FHB Lakásárindex 2016. II. FHB Lakásárindex Lassabban, de növekednek az árak 2016. II. ében az FHB Lakásárindex tovább növekedett, a korábbi 217,35-ről, 220,45-re változott az index értéke, a drágulás mértéke azonban erősen lecsökkent az előző rekord bővüléséhez képest. 2016 II. ében lakóingatlanokért átlagosan 1,42 százalékkal kellett többet fizetni, mint az előző ben, reál értelemben pedig a drágulás mindössze 0,83 százalékos volt. Az aktuális mutató előállításához az FHB piaci információinak és saját megfigyeléseinek frissítése mellett felhasználtuk a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által az adott időszakra feldolgozott valamennyi adatot. Az FHB Lakásárindex számai alapján a lakásárak már magasabbak a válság előtti szintnél, 2008 elején tapasztalható maximumhoz képest közel 10 százalékkal kell többet fizetni átlagosan a mostani vásárlóknak. Reál értelemben a 2009 közepi szinten mozognak az árak (1. ábra). A beérkezett új adatoknak köszönhetően az FHB Lakásárindex 2016. I. es értékeit az alábbiak szerint véglegesítettük. Az FHB Lakásárindex értékei: 2015.I. 181,13 2015.II 188,26 2015.III. 196,2 2015. IV. 199,93 2016. I. 217,35 2016. II. 220,45 1. ábra. Az FHB Lakásárindex alakulása (forrás: FHB Index)
2. ábra. Az FHB Lakásárindex rövid bázisú változása (Forrás: FHB Index) Bár 2015. utolsó ében lassulás volt megfigyelhető a lakásárak növekedésében, az idei év első három hónapjában ismét rekordot döntött a növekedés, az árak több mint 8 százalékkal emelkedtek. Ugyanakkor ezt a drágulást a II. ben már nem sikerült megismételnie a piacnak. A lakásárak emelkedése jelentősen lassult mindössze 1,42 százalékos volt, ami a piaci fordulat, vagyis 2014 első e óta a legalacsonyabb növekedést jelentette. (2. ábra). A mélyponton az FHB Index 153,92-es illetve fogyasztói árindexszel deflálva 79,65-ös értéket vett fel. A felívelés kezdete óta eltelt valamivel több, mint két évben (2014. áprilisától 2016. június végéig) az index értéke a korábban említett 220,45-re (reál értelemben 114,24-re) nőtt, ami azt jelenti, hogy a lakóingatlanok nominálisan és reál értelemben is körülbelül 43 százalékkal drágultak. Lakáspiaci folyamatok Meglódulhat a lakásépítés A lakáspiaci élénkülés nem csak az árak változás-ön álltában érhető tetten, de az idei évben rekordot döntögető lakásépítési engedélyek száma is a piac felívelését jelzi. Az áfa csökkentés és az állami támogatások pozitív irányú változásának hatására a fejlesztők sorra jelentik be az új projekteket. Az építési engedélyek száma hihetetlen növekedést produkált az idei év első 9 hónapjában. Míg tavaly alig valamivel több, mint 8600 engedélyt adtak ki, addig az idén a számuk meghaladta a 21 400-at is. Különösen a második ben volt jelentős ugrás tapasztalható, de a harmadik ben is közel 140 százalékkal magasabb volt a kiadott engedélyek száma, mint az előző év azonos időszakában. Az átadott lakások száma is mutatott ugyan némi bővülést az év első 9 hónapjában a tavalyi év azonos időszakához képest, de ennek mértéke még csekély, és továbbra is nagyon alacsony szinten áll. Január és szeptember között 5 307 lakás készült el, míg egy évvel korábban 4 657 használatbavételi engedélyt adtak ki, ugyanakkor a 2010-ben és az azt megelőző időszakban ennek több mint dupláját. (3a. ábra). 2
3a. ábra. Az épített lakások és lakásépítési engedélyek száma szezonálisan igazítva Magyarországon (Forrás: KSH) 3b. ábra. Az épített lakások és lakásépítési engedélyek száma szezonálisan igazítva Budapesten (Forrás: KSH) Az építési engedélyek száma az országosnál is jelentősebb növekedést mutatott Budapesten, az év első 9 hónapjában 190 százalékkal növekedett a kiadott engedélyek száma. A bővülés az első ben 112 százalékos, a második ben 184 százalékos, míg a harmadikban 140 százalékos volt az előző év azonos időszakához képest. Az új lakások esetében a bővülés mértéke ugyan szintén meghaladta az országos szintjét, de továbbra is alacsony az átadott lakások száma a 2011 előtti időszakhoz képest. (3b.ábra) A jövőben, különösen jövőre a használatbavételi engedélyekben is ugrásra számítunk, ahogy a most elkezdett projektek befejeződnek. A növekedés azonban jelentős területi differenciát mutathat, az elkészült lakások számát illetően. Budapesten jelentősebb ugrásra számíthatunk az építési engedélyek számának alakulása alapján. A meghirdetett projektek jelentős része 2017-ben készülhet el, de már számos beruházást meghirdettek 2018-as vagy 2019-es befejezési dátummal is. (4.ábra) 4.ábra. A Budapesten átadni tervezett lakások száma a várható átadási dátumuk szerint az augusztusi ismert adatok alapján (Forrás: Budapesti Lakáspiaci Riport) A lakáspiac felfutására továbbra is támogatólag hat a lakáshitelezés alakulása. Az idei év első 9 hónapjában közel 347 milliárd forintnyi lakáshitelt helyeztek ki a hitelintézetek, míg 2015 azonos időszakában az 3
új forint lakáshitelek összértéke nem érte el a 252 milliárd forintot. A kihelyezett hitelek havi értéke az év több hónapjában is meghaladta a 40 milliárd forintot vagy közelítette azt. A legtöbb hitelt áprilisban vették fel az ügyfelek, több, mint 45 milliárd forintot. A lakáscélú forinthitelek átlagos hiteldíja folyósításkor 2016 szeptemberében további enyhe csökkenést követően 5,57% volt, míg a szerződéses összeggel súlyozott átlagos évesített kamatlába 5,02 százalékos szinten mozgott (5.ábra). 5.ábra Lakáshitelek kamatszintje és a kihelyezés mértéke (Forrás: MNB) A tavalyi évben több, mint 18 százalékkal bővült a lakáspiaci tranzakciók száma, összesen 134 ezer lakás cserélt gazdát. A forgalom növekedése az idén is folytatódott, a KSH adatai szerint az első ben 22,76, a második ben 29 százalékkal több lakóingatlan esetében került sor adásvételre. A forgalom élénkségét mutatja, hogy 2010 óta nem került sor ennyi adásvételre az év első 6 hónapjában, amely már szinte a válság előtti szintet közelíti. Regionális folyamatok Növekvő árak országszerte Az idei évben, ahogy már tavaly is az ország egészét a lakásárak növekedése jellemzi, az emelkedés mértékében ugyanakkor még mindig jelentős különbségek figyelhetőek meg az ország különböző pontjai között. (6.ábra). A legnagyobb drágulás továbbra is Közép-Magyarországot jellemzi, ahol a tranzakciók jelentős részét a fővárosi adásvételek teszik ki, de az idei évben az agglomerációs települések esetében is jelentős élénkülés tapasztalható. A drágulási verseny második helyén az Észak-Alföld régió áll, ahol az árnövekedés 18,6 százalékos volt, de szintén jelentős volt az árak emelkedése a Nyugat-Dunántúlon, ahol 2015 átlagos értékéhez képest több, mint 16 százalékkal kértek többet az ingatlanokért. A legkisebb árnövekedésre a Dél-Dunántúlon került sor, ahol 2015 átlagos árszintjénél a 2016 második es 9,4 százalékkal volt magasabb, de közel azonos mértékű volt a drágulás a Dél-Dunántúlon, a Közép-Dunántúlon és Észak-Magyarországon, ahol 10-11 százalék között emelkedtek az árak. A különböző településtípusok esetében Budapest továbbra is őrzi vezető szerepét a drágulás terén, az árak közel 19,5 százalékkal voltak magasabbak az idei második negyedében, mint a 2015-ös átlagos értékük. A többi településtípus esetében is azonban - a megyei jogú városokat leszámítva - a növekedésé volt a 4
főszerep, a megyeszékhelyeken 13,6, a városokban 6,2 százalékkal kellett többet fizetni, mint 2015-ben, míg a községekben átlagosan 8,1 százalékkal drágultak a lakóingatlanok. Ez utóbbiak esetében azonban hozzá kell tenni, hogy az árak nagyon alacsony bázisról indultak, illetve az árnövekedés még a községeken belül is jelentős különbségeket mutathat országos összehasonlításban. Nagy eltérés lehet, például az elmaradottabb vidékeken vagy a válság előttinél is nagyobb forgalmat bonyolító nyugati határ mellett található kis településeken a lakóingatlanok drágulásának mértékében. 6.ábra. Medián négyzetméter ár alakulása az ország régióiban (Forrás: FHB Index) 5
7.ábra. A lakásárak változása 2013-2016.II. e között és a 2016. II. es fajlagos átlagárak Magyarország nagyvárosaiban (Forrás: KSH) A 7.ábrán látható, hogy Magyarország nagyvárosainak lakáspiacát meglehetősen eltérő lakásár-növekedés jellemzi, a 2013 és 2016 második e között megfigyelt változás Budapesten messze a legnagyobb. Hozzá kell azonban tenni, hogy az árak alakulása még a főváros esetében is jelentős különbségeket mutat, egyes kerületekben, mint például a belvárosban sokkal nagyobb növekedés volt tetten érhető, míg a külsőbb kerületekben kisebb árváltozásra került sor. Az árak alakulása szempontjából jól teljesítettek a jó munkaerő piaci lehetőségeket kínáló városok is, mint Győr, Veszprém, Kecskemét vagy Debrecen, illetve a nyugati határ vonzereje a soproni és szombathelyi árakat is jelentősen felfelé lökte. Több nagyvárosban ugyanakkor alig kellett többet fizetni a lakásokért 2016 második ében, mint 2013-ban, Salgótarjánban mindössze 5, Békéscsabán pedig mindössze 7 százalékkal változtak az árak. 6
Az FHB Indexhez kapcsolódó szolgáltatásaink Az FHB Lakásárindexet es gyakorisággal tesszük közzé. A hazai ingatlanpiaci gyakorlatban ez, a mutató mind időintervallumában, mind adatminőségében, mind módszertani megalapozottságában kiemelkedik a magyar lakáspiaci adatok közül. Az első, 2009-es publikálás óta az MNB (Magyar Nemzeti Bank), az RICS nemzetközi szervezete (The Royal Institution of Chartered Surveyors), az IMF, a European Mortgage Federation és az Európai Bizottság is kiemelt lakáspiaci mutatóként hivatkozott már az FHB Indexre. Rendszeresen publikáljuk a friss FHB Termőföldindexet és az FHB Lakásárprognózist. Lakáspiaci előrejelzésünk modellen alapuló módszertana az alábbi három pillérre támaszkodik: I. Nemzetközi és magyar tapasztalatok alapján azonosítunk összefüggéseket a kiválasztott magyar makrogazdasági indikátorok, pénzpiaci és hitelpiaci környezet mutatószámai, lakáspiac forgalmi adatai és a lakásárak között. (A makrogazdasági és pénzügyi környezet várható alakulásáról főként a Magyar Nemzeti Bank kiadványaiban szereplő előrejelzések alapján alakítjuk ki képünket.) II. Az FHB Bankcsoport több mint egy évtizede egyik meghatározó szereplője a magyar lakásfinanszírozási piacnak. Működésünk földrajzilag lefedi az országot, a meghatározó ingatlanértékelők széles körétől jutunk információkhoz, melyhez az FHB Ingatlan Zrt. saját szakértői tapasztalata is hozzájárul. Ezért előrejelzéseinkben felhasználjuk a feldolgozott és ellenőrzött lokális helyzetértékeléseket is. III. A válság során nem hagyhattuk figyelmen kívül azokat a megfigyeléseket, melyeket az ingatlanárakat érintő válságok elemzéséből nyerhetünk. Ezért a hasonló válságok nemzetközi tapasztalatait is beépítetjük előrejelzésünkbe. Az FHB Indexhez felhasznált teljes körű magyarországi adatbázis és az Index előállításához elvégzett módszertani fejlesztés lehetővé teszi, hogy a pénzügyi szektor számára kötelező, a fedezeti portfólióban lévő ingatlanok értékének monitorozására, és felülvizsgálatára, gyors és költséghatékony megoldást biztosítson. Az Európai Parlament és Tanács 575/2013/EU rendelete (2013. június 26.) amely a hitelintézetekre és befektetési vállalkozásokra vonatkozó prudenciális követelményeket szabályozza (CRR), írja elő a fedezeti portfólióban lévő ingatlanok értékének monitorozását, és a rendeletben meghatározott időközönkénti érték felülvizsgálatát. Büszkék vagyunk rá, hogy szolgáltatásunkat már több jelentős hazai pénzintézet is igénybe vette. A bankoknak a jövőben is meg kell felelniük a szigorú felügyeleti követelményeknek, ezért hasznos alkalmazni a nemzetközi standardoknak megfelelő, a hatóságok felé is megfelelően dokumentálható módszertannak megfelelő eljárást. Számos egyedi igényre készülő elemzési megbízást teljesítünk. Ezekben lakás-, telek- és termőföldpiacról szóló helyi információkat, a prognózisunk mértékére, dinamikájára vonatkozó részletesebb magyarázatot, valamint a teljesülést övező kockázatok vizsgálatát is kínáljuk. Készséggel állunk rendelkezésükre részletes ajánlattal és további kérdésekkel kapcsolatban. Molnár Zsolt vezérigazgató FHB Ingatlan Zrt. Telefon: +36(1)452-9208 Fax: +36(1)329-0986 Mobil: +36(30)748-3913 E-mail: molnar.zsolt@fhb.hu Az dr. Nagy Gyula FHB Index projektvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36(1)452-5930 Mobil: +36(30)964-6087 E-mail: nagy.gyula@fhb.hu az FHB Index kizárólagos kutatási partnere. 7