(HUSK/1001/1.1.2/0046) Fenntartható bérlakásépítés Ez a dokumentum az EUROPÉER Európai Fejlődésért és Együttműködésért Közhasznú Alapítvány (www.europeer.eu) és a Regionálna rozvojová agentúra Dolny Zemplín (www.rradz.sk) együttműködésében készült. További információ: www.sustain.europeerakademia.hu 2014.
1 Európai kitekintés Az európai lakosság elsősorban a migráció miatt gyarapszik. Az új lakások iránti igény azonban nem csak a népesség gyarapodásával, hanem egyéb társadalmi jelenségekkel is összefüggésben áll: a családok szétesésével, a születéskor várható magasabb élettartammal, a több generációs háztartások szétbomlásával, valamint az egyszemélyes háztartások jelentős gyarapodásával. A kis háztartások száma folyamatosan növekszik Európában. Mindezek ellenére (a 2011-es adatoknak a 2007-es adatokkal történő összehasonlítása alapján: Euroconstruct-adatok, 2011. november) szinte valamennyi európai piacon nagyon csekély számban indulnak lakásépítések. Az új lakások hiánya a lakhatási költségek növekedését eredményezi, az egyének és családok pénzügyi ereje azonban az EU-ban jelenleg uralkodó gazdasági állapotoknak köszönhetően egyre csökken. Az, hogy a fiatal (első lakásukat vásárló) családok jelenleg nagy nehézségek árán tudnak csak pénzügyi forrásokhoz, hitelhez jutni, szintén kedvezőtlenül befolyásolja az újlakás-építések számának alakulását. Ösztönözni kell tehát az új lakások építését, hogy a lakhatás és megélhetés megfizethető maradhasson. Azáltal, hogy a jelenlegi pénzügyi válság egyre nagyobb terhet ró az európai háztartásokra, a lakhatás megfizethetősége növekvő aggodalmakat ébreszt szerte Európában. A megfizethető lakhatáshoz való hozzáférés a 2012. évi Éves Növekedési Jelentés prioritásai között szerepel. Hasonlóképpen, az Európa 2020 Stratégia előrehaladási jelentése is kiemeli, hogy a lakhatás költsége és minősége az életminőség meghatározó elemei, különös tekintettel a szociálisan hátrányos helyzetű emberekre. Átlagosan az európaiak 33,8%-a érzi úgy, hogy a lakhatás aránytalan költségekkel jár számára. A leggyakoribb visszajelzés az, hogy a lakhatás megfizethetősége jelentősen romlott az 5 évvel ezelőtti állapothoz képest és további romlást várnak e tekintetben. Megfelelő lakhatást találni elfogadható áron különösen nehéz a nagyobb városokban és agglomerációkban. A lakhatás átlagos költsége Európában a rendelkezésre álló jövedelem 22,5%-át teszi ki. A szegényebbek körében ez az arány 41% és a szegénységi küszöb alatt és felett élők közötti szakadék növekszik. 2010-ben az európai háztartások 10%-a, ezen belül a medián jövedelem 60%-a alatt élők 40%-a, rendelkezésre álló jövedelmének több, mint 40%-át költötte lakhatásra. A lakhatás megfizethetőségének romlása tükrözi a lakásárak és bérleti díjak növekedését az elmúlt 10 évben, a növekvő energia-költségeket és a lakhatási választási lehetőségek szűkülését, különös tekintettel a megfizethető bérlakásokra. A romló megfizethetőség azonnali következményei a háztartások eladósodottságában és a bérlei díj-fizetési, ill. jelzálog-kölcsön törlesztési nehézségekkel rendelkező háztartások számában jelentkezik. Mindemellett az energia-szegénység jelensége is elterjedt, becslések szerint 52 millió európai lakos nem tudja megfelelően fűteni lakását. Annak ellenére, hogy a lakhatás megfizethetőségével kapcsolatos helyzet romlásában konszenzus mutatkozik, a megfizethetőség meghatározása tagállamonként változik. A legelterjedtebb nézet, hogy azok a háztartások, akik jövedelmük több mint 30%-át a megfelelő lakhatás biztosítására költik, megfizethetőségi problémával rendelkeznek. Az
Eurostat meghatározása szerint egy háztartás túlterhelt, ha az összes lakhatással kapcsolatos költsége (ideértve a bérleti díjat, a jelzálog törlesztést, a közüzemi díjakat) a rendelkezésre álló nettó jövedelem több, mint 40%-át teszik ki. Az Eurostat Jövedelmi és Megélhetési Feltételek (SLIC) felmérésében a megkérdezettek 33.8%-a válaszolta azt, hogy jövedelmének aránytalanul nagy részét teszik ki a lakhatási költségek. 2 Magyarországi helyzetkép 1949-1989 között több mint 2,5 millió lakás épült fel, ezek közül 800 ezer az iparosított technológiával készült panel lakás. A szocializmus alatt épült a jelenlegi magyar lakásállomány 59%-a. Ennek a lakásállománynak a műszaki állapota hosszú távú felújítási, illetve újjáépítési beavatkozásokat igényel (élettartam / energiahatékonyság / lakásnagyság / lakókörnyezet). A rendszerváltást követően a lakásállomány túlnyomó része (92%) magántulajdonba került. A gazdasági átalakítás nehézségei, valamint az állam kivonulása a lakásügyből 1999-re mélypontra (19.287 db) juttatta a lakásépítéseket. A privatizált lakásállomány tervszerű rekonstrukciója elmaradt. A 2001-ben bevezetett állami lakástámogatások (kamattámogatás, vissza nem térítendő támogatás (szocpol), adókedvezmények) hatására 2004 évben a lakásépítések száma megközelítette a 44 ezret. A központi költségvetés lakásügyi kiadásai 2004-ben megközelítették a GDP 1%-át. A költségvetési kiadások meghatározó részét a használtlakások megvételére és új lakások építésére felvett lakossági kölcsönök kamattámogatása tette ki. A kamattámogatásokra költött összegek növekedése miatt a költségvetés a támogatási politika mérséklésére kényszerült. A 2008-as pénzügyi válság hatására az építéseket ösztönző állami támogatási rendszer gyakorlatilag megszűnt. A leépülő építésgazdaság jelentős munkanélküliséget eredményezett. A fentiek alapján a hazai lakáspolitika kapcsán az alábbi következtetések vonhatók le: Az állami lakáspolitika alapvetően meghatározza a lakásépítéseket A tisztán piacgazdasági körülmények nem jelentenek megoldást Kiszámíthatóságra, kisebb ingadozásra lenne szükség (minőség / ipari kapacitások kihasználása / munkahelyek) 3 A közhasznú bérlakás építés iránti kereslet befolyásoló tényezői A sok nyugat-európai országban található magas és stabil bérlakásépítési arány egyértelműen alátámasztja a bérlakás-szektor politikai jelentőségét. Piaci eszközökkel csak a legfelső keresleti szegmenst lehet kielégíteni, az önkormányzati lakásépítés pedig csak a legalacsonyabb jövedelmű rétegeket tudja ellátni. E két csoport között található igen széles réteg számára ma viszont hiányoznak a megfelelőeszközök. Ezt a hiányt a közcélú bérlakásépítő társaságok modelljével lehet pótolni. A közhasznú bérlakás iránti keresletet több
tényező is indokolja: A munkaerő alacsony regionális mobilitása hátráltatja Magyarország gazdasági fejlődését. Ez többek között a lakás- és tőkepiacok hiányzó hatékonyságával indokolható, melyek következtében nehéz egy új munkahely környékén lakást találni, vagy hitelt felvenni egy lakás megvásárlásához. A megfizethető költségű bérlakásokból való bővebb kínálat nagy mértékben hozzájárulna az ország gazdasági helyzetének stabilizálásához, a devizahitelezéssel kapcsolatban felmerült problémák kezeléséhez. A háztartások lakhatási költségei ma is magasak, a közüzemi költségek és az épület üzemeltetés területén is növekvő költségekkel kell számolni. A lakhatási költségek mérsékelt szintje döntő előfeltétele az alacsony inflációs ráta biztosításának. A szükséges építéseket nem lehet egyedül a saját tulajdonú ingatlanok szegmensében megvalósítani. Amennyiben a lakásállományon belül biztosítani kívánjuk az állomány megújulását jelentő éves mennyiség felépülését és a megfizethető és minőségi lakások iránti kereslet kielégítését, akkor évente legalább 12.000 bérlakás építése lenne szükséges. Ennek hatása az építőiparra és a foglalkoztatásra nyilvánvalóak a példa kedvéért: Ausztriában a hazai össztermék kb. 7,5 %-a származik az építőiparból. A közcélú bérlakás-szektor egy újfajta vállalkozás-típus meghonosodását jelentené, ami hozzájárulna a szektor stabilizálásához és stimulálná a beruházásokat, ugyanis a részvénytársasági formában működő közcélú építőtársaságok az építkezések finanszírozásához részvényeket bocsáthatnak ki. Az építkezésekre a közcélúság kritériumait kell alkalmazni, ami egyfelől mérsékelt hozamot jelent, viszont igen magas értéket és nagyon alacsony kockázatot is. A bérlakásszektorban egységesen magas szabványokat lehet alkalmazni és ezek alkalmazása jól ellenőrizhető, ami magasabb minőséggel, a későbbiekben a komplex felújítások jellemzően jóval magasabb arányával és a a lakásállomány tartós értékmegóvásával párosul. A szociális lakásépítések a szegénység és a szociális kiszolgáltatottság elleni hatékony eszközök. A lakbéreknek jelentősen alacsonyabbnak kell lenniük, mint egy hasonló méretű öröklakás megvásárlásához felvett, a tulajdonos által fizetett jelzáloghitel törlesztőrészlete és a lakbér nagyságát hosszú távra meg kell határozni, ami nagy biztonságot nyújt a bérlőnek. A modellt vonzóbb, ha a bérleti szerződéshez vásárlási opció is kapcsolódik. A kilencvenes évek bérlakás-elidegenítése során az érintett családok részére hosszú távra biztosították a lakhatást. Ennek következménye azonban az volt, hogy ma gyakorlatilag hiányzik a szociális bérlakásállomány, így a lakáspiac új belépői fiatalok, új háztartások nem jutnak megfelelő helyen, megfelelő minőségben megfizethető lakhatáshoz. E csoportok megfelelő lakhatásának tartós hiánya komoly következményekkel jár, hatással van az egészségre, a gyermekvállalásra és a kivándorlásra is. A közcélú bérlakás-programmal kapcsolatos viszonylag alacsony állami kiadások
feltétele a piaci részvevők bankok, építtetők és az építőipar hatékony bevonása. A megfizethető lakbérek feltétele az alacsony építési és finanszírozási költség amelyhez állami támogatás is szükséges. A támogatásoknak jelentős szerepük van a saját tőke helyettesítése területén, ezáltal a finanszírozási költségek csökkentésénél. 4 A közhasznú bérlakás építés finanszírozási lehetőségei A közcélú bérlakásépítés és üzemeltetés kapcsán két alapmodellt, valamint ezek vegyes változatát különböztethetjük meg. Magyarországon a tőketámogatásos modellt és a bérlőtámogatást látjuk reálisan megvalósíthatónak középtávon. Tőketámogatásos modell Ebben a konstrukcióban az építések nem kizárólag hitelből történnek, hanem vissza nem térítendő támogatás formájában tőke is rendelkezésre áll. Kb. 50%-os tőketámogatás, 3,5%-os kamatszint és 20 éves futamidő esetén a rendszer további állami támogatási szükséglet nélkül tudna működni. Ebben az esetben is lehet az állam a bérlakás-kezelő akár 100%-os tulajdonosa, befektetők kisebbségi részt szerezhetnének pl. know-how rendelkezésre bocsátás, adminisztráció biztosítása, működtetés fejében. Telek apport esetén az önkormányzatok is lehetnének akár 100%-os tulajdonosai is a bérlakás építő cégeknek. A tőketámogatás forrása többek között lehet a CO 2 kvóta értékesítésekből energia hatékony beruházásokra fordítható összeg egy része, a Strukturális Alapok forrásai és visszatérítendő formában az EIB forrásai. A kapcsolódó városfejlesztési, közösségi infrastruktúra-fejlesztési beruházásokat amelyek az elmúlt 10-15 évben a magáncélú lakóparkok esetében általában elmaradtak ugyancsak lehet a Strukturális Alapok forrásaiból fedezni, elsősorban a városfejlesztési és humán infrastruktúra-fejlesztési forrásokra gondolva. Kamattámogatásos / bérlőtámogatásos modell Ebben az esetben az építések kizárólag hitelből történnek. A kamattámogatás (projekt oldali támogatás) alternatívája, hogy a támogatást a bérlők kapják meg (bérlő oldali támogatás) lakbértámogatás és/vagy adókedvezmény formájában, így a bérleti díj magasabb lehet. A magasabb bérleti díj többletbevételt jelent a bérlakást kezelő rendszernek, így csökkenthető a projekt oldali támogatás. Ennek a modellnek a lényege (legyen az projekt oldali, vagy akár bérlő oldali támogatás), hogy időszakonként meghatározott mértékű állami támogatás szükséges az építésekhez felvett hitel törlesztő részleteinek (kamat + tőke) kifizetéséhez.
5 A fenntartható bérlakás program főbb elemei A bérlakásépítésnek a hosszú távú lakáspolitika részét kell képeznie, az erre irányuló bérlakás-programnak meg kell felelnie az alábbi peremfeltételeknek: Országos társadalmi, gazdasági koncepció megléte Éves bérlakás építési célszám kitűzése Fokozatosság, kiszámíthatóság Lakástámogatások tervezése Lakásállomány felmérése Lakáskezelés Lakásfelújítások támogatása: ahol az gazdaságos Építőanyagok, közreműködők minősítése Energiatakarékosság, hatékonyság Környezetbarát, egészségbarát építőanyagok Támogatások összekapcsolása a lakásminőséggel Városkép megőrzése Lakóparkok, telek beépítési százalékarány korlátozása 6 A fenntartható bérlakásépítés építészeti kérdései A határmenti régióban a bérlakások aránya rendkívül alacsony. A szűk középosztálynak a jövedelmi viszonyok alacsony szintjén nincs forrása lakásépítésre, tehát szükség van olcsó bérlakásokra. Egy ilyen program tervezése során az alábbi építészeti kérdésekre kell figyelment fordítani: 6.1 Méretválaszték biztosítása Rossz példa: Kelenföld, 100 lakásos paneles pontházak, azonos típusú, 54 m2-es lakásokkal, összenyitás lehetősége nélkül. Jó példa: Vizafogó lakótelep II. ütem, széles lakásválaszték, nagy lakásokkal. A szociális bérlakások közül az EU általános gyakorlata szerint a legnagyobb alapterületű 130 m2. Ez a még támogatható méretű lakás, 4-6 fős család számára megfelelő méretű, a legkisebb méret egylakásos ház esetén 40 m2 körül van. 6.2 Szintszám korlátozása egylakásos ház esetén kétszintes földszint + tetőteres épület ajánlható. sorház: szintén a kétszintes a kedvezőbb, a túl sok lépcső a komfortot és a fajlagos hasznos alapterületet is csökkenti.
többlakásos épület: optimális a 2-3-4 szintes, fogatolt vagy függőfolyosós megoldás. A fenntarthatósághoz közelebb áll az alacsonyabb szintszámú, kertkapcsolatos épület. a szintszám fölső korlátjaként ajánlható a lift nélkül még használható szintszám, ez a 3-4 emeletet jelenti. 6.3 Alaprajzi rendszer kialakítása Az egylakásos épületek, illetve iker- és sorházak esetén is célszerű a tűzközpontú alaprajzra törekedni, a biomassza-fűtés (és főzés) lehetőségét feltételezve. Többlakásos épületeknél is célszerű ez az elrendezés, még ha a fűtés más technológiával is valósul meg. A kompakt épülettömeg energetikai szempontból előnyös 6.4 Energia ellátás kiválasztása Alapkérdés: milyen energetikai koncepciót célozhatunk meg? (lehetőségek: passzívház, aktívház, alacsonyenergiás autonóm, közel zéroenergiás) Reziliencia szempontjából az alacsonyenergiás autonóm épület a legjobb megoldás. Üzemeltetési szempontok: a különbség elenyésző. A biomassza-fűtés némi aktivitást kíván a tüzelő rendszeres beszerzése miatt, az aktívházak esetén ezt kiváltják önjáró megoldásokkal. Beruházási szempontok: az aktívház és a nullenergiás ház többletráfordítást igényel. 6.5 Lehetséges épület szerkezeti megoldások A járatos szerkezeti megoldások kétszintes épület esetén kevés variációt mutatnak, alapvetően nehéz, vagy könnyű szerkezetes megoldásokban gondolkodhatunk. A nehéz szerkezetű épületek hőtároló tömege általában megfelelő. A könnyűszerkezetes épületek esetében erről külön kell gondoskodni, a lemezalap hőburkon belül tartásával vagy nehéz válaszfalakkal. Többlakásos épületeknél a tűzvédelmi szabályok miatt csak nehéz szerkezet jöhet számításba: vasbeton lemezfödémek, pillérváz, kitöltő falazat. A kitöltő falazat lehet könnyűszerkezetű is.
Megfelelő helyi adottságok esetén lehetséges helyi, természetes építőanyagok használata (földtégla, szalmabála) illetve újrahasznosított, bontott építőanyag. A korszerű alternatív technológiák élőmunka-igénye magasabb, bár részben gépesíthető. A vidéki bérlakás-építés során az alternatív megoldások gazdaságosabbak lehetnek, az alacsonyabb építőanyag-ár és szállítási költség miatt. 7 A finanszírozás tervezésénél az alábbi kérdésekre kell figyelmet fordítani 7.1 Az építés költségei a hagyományos épületekhez viszonyítva A meglévő épületek energia hatékony felújítása az ingatlan azonnali értéknövekedésében jelentkezik. Jó adottságok esetén az értéknövekedés egybeesik a ráfordítással. Önkormányzati/állami beruházásnál passzívház esetén +5%-kal lehet magasabb a költség. Általában 10 % a többletráfordítás. A szellőztető rendszer nélkül megvalósított alacsony energiás épület a passzívháznál alacsonyabb primerenergia-igényt és beruházást tesz lehetővé Ajánlott tervek költségkalkulációi szerint a többletráfordítás leszorítható 10 %-ra. Ez a rezsi radikális csökkenése miatt 10 év alatti megtérülést jelent. A többlet ráfordítási igény egy áltagos családi ház példáján Többlet hőszigetelés a falakon, padlón, födémen +1,2 M FT Passzívház minőségű nyílászárók +1,8 M Ft Hővisszanyerős szellőzés és talajkollektor +1,5 M Ft Megtakarítások összege (kémény, gázbekötés stb.) -1,0 M Ft Összes többlet +3,5 M Ft Az autonóm működés feltételei további ráfordítást igényelnek elektromos ellátás (3 kw-os rendszer esetén) +1,2 M FT egy átlagos ivóvízellátás ciszternával +0,5 M FT szennyvízkezelés +0,5 M FT Összes többlet +2,2 M Ft
Az 1 m2-re vetített nettó építési költség különböző épület katagóriákban (ezer HUF) Hagyományoenergiás Passzív Alacsony- Aktív Társasház 225 231.8 100 lakásos 225,2 231.8 Társasház, Városi foghíj 225 270.4 Családi ház 187,4 240 180 354 Alapvető megállapítások Az EU követelmények miatt a közel múltban életbe lépett energetikai követelmények szerint történő felújítás költségeihez képest a 2020-as Közel Nullás követelmények szerinti felújítás csak 10 % többletráfordítást jelent. Újépítés esetén a passzív, aktív, alacsonyenergiás és Közel nullás épületek (NZEB) közt van érdemi különbség a ráfordításban. A ráfordítás, a megtérülés és a rezsi összefüggése csak életciklusra vetítve vizsgálható reálisan. Családi házak esetében az építés üzemeltetési ráfordítás sorrendje 1. Alacsonyenergiás ház 2.Passzívház. 3. Aktívház. 4. Autonómház
Társasházak építése kétszintes épületek esetén A./ optimális megoldás a könnyűszerkezet, elektromos energiatermelő egységgel felszerelve, hőszivattyús hőtermeléssel. B./ Gazdaságosabb, de kevésbé reziliens ugyanez, infrafűtéssel. C./ Kevésbé gazdaságos, de reziliensebb ugyanez, biomassza fűtéssel, szigetüzemmel. többszintes épületek esetén (földszint + maximum 4 emelet) A./ optimális megoldás a nehéz szerkezetű többlakásos társasház, vasbeton pillérváz, kitöltő falazat, elektromos energiatermelő egységgel felszerelve, hőszivattyús hőtermeléssel. B./ Gazdaságosabb, de kevésbé reziliens ugyanez, infrafűtéssel. C./ Kevésbé gazdaságos, de reziliensebb ugyanez, biomassza fűtéssel, szigetüzemmel. Magyarország-Szlovákia Határon Átnyúló Együttműködési Program (2007-2013) www.husk-cbc.eu és www.hungary-slovakia-cbc.eu Jelen kiadvány tartalma nem feltétlenül tükrözi az Európai Unió hivatalos álláspontját.
(HUSK/1001/1.1.2/0046) Fenntartható bérlakásépítés Ez a dokumentum az EUROPÉER Európai Fejlődésért és Együttműködésért Közhasznú Alapítvány (www.europeer.eu) és a Regionálna rozvojová agentúra Dolny Zemplín (www.rradz.sk) együttműködésében készült. További információ: www.sustain.europeerakademia.hu 2014.
Az ember alapszükségletei közé tartozik a megfelelő életkörülmény (pld. a lakóhely) biztosítása, ami egyben előfeltétele annak, hogy további élettevékenységeit, vágyait is megvalósíthassa. Ezt a jogot különböző nemzetközi szintű dokumentumok is taglalják, amelyekhez a Szlovák Köztársaság is kapcsolódott. A lakáspolitika 1989-ig központosított volt, és a lakásokat minden lakos számára az állam biztosította az állam központilag irányította az építkezéseket és támogatta a lakásokkal kapcsolatos kiadások minden formáját (pld. a szolgáltatások díjának támogatása, az energia és a víz díj támogatása stb.). Állami és szövetkezeti lakásokra kiterjedő lakásalapot működtetett, és a lakások szétosztásának centralizált közigazgatását is kezében tartotta. A kommunizmus bukása után Szlovákiában a lakások építése átalakult, és a juttatásos rendszer piacira formálódott. Ennek az volt az oka, hogy a lakások árucikké váltak, és azok szétosztása az ár - kínálat - kereslet elve szerint történt. Mindez a befejezett lakások számának jelentős csökkenését idézte elő. Eközben a lakások értéke folyamatosan növekedett, mely az állami támogatások csökkentésének és a lakásalapok általános szabályozás csökkentésének köszönhető. Az alábbi tényezők hatására a lakások - pénzügyi okokból - egyre inkább elérhetetlenné váltak a lakosság egy csoportja számára. Ennek alapján jogosan merül fel bennünk a kérdés: milyen módszerekkel oldható meg a lakóhelyek problémaköre és hogyan lehetséges azok segítése, akik különböző okok miatt nem rendelkeznek saját lakással? Az állam egyrészt elhatárolódik a lakásépítéstől, másrészt viszont továbbra is fontosnak tartja. Felvállalta a keretdokumentumok kidolgozását, és meghatározta azokat az általános alapelveket és szabályokat, amelyek kihatással vannak Szlovákia lakáspolitikájára. A lakóhelyek fejlődését befolyásolta a decentralizáció folyamata is, aminek következtében a 2000-2003-as években az állam hatásköre a lakásügyre és a területi tervezésre szorult vissza. A bekövetkezett változások azért jöttek létre, mivel a városok és községek jobban tisztában vannak a helyi szükségletekkel. Az elmúlt tizenöt évben olyan kezdeményezések jöttek létre, amelyek kisebb - nagyobb sikerrel próbálták megoldani a lakóhelyek kérdéskörét mindkét (központi és helyi) szinten. Állami szinten ezek közül a legjelentősebbek: Állami Lakásfejlesztési Alap vissza nem térítendő támogatása és hitele a meghatározott szabályok alapján; Szlovákia Építésügyi és Regionális Fejlesztési Minisztériumának lakásfejlesztési programja, melyben az állam szabályozza a bérlakások, vagy terület előkészítések és technikai felszerelések közbeszerzésének és támogatottságának feltételeit; 2008. évi DXXXIX es törvény a regionális fejlesztés támogatásáról ez meghatározza a regionális fejlesztés támogatásának célját és feltételeit, a községek és más területi szinten együttműködő alanyok hatáskörét, és a regionális fejlesztés megvalósulásának és koordinációjának feltételeit.
Az egyik legfontosabb jogi eszköz, amely felelőssé teszi az önkormányzatok képviselőit a területükön lévő lakások megoldásának problémaköréért, nem más, mint a községek rendszeréről szóló 1190. évi CCCLXIX es törvény. A városok és községek feladatát, feladatkörét a 4. cikkely tartalmazza..elősegíteni a lakások fejlesztési programjának jóváhagyását, és együttműködni a lakások kedvező feltételeinek kialakításában Ezzel a városok és községek arra kényszerülnek, hogy különböző lehetőségek után nézzenek, és gondoskodjanak a lakások kedvező feltételeinek kialakításáról. Ez különösen érvényes azok számára, akik segítségre szorulnak. Szlovákiát az államok belső szabályzatán kívül, más nemzetközi szervezetekhez és alakulatokhoz fűződő tagsága is szabályozza. Ez kiváltképp érvényes az Európai Unió esetében, hiszen az általa kiadott dokumentumok Szlovákia - mint tagállam számára általános érvényűek, sőt magasabb jogi erővel bírnak, mint a hazai törvényhozás. A legfontosabb dokumentumok közé az Európai Unió (EU) által jóváhagyott Emberi Jogok Európai Egyezménye tartozik. Szlovákia 1992 ben írta alá a két opciós protokollal együtt. Ebben az egyezményben szó esik a megfelelő életkörülményekhez kapcsolódó jogokról is. A második legfontosabb dokumentum az Európai Szociális Karta (EszocK). Szlovákia 1999 ben írta alá. Ebben szintén megjelenik a magánlakáshoz fűződő jog. Az Európai Alkotmányos Szerződés életbelépésével, Szlovákia a jövőben újabb kötelezettségekre számíthat, például a szegénység és a szociális kiközösítés elleni harc, valamint segítségnyújtás a lakásfenntartás területén. Az említett dokumentumokon kívül Szlovákia az Emberi Jogok Egyetemes Nyilatkozatát, a Gazdasági, Szociális és Emberi Jogok Nemzetközi Egyezség okmányát, valamint egyéb dokumentumokat is elfogadott, ezzel a kötelességei közé tartozik a lakáshoz való jog elismerése, valamint annak biztosítása is. A SZOCIÁLIS LAKÁSOK BIZTOSÍTÁSÁNAK FOLYAMATA A szociális lakások biztosításának folyamata három alaplépésre osztható: 1. célcsoportok meghatározása 2. szociális lakások odaítélése és finanszírozása szolgáltatók és szociális lakások eszközei 3. szociális lakások menedzselése 1. célcsoportok meghatározása Fontos, hogy a lakások biztosításánál pontosan határozzuk meg a célcsoportokat. Mivel ezt a történelmi és geográfiai összefüggések (amelyek egy konkrét vidékhez kapcsolódnak) egyaránt befolyásolhatják, ezért egy olyan definíció megalkotása, amelyik egyetemes jelentőséggel bír, nagyon nehéz.
2. szociális lakások odaítélése A lakások odaítélése főleg a különböző szolgáltatókon keresztül történik, ugyanakkor nem zárja ki annak a lehetőségét sem, hogy a szolgáltatók csoportokat hozzanak létre. Ezeket jogi formájuk (civil szervezetek, korlátolt felelősségű társaságok stb.), valamint a nyereségorientálódásuk alapján osztályozhatjuk. A szociális- és bérlakások viszont azokat a célcsoportokat érintik, akik különböző okokból kifolyólag (alacsony bevétel, vagy az ingatlanok magas ára miatt) nem képesek kihasználni a szabad piac nyújtotta lehetőségeket. 3. szociális lakások menedzselése Olyan tevékenységek együttese, amely a már létező lakásalapokon keresztül biztosítja azokat a lehetőségeket, amelyek közvetlenül a lakásokhoz kapcsolódnak. Minden tevékenység, ami a szociális lakások menedzseléséhez tartozik, két szempont alapján csoportosítható: A) menedzselés tárgya szerint: emberek menedzselése szociális menedzsment lakásegységek menedzselése: o műszaki menedzsment, o pénzügyi menedzsment o lakásalap képzésének menedzsmentje B) idő szerinti menedzselés: mindennapi menedzsment stratégiai menedzsment Meg kell jegyeznünk, hogy a fent említett tevékenységek közül néhány folyamatos munkát igényel, mások viszont stratégiai jelleggel bírnak. Az alapján, hogy milyen idősíkon történik a tevékenységek menedzselése, a szociális lakás menedzsment lehet mindennapi (ún. elengedhetetlen javítások, új bérlők felvétele, tájékoztatás stb.) és stratégiai ( ún. előre tervezett, mint pld. a bérlők számának meghatározása, fizetendő díjak beszedési rendszerének felállítása, járadékok nagyságának definiálása, stb.) is. A szociális lakások, és azok működési formájának menedzselése két alapmódszerrel történhet közvetlenül és közvetetten, tehát a feladatokat vagy közvetlenül a közszektor (városi hivatal, tanács, stb.), vagy pedig egy más piaci szerződéses alany (közvetett formában végzi az aktivitásokat) látja el. Működését alapos elemzés és felülvizsgálat előzi meg, aminek három alaptípusa van: piaci tevékenységek, többnyire támogató tevékenységek, a kulcsfontosságú aktivitások biztosítására piaci tevékenységek szabályozásának szükségessége (minőségi standard biztosítás) nem piaci tevékenységek: ún. kulcsfontosságú tevékenységek, mint pld. koncepciós, ellenőrző, megfigyelő és szabályozó funkció.
SZOCIÁLIS LAKÁSOK JOGSZABÁLYI KERETE SZLOVÁKIÁBAN Az állam hatáskörét a lakások területén a 2015-ös Állami Lakáspolitikai Koncepció (továbbiakban ÁLK) szabályozza. Ez kijelenti, hogy:... az állam hatáskörének a szükséges jogszabályok megalkotására kell irányulnia, ami a lakásszektor egyes alanyait, a hitel- és adópolitikát, valamint gazdasági eszközöket, az adott területek módszertani tevékenységeit is érinti. Pontosabban a következő feladatokról tesz említést: lakásfejlesztés - a gazdasági, szociális és környezetvédelmi politika kapcsolatában ez egy elsődleges állami stratégia, és annak koncepciója állami lakáspolitika koncepciójának kidolgozása támogatás, hitel és adópolitikán keresztül, olyan gazdasági eszközök rendszerének kialakítása, amely biztosítja az állami lakáspolitika-koncepció céljának a megvalósítását pénzügyi eszközök évenkénti kijelölése és lakásfejlesztés (lakások építésének támogatása a bérlők számára, városi részek újraépítése, lakásalap felújítása) olyan jogi környezet kialakítása, amely ösztönzően hat a lakások építésére, és azon jogi szabályok módosításának biztosítása, amelyek rendszertelen működésükkel korlátozzák a lakásfejlesztés folyamatát kedvező környezet kialakítása a magán- és a bankszektor számára, amely elősegíti a lakásfejlesztésnek és a tőkepiac működésének előmozdulását a lakások helyzetét dokumentáló adatközpont kialakítása, valamint az országos és regionális szintű lakásszükségletnek feltérképezése a gazdasági teljesítmény növekedésének támogatása, munkanélküliség csökkentése, háztartások jövedelmének reális növekedése, lakások színvonalának javítása, azok elérhetővé tétele a lakosság számára, és a lakáshoz jutás időtartamának lerövidítése. SZOCIÁLIS LAKÁSOK BIZTOSÍTÁSÁNAK TERVEZÉSE A tervezés folyamatának pontos ismerete, és az adott probléma egy konkrét és érthető dokumentumban történő feldolgozása a legfontosabb tényezők egyike közé tartozik. Azok a dokumentumok, amelyek kisebb nagyobb mértékben érintik a szociális lakások problematikáját, stratégiai jelentőségűek /vagy jelentőségűek lehetnek/ a szociálisan alacsonyabb helyzetű csoportok önkormányzati lakáspolitikájára nézve. A szociális lakások dokumentumai közé tartozik a: Gazdasági és szociális program (terv) Lakásfejlesztés (lakáspolitika) programja (koncepciója) Szociális szolgáltatások koncepciójának fejlesztése/ Szociális szolgáltatások közösségi terve Képviselő-testület programnyilatkozata
SZOCIÁLIS LAKÁSOK ODAÍTÉLÉSE ÉS FINANSZÍROZÁSA A szociális lakások odaítélése és finanszírozása területén egy általános és elfogadott rendszer van érvényben. A szociális lakások kezelése (vagyis odaítélése és finanszírozása) egyaránt történhet a közszektor és nem közszektor (magán szektor, nonprofit szervezetek), vagy közmagán partnerség (továbbiakban PPP) együttes kapcsolódásával. Szlovákiában a szociális lakások kezelése túlnyomórészt a közszektor kezében van, valamint a szociális lakások fejlesztése csakis a községek és városok által történik. A többi potenciális szolgáltatót csak kivételesen a 118 nonprofit szervezet 3 % -át, és a PPP-t, vagy a magánszektort egyáltalán nem vonják be annak ellenére, hogy a jogszabályok már a Szlovák Köztársaság Első Nonprofit Szervezete számára is lehetővé tette azt. Az ETP Moldava Housing (alapítója a Szepsi Város és az ETP Szlovákia) 80 % - ban támogatta a romák alacsony komfortfokozatú szociális lakásainak felépítését. A szociális lakások odaítélését és támogatását jelenleg az alábbi jogi eszközök korlátozzák: 1. Elsőként az Állami Lakásfejlesztési Alap 2003. évi DCVII es törvényét (a későbbi előírások értelmében) említjük, amely pontosan kifejti az alábbi intézmény hatáskörét és a pénzügyi eszközének felhasználási módját. Az Alap fő feladata az állam anyagi támogatásával (továbbiakban csak támogatás) történő lakásalap fejlesztés, és bővítés. Támogatást kérvényező lehet a: a) magánszemély - Szlovák Köztársaság állampolgára, amennyiben az állandó lakhelye a Szlovák Köztársaság területén van, betöltötte a 18. életévét, és a vállalkozásán, vagy más munkaviszonyon keresztül saját, egyben rendszeres jövedelemmel rendelkezik. b) jogi személy (lehet község és nonprofit szervezet) - amennyiben teljesíti a törvény által meghatározott feltételeket. Az említett Alap két típusú támogatást különböztet meg a hitelt, és a vissza nem térítendő támogatást. A támogatás további feltételeiről a kormány 2006. évi DCL (a későbbi előírások értelmében) rendelete szabályozza. 2. A Szlovák Köztársaság Építésügyi és Területfejlesztési Minisztériumához tartozó és a Szlovák Köztársaság Építésügyi és Területfejlesztési Minisztériumának Hozama által módosított V-1/2006 lakásfejlesztési támogatásáról szóló Lakásfejlesztési Program a helyi szintű igazgatás (ún. városok és községek) támogatását célozta meg. A támogatásra jogosult személyek három alprogramra használhatják fel az odaítélt összeget: bérlakások kialakítására területek előkészítésére lakások meghibásodásának kijavítására, vagy a hibák eltávolítására.
Az alprogram lehetővé teszi többek között a: lakások, többfunkciós objektumok és családi házak építését, lakások és más objektumok hozzáépítését és felépítését, további épületek lakóházakra, vagy nem lakott épületekre történő átalakítását, lakások, többfunkciós objektumok és családi házak vételét, építés alatt álló lakások, többfunkciós objektumok és családi házak vételét és befejezését. Az alábbi program által nyújtott támogatás célirányos, vagyis csak a bérlakásokkal kapcsolatos elszámolható költségeket fogadja el, és más formában nem teszi lehetővé annak a felhasználását. Támogatást kérvényező alanyok és szervezetek: községek, városok, városrészek, állam és község által alapított nonprofit szervezetek. A támogatás megszerzésének egyik előfeltétele az, hogy a lakás bérlőjének bevétele nem lépi túl a létminimum háromszorosát, vagy az érintett személy súlyosan fogyatékos. Továbbá a lakásfejlesztési program lehetővé teszi azt is, hogy néhány célcsoport előnnyel induljon a lakások odaítélésénél. Község az említett program által megszerzett lakásokat fiatal családoknak ítélheti, amennyiben a házastársak közül legalább az egyik fél még nem töltötte be 35. életévét, és ha teljesítik a meghatározott jövedelmi feltételeket. Község eldöntheti, hogy a lakások 10 % - át olyan magánszemélyeknek ítéli oda, akiknek a jövedelme magasabb, mint a létminimum háromszorosa, amennyiben ezek a személyek biztosítják a község közösségi, kulturális, egészségügyi, gazdasági és szociális szükségleteinek kielégítését. Amennyiben a községben új munkahelyek létesülnek, a községnek módjában áll olyan személyeknek ítélni a lakásokat, akiknek a jövedelme magasabb, mint a létminimum háromszorosa, miközben ezek száma nem haladhatja meg a községben lévő összes bérlakások 40 %-át. 3. A szociális lakások problematikáját a szolgáltatásokról szóló 2008. évi CDXLVIII- es törvény (a későbbi előírások értelmében) szabályozza. Az említett törvény a szociális szolgáltatásokon kívül meghatározza azokat a szabályokat (jogokat és kötelességeket) is, amelyek a szociális szolgáltatásokon keresztül biztosítják a létfenntartáshoz elengedhetetlen feltételeket az alábbi intézményekben : - éjjeli szálláshelyek, - menedékek, - szociális segítségnyújtással foglalkozó szervezetek (Domov na pol ceste), - nappali központok, - kényszerellátással foglalkozó csoportok. Egészében kijelenthetjük, hogy a finanszírozás tekintetében az Állami Lakásfejlesztési Alap jelenti a legnagyobb - mintegy 81 % -os (tekintet nélkül az önkormányzatok oldaláról nyújtott
önrész nagyságára) - anyagi forráslehetőséget a kérelmezők számára. A lakások építésénél csak elenyésző esetben (mindössze 5 %-ban) válik a város százszázalékos befektetővé, vagy támaszkodik a nagyobb területi egységek önrészének mechanizmusára (8 %). Az önkormányzatok csak 3 % -ban (vagyis 38 városból csak egy) használják ki a külföldi alapok nyújtotta forrásokat (pld. egy város sem használta ki a PPP pályázatok által felkínált lehetőségeket a lakások építésénél). SZLOVÁKIA HELYZETE A szociális lakások teljes folyamatának a lebonyolítása négy részből áll, ez a: 1. stratégiai tervezés 2. szociális lakások menedzselése (lakásalap és a kérelmezők névsora) 3. odaítélések rendszere (odaítélésének eldöntése) 4. kísérő szociális szolgáltatások és annak figyelése A stratégiai tervezés első kulcsfontosságú - részébe a bérlakások céljának pontos meghatározása tartozik (a lakosság szükségleteinek ismerete alapján). Mindeközben célszerű lenne támaszkodni azokra a megállapodásokra is, amelyeket a Gazdasági és Szociális Fejlődés Program tartalmaz, és amelyeket már a városok számára is (a legtöbb esetben) feldolgoztak. Ez a dokumentum azonban nem elégendő, ezért szükséges lenne egy olyan stratégiai dokumentum megalkotása, amely kizárólag a szociális lakások helyzetével (szűkebb és tágabb értelemben) foglalkozna. A célok felvázolása mellett tartalmazná azokat az alapfogalmakat, amelyekből a többi dokumentum is meríthetne. Ugyanakkor ezeknek a céloknak a meghatározása szorosan kapcsolódik azokhoz a célcsoportokhoz, akik fontos szerepet töltenek be a szociális lakások odaítélésének folyamatában. Itt megemlítenénk, hogy részletesen még nem sikerült a Szlovákia önkormányzatai számára feltérképezni a lakások problematikáját, miképpen a célcsoportok pontos meghatározását is nélkülözni kénytelen. Ennek eredményeként a közfinanszírozás kezelése nem lett hatékony (például a szociális lakások típusainak odaítélésekor nem veszik figyelembe a potenciális bérlők anyagi helyzetét, melynek következtében a lakások nagy része üresen marad). A célcsoportok és az odaítélt szociális lakások típusainak kapcsolata nagyon nagy jelentőséggel bír, mivel ez megakadályozza a pénzösszegek felelőtlen szétszórását. Jelenleg a bérlakásokat kizárólag a közszektor (civilszféra szektor csak elvétve, a magánszféra szektor pedig egyáltalán nem) igazgatja. Ez jelentősen megterheli az államkasszát, mivel ezzel a piaci környezet működésképtelenségét idézi elő. Ezért az önkormányzatoknak azt javasoljuk, hogy a különböző motivációs eszközök segítségével (mint pld. adókedvezmény, városi telkek hozzájutásának megkönnyítése annak érdekében, hogy a szociális lakások területén beruházások jöhessenek létre, pályázatok, stb.) ösztönözze a magán- és a civilszektort. Az eszközök szempontjából a szociális lakások odaítélésénél ajánlott a kereslet - orientált eszközök (pld. lakásutalvány) felhasználása. Ez olyan módon segítené a piaci környezet kialakulását, hogy a célcsoportok számára lehetővé tenné a
támogatás módjának kiválasztását. Ebben az összefüggésben szeretnénk rámutatni a központilag rögzített jogszabályok módosításának fontosságára is, amelyek főleg a kínálatorientált eszközöket és a lakások építését támogatna, egyben megakadályozna az önkormányzatok számára a pénzeszközök felhasználás módjának kijelölését (jelenleg csak a lakásfenntartási támogatás tartozik a kereslet-orientáltságú eszközök közé, ennek végső befogadói pedig az anyagi szükséghelyzetben lévő polgárok). Végül az utolsó nagyon fontos teendőnk az lenne, hogy ne zárjuk ki a polgárokat - sőt az esetleges konfliktusos helyzetek elkerülése végett-, tájékoztatnánk őket az összes tervezett és megvalósított tevékenységről, valamint a játékszabályokról is. Természetesen ez nem csak a stratégiai tervezésre, hanem a szociális lakások biztosításának minden szakaszára vonatkozik. Menedzselés szempontjából szükséges, hogy néhány tevékenységet (tartalmi szempontból) két csoportra osszunk: szociális lakások menedzselése, ez a lakásalap kezeléséből áll, és a környezet menedzselése, amibe a szociális lakások tartoznak kérelmezők jogosultságának, és azok várólistára kerülésük feltételeinek a meghatározása Jelenleg a lakásalap kezelését Szlovákia városaiban korlátolt felelősségű társaságok és részvénytársaságok végzik. Megalakulásuknak okait sajnos nem sikerült tisztázni, ezért kiváló témakör lehetne egy esetleges kutatás kezdeményezésére. Amennyiben azt feltételezzük, hogy a lakásalapokat kezelő kereskedelmi társaságok megalapításának célja a piaci mechanizmusok félrevezetése, és működésük hatékonyságának növelése, azt ajánljuk, hogy támaszkodjanak a magánszektor menedzseri gyakorlataira (pld. a szerkezetek újraépítése stb.). Nem kevésbé fontos a lakásalap kezelésén kívül a szociális lakások környezetének menedzselése, ami a gyakorlatban annyit jelent, hogy a lakásalapok fenntartására vonatkozó technikai tényezőkön kívül szociális tevékenységekkel is foglalkozna. Külföldön a szociális lakások központi jegyzékére építenek, ami a szociális lakások együttes (komplex) kínálatát tartalmazza. A bérlők igényeik szerint (a többi szolgáltatások és munkák figyelembevételével) dönthetnek arról, hogy mit tartanak a legkedvezőbbnek, ezért azt ajánlanám, hogy ezt vezessék be a hazánkban is. Mivel ez a problematika összszlovákiai jelentőségű, ezért a központi szociális és lakáspolitikai szervek bevonását kezdeményezném, habár meg kell jegyeznem annak teljes hiányát. A következő fontos tevékenység, amelyet pontosan meg kell határoznunk nem más, mint a kéttípusú kritérium felállítása.
Az egyik oldalára a lakást kérelmezők jogosultságát a másikra pedig azok várólistára történő besorolását tehetjük. Az alábbi kritériumok abban különböznek egymástól, hogy amíg az első szempont az alapfeltételekre, és a jelentkezők kiválasztására összpontosít, addig a másik csoport a kérelmezők részletesebb elemzésével foglalkozik. Ez alapján válna lehetségessé a szociális lakások pontos meghatározása. A kritériumok első csoportjába ajánljuk a kérelmezők hovatartozásának a besorolását is, mivel ezzel kizárhatnánk annak a lehetőségét, hogy pld. a potenciális kérelmezők valamelyike az alacsony jövedelme miatt hátrányba kerülne mivel a szociális helyzete nem kielégítő. A kritériumok második csoportjába ajánlanánk annak a pontozási rendszernek a bevezetését, amelyet a várólista mellé rendelnénk. Ennek alapján a kérelmezők állapotát - az adott körülmények súlyossága alapján meghatározott számú pontokkal értékelnénk, és az így szerzett pontok összege meghatározna a várólistára történő besorolásuk sorrendjét. Ez a rendszer egyben lehetővé tenne a feljebbjutás és a lecsúszás lehetőségét is. Magyarország-Szlovákia Határon Átnyúló Együttműködési Program (2007-2013) - www.husk-cbc.eu és www.hungary-slovakia-cbc.eu Jelen dokumentum tartalma nem feltétlenül tükrözi az Európai Unió hivatalos álláspontját.