ELŐ TERJESZTÉS Zirc Városi Önkormányzat Képviselő-testületének 2015. május 28-i ülésére Tárgy: Zirc, Rákóczi tér 11. szálláshely fejlesztés tervezési program jóváhagyása Előadó: Ottó Péter polgármester Előterjesztés tartalma: határozati javaslat Szavazás módja: egyszerű többség Előterjesztés elkészítésében részt vett: Városüzemeltetési Osztály Előterjesztés előkészítésében közreműködnek: Pénzügyi Ellenőrző Bizottság Gazdasági, Turisztikai és Környezetvédelmi Bizottság Ügyrendi és Érdekképviseleti Bizottság Láttam: Sümegi Attila jegyző
Tisztelt Képviselő-testület! Az ÉSG Alkotóműhely Kft. a 2015. március 26-i döntés alapján kapott megbízást arra, hogy a Zirc, Rákóczi tér 11. (1125/2 hrsz) lévő épületben szálláshely fejlesztési engedélyezési tervet készítsen. A szerződés aláírását követően, a tervező megkezdte az épület felmérését, és ez alapján készített egy tervezői véleményt és javaslatot, amely megalapozza a tervezés további menetét. Ezt a dokumentumot az előterjesztés mellékleteként csatolom. A ZKÖH munkatársainak véleménye alapján a dokumentum tartalmilag megfelelő, bizonyos témákban további egyeztetések szükségesek, ezek azonban a tervezési irányt nem befolyásolják. A tervező munkájának folytatásához szükséges ezen dokumentum jóváhagyása. Kérem a Képviselő-testületet az előterjesztés megtárgyalására. Zirc, 2015. május 20. Ottó Péter polgármester
Határozati javaslat Zirc Városi Önkormányzat Képviselő-testületének /2015. (V.28.) határozata Zirc Városi Önkormányzat Képviselő-testülete az ÉSG Alkotóműhely Kft. által a Zirc, Rákóczi tér 11. (1125/2 hrsz) ingatlanra vonatkozóan készített tervezői véleményt elfogadja, a tervezői javaslatban foglaltak szerint a tervezést a Tervező folytathatja. Utasítja a jegyzőt, hogy a tervezési program elkészítésében a Zirci Közös Önkormányzati Hivatal munkatársaival vegyen részt. Felelős: Határidő: Ottó Péter polgármester azonnal
Tervező vélemény és javaslat Zirc, Rákóczi F. tér 11. számú (hrsz 1125/2) meglévő épületben turisztikai szálláshely kialakítás tervezési programjához 1.Bevezetés: A címbeli épület átalakítás építési engedélyezési terveinek elkészítésére megbízást kaptunk Zirc Városi Önkormányzattól. A tervezési szerződés szerint a tervező feladatát képezi többek között az épület felmérési terveinek elkészítése és közreműködés a tervezési program összeállításában. Az épület helyszíni felmérése megtörtént, a felmérési dokumentáció elkészítése folyamatban van, annak részeredményeit felhasználjuk a jelen véleményhez. A tervezési program az OTÉK szerint az építészeti-műszaki dokumentáció kötelező része. Tartalmi elemei közül több kötelező elemet meghatároznak a vonatkozó jogszabályok, de ezen túlmenően a jogszabályi kötöttségek megtartása mellett szabadon megfogalmazhatók benne a tervezendő épülettel szembeni építtetői igények és elvárások. Ezek megfogalmazásához szeretnék gondolatébresztő segítséget nyújtani a felmérés tapasztalataira, az épület adta lehetőségekre ugyanakkor korlátokra is alapozva. Jelen véleményemhez csatolok egy kitöltetlen tervezési program mintát, amihez kapcsolódik egy jogszabályi tájékoztatás is. Az leszögezhető, hogy jelen pillanatban a tervezési program még nem véglegesíthető, de ez nem is lehet cél. A mostani tárgyalásnak inkább az lehet a célja, hogy a vélemények megfogalmazásával, már ebben a vizsgálati fázisban mutasson irányt a tervezésnek, hogy a következő alkalommal a vázlatterv bemutatásakor, változatelemzések eredményeként véglegesíteni lehessen a programot az engedélyezési tervek kidolgozása előtt. 2. Az épület általános ismertetése: A külső jellegtelen megjelenése alapján talán meglepő, de kb. 200-250 éves barokk épületről van szó. Természetesen szerepel az 1856-os kataszteri térképen is.
Építési idejének meghatározására további kutatásokat nem folytattam, de a feltűnően jó állapotban megmaradt boltozatok alapján kijelenthető, hogy a múzeumnak otthont adó Dubniczay-házzal közel egykorú lehet. (A Dubniczay-ház 1766-ban épült.) A kataszteri térképen jól kivehető, hogy a tér felőli szárny eredetileg rövidebb volt, annak mai szélességét utólagos bővítés során nyerte el. A bővítést a felmérés is igazolta. Az épület U alakú egytraktusos térsora a tér felőli oldalon jellemzően fiókos teknő, illetve kolostor boltozattal fedett, hátsó részén inkább a hevederes csehsüveg boltozat a jellemző. Az U alakú épület előtt L alakban kosáríves boltív-sorra támaszkodó hevederes csehsüveg boltozatos tornác készült, amelyeket mára jószerivel beépítettek, mutatóban csak az épület középrészében 2 és fél ív maradt meg nyitott formájában. Ezen kívül további toldalékokat is ragasztottak az épülethez, ettől az egyébként tiszta rendszerű épület zavarossá, áttekinthetetlenné vált. A hátsó rövid szárny elé nem fordult be a tornác, ezért ez a traktus ennyivel keskenyebb. Ennek az lehetett az oka, hogy itt kapott helyet a nyitott kocsiszín, ami fölött a fedélszék is nyitott kialakítású, szénatárolásra használhatták a padlásnak ideeső részét. Az épület fedélszerkezete is régi, az további kutatás nélkül nem jelenthető ki, hogy eredeti lenne, de kizárni sem lehet. Az alkalmazott szerkezet, a bárdolt faanyag, a méretes gerenda keresztmetszetek azt mutatják, hogy az mindenképpen Trianon előtt épült, hiszen azután már olyan fahiány állt elő az országban, ami az ilyen szerkezetek építése helyett gazdaságosabb megoldásokat követelt meg. A héjazat szürke szabványpala fedés, a XX. sz. második felében került az épületre. A boltozatok felett feltöltés csak helyenként készült, a tégla boltozatok felülről szabadon látszanak, a padláson a közlekedés a kötőgerendákra fektetett pallókon történik. Vasbeton koszorúja nincs az épületnek. A belsők jellemzően lelakottak, kisebb-nagyobb, gyakran szakszerűtlen átalakítások eredményeként inkább tovább romlott az épület állaga. A burkolatok, belső nyílászárók, épületgépészeti rendszerek elavultak, sürgős felújításra szorulnak. Az utcai oldalon a homlokzati nyílásrend durva átépítése történt, ez az épület szerkezeti logikáját semmibe véve sematizálta az utcai homlokzatot. 3. A szerkezeti alrendszerek állaga: Alapozás: Feltárás hiányában nem ismert. Feltételezés szerint rakott terméskőből készült. A szerkezeti repedések hiánya arra utal, hogy az alapozással nincsenek szerkezeti gondok. Falak: Terméskőből rakottak, változó vastagsággal. A belső válaszfalak futóra rakott kisméretű téglából készültek. A későbbi toldalékok anyaga vegyes, a különböző építési idők miatt. Falnedvesedések tapasztalhatók, aminek alapvető oka a vízszintes falszigetelés hiánya. Ennek mértéke nem rosszabb a szokásosnál. A nagyobb koncentrált nedvességfoltok szivárgó vízvezetékcsövek, sérült csapadékvíz csatornák miatt vannak. A Penny Market felőli hátsó fal mentén futó csapadékvíz folyóka is okoz falnedvesedést, mert a homlokzaton lefolyó csapadékvíz akadálytalanul bejut a folyóka alá, ezzel a felszívódó nedvesség mennyiségét növelve. Boltozatok: Nagyon jó állapotban lévők, szinte hiánytalanul meglévők. Fedélszerkezet: bárdolt felületű, fenyőfából készült, hagyományos ácsolt szerkezet, kötőgerendás, két-állószékes, torokgerendás rendszerrel. A gerendavéges ereszkialakítás miatt mind a kötőgerenda, mind a torokgerenda szintjén a mellékállásokban fiókgerendák találhatók, amiket fiókváltó gerendák hordanak át a főállásokra. A szokásos meghibásodási helyeknél (ereszek, vápák, kémények mellett) tapasztalhatók meghibásodások, amelyek megerősítéseket, helyenként elemcserét igényelnek, de állapota alapján megtartható a szerkezet. A lécezés és a héjazat feltétlenül cserére szorul. A fedélszerkezet megtartása esetén a kiviteli terv előtt faanyagvédelmi szakvéleményt kell készíteni. Nyílászárók: Avultak, cserére szorulnak. Az utcai eredeti nyílásrend visszaállítása fontos dolog lenne az épület megjelenése szempontjából. Burkolatok: Avultak, cserére szorulnak. Vakolatok: Kívül-belül cserére szorulnak. 4. Szabályozás, védettségek: A területet a hatályos szabályozási terv Vt-1 településközponti vegyes övezetbe sorolja, amit a HÉSZ a következőképpen szabályoz: O, Sz/80/7,5/400 jelű építési övezet beépítési paraméterei: Kialakult telekterület: telekmegosztással nem csökkenthető, de összevonással növelhető. Beépíthető telekterület min. 400 m 2
Beépítési mód: szabadonálló, oldalhatáron álló, vagy kialakult állapot szerint zártsorúsítható vállalva a műszakilag korrekt összeépítés terheit a szomszédos épületeken (a szomszéd írásos hozzájárulása szükséges). Beépítettség: max. 80 %, lakótelek esetén 40% Zöldfelület: min. 10 % Építménymagasság: max. 7,5 m Építési hely: előkert: a kialakult utcavonal szerint, illetve 5. m oldalkert: min. 6 m. ill. OTÉK 36. szerint hátsókert: min. 6 m. Ezek alapján a tervezett beruházásnak szabályozási korlátja nem látszik, valamennyi paraméter teljesül, illetve az átalakítás után is teljesülni fog. A védettséget tekintve a telek műemléki védelem alatt áll ugyan, de a rajta álló épület nem szerepel a műemléki jegyzékben. Ez úgy lehetséges, hogy a telek megosztás során alakult ki, korábban egy helyrajzi számon szerepelt a jelenleg szomszédos Dubniczayházzal, íly módon az akkori törvény szerint a telek valamennyi épülete műemléki védelem alatt állt, ezért a telekmegosztás után is megmaradt a műemléki védelem. Az örökségvédelmi hatóság ma már csak a műemléki jegyzékben szereplő épületeket kezeli műemlékként, ezért feltehető, hogy a védelem le fog kerülni a telekről. A terület a műemléki környezet határán belül fekszik, ez a település területi alapú védelmét jelenti. Eltekintve a védettségek kuszaságától, az leszögezhető, hogy a tervezés során figyelembe kell venni a műemléki környezetet, ahhoz igazodó, a műemlék felújítási módszereket követő tervezésre van szükség. Erre kötelez az épület tekintélyt parancsoló kora is. 4. Tervezett funkció meghatározása: A kialakítandó szálláshely az önkormányzat vendégeinek, az önkormányzati fenntartású Reguly Antal Múzeum és Népművészeti Alkotóház csoportjainak elszállásolásán túl, esetleg külső fizetővendégek szállásigényét is szolgálhatná. Az előzetes elképzelések szerint nem panzió jelleggel üzemelne, nem lenne benne állandó recepció szolgálat, nem lenne benne vendéglátás, reggeliztetés. Nagyobb közösségi terekre sincs szükség, mert a programok döntően nem itt zajlanának. Mindenképpen szükség van minimális irodára, egy kisebb előtérre, ahol az érkezés távozás történhetne. Szükséges tároló helyeket kialakítani, textilneműk, egyéb szobai kellékek számára. A kapacitás meghatározása fontos lenne, de megfordítható is. A vázlatterv megadja azt a maximális alapterületet és szobaszámot, ami az épületben kialakítható. Ha mindre szükség van, akkor ez kerülhet be a végleges programba, ha nincs szükség a maximális kapacitás kialakítására, akkor meghatározható, hogy mely részek beépítésétől mondjunk le. Szükséges lenne a szállás igényszintjének meghatározására. Pl. a tetőtérben lehetne kialakítani, csak nyári üzemre nagyterű ún. hálózsákos turistaszállást. A földszinten igényesebb szobák alakíthatók ki, de itt a kialakult térszerkezet jelent kötöttséget, ugyanis a boltozatok miatt a falak szabadon nem mozgathatók. Jó lenne meghatározni a nyári illetve téli kapacitás igényeket, lehetséges, hogy ez a kettő messze nem azonos. E tekintetben a tervezőknek segítséget jelenteni az igények szabatosabb meghatározása. 5. Beépíthető területek vizsgálata: A földszinten, fenti javasolt bontások után, a tornác beüvegezésével és a kocsiszín beépítésével kialakítható nettó alapterület : 318 m2 A tetőtérben kialakítható hasznos alapterület ( 1.90 m-t meghaladó belmagasságú tér) : 200 m2 Összes kialakítható alapterület: 518 m2 Megoldandó építészeti problémák: 1. Gondot okoz az U alakú épület oldalhatáron álló középrészének természetes megvilágítása és szellőzésének biztosítása. Ott jelenleg a Penny Market felé nyílnak szobaablakok, ami lévén oldalhatáron álló beépítés, nemcsak zavaró, de szabálytalan is. A tervezett funkcióváltással járó korszerűsítés esetén szabályossá kellene tenni az épületet. Át kell gondolni, hogy ezen a szakaszon be tudjuk-e üvegezni a tornácot, ugyanis ezzel a mögötte lévő boltozatos terek csak indirekt módon világíthatók meg, ami lakószoba esetén nem megengedett. 2. A tetőtér beépítése esetén a függőleges közlekedést meg kell oldani, lépcsők építésével. A teljes tetőtér beépítés esetén a tűz esetén biztonsággal kiüríthetőnek kell lenni az épületnek, e célból legalább két lépcsőre van szükség, a kiürítési útvonal hosszok miatt. A boltozott terek esetén a lépcsőházak elhelyezésére különös gondot kell fordítani, ilyen esetben kevés az alkalmas hely.
3. A tetőtér beépítés esetén nagyobb mértékű szerkezeti beavatkozásra van szükség. El kell bontani a fedélszerkezetet, mert geometriája miatt nem alkalmas a beépítésre. Új födémet és koszorút kell építeni, aminek a kötőgerendák útjában vannak. Ez az egyik oka a fedélszerkezet elbontásának. A másik ok a torokgerendák alacsony szintje. Az elképzelhető ebben az esetben is, hogy az eredeti szerkezet egy részét meghagyjuk bemutatás céljából valamelyik közös használatú térben. 4. A fedélszék bontása esetén is fontos szempont, hogy az épület metszeti kontúrját megtartsuk, az eredeti arányok megtartása miatt, pl. térdfal emelés nem jöhet szóba. A két szélesebb traktusszélességű szárny esetében a következő a beépíthető hasznos keresztmetszet: A 3,8 m körüli szélesség alkalmas beépítésre, de a közlekedő folyosó helyigénye miatt túlzottan nagy terek nem lesznek kialakíthatók. (Az új tetőzet miatt itt már nem lesznek oszlopok.) Merőben más a helyzet a kocsiszínt tartalmazó harmadik szárny esetében. A kisebb traktusszélesség miatt itt a folyosós rendszer már nem működőképes, mert mellette alig marad hasznos tér. ( Esetleg tárolók helyezhetők el ebben a részben.) Másik lehetőség nagyobb tér kialakítása, de ehhez meg kell találni a funkciót. Pl. a már említett hálózsákos nyári turistaszállás itt lenne kialakítható. Ezen a szakaszon lenne megtartható az eredeti fedélszék. Bemutatási célból.
6. Akadálymentesség: Az épület lévén közhasználatú, az akadálymentes használhatóság elvárt. De ez nem kell, hogy kiterjedjen a teljes épületre. Akadálymentes parkolóhelyet ki kell alakítani, jogszabályi előírás alapján minimum 1 db-t. Ennél több a tervezési programban előírható. A bejáratnak, előlépcsőnek akadálymentesnek kell lennie, a közösen használt tereket el kell tudni akadálymentesen érni, de annak meghatározása, hogy hány db szobaegység legyen akadálymentesen használható a tervezési program feladata. Azt tervezőként mindenképpen javaslom, hogy a tetőtéri szintet nem kelljen tudni akadálymentesen megközelíteni, mert az a projektet indokolatlan mértékben megdrágítaná. Egyéb infokommunikációs akadálymentességi igény szintén a tervezési programban rögzítendő. 7. Parkolás: Az épületben jelenleg 6 db lakás helyezkedik el. Az funkcióváltásból és bővítésből eredő többletparkolók elhelyezését kell megoldani, az OTÉK ill. a HÉSZ alapján meghatározva. Célszerűnek látnám a parkolás céljára a hátsókertet használni, mert az a Penny parkolón átvezető kiszabályozott útról megközelíthető, és a főbejáratot meghagyná tisztán gyalogosforgalmúnak, ott legfeljebb szerviz jellegű forgalom bonyolódhatna. 8. Közművek, épületgépészet: A telek közműkapcsolatai meglévők a szaktervezőink vizsgálják ezek megfelelőségét, esetleges bővítési igényét. A gáz leágazó vezeték az épület faláig ki van építve. Belső gázhálózat nincs, így nem épült ki mérőhely sem. A belső gépészet terjes cserét igényel. A kémények utólagos bélelését, az esetlegesen beépítendő gázkészülékek égési levegőellátását szintén meg kell oldani. 9. Megújuló energiák alkalmazásának igénye: Az épület jellege és mérete miatt jogszabály ennek vizsgálatát nem teszi kötelezővé, de a tervezési program rendelkezhet ennél szigorúbban. A műemléki környezet miatt korlátozottak a lehetőségek e téren. Logikus lenne a használati melegvíz termelést szoláris energiával megoldani, de ennek megjelenése a tetőfelületen nem igazán kívánatos. Itt arra is kell gondolni, hogy tetőtér-beépítés esetén a déli tetőfelületen tetőablakok is meg fognak jelenni, ezzel csökkentve a napkollektorok vagy fotocellák elhelyezésére alkalmas területet. Ide tartozó dolog az épület utólagos homlokzati szigetelésének kérdésköre is. A műemléki megjelenés miatt nem kívánatos a meglehetősen vastag szigetelés beépítése, mert az a vakolatarchitektúrát, párkányokat torzítja. Célszerű lenne ezt elkerülni. Jelentős felújítás esetén a vonatkozó 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet betartása kötelező, az alól mentesülni csak műemléki, vagy helyi védett épületek esetében lehetséges. Emiatt javaslom annak vizsgálatát, hogy az épület helyi védetté nyilvánításával biztosítani tudjuk a jogszabálynak való megfelelést. 10. Költségkeretek meghatározása, költségütemezés: A projekt forrásoldaláról tervezőként nincs közelebbi információnk. Feltételezzük, hogy jövőben kiírandó pályázati forrásból kívánják megvalósítani. Ez esetben a pályázat elérhető keretéről, támogatási intenzitásáról csak feltételezések lehetnek. Így pontos költségkeret meghatározásának nincs értelme, de egy reálisan elérhető forrásmaximum meghatározása segítség lehet ekkor is, mert kizárhat olyan műszaki megoldásokat, esetleg volument, ami biztosan nem valósítható meg a maximális forrásból sem. Veszprém, 2015. május 19... Kovács József okl. építészmérnök felelős tervező É19-0069