: a) a tőzsdén forgalmazott. Jegyzett. Nem jegyzett. b) a tőzsdén nem forgalmazott. 7) A kibocsátó szerint: a) Állampapírok: Költségvetési papírok (államkötvény, kincstárjegy). Központi szervek papírjai (kötvények). Önkormányzati papírok (kötvények). b) Pénzintézeti papírok (letéti jegy). c) Vállalati papírok (kötvény, részvény). 8) Megjelenési forma szerint: a) Fizikai papír, okirat. b) Dematerizált értékpapír: nyilvántartásokban létező, elektronikus úton rögzített és továbbított, értékpapírszámlán nyilvántartott, a jogszabályban meghatározott valamennyi kelléket tartalmazó adat. Kibocsátáskor egyetlenegy értékpapír készül, amely összevontan tartalmazza az alapvető fontosságú adatokat. E papírt a központi értéktárban Központi Elszámoló ház és Értéktár Rt. (KELER) kell letétbe helyezni. Erről az alapdokumentumról tulajdonosonként részletező nyilvántartás készül, amely tulajdonképpen az értékpapírszámla. Ezeket a számlákat a forgalmazó vezeti. A forgalmazó tulajdonában álló értékpapírról a központi elszámoló ház vezet számlát. Az értékpapírpiacok Az értékpapírpiac az értékpapírok adásvételének, a kereslet és a kínálat összetalálkozásának a helyszíne. Az értékpapírpiacok fajtái: 1. Az adásvétel tárgya szerint: a. részvénypiac, b. kötvénypiac, c. állampapírpiac, stb. 2. A kibocsátók szerint: a. vállalati, b. állami, c. önkormányzati, d. magán kibocsátású papírok piaca, stb. 3. Az ügylet lejárata alapján: 16

Az értékpapírok a. azonnali, b. határidős piac. 4. A cserében résztvevők közötti jogviszony szerint: a. elsődleges, b. másodlagos piac. 5. A piac szervezettsége alapján: a. decentralizált, tőzsdén kívüli piac; b. pulton keresztüli, OTC piac; c. koncentrált piac. Decentralizált vagy tőzsdén kívüli értékpapírpiac esetén az adásvétel földrajzilag szétszórt helyen történik. Itt nincsenek szigorú bekerülési szabályok, s a résztvevők maguk állapítják meg a szerződés feltételeit. A szervezettség hiánya miatt a tranzakciós költségek alacsonyabbak, viszont kevésbé állnak rendelkezésre információk is. Elsősorban az intézményi befektetők vannak jelen e piacokon, akik saját szervezeti háttérrel rendelkezve kevésbé igénylik a közvetítést, s vonzza őket az alacsony jutalék. A pulton keresztüli vagy OTC piac a szervezettségnek már egy magasabb fokát képviseli. Bankközi, számítógépes hálózatokon keresztül működő piacot jelent. A befektetők ezen a piacon közvetítőkön keresztül tudnak részt venni, a megbízást a piac közvetlen résztvevői (a közvetítők) a pulton keresztül az ügyfelektől kapják. A megbízást az értékpapír-piaci közvetítő cég számítógép és telefon segítségével hajtja végre. A közvetítők on-line számítógépes kapcsolatban állnak egymással, s egy erre a célra kifejlesztett rendszer segítségével üzletelnek. Ezt a piacot bár nem szabályozott csak a rendszerbe belépő, a kereskedés feltételeivel rendelkező szereplők vehetik közvetlenül igénybe. Az árfolyamok a kereskedők alkujában alakulnak ki, pillanatról-pillanatra. Az OTC piaci kereskedés előnye, hogy gyors és olcsó. A rendszer komoly információs bázist is biztosít. A koncentrált piac lényege, hogy földrajzilag egy helyre vonja össze a kereskedést, a piac szereplőit. Változatai: Aukció vagy árverés: kizárólag a keresletet koncentrálja, a vevőket hívja össze. Egyedi termékek (műkincsek, régiségek, stb., valamint diszkont állampapírok) piaca. A vevő megtalálása mellett nagyobb feladat az áru árának megállapítása, amely licitálással alakul ki. Tender: ez csak a kínálatot koncentrálja. Egy vevő fordul pályázat kiírása útján a potenciális eladókhoz, hogy a számára lehető legkedvezőbb feltételekkel valósulhasson meg a tranzakció. Főképp a beruházási piacon használatos forma. Tőzsde: koncentrálja mind a keresletet, mind a kínálatot. Utóbbi koncentrációjára persze csak olyan áru esetén valósulhat meg, amiből több egyforma létezik: a tőzsde egynemű, homogén tömegáruk piaca. Likvid piacot biztosít a tőzsdei áru számára, s eközben tökéletes (sok piaci szereplő értékítéletén alapuló) piaci árat képes kialakítani. Mindez persze a szervezettség, a szabványosítottság magas fokával jár együtt. A tőzsdére csak a megbízható vállalatok papírjai kerülhetnek be a szigorú előírások a befektetések biztonságát szolgálják. Lényeges a tőzsde információs központ feladata is. Összefoglalás Ebben a tanulási egységben bemutattuk a részvénypapírok ismérveit és fajtáit. Összefoglaltuk az értékpapírok csoportjait és az egyes csoportok, valamint az értékpapír piacok jellemzőit is. Önellenőrző feladatok 1. Mi jellemző az értékpapírra? 2. Milyen lehet az értékpapírpiac? 17

6. fejezet - A tőzsde Bevezető Ma már egy mérnöknek tudnia kell a tőzsdézés lényegét, ezért ebben a részben ezt kell megismerni. Ha a tőzsdén megfordul egy ingatlanos cég, akkor tisztában kell lenni az ott folyó tevékenységgel és lehetőségekkel. Az ingatlangazdálkodás végső célja is a megfelelő szintű nyereség elérése. De hogy ezen a téren mit is jelent a megfelelő szint, azt befolyásolják az értékpapír kereskedelem hozamai és a tőzsdei lehetőségek, mert ha ezeken a területeken magasabb profit érhető el, akkor az ingatlangazdálkodás - mint tevékenység - nem annyira gazdaságos. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: átlátni az alapvető értékpapírpiacot és dönteni tud a gazdálkodást legjobban segítő tőzsdei lehetőségek között. A tőzsde egy különlegesen szervezett koncentrált piac, ahol a helyettesíthető tömegáruk (beleértve az értékpapírokat is) kereskedése szigorúan előírt szabályok szerint történik. A tőzsde helyszínt biztosít a kereskedéshez, amely egy helyre koncentrálja a keresletet és a kínálatot, s emellett a résztvevők számára rendkívül szigorú, speciális, csak a tőzsdére jellemző szabályokat alkot. A különleges szervezettséget a következőképp lehet leírni: a tőzsdén csak meghatározott árukat, meghatározott helyen és időben, meghatározott személyek, meghatározott módon adhatnak és vehetnek. A kereskedelem lebonyolítására vonatkozó szabályok a tőzsdei szokványok. A szigorú kötöttségek főként a befektetők biztonságát szolgálják. A tőzsdén az áruk jelenléte nélkül nemcsak effektív adásvételi, de spekulációs ügyletek is köthetők. Az üzletkötéseket a nyilvánosság, a szereplők általi ellenőrzöttség jellemzi. A megkötött üzletek realizálását a tőzsde intézményesen szavatolja. A tőzsde kereskedelmi centrum, amely növeli a befektetési piac likviditását. E szerepén túl egy információs központ is. Így a tőzsdei árfolyam szinte valamennyi információt koncentrálva, nyilvánosan, folyamatosan és objektívan értékel. Tőzsdefajták A tőzsdén forgalmazott áruk jellege szerint: 1) Árutőzsde, ahol fizikai áruk adásvétele történik. a. Általános: sokfajta árucikkel foglalkoznak. b. Speciális: csak meghatározott áruval, illetve árucsoporttal foglalkoznak. 2) Értéktőzsde, ahol értékpapírok, devizák, nemesfémek, stb. adásvétele történik. a. Általános: sokfajta ügylettel foglalkoznak. b. Speciális: csak adott típusú ügyleteket bonyolítanak. Deviza-, Nemesfém-, Értékpapírtőzsde. 3) Áru- és értéktőzsde: a fenti kettő fajta feladatait egyaránt ellátja. A tőzsde jogállása szempontjából: 18

A tőzsde Európai kontinentális típusú tőzsde: közjogi jellegűek, tevékenységük felett az állam gyakorol felügyeletet. Az állami befolyás jelentős. A vezetőséget vagy az állam nevezi ki, vagy a tagok maguk választják. Angol-amerikai típusú tőzsde: magánjogi jellegűek, Rt-ként működnek. Vezetőségüket maguk választják, működési feltételeiket is maguk alakítják ki. Tevékenységüket csak a minden más gazdálkodó szervezetre is vonatkozó szabályok korlátozzák. A tőzsde gazdálkodása A tőzsdék önmagukat fenntartó intézmények, költségeikre maguk teremtik meg a fedezetet. Jellemző bevételi lehetőségeik: tagsági díjak, forgalomarányos díjak, jegyzési illetékek, információszolgáltatási díjak, esetleges befektetések hozamai, stb. a befizetendő díjak körét és mértékét a tőzsde külön szabályzatban rögzíti. A tőzsde egyéb gazdálkodási tevékenységet, vagy forgalmazói tevékenységet nem végezhet. Alapelvként elfogadható, hogy a tőzsde non-profit szervezet. Természetesen nyereség képződhet, ez képezi a további fejlesztések alapját. A tőzsde költségvetését a közgyűlés fogadja el. Tartozásaiért a saját vagyonával felel, a tőzsdetagok felelőssége korlátolt. Sajátos számviteli-pénzügyi renddel rendelkezik. A tőzsde szervezete A tőzsde szervezetét és vezető testületét a működési keretszabályokból álló tőzsdei rendtartás határozza meg. Emellett befolyásolja a tőzsde típusa, az ország jogrendszere, a hagyományok, stb. A tőzsde legfőbb szerve a tagok összességéből álló (általában kereskedők, értékpapír-forgalmazók) közgyűlés. A közgyűlés hatáskörébe tartozik többek között: az alapszabály megállapítása; a tisztségviselők megválasztása; a költségvetés megállapítása; egyesülés, szétválás, megszűnés elhatározása; a forgalmazott termékek körének eldöntése; szakmai bizottságok alakítása; a tagdíj megállapítása, stb. A tagok mindegyike egy szavazattal rendelkezik, függetlenül a vagyoni hozzájárulás mértékétől. Határozatait általában szótöbbséggel hozza. A szavazás általában nyilvános, titkos viszont a tisztségviselők megválasztásakor. A tőzsdetanács a tőzsdeirányító, ügyvezető testülete. Feladata a tőzsde vezetése, a szabályzatok megalkotása, a munkaszervezet kialakítása és irányítása, a munkáltatói jog gyakorlása. Speciális feladatai: értékpapírok felvétele a jegyzési listára, új tőzsdetagok felvétele, a kereskedelem esetleges felfüggesztése, a tőzsdei szakvizsga szabályozása. A tanács tagjainak többségét a tőzsdetagok tisztségviselői, alkalmazottai vagy mások köréből a közgyűlés választja, 3 évre. Legalább egy-egy tagot a befektetők, és a jegyzett értékpapírok kibocsátóinak képviselői közül kell választani. Legalább egy üzletkötő (alkusz) is beválasztandó. A tanács legalább 5, de legfeljebb 13 természetes személyből állhat. Határozatait általában nyíltan, egyszerű szótöbbséggel hozza. A tőzsde köteles legalább 5 természetes személy tagból álló felügyelő bizottságot létesíteni. Tagjait a közgyűlés választja ki. A tőzsde általános ellenőrzési szerve. Munka- és eljárási rendjét saját hatáskörében állapítja meg. Az etikai bizottság a tőzsdei kereskedelem során felmerült etikai kérdések rendezésére hivatott. Minimum 5 tagból áll, többségét a tőzsde alkalmazottai és tisztségviselői alkotják. Ha állásfoglalásában etikai vétséget állapít meg, kérheti a tőzsdetanácsot szankciók alkalmazására. 19

A tőzsde A kibocsátók és a forgalmazók közötti vitás kérdések eldöntésére az értékpapír-piaci választott bíróság hivatott. 30 bíróból áll, akiket a közgyűlés választ meg. Hatásköre nemcsak a tőzsdei, hanem az összes értékpapír-piaci ügyre kiterjed. A tőzsde munkaszervezete a tőzsdetitkárság. Feladatai: a kereskedelem lebonyolításának technikai segítése, a felsőbb szintű döntések végrehajtása, információs adatbázis létrehozása, gazdálkodási tevékenység végzése. Vezetését az ügyvezető igazgató látja el, akit a tőzsdetanács nevez ki. A tőzsde működésének elősegítésére szakmai bizottságokat is létrehozhat, véleményezési, javaslattételi joggal. A tőzsdei szokványok A tőzsde különleges funkciójából fakad, hogy az üzletek szakszerű, biztos és gyors lebonyolítása érdekében speciális szabályokra van szükség. E szabályokat legtöbb esetben a tőzsde maga, mint önszabályozó testület alakítja ki, s a kereskedésre nézve kötelező érvényűek. A tőzsde működésével kapcsolatos szabályokat szokás szokványoknak is nevezni. Ezek a szokásjog alapján, a gazdasági fejlődés eredményeképp, íratlan szabályként jönnek létre, s válnak később írott, kötelezően betartandó szabályokká. A tőzsdei szokványok lehetnek: Általánosak vagy különlegesek. Előbbiek az üzletkötés mindenkire vonatkozó feltételeit összesítik, míg utóbbiak a tőzsdénként eltérő, a tőzsdecikkek minőségére, a szerződéskötés feltételeire, stb. vonatkozó szabályokat fogalmazzák meg. Mennyiségiek vagy minőségiek. Utóbbiak a tőzsdei áruk átlagminőségét (standard-) írják elő pontosan meghatározott minőségi ismérvekkel (pénzügyi termékeknél ez különböző formai és tartalmi követelményeket jelent). Előbbiek az alkalmazható kereskedelmi mennyiségi egységeket, letéti összegeket, határidőket, stb. tartalmazzák. A tőzsdeképes áru A tőzsdére csak egynemű, szabványosítható, helyettesíthető tömegáru kerülhet. Azok az áruk, amelyek e kritériumnak megfelelnek, tőzsdeképes áruk. Az egyneműség azt jelenti, hogy az áruk minőségileg egyformák, a fontos paraméterek egyértelműek, s írásban is megfogalmazhatók. Ez teszi lehetővé, hogy az áruk jelenléte nélkül is lehet ajánlatokat megfogalmazni, árat megjelölni. Az egyneműségből következik a helyettesíthetőség, az egymással való felcserélhetőség is. A tömegárujelleg azért szükséges, mert az egyedi termékeket lehetetlen koncentrálni. Csak annak a terméknek a kínálata koncentrálható, amelyből sok egyforma létezik. Ez teszi lehetővé a nagyszámú keresleten és kínálaton alapuló piaci árképzést is. A tőzsdei kontraktus Kettős jelentése van: 1. Az egyes tőzsdei árukra vonatkozó, szabványosított szerződési feltételek megfogalmazása. 2. A tőzsdei üzlet / ügylet / szerződéskötés. A kontraktus, mint típusszerződés a következő elemeket tartalmazza: Minőség. Mennyiség: a kereskedés során alkalmazandó tételnagyság, a kötésegység (pl. 20 tonna a búzánál). A kötésegységet el nem érő ajánlatok a kistételű ajánlatok, amelyekkel való kereskedésre csak meghatározott tőzsdeidőben van lehetőség. Szállítási határidő: általában egységesítettek; meghatároz zák a határidős ügyletek lehetséges teljesítési időpontjait (pl. csak III., VI., stb. hónap első szerdájára eső teljesítési idővel lehet kötni) vagy időtartamait (pl. 1 vagy 3 hónap elteltével teljesítendő). A teljesítések biztonságát szolgálja, hogy a felek a határidős ügylet 20

A tőzsde megkötése után már nem egymásnak, hanem a tőzsdének kötelesek teljesíteni (szállítani, illetve fizetni). Mindezt a tőzsdei elszámoló ház (klíringház) bonyolítja. Ajánlati árlépésköz: az a mérték, amelynek figyelembe vételével az adott árura, értékpapírra vonatkozó ajánlat ár- vagy árfolyam-változása legfeljebb, illetve legalább lehetséges (pl. 100 Ft, vagy 1%). A fizetendő letét összege. Az ún. Kontraktuslistát tájékoztató formájában bocsátják az ügyfelek rendelkezésére. Az egyes kontraktusokhoz kapcsolódik egy űrlap, az ún. kötjegy, ami a tőzsdei ügyletkötés szokásos formája. A kötjegy a szerződés legfontosabb feltételeit tartalmazza (a tőzsde, az áru megnevezése, a szokvány száma, az ügyletkötés szereplői, ár, szállítási határidő, aláírás, stb.), az állandó adatokat (pl. első három) nyomtatásban. Kötjegyet nyílt kikiáltással való üzletelés esetén, a megkötött szerződésekről kell kiállítani, majd a tőzsdei kötésrögzítőnek eljuttatni. A tőzsdei bevezetés A tőzsdei árukkal szemben minden tőzsde szigorú feltételrendszert támaszt, ezek a bevezetési feltételek. A bevezetés az a folyamat, amely a tőzsdén forgalomba kerülő értékpapírok/áruk bejegyzésére, kereskedés tárgyává tételére irányul. A tőzsdei bevezetésnek számos előnye van: Finanszírozási előny: pl. a bevezetés feltételeinek megfelelő részvénykibocsátó részvényjegyzése sikeresebb lehet (többen érdeklődnek, tőzsdei forgalomba kerül), amelynek következtében a részvénykibocsátással történő vállalatfinanszírozás sikeresebbé válhat. Likviditási előny: a tőzsdei forgalomban levő papírok könnyebben forognak. Reklám: mivel a tőzsdére inkább csak a jó eredményeket felmutató vállalkozások kerülhetnek be, a bevezetés image javító hatású. Folyamatos és nyilvános értékelődés: a tőzsde, mint információs centrum meghatározza a befektetések, vállalkozások mindenkori piaci értékét, tájékoztat a piaci megítélésről. A tőzsdére történő bevezetés szintjei: 1. A tőzsdén jegyzett áru/papír, A kategória. Az ilyen értékpapírok a kereskedés tárgyát képezik, s a szigorú kritériumok miatt kockázatuk alacsony. 2. A tőzsdén forgalmazott, de nem jegyzett áru/papír, B kategória. Ezek a papírok szintén adhatók-vehetők, de az enyhébb kritériumok miatt kockázatosabbak. 3. A tőzsdén regisztrált, de nem forgalmazott áru/papír. Nem képezik a kereskedés tárgyát, a befektetők tájékoztatása érdekében közlik e papírok más piacokon kialakult árát, árfolyamát. Értékpapír bevezetését a kibocsátó kezdeményezi a tőzsdénél. A kérelem mellé csatolni kell a kibocsátásra vonatkozó tájékoztatót, valamint a tőzsdei forgalmazás feltételeinek meglétét igazoló okmányokat. A bevezethetőségről a tőzsdetanács dönt. A tanács csak akkor tagadhatja meg a bevezetést, ha a kibocsátó nem felel meg az előírt feltételeknek, vagy vélelmezhető, hogy a bevezetés a kereskedés tisztaságát, illetve a befektetők érdekeit sérti. A bevezetést valamelyik tőzsdetag végzi. A bevezetés feltételeit mindig az adott tőzsde határozza meg. Ezek általában a következők: A bevezetés költségeinek megfizetése: egyszeri bevezetési díj + éves forgalomban tartási díj. Kiegyensúlyozott gazdálkodás, stabil pénzügyi helyzet. Az állandó információnyújtási kötelezettségnek való elégtétel (az információk visszatartásával elérhető előnyöket célzó, ún. Bennfentes kereskedelmet büntetik). Összefoglalás 21