TOVÁBBKÉPZÉS a lakásszövetkezet küldöttei számára az Intercisa Lakásszövetkezet épületeinek felújításáról és az ehhez szükséges pénz előteremtéséről A lakóépületek üzembiztos működéséhez szükséges állagmegóvó és értéknövelő felújításokat három csoportba oszthatjuk: 1. Jogszabályok, szabványok, egyéb előírások alapján kötelezően elvégzendő feladatok (OTSZ, OTÉK, stb.) 2. Az épületek energia-megtakarítása, állagának megóvása érdekében elvégzendő feladatok 3. Komfortot, biztonságot növelő, vagy esztétikai felújítások 1. a. Élet- és vagyonvédelmet szolgáló berendezések, épület tartozékok b. Energiaellátást biztosító berendezések, vezetékek c. Felvonók és egyéb, az életminőséget javító berendezések 2. a. Építészet: Szigetelések - homlokzati, pincei hőszigetelés - tető hő- vagy vízszigetelés b. Nyílászárók c. Épületek megközelítésére szolgáló szerkezetek d. Gépészet: Szennyvíz-, esővíz, hideg-melegvíz alap és felszálló vezetékek e. Fűtésrendszer f. Gázrendszer g. Lakatos szerkezetek h. Villamosság: Szellőzés i. Világítás j. Felvonó 3. a. Építészet: Festések, burkolások b. Villamosság: Kamera rendszer c. Kaputelefon 1. a. Érintésvédelmi, szabványossági, tűzvédelmi, villámvédelmi előírások. Jogszabály alapján 6 évente kötelezően elvégzendő vizsgálat a közös területeken, helyiségekben. A vizsgálat eredményéről készült jegyzőkönyvben meghatározott határidőig a szükséges intézkedések megtétele (hibaelhárítás, javítás) kötelező. A villámvédelem és az EPH megléte élet- és vagyonvédelmi szempontból elengedhetetlen, ezért az igazgatóság a lakásszövetkezeti épületeknél a felújításokat jogszabály szerint elrendelte. Füst- és hőelvezetésre szolgáló berendezések. Vizsgálatukat évente el kell végeztetni, a működést akadályozó meghibásodásokat javítani kell. A vizsgálatról és a javításról dokumentációt kell vezetni. A lakásszövetkezetnél működő összes hő- és füstelvezető ablak felújítása a közelmúltban megtörtént. Száraz tüzivíz vezetékek és berendezések. A korábbi tűzoltó parancsnok álláspontja szerint a hiányos tüzivíz vezetékeket nem kell helyreállítani, mert a helyi tűzoltóság rendelkezik olyan oltóberendezéssel és járművel, amely a száraz tüzivíz vezeték használata nélkül is képes a tüzet eloltani. Amennyiben ez az álláspont megváltozik, akkor a vezetéket és a hozzátartozó berendezéseket félévente ellenőriztetni, 5 évente nyomáspróbáztatni kell. A működést akadályozó hiányosságokat el kell hárítani.
Tűzoltó készülékek. Jogszabály szerint a tűzoltó készülékeket (jelenleg csak a felvonó gépházban vannak oltókészülékek) évente ellenőriztetni és nyomáspróbáztatni kell. A hibás készülékeket cserélni kell. b. Gáz alap és felszálló vezetékek, valamint fogyasztói berendezések időszakos vizsgálata. Jogszabály alapján a gázvezetékek vizsgálatát 5 évente, a készülékek (lakásban lévő tűzhelyek) vizsgálatát 10 évente kell elvégeztetni az arra akkreditált szervezettel. A vizsgálatról készült jegyzőkönyvben felvett hiányosságok elhárítását azonnal el kell végeztetni a folyamatos gázszolgáltatás biztosítása érdekében. 2013. december 31-ig az 1981 előtt épületek vonatkozásában, a később épültek esetében 2014. december 31-ig kell a felülvizsgálatot elvégeztetni. c. Felvonók. A felvonók állapotát évi négy alkalommal kell vizsgálni. Két alkalommal a karbantartás ellenőrzését kell végrehajtani, két alkalommal az arra akkreditált szervezet időszakos vizsgálatot végez. A felvonókra külön érintésvédelmi előírások vonatkoznak. Szemétledobók. ÁNTSZ előírás szerint a szemétledobó csöveket és szeméttároló helyiségeket évente egy alkalommal tisztíttatni kell. 2. a. Tetőszigetelés. Kétféle megoldás lehetséges, vízszigetelés, vagy hő- és vízszigetelés. A vízszigetelés önmagában akkor javasolt, ha a tetőszerkezetnek jó a hőszigetelő képessége (építéskor hőszigeteléssel látták el és még megfelelő). Amennyiben nem megfelelő a hőszigetelés, vagy fokozni akarjuk a hőszigetelő képességet, akkor hő- és vízszigetelés javasolt. A két rendszer között a hőszigetelés árában és munkadíjában van különbség, a hőszigetelés kb. 1/3-al drágítja a munkát. A szigetelés felújításakor vizsgálni kell a tetőfelépítmények (liftgépház, tetőszellőzők, kijárók, stb.) állapotát, valamint az esőelvezetők és a strangszellőzők állapotát. Ezek szigeteléssel egyidejű felújítása azért fontos, mert egy későbbi beázásnál nem lehet arra hivatkozni, hogy ezt, vagy azt nem végeztettük el. Tető hő- és vízszigetelés alkalmazásával kb. 5-8% energia takarítható meg. A magyarországi időjárási viszonyok miatt a tetőszigetelésekre általában 10-15 évente vissza kell térni, ez rendszeres kiadást jelent a lakóközösségeknek, tervezni kell. A lapostetők a hőszigeteléssel nem rendelkezők is nem járható tetők, oda munkavégzést kivéve senki nem mehet ki! Homlokzati és pincei hőszigetelések. A homlokzati hőszigetelés fontosságáról már sokszor beszéltünk (az utca fűtése a falakon keresztül jelentősen csökken, a nem megfelelően fűtött lakások penészedése megszüntethető és esztétikusabb a korábbi panelfelületnél). A komplett homlokzati hőszigeteléshez kapcsolódik az ablakpárkányok és az attika lefedés cseréje, a lábazat hőszigetelése, az erkélyek, loggiák, korlátok, bejáratok rendbetétele, hogy az épület lehetőleg egységes képet mutasson. A hőszigetelések vakolatrendszere számítások szerint 30 évet is kibír, a polisztirol hőszigetelő lemez akár 70-et is! A pincefödém, a belépő, árkád szigetelése elsősorban a födém feletti lakásokban élőknek jelent komfortnövekedést, de az egész épületnek fűtési energia-megtakarítást jelent egy hőleadó felület leszigetelése. A homlokzati hőszigeteléssel 25-35%, a pincefödém leszigetelésével 5-10% fűtési energia takarítható meg. b. Nyílászárók. A lakások nyílászáró cseréjénél alkalmazhatunk műanyag, fa, alumínium nyílászárókat. Az egyes termékek között árban, tartósságban és kivitelben van különbség, hőszigetelő
képességben már mindegyik anyag tudja a magas elvárásoknak megfelelő minőséget. Amennyiben egyszerre több lakásban történik nyílászáró csere, úgy törekedni kell arra, hogy egységes legyen a homlokzat képe. A lépcsőházi ablakok, ajtók cseréjénél általában a műanyag nyílászárók kerülnek előtérbe a megfizethető ár miatt, viszont az alumínium ajtók tartósabbak, jobban bírják az állandó használatot. c. A lépcsők, járdák állapota nagyon fontos, mert egy kitöredezett, felpúposodott, szétrepedezett járda balesetveszélyes lehet. Az épületeinkhez a csepegőjárdák és a bejárathoz vezető lépcsők tartoznak, a közforgalmú járdák javítását az önkormányzatnak kellene megoldania. Amennyiben az épülethez közvetlenül csatlakozik közforgalmú járda, akkor az épülettel határos kb. 60-80 centiméter a csepegőjárda. A járdák felülete általában aszfalt, javításkor is ezt az anyagot kell alkalmazni. A lépcsők burkolata korábban műkő volt, az újabb épületeknél azonban ez elmaradt, csak tisztán beton. A műkő javítása nagyon nehézkes, nem megfelelőek a mai alapanyagok, és szakemberek sincsenek, akik szükséges tudással rendelkeznének. A csúszásmentes járólap (Bramac), vagy a térburkolat (Viacolor) alkalmazása hosszú időre megoldja a problémákat. A lépcső felújításánál a korlátok állapotára is oda kell figyelni. d. Az ivóvíz, szennyvíz, esővíz rendszer fontos része a felújításnak. A lakásszövetkezetünk majd minden épületében kicseréltük már az elrozsdásodott, kilyukadt, állandó dugulást okozó acél anyagú alapvezetékeket jó minőségű, hosszú élettartamú KG- PVC csőre. Az acélvezetékek átlagos élettartama 20-30 év ezt követően, de lehet, hogy még ez idő előtt el kell végezni a cserét -, ami az utolsóként 1986-ban átadott épületeinknél is hamarosan bekövetkezik. Az acél esőelvezető csöveknél nem jelentkeznek ilyen korán a problémák, mert nem keletkeznek olyan gázok, amilyenek a szennyvízben megtalálhatók, de itt is fel kell készülnünk a jövőbeni cserére és tervezni kell. A lakásokon végigfutó ejtővezetékek anyaga PVC, így itt rozsdásodás, lyukadás nem jöhet szóba, viszont a csőcsatlakozásoknál ragasztót alkalmaztak, ami az idővel kiszáradhat, utat engedve a csatorna szagnak. Fontos megjegyezni azt is, hogy a lakásszövetkezet kezelésébe a függőleges csövek tartoznak az elágazásig, ettől a ponttól kezdve már a lakás tulajdonosának feladata a vezeték karbantartása. Az esőelvezető alapvezetékek cseréjét az elkövetkezendő 5 évben célszerű elvégeztetni, a függőleges ejtővezetékek cseréjét pedig 8-10 éven belül, ha addig nem történnek sűrűn leáztatások a meghibásodások miatt. Ugyan ez a helyzet az ivó- és melegvíz vezetékeknél. Itt a függőleges vezetéken lévő T idom vízóra felőli vége az a pont, ameddig a lakásszövetkezet karbantartási kötelezettsége tart. A vízórák időszakos hitelesítése, cseréje is a tulajdonos feladata, de azért, hogy lehetőleg egy időben megtörténjen a hitelesítés, a közös költségbe be van építve a korábban 6 évente, jelenleg 8 évente kötelező hitelesítés költsége és a hőszolgáltatóval kötött megállapodás alapján cserélik az órákat. A horganyzott acél ivóvíz és melegvíz vezetékek élettartama 30-50 év, de a melegvízben keletkező lerakódások miatt a felújításra előbb is sor kerülhet. A vezetékcsere történhet rézre, vagy többrétegű csőre az igények szerint. Első lépésként a pincei alapvezetékek cseréjét kell tervezni a 60-as 70-es években épült épületeknél, ezt követően pedig a lakásokban lévő felszálló vezetékek cseréjét, majd a 80-as években épült épületeknél kell ugyanezt elvégezni. A strangelzárók általában a pincefolyosókon, jól látható helyen találhatók, de vannak olyan esetek, amikor a hőközpontban lehet csak valamelyik lakássort kizárni. e. A fűtési rendszer karbantartására 1992 óta rendelkezünk karbantartási szerződéssel, a hibabejelentéseket a nap 24 órájában fogadja a hőszolgáltató. A lakásszövetkezet területén csak 1-2 olyan lépcsőház van már csak, ahol a fűtéskorszerűsítés még nem történt meg. Ezeknél a házaknál is szorgalmazzuk, de a lakóközösség még nem hozott pozitív döntést. Ahol a fűtéskorszerűsítés már megtörtént, ott a hőközpontok
átalakítása, korszerűsítése is megtörtént, a strangok és a radiátorok szabályozása is rendben van. Sok lakásban a radiátorokat is lecserélték a tulajdonosok az évek folyamán. f. A gázvezetékek a 60-as években átadott épületeink kivételével jó állapotúnak mondhatók. A problémát a régebbi épületekben alkalmazott hosszmenetes, kontraanyás megoldás és a főelzárók állapota okozza. A gázvezetékek komplett felújítása, cseréje nem szükséges, csak a menetes kötéseket kell kiváltani. A közös vezeték szakasz az utcai főelzárótól a lakásban lévő elzáróig terjed. g. A vagyonbiztonság érdekében nagyon sok lépcsőházban készültek rácsok, olyan ajtók, amelyek megakadályozzák az idegenek bejutását a helyiségekbe. Ezek karbantartása, újak kiépítése lakóközösségi döntés alapján történik. Ugyanez a helyzet az utcai szeméttároló helyiségek kialakításánál is. Itt azonban az elhelyezést az önkormányzattal és a szemétszállító céggel egyeztetni kell. h. A lakásszövetkezeti épületeinknél a szellőzést két csoportba oszthatjuk. Vannak olyan épületeink, ahol természetes szellőzés van és vannak olyanok, ahol mesterséges szellőztetés működik. A természetes szellőzésnél nincsenek ventillátorok, így energia felhasználás sem történik, viszont a hatásfok sem megfelelő. Akkor van szellőzés, ha huzat képződik a kürtőben. Mesterséges szellőzés esetében villanymotorokat használunk, amelyeknek komoly az áramfogyasztása, ezért jó néhány lépcsőházunkban nem is kapcsolják be azokat. A másik megoldás, hogy szakaszosan működik a szellőzés. A szellőzés felújítását a kürtők tisztításával kell kezdeni, mert a hosszú évek alatt lerakódott koszt el kell távolítani. Ezt követheti a régi motorok felülvizsgálata, csapágyazása, vagy teljesen új, korszerű motorok, ventillátorok beépítése. Ma már vannak olyan berendezések, amelyeket napelemek látnak el energiával, viszont nem nevezhetőek olcsónak. i. A lépcsőházainkban vagy állandó, vagy időszakos világítás működik. Ez attól függ, hogy van-e természetes megvilágítása a lépcsőháznak, vannak-e ablakok. Az ablak nélküli, zárt lépcsőházakban az állandó világítást nem lehet időszakosra cserélni balesetvédelmi okok miatt, a jogszabály még irányfény kialakítását is előírja áramszünet esetére. Ezekben a lépcsőházakban a korszerű kompakt izzó, vagy LED-es világítás kialakítása lenne az ajánlott. A kompakt izzós világítás kialakítása olcsóbb, mint a LED világítás, de a megtérülési idő mindkettő esetében elég rövid, 3-5 év. A természetes megvilágítással rendelkező lépcsőházaknál az idő- és alkonykapcsolós rendszer kialakítása a kívánatos, de itt is lehet LED-ben gondolkodni. A világítás mellett a vezetékek és a mérőfülkék állapotával is foglalkozni kell. A mérők sorkapcsainál előforduló lazulások zárlathoz, rosszabb esetben tűz keletkezéséhez vezethetnek, ezért fontos, hogy a karbantartás minden esetben megtörténjen. Ezért a következő években ezt a munkát tervezni fogjuk. Azoknál a lépcsőházaknál, ahol a földszinten vannak a lakásmérők elhelyezve, a felszállóvezetékek állapotára is oda kell figyelni. A régi, ma már keresztmetszetében és anyagában nem megfelelő alumínium vezeték rézre való cseréje nagyon költséges, mert az előírások szerint lakáson keresztül már nem lehet vezetni a visszaélések elkerülése végett, cseréjük viszont a túlterheltség miatt előbb-utóbb elkerülhetetlenné válik. j. A lakásszövetkezetnél működő felvonók állapotáról elmondható, hogy üzembiztosan működnek, kisebb hibák persze mindig előfordulnak. Annak érdekében, hogy az üzembiztonságot fokozzuk, az igazgatóság 2013-tól szakcéggel láttatja el a felvonók karbantartását, a mentést, a hatósági vizsgálatokat. A felvonóink életkora a 28 és a 42 év közé esik, az állapotukat is ez alapján kell vizsgálnunk. A szakirodalom szerint a felvonókat 40-60 éves korban fel kell újítani. A felújítás lehet részleges, vagy teljes. A részleges felújításnál egyes részegységek felújításáról, cseréjéről beszélünk, úgymint motor, hajtómű, vezérlés, hajtótárcsa, kötél, fülke. A motor, hajtómű csere kapcsán energiafogyasztás
megtakarítás érhető el, ami a közös költségre is kihatással van. A felvonó komplett felújítása mai áron számolva 5-8 millió forintba is kerülhet extra fülkeigények ezt még tovább növelik ezért egy ilyen munka elvégzését jó előre tervezni kell, hogy a megfelelő időben a szükséges pénz rendelkezésre álljon. 3. a. Festés, burkolás A lakók hangulatát befolyásoló munkákról van szó. Ezeket a munkákat akkor célszerű elvégezni, ha az egyéb, az épület biztonságos működését befolyásoló felújítások már elvégzésre kerültek. Persze ezt azért nehéz kivitelezni, mert a lakót jobban érdekli a frissen festett, burkolt lépcsőház, mint a jól működő füstablak, megfelelően elkészített villámhárító. A festés és burkolás részleteiben a lakóközösségnek kell konszenzusra jutni (mit fessünk, mázoljuk, milyen színűre, hideg-meleg burkolat kerüljön fel, stb.). Az igények összesítését követően kerülhet sor a munka versenyeztetésére. b. Megfigyelő kamerák Az utóbbi időben megszaporodott lopások megakadályozása érdekében jó néhány lépcsőházban szereltettek már megfigyelő kamerákat, ami a betörőket megfékezheti. A kamerák számának és a felvevő berendezés tárkapacitásának függvényében változik az ár, 200 ezertől millió forint felett. c. Kaputelefon Ez is egy olyan berendezés, ami a lakók biztonságérzetét növeli. Ma már akár kép közvetítésére alkalmas készüléket is lehet beszerezni, aminek segítségével csak tényleg azt engedi be az ember, akit ismer. A lehetőségeknek csak a felújítási megtakarítás nagysága szab gátat. Van lehetőség kulcs és kód nélküli, kártyás, bilétás ajtónyitásra is, ami az idegenek bejutását nehezítheti meg. Az itt felsorolt felújításokból is kitűnik, hogy egy épület milyen sok elemből áll össze, ezek egymással össze is kapcsolódhatnak, egy épületszerkezet felújítása magával vonhat más felújításokat is. Ma már egy tisztasági festés, vagy néhány gépészeti szerelvény cseréje több százezer forintba is kerülhet, tetőszigetelés, vagy gázrekonstrukció már milliós nagyságrendű, míg egy homlokzati hőszigetelés 10 milliókba is kerülhet. Ezekhez a munkákhoz a pénzt előteremteni nem könnyű, előre kell gondolkodni, tervezni azt, hogy mit, mikor, miből akarunk, vagy kell megvalósítani. Ha tudjuk azt, hogy öt, nyolc, tíz év múlva mit kell elvégeznünk, már most el kell kezdenünk takarékoskodni, hogy a kivitelezéskor a pénz rendelkezésre álljon, ne kelljen a teljes összegre, vagy annak egy részére magas kamattal hitelt felvenni. A takarékoskodás egyik lehetséges módja a lekötött betét, amire a számlavezető bank a szabályzatában meghatározott mértékű kamatot biztosít. A másik lehetőség a lakástakarék szerződés kötése, ahol a befizetéseinkre 30% állami támogatás jár. Ez a megoldás azoknak a lakóközösségeknek ajánlott, akik a felújításokat 5-6 év múlva tervezik.