1. A helyszín Ingatlanpiaci statisztikai analízis és tanúsítvány a Baross utca és a Budapest 1047 irányítószám körzet Helyértékére A Baross utca Budapest. IV. kerületében a fenti térkép szerint helyezkedik el. 2. Értéktérkép A 1047 irányítószám körzet és környezete a fenti értéktérképen látható. Jól látható az egyes irányítószám körzetek értékbeli eltérése. HUNINFOR Kft. 1118 Budapest, Rahó u. 18 www.ingatlan-online.com Tel/Fax: 319-0862 Dátum: 2006-10-08 1
3. Helyérték adatok, piaci értékkontroll Megnevezés Mértékegység Baross utca 1047 Irsz körzet Presztízs index Használt lakás árszínvonal: H [eft/m2] 162,33 215,44 0,72 Újlakás árszínvonal: U [eft/m2] nincs adat nincs adat Illetékhivatali árszínvonal: I [eft/m2] 153,58212 213,3085 Luxusadó árszínvonal: LU [eft/m2] 210 nincs adat Új/használt index: I1=U/H const. nincs adat nincs adat Használt/illetékhivatali index: I2=H/I const. 1,06 1,01 Új/illetékhivatali index: I3= U/I const. nincs adat nincs adat Számított helyérték S=(H+I)/2 [eft/m2] 157,95606 214,37425 A helyérték definíciója: A helyérték a lakóingatlan piacon egy konkrét közterülethez (utca, utcacsoport, irányítószám körzet) hozzárendelt piaci árszínvonal értékeinek együttese. A számított helyérték (S) kontrollját képezi az értékbecslések során alkalmazott úgynevezett alapértéknek, azaz a konkrét közterületre (alaphalmazra) - úgymint utca, irányítószám körzet - megállapítható alapértéknek, azaz fajlagos piaci négyzetméterárnak, mely a lakóingatlan nettó alapterületével szorozva, valamint a forgalmi érték csökkent és növel tényez kkel módosítva a forgalmi értéket adja. A helyérték ingatlanpiaci statisztikai alapokon történ számítása, kontrollját adja a forgalmi értékbecsléseknek. Adatforrások: H: A használt lakások piacára, árszínvonalára vonatkozó adatok a Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázisból származnak www.ingatlan-online.com. I: Az Illetékhivatali adatok megvalósult ügyletek árszínvonalának statisztikái - forrása a városi Illetékhivatal, adatközló az Ingatlan és Befektetés szaklap, illetve a KSH-Immopress együttes kiadású Ingatlanadattár 1997-2004 CD. U: Az újlakások piacára vonatkozó adatok újlakás négyzetméterárak - a Budapesti Lakásprojekt Adatbázisból származnak. www.bprdb.hu Származtatott értékek: Presztízs index: Az utcai kínálati négyzetméterár és az irányítószám körzet kínálati négyzetméterár hányadosa. Az mutatja meg, hogy a konkrét utcában mért árszínvonal, miként viszonyul az irányítószám körzet árszínvonalához. Illetékhivatali utcai adathiány esetén ezzel tudjuk származtatni az irányítószám körzet illetékhivatali értékeib l az utcai értékeket. U/H: Az újlakás árszínvonal és a használt lakás árszínvonalának a hányadosa. Esetünkben nem számolunk vele. H/I: A használt lakás árszínvonal és az illetékhivatali árszínvonal hányadosa. Százalékban kifejezve ez azt jelenti hogy az irányárak irányítószám körzetre nézve 1 % al, utcára számítottan 6 %-al magasabbak, mint az adásvételi szerz désekben rögzített vételárak. Tudni érdemes azt is, hogy a kínálati árszínvonal, illetve a keresleti árszínvonal egymáshoz hogy viszonyul. Ezt a jelenséget, mármint kínálati árszínvonal és a keresleti árszínvonal eltérését az úgynevezett TILK-féle árviszony index segítségével követjük nyomon. S: A számított helyértéket úgy definiáljuk, hogy az a használt lakások átlagos kínálati négyzetméterára és az illetékhivatali négyzetméterár átlag összegének a számtani közepe. Ezt a számítást azzal indokoljuk, hogy a tapasztalatok szerint az adásvételi szerz désekben rögzített vételárak sok esetben nem azonosak a tényleges vételárral az adózás elkerülése miatt, így akkor tévedünk statisztikai értelemben a legkisebbet, ha a számtani közepet vesszük figyelembe. HUNINFOR Kft. 1118 Budapest, Rahó u. 18 www.ingatlan-online.com Tel/Fax: 319-0862 Dátum: 2006-10-08 2
4. Számítási példa piaci érték kontrollra 1047 Baross utca közterületen fekv lakóingatlan esetében Megnevezés Mértékegység Közterület: Területi egység: Baross utca 1047 Irsz Presztízs index Használt lakás árszínvonal: H [eft/m2] 162,33 215,44 0,72 Újlakás árszínvonal: U [eft/m2] nincs adat nincs adat Illetékhivatali árszínvonal: I [eft/m2] 153,58212 213,3085 Luxusadó árszínvonal: LU [eft/m2] 210 nincs adat Új/használt index: I1=U/H const. nincs adat nincs adat Használt/illetékhivatali index: I2=H/I const. 1,06 1,01 Új/illetékhivatali index: I3= U/I const. nincs adat nincs adat Számított helyérték S=(H+I)/2 [eft/m2] 157,95606 214,37425 Lakás nettó alapterülete: A [m2] 35,2 Kor index: K1 const. 1 Felújítás index: K3 const. 1 Falazati index: K4 const. 0,85 Komfort index: K5 const. 1,1 Szobai index: K6 const. 1 Szint index: K7 const. 1 Értékel i egyéb index: K8 const. 1 Piaci értékkontroll (PÉ)PÉ=S * A * K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7 [eft/m2] 5198,65 A piaci érték kontrollszámítás, egyfel l a helyértéken, másfel l a luxusadó kapcsán kialakított piaci érték meghatározási metodikán alapul. Egy konkrét lakásnak a piaci értékét a PÉ=S * A * K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7 képlettel számoljuk. Ahol a S a Számított helyérték, az A a lakás nettó alapterülete és a K1-K8 konstans értékek a luxusadó szerinti értékcsökkent és értéknövel tényez k. Az értékcsökkent és értéknövel tényez ket a Luxusadó törvényben meghatározottak szerint lehet figyelembe venni. (Lásd a 2. számú melléklet a 2005. évi CXXI. Törvényhez ) A fenti példában egy nettó 35,2 m2 alapterület panelépületben fekv földszinti lakás piaci értékkontrollját végeztük el. Az értékcsökkent és növel tényez ket, a Függelékben elhelyezett táblázatban pirossal jelölt értékeknek vettük. Az értékel által a helyszíni szemle alapján kialakítandó értékmódosító tényez t 1-re vettük. A fentiek alapján - az ingatlanpiaci statisztikai analízissel - a fent megjelölt lakástípus piaci értékkontroljaként kerekítve 5200 eft összeget jelölhetünk meg. Figyelem, jelen statisztikai elemzés nem hivatalos forgalmi értékel által helyszíni szemlével egybekötött forgalmi értékbecslés. Forrásai és adattartalma alapján a forgalmi értékelések kontrolljára, illetve a vev és eladó közötti áralku mediálására szolgál. Budapest, 2006-10-08 Tilk László Géza ügyvezet HUNINFOR Kft. 1118 Budapest, Rahó u. 18 www.ingatlan-online.com Tel/Fax: 319-0862 Dátum: 2006-10-08 3
Függelék 1. A használt lakáspiac árszínvonala 1.1. Kínálati árviszonyok A kínálati árszínvonalat egyfel l áttekintjük az id ben, id soros adatbázisok alapján annak érdekében, hogy lássuk miként változott a vagyoni érték, másfel l megvizsgáljuk a jelenlegi helyzetet, az aktuális piaci értékre nézve. 1.1.1. Irányítószám körzet árszínvonal változása az id soros adatbázisok alapján 1047 irányítószámkörzet kínálati négyzetémerár változása az Ingatlan-Online.com adatbázis alapján 1400 Kínálati négyzetméterár [eft/m2] 1200 1000 800 600 400 200 y = 22,661x + 23,367 R 2 = 0,9605 0 1996. év 1997. év 1998. év 1999. év 2000. év 2001. év 2002. év 2003. év 2004. év 2005. év átlag 51,1 56,9 91,4 90,2 159,6 174,6 192,8 201 217,6 244,8 minimum 31,3 52,6 50 50,9 94,3 94,3 98,5 138,5 160,6 152,2 max imum 105,2 64,1 135 106,5 210 1290,9 391,7 260 278,8 365,8 Negyedévek Forrás: Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis www.ingatlan-online.com 1996 évt l kezdve a térségben folyamatos áremelkedés tapasztalható, amint az a lineáris trendfüggvény is jól érzékelteti. 1999 és 2001 év között a kínálati négyzetméterár maximum megugrott, ez az ingatlanár robbanás hatása. 2004. év óta a maximum és a minimum árak széttartanak. HUNINFOR Kft. 1118 Budapest, Rahó u. 18 www.ingatlan-online.com Tel/Fax: 319-0862 Dátum: 2006-10-08 4
1.1.2. Az irányítószám körzet egy éves (2006-10-08 -t l számított 360 napos) kínálati négyzetméterárai utcánként Közterület neve Átlag eft/m2 Minimum eft/m2 Maximum eft/m2 Db Presztizs index Fóti út 154 154 154 1 0,71 Baross utca 155 84 223 9 0,72 Deák Ferenc utca 167 149 186 7 0,78 Attila utca 181 106 289 17 0,84 Mildenberger utca 181 163 230 6 0,84 Szabadkai utca 187 182 201 7 0,87 Illek Vince utca 196 196 196 1 0,91 Vörösmarty utca 197 152 283 9 0,91 Bródy Imre utca 221 195 236 3 1,03 Irányi Dániel utca 231 231 231 1 1,07 Liszt Ferenc utca 237 213 271 5 1,10 Perényi Zsigmond utca 251 220 267 7 1,17 Váci út 253 214 300 5 1,17 Károlyi István utca 257 206 307 2 1,19 Thaly Kálmán utca 267 203 303 9 1,24 Vasvári Pál utca 312 310 316 4 1,45 átlag 215,44 186,13 249,56 93 medián 209 195,5 251,5 módusz 181 #HIÁNYZIK #HIÁNYZIK szórás 45,31 52,81 49,37 Forrás: Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis www.ingatlan-online.com A jelenlegi helyzetet a fenti táblázat reprezentálja. A következ kben ezekre az adatokra alapozva elkészítjük az irányítószám körzet árszínvonal eloszlásának görbéjét. 1047 irányítószám körzet 360 napos kínálati ajánlatainak eloszlása Kínálati négyzetméterár eft/m2 350 300 250 200 150 100 50 0 Átlag eft/m2 Minimum eft/m2 Maximum eft/m2 Fóti út Baross utca Deák Ferenc utca Attila utca Mildenberger utca Szabadkai utca Illek Vince utca Vörösmarty utca Bródy Imre utca Irányi Dániel utca Liszt Ferenc utca Perényi Zsigmond utca Váci út Károlyi István utca Thaly Kálmán utca Vasvári Pál utca Utcák Az irányítószám körzeten belül a legalacsonyabb utcai kínálati árszínvonalat a Fóti úton mértünk: 2154,00 eft/m2 átlaggal. A legmagasabb kínálati árszínvonal átlagot a Vasvári Pál utcában mértünk: 312,00 eft/m2. A szórás irányítószám körzeten belül jelent s: 45,31. Az irányítószám körzet kínálati négyzetméterár átlaga jelen id szakra: 215,44 eft/m2. HUNINFOR Kft. 1118 Budapest, Rahó u. 18 www.ingatlan-online.com Tel/Fax: 319-0862 Dátum: 2006-10-08 5
Most megnézzük azt, hogy piaci értékesítés esetében milyen irányár sávval számolhatunk az utolsó 90 napban az irányítószám körzet alatt. Tanúsítjuk, hogy az 1047 irányítószám alatti lakóingatlanok irányára az elmúlt 90 napban a Az Ingatlan-Online.com adattáraiban található 25 db ajánlat alapján Fajlagos irányár minimum: 150 eft/m 2 Fajlagos irányár maximum: 289 eft/m 2 Fajlagos átlagos irányár: 206 eft/m 2 amely alapján egy átlagos elhelyezkedés 35 m 2 nagyságú lakóingatlan hirdetési irányára a piaci viszonyok figyelembevételével: Irányár minimum: Irányár maximum: Irányár átlag: 5.25 MFt 10.12 MFt 7.21 MFt Ez azt jelenti a jelenlegi piac tükrében, hogy 150,0 eft/m2 alatt nem célszer eladásra felkínálni ingatlant, és 289 eft/m2 fölötti meghirdetésre nem valószín, hogy jelent s érdekl dés lehet, egy átlagos állapotú ás színvonalú lakóingatlan esetében. Természetesen extra ingatlan esetében ( az átlagnál rosszabb, avagy kifejezetten jobb, ezek a megállapítások nem érvényesek.) 1.1.3. A Baross utca jelenlegi kínálati árviszonyai A 1047 Baross utcában az elmúlt 360 napban az alábbi kínálatokat regisztráltuk. Cím Dátum Emelet Jelleg m2 Szobák Félszobák Irányár eft/m2 Ételefon 4 Baross utca 2006.03.04 - öröklakás 32 - - 2700 84 2692972 4 Baross utca 2006.03.10 - öröklakás 32 - - 2700 84 3211398 4 Baross utca 2006.04.10 - öröklakás 58 2 1 9300 160 30,200569 4 Baross utca 2006.04.19 1 öröklakás 58 2 1 9300 160 30,200569 4 Baross utca 2006.06.28 - öröklakás 53 2 1 8900 168 30,200569 4 Baross utca 2006.07.14 - öröklakás 53 2 1 8900 168 30,200569 4 Baross utca 2006.06.09 - öröklakás 53 2 1 9300 175 30,200569 4 Baross utca 2006.06.14 - öröklakás 53 2 1 9300 175 30,200569 4 Baross utca 2006.04.14 - öröklakás 40 1-8900 223 30,213066 48 155,22222 A sárga hátter ajánlatok egyetlen ingatlant takarnak, amelyet a VI. illetve a VII. hónapban hirdettek meg összesen négy alkalommal. A zöld sávban található ingatlant két alkalommal hirdették. HUNINFOR Kft. 1118 Budapest, Rahó u. 18 www.ingatlan-online.com Tel/Fax: 319-0862 Dátum: 2006-10-08 6
Ha a két széls értékt l eltekintünk (minimum, maximum) úgy a következ táblázat adódik. Cím Dátum Emelet Jelleg m2 Szobák Félszobák Irányár eft/m2 Telefon 4 Baross utca 2006.04.19 1 öröklakás 58 2 1 9300 160 30,200569 4 Baross utca 2006.06.28 - öröklakás 53 2 1 8900 168 30,200569 55,5 164 Statisztikai szempontból az ajánlatok száma nem elegend. Így más forrásokat is megtekintünk. Forrás Utca Ajánlat eft/m2 Ingatlan és Befektetés Baross u. 3 168 Ha az irányítószám körzet átlagával és a presztízs indexel vizsgáljuk az utcai kínálati négyzetméterárat, úgy 215,44 eft/m2 * 0,72 = 155,1168 eft/m2 adódik. A tévedések kisz rése érdekében e három kínálati értéket átlagoljuk (164 + 168 + 155) /3 = 162,33 eft/m2 A 1047 Bp. Baross utca számított kínálati árszínvonala: 162,33 eft/m2. 2. Illetékhivatali adatok szerinti árszínvonal 2.1. Id soros illetékhivatali adatok szerinti árszínvonal a 1047 irányítószám körzetre Illetékhivatali négyzetméterárak 1047 irsz 2004. év IV. né. 2005. év I. né. 2005. év II. né. 2005. év III. né. 2005. év IV. né. 2006. év I. né. 2006. év. II. né. Társasházi eft/m2 257 237,128 n.a. 195,147 214,527 237,128 189,489 több lakás Db 103 56 n.a. 44 20 56 37 eft/m2 144,29 Lakás Db 6 eft/m2 167,553 panel Db 3 Forrás: Ingatlan és Befektetés 2004. év II. negyedéve óta létezik adatszolgáltatás Budapest irányítószám körzeteire nézve a lakóingatlan piacra. Ezek forrása a F városi Illetékhivatal és az adatokat az Ingatlan és Befektetés szaklap hozz a le. Lásd: www.ingatlanbefektetes.hu Az irányítószám körzetre nézve - az illetékhivatali adatok alapján - az árszínvonalra 189,489 eft/m2 átlag értéket állapíthatunk meg. 2.2. Id soros illetékhivatali adatok a Baross utcára Az Ingatlanadattár 1997-2004 tanúsága szerint az utcai négyzetméterárak az illetékhivatali adatok alapján az alábbiak: 1047 Baross utca 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 eft/m2 50 51 55 90 116 140 177 201 db 4 25 4 3 11 22 13 250 Utcára jelenleg 2004. évre állnak rendelkezésre adataink. Ezért az aktuálisan 2006. év II. negyedévére irányítószám körzetre rendelkezésre álló adatokból apresztízs index segítségével számíthatjuk az utcai négyzetméterár értékeket. HUNINFOR Kft. 1118 Budapest, Rahó u. 18 www.ingatlan-online.com Tel/Fax: 319-0862 Dátum: 2006-10-08 7
3. Új lakások adatai szerinti árszínvonal a 1026 irányítószám körzetre, és környezetére Irsz Projekt Min eft/m2 Átlag eft/m2 Max eft/m2 1041 1 290,00 302,50 315,00 1042 3 300,00 317,67 335,33 1043 2 277,00 294,00 311,00 1044 2 278,00 298,50 319,00 1045 2 269,50 293,00 316,50 1046 1 275,00 292,50 310,00 1048 3 272,33 294,17 316,00 298 Forrás: Budapesti Lakásprojekt Adatbázis www.bprdb.hu A 1047 irányítószám körzetben az újlakás kínálatot, ami a statisztikákat torzíthatná (!) nem érzékeltünk. Így az Új/használt indext l eltekinthetünk. A kerületi viszonyokat a fenti táblázat reprezentálja. A kerületi újlakás átlag 298 eft/m2. 4. Luxusadó övezeti besorolás szerint árszínvonal A Baross utca a 4. értékövezetbe lett sorolva, mely szerint Többlakásos épület re a luxusadó számításnál 210 eft/m2 a négyzetméterár. www.ingatlanado.hu Megjegyzés: A luxusadó törvény szerint a F városra készített övezeti besorolás nyilvánvalóan nem a piacnak megfelel. Azt mind az azt készít kutatóintézet, mind a f városi adóhatóság vezet i a sajtó nyilvánossága el tt elismerték. Err l a www.ingatlanado.hu lapon lehet részleteiben tájékozódni. A 210 eft/m2 négyzetméterár tehát nem vehet figyelembe. A törvény szerinti számítási metodika viszont elfogadható. HUNINFOR Kft. 1118 Budapest, Rahó u. 18 www.ingatlan-online.com Tel/Fax: 319-0862 Dátum: 2006-10-08 8
2. számú melléklet a 2005. évi CXXI. törvényhez 1. E törvény 5. -ának (6) bekezdésében megjelölt, a lakóingatlan értékelésénél figyelembe veend korrekciós tényez k: 1.1. A lakóépület, üdül kora: 1.2. A lakóépület, üdül teljes felújítása az adóévet megel : 1.3. A lakóépület, üdül falazata, illetve az alkalmazott építési technológia: 1.4. A lakás, üdül komfortfokozata a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény alapján: (Üdül esetében a zárójelben közölt értéket kell figyelembe venni.) 1.5. A lakásban (üdül egységben) lév lakószobák (félszobát is beleértve) száma: - 10 év alatti: 1,15-10-30 év közötti: 1,00-31-80 év közötti: 0,95-80 év fölötti: 0,85-10 éven belül történt: 1,15-20 éven belül történt: 1,05 - tégla, k falazatú, illetve monolit betonszerkezet épület: - házgyári panelszerkezet épület, egyéb nem hagyományos épít anyagból készült, illetve könny szerkezet épület: - fa, vályog, vert falú és egyéb hagyományos épít anyagból épült épület: 1,00 0,85 0,80 - összkomfortos (egyedi központi vagy 1,05 (1,10) etage f téssel): - összkomfortos (távf téssel) és a 1,00 (1,05) komfortos: - félkomfortos: 0,90 (1,00) - 4-nél több: 1,05-4: 1,00-4-nél kevesebb: 0,95 1.6. Többlakásos lakóépületben vagy egyéb épületben lev lakások lakószobáinak tájolása (üdül nél nem vehet figyelembe): - a lakás egyik szobájának ablaka sem nyílik 1,05 udvari vagy északi irányba: - minden egyéb megoldás: 1,00 1.7. Többszintes és többlakásos lakóépületben vagy egyéb épületben lev lakások megközelíthet sége (üdül nél nem vehet figyelembe): - a lakás szobáinak legalább felében az ablakok udvarra vagy északi irányba nyílnak: 0,95 - a lakás az épület els vagy második 1,05 HUNINFOR Kft. 1118 Budapest, Rahó u. 18 www.ingatlan-online.com Tel/Fax: 319-0862 Dátum: 2006-10-08 9
emeletén helyezkedik el és az épület felvonóval rendelkezik: - minden más esetben: 1,00 - a lakás az épület harmadik vagy ennél 0,95 magasabb emeletén helyezkedik el és felvonóval nem rendelkezik az épület: - a lakás az alagsorban helyezkedik el: 0,75 2. A korrekciós tényez k értékének megállapítása során az alábbiakra kell figyelemmel lenni: 2.1. Az 1.1. pontban szerepl korrekciós tényez értékének kiválasztásához a lakóépület, üdül korát az épület használatbavételi engedélyének kiadását, ennek hiányában a tényleges használatbavételt követ év els napjától az adóév els napjáig eltelt évek száma alapján kell meghatározni. Az épületben utóbb kialakított lakás esetében az épület kora az irányadó. 2.2. Ha az értékelt lakóépülethez, üdül höz a falazata alapján az 1.3. pontban szerepl korrekciós tényez értékei közül több is rendelhet, akkor az alacsonyabb értéket kell alkalmazni. 2.3. Az 1.6. pontban meghatározott korrekciós tényez figyelembevételénél északi irány alatt a földrajzi északi iránytól legfeljebb 45 -kal való eltérést is érteni kell. HUNINFOR Kft. 1118 Budapest, Rahó u. 18 www.ingatlan-online.com Tel/Fax: 319-0862 Dátum: 2006-10-08 10