on point Budapest City Report Q2 2013 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép 2013. Második negyedév Q2 2013 BUDAPEST TENANT MIX REAL ESTATE
2 On Point Budapest City Report Q2 2013 Economy/Investment Hungarian Economy The Hungarian macroeconomic environment witnessed several positive changes during the first half of 2013. The most important improvement was the lift of the excessive deficit procedure. The European Union s Economic and Financial Affairs Council acknowledged that Hungary's general government deficit went below the EU s 3% threshold in 2012, and it projected that the fiscal deficit would remain below 3% for the next two years. According to the latest statistics Hungary s economy expanded by 0.7% q/q in Q1 2013, which was significantly better than the EU-27% GDP growth of -0.1%. The economy was stimulated by the expansion of the automotive sector, after several multinational companies located new production lines or expanded services in the country. In the meantime, inflation reached record low levels, mainly due to base affects and utility price cuts. As inflation is expected to remain below the Central Bank s 3% target, the easing of the interest rate continued, now set at 4% and with further cuts expected before the year end. GDP growth (%) The largest transaction in H1 2013 was the disposal of the 29,000 m 2 Roosvelt 7/8, a prime Budapest CBD building, by the Accession Fund. There was no public statement for this deal but, we are estimating the volume at 95 million with a yield close to 7.5%. The last retail and logistic units in the ownership of the retailers Match and Profi were also transacted by Hungarian investors and retailers. The Austrian and German investors that were traditionally active on the Hungarian market, remain on the side line, largely due to the perceived unpredictability of government policy. However,we have witnessed the market entry of new capital from the US, Central Asia, the Middle East and South Africa, actively looking for opportunities. Those investors are attracted by the window of opportunity offered by appealing yield levels and/or low capital values and improving macro-economic indicators. We keep our views unchanged with prime office yields at around 7.50%-7.75%, prime logistics at 9.25%-9.50 and shopping centres at 7.25-7.50%. 6.0 4.0 2.0 0.0-2.0-4.0-6.0-8.0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Acccording to our forecast, the annual investment volume will reach nearly 400 million, which will be almost twice the volume of 2012, but off-market transactions will generate nearly 50% of that volume. We also see a clear re-pricing of non-core assets (secondary locations, class-b assets). While transactional evidence for this class is thin, certainly no more abundant than for prime assets, the feedback of investors and banks is clear on this matter. Source: IHS Global Insight, July 2013 Investment Climate In line with the disappointing year in 2012, when less than 260 million was transacted, the market remains characterised by a lack of liquidity. We are reporting a total volume of 170 million for H1 2012, mainly produced by the Hungarian share of the pan-european Prologis/ Norges joint-venture deal and the transaction of the landmark Roosvelt 7/8 office building between two clients of the German Fund Manager, GLL Partners. The market is more and more characterised by off-market approaches and direct negotiations and as a result, the first half of the year did not witness any closing of major assets under an open tender marketing format. Real estate yields in Hungary since Q2 2008 (%) 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 Q2 2008 Q2 2009 Q2 2010 Q2 2011 Q2 2012 Q2 2013 Office Shopping centre Warehouse Source: Jones Lang LaSalle, July 2013
On Point Budapest City Report Q2 2013 3 Gazdaság/Befektetési Piac Gazdasági Környezet A magyar makrogazdasági környezetben számos javulás történt 2013 első félévében. A legjelentősebb változás az ország ellen folytatott túlzott deficit eljárás megszüntetése volt. Az Európai Unió gazdasági és pénzügyi tanácsa elismerte, hogy Magyarország költségvetési hiánya a GDP 3 százaléka alá süllyedt 2012-ben, illetve hogy az előrejelzések alapján az elkövetkező 2 évben is alatta fog maradni. A legfrissebb adatok alapján a magyar gazdaság teljesítménye negyedéves alapon 0,7 százalékkal bővült január és március hónapok között, ami jelentősen meghaladta az EU-27 átlagos GDP növekedését (-0,1%). A pozitív gazdasági teljesítményt jelentősen meghatározta az autóipar bővülése miután számos nemzetközi gyár kezdte meg termelését vagy bővítette szolgáltatási körét az országban. Ezzel párhuzamosan az infláció rekord szintre süllyedt, elsősorban bázis hatások illetve a rezsicsökkentés következtében. Mivel várhatóan a Nemzeti Bank 3 százalékos célja alatt fog maradni egész év során, a bank tovább folytatta az irányadó kamatráta csökkentését, ami jelenleg 4 százalékon áll. GDP alakulása (%) 6.0 4.0 2.0 0.0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-2.0-4.0-6.0-8.0 Forrás: IHS Global Insight, 2013. július Befektetési Piac Hasonlóan a 2012-ben regisztrált alacsony befektetési aktivitáshoz, amikor a teljes befektetési volumen kevesebb, mint 260 millió eurót ért el, a piacot továbbra is a likviditás hiánya jellemzi. 2013 első félében nagyjából 170 millió eurót ért el a befektetési volumen, melynek túlnyomó részét a Prologis és Norges Bank Investment Management között létrejött vegyesvállalati tranzakció illetve a prémium kategóriás Roosevelt 7/8 irodaház értékesítése tette ki. Utóbbit a német befektetési alapkezelő, a GLL Partners értékesítette portfolióján belül. Egyre jellemzőbbek a nem nyílt piaci tranzakciók illetve a közvetlen értékesítések, és január és június között nem is történt nyílt piaci tranzakció. 2013 első felében a legnagyobb eladás az Accession Fund tulajdonában álló 29.000 m 2 -es Roosevelt 7/8 Irodaház értékesítése volt, amely egy belvárosban található prémium kategóriás irodaház. A tranzakcióval kapcsolatban nem közöltek hivatalos adatokat, de becsléseink szerint értéke 95 millió euró körül volt 7,5 százalékos hozam környékén. A félév során lezárult a Match és Profi kiskereskedelmi és logisztikai portfoliójának értékesítése is elsősorban magyar befektetők és kereskedők felé. Míg a kormány kiszámíthatatlan intézkedései következtében az osztrák és német befektetők jelenleg az értékesítési oldalon jelennek meg, addig új tőke megjelenését tapasztaltuk Az Egyesült Államokból, Közép-Ázsiából, a Közel-Keletről és Dél-Afrikából, mely aktívan vizsgálja a lehetőségeket. Ezeket a befektetőket elsősorban a vonzó hozamok és/vagy az alacsony tőkeérték, illetve a javuló makrogazdasági mutatók érdeklik. Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak tartjuk az elérhető legmagasabb hozamokat irodák (7,50-7,75%), a logisztikai ingatlanok (9,25-9,50%), továbbá kiskereskedelmi ingatlanok esetében is (7,25-7,50%). Mindamellett a másodlagos lokációkon található, alacsonyabb minőségű (B kategóriás) ingatlanok esetében is az árazás változását tapasztaljuk. Bár a tényleges tranzakciók száma ezen ingatlanok esetében rendkívül alacsony, a befektetők, illetve bankok visszajelzései alapján egyértelmű, hogy az ilyen típusú ingatlanok esetében a hozamok emelkednek. Előrejelzéseink szerint 2013 során az éves befektetési volumen nagyjából 400 millió euró körül lesz, ami mintegy 65 százalékkal több, mint a 2012-es volumen, ugyanakkor ennek több, mint 50 százalékát nem nyílt piaci tranzakciók fogják kitenni. Ingatlanpiaci hozamok alakulása 2008-tól (%) 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 Q2 2008 Q2 2009 Q2 2010 Q2 2011 Q2 2012 Q2 2013 Irodák Bevásárlóközpontok Ipari ingatlanok Forrás: Jones Lang LaSalle, 2013. július
4 On Point Budapest City Report Q2 2013 Office Market Supply In Q2 2013, the modern office stock in Budapest stood at 3,164,220 m 2. Out of this space, 2,594,785 m 2 are speculatively built offices with the remaining 569,440 m 2 being owner occupied offices. In Q2, one office building of 15,500 m 2 was handed over, namely Váci Greens, located in the Váci Corridor submarket. The development of the Belgian Atenor Group is the first phase of an 85,000 m 2 office complex of 4 buildings.the building was more than 30% occupied upon completion as two large occupiers (Sykes, Enterprise Group) decided to relocate to the brand new building. Although the half year completion level reached a mere 18,800 m 2 in two buildings (Váci Greens, BUD Office Center), this volume was still higher than in the same period of 2012, when it comprised only 2,350 m 2. The vacancy rate increased by 27 bps quarter on quarter and stands at 19.9%. The speculative vacancy rate equated to 24.2% indicating a small 20 bps increase quarter on quarter. Out of the nine submarkets, vacancy grew in three submarkets from Q1 2013: in Pest Central South (16 bps), Pest Non Central (240 bps) and Váci Corridor (278 bps). The highest ratio is still registered in the Periphery submarket (30.2%) while the vacancy rate shrank further in the Buda South submarket to 12.9%. According to our calculations, availability in both class A and B office buildings stood at 19.9%. While the rate stagnated in class A buildings on a quarterly basis, it increased by nearly 100 bps in class B buildings. Demand Although occupier activity remained stable and reached a similar volume as in Q1 2013 (74,270 m 2 ), this volume was 33% lower than the same period of 2012. Renewals represented 37.4% (27,750 m 2 ), while the amount of new leases, expansions and owner occupation reached 46,515 m 2, which in fact was almost 14% lower than the volume of net take-up recorded in the previous quarter. The three largest transactions were renewals totalling 13,518 m 2, while the largest new transaction was signed in the R70 Office Building for 2,600 m 2 by Keler (Hungarian Clearing House). In total, 156 transactions were signed with an average deal size of 476 m 2. 17 transactions were concluded above 1,000 m 2. During the first half of 2013 the total leasing activity reached 145,680 m 2, which is in line with the volume recorded in the same period of 2012. On the other hand, net take-up equalled 100,350 m 2, which is 26% stronger than in H1 2012, which means that there was a stronger occupier appetite for modern office space. Rents Based on market sentiment the prime office rent is at 19.5 /m 2 /month, 2.5% lower than in the previous quarter. Although there are only a limited number of prime buildings in Budapest, and most of them have high occupancy rates, there is a very limited number of tenants who are willing and able to pay the price premium for the top quality areas within these buildings. Asking rents did not change significantly on the previous quarter. Whilst there are lower priced submarkets, such as the Periphery, asking rents are relatively homogenous in the submarkets and vary from building to building. It is noticeable that as new supply is limited, in some cases office space currently under construction is priced above the market average. On the one hand it is justified by the limited supply and on the other hand by the very high technical standards. Forecast No new construction has commenced in Q2 and we expect development activity to remain subdued going forward. During the second half of the year, we expect only 2 speculative buildings to be handed over: Eiffel Palace of 14,500 m 2 in the CBD and Ilka Corner of 2,700 m 2 in Pest Central Noth. There are currently 3 buildings in the pipeline totalling 50,300 m 2, with planned completion in 2014. According to our expectations, annual demand will reach similar levels to those in 2012, and no major progress is expected in the occupier markets. Largest transactions H1 2013 A legnagyobb szerződéskötések 2013. I.félév Bldg./Épület Átrium Park Tenant/Bérlő Confidential Size/Méret (m 2 ) 5,990 Type/Szerződés típusa Renewal/Hosszabbítás Corvin Offices Systemax 4,860 New/Új szerződés Eiffel Square Confidential 4,050 Renewal/Hosszabbítás Krisztina Palace Johnson&Johnson 3,790 New/Új szerződés Source/Forrás: Jones Lang LaSalle, July 2013
On Point Budapest City Report Q2 2013 5 Irodapiac Kínálat 2013 második negyedévében a modern irodapiaci kínálat elérte a 3.164.220 m 2 -t a budapesti irodapiacon. Ebből 2.594.785 m 2 -t a spekulatív irodapiaci kínálat, míg a fennmaradó 569.440 m 2 -t a tulajdonosok által használt irodák tettek ki. Az év második negyedében a belga Atenor átadta a 15.500 m 2 -es Váci Greens Irodaházat, mely az első fázisa az összesen 4 épületből álló 85.000 m 2 -es fejlesztésnek. Az épület több, mint 30 százalékára már sikerült is bérleti szerződést kötni, a Sykes és az Enterprise Group is az új irodaházba költözik. Habár az év első felében az új kínálat mindössze 18.800 m 2 volt (a Váci Greens Irodaházat és a BUD Office Center-t adták át), még ez a volumen is magasabb volt, mint a 2012 hasonló időszakában rögzített új kínálat, amikor csupán egy épületet adtak át összesen 2.350 m 2 -en. Az üresedés első negyedév során rögzített csökkenése megállt és negyedéves alapon 0,27 százalékpontos növekedés után 19,9 százalékra emelkedett. Bár romlott a mutató, még így is jobb szinten áll, mint 2012 során, amikor egyetlen negyedév során sem tudott 20 százalék alá csökkenni. A spekulatív irodaállományra vetített üresedési ráta 0,2 százalékpontos emelkedés után 24,2%-ra nőtt. A kilenc budapesti részpiac közül 3 esetében emelkedett az üresedés: Pest Központ Dél-en (0,16 %ponttal), Nem Központi Pesten (2,4%ponttal) és a Váci úti folyosón (2,78%ponttal). A legmagasabb üresedést az Agglomerációban regisztráltuk (30,2%), míg rekord alacsony rátát a Dél-Buda részpiacon jegyeztük (12,9%). Ehhez hasonlóan alacsony részpiaci üresedést utoljára 2011 harmadik negyedévében rögzítettünk. Számításaink szerint az A és B kategóriás irodaházak üresedése is 19,9%-on áll, és míg az A kategória esetében nem változott, addig a B kategóriás ingatlanok esetében 1%pontos emelkedést tapasztaltunk. Kereslet Habár a bérlői aktivitás stabil maradt és hasonló volument ért el, mint az előző negyedév során (összesen 74.270 m 2 -t) 33%-kal alacsonyabb volt, mint 2012 azonos időszakában. A szerződéshosszabbítások részesedése 37,4% (27.750 m 2 ) volt, míg az új tranzakciók, a bővülések és a székhely vásárlások volumene elérte a 46.515 m 2 -t, ami 14%-kal alacsonyabb volt, mint a nettó bérbeadás 2013 első negyedévében rögzített értéke. Ebben a negyedévben a három legnagyobb szerződéskötés hosszabbítás volt összesen 13.518 m 2 -en, míg a legnagyobb új bérleti tranzakciót a Keler kötötte az R70 Irodaházban 2.600 m 2 területre. Összesen 156 tranzakció lett aláírva, melyek átlagos mérete 476 m 2 volt. Ezekből összesen 17 tranzakció volt 1.000 m 2 -nél nagyobb. 2013 első felében a teljes bérbeadás 145.680 m 2 volt, ami megegyezik a 2012 hasonló időszakában rögzített volumennel, ugyanakkor a nettó bérbeadás 100.350 m 2 volt, ami 26%-kal magasabb, mint 2012-ben. Ez azt mutatja, hogy erősödött a modern irodaterületek iránti kereslet. Bérleti díjak A piaci tapasztalatok alapján a legmagasabb bérleti díj 2,5%-ot csökkent és 19,5 euró/m 2 /hó körül áll. Habár a budapesti prémium kategóriás épületek üresedése többnyire alacsonyabb az átlagnál, kevés olyan bérlő van, aki képes és hajlandó is megfizetni ezen épületek legdrágább irodáit. Tapasztalataink szerint az ajánlati árak nem változtak jelentősen. Bár vannak alacsonyabb árkategóriájú részpiacok, az átlagos ajánlati árak lényegében homogének a részpiacokon és jellemzően inkább az épülettől függnek. Megfigyelhető az is, hogy ahogy az új kínálat volumene csökken, bizonyos esetekben a jelenleg építés alatt álló irodák ajánlati árai piaci átlag fölé emelkednek, amit a szűkös kínálat és a magas műszaki jellemzőik eredményeznek. Előrejelzés Április és június között nem indítottak új fejlesztéseket, így az új kínálat volumene továbbra is alacsony marad. Az év második felében 2 irodaház átadása várható: az Eiffel Palace-é 14.500 m 2 -en a Belvárosban, illetve az Ilka Corner-é 2.700 m 2 -en a XIV. kerületben. Jelenleg 3 épület fejelsztése zajlik, melyek átadása 2014-ben várható összesen 50.300 m 2 -en. Előrejelzéseink szerint az éves bérbeadás hasonlóan fog alakulni, mint 2012 során, és nem várható a bérlői aktivitás jelentősebb javulása. Az új kínálat (m 2 ) és üresedés (%) alakulása / New supply (m 2 ) and vacancy (%) 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 F Source/Forrás: Jones Lang LaSalle, July 2013 2014 F Új kínálat/new supply (m2) Üresedés/Vacancy rate (%) 25% 20% 15% 10% 5% 0%
6 On Point Budapest City Report Q2 2013 Retail Market Shopping centre stock in Budapest (m 2 ) 800,000 750,000 700,000 650,000 600,000 550,000 500,000 450,000 400,000 Source: Jones Lang LaSalle, July 2013 Supply Development activity on the Hungarian retail market has been significantly cut back in recent years. As consumer spending and retail sales have not managed to improve since 2007, many projects were put on hold, not only in the regions, but also in the capital. There were only a few developers that were able to hand over some carefully planned projects, but leasing was still a challenge, as the majority of international anchor tenants held back their expansions. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 F During the second quarter of 2013, the Budapest shopping centre stock remained unchanged as no new completions were delivered. Therefore, the total shopping centre stock of the capital stands at 771,500 m 2 in 26 assets (phased shopping centres account for one property), while the shopping centre density is equal to 443 m 2 / per 1,000 inhabitants in Budapest. On top of this, based on the latest information received from landlords, strip malls and outlet centres comprises an additional 196,000 m 2, including the capital s agglomeration. The current regional shopping centre stock equals 541,000 m 2 in 33 centres, while the total volume of strip malls and outlets totals 479,910 m 2. Budapest SC stock (m2) Between January and June 2013, only one new sopping centre was delivered in Budapest, the second phase of Árkád by ECE in district 10. After 18 months of construction, the 20,000 m 2 expansion opened over 3 floors with brands including Interspar, Van Graaf, New Yorker, Hervis and Deichmann. The fit-out of several units are still on-going, but as soon as it is ready, the refurbishment of the first phase of the centre will commence. New supply (m2) 2015 F Demand Although most of the international anchor tenants are not planning to expand their networks, we are expecting new openings. A German shoe retailer is about to open a 900 m 2 store in Corvin Plaza, while a larger post office will widen the range of services of the centre. Moreover, H&M decided to open a new flagship store along Andrássy Street of 3,000 m 2, occupying a whole building. According to current plans, the Swedish fast-fashion brand store will open during autumn. The new opening will most probably start to transform the atmosphere of the Hungarian high street, where mainly luxurious brands and restaurants used to be located, therefore attracting tourists and wealthier local customers. H&M s arrival may well be followed by other non-luxorious, fashion retail chains in the future, however we do not expect them to appear rapidly as most of them already have good performing shops along Váci Street, where the retail density is currently higher. Although there were examples of retail chain closures in Hungary (most recently the Match/Profi closure), there were some positive examples as well, such as Charles Vögele s case, who announced to close its shops in the Czech Republic and Poland but decided to keep on testing the performance of its Hungarian units. That said, we are aware of other brands which are expected to leave the Hungarian retail market by the end of the year. Rents Typical shopping centre rents range between 20 and 60 /m 2 /month while, prime downtown high street rents on Váci Street are around 60 to 90 /m 2 /month. Prime rents on Andrássy Street still vary between 40 and 50 /m 2 /month, although, availability is high. Retail park rents range from 6 to 8 /m 2 /month while factory outlets have rents of 22 to 25 /m 2 /month in Budaörs and 16 /m 2 /month in the regions. Pipeline The opening of Il Bacio di Stile, located at the beginning of Andrássy Street, is still pending, however construction works are still ongoing, which indicate that the project hasn t been stopped. That said, no official opening date has been communicated so far. Apart from this scheme we do not expect any new openings in Budapest or Hungary as a whole.
On Point Budapest City Report Q2 2013 7 Üzlethelyiségek Bevásárlóközpont állomány Budapesten (m 2 ) 800,000 750,000 700,000 650,000 600,000 550,000 500,000 450,000 400,000 Forrás: Jones Lang LaSalle, 2013. július Kínálat Az utóbbi években drasztikus visszaesést tapasztaltunk az ingatlan fejlesztések volumenében a magyarországi kiskereskedelmi piacon. A lakossági fogyasztás és a kiskereskedelmi forgalom 2007 óta nem tudott jelentősen javulni, ami negatívan befolyásolta mind az országos, mind pedig a fővárosi fejlesztéseket is. Csupán néhány fejlesztő tudott alapos megfontolás után új projektet indítani, de még ezek esetében sem volt zökkenőmentes a bérbeadás, mivel a mágnes bérlők többsége nem volt hajlandó terjeszkedni. 2013 második negyedévében nem adtak át új kiskereskedelmi egységet, így a bevásárlóközpont állomány változatlan maradt. Jelenleg Budapesten 26 modern bevásárlóközpont található összesen 771.500 m 2 -en, míg az ezer lakosra vetített bevásárlóközpont állomány 443 m 2. Ezen felül a tulajdonosoktól kapott legfrissebb adataink alapján a strip mall-ok és outlet-ek állománya további 196.000 m 2 -t tesz ki a főváros agglomerációjában. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 F Budapesti bevásárlóközpont állomány (m2) Január és június hónapok között egy új bevásárlóközpont bővült Budapesten az ECE fejlesztésében; a X. kerületben található Árkád bevásárlóközpontot bővítették összesen 20.000 m 2 -rel. A 18 hónapig tartó építkezés után 3 szinten megnyitott kereskedelmi egységben olyan márkák képviseltetik magukat mint az InterSpar, Van Graaf, New Yorker, Hervis és Deichmann. Számos üzlet megnyitása a kialakítási munkák következtében csak később esedékes, és amint ezekkel elkészülnek, megkezdődnek az első fázis felújítási munkálatai. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány 541.000 m 2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további 479.910 m 2 -en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek. 2015 F Új kínálat (m2) Kereslet Annak ellenére, hogy a legtöbb kiskereskedelmi mágnes bérlő nem tervez bővülni, több új üzletnyitás is várható Budapesten. Egy német cipő márka 900 m 2 -en fog új üzletet nyitni a Corvin Plaza-ban, míg a bevásárlóközpont szolgáltatási köre egy új postával is bővülni fog. A legjelentősebb új nyitás azonban az H&M Andrássy úti zászlóshajó üzletének nyitása lesz, mely 3.000 m 2 -en egy teljes épületet el fog elfoglalni. A jelenlegi tervek szerint a svéd fast-fashion márka ősszel fog megnyitni. Ez a nyitás valószínűleg átformálja majd valamelyest a magyar bevásárló utca atmoszféráját, ahol eddig elsősorban luxus márkák, illetve vendéglátóipari egységek voltak a jellemzők, melyek a turistákat, illetve a vagyonosabb helyi vásárlókat vonzották. A H&M nyitását egyéb nem luxus kategóriás ruházati márkák megjelenése is követheti, ugyanakkor nem számítunk arra, hogy megsokasodna a jelenlétük, hiszen többségük már rendelkezik jól teljesítő üzlettel a Váci utcában is. Habár az utóbbi időben egyes kiskereskedelmi láncok kivonultak az országból (a legutóbbi példa a Match/Profi kivonulása), akadt ellenkező példa is. Míg a Charles Vögele bejelentette, hogy elhagyja a lengyel és cseh piacokat, addig a magyarországi egységeik üzemeltetését tovább folytatják. Ennek ellenére további márkák kivonulására is számítunk az év végéig. Bérleti díjak A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja 20-60 euró/m 2 /hó körül mozog, míg a belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai a Váci utcában 60-90 euró/m 2 /hó között vannak. Az Andrássy úton a bérleti díjak 40-50 euró/m 2 /hó között mozognak, de sok a bérbeadó üres üzlethelyiség. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 euró/m 2 /hó, míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon 22-25 euró/m 2 /hó és vidéken 16 euró/m 2 /hó között állnak. Fejlesztések Az Andrássy út elején található Il Bacio di Stile átadása tovább húzódik, de az építési munkálatok folyamatosan zajlanak az épületen. Egyéb építés alatt álló kiskereskedelmi egység jelenleg sem Magyarországon, sem Budapesten nem található.
8 On Point Budapest City Report Q2 2013 Industrial Market Industrial stock (m 2 ) and vacancy (%) 1,850,000 1,800,000 1,750,000 1,700,000 1,650,000 1,600,000 1,550,000 1,500,000 1,450,000 2008 2009 2010 2011 2012 Q2 2013 Source: Jones Lang LaSalle, July 2013 Stock (m2) Vacancy rate (%) Supply In Q2 2013, the modern industrial stock stood at 1,822,840 m 2 with no new warehouses completed. Logistics parks represent cca. 90% (1,637,590 m 2 ) and city logistics schemes 10% (185,250 m 2 ). Similar to the first half of 2012, there was no increase in the modern industrial warehouse supply in the Greater Budapest in H1 2013.. The vacancy rate began to increase in Q3 2012 and the trend has continued for the third consecutive quarter in Q2 2013. After the food retailer, Match, decided to exit the Hungarian market and dispose its network of units and assets around the country, they did not prolong their lease contract in Aerozone Business Park, where they operated a large regional distribution centre. That said, demand could not absorb the large volume of newly vacated space in the park (above 20,000 m 2 ), which resulted in the sharp jump of the overall vacancy rate, which stood at 22.8% in Q2 2013, the highest ratio ever recorded in Budapest, reflecting a 115 bps growth quarter on quarter and a 139 bps increase year on year. Several larger units became vacated in ProLogis Park Budapest- Gyál, M1 Business Park and Prologis Park Budapest-Sziget as well, just to mention a few examples. The greatest increase in vacancy occurred around the Airport, while it remained the lowest in the close vicinity of the M5 highway. The volume of net absorption 27.0 24.0 21.0 18.0 15.0 12.0 9.0 6.0 3.0 reached a negative figure of almost -25,000 m 2. The single largest vacant space in the Budapest industrial market is Spar s former logistics centre, which totals 41,400 m 2. Other than this, there are seven parks with a total available industrial space of above 20,000 m 2 and eight others with available space above 10,000 m 2. Demand Occupier activity remained subdued and in Q2 2013, total take-up reached a mere 21,350 m 2, which was 32% lower than in the previous quarter and 26% less than in the same period of 2013. In fact, it is one of the lowest levels of quarterly occupier activity recorded since Q1 2009, straight after the global financial crisis. The amount of new leases and expansions reached 16,150 m 2, while we recorded an additional four renewals totalling 5,205 m 2. The largest transaction of the quarter was concluded by Raben for 5,190 m 2 in ProLogis Park Budapest-Gyál, followed by GSP s new lease in Aerozone Business Park for 4,640 m 2. In total, 12 transactions were signed with an average size of 1,779 m 2. During the first half of 2013, total demand amounted to just 52,780 m 2, which is 60% lower compared to the same period of 2012. Out of this space, the amount of new leases, expansions and pre-leases totalled 40,915 m 2, which is 29% lower than in H1 2012, which shows that although there was a clear drop back in occupier activity, it was rather the amount of renewals, which decreased significantly (from 78,810 m 2 in H1 2012 to 11,860 m 2 in H1 2013). Rents Due to the increased availability and disappointing occupier activity, rents remain under pressure. Asking rents in logistics parks are now at around 2.8 to 3.8 /m 2 /month, while in the more centrally located, city centre logistics, rents are around 4.5 to 5.0 /m 2 /month. Forecast Vacancy will increase further as a large warehouse will be officially vacated in Q3 2013. Taking into account the subdued industrial demand, it is not expected that the rate will manage to reach the sub 20% level by the end of the year.
On Point Budapest City Report Q2 2013 9 Ipari ingatlanok Ipari ingatlan állomány (m 2 ) és üresedés (%) 1,850,000 1,800,000 1,750,000 1,700,000 1,650,000 1,600,000 1,550,000 1,500,000 1,450,000 Forrás: Jones Lang LaSalle, 2013. július Kínálat Állomány (m2) Üresedés (%) 2013 második negyedévében a modern raktárpiaci állomány 1.822.840 m 2 volt, új raktárt nem adtak át. Ebből a logisztikai parkok mintegy 90%-ot (1.637.590 m 2 ) a városi logisztikai területek pedig 10%-ot (185.250 m 2 ) képviselnek. Hasonlóan 2012 azonos időszakához, a modern raktárpiaci állomány 2013 első felében sem növekedett, mivel nem adtak át új építésű ingatlant. Az üresedési ráta 2012 harmadik negyedévében kezdődött emelkedése tovább folytatódott. Miután a Match élelmiszerlánc úgy döntött, hogy kivonul az országból és értékesíti ingatlanjainak országos hálózatát, nem hosszabbította meg lejáró bérleti szerződését az Aerozone Business Park-on belül, ahol egy nagyobb disztribúciós raktára volt. Ennek ellenére a kereslet nem tudta felszívni a parkon belül megüresedett jelentős területet (több, mint 20.000 m 2 ), aminek következtében az üresedési ráta jelentősen megemelkedett, és elérte a valaha regisztrált legmagasabb szintjét 22,8%-ot. Ez 1,15 százalékponttal magasabb, mint 2013 első negyedévében és 1,39 százalékponttal több, mint 2012 második negyedévében. További területek üresedtek meg többek között a ProLogis Park Budapest-Gyál, az M1 Business Park és a ProLogis Park Budapest-Sziget épületeiben is. Az üresedési ráta leginkább a repülőtér környékén nőtt meg, míg az M5-ös autópálya közelében a legalacsonyabb. A nettó abszorpció -25.000 m 2 lett. A budapesti ipari ingatlanok piacán a legnagyobb üresen álló terület még mindig a Spar korábbi logisztikai központja, mely összesen 41.300 m 2. Ezen kívül már hét olyan logisztikai park van, amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 20.000 m 2 fölött van, és további nyolc olyan, ahol 10.000 m 2 felett. 27.0 24.0 21.0 18.0 15.0 12.0 9.0 6.0 3.0 Kereslet A bérlői aktivitás továbbra is alacsony és nem képes javulni. 2013 második negyedévében a bérbeadások volumene 21.350 m 2 volt, mely 32%-kal kevesebb, mint az első negyedévben és 26%-kal alacsonyabb, mint a 2012 azonos időszakában rögzített volumen. Ennél alacsonyabb negyedéves bérbeadást utoljára közvetlenül a gazdasági válság kirobbanása után, 2009 első negyedévében rögzítettünk. Az új tranzakciók és bővülések volumene 16.150 m 2 volt, továbbá 4 hosszabbítást is regisztráltunk összesen 5.205 m 2 - en. A negyedév legnagyobb tranzakcióját a Raben kötötte a ProLogis Park Budapest-Gyál-ban 5.190 m 2 -en, melyet a GSP követett az Aerozone Business Park-ban 4.640 m 2 -en. A negyedév során összesen 12 tranzakciót kötöttek, melyek átlagos mérete 1.779 m 2 volt. 2013 első felében a teljes bérbeadás csupán 52.780 m 2 volt, ami 60%-kal alacsonyabb a 2012 hasonló időszakában rögzített volumennél. Az új szerződések, előbérletek és hosszabbítások volumene 40.915 m 2 volt, ami 29 százalékkal volt alacsonyabb a 2012 azonos időszakában regisztrált volumentől. Ez jól mutatja, hogy bár a bérlői aktivitás visszaesése egyértelmű, a szerződéshosszabbítások volumene csökkent le igazán drasztikusan (2012 első félében: 78.810 m 2 ; 2013 első felében: 11.860 m 2 ). Bérleti díjak Az üresedés emelkedése és a gyenge bérlői aktivitás következtében a bérleti díjak továbbra is nyomás alatt vannak. Az átlag bérleti díjak 2,8-3,8 euró/m 2 /hó között mozognak, míg a központibb elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai 4,5-5,0 euró/m 2 /hó között ingadoznak. Előrejelzés A harmadik negyedév során ismét egy nagyobb raktárterület megüresedése várható. A visszafogott kereslet miatt az átlagos üresedési ráta nem valószínű, hogy 20% alá tud süllyedni az év végéig.
10 On Point Budapest City Report Q2 2013 Hotel market Performance Budapest is by far the most popular tourist destination in Hungary and has a very strong appeal to foreign travellers, keen to explore the historic buildings, the museums, concert halls and numerous spas on offer. It has a rich and diverse cultural history and an extensive range of World Heritage Sites, such as the Buda Castle Quarter and the banks of the Danube, that continue to draw in large numbers of international leisure tourists. Inbound tourism therefore plays a critical role in the city s tourism industry and 88% of total bed nights in 2012 were of international origin. Following Hungary s accession to the EU in May 2004 and the privatisation of the airline industry, international tourist demand has soared between 2004 and 2012 with arrivals and bed nights growing by compound annual average growth (CAAG) rates of 3.6% and 2.6% respectively. In 2012, bed nights grew by 12.4% year on year to a new peak of 7.4 million. Tourism demand was encouraged by a weak Forint which resulted in higher levels of foreign visitation from neighbouring countries. opened in December 2012. The long-delayed opening of the 5-star Rácz Hotel remains uncertain at the time of writing. Pricing 2012 saw occupancy levels reach 63.9%, the highest level since the global financial crisis of 2008/9 whilst the market wide average daily rate (ADR) had remained at a low 65 which was 21.0% below the ADR of 2008. RevPAR growth for 2012 was at a robust 5.5% year on year. YTD figures for May 2013 suggest a similar positive trend for this year with occupancy currently at around 58.2%, reflecting a year on year growth of 7.6%. This has resulted in a RevPAR growth of 6.9% despite a minor contraction in ADR of 0.6% to 64. Overall, it has been very difficult for hoteliers in Budapest to increase their room rates due to highly competitive market conditions and a fragile corporate market. Budapest Hotel Performance / Hotelpiaci teljesítmény Transaction Volume / Tranzakciós volumen Source: Jones Lang LaSalle, July 2013 Source: Jones Lang LaSalle, July 2013 Supply As at June 2013, Budapest had approximately 174 hotels with about 18,300 hotel rooms. The majority of hotels are concentrated in the 3- and 4-star segment, accounting for approximately 80% of all graded hotel bed stock in the city. During 2011 and 2012 hotels supply has been growing strongly in the upscale segment with an additional eight 4-star hotels and two 5-star hotels entering the market during this period. Notable openings included the 5-star, 102-bedroom Buddha-Bar Hotel Budapest Klotild Palace which opened on the 5th of June 2012. Other recent openings included the 138 room 4-star Park Inn by Radisson in the northern part of Budapest and the 80 room 4-star Hotel Nemzeti Budapest, part of the MGallery Collection and situated in the city centre. Both hotels Investment The hotel investment market in Hungary remains relatively illiquid, with only a small amount of transactions taking place in recent years. The market continues to be less appealing to risk-averse buyers, who have increasingly sought more reliable returns in other areas of western Europe. The additional tier of risk has been reflected in our most recent Hotel Investor Sentiment Survey (June 2013) where Budapest posted internal rate of return and yield expectations of 15.0% and 8.1% respectively, significantly above the European average. Nonetheless, some hotel transactions were witnessed such as the sale of the Four Seasons Hotels Gresham Palace in 2011 for a rumoured 60 million and the sale of Le Méridien Budapest in May 2012 for 55 million.
On Point Budapest City Report Q2 2013 11 Hotel piac Piaci teljesítmény Budapest Magyarország legnépszerűbb helyszíne turisztikai szempontból. A külföldi turisták számára a fő vonzerőt Budapest történelmi épületei, a múzeumok, a számos koncert lehetőség és a gyógyfürdők jelentik. Budapest gazdag és változatos kulturális hagyatéka és a Világörökség részét képező Budai Vár és a Dunapart számos szabadidős turistát vonz. A bejövő idegenforgalom ezért kiemelkedő szerepet játszik a város turizmusában, hiszen 2012-ben a vendégéjszakák 88%-át a nemzetközi turisták adták. Magyarország 2004-es EU-csatlakozása után és a légiközlekedés privatizációja után a nemzetközi turisztikai kereslet emelkedett 2004 és 2012 között; a beérkező vendégek és a vendégéjszakák számának összetett átlagos növekedése (CAAG) 3,6% és 2,6% volt. 2012-ben a vendégéjszakák száma 12,4 százalékkal nőt éves viszonylatban, így elérte a 7,4 milliót. A turisztikai keresletet a forint gyengülése is erősítette, aminek következtében egyre több turista érkezett a környező országokból. Árak 2012-ben a szállodai szobafoglaltság elérte a 63,9 százalékot, a legmagasabb szintet a 2008-2009-es válság óta. Az átlagos napi szobaára (ADR) viszont továbbra is alacsony maradt, 65, ami 21 százalékkal marad el a 2008-as szobaárak mögött. Az egy szobára eső bevétel (RevPAR) növekedése 2012-ben 5,5 százalékos volt az előző évhez képest. Az idei év teljesítménye májusig bezárólag szintén pozitív trendet mutat; a szobafoglaltság 58,2% jelenleg, ami éves viszonylatban 7,6 százalékos növekedést jelent. Ennek eredményeképpen a RevPAR 6,9 százalékkal növekedett, míg az ADR 0,6 százalékkal, 64 euróra csökkent. Összefoglalva elmondható, hogy a budapesti szálloda üzemeltetőknek nagyon nehéz a szobaáraikat emelni, mivel nagy a verseny a piacon és a vállalati igények is bizonytalanok. Budapest Tourism / Budapesti turizmus alakulása Budapest Tourism / Budapesti turizmus alakulása Forrás: Jones Lang LaSalle, 2013. július Forrás: Jones Lang LaSalle, 2013. július Kínálat 2013 júniusában Budapesten 174 szálloda kínálatában körülbelül 18.300 szobát találhatunk. A szállodák többsége a 3 és 4 csillagos kategóriába tartozik, a városban található szállodai szobáknak közel 80 százaléka. 2011 és 2012 során a kínálat jelentősen nőtt a magasabb kategóriájú szállodák piacán; egy 4 csillagos és két 5 csillagos szállodát adtak át ebben az időszakban. Érdemes kiemelni az 5 csillagos, 102 szobával rendelkező Buddha Bar Hotel Budapest Klotild Palace-t, melyet 2012. június 5-én nyitottak meg. Nemrég nyílt a 138 szobás, 4 csillagos Park Inn by Radisson és a 80 szobás, 4 csillagos Hotel Nemzeti Budapest is, mely az MGallery Collection része és a város központjában található. Mindkét hotel 2012 decemberében került átadásra. Az 5 csillagos Rácz Hotel régóta várt megnyitásának időpontja még mindig bizonytalan. Befektetési piac A magyarországi hotel befektetési piac továbbra is viszonylag illikvid, csak néhány tranzakció zárult le az elmúlt néhány évben. A piac még mindig kevésbé vonzó a kockázatkerülő befektetők számára, akik inkább a megbízható megtérülést ígérő nyugateurópai paicokat keresik. A 2013 júniusában megjelent Hotel Investor Sentiment Survey című kutatás szerint Budapesten a belső megtérülési ráta 15%, az elvárt hozam 8,1%, mindkettő jóval magasabb, mint az európai átlag. Néhány hotel tranzakció azonban sikeresen lezajlott az elmúlt években, például a Four Seasons Hotels Gresham Palace eladása 2011-ben a piaci találgatások szerint 60 millió euró értékben és 2012-ben a Le Meridien Hotel értékesítése 55 millió euró értékben.
12 On Point Budapest City Report Q2 2013 Office submarkets Iroda részpiacok
On Point Budapest City Report Q2 2013 13 Shopping centres in Budapest Budapesti bevásárlóközpontok Acquincum Centre Duna Plaza Pólus Center Mammut I-II Westend City Center Mundo Sugár Hegyvidék MOM Park Váci I. III1II1111 Aréna Plaza ECE Árkád I-II Etele tér ALLEE Új Buda Center Lurdy Ház Europark KÖKI Terminal Campona Csepel Plaza Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok Under construction Épülő bevásárlóközpontok
14 On Point Budapest City Report Q2 2013 Logistics developments in Greater Budapest Logisztikai központok Budapesten és környékén 1. M1 Business Park 2. Agrogate 3. WestLog DC 4. Rozália Park 5. Tulipan Park 6. West Gate Business Park 7. Euro Business Park 8. ProLogis Park Budapest-Batta 9. C-Moll Logistics 10. ProLogis Harbor Park 11. ProLogis Park Budapest- Sziget 12. M0 Central Business Park 13. BILK Logistics Centre 14. ProLogis Park Budapest- Gyál 15. Goodman Gyál Logistics 16. Akácliget Logistics Park 17. M5 Gyál Business Park 19. Viktória Industrial Park 20. Goodman Üllő Airport 21. Aerozone Business Park 22. Airport City 23. East Gate Business Park 24. Európa Center 25. Acquincum Logistics Park 26. Innove Business Park 27. Citypoint 9 28. Dél-Pesti Business Park 29. Bravos Business Park 30. Nagytétényi Industrial Park 31. South Base Business Park
On Point Budapest City Report Q2 2013 15 Market Practice/Piaci Gyakorlat Leasing market practice Bérbeadási piaci gyakorlat Lease length The average lease length is 5 years in class A office buildings with a break option after 3 years In class B buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too Payment terms Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP Initial standard fit-out is done and paid by the landlords VAT 27 % Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer Rental deposit 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT) Other charges Service charges generally does not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption Other costs are included in service charges Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions. Bérleti időtartam Az átlagos bérleti időtartam 5 év A kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással "B" kategória esetében 1-3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak Fizetési feltételek A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj ban meghatározott és ban vagy Forintban fizetendő Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett ÁFA 27 % Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően Biztosíték 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA) Egyéb költségek A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban Biztosítás Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni. Bérleti ösztönzők A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg
Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Jones Lang LaSalle Hungary +36 1 489 02 02 ferenc.furulyas@eu.jll.com www.joneslanglasalle.hu Rita Tuza Head of Research Jones Lang LaSalle Hungary +36 1 489 02 02 rita.tuza@eu.jll.com www.joneslanglasalle.hu Budapest City Report Q2 2013 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.hu COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.