DEBRECEN MEGYEI JOGÚ VÁROSPOLGÁRMESTERI HIVATAL VÁROSFEJLESZTÉSI FŐOSZTÁLY VÁROSTERVEZÉSI OSZTÁLY Debrecen, Piac utca 20.sz. (52) 511-513, (52) 511-400, fax.: 511-575 e-mail: foepitesziroda @ph.debrecen.hu Debrecen, 35. számú országos főút 058/14 hrsz-ú beépítésre nem szánt terület 057 hrsz-ú út által határolt területrészét érintő településrendezési terv módosítását megalapozó Felelős tervező: Gábor István okl. építészmérnök településrendező tervező a Magyar Építész Kamara tagja TT-09-0036 Törzsszám: VO-1/2014 Ügyiratszám: TERV-204/2014. Nagyhaju Attila okl. településmérnök településrendező tervező a Magyar Építész Kamara tagja TT-09-0637 Tartalomjegyzék Előzmények Az érintett terület rövid bemutatása A terület és környezetének vizsgálati bemutatása A módosítás során elérendő célok összegzése Szabályozási koncepció javaslat a szabályozás módosítására A javasolt változás (módosítás) infrastrukturális igénye, fejlesztése A javasolt változás (módosítás) környezeti (és vizuális) hatásai A rendezési terv módosítását és a telekhasználatot befolyásoló tényezők Beépítési séma 2014. április
Előzmények Debrecen 35. számú országos főút 058/14 hrsz-ú beépítésre nem szánt terület 057 hrsz-ú út által határolt területrészét érintő településrendezési terv módosítását megalapozó telepítési tanulmányterv Kovács Attila (4031 Debrecen, Kiss Ernő u. 30.sz ) mint érintett tulajdonos megrendelése alapján készült. A módosítási igény: - a településszerkezeti tervben mezőgazdasági korlátozott használatú terület (Mk) területfelhasználás kereskedelmi, szolgáltató gazdasági (Gk) területfelhasználásra történő módosítása, valamint ezzel összhangban a szabályozási terv módosítása. Jelen módosítással együtt a korábbi (2005-ös) főépítészi állásfoglaláson alapuló övezethatár módosításból adódó szerkezeti terv változás átvezetésére, korrigálására is sor kerül, mely a már megépült Toyota Márkakereskedés 058/44 hrsz-ú ingatlanának keleti, 1481 m 2 -es területrészét érinti. Az érintett terület rövid bemutatása A jelen terv területe Debrecen központi belterületétől északra a Nyulas városrész és az autópálya közötti területrészén helyezkedik el a 35. sz. főút és az autópálya csomópont közelsége révén jó várostestbeli pozícióval. A területen épület nincs, a megközelítése burkolt felületű 058/45 hrsz-ú földhivatali út nyilvántartási ágú földrészleten keresztül történik, mely út a Toyota márkakereskedés és szerviz telephelyének gazdasági bejáratának megközelítésére szolgál. A 058/43 hrsz-ú telephely megközelítése is ezen útról történik. 1.sz. ábra 1.sz. ábra 2.sz.ábra Debrecen településszerkezeti tervét Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése a 124/2001. (VI. 21.) Kh. számú határozatával állapította meg. A hatályos településszerkezeti terv szerint a módosítással érintett terület beépítésre nem szánt mezőgazdasági korlátozott használatú terület (Mk) csakúgy, mint a 058/44 hrsz-ú ingatlan keleti területrésze. 2.sz. ábra A településszerkezeti terv módosítása révén kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület (Gk) területfelhasználás kerül rögzítésre. A terület városkapu szereppel bír. A helyi építési szabályzatot és szabályozási tervet Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése a 8/2003. (V. 23.) Kr. számú rendelettel fogadta el. A szabályozási terv és a helyi építési előírások alapján a módosítással érintett ingatlanra a mezőgazdasági különleges II. zónára vonatkozó övezeti előírások érvényesek. 3.sz. ábra Az övezeti kód: Mk2. 3.sz. ábra 2
A terület és környezetének vizsgálati bemutatása A várostestben elfoglalt pozíciója a városközpontba bevezető 35. számú főút (város észak-déli tengelye) mentén, az autópálya csomópont közelében, mint szerkezeti, morfológiai és közlekedési csomópontnál fekszik. A területtől északra eső mezőgazdasági területként használt részre vonatkozóan a városrendezési jellemzők (terület- és telek használat, épületállomány jellemzői) terén a beépítetlen terület a jellemző. A vasútterületig szántóként használt területen és a módosítással érintett területen is áthalad elektromos távvezeték, melynek tartóoszlopának elhelyezkedésére a 058/42 módosítással érintett terület beépítésénél figyelemmel kell lenni. Jellegzetes telephelyi karakter, ahol a telekstruktúra a döntően hagyományos telekosztást őrzi. A beépítés szabadonálló csarnoképületekből álló, ahol az épületek jellemzően földszintesek kis hajlásszögű magastetővel. morfológia: a tervezési területen belül jellemzően a 35.számú főút mentén magasabb beépítések Hűtő és Gasztrotechnika kétszintes épülete (volt Peugeot szalon), MOL benzinkút földszintes épülete, a Toyota márkakereskedés 7,5 méter építménymagasságú épülete jelenik meg. A tömbben a Kovács Autócentrum csarnok épülte, egy tüzéptelep 4,5 méter építménymagasságú épülete valamint egy családi ház épület a 058/12 hrsz-ú ingatlanon. telekalakítás: a gazdasági területre jellemző nagyobb 1500 m2 nél nagyobb telkek találhatók, a legnagyobb telek mérete eléri a 9300 m2-t. 40-től 90 méter szélességű 40-120 méter mélységgel. épület-elhelyezés: előkertes, szabadon álló beépítés. épület: jellemzően csarnoképületek. Kis hajlásszögű nyeregtetős ill. lapos tetős kialakítású épületek alkotják az épített környezeti elemeket. 3 Beépítési karakter jellemzői
épületmagasságok: a terv területén a jellemző szintszám földszint és emelet. Az utcai homlokzatmagasság 4,0 métertől 7,5 méter. Funkció vizsgálat: A telektömbön belüli funkciók vegyes képet mutatnak, jellemzően gazdasági un. telephely funkció (építőanyag kereskedés, autókereskedés, márkaszerviz, benzinkút) van jelen, de megjelenik lakó funkció is pl: a benzinkút mögötti területen. Zöldfelület: A jelenlegi beépítéseket vizsgálva megállapítható, hogy a telekhasználat révén (épület+burkolt felületek nagysága) nem minden esetben biztosított (pl. a tüzéptelep) az 50%-os beépítettséghez szabályozott 30%-os zöldfelület sem. A telkek nagy része burkolattal ellátott, kivétel a Toyota Márkakereskedés mintaszerű telekhasználata, ahol a burkolt felületek ellenére az előírt zöldfelület gondozott formában megtalálható. A 057 hrsz-ú utcaszakaszon tapasztalható egyedül a kétoldali zöldsáv, ahol a zöldfelületet csak a közterületi zöldfelület terhére megvalósított burkolt felületű kapubehajtók bontják meg. A kétoldali fásítás hiányos, pótlásra szorul. A 35. sz. főút mentén egyáltalán nem jelenik meg fasor. 4 közterületek: teljesnek mondható közművesítettség mellett, hagyományos megjelenésű utcák vannak jelen. A 057 hrsz-ú úton kétoldali a 058/45 hrsz-ú utcán megjelenésében az útburkolatig szántóként használt művelés révén egyoldali zöldsáv hatása jelenik meg. Nem jellemző a fásítás.
Közlekedés: a terület közlekedési rendszere kialakult, a feltárás a 35.sz. főútról a 057 és a 058/45 hrsz-ú burkolt felületű úton át biztosított. Közmű ellátás: a terület közműellátottsága a csapadékvíz elvezetés kivételével megoldott. Fontos megemlíteni a módosítással érintett területen áthaladó jelentős védőterületet igénylő elektromos távvezetéket, melynek tartóoszlopai is befolyásolják az építési hely felhasználását. szennyvíz csatorna elektromos távvezeték vízvezeték A módosítás során elérendő célok összegzése A módosítás célja az érintett területen kereskedelmi gazdasági rendeltetési zóna rögzítése, mely lehetőséget ad a fejlesztési elképzelések megvalósítására, valamint egy egységes területfelhasználás rögzítésére. Szigorúan érvényesülnie kell a környezeti, városképi érdekeknek. Ezen módosítással egységes építési telekhasználati jog alakul ki a területen belül. Javaslat a településszerkezeti terv módosítására A mezőgazdasági korlátozott használatú területfelhasználás (Mk) helyett kereskedelmi szolgáltató gazdasági területfelhasználás (Gk) kerül rögzítésre a 058/42 hrsz-ú területen. Ezzel egyidejüleg a korábbi (2005-ös) főépítészi állásfoglaláson alapuló övezethatár módosításból adódó szerkezeti terv változás átvezetésére, korrigálására is sor kerül, így a 058/44 hrsz-ú ingatlan keleti területrészén is kereskedelmi szolgáltató gazdasági területfelhasználás (Gk) kerül rögzítésre. A területfelhasználás változása: településszerkezeti terv javaslata 5
Szabályozási koncepció javaslat a szabályozás módosítására A szabályozási terv módosítási javaslata szerint, a módosítással érintett területen a rögzített mezőgazdasági különleges II. zóna (Mk2) helyett kereskedelmi, szolgáltató gazdasági zóna (Gk) kerül rögzítésre. A településszerkezeti tervvel összhangban a szabályozási terv korrekciója is megtörténik a a 058/44 hrsz-ú ingatlan keleti területrészén, azaz kereskedelmi szolgáltató gazdasági zóna (Gk) kerül rögzítésre. A területrész építési övezeti kódjában meghatározott építészeti karakter, kategória, beépítési mód, teleknagyság, építménymagasság kódszám változatlan marad. Az előkert mérete: 10 méter. A javasolt övezeti kód: Gk 612764(KA). - a Gk betűjel a kereskedelmi szolgáltató gazdasági zóna jele, - az első szám az építészeti karakter (6) egyéb; - a második szám (1) nem kialakult kategória; - a harmadik szám a beépítési mód (2) szabadonálló-általános; - a negyedik szám a megengedett legkisebb építési telek nagysága (7) min.1100m2; - az ötödik szám a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke (6) = 50 %; - a hatodik szám a megengedett legnagyobb építmény-magasság (4) 7,0-9,5 méter. -KA sajátos előírások területére vonatkozik - városkapu szabályozási terv javaslat A javasolt változás (módosítás) infrastrukturális igénye, fejlesztése A területen a javasolt módosítás révén jelentős infrastruktúra fejlesztési igény nem jelenik meg, tekintettel a város beépítésre szánt területrészén történő elhelyezkedésre, ahol a hálózatok többlet kapacitással rendelkeznek. A javasolt változás (módosítás) környezeti (és vizuális) hatásai A városkapu pozíció, önmagában ugyan egy intenzívebb használatot jelent, de a módosítás révén negatív irányú környezeti hatás nem várható. Az autópálya különszintű csomópontja és kiemelt pályatestje révén a rálátás miatt, valamint a városkapu funkció miatt fontos a vizuális hatás, az egységes építészeti sziluett megjelenés a telephelyen megvalósuló épület(ek) tekintetében. A terület terhelése minimálisan nőhet, - az ingatlan beépítése révén - melyet a telkek kötelező zöldfelületeinek valós zöldfelületként értékén történő használata és gondozottsága valamint a parkolási problémák megoldása révén a közterületi zöldfelületek növelése ellensúlyozhatja. 6
A rendezési terv módosítását és a telekhasználatot befolyásoló tényezők 1. a fentiekben már említett, a területen áthaladó jelentős védőterületet igénylő elektromos távvezeték, melynek tartóoszlopai is befolyásolják az építési hely felhasználását. 2. régészeti területi érintettség 221. sorszámmal 3. Az alábbi Országos övezeti tervlapok érintik a tervezési területen megjelenő módosítást: - tájképvédelmi szempontból kiemelten kezelendő terület övezete - országos vízminőségvédelmi terület övezete - kiemelt fontosságú honvédelmi terület övezete - tájképvédelmi szempontból kiemelten kezelendő országos vízminőségvédelmi honvédelmi terület övezete terület övezete 4. Az alábbi Megyei övezeti tervlapok érintik a tervezési területen megjelenő módosítást: - az ásványi nyersanyag-vagyon terület övezete, - a honvédelmi terület övezete ásványi nyersanyag-vagyon terület övezete honvédelmi terület övezete Beépítési séma Konkrét beépítési javaslat nem adható tekintettel a területen lévő elektromos vezetékek műszaki paramétereinek ismerete és az ebből adódó biztonsági övezetek ismerete nélkül. A véleményezési eljárás során csak a szakági elektromos munkarész megállapításai alapján adható konkrét beépítési (épület elhelyezési) javaslat. 7