Óbudai Vagyonkezelő Zrt. AJÁNLAT KÖZÖS KÉPVISELET ELLÁTÁSÁRA Budapest, III. kerület Óbuda 113.számú TÁRSASHÁZ
Az Óbudai Vagyonkezelő Zrt. Budapest III. ker. Óbuda Békásmegyer Önkormányzat által alapított Zrt. A tiszta önkormányzati tulajdonú épületkezelés mellett - a lakásprivatizációt követően - Társaságunk 1993. évtől lát el vállalkozói alapon a III. kerületben - Társasházi Közös Képviseletet. 2011 augusztus 1.-től az Óbudai Vagyonkezelő Zrt. mint jogutód vette át helyét. Képviselt épületeink között - építési mód szerint gyakorlatilag minden épülettípus megtalálható. Jelenleg mintegy 3000 albetét (több mint 60 társasház) képviseletét látjuk el. Cég adatok: Óbudai Vagyonkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaság székhelye: 1033 Budapest, Szentlélek tér 7. cégjegyzékszáma: Cg.01-10-047113 adószáma: 23445079-2-41 a cég jegyzett tőkéje: 100,000,000 Ft. bankszámláját vezető hitelintézet és bankszámlaszáma: Raiffeisen Bank Rt. 12001008 00140909 0010008 web: www.ovzrt.hu A közös képviselet ellátását : Képviseleti díj: Bruttó: 150,000,- Ft/hó összegért vállaljuk. Óbudai Vagyonkezelő Zrt. képviseletet ellátó munkatársai személyes ügyfélfogadást tartanak Budapest, III. kerület, Pacsirtamező u. 49-57. címen Képviselet: Hétfő 14-18h, Szerda 14-16h Könyvelés: Hétfő 14-18h, Szerda 08-16h, Csütörtök 08-12h tel: 430 2160, 430 2170
A vállalkozói díjért a következő szolgáltatást nyújtjuk: 1. Óbudai Vagyonkezelő Zrt. ellátja a TH üzemeltetésével kapcsolatos ügyviteli teendőket az alábbiak szerint: Számlanyitás és -kezelés intézése a TH által megjelölt pénzintézetnél. A számviteli törvénynek megfelelő módon naplófőkönyv, analitikus nyilvántartások vezetése. Alkalmazott esetén munkáltatói jogok gyakorlása, bérszámfejtés, a munkavállalóval kapcsolatos nyilvántartási és felügyeleti feladatok ellátása. A TH üzemeltetésében feladatot végző alkalmazottal vagy más, szolgáltatást végző személlyel kapcsolatban TH részéről reklamáció érkezik, úgy az érintett alkalmazott vagy szolgáltatást végző személy ügyében konzultáció a Számvizsgáló Bizottság (továbbiakban SzVB)-gal. A törvényben előírt adók, társadalombiztosítás, és egyéb közterhek nyilvántartása, bevallása; adatszolgáltatás. A közgyűlésen meghatározott esetekben, számlák kiegyenlítése a SzVB jóváhagyása után. A közös költség befizetésének nyilvántartása. Közös költség- és egyéb tartozások közlése a tulajdonostársakkal, behajtása. Egyéb bevételek (ú.n. reklám- vagy ingatlanbérleti szerződésekből származó bevételek) nyilvántartása és a tartozások behajtása. Éves üzemeltetési és pénzügyi terv (költségvetés) készítése. Az Alapító Okiratban, illetve a TH Szervezeti és Működési Szabályzatában meghatározott időnként, de legalább évenként történő elszámolás a tulajdonosok és a SzVB felé. Az elszámolás tartalmazza az összes bevételeket forrásonként és kiadásokat költség-nemenkénti részletes felsorolását, a lejárt követeléseket és a behajtásukra tett intézkedések megjelölését, a társasház egészét érintő kötelezettségeket és a társasház leltárát a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvénynek megfelelően. Évzáró közgyűlésre beszámoló készítése a 2000. évi C Számviteli és a 224/2000. (XII.19.) Kormányrendelet előírásainak megfelelően. TH levelezéseinek ügyintézése, nyilvántartása, melynek érdekében TH vállalja, hogy a címére érkező leveleket és küldeményeket eljuttatja/átadja Óbudai Vagyonkezelő Zrt.-nek, hogy az kellő időben tudjon eljárni az érintett ügyekben. 2. Óbudai Vagyonkezelő Zrt. ellátja a TH üzemeltetésével, állagmegóvásával kapcsolatos műszaki jellegű és egyéb üzemeltetési feladatokat: TH műszaki bejárása, a dokumentációk átvétele után a közös tulajdonú területek, épületrészek, épületgépészeti berendezések stb. üzemeltetési, fenntartási feladataira tervek készítése. Javaslat kidolgozása az épület fenntartására, egyes részeinek esetleges hasznosítására kezelési terv készítése - annak közgyűlés elé terjesztése.
A közös tulajdonba tartozó szerkezeti, gépészeti berendezések folyamatos üzemeltetéséhez szükséges karbantartási, javítási munkák elvégeztetése, ellenőrzése. Az előre tervezhető fenntartási, karbantartási, felújítási, stb. munkákhoz ajánlatkérések kiküldése, a legkedvezőbb ajánlatok kiválasztása és a SzVB való egyeztetés illetve annak hozzájárulását követően szerződéskötés, megrendelés, műszaki átvétel stb. feladatok elvégzése Az azonnali beavatkozást igénylő hibaelhárítási munkákat Óbudai Vagyonkezelő Zrt elvégezteti, erről a SzVB-ot tájékoztatja. Az azonnali beavatkozás elmaradásából eredő kár esetén, ha az a közös képviselő hibájából keletkezik, akkor az Óbudai Vagyonkezelő Zrt. kártérítési felelősséggel tartozik a károsult felé. Óbudai Vagyonkezelő Zrt. mint közös képviselő kötelezettséget vállal az épület(ek) állapotának, állagának megóvásáért. Amennyiben a tulajdonostársak vagy a gondnok jelzik a meghibásodásokat Óbudai Vagyonkezelő Zrt. felé, az azonnali beavatkozást igénylő estekben (pl. csőrepedés, dugulás, gázömlés, elektromos üzemzavar, stb.) Óbudai Vagyonkezelő Zrt. a fentiekben foglaltak szerint jár el. Óbudai Vagyonkezelő Zrt. a hibabejelentéseket a 430-2170 telefon- és a 430-2179 faxszámokon, illetve a thkko@ovzrt.hu e-mail címen fogadja. Ünnep- és munkaszüneti napokon, valamint rendkívüli eseményeknél a 06-30/276-5812 ügyeleti számon lehet bejelentést tenni. Óbudai Vagyonkezelő Zrt. vállalja, hogy a jelen pontban megadott telefonszámok hibabejelentések céljára folyamatosan elérhetőek lesznek. Amennyiben ezen telefonszámok megváltoznak, illetve a kapcsolatfelvételre több mint 3 napon keresztül alkalmatlanok, úgy a TH lakóközösségét az új, működő telefonszámokról a TH faliújságán azonnal tájékoztatja. Hatósági eljárásokon (ellenőrzéseken) közreműködés és a hozott határozatoknak megfelelő intézkedés megtétele Igény szerint a közös területek takarítása, gondnok, és egyéb alkalmazottak vagy szolgáltatók feladatainak megszervezése és felügyelete Helyi ill. fővárosi vagy egyéb pályázati lehetőségek figyelemmel kísérése és ajánlása a tulajdonosi közösség felé; megbízás esetén a pályázati anyagok elkészítése. 3. Óbudai Vagyonkezelő Zrt. ellátja a TH működésével kapcsolatos jogi képviseletet valamint egyéb, a TH működtetésével kapcsolatos teendőket az alábbiak szerint: Óbudai Vagyonkezelő Zrt. ellátja a megbízó jogi és egyéb képviseletét (bíróságok, hatóságok előtt, harmadik személlyel szemben), eljár a hátralékos tulajdonosokkal szemben, szükség esetén elvégzi a jelzálog jog bejegyeztetését, nyilvántartását vagy törlését. Óbudai Vagyonkezelő Zrt. a képviselet ellátásáról, a képviselet során a TH nevében tett nyilatkozatokról illetve átvett okiratokról vagy egyéb, aktuálisan folyamatban lévő jogi ügyekről rendszeresen beszámol a SzB-nak és a Közgyűlésnek. A per- illeték stb. fizetési kötelezettség TH-t terheli. Várható nagy költségű per esetén az ügyvéd kiválasztásához és az ügyvédi díj jóváhagyásához Óbudai Vagyonkezelő Zrt. és SzB. egyeztetése szükséges.
Óbudai Vagyonkezelő Zrt. a TH közgyűléseit a vonatkozó jogszabályok alapján előkészíti, azokon részt vesz, ellátja a közgyűlés lefolytatásával kapcsolatos feladatokat, és gondoskodik a közgyűlési határozatok nyilvántartásáról, illetve biztosítja az érdekelt felek (különös tekintettel a tulajdonostársakra) részére az ezekbe történő betekintést a társasházi törvényben valamint az Alapító Okiratban foglalt módon. Nyilvántartja a tulajdonosváltozásokat, illetve kiadja a törvényben előírt igazolásokat Valamint Óbudai Vagyonkezelő Zrt. feladata minden olyan tevékenység ellátása, amely a 2003. évi CXXXIII. törvényben ill. az Alapító Okiratban vagy a Szervezeti és Működési Szabályzatban a közös képviselő feladatát képezi, és amire ezzel összhangban a TH Közgyűlése felhatalmazást ad. Jelenleg a társasházról valós gazdasági helyzet, műszaki állapot, javítások, karbantartások - nincs átfogó képünk, ezért az épület üzemeltetésével, fenntartásával kapcsolatban konkrét javaslatot a teljes dokumentáció hiányában felelősséggel nem tudunk adni. Azonnali rövid távú feladatok: Megbízás esetén a társasházban műszaki bejárást tartunk, ahol a jelenlegi állapotot jegyzőkönyvben rögzítjük, különös tekintettel felvonó, tető, víz- nyomó és lefolyó hálózat, elektromos berendezések és fővezeték állapotára, - ennek alapján készítjük el a fenntartás, üzemeltetés feladattervet. Itt szétbontjuk az azonnali, középtávú és hosszú távú karbantartási feladatokra. Ellenőrizzük a kötelezően elkészítendő érintésvédelmi, villámvédelmi, tűzvédelmi jegyzőkönyvek érvényességét. Szükség esetén pótoljuk őket. Az előző közös képviselőtől remélhetőleg határidőn belül átadott a társasházat érintő mindennemű szerződést felülvizsgálunk a szükséges változtatásokra javaslatot dolgozunk ki. Elsősorban a hatósági kötelezésű karbantartások, pld. felvonó, száraztűzi vízvezeték, füstelvezető, tűzoltó készülék stb. szerződéseket, valamint az egyéb bevételi lehetőséget biztosító bérleti szerződéseket. A valós műszaki állapot és gazdasági helyzet ismeretében az eddig kialakult gyakorlatunk szerint a következőek szerint szervezzük meg az épület üzemeltetés, fenntartás feladatait: Az épület központi berendezései (tűzvédelmi berendezések, szellőző, stb.) üzem biztonságának fenntartása érdekében megvizsgáljuk az eddigi ráfordításokat és indokolt esetben karbantartási szerződéseket kötését javasoljuk. Az épület valós fogyasztási (víz, áram, szemétszállítás stb.) adatainak ismeretében megtakarítási javaslatokat dolgozunk ki, mint pl. szellőző berendezések energiatakarékos átalakítása, az épület biztonságát még nem veszélyeztető szakaszos üzemeltetés, a felvonók vezérlés korszerűsítése, stb.
A közös költséget jelentős mértékben befolyásoló víz- csatorna díjak kezelhetővé tétele érdekében kezelt társasházaink mindegyikében elértük, hogy minden albetét alvízmérőkkel rendelkezzen, és azok a Vízművek nyilvántartásába kerüljenek. Ezzel a megoldással a társasház nevében fizetendő díjak jelentős mértékben lecsökkentek. A minimális díjfizetési kötelezettség elsősorban az eltérő leolvasási időszak miatt jelentkezik. A társasház közüzemi mérőit gondnok esetén minden leolvasáskor, ennek hiányában egy évben minimum két alkalommal ellenőrizzük és az estleges eltérést a szolgáltatóval egyeztetjük. A beérkezett számlákat kifizetés előtt egyeztetjük, amennyiben a kialakult átlaghoz képest eltérést tapasztalunk úgy azonnal intézkedünk a hiba felszámolásáról. Panel épület esetében a vízelfolyás azonnal jelentkezik nem fordulhat elő ilyen hiba miatti túlszámlázás. Költségek kezelhető szinten tartását eredményezi a karbantartások folyamatossága, a jelentkező hibák gyors javítása. Ezek a költségek így mindig kevesebbek, mint az elhanyagoltság miatti esetleges felújítás költsége. Az előre tervezhető, nagyobb költségigényű munkáknál minden esetben több árajánlat bekérésére kerül sor, amit a Műszaki vagy Számvizsgáló Bizottsággal közösen kiértékelünk, és csak ezt követően végeztetünk el. A javítás, karbantartás feladatok ellátásához megbízható - minden szakmára kiterjedő - széles vállalkozói körrel rendelkezünk. A TH. működését, illetve több albetétet érintő azonnali beavatkozást igénylő hibaelhárítás feladat ellátása érdekében munkaidőn túli, hétvégi és ünnepnapi mobil telefonos ügyeletet biztosítunk! Középtávú feladatok: A Társasház valós gazdasági, és műszaki helyzetének megismerését követően javaslatot dolgozunk ki az esetlegesen elkerülhetetlen felújítási munkák mint pld. tető, vizes berendezések, részleges vagy teljes felújítás munkáihoz, megvalósításukhoz a helyi, illetve fővárosi Önkormányzati pályázatokon indítjuk az épületet - aminek eredményeként vissza nem térítendő támogatást és kamatmentes hitel forrás állhat rendelkezésre. Az eddig benyújtott pályázataink 90 % -ban nyertek. Hosszú távú feladatok: (megtérülés ideje figyelembe vételével) Energetikai felújítások, pályázatok: Folyamatosan figyeljük mind a helyi Önkormányzat, mind a budapesti, mind az egyéb pl. EIB-s pályázatokat. Amennyiben a ház esetében releváns pályázat kerül kiírásra, megvizsgáljuk, hogy a ház gazdálkodását figyelembe véve a fizetendő önrészt az
esetleges hitelterhet egybevetve milyen előnyt elsősorban megtérülést jelenthet. Erről részletes írásos anyagot készítünk, melyet a közgyűlés elé terjesztünk. 2012-ben fejeződött be 4 épület esetében az úgynevezett ZBR (Zöld beruházás panel alprogram)(madzsar J. u.1, Madzsar J u. 3, Kaszásdűlő u. 5-11, Pünkösdfürdő u.50) komplex felújítási program, több mint 1 milliárd forint értékben. Ezek zökkenőmentes bonyolításában komoly tapasztalattal rendelkezünk, (beleértve a lakói problémák kommunikációját a kivitelező ill. a finanszírozó felé) a pályáztatástól a műszaki és pénzügyi lezárásig. A 2013-as évben 4 önerős hasonló műszaki tartalmú felújítást valósítottunk meg Önkormányzati támogatással, közel 800 Millió forint értékben. Minden esetben írásos szavazás döntött túlnyomó többséggel a programról. Mely szavazásokat több alkalmas személyes előadás és minden részletre kiterjedő írásos anyag (mely tartalmazta a várható megtakarításokat is) előzte meg. Épülettakarítás feladat ellátását vállalkozói formában tartjuk elfogadhatónak. A Vállalkozói díjak tartalmazzák a feladat ellátásához szükséges takarítószer, eszköz, munkabér, adó stb. költségeket, kieső munkaerőnél a helyettesítés stb. és nem megfelelő teljesítés esetén max. 30 napon belül megoldható a váltás, amit saját alkalmazott esetében a munka törvénykönyv előírásai nem tesznek lehetővé. Amennyiben a jelenlegi takarítás feladat ellátása nem megfelelő, úgy legkevesebb három árajánlatot kérünk be, és a legkedvezőbbet terjesztjük közgyűlés elé. Könyvelési feladatok ellátása: A Közös Képviseleti Osztály saját könyvelői csoporttal rendelkezik, a feladat ellátását más személynek vagy cégnek nem kívánjuk átengedni. A könyvelési, a Számviteli, Adó, TB. stb. tv. ek előírásai szerinti ügyviteli feladatait, a minden tulajdonos számára áttekinthető nyilvántartás vezetését - 1 fő mérlegképes vezető könyvelő - 2 fő könyvelő látja el. A feladat ellátásához számítógépes háttér, - a Társasházak nyilvántartás és könyvvezetéséhez alkalmazkodó - program áll rendelkezésre, valamint szükség szerint Társaságon belül bér -és munkaügyi szakember nyújt szakmai segítséget. Könyvelésünk naprakész, nyilvántartott adataink hitelesek. Ennek köszönhetően a társasházzal szembeni adóságok kezelhetőek a következőek szerint: - kettő hónapot meghaladó tartozás esetén felszólítás megküldése. - Nem fizetés esetén ügyvédi levél, majd fizetési meghagyás kibocsátása. A rövid határidőknek köszönhetően a társasházzal szembeni adósságok növekedése megállítható, illetve jelentős mértékben csökkenthető, egyetlen kezelt épületünknél sem volt, és nem lesz szükséges tartozások miatt közös költséget emelésre.
Továbbá lehetősége van a tulajdonosoknak betekintést nyerni - távoli hozzáféréssel - számítógépes folyószámla egyenlegükbe. Törekszünk a házipénztár minimalizálására A bankok jelenleg valóban gyorsan intézik az átutalásokat, semmi nem indokolja, hogy bármely szolgáltatást készpénzben keljen teljesíteni! Ez alól kivételt képez alkalmazott esetén a munkabér kifizetése, mert a munkavállaló nem kötelezhető bankszámla nyitására. Természetesen nálunk is van lehetőség jellemzően tartozások befizetésére, de az 12 órán belül a Társasház bankszámlájára befizetésre kerül. Jogi tevékenység: (per - illeték stb. fizetési kötelezettség a Társasházat terheli) - Társasház hatóság, bíróság, illetve harmadik személlyel szembeni jogi képviselete - Eljárás a hátralékos tulajdonosokkal szemben - Jelzálog jog bejegyeztetése, nyilvántartása, törlése Az épületkezelői, üzemeltetési feladatokat - 5 fő társasházvezető, alapszakma szerint magas építész, épületgépész, elektromos szakemberek 5 20 év gyakorlattal, valamint a 2003. évi CXXXIII. Tv. nek megfelelő Ingatlankezelő, illetve Társasházkezelő szakképesítéssel rendelkeznek. Az Óbudai Vagyonkezelő Zrt. és a kezelői feladatokat ellátó munkatársak a 30/2009.(XI.3.) ÖM. Rendelet előírásának megfelelően regisztrálva vannak Óbuda- Békásmegyer Önkormányzatánál - mint a felügyeletet ellátó hatóságnál. A regisztráció ténye ellenőrizhető A közös képviselet ellátása minden esetben megbízási szerződés megkötésével történik. Fent leírtakon kívüli részletesebb, teljes körű tájékoztatással állunk rendelkezésére Társasházi Közös Képviseleti Osztályunkon Bp. III. ker. Pacsirtamező u. 49-57. tel: 430 2170 Budapest, 2015 május 18. Tisztelettel: Kerekes Csaba osztályvezető