Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzatának P O L G Á R M E S T E R E 1239 Budapest, Grassalkovich út 162 KÉPVISELŐ - TESTÜLETI ELŐTERJESZTÉS Javaslat felépítmények tulajdonjogának rendezésére Előterjesztő: Az előterjesztést készítette: Geiger Ferenc polgármester Kovács Mihályné osztályvezető helyettes Vagyonkezelési Osztály Az előterjesztés előzetesen egyeztetve: Az előterjesztést megtárgyalja: dr. Balázs Orsolya osztályvezető dr. László Jenő jogi képviselő Tóth András mb. főépítész Gazdasági és Közbeszerzési Bizottság Ügyrendi és Jogi Bizottság Testületi ülés időpontja: 2015. január 20. Ellenjegyzők: Jogi szempontból ellenőrizte: Vittmanné Gerencsér Judit Szervezési és Ügyviteli osztályvezető dr. Laza Margit jegyző
Tisztelt Képviselő - Testület! A Képviselő-testület több esetben is foglalkozott az Önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanokon található magántulajdonú felépítmények" helyzetével. A probléma mint tudjuk koncentrálódik a Vadevezős utca és környékére, de elszórtan lefedi a kerület egészét. A Képviselő-testület a 73/2014.(II.18.) Ök. határozatával felkérte a polgármestert, hogy készítsen előterjesztést az önkormányzat tulajdonában álló ingatlanokon elhelyezett "magántulajdonú felépítmények" tulajdonjoga rendezésének megoldására. A Képviselő-testület 377/2012.(IX.11.) Ök. határozatával használati megállapodás megkötését hagyta jóvá a Vadevezős utca 3 db helyrajzi számú ingatlana (186552/17, 186560/14, 186560/15) tekintetében, valamint döntött a felmerülő költségek 170.000 Ft+Áfa/telekrész megelőlegezéséről. A használati megállapodás megkötésére akkor kerülhetett volna sor, ha a földterület bérlői ("felépítmény tulajdonosok") rendelkeznek valamennyi tulajdonjog igazolására alkalmas okirattal. Tekintettel arra, hogy a bérlők - néhány eset kivételével - nem rendelkeznek a szükséges okiratokkal, ezért döntés szükséges arról, hogy melyek legyenek a használati megállapodásban rögzítésre kerülő, a felépítmények magántulajdonának az Önkormányzat által való elismerését megalapozó dokumentumok köre és fajtája. A használati megállapodás megkötésének - fenti helyrajzi számokon túli kiterjesztése is indokolt, tekintettel arra, hogy a felépítmény probléma a kerület egészén előfordul. I. Előzmények és a felépítmények ismertetése: A felépítmények funkciójukat tekintve lehetnek: 1. lakhatási célú épületek. Természetbeni elhelyezkedésük koncentrálódik a Vadevezős utca és környékére, de előfordul a külterületi és mezőgazdasági földeken is. 2. mezőgazdasági célú épületek: gazdasági épületek, ólak, takarmánytárolók. Külterületeken, és zártkertekben találhatók általában. 3. egyéb célra használt építmények: garázs, üdülő, raktár. A kerületben bárhol megtalálhatók. A felépítményeket a bérlők elmondása vagy leírása alapján a bérlők vagy elődeik építették/építtették. Szintén a bérlők elmondása vagy leírása alapján a felépítmény tulajdonjogát megszerezték örökléssel, adásvételi-, ajándékozási szerződéssel. Ezért azt a bérlők sajátjukként használják és kezelik. Az építésre néhány esetet kivéve feltétel nélküli, végleges jellegű építési engedéllyel, használatba vételi engedéllyel nem rendelkeznek. A felépítmények alatti és az azt körbevevő telekrészeket, udvarokat, mezőgazdasági telkeket bérleti vagy haszonbérleti szerződéssel bérlik, illetve bérelték. (továbbiakban: Szerződés). A Szerződéseket még a XX. kerületi Tanács VB., illetve annak szerve kötötte a bérlőkkel a földterületre az alábbiak szerint: - mezőgazdasági ingatlanok esetében a Tanács megbízott szerve a Délpesti Kerületek Mezőgazdasági és Élelmezésügyi Osztálya. - egyéb ingatlanok vonatkozásában a XIX-XVIII.-XX. kerületi Ingatlankezelő Vállalat XX. kerületi kirendeltsége. 2
A fenti intézmények megszűnését követően a Szerződéseket a még egységes XX. kerületi Önkormányzat, majd Soroksár Önkormányzata újra kötötte. Ahol az ingatlanon magántulajdonú felépítmény is volt, ott a bérlők egymás között készült szerződéssel adták-vették azokat. Később már ügyvéd, közjegyző előtti adásvételi szerződések készültek, majd az elhunyt felépítmény tulajdonos után a közjegyző hagyatékátadó végzéssel adta át a felépítmény tulajdonjogát az örökösöknek, nem vizsgálva azt, hogy annak tulajdoni lap szerinti tulajdonosa Soroksár Önkormányzata. A fent leírt folyamat a mai állapot kialakulásához vezetett, azaz az ingatlan-nyilvántartás szerint valamennyi felépítménynek Soroksár Önkormányzata a tulajdonosa, melyet a földterületek bérlői vitatnak, és nem ismernek el. II. Jogszabályi rendelkezések: 1. Ráépítés: Ráépítőnek azt nevezzük, ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne - más (jelen esetben az Önkormányzat, korábban a Magyar Állam) tulajdonában álló, idegen földre épít. 1.1 Rosszhiszemű Ráépítő: ha tudja, vagy a körülményekből tudnia kell/kellett, hogy az építkezésre nem jogosult. Valószínűsíthetjük, hogy néhány kivételtől eltekintve valamennyi ráépítő tudatában volt annak, hogy a föld, melyre épít, nem a sajátja, hiszen bérli azt. 1.2. Jóhiszemű Ráépítő: ha birtokában van az építéshez szükséges hatósági engedélyeknek, tulajdonosi hozzájárulásnak. (Teljes körű, végleges, feltétel nélküli építési, használatba vételi, illetve fennmaradási engedély egy esetben sem áll Soroksár Önkormányzata rendelkezésére, és feltehetően a bérlőkére sem.) A ráépítés idején hatályos Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény az alábbiak szerint rendelkezik a ráépítésről: 137. (1) Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek, illetőleg - ha a föld megosztható - a föld megfelelő részének a megvásárlására. (2) A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg. (3) Ha valaki a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel - a felek eltérő megállapodása hiányában - közös tulajdon keletkezik. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani. (4) A ráépítő tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat [(2)-(3) bekezdés] nem lehet alkalmazni, ha a ráépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást. 138. (1) Ha a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni; ha pedig a ráépítő földhasználati jogot szerzett, a föld használatáért köteles ellenértéket fizetni. Ha a 3
ráépítő nem szerzi meg az egész föld tulajdonjogát, a ráépítéssel okozott értékcsökkenésért is köteles a földtulajdonosnak kártalanítást fizetni. (2) (3) A ráépítésre egyébként a túlépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni.... 109. (1) Ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd - választása szerint - követelheti, hogy a túlépítő a) a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást, b) a beépített részt vásárolja meg, ha a föld megosztható, vagy c) az egész földet vásárolja meg. (2) A szomszéd az egész földjének megvásárlását akkor követelheti a túlépítőtől, ha a) a föld fennmaradó része a túlépítés következtében használhatatlanná válik, b) a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a túlépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik. 110. (1) Ha a túlépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a szomszéd a túlépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a túlépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a szomszéd a 109. (1) bekezdésében meghatározottakon kívül - választása szerint - követelheti, hogy a túlépítő a) saját földjét és az épületet a gazdagodás megtérítése ellenében bocsássa tulajdonába, vagy b) az épületet bontsa le. (2) A szomszéd az épület lebontását akkor követelheti, ha ez az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik. A lebontás és az eredeti állapot helyreállításának költségei a túlépítőt terhelik; megilleti azonban a beépített anyag elvitelének a joga. 111. (1) A bíróság a túlépítés következményeit a szomszéd választásától eltérően is megállapíthatja; nem alkalmazhat azonban olyan megoldást, amely ellen mindkét fél tiltakozik. A felépítmények tulajdonjogának elismerése akkor történhetne meg, ha I/a. a bérlő felépítmény tulajdonosa rendelkezik - feltétel nélküli építési és használatba vételi és/vagy fennmaradási engedéllyel, és 2013. január 1-t követően megszerzett használatbavételi és/vagy fennmaradási engedély esetén külön tulajdonosi hozzájárulással, és - adásvételi szerződéssel és/vagy - jogerős hagyatéki végzéssel és/vagy - más tulajdonjoga igazolására alkalmas okirattal. Ha minden dokumentum rendelkezésre áll, a felépítmény magántulajdonjoga elismerhető, vagyis azt ráépítés miatt az Önkormányzat nem szerezte meg. (jóhiszemű ráépítés) I/b. a bérlő felépítmény tulajdonos nem, vagy csak részben rendelkezik az I/a. pontban felsoroltakkal, vagyis nincs építési/használatba vételi, fennmaradási engedélye, a nemo plus iuris (csak tulajdonostól szerezhető tulajdonjog) és az aedificium solo cedit (épület és a föld jogi egységet képez, az épület osztja a föld jogi sorsát) elve alapján, a csak szerződéssel, hagyatéki végzéssel, ajándékozási szerződéssel rendelkezők felépítmény tulajdonjoga nem lenne elismerhető, azt vélhetően a bíróság sem ítélné meg részükre, kivéve, ha tanukkal bizonyítani tudják az építést, és az építmény tartós fennmaradására való alkalmasságát pedig fennmaradási engedéllyel igazolni tudja az építő/építtető. 4
III. Megoldási javaslatok: III/1. Jóhiszemű ráépítés esetén ha valamennyi dokumentum rendelkezésre áll és a Ptk. ráépítéskori szabályai kizáró rendelkezést nem tartalmaznak a felépítmény tulajdonjogának elismerése ráépítés jogcímén: l.l. A Ráépítőnek értékesítésre kerül a felépítmény alatt földterület, az ezen felüli telekrészt bérbe adjuk, vagy azt is értékesítjük. Ez csak akkor javasolható, ha a telek megosztható, és nem alakul ki osztatlan közös tulajdon. 1.2. Megszerzi a felépítmény tulajdonjogát az Önkormányzat, és megfizeti a gazdagodását. A felépítmény az Önkormányzaté lesz, azzal szabadon rendelkezik. (bérbe adja, lebontatja) 1.3. Földhasználati jogot biztosítunk az önálló "magántulajdonú felépítmény"-ek tulajdonosainak, melyért ellenértéket fizet. Az udvar, a telek többi részét bérbe adjuk. II/2. Rosszhiszemű ráépítés esetén: 2.1. Az Önkormányzat követelhet a telek használatáért és az okozott kárért kártalanítást valamint, 2.2. követelheti, hogy a Ráépítő vásárolja meg az ingatlant, vagy ha osztható a telek, akkor csak egy részét. (az egész telket csak akkor, ha a visszamaradó használhatatlanná válik) valamint 2.3 követelheti, hogy a Ráépítő az épületet bontsa le, a bontott anyagot saját költségén szállítsa el. A felépítmény tulajdonjogának elismerésével kapcsolatos problémák a rosszhiszeműnek minősülő ráépítők esetében merülnek fel. A felépítmények tulajdonjogának valamilyen módon történő rendezése érdekében a Ptk. szabályain lazítani szükséges, ellenkező esetben a probléma csak peres eljárásokkal, építménybontásokkal, ingatlan kiürítésekkel oldható meg. Ennek elkerülése érdekében a Képviselő-testület döntésére van szükség a tekintetben, hogy melyek azok az okiratok, dokumentumok, melyek alapján elismeri a rosszhiszemű ráépítő felépítményekre vonatkozó tulajdonjogát is. Minden esetben megállapodást kell kötni, melynek tartalmaznia kell, különösen: - a felépítmények tulajdonjogát elismerő dokumentumok felsorolását, melyek a leendő használati megállapodás mellékletei, - a felépítmény jelenkori értékét, állapotát, területét, - a tényt, hogy tartós fennmaradásra alkalmas az épület, és - egyéb, a Képviselő-testület által fontosnak ítélt, tényeket, feltételeket. Minden ügyet, minden ráépítést egyedileg, egyenként kell vizsgálni és dönteni, a felépítmény tulajdonjogának elismerése és esetleg a használati megállapodás megkötésében is. A vizsgálat ki kell terjedjen - szakértő bevonásával - az épület tartós fennmaradásának alkalmasságára is. A használati megállapodás megkötésének feltétele a felépítmény tulajdonjogának elismerése. 5
A használati megállapodás megkötése a Képviselő-testület Szervezeti és Működési Szabályzatáról 25/2014.(XI.14.) Ök. rendelet 3. mellékletének 3.4.5 alapján a Gazdasági és Közbeszerzési Bizottság hatásköre. Tájékoztatom továbbá a Képviselő-testületet, hogy a felépítmények el nem ismerését követően ingatlan kiürítési pereket kell indítani, melyben viszontkereset indítható. A felépítmény tulajdonjoga és a földterület használata tárgyában a bíróság dönt. A földhasználat speciális esete a mező- és erdőgazdasági föld. Az ilyen megnevezésű földre történő ráépítés esetében a ráépítőnek tulajdonjogának elismerését követően használati jog csak akkor biztosítható mert a közterületről be kell jutnia a házba is ha földművesnek minősül, vagy rekreációs célra kívánja használni a földet. Tájékoztatom a T. Képviselő-testületet, hogy Magyarország 2015. évi központi költségvetésének megalapozásáról szóló 2014. évi XCIX. törvény módosította a mező-és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényt és bevezette a rekreációs célú földszerzés fogalmát. A rekreációs célú földszerzés a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár által a települési önkormányzat, a fővárosban a fővárosi kerületi önkormányzat (a továbbiakban együtt: települési önkormányzat) tulajdonában álló és határozattal ilyen célú megszerzésre kijelölt, legfeljebb 1 hektár területnagyságú föld megszerzése abból a célból, hogy a szerző fél a földet a saját, valamint az együttélő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használja és szedje annak hasznait. Amennyiben tehát a ráépítő földművesnek nem minősül, illetve nem rekreációs célra szándékozik használni a földet, részére földhasználat nem biztosítható, ám az elismert felépítmény tulajdonjoga miatt a felépítmény értékét gazdagodás jogcímén meg kell téríteni. Itt hívom fel a Képviselő-testület figyelmét, hogy a mező és erdőgazdasági földekre használati szerződés csak határozott időtartamra köthető. A határozott idő elteltével - ha nem került hasznosításra a föld, vagy használni nem akarja a korábbi bérlő, a felépítmény sorsát véglegesen kell rendezni (pl megfizetni). Tájékoztatom a tisztelt Képviselő-testületet, hogy a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény az üzleti vagyon térítésmentes használatát nem teszi lehetővé. Kérem a Képviselő-testületet, hogy a határozatok valamelyikének elfogadásával hozza meg döntését. Határozati javaslatok: Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzata Képviselő-testületének /2015. (I.20.) határozata a felépítmények tulajdonjogának rendezésére A Képviselő-testület úgy határoz, I. Elfogadja a felépítmények tulajdonjogának igazolására alkalmas okiratként eredeti, vagy közjegyző által hitelesített, a.1) feltétel nélküli, végleges jellegű, jogerős építési engedélyeket, és a.2) feltétel nélküli, végleges jellegű, jogerős használatba vételi engedélyeket, a.3) vagy feltétel nélküli, végleges jellegű, jogerős fennmaradási engedélyeket, 6
a.4) és 2013. január 1-t követően megszerzett használatbavételi, vagy fennmaradási engedély esetén külön tulajdonosi hozzájárulást. és b) ügyvéd előtt készített, általa ellenjegyzett adásvételi szerződéseket, c.) és/vagy ügyvéd előtt készített, általa ellenjegyzett ajándékozási szerződéseket, d.) és/vagy jogerős közjegyzői hagyatékátadó végzéseket, Felkéri a Polgármestert használati megállapodást tartalmazó új előterjesztés készítésére Felelős: Geiger Ferenc polgármester Határidő: 2015. március 31. II. Elfogadja az építmény tartós fennmaradását igazoló igazságügyi szakvélemény mellett, a felépítmények tulajdonjogának igazolására alkalmas okiratként eredeti, vagy közjegyző által hitelesített a.) feltétel nélküli, végleges jellegű, jogerős építési engedélyeket, b.) vagy feltétel nélküli, végleges jellegű, jogerős használatba vételi engedélyeket, c.) vagy feltétel nélküli, végleges jellegű, jogerős fennmaradási engedélyeket, d.) vagy ügyvéd előtt készített, általa ellenjegyzett adásvételi szerződéseket, e.) vagy ügyvéd előtt készített, általa ellenjegyzett ajándékozási szerződéseket, f.) vagy jogerős közjegyzői hagyatékátadó végzéseket Felkéri a Polgármestert használati megállapodást tartalmazó új előterjesztés készítésére Felelős: Geiger Ferenc polgármester Határidő: 2015. március 31. Az előterjesztést a Képviselő testület saját hatáskörben, döntési joggal tárgyalja, a határozati javaslatok elfogadásához egyszerű szótöbbség szükséges. Budapest, 2015. január 5. Kovács Mihályné osztályvezető-helyettes az előterjesztés készítője Geiger Ferenc polgármester előterjesztő Melléklet: egyeztető lap 7