FÖLDMÉRÉS Szerdahelyi Zsolt A nyilvántartási térképpel összefüggő hibajavítás a közigazgatási hatósági eljárásban Az ingatlanok határvonalának ábrázolására, nyilvántartására a földmérési alaptérkép egy kiemelt példánya az úgynevezett ingatlan-nyilvántartási térkép szolgál. Ennek változás-vezetésére az állam garanciát vállal. A felmérés után bekövetkező változásokat új, vagy változott épületek feltüntetése, telekmegosztások, telekhatár-rendezések stb. az ingatlanügyi hatóság változási vázrajzok, illetve okiratok alapján, a térképen folyamatosan átvezeti. A gyakorlatban számos, a nyilvántartási térképpel összefüggő hiba okoz problémát a hatóságnak és az ügyfélnek egyaránt. Jogszabályi háttér A térképkészítés, illetve annak változásvezetése, mint minden emberi tevékenység során hibák fordulhatnak elő. Ezek kijavításának lehetőségét a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény (Fttv.) biztosítja, amikor kimondja, hogy Felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba esetén az ingatlanügyi hatóság az alaptérképet, illetve a hozzá tartozó területi adatokat bármikor, hivatalból is kijavíthatja. 1 A törvény indokolása kitér arra is, hogy a kijavítást az ingatlanügyi hatóság a közigazgatási hatósági eljárás előírásainak megfelelően, a tulajdonos egyidejű értesítése és a jogorvoslat biztosítása mellett teheti meg. A hibajavítási lehetőséget azért szükséges biztosítani, mert az elkészült térkép tartalmának vizsgálata ún. mintavételes eljárással történik, így abban természetszerűleg rejtve maradt hibák is lehetnek. Az Fttv. végrehajtására kiadott 16/1997. (III. 5.) FM rendelet (Vhr.) foglalkozik a hibajavítás további szabályozásával. A Vhr. 23. (1) bekezdése alapján a felmérési, térképezési, területszámítási hiba kijavítása nem érinti és nem változtatja meg a természetbeni határvonalat és a birtoklási viszonyokat. A Legfelsőbb Bíróság BH2003. 218. szám alatt közzétett döntésében kimondta, hogy a térképezési és területszámítási hiba földhivatali hatáskörben csak akkor javítható ki, ha a kijavításról rendelkező földhivatali határozat nem ellentétes a természetbeni használati állapottal. Ellenkező esetben már tulajdoni viszonyokat érintő kérdésről van szó, a- mely magánjogi úton rendezhető. A kialakult közigazgatási bírói gyakorlat rendkívül szűk körben engedi meg a hibák kijavítását. Előfordulhat, hogy feltárt, de az előzőek miatt nem kijavítható hibák a közhiteles térképet továbbra is terhelik. Általános tapasztalat, hogy az ügyfelek jelentős hányada a birtokvitáit földhivatali eljárásban kívánja eldöntetni, a fentiekből következően eredménytelenül. A hiba kijavításához amennyiben az nem ellentétes a természetbeni állapottal 1 Fttv. 11. (7) bekezdés
88 2007. 1-2. szám RES IMMOBILES nincs szükség előzetes hatósági vagy bírósági engedélyre, azt nem akadályozza a folyamatban lévő polgári peres eljárás sem. Ez esetben ha a földhivatalnak erről tudomása van a hiba kijavításáról szóló határozatot az eljáró bíróságnak is meg kell küldeni, hogy megelőzhető legyen a téves térképi ábrázolásra alapozott ítélet. Bejelentési kötelezettség elmulasztása miatt elmaradt változásvezetés nem pótolható felmérési vagy térképezési hiba kijavítása jogcímén. 2 Az állampolgárok több esetben megpróbálják az elmulasztott, viszonylag költséges változási vázrajzok benyújtását kiváltani a számukra gazdaságosabb hatósági eljárás kezdeményezésével. A vélelmezett felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba miatt indított eljárás jelentős humán és a- nyagi ráfordítást igényel az ingatlanügyi hatóságtól. Az eljárás során vizsgálandó kérdés, hogy a hiba bejelentési kötelezettség elmulasztása miatt elmaradt változásvezetésből származik-e. A földhivatalok gyakran tapasztalják, hogy a tulajdonosok sajátos célú földmérési munkarészt és okiratot igénylő jogügyleteiket kívánják hibajavítás jogcímen átvezettetni. Erre világít rá az alábbi példa is: Két szomszédos földrészlet tulajdonosa megegyezik, hogy egyikük a nyilvántartott (jogi állapot) határvonaltól 2 méterre építhet kerítést, így a természetben 100 m 2 -rel nagyobb területet használhat, mint a nyilvántartás szerinti. A tulajdonosok a területváltozás ellentételezéseként vételárfi zetésben állapodnak meg. A változásvezetéshez szükséges változási vázrajz és az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges okirat azonban nem készül. A későbbiekben tulajdonosok felmérési hiba címen kérik a természetbeli állapotnak megfelelően a térkép javítását. Mivel a természetbeli és a jogi állapot eltérését bejelentési kötelezettség elmulasztása miatt elmaradt változásvezetés okozta, felmérési hiba címen a földhivatal nem intézkedhet a térképi változás átvezetéséről. A javítható hibák fajtái Felmérési hiba: - a mérés során tévesen azonosították a határvonalat és a helyes határvonal helyett tévesen mértek - tévesen értékelték a légifényképen látható határvonalat és így a tényleges határvonal helyett téves határvonal került a térképre (például szőlőlugas sort tévesen kerítésvonalnak értékeltek) - hibásan mérték, rögzítették vagy számították a mérési adatokat - az elhatárolás során nem az Fttv. 13. - ában, illetve az FM Vhr. 26. -ában előírtak betartásával jártak el, és ezzel a földrészlet-határ rögzítése eredendően hibásan történt Térképezési hiba: - tévesen ábrázolták a térképen a helyszínen mért méretet (rajzi elírás), és a téves térképi ábrázolás alapján határozták meg a földrészlet területét - a felhasznált korábbi földmérési alapadatokat hibás értékkel vették át - tervezett földrészlet-határok hibás, nem a vonatkozó szakmai szabályzatok által előírt meghatározásából eredő visszatervezési hiba: - téves arányok szerint történt a visszatervezés, 2 Vhr. 23. (3) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 2007. 1-2. szám 89 - a régi térképről hibás méretet vettek le, - a felhasznált műszaki munkarészek felmérési hibát tartalmaztak, - az eredeti térkép felmérési, térképezési vagy területszámítási hibával volt terhelt. Területszámítási hiba: - helyesen mértek és térképeztek, de a területszámítás során számítási hibát követtek el, nem a megfelelő pontokat vonták be a területszámításba, és ez a téves adat került az ingatlannyilvántartásba bejegyzésre, vagy elírás történt a területi adat bejegyzésekor. A digitális térképi átalakítások jellemző hibafajtái: - a korábbi numerikus vagy digitális adatok átvételénél elkövetett azonosítási, számítási, adatrögzítési és vonalösszekötési hibák - analóg térképek digitalizálása során a digitalizálás, az azonosítás és az összekötések téves végrehajtása - tévesen ábrázolták, illetve foglalták adatállományba a helyes mérési adatokat, illetve hibás összekötéseket hajtottak végre a struktúrák előállításánál, és ezek alapján végezték a területszámítást. A megengedett eltérés értelmezése A megengedett eltérés fogalmának értelmezése nélkülözhetetlen ahhoz, hogy az esetleges hibák feltárásakor helyes megállapításokat tegyünk. Nyilvánvaló, hogy egy terepi pont meghatározási pontossága függ a beazonosíthatóság mértékétől (kerítéssarok vagy erdőszél), illetve a felmérés mérési módszerétől és az alkalmazott mérési eszközöktől (mérőszalag vagy korszerű távmérőműszer, illetve műholdas helyzet-meghatározó GPS). A térkép e bemért pont helyzetét is különböző pontossággal ábrázolja. A grafikus térképnél ez elsősorban a méretaránytól függ, míg a digitális térkép a meghatározott koordinátákat tárolja, tehát méretarány-független. Nem mindegy, hogy egy pont helyzetére csak a grafikus térképi ábrázolás áll-e rendelkezésre, vagy további mérési adatok: mérési vázlatokon, vagy koordinátajegyzékekben. A területet grafikus térképek esetén zömében a térképről levett méretekből számították, ahol már két levétel között is eltérés adódik. A terepi méretekből számított terület ennél már megbízhatóbb, a jelenlegi korszerű koordinátákból számított területek közötti eltérés már csak a kerekítésből adódhat. Az ügyfelek szinte mindegyike a tulajdoni lapon nyilvántartott területet pontosnak, illetve megváltoztathatatlannak tekinti. Nincsenek tisztában azzal, hogy a nyilvántartott terület is valójában a megengedett eltéréssel együtt értelmezendő. Másrészt a terület másodlagos adat, az ingatlan méreteiből származtatott. Tehát a méret a meghatározó, a terület már csak ebből levezetett. További lényeges szempont, hogy a jelenleg előállított számítógépen kezelhető térképek túlnyomó része csak a papíralapú grafikus térképek számítógépes másolata, így pontosságuk valójában az alapanyagéval azonos.
90 2007. 1-2. szám RES IMMOBILES Hibáknak természetesen csak a megengedett eltérésen felüli értékeket tekintjük. A megengedett eltérések mértéke a szakmai szabályzatokban meghatározott. Ebből következően, ha hiba nem mutatható ki, a kijavítási kérelmet a földhivatal határozattal elutasítja. A hibajavítás eljárási szabályai A közigazgatási hatósági eljárás az ügyfél kérelmére, földmérő szakember bejelentésére, illetve hivatalból indul. Az eljárás során a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) előírásai szerint kell eljárni. Az ügyfél kérelmére indult elsőfokú eljárás, illetve fellebbezés illetékköteles. Belátható, hogy a több mérnöknapot, esetleg terepjáró gépkocsi és mérőműszer-használatot igénylő vizsgálatért fizetendő illeték valójában jelképes összeg a valódi költségekhez viszonyítva. Amennyiben az ügyfél a hatósági eljárás illetékét a hatóság erre irányuló felhívása ellenére sem fizeti be, akkor a földhivatal az eljárást végzéssel szüntetheti meg. 3 A felmérési hibák feltárása a helyszíni állapot vizsgálatát igényli. A tulajdonosokat a helyszíni szemléről a kitűzött időpont előtt legalább 5 nappal értesíteni kell. A kiértesített tulajdonos távolmaradása, nem a- kadálya a felmérés elvégzésének. A földhivatal munkatársai földmérő igazolvánnyal rendelkeznek, amely az Fttv. 17. -a értelmében felhatalmazza őket arra, hogy mérések céljából bármely ingatlanra a lakás és a lakás céljára szolgáló helyiségek kivételével belépjenek, ott méréseket végezzenek, és földmérési jeleket helyezzenek el. Az ingatlan, illetve az építmény tulajdonosa illetve használója a mérések elvégzését nem akadályozhatja. A jelenlegi és a felméréskori állapot rögzítése méréssel, illetve nyilatkozatok révén történik. A nyilatkozatokat a Ket. 39. - ában szabályozott jegyzőkönyvbe foglalják. A mérési eredmények feldolgozása, valamint a nyilatkozatok értékelése után hozható meg az érdemi döntés, amelyet határozatba kell foglalni. Kijavítást foganatosító döntés esetén a határozat melléklete a változási vázrajz. A határozat ellen, annak kézbesítését követő 15 napon belül, a megyei földhivatalnak címzett, de a döntést hozó körzeti földhivatalnál előterjesztett fellebbezést lehet benyújtani. Tekintettel arra, hogy a fellebbezésben új tények és bizonyítékok is felhozhatók, a körzeti földhivatal saját hatáskörben is intézkedhet: a megtámadott döntését kijavíthatja, kiegészítheti, módosíthatja, vagy visszavonhatja. Amenynyiben erre nem kerül sor, úgy a fellebbezést fel kell terjeszteni a megyei földhivatalhoz. A felterjesztett fellebbezés alapján a megyei földhivatal az elsőfokú eljárást megvizsgálja, ennek során nincs kötve a fellebbezésben foglaltakhoz. Szükség esetén új helyszíni szemlét tart, illetve a méréseket kiegészíti. Abban az esetben, ha a másodfokú döntés meghozatalához nincs elég adat, illetve a tényállás nincs megfelelően tisztázva, vagy ha az eljárásba további ügyfél bevonása szükséges (viszonylag gyakran előfordul, hogy a hiba a vizsgálatba eddig bevontnál további földrészletekre is kiterjed), akkor a megyei földhivatal az elsőfokú döntést 3 Ket. 31. (3) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 2007. 1-2. szám 91 megsemmisíti, és a körzeti földhivatalt új eljárásra utasítja. Egyéb esetekben a megyei földhivatal az elsőfokú döntést helybenhagyja, vagy megváltoztatja. A megyei földhivatal határozatát a körzeti földhivatal kézbesíti a fellebbezőnek és annak, akivel az elsőfokú döntést közölték. A megyei földhivatal határozata ellen további fellebbezésnek helye nincs. Rendkívüli jogorvoslat keretében jogszabálysértésre hivatkozással a határozat bírósági felülvizsgálata kérhető. A megyei bíróságnak címzett keresetlevelet a körzeti földhivatalnál a felülvizsgálni kért határozat közlésétől számított harminc napon belül lehet benyújtani, vagy ugyanehhez a hatósághoz címezve ajánlott küldeményként postára adni. A bírósági felülvizsgálati eljárás funkciója egyfajta törvényességi kontroll, és nem az ügyben hozott döntés harmadfokon történő érdemi elbírálása. A bíróságnak a közigazgatási perben azt kell megvizsgálnia, hogy a földhivatal az eljárása során követett-e el jogszabálysértést. A szakmai szabályzatokban részletezett, fentebb tárgyalt hibák, illetve megengedett eltérések értelmezése, a helyszíni használati állapot és a térképi ábrázolás összevetése, a felmérési technológiák alkalmazása, a rendelkezésre álló adatok megbízhatóságának elemzése speciális szakértelmet igényel. Amennyiben az eljáró bíró nem rendelkezik ezzel a speciális szakértelemmel, akkor a perben igazságügyi földmérő szakértőt rendel ki. Az igazságügyi szakértői vélemény a bizonyítási eszközök egy fajtája, s mint ilyen, mindenkor a bíróság szabad mérlegelésének tárgya. A bíróság tehát bármikor megteheti törvényes keretek között, hogy nem a kirendelt szakértő szakvéleményére alapítja az ítéletét. Összegzés Az ingatlanügyi hatóság hivatalból is javíthatja a forgalomban lévő ingatlan-nyilvántartási térképet felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba esetén időkorlátozás nélkül. Amennyiben a nyilvántartott és a természetbeni állapot közti eltérést a tulajdonosok vagy jogelődjeik megállapodása, vagy más jogcímen történő tulajdonszerzés eredményezi, nincs lehetőség hiba javítás címen a térképi tartalom megváltoztatására. * * *