A PANNON-VÁLTÓ Nyrt. 2010. évi éves beszámolójának részét képezı Üzleti jelentés 1
Üzleti jelentés A/ Általános cégadatok A PANNON-VÁLTÓ Nyrt. 1994. november 1-én átalakulás útján jött létre a Váltó Kft. jogutódjaként. A részvénytársaságot a Gyır-Moson-Sopron Megyei Bíróság, mint Cégbíróság 1995. január 16.-án jegyezte be 08-10-001647 számon a cégjegyzékbe. A társaság jelenleg cégjegyzékbe bejegyzett székhelye: 1039 Budapest, Kossuth üdülıpart 102. I/B. Az érvényes alapszabály kelte: 2010. április 28. Alapításkori és aktuális jegyzett tıke : 1.750.000.000 Ft Tevékenységi kör : 68.10 08 Saját tulajdonú ingatlan adásvétele (fıtevékenység) 41.10 08 Épületépítési projekt szervezése 64.20 08 Vagyonkezelés (holding) 64.99 08 Máshova nem sorolt egyéb pénzügyi közvetítés (kizárólag a Társaság saját eszközeivel végzett pénzügyi- és tıkemőveletek, értékpapír befektetések) 68.20 08 Saját tulajdonú, bérlet ingatlan bérbeadása, üzemeltetése 70.10 08 Üzletvezetés 74.90 08 Máshova nem sorolt egyéb szakmai, tudományos, mőszaki tevékenység 82.99 08 Máshova nem sorolt egyéb kiegészítı üzleti tevékenység A Társaság határozatlan idıtartamra jött létre. Üzleti év : 2010. január 1. - december 31. 2
Auditor : Régel Könyvvizsgáló és Pénzügyi Tanácsadó Kft., 6500. Baja, Deák F. u. 9. A hirdetmények közzétételi helye : A Társaság honlapja (www.pannonv.hu) B/ A társaság jelenlegi értékpapír struktúrájának bemutatása Az üzleti évet lezáró közgyőlés idıpontjában ismert tulajdonosi struktúra : Pannon Investor Rt. 49,98 % Pannon Consulting Kft. 24,99 % Pannon Consultline Kft 12,40 % Saját részvények 7,29 % Egyéb hazai befektetık 5,34 % C/ Vállalatvezetés, foglalkoztatás Az üzleti év során sem a társaság Igazgatóságának és Felügyelı Bizottságának tagjai személyében változás történt. Az Igazgatóság és a Felügyelı Bizottság tagjai 2010. január 1-.én a következı személyek voltak. Igazgatóság: Dr. Scheuer Gyula (elnök) Dr. Botos Balázs Dr. Makra Ágnes és Szlávik László vezérigazgató Felügyelı Bizottság: Dr. Szoboszlai Attila (elnök) Pap Géza és Dr. Völgyi Tamás Társaság éves rendes közgyőlésén a következı változások történtek. A Társaság az Igazgatóság tagjává választotta Dr. Hardy Ilonát. 2010. június 18-i nappal Dr. Makra Ágnes lemondott igazgatósági tagságáról, míg dr. Szoboszlai Attila lemondott Felügyelı Bizottsági tagságáról. A közgyőlés 2010. június 18. 3
nappal Dr. Makra Ágnest megválasztotta a Felügyelı Bizottság tagjává, míg Dr. Szoboszlai Attilát megválasztotta az Igazgatóság tagjává. A közgyőlést követıen 2010. év júliusában kormányzati szerepvállalásból eredı összeférhetetlenség miatt Dr. Botos Balázs mondott le igazgatósági tagságáról majd 2010. év novemberében pedig köztisztviselıi munkájából eredı összeférhetetlenség miatt Dr. Scheuer Gyula mondott le igazgatósági tagságáról. Így 2010. december 31.-én a következı személyek voltak a Társaság Igazgatóságának és Felügyelı Bizottságának tagjai: Igazgatóság: Dr. Hardy Ilona Szlávik László vezérigazgató (elnök) Dr. Szoboszlai Attila Felügyelı Bizottság: Pap Géza (elnök) Dr. Makra Ágnes Dr. Völgyi Tamás A Társaság vezetı tisztségviselıi, ill. vezetı állású munkavállalói nem rendelkeznek Pannon-Váltó részvényekkel. Az alkalmazottak száma az év végén két fı volt. A tárgyidıszaki bérköltség 5.840 e. Ft volt. D/ A kibocsátó tevékenységének és gazdálkodásának leírása 1. Ingatlanpiac A PANNON-VÁLTÓ Nyrt. - illetıleg leányvállalatainak - 2010. évi tevékenységével illetve elért eredményével kapcsolatban összességében elmondható, hogy azt még a tavalyi évben is jelentısen befolyásolta a 2008. év ıszén kirobbanó gazdasági válság és annak ingatlanpiacon még jelenleg is meglévı hatásai. A nemzetközi illetıleg a hazai ingatlanpiac sajnos még ma sem tért magához a 2008. évi válság utáni kábulatból. Ez rendkívül kedvezıtlen a Társaság számára, 4
hiszen eszközeiknek nagy része ingatlanokban - azon belül is fejlesztési célokra alkalmas területekben - vagy az ingatlanpiaci helyzettıl erısen függı leányvállalatainak részesedésében van. Az ingatlanok iránt egyelıre nincs vagy nagyon gyenge az érdeklıdés. A korábbi hitellel megtámogatott ingatlan kereslet mára szinte teljesen eltőnt, a vásárlók a gazdasági problémák miatt elbizonytalanodtak ráadásul a jelentıs számú el nem adott új lakás mellett az elmúlt egy évben megjelentek a hiteleiket fizetni nem tudó ingatlantulajdonosok használt ingatlanai is a piacon. Ennek eredménye, hogy a keresletet többszörösen meghaladó ingatlan kínálat miatt a külföldi ingatlan fejlesztık nagy része kivonult az országból, de azok is, akik maradtak várakozó állásponton vannak és gyakorlatilag vagy csak nézelıdnek vagy ha vásárolnak is azt csak rendkívül nyomott árakon hajlandók. Látható, hogy egyelıre senki nem kíván nagyobb fejlesztésekbe belevágni, hiszen a nem túl erıs ingatlan kereslet olyan nagyszámú ingatlan kínálattal találkozik, amelynek eredményeképpen az ingatlanárak akár 30-40- %-kal is alacsonyabbak a 2008. évi csúcsokhoz képest. Ez a helyzet komoly problémát jelent a Társaság - és leányvállalatai - számára, hiszen a területek megvásárlásához jelentıs összegő hitelt vettek fel az elmúlt években. A Társaság a 2010. évben ingatlan eladni nem tudott illetıleg nem is vásárolt. Leányvállalatainak ingatlanaival kapcsolatban 2010. évben három fontosabb eseményt kell megemlíteni. Egyrészt azt, hogy az egyik Római parton lévı 2,7 hektáros ingatlanra a Pannon Dunapart Kft. mint tulajdonos építési engedélyezési tervet nyújtott be egy 147 egységbıl álló apartman telep megépítésére. Az építési engedély még nem jogerıs. A másik fontos esemény, hogy folytatódott a középtávon eladni tervezett budakalászi területek értékesítésre történı elıkészítése. Ezt a folyamatot a tulajdonos Pannon Alfa Kft. tovább kívánja vinni 2011.-ben is. Emellett fontos kiemelni, hogy a Pannon-Váltó Nyrt. egyik leányvállalata 2010. év elején sikeresen értékesített egy Budapest belvárosában lévı ingatlant. 2. Pénz-és tıkepiac Társaság tevékenysége korábban az ingatlanpiaci terület mellett felölelte a pénz- és tıkepiacon történı befektetéseket is. Ennek súlya az elmúlt években folyamatosan csökkent és 2010. évben már elmondható, hogy szerepe marginális lett a Társaság életében. Ezt jól mutatja az, hogy az ezen a piacon befektetett eszközök átlagos értéke a likvid eszközök hiánya miatt - 2010. évben igen alacsony volt, így a részvénypiacon lezajlott emelkedést a Társaság nem volt képes jelentıs haszonnal kihasználni. Nagyobb ügyleteket elsısorban a Társaság hitelállományának 5
konverziójával kapcsolatban kötött a Társaság, amelynek sikere jelentısen csökkentette a fennálló hitelek állományát. Összességében a Pannon-Váltó Nyrt. 2010. évi eredményérıl elmondható, hogy a Társaság pénzügyi bevételei közel fedezni voltak képesek a döntıen kamatkiadásokat tartalmazó pénzügyi kiadásokat. Így a Társaság vesztesége némileg meghaladva az üzleti tevékenység veszteségét és közel 42 M. Ft. veszteséget mutat. E./ Szöveges kiegészítés a mérleg beszámolóhoz A Mérleg sorait vizsgálva a tárgyi eszközök növekedése 5 % alatti. A növekedés oka, a Társaság tulajdonában lévı Alfa Art Hotel parkolójában végrehajtott árvízvédelmet és parkoló bıvítést érintı beruházások. A befektetett pénzügyi eszközök értékének növekedése elsısorban a budakalászi területeket tulajdonló Pannon Alfa Kft. üzletrészeinek tulajdonos társaktól történı megvásárlásának és eladásának egyenlegére illetıleg a Társaságnak már korábban is résztulajdonában lévı ASA Kft.-ben történı további üzletrészszerzésre vezethetı vissza. A forgóeszközök értéke a tavalyi évben közel 30 %-kal csökkent 2009. évhez képest. Jelentısen, közel 40 %-kal csökkent a elsısorban a csoporton belüli követelések értéke, amely összefüggésben volt a Pannon Consutline Kft. és a Pannon Dunapart Kft. között végbement átalakulási folyamat hiteleket egyszerősítı hatásának. Az alacsony értékpapír piaci aktivitásra visszavezethetıen több mint felére estek az egyéb követelések is, amelyeknek nagyobb részét a brókerekkel szembeni követelés teszi ki. Szintén jelentısen, majd 20 %-kal csökkent az értékpapírok állományának értéke is. Ez annak ellenére következett be, hogy az állomány legnagyobb részét kitevı saját részvény állomány a korábbi idıszakhoz képest még némileg növekedett is. A korábbi idıszak 75 %-val szemben 2010. év végén a saját részvények állománya közel 90 %-a a teljes értékpapír állománynak. Az aktív idıbeli elhatárolások szintén jelentısen csökkentek. Ennek oka a bázis év magas értéke, amely egy nagyobb, pénzügyileg 2009. év végére még nem teljesített ügyletre volt visszavezethetı. 6
A forrás oldalt vizsgálva megállapítható, hogy a saját tıke a 2010. évi negatív eredmény révén majd 2 %-kal csökkent. Majd 70 M. Ft.-tal, közel 10 %-kal csökkent a kötelezettségek értéke is. A hosszú lejáratú kötelezettségek a bank felé fennálló beruházási hitelt jelentı kötelezettségek, amelyek értéke közel 5 %-kal csökkent. A közel 20 %-kal csökkenı rövid lejáratú kötelezettségek közül a rövid lejáratú hitelek - amelyek folyószámla hitelt takarnak - és az egyéb hitelek értéke nıtt ugyanakkor jelentısen csökkent a kapcsolt vállalkozásokkal illetıleg a szállítókkal kapcsolatos kötelezettségek értéke. Az Eredmény-kimutatást vizsgálva megállapítható, hogy a társaságnak értékesítésbıl fakadó nettó árbevétele a korábbi évhez jelentısen csökkent, amelynek legnagyobb része bérleti díjak kiesésére vezethetı vissza. Jelentısen közel 20 %-kal kisebbek mind az anyag jellegő ráfordítások, mind a személyi jellegő ráfordítások értéke 2010.-ben. Ezt meghaladó mértékben esett az értékcsökkenési leírások összege is. Ennek magyarázata az Alfa Art Hotel berendezéseire elszámolt amortizáció értékének jelentıs csökkenése illetıleg az Alfa Art Hotelnél alkalmazott amortizációs elszámolási szabályok változása. A pénzügyi mőveletek bevételei a pénz-és tıkepiaci aktivitás visszafogására visszavezethetıen rendkívül nagymértékben csökkent. A Pannon Alfa Kft. üzletrészének értékesítésénél elért árfolyam nyereség mellett az alacsonyabb tagi hitel állomány miatt csökkent a Társaság kamatbevétele is, de legnagyobb mértékben az egyéb pénzügyi bevételek csökkentek. Ennek értéke a határidıs ügyleteken illetıleg a Társaság hiteleinek konverzióján elért eredményeket, bevételeket mutatja. A pénz-és tıkepiaci aktivitás visszafogása természetesen meglátszik a pénzügyi mőveletek ráfordításain is, melynek értéke szintén drasztikusan visszaesett. Legnagyobb részét a banki hitelállomány után fizetendı kamat teszi ki. Összességében a pénzügyi mőveletek bevételei közel megegyeznek a pénzügyi mőveletek ráfordításaival így ennek eredménye minimális pénzügyi veszteséget eredményezett a Társaságnál. A Társaság eredménye ennek megfelelıen csak minimálisan haladta meg az üzemi tevékenység veszteségét és összességben az adózás elıtti eredmény, veszteség 41.977 e. Ft-ot tett ki. A Társaság részvényeinek likviditása a Budapesti Értéktızsdén nem jelentıs, forgalma a korábbi évhez képest csökkenı tendenciát mutat. Az adásvételek vételi 7
oldalán szinte minden esetben a Társaság állt, folytatva a 2008. évben meghirdetett saját részvényvásárlásokat. Budapest, 2011. április 05. Pannon-Váltó Nyrt. 8