Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksári Polgármesteri Hivatal 1239 Budapest, Grassalkovich út 170. KÉPVISELŐ-TESTÜLETI ELŐTERJESZTÉS Javaslat a 186552/7 helyrajzi számú, természetben a Bp. XXIII. ker.. szám alatt található ingatlan tulajdoni hányadának értékesítésére Előterjesztő: dr. Gróza Zsolt osztályvezető Az előterjesztést készítette: Az előterjesztés előzetesen egyeztetve: dr. Spiegler Tamás osztályvezető-helyettes Tóth András mb. főépítész dr. László Jenő ügyvéd Az előterjesztést megtárgyalja: Gazdasági és Közbeszerzési Bizottság Jogi és Ügyrendi Bizottság Testületi ülés időpontja: 2016. szeptember 13. Ellenjegyzők: Vittmanné Gerencsér Judit Szervezési és Ügyviteli osztályvezető Jogi szempontból ellenőrizte: dr. Laza Margit jegyző
Tisztelt Képviselő-testület! Budapest XXIII. ker.. (cím)..hrsz. 1. Az ingatlan bemutatása: A tárgyi ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti megnevezése: kivett, lakóház, udvar. Területe: 486 m 2. Tulajdonosok: 188/486 tulajdoni arányban J.A.(lakcím), és 298/486 tulajdoni arányban Soroksár Önkormányzata. (A tulajdoni hányadok m 2 alapúak). Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanra vonatkozóan 2008-ban használati megállapodás került megkötésre, mely az Önkormányzat számára előnytelen tartalmú volt, mert többlethasználatot biztosított Jenei Andrea részére, az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadához képest. A megállapodás 2015-ben azonnali hatállyal felmondásra került, amelyet Jenei Andrea nem fogadott el. Az ingatlan tulajdoni lap szerinti házszáma:., azonban a térképmásolaton a számok vannak feltüntetve. (egymástól kerítéssel elhatároltak) A..-ben, oldalhatárra építetten, 1 épületben 2 lakás, a..-ban, szabadon állóan építetten, 1 épületben 1 lakás található. Az ingatlanon található felépítmény a térképszelvény szerinti..-ben található, a 2 lakásos épület közvetlen utcafronti részén. A 2 lakást a közösen használt padlásfeljáró választja el egymástól. A lakás alapterülete: - a 2007. 04. 16.-én kelt bérleti szerződés szerint: 35 m 2 területű, - 2015. 11. 10.-én készült földmérés és igazságügyi szakvélemény szerint: bruttó: 45,32 m 2, nettó 30,28 m 2 alapterületű, plusz 1,5 m2 a padlásfeljáró területe, (bruttó 46,8 m 2 ) A lakás alapterületében a különbségeket a bruttó-nettó számítási mód, a falak vastagsága, és veranda utólagos beépítése okozza. (szoba, 14,43 m 2, konyha, 6,0 m 2, fürdő 3,91 m 2 veranda beépítés 5,94 m 2, összesen: 30,28 m 2, plusz padlás-feljáró 1,5 m 2 ). Az építési módozat figyelembevételével megállapítható, hogy épület építése a veranda utólagos beépítésének kivételével - azonos időben történt. 2. A felépítmény tulajdonjogviszonya Az Önkormányzat és S. M. között 2007. 04. 16-án kelt bérleti szerződésben Soroksár Önkormányzata elismerte, hogy a 35 m 2 területű lakás, S. M. tulajdonát képezi. Figyelemmel a tulajdoni lap szerinti tulajdoni illetőségekre megállapítható, hogy a kivett, lakóház, udvar megjelölésű osztatlan közös tulajdon természetbeni használatában Jenei Andrea jelentős túlhasználatban van. A visszás helyzet rendezésére mindkét fél vételi ajánlatot tett az Önkormányzat felé az 1. számú mellékletben megjelölt terület megvásárlására. Tekintettel arra, hogy egy időben két vételi szándéknyilatkozat került benyújtásra, Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksári Polgármesteri Hivatal a a Pusztai Mérnöki és Szakértői Iroda Kft bevonásával két eltérő értékbecslés elkészítését kezdeményezte. A 2016. március 7-én kelt értékbecslés az Önkormányzat teljes tulajdoni hányadára vonatkozóan állapította meg a két értéket, annak függvényében, hogy a földrészlet üres, beépítetlen állapotát, illetőleg beépített állapotát vette-e figyelembe a szakértői állásfoglalás. 2
1. Budapest XXIII. ker...(cím).hrsz. 298/486 tulajdoni hányad üres, beépítetlen állapotban: 298 m 2 x 13.300,- Ft/m 2 = 4.000.000,- Ft azaz négymillió forint Jelen összeget S. M. vételi ajánlatának elfogadásakor indokolt figyelembe venni, mert a saját épülete a föld értékét nem befolyásolja, hiszen vétel esetén az épület és a hozzá tartozó föld tulajdonjoga nem fog elválni. 2. Budapest XXIII. ker...(cím) hrsz. 298/486 tulajdoni hányad a földrészlet beépített állapotában: 4.000.000,- Ft. x 0,5 (értékcsökkentő tényező) = 2.000.000,- Ft. azaz kétmillió forint Jelen összeget J. A. vételi ajánlatának elfogadásakor indokolt figyelembe venni, mert olyan földrészlet lenne a vétel tárgya, amelyen részben épület áll. Tájékoztatom a T. Képviselő-testületet, hogy bármely ajánlat elfogadása esetében felmerül a másik fél elővásárlási joga. S. M. esetében a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:20. -a alapján áll fenn elővásárlási jog, J. A.pedig a Ptk. 5:81. (1) bekezdése alapján élhet e törvényben foglalt jogával. 5:20. [Elővásárlási jog az épület és a föld elváló tulajdona esetén] Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg. 5:81. [Elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog] (1) A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg. A mindkét fél által megvásárolni kívánt területrész méretét, egyben a tulajdoni hányad mértékét a mellékletben található helyszínrajzon látható értékek figyelembevételével az alábbi módon lehet kiszámolni: Figyelemmel arra, hogy a terület nem szabályos négyszög, a kiszámításhoz optimálisan 2 háromszögre indokolt felosztani, amelynek befogói megközelítőleg derékszöget zárnak be. A megadott méretek alapján a tárgyi terület: 8,12 m x 9,57 m /2 = 38,85 m 2 + 9,49 m x 7,35m/2 = 34,88 m 2 Összesen: 73,73, kerekítve: 74 m 2 3
A tárgyi terület értéke a szakértő véleményben foglalt tulajdoni arányhoz viszonyítva: 1. az első esetben: 1.024.211,- Ft. (Sági) 2. a második esetben: 512.100,- Ft. (Jenei) Tájékoztatom a Tisztelt Képviselő-testületet, hogy a határozati javaslatokban szereplő jelen határozat mellékletében található szerződés alatt jelen előterjesztés mellékleteként csatolt szerződést kell érteni. A fentiek ismeretében kérem a Tisztelt Képviselő-testülettől döntésének meghozatalát. Határozati javaslat Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzat Képviselő-testületének /2016. (IX.13.) határozata a. helyrajzi számú, természetben a Bp. XXIII. ker...szám alatt található ingatlan 74/486 tulajdoni hányadának értékesítésére: A Képviselő-testület úgy dönt, hogy I. értékesíti a hrsz.-ú ingatlan 74/486 tulajdoni hányadát S. M. részére a szakértői véleményben foglalt értékek figyelembevételével,- Ft., azaz. forint vételár ellenében II. felkéri a polgármestert az érintettek értesítésére és az adásvételi szerződés III. értékesíti a.. hrsz.-ú ingatlan 74/486 tulajdoni hányadát J. A. részére a szakértői véleményben foglalt értékek figyelembevételével 512.100,- Ft., azaz ötszáztizenkétezer-egyszáz forint vételár ellenében IV. felkéri a polgármestert az érintettek értesítésére és az adásvételi szerződés V. értékesíti a hrsz.-ú ingatlan 289/486 tulajdoni hányadát részére a szakértői véleményben foglalt értékek figyelembevételével., azaz forint vételár ellenében VI. felkéri a polgármestert az érintettek értesítésére és az adásvételi szerződés VII. VIII. nem értékesíti a. hrsz.-ú ingatlanban fennálló tulajdoni hányadát felkéri a polgármestert az érintettek értesítésére 4
A javaslatot a Képviselő-testület saját hatáskörében, döntési joggal tárgyalja. A javaslat elfogadásához egyszerű többség szükséges. Budapest, 2016. augusztus 29. dr. Spiegler Tamás osztályvezető-helyettes az előterjesztés készítője dr. Gróza Zsolt osztályvezető előterjesztő 5