Mosonmagyaróvár településrendezési eszközeinek módosítása 2016/1 Előzetes tájékoztatási dokumentáció 2016. július 8.
Mosonmagyaróvár településrendezési eszközeinek módosítása 2016/1 Átnézeti térkép
ISMERTETÉS AZ EGYES KÉRELMEKRŐL Önkormányzati kezdeményezések 1. Régi Vámház tér - VÜF telephely ingatlanának átsorolása VT övezetbe Az önkormányzat régóta értékesíteni kívánja a Régi Vámház téren lévő VÜF telephelyet. A jelenlegi beépítési paraméterek miatt eddig nem volt érdemi jelentkező. Minimális változtatással az ingatlan lényegesen jobb feltételekkel építhető be, kedvezőbb településképi megjelenést biztosítva. A besorolás szerint a tömbben zártsorú a beépítés. A telekhatárokra tekintve ez meglehetősen nehéz feladat lenne. A zártsorú beépítés esetén szabadonálló beépítés is lehetséges, de ekkor a telekhatároktól el kell hagyni a megengedett épületmagasságnak megfelelő mértéket, azaz 7,50 m-t. Így az építési hely csökken jelentősen. Szabadon álló beépítésnél csak az épületmagasság felét kell elhagyni oldalkertnek, így célszerű ezt a beépítési módot választani. Az épületek tömegformálása így lehet kedvezőbb. Célszerű emellett a VT településközponti építési övezet kijelölése, ugyanis ott csak 10 % az előírt zöldfelület. A jelenlegi intézményi övezetben a be nem épített terület 50 %-át kell zöldfelületként kialakítani, azaz a megengedett 50 %-os beépítés mellett ez minimum 25 %. Egy, a belváros közepén lévő intézményi területen a nagy zöldfelület elsődleges szempont. A beépítési paraméterek (50 %, 7,50 m) nem változnak 2. Lajta töltések övezeti besorolásának felülvizsgálata A Lajta lakókertet érintő előző módosítás véleményezési eljárása során a Észak-dunántúli Vízügyi Igazgatóság jelezte, hogy a Lajta belterületi szakaszán az árvízvédelmi területek (gátak) besorolása nem megfelelő. Feltételként előírták ennek javítását. A szabályozás ezeket jelenleg ZP zöldparknak jelöli. Felsőbb jogszabály alapján ezen állami tulajdonban lévő területek kizárólag VG vízgazdálkodási övezetbe tartozhatnak. Az Igazgatóság felé jeleztük, hogy a problémát a soron következő, átfogó felülvizsgálat során orvosoljuk. A Lajta belterületi szakasza mentén így valamennyi zöldpartnak jelölt árvízvédelmi területet át kell sorolni vízgazdálkodási területbe.
3. A tehermentesítő út és az elkerülő út nyomvonalának felülvizsgálata A tehermentesítő út nyomvonala már az 1980-as években is megjelent a rendezési tervekben. Akkor az elsődleges célja az volt, hogy az 1. számú főút tranzitforgalmát (az M1 autópálya a 90-es években készült el) elvezesse a belvárosokból. Nyomvonala a Barátság útnál indul, az Ipartelepen (megyei csatorna) keresztül haladva, a 86 sz. főút felüljárója alatt érkezik Mosonba. Onnan a Hild tér érintésével halad a vasút mellett a Kenyérgyári út vonaláig és köt vissza az 1. számú főútra. A tehermentesítő út az autópálya megépültével sem lett felesleges, hisz a városban míg mindig jelentős a tranzitforgalom. Az ipar folyamatos fejlődésével járó növekvő teherforgalom ma is lakóterületeken keresztül halad, élhetetlenné téve azokat. Az út elsődleges célja már az, hogy az ipari területek és az autópálya között kapcsolatot létesítsen lakóterületek érintése nélkül. Bár a tehermentesítő út nyomvonala a legtöbb helyen rendelkezésre áll, vannak kritikus pontjai. A 86. számú vasúti felüljáró alatti áthaladáshoz a felüljárót meg kellene hosszabbítani. A Kühne gyár vasút felőli oldalán több helyen beleépítettek (trafóház, raktár) az út nyomvonalába. Ezek irreálisan megnövelnék a kivitelezési költségeket. Ezen kívül a város már túlnőtt a Barátság úti csomóponton is.
A megoldást a nyomvonal korrekciója jelenti. A 86. számú főúttól északra eső szakasz a tervezett lehajtóról indulna, ennek területét a város már megszerezte, kialakította. A Fertő sor mellett rendelkezésre áll a külön nyomvonal helye is. A Főkaputól az út a Timföldgyári úton keresztül éri el a Mowinpark gerincútját (Éger utca), mely az 1. számú főútba torkollik. A tehermentesítő déli szakasza az Ipari park K1 jelű feltáró útja lesz, mely a leendő vasúti felüljárón át a Kenyérgyári úton köt vissza az 1. számú főútba. Ettől kezdve a jelenlegi mosoni szakasz feleslegessé válik, azt a településrendezési tervekből törölni lehet. Egyes, út céljára átadott ingatlanok visszakerülhetnek az eredeti tulajdonoshoz. A Hild tér tervezése (MÁV Zrt. terület) komplex feladat, az nem része ezen módosításnak. Az elkerülő út nyomvonala szintén része a város településrendezési és fejlesztési terveinek. A megvalósítás a volumene (14 km új út, Mosoni-Duna hidak) miatt állami feladat lenne. A város feladata a nyomvonal biztosítása. Az elkerülő út nyomvonala a 2008-ban készült közlekedési koncepcióban lett véglegesítve, körgyűrűként megálmodva. Az akkor erős közlekedési lobbi kissé öncélúan, csak a szakági előírások előtérbe helyezésével jelölte ki a nyomvonalat, elrugaszkodva a valóságtól. A tervezett déli autópálya csomóponttól induló első szakasz eltérítése a már kisajátított (állami tulajdon) és megtervezett nyomvonaltól, a Lajta zsilipre rátervezett híd, a mosonszolnoki út eltérítése, a nyugati szakaszra újabb vasúti felüljáró betervezése mind olyan tényezők, melyek a még távolabbi jövőbe tolják a remélt megvalósulást. A reálisan újragondolt nyomvonalat már a hosszasan készült és elfogadásra váró új közlekedési koncepció is tartalmazza. A keleti szakaszon csak annyi változtatás szükséges, hogy a déli autópálya csomópont és az 1. számú főút közötti szakasz visszakerül az eredeti helyére. A nyugati szakasz a jelenlegi állapotok szerint felesleges, szerepét átveheti a tehermentesítő út északi szakasza. További kézenfekvő lehetőség a mosonszolnoki útra való kikötés az Alkotmány utca folytatásában. A mosonszolnoki autópálya felüljárónál ugyanis - a meglévő benzinkutak felhasználásával - további autópálya csomópont alakítható ki két, kb. 200 m hosszú út megépítésével. Ennek megvalósítása szintén nem a város feladata. Ez a csomópont közvetlen elérést biztosítana a Mowinpark és a bevásárló centrumok felé. Az elkerülő nyomvonala a Mowinpark tengelyével szemben, az 1. számú főút túloldalán kerül új nyomvonalra. (Ez alternatívaként szerepelt a 2008 előtti tervekben!) A Lajta zsiliptől lehető legtávolabb építendő új hídon át lehet rajkai úthoz csatlakozni. A hídhoz beköthető a Lajta lakókert gyűjtőútja (Zsilip utca) is. A módosított nyomvonalak kijelölésénél figyelemmel kell lenni a meglévő állapotokra, az érdeksérelmek minimalizálására, lehetőleg az önkormányzati tulajdonban lévő földterületek igénybevételére. 4. Ipartelep területének felülvizsgálata garázsok elhelyezéséhez Az Ipartelep társasházas részein egyre égetőbb probléma a gépjárművek tárolása akár építményben, akár közterületen. A 100 éve, a tiszti és altiszti lakótelep építésekor nyilvánvalóan nem foglalkoztak azzal, hogy lakásonként hány parkolót alakítsanak ki. Az épületek úszótelken (telekhatár = épületkontúr + 1 m) találhatók, az összes köztes terület önkormányzati tulajdon. Néhány garázssor épült hivatalosan, de emellett számos, engedély nélküli garázs is rontja a településképet. A megoldást az jelentené, ha az önkormányzati területen kijelölnénk olyan területeket, ahol garázssorok építhetők, parkolók kialakíthatók. Mivel az egész iparterület helyi építészeti védelem alatt áll, az új építési helyeket csak a szigorúan szerkesztett építészeti tengelyekhez igazodva lehet kijelölni, nem zavarva a védett épületek megjelenését. A kivitelezést, értékesítést előzetes igényfelmérés alapján - a pl. a Movinnov Kft is végezheti, ezzel biztosítva az egységes megjelenést, a megfelelő építészeti kialakítást
5. Mowinpark területének átsorolása egyéb ipari építési övezetbe A Mowinnov Kft. kérelmezte, hogy a Mowinpark területének egy részét soroljuk át GI egyéb ipari övezetbe. Ennek oka az, hogy a még kialakítandó területrészeken az infrastruktúra kiépítéséhez csak így tudnak pályázni. A MoWinParkban lévő építési telek a hatályos szabályzat szerint egységesen GK gazdasági-kereskedelmi szolgáltató építési övezetbe tartoznak. Eltérés csupán a minimális telekméret, a beépíthető terület nagysága illetve a megengedett épületmagasság vonatkozásában van. A terület nagyobbik része már beépült. Az eredeti szándéknak megfelelően javarészt helyi vállalkozások tették át ide székhelyüket, emellett nagyobb, nem szennyező ipari vállalkozások is megtelepültek. Egyéni kérelmek 6. Mofém telep LK kisvárosi lakó építési övezet speciális előírásainak törlése Az egykori Mofém Hubertusz futballpálya megszűnését követően a területre LK kisvárosi lakó építési övezet kijelölése történt meg. Az ide vonatkozó sajátos előírások szerint egy telken legfeljebb 6 db lakás építhető, a gépjárművek tárolását az épületen belül kell megoldani. A 8 db telekből kettőn már ennek megfelelően épült társasház. A beruházó a többi telek vonatko-zásában kérelmezte e korlátozások eltörlését. A korlátozások a telkek laza beépítését, nagyobb zöldfelület kialakítását irányozták elő. A viszonylag nagyméretű (1.300 m2) telkeken kisebb engedmény esetleg tehető (lakásszám 8-10 db, parkolók fele épületben). Ez a kialakult környezetre nincs káros hatással. A teljes korlátozás eltörlést nem támogatom, mivel az nívótlan, kisméretű lakások kialakításához vezetne. 7. Mosonvár utca (volt MÉH telep) beépítési paraméterek módosítása A Mosonvár utcában lévő MÉH telepen belvárosba nem illő tevékenység megszűnik, az épületeket el kívánják bontani. A beruházó itt lakásokat kíván építeni, amely miatt kérelmezte a beépítési paraméterek módosítását. A telek intézményi övezetbe sorolt, ez nem változik, lakások építhetők. Jelenleg 30 % a megengedett beépítés, az épületmagasság maximum 4,50 m lehet. Ennek emelését kérték 40 %-ra illetve 6,50 m-re. A telek beépítése mindenképp támogatandó, de tekintettel kell lenni Moson belvárosának jellegzetes építészeti karakterére is.
8. Kolbai Károly utca (Flexum Thermál) tervezett útszélesítés törlése A Kolbai Károly utca szélesítésére a szabályozási terv egy kb. 5 m széles sáv közterületként való kialakítását jelöli két ingatlan rovására. Korábban ez az út teljes hosszán jelölve volt. Azt a szakaszt három éve töröltük, mivel a vonal épületen ment keresztül, kialakítására nem volt esély. A termál előtti terület gyakorlatilag most is közterületként van kialakítva, ott zöldfelület és parkolók kialakítottak. A hovatartozásnak ebből a szempontból nincs jelentősége. A kisebbik ingatlanra tervezett szálloda építésénél nem mindegy, ha az ingatlan területe csökken. A szabályozási vonal törölhető, 9. Magtár utca építési vonal javítása A Magtár utcában lévő 2445/5 helyrajzi számú ingatlan a Szent István király utca felőli hosszú telkek haránt irányú újraosztásával keletkezett. A szabályozási terv jelölte a tervezett telekhatárokat és az ezekhez igazított építési vonalat is. A telkek újraosztása azonban nem a tervezet szerint történt, ebből adódóan eltolódtak a kötelező építési vonalak is. A jelenleg üres, az elvárt 16 m helyett csak 11 m széles telekből 5,5 m széles sáv építhető be zártsorú módon. Ez orvosolni kell azzal, hogy az építési vonalat az utcafronton telek teljes hosszán jelölni kell. A beépítés így már megoldható akár zártsorú, akár oldalhatáron álló módon is. A javítás indokolt. 10. Akadémia-dűlő I. ütem építési övezet és beépítési paraméterek módosítása Az Akadémia-dűlő I. ütem Mosoni-Duna felől végén lévő - eredetileg különleges, sportcélú építési övezetbe sorolt ingatlanok az ilyen funkciójú területek iránti igény teljes hiányában korábban átkerültek LKE kertvárosi lakó építési övezetbe. Feltételként megmaradt, hogy ott a nagyméretű telkeken, alacsony intenzitású beépítés jöjjön létre igényes épületekkel. (Ennek némileg ellentmond az ingatlanok mellett haladó, tervezett elkerülő út.) A tulajdonos az ingatlanokon társasházakat építene, emiatt kérelmezte LK kisvárosi lakó építési övezet kijelölését, a beépíthető terület 40 %-ra, a megengedett épületmagasság 7,50 m-re történő emelését. A változatás abban az esetben támogatható, ha a beruházó biztosítja az ingatlanok közvetlen megközelítését új (magán)út kialakításával. Hangsúlyt kell helyezni az intenzív zöldfelület biztosítására is.
11. Barátság út (Wahl Hungária) építési övezet egységesítése A Wahl Hungaria Kft. a Barátság u.2. alatti telephelyén további fejlesztéseket tervez, melyhez megvásároltak két a szomszédos ingatlant. Az 5263/2 és az 5258/2 helyrajzi számú ingatlanok összevonásának akadálya hogy építési övezeti besorolásuk eltérő. Mindkét telek GK gazdasági-kereskedelmi övezetbe sorolt, eltérés csak a minimális telekméretben és a megengedett épületmagasság mértékében (9,50-10,50 m) van. Az összevonás lehetőségét azzal lehet megteremteni, hogy az 5258/2 helyrajzi számú ingatlan is a másikkal azonos övezeti besorolást kap, ehhez csak a szabályozási vonalat kell a telekhatár mentén eltolni. 12. Barátság út 20. közterület törlése, beépíthető terület növelése A Barátság u. 20. alatti ingatlan új tulajdonosa a meglévő, évek óta üresen álló üzemi épület ütemezett bővítésébe kezdett. Az ingatlant a Barátság út Timföldgyári út kereszteződésénél szabályozási vonal érintette, az ennek megfelelő telekalakítást kényszerűségből elvégezték. A túlzott méretű lesarkítás az elkerülő út nyomvonala miatt került a szabályozásba. Mivel a korábban ismertetett nyomvonal módosítás ezt a területet is érinti, felül kell vizsgálni a lesarkítás szükségességét, a feleslegessé váló területek visszacsatolását az építési telekhez. Emellett kérték a beépíthetőség megemelését 40 %-ról 50 %-ra, hogy a tervezett bővítés elférjen az ingatlanon.
13. Volt Lőporgyár területén a szabályozási előírások felülvizsgálata Évtizedes agónia után pozitív jelek mutatkoznak az egykori lőporgyár üzemi épületeinek sorsát illetően. Korábban két épület is visszakerült magyar kézbe, az állagmegóvást illetve felújítást megkezdték. A Greiner Bio-one Kft is megvett egy telekrészt, rajta egy védett épülettel, az egykori malomipar épületei is új gazdára találnak. A tervezett telekalakítások, fejlesztések már többször akadályba ütköztek, mivel a tömbön belül öt különböző építési övezet van megkülönböztetve, eltérő beépítési paraméterekkel. A Malomipar volt területén ráadásul minden kialakult állapotként van jelölve. Ez azt jelenti, hogy újat építeni csak az elbontott (nem védett) épületek helyett lehet. A kialakult építménymagasság nehezen értelmezhető (pl. gabonasilók) az ingatlanon belül. Az övezeti besorolást egységesíteni kellene olyan kiegészítő előírások alkalmazásával, melyek maximálisan figyelembe veszik a védelem alatt álló épületállományt (pl. védőtávolságok, építési helyek meghatározása), lehetővé teszik az ingatlanok felosztását, a telekhatárok rendezését. Felül kell vizsgálni azt is, vannak-e olyan épületek, melyek megőrzése már értelmetlen, állapotuk inkább a bontást indokolná. 14. Volt Kötöttárugyár területén jelölt kötelező zöldfelületek felülvizsgálata Az egykori Kötöttárugyár épületeinek hasznosítása is felgyorsult az utóbbi időben. Az egyik ingatlan tulajdonosa kérelmezte az ingatlanán kelölt köztelező zöldfelület lehatárolásának módosítását. Az ugyanis lehetetlenné teszi az épület bővítését, jelentősen korlátozza az építési helyet. Ilyen zöldfelületek több ingatlanon is jelöltek esetleges elrendezéssel. Ezek helyét úgy kell módosítani az eredeti terület nagyságának megtartásával hogy lehetőleg azok az építési helyen kívülre (elő-, oldal- és hátsókert) essenek. Ezzel együtt felül kell vizsgálni az Olasz kápolna környezetében jelölt, de még ki nem alakított közlekedési területek nyomvonalát. A kápolnával szomszédos ingatlanon olyan építési helyet kell kijelölni, melyen történő beépítés nem zavarja a rálátást.
15. Soproni u. 65. (KESZI) beépíthető terület növelése A Kistérségi Egyesített Szociális Intézmény Soproni utcai ingatlanán a beépíthető terület jelenleg 25 %, az épületmagasságot kialakultként kell kezelni. Felmerült a lehetősége annak, hogy pályázati forrásból jelentős bővítést hajtsanak végre az amúgy maximáliasan kihasznált intézményben. A tervezett bővítéssel túllépnék nem csak a 25, de a 30 %-os beépítést is. Emiatt kérték a beépíthetőség növelését 40 %-ra. A kialakult épületmagasság helyett is konkrét értéket kellene meghatározni. Vonatkoznak ugyanezek a szomszédos óvoda ingatlanára is. 16. Iskola utcai tömb övezeti előírásainak egységesítése Az Iskola utcai tömb csaknem egésze már önkormányzati tulajdonban van. Az 1,1 hektáros területet egyben szükséges hasznosítani, Moson belváros építészeti karakteréhez illeszkedve. Amennyiben továbbra sem lesz beruházói igény, felmerül a lakáscélú hasznosítás, akár önkormányzati kezdeményezésben. Bár a tömb egésze VT településközponti építési övezetbe sorolt, az eltérő beépítési paraméterek miatt öt övezetre tagozódik. Ez akadályozza mind a telekalakítást, mind az elvárt beépítést. Az egész tömböt egységes építési övezetbe kell sorolni, megoldva a terület feltárását is.