C Í V I S T E R V VÁROSTERVEZŐ ÉS ÉPÍTÉSZ IRODA BETÉTI TÁRSASÁG Levelezési cím: 4031 Debrecen, Derék utca 245 Iroda: 4025 Debrecen, Széchenyi utca 8 sz. Tel:(30) 9818-172, Tel/fax: (52) 531-732 Email: civisterv @ civisterv.hu TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV (Településrendezési szerződés megalapozásához) Derecske város Településszerkezeti- és szabályozási tervének Szilágyi Lajos vállalkozó kezdeményezésével összefüggő 2014. évi 1.sz. módosításához 1.) A módosítás során elérendő célok összefoglalása, a szabályozás e célból módosítandó elemeinek összefoglalása. A jelenleg hatályos településrendezési tervet három elemében kérte Szilágyi Lajos vállalkozó Derecske város képviselő- testületétől módosítani. 1.) Gazdasági fejlesztési terület növelése: Derecske város belterületének nyugati széle mellett (külterületen) hatályos településrendezési tervben kijelölt gazdasági terület északkeleti irányban (tervezett körforgalmú csomópont irányában) történő bővítése. A vállalkozó tulajdonában lévő 0293/11 hrsz-ú külterületi, földhivatalnál kivett területként, telephelykén nyilvántartott, jelenleg beépítetlen területből a hatályos szabályozási terv a Földesi út- Rákóczi út- Nyugati út- Külső utca találkozásánál tervezett körforgalmú csomópont mellett, illetve a Földesi út mellett jelentős méretű területet vesz el, közlekedési célra. A vállalkozó kérte a kisajátításra szánt területek minimális mértékűre való csökkentését, illetve ennek lehetőségének megvizsgálását. 2.) Az övezetben előírt előkert méretének csökkentése: A hatályos helyi építési szabályzat az övezetben 12 méteres előkert biztosítását írja elő. Tekintettel a területet körben terhelő korlátozásokra, a tervezett beruházások megvalósíthatósága érdekében, a vállalkozó kérte az előkert méretének legalább 5 méterre való csökkkentését. 3.) Kereskedelmi szolgáltató- gazdasági övezetbe sorolt földterület átsorolása mezőgazdasági-ipari övezetbe: A tervezett és az esetleg későbbi beruházások megvalósításához a szabályozási tervben Gksz-1 -jelű kereskedelmi- szoláltató- gazdasági övezetbe sorolt 0293/11 Helyrajzi számú földterület IG-3b - jelű (mezőgazdasági- ipari) övezetbe való átsorolását kéri. 1
2.) Szabályozási koncepció, (Előzetes szakmai vélemény) A kért módosítás a településszerkezeti terv és a szabályozási terv módosítását is igényli. Tekintettel arra, hogy a módosítás során új beépítésre szánt terület kijelölésére is sor kerül, a 314/2012.(XI.8.) Korm. rendeletben meghatározott teljes folyamat keretében lehet a településrendezési tervet módosítani. Ennek időtartama reálisan fél év. (4-6 hónap) - előzetes tájékoztatási szakasz 21 nap - véleményezési szakasz 30 nap - a véleményezési szakasz képviselő-testületi határozattal történő lezárása (előterjesztés+ jóváhagyás időtartama!) - végső szakmai véleményezési szakasz max.21 nap (elvben lehet rövidebb is) - képviselő-testületi jóváhagyás (előterjesztés+ jóváhagyás időtartama) - Hatályba lépés 30 nap. A folyamat rövidítésére akkor van lehetőség, a a tervezett beruházás legalább 15 új munkahely létesítését eredményezi és a képviselő-testület döntésében a módosítást gazdaságfejlesztő beruházás megvalósítása érdekében támogatja. Ez esetben a folymat 2-3 hónapra rövidülhet. Mivel a módosítás során új beépítésre szánt terület is kijelölésre kerül, a vonatkozó rendelet alapján a biológiai aktivitásérték szinten tartását is biztosítani kell. A területet régészeti nyilvántartás nem érinti. 1.) A vállalkozó által kezdeményezett gazdasági terület bővítésnek van szakmai realitása. Pontos nagyságát a tervezés során történő közlekedési szakmai egyeztetés során lehet pontosítani. 2.) Az előkert méretének csökkentését a Gksz-1 övezet azonos adottságú ingatlanjaira (két utca által határolt, ez által speciális elhelyezkedésűnek számító sarok ingatlanokra) vonatkozóan általánosan javasoljuk módosítani. Előzetes javaslatunk szerint az előkert méretét 5,0-12,0 m között szabadon (a telepítési körülményekhez igazítható módon) célszerű szabályozni, a jelenlegi kötelező 12 méter helyett. 3.) A szóban forgó terület kereskedelmi- szolgáltató gazdasági övezetből mezőgazdaságiipari övezetbe történő átsorolását környezetvédelmi veszélyei miatt nem javasoljuk. Általánosan is javasolható, a lakóterületektől legalább 300 méter távolságig elkerülni a mezőgazdasági ipari tevékenységek folytatását. Más önkormányzatok esetében ilyen jellegű szabályozási tervi módosítást is kezdeményeztek, a tapasztalt környezetvédelmi problémák, lakossági bejelentések elkerülése érdekében. Amennyiben az önkormányzat előzetes döntésében, a módosítást kezdeményező vállalkozó kérésére a kereskedelmi- szolgáltató- gazdasági övezet mezőgazdaságiipari övezetbe történő átsorolását támogatja, a közeli belterületi lakóterületek megfelelő védelmét szolgáló kiegészítő szabályozás kidolgozását feltételül szabva, a tervezési folyamatba a környezetvédelmi szakág bevonása is szükséges. A módosítás ezen elemére vonatkozó kezdeményezés eredményességét csak az előzetes tájékoztatási szakasz alatt beérkező szakvélemények ismeretében lehet majd reálisan megbecsülni. 2
A módosítással érintett gazdasági terület elhelyezkedése Gazdasági terület Tervezett bővítése A hatályos szabályozási terv részlete, a bővítés helyének előzetes jelölésével 3.) Az érintett terület és környezetének bemutatása: A 0293/14 Hrsz-ú külterületi ingatlan Derecske belterületének nyugati széléhez csatlakozik. Jelenleg beépítetlen, de művelésből kivett, földhivatali nyilvántartás szerint telephelyként bejegyzett terület. A földhivatali térképkivonaton lévő ingatlan lehatárolása (telekalakítás) a hatályos szabályozási tervvel összhangban történt meg, tehát 0293/15 Hrsz alatt, magán útként lett leválasztva a szabályozási terven közlekedési terület bővítésére szánt területrész. E területrész még a módosítást kezdeményező vállalkozó tulajdonában van. A szabályozási terv elhatározásai (a Földesi út szabályozásának tervezett szélesítése, és a tervezett körforgalmú csomópont kialakíthatósága) érdekében jelentős területrészt kellett az ingatlanból leválasztani. A tulajdonos mezőgazdasági jellegű fejlesztési elképzeléseinek megvalósítását az ily módon leszűkült terület, figyelembe véve a 12 méter előkert kialakítására vonatkozó hatályos szabályozási előírást, a gazdasági épületektől megfelelő távolságra már nem teszik lehetővé a tulajdonos számára szolgáló lakás elhelyezését, amit az övezeti előírások egyébként lehetővé tesznek. A vállalkozó tanyaközpont jellegű fejlesztési elképzeléseinek (lakóház, állattartó épületek, egyéb mezőgazdasági családi vállalkozás kialakítása) megvalósításához szükség lenne az általa kezdeményezett terület bővítésre, és előkert méret csökkentésre. A hatályos szabályozási terven kijelölt kereskedelmi- szolgáltató gazdasági övezet mezőgazdasági üzemi területbe történő átsorolása, a tervezett beruházásokhoz kapcsolódó támogatási pályázatokon való indulás lehetőségének megteremtése miatt, a vállalkozó számára létfontosságú lenne. Az ingatlan környezetében tervezett ugyancsak kereskedelmi- szolgáltató gazdasági övezetbe sorolt területek jelenleg beépítetlenek. 3
A módosítással érintett gazdasági terület elhelyezkedése A földhivatali térképmásolat ingatlanra és környezetére vonatkozó részlete. 4
4.) Beépítési Terv (javaslat): A terület beépítési javaslata a tervezett északkelet irányú területbővítést figyelembe véve készült. A hatályos szabályozási terv alapján történt telekalakítás esetén a telek északkeleti részén tervezett lakóépület, az övezeti előírások szerint biztosítandó 12 méter mélységű előkert betartásával csak a telek nyugati részén építeni tervezett gazdasági, illetve állattartó épület közelében lenne elhelyezhető. Módosítás előtti lehetőség Módosítás utáni lehetőség 5
5. Változások várható infrastrukturális igényei: A tervezett fejlesztések infrastruktúra igénye a jelenlegi ellátás adottságait alapul véve biztosítható. 6. A javasolt beépítés, változás várható környezeti hatásai. A tervezett tevékenység (mezőgazdasági tevékenységhez kapcsolódó gazdasági tevékenység, állattartás, a gazdálkodó- tulajdonos számára szolgáló lakás) az IG-3b jelű mezőgazdasági ipari gazdasági övezet nem jelentős mértékűen zavaró hatású tevékenységek elhelyezésére szolgáló építési övezetben és a jelenleg szabályozott kereskedelmi- szolgáltató gazdasági övezetben is lehetséges. A pályázati- támogatási és távlati fejlesztési lehetőségek figyelembe vételével a beruházó a mezőgazdasági ipari terület övezeti besorolását igényli. Amennyiben mezőgazdasági- ipari övezeti besorolású övezet kerül kijelölésre, annak ellenére, hogy nem jelentős mértékűen zavaró hatású tevékenységek elhelyezésére szolgáló övezet kerülne kijelölésre, a szomszédos lakóterületek védelme (biztonsága) érdekében kiegészítő szabályozás- korlátozás bevezetése is szükségessé válhat. Pl: a lakóingatlanok szélétől 100-150 méter távolságig korlátozni a környezeti konfliktus veszélyt jelentő gazdasági tevékenységeket, függetlenül attól, hogy a környezetvédelmi engedélyezés előzetes kontrolt jelente. 7. Örökségi érték: A fejlesztésként bevonni tervezett terület (egyelőre beépítésre nem tervezett) északi részét régészeti nyilvántartás nem érinti. A területet érintő egyéb örökségi érték nincs. Kiegészítve: 2014. január 28. Zsemberi István Vezető településtervező TT/1É-09-0016 6