Egy budapesti családi ház eladásra való tudatos felkészítése 2016. Ápr. Fejes Melinda oldal 1
Tartalom Feladat leírása, cél... 3 Méretezett alaprajz... 4 Színes alaprajz... 5 Hangulati és színmontázs (képek home staging után)... 6 Célcsoport:... 8 Értékbecslés:... 9 Tennivaló és beszerzési lista... 11 Árpozícionálás a piacra... 13 Hirdetési szöveg... 15 Emlékeztető... 16 Eredmények... 17 Fejes Melinda oldal 2
Feladat leírása, cél A családi ház Budapest XVII.kerület, Rákoskert Zrínyiutca 210.szám alatt található. A 120 nmes, egyszintes, 3 szobás ingatlan 2009-ben épült 350 nm-es telken. Hrsz: 137131. Osztatlan közös tulajdonnal rendelkezik a szomszéd telekkel, de használati megosztást kötöttek a tulajdonosok és a telkek kerítéssel vannak elválasztva. A tulajdonosok 2011-ben 2.lakóként vásárolták meg a házat az építtetőktől, de úgy alakult, hogy most eladnák. A home staging célja gyorsan és értékének megfelelően eladni a házat. Az eladók, egy fiatal pár, már nem laknak benne, de még be van bútorozva. Az ingatlan 2012-ben teljes festésen esett át, majd 2015-ben a konyha, hálószoba és az előszoba lett átfestve. A nyílászárók műanyagok, nagyon jól hőszigetelnek. A hátul lévő ablakokon aluminium redőny van szúnyoghálóval. Azegyedi konyhabútor 2012-ben lett asztalossal csináltatva, a fürdőszoba burkolata a 6 évvel ezelőtti állapotot mutatja. A kert parkosítására, füvesítésére 2012-ben került sor, 2015-ben pedig a garázs bejáró és a járda burkolata lett kicserélve. A ház aszfaltozott, sík úton közelíthető meg, teljesen körbejárható, járdával körülépített. Zárt égésterű kazán biztosítja a fűtést és a melegvizet, amit 2014-ben kicseréltek. Kerámia búrkolat van a konyhában, fürdőben, előszobában, előtérben, garázsban, a szobákban pedig jó minőségű laminált padló található. A ház bejárati ajtaja és a garázskapu eredeti, műanyagból készült. Biztonsági riasztórendszer ki van építve, de nincs felszerelve. Energetikai besorolása E, átlagosnál jobb. Fejes Melinda oldal 3
Méretezett alaprajz Fejes Melinda oldal 4
A ház helyiségei: Helyiség Méret Burkolat Előszoba 4.38 nm Mázas kerámia Konyha 15.04 nm Mázas kerámia Mosókonyha 3.73 nm Mázas kerámia Nappali-gardrób 35.06 nm Laminált padló Hálószoba 15.62 nm Laminált padló Második hálószoba 12.1 nm Laminált padló Fürdőszoba 9.74 nm Mázas kerámia Közlekedő 2.41 nm Mázas kerámia Garázs 15 nm Mázas kerámia Kamra 1.98 nm Mázas kerámia Előtér 3.81 nm Mázas kerámia WC 1.98 nm Mázas kerámia Összesen: 120,85 nm Számított alapterületnél a garázst 50%-kal vesszük figyelembe és a teraszt 30%-ban így a mértéke 117 nm. Színes alaprajz Fejes Melinda oldal 5
Hangulati és színmontázs (képek home staging után) Az előszobában a fal a közlekedő és a nappali színét kapta, így egységesebb érzést nyújt. A konyhafal színe a felső konyhabútorhoz harmonizáló lett. A konyha összességében modern, tágas, világos, letisztult hatást kelt. A fürdőszobában a csempéhez illő bézs, zöld és fehér színű dekorációkat választottam. Fejes Melinda oldal 6
A hálószoba lila színű falát egy szürke-fehér mintás tapétával tettük elegánsabbá, ami a szürke szőnyeghez is illik. A nappali monokróm színvilágát pink párnákkal, gyertyával és orchideával élénkítettem. A vendégszoba világos színeivel harmonizál a ház többi részéhez is. Fejes Melinda oldal 7
Célcsoport: Azok a fiatal párok lesznek a ház célcsoportjai,akik a belvárosból költöznének egy zöldebb, tisztább környezetbe, hogy itt várják első babájukat. Innen könnyen be tudnak jutni a belvárosba, ahol az ott lakó barátaikkal tudnak találkozni. Azoknak az idős pároknak tetszene a ház, akik egy nagyobb kertes, régebbi építésű családi házból költöznének a környékről egy kisebb kertes házba. Nekik a kis telek nyújt előnyt, abból a szempontból, hogy kevesebb munkát igényel, de mégis kertvárosi részen van. A vendégszobát a meglátogató unokáknak tarthatják fent. A közelben lévő orvosi rendelő, gyógyszertár, kisbolt előnyeit is ki tudják használni. Egy gyermeket nevelő házaspár is célcsoportot alkot, mert a közelben óvoda, iskola is megtalálható a gyerek számára, a szülők meg bejárhatnak a belvárosba dolgozni vagy szabadúszóként otthonról dolgozhatnak. Célcsoportot alkothatnak a külföldön dolgozó párok, akik ritkán járnak haza, de szükségük van garázsra, ha itthon vannak akkor tudjanak kocsival közlekedni. Nekik nagy előny Ferihegy közelsége, ami 15 perc autóval. Természetet szerető emberek költöznének ide, mert gyalogelérhető a közelben lévőtermészetvédelmiterület, ahova munka után és hétvégenként lehet menni sétálni, futni, biciklizni. Állatokat kedvelő embereknek lehetőség van a házban vagy a kertben a kedvenceiket tartani. Olyan emberek vennék meg a házat akik a belvárosi nyüzsgő életet cserélnék fel egy nyugodtabb, természet közeli életre, ahol madár csicsergésre kelhetnek és tücsök ciripelésre alhatnak el. Fejes Melinda oldal 8
Értékbecslés: Az ingatlan piaci értékének meghatározására a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést alkalmaztam. Azonos paraméterek: A táblázatban a vizsgált ingatlanon kívül megtalálható még 5 db nappali + 2 hálószobás Különálló családi ház 105 és 130 nm közötti alapterületűek XVII. kerületben találhatóak Korrekciós tényezők: A házak műszaki állapotánál figyelembe vettem, hogy cirkós vagy konvektoros fűtéssel rendelkeznek-e Az állapotukat kategorizáltam: jó, újszerű, közepes vagy felújított Korrekciós tényezőként vettem a telek nagyságát, amin a ház szerepel, mert ez is fontos tényező Használati szempont alapján vizsgáltam a fürdőszoba wckapcsolatát és kádas vagy zuhanyzós e a fürdőszoba. Garázs vagy fedett beálló tartozik-e a házhoz Megközelíthetőség szempontjából vizsgáltam, hogy autóval, vonattal vagy busszal elérhető-e Figyelembe vettem, hogy zajoskörnyéken található-e (főútvonal mellett vagy csendes lakóövezetben) Fejes Melinda oldal 9
Fejes Melinda oldal 10
Tennivaló és beszerzési lista Általánosságban a teendő, hogy mindent ki kell takarítani alaposan, vízkőteleníteni, személyes fotókat eltenni, ablakokat, ajtókat lemosni, függönyöket kimosni, kertben lenyírni a füvet. Fejes Melinda oldal 11
A maximum ár, amit elkérhetek az ingatlanért, a ház adottságait figyelembe véve (osztatlan közös tulajdon, zajos utcában található) 35M Ft, és hirdetni 38,99MFt-ért tenném fel, ha következőket megcsináltatnám az 1%-os költségkereten túli változtatások mellett: -előszoba és terasz padlóburkolat cseréje -hálószoba festése -ajtók lefestése -nappaliba klíma beszerelése Ezzel az ingatlan piacon nem lenne hozzá hasonló, versenytársai nem lennének. Fejes Melinda oldal 12
Árpozícionálás a piacra Az ár pozícionálása az ingatlan.com-on lévő ingatlanok különböző paraméterek figyelembe vételének segítségével történik. 1. Nézet: Paraméterek: 17.ker, 3 szoba Keresés eredménye: 1442db eladó ház Szűkítés (+-10%) Paraméter: 108-132 nm Keresés eredménye: 204db eladó ház Részletes keresés: családi ház Keresés eredménye: 121 db eladó ház 16.9-52 M Levesszük az aljáról és tetejéről 10%-ot: 24.9-40M Részletes keresés: állapota újszerű Keresés eredménye: 10db Levesszük az aljáról, tetejéről 10%-ot (1db) 29.9-43.5M (38 és 43M között nincs semmi) 2. Nézet: Paraméter: családi ház, 3 szoba, 108-132 nm, Rákoskert, Rákoscsaba, Rákosliget, Rákoskeresztúr Keresés eredménye: 58db 22-48M Levesszük az aljáról és a tetejéről 10%-ot: 26-39.9M Paraméter: állapota újszerű Keresés eredménye: 6db 29.9-43.5M Fejes Melinda oldal 13
3. Nézet: Paraméter: állapota mindegy, 17.ker, 108-132nm, 3 szoba Keresés eredménye: 203db 16.9-52.8M Levesszük az aljáról és a tetejéről 10%-ot (20db) 24.9-39.9M Szűkítés állapot szerint: újszerű Keresés eredménye: 35db 16.9-52.8M Levesszük az aljáról és a tetejéről 10%-ot (4db) 27.7-39.9M Szűkítés telek méret szerint: 225-275nm Keresés eredménye: 2db (több mint 3 szobások) 32 és 34.5M között 4.Nézet: Paraméter: állapot: mindegy, 17.ker, 108-132nm, 3 szoba, telek 225-275nm Keresés eredménye: 8db 26.9-34.5M Szűkítés: családi ház Keresés eredménye: 0db Szűkítés: újszerű Keresés eredménye: 2db (több mint 3 szobások) 32 és 34.5M között Több nézet szerint is a piaci ár 32 és 34.5M Ft között helyezkedik el. Fejes Melinda oldal 14
Hirdetési szöveg Igazi ritkaság, kivételes lehetőség! Mediterrán stílusú álomház Budapest idilli kertvárosi részén! XVII. kerületben, Rákoskerten, Zrínyi utcában eladó egy nappali + 2 hálószobás, rendkívül tágas terekkel rendelkező, világos, 120 nm-es családi ház közvetlen tulajdonosoktól. A ház kifogástalan állapotban van, friss festésen esett át, így a leendő tulajdonosnak csak be kell költöznie és élvezni a házzal együtt járó előnyöket. Az egyszintes házhoz 120 nm parkosított udvar, 15nm garázs és 14 nm terasz tartozik. A nappali helyiség kiváló arányai lehetővé tették, hogy egy gardrób kialakításra kerüljön, aminek nagy előnye, hogy a ruhák tárolását megoldja. A nappaliból lehet kimenni a zöld tujákkal szegélyezett hangulatos teraszra, ahol grill partikat lehet tartani. Az elegáns hálószoba megnyugtat és kellemes pihenést biztosít. A mellette lévő másik szoba egyaránt kialakítható gyerekszobának, dolgozónak vagy vendégszobának. A modern, beépített gépekkel teli konyhából nyílik egy karma, ami a tárolási problémát megoldja. A házban két wc is található, az egyik a szokatlanul nagy sarokkádas fürdőszobában a másik külön helyiségben. Kedvező fenntartási költségekkel rendelkezik a ház, mert nagyon jól szigetelt. A fűtésről és meleg vízről kombi (turbo) gázkazán gondoskodik. Hatalmas nyílászárókon árad be a fény, amelyen redőny és szúnyogháló is szolgálja a kényelmet. Kiváló a környék tömegközlekedése: buszmegálló pár percre található, ami az Örs vezér terére visz. Vonat 20 perc alatt ér be a keleti pályaudvarra, autóval 15 perc Ferihegy. A környék biztonságos, csendes, természetvédelmi terület mellett található, amely számos kirándulási lehetőséget biztosít. A közelben orvos, gyógyszertár, iskola, óvoda, bölcsöde, bevásárlási lehetőségek is vannak. A szomszédok nagyon barátságosak ebben a kertvárosi idilli övezetben. Az árba beletartozik a konyhai beépített gépek (elektromos főzőlap, mikrohullámú sütő, légkeveréses sütő, mosogatógép, hűtő) és a gardrób szekrény, a többi bútor és dekoráció megegyezés tárgyát képezheti. Tehermentes, azonnal költözhető. Kiemelkedő ár/érték arány: 34,99M Ft Olyan tulajdonost keresünk, aki szereti a tágas tereket, kertvárosi idilli környezetet és élvezni kívánja a ház nyújtotta előnyöket. Nagyon érdemes megnézni, hívjon a következő számon: +36 70 683 0455 Fejes Melinda oldal 15
Emlékeztető Kertvárosi idill,világos, tágas,nagy életterekkel! Páratlan lehetőség Budapesten! alumínium redőny szúnyoghálóval Tömegközlekedés, infrastruktúra: 97E busz Örs vezér terére, vonat Keleti pályaudvarra orvos, posta, óvoda, iskola, bevásárlási lehetőség a közelben Kikapcsolódásra a közeli természetvédelmi terület nyújt lehetőséget A vételár részét képezi: Elhelyezkedés: Méret: Budapest, 1171,Rákoskert,Zrínyi 210. nappali + 2 hálószobás, garázsos, egyszintes családi ház 350nm-es telken, beépíthető tetőtérrel. A ház nettó 120 nm. Frissen felújított állapot: rendszeresen karbantartott állapot friss festés az azonnali költözésért járda, garázs bejáró burkolat cseréje kert parkosítása, füvesítése Családi ház: 2009-es építés zárt égésterű kazán kedvező fenntartási költségek Extrák: világos, szokatlanul tágas terek tejesen új konyhabútor külön gardrób, mosókonyha,kamra konyhabútor, minőségi beépített gépekkel 15 nm garázs gardróbszekrény Kiemelkedő ár/érték aránnyal: 34.99 millió forint. Azonnal költözhető és tehermentes! Elérhetőségek: Fejes Melinda fejesmelinda8@gmail.com +36 70 683 0455 Fejes Melinda oldal 16
Eredmények - 1 hónap hirdetés után megtalálták a vevőket - 30M-os ajánlatot kaptak ingatlanos segítséggel, amit nem fogadtak el - a vevők a bútorok nagy részét is megvették - várni kellett míg a saját lakásukat is értékesítik, ami kb 2 hónap volt - az eladási árat 33M Ft volt plussz a bútorok ára, ami nagyon jó a hirdetési 34,99M árhoz képest! - 40%-os hozamot értek el a 4 évvel ezelőtti vételár és a felújítás költségét is figyelembe véve Fejes Melinda oldal 17