Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. Anyavállalati Éves Jelentés 2018

Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. Anyavállalati Éves Jelentés 2018

Anyavállalati Éves Jelentés 2018 Tartalomjegyzék Üzleti (vezetőségi) Jelentés a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2018. évi Auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásaihoz A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2018. évi Auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásai Független Könyvvizsgálói Jelentés Felelősségvállalási Nyilatkozat

Üzleti (vezetőségi) Jelentés a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített, 2018. évi Auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásaihoz

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 Tartalomjegyzék I. A Társaság céljainak, stratégiájának, tevékenységének bemutatása...2 II. 2018. évi eredmények és 2019. évi kilátások, kihívások...4 1. 2018. évi eredmények...4 2. Kilátások, kihívások 2019. üzleti évre...7 III. A Társaságnál a 2018-ban lezajlott lényegesebb események...7 1. Közgyűlés...7 2. Hitelfelvétel, Hitelkeret-szerződés aláírása...8 3. Ingatlan akvizíciók, saját részvény tranzakciók...9 4. Zárkörű tőkeemelés...9 5. BIF részvények Prémium kategóriába való átsorolása...9 6. Rendkívüli tájékoztatásként közétett tulajdonosi változások...10 7. Személyi változások...10 IV. A Társaság eredményességét befolyásoló kockázati tényezők...10 V. A mérleg fordulónapja után bekövetkezett lényeges események...11 VI. Általános társasági információk...11 VII. Az alkalmazottak számának alakulása, foglalkoztatáspolitika...15 VIII. Kutatás és kísérleti fejlesztés...15 IX. Személyi változások 2018-ban...15 X. Környezetvédelem...16 XI. Felelős társaságirányítási jelentés és nyilatkozat...16 Felelősségvállaló nyilatkozat...16 1

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 I. A Társaság céljainak, stratégiájának, tevékenységének bemutatása A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. (székhely: 1033 Budapest Polgár utca 8-10.; a továbbiakban: Társaság és vagy BIF) részvényesei a 2016. december 23-án megtartott rendkívüli közgyűlésen egy teljesen új, az ingatlanvagyon intenzív fejlesztését és ezáltal a Társaság jövedelmezőségét javító fejlődési pálya megvalósításának kidolgozására kérték fel az Igazgatótanácsot. A Társaság 2018. évi üzleti tevékenysége is már ezen új, az alábbiakban felsorolt fejlesztési stratégia és célok megvalósítása mentén zajlott: A Társaság meglévő jövedelemtermelő ingatlan-portfóliójába illeszkedő irodaépületek felkutatása és akvizíciók lebonyolítása. Meglévő ingatlan-portfólióban rejlő maximális jövedelemtermelési potenciál kihasználása, valamint az irodaházak működésének optimalizálása. A Társaság tulajdonában lévő Budapest, III. kerületi, 39 hektáros Harsánylejtő fejlesztési terület teljes kidolgozott koncepciójának megvalósítása. A Társaság ingatlanfejlesztő, hasznosító cégként a saját tulajdonú ingatlanjainak (irodaház és parkolóház) bérbe adás útján történő hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az értékesítésével foglalkozik. A Társaság 2017. október 20-tól kezdődően a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (a továbbiakban: NAV) nyilvántartásba vétele óta a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: SZIT törvény) előírásai szerint szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként (a továbbiakban: SZIE) tevékenykedett. A Társaság a NAV-nál 2018. december 20-án kezdeményezett, a SZIT törvény szerinti szabályozott ingatlanbefektetési társaságként történő nyilvántartásba vételi kérelmének megfelelően a NAV a Társaságot szabályozott ingatlanbefektetési társaságként 2018. december 31-i hatállyal nyilvántartásba vette. A Társaság a tulajdonában lévő ingatlan típusoknak megfelelően az alábbi főbb ingatlanpiaci szegmensek területén tevékenykedik: Irodapiac Parkolóházak piaca Építési telkek/lakóingatlanok piaca Szálloda piac Irodapiaci szegmens 2018. december 31-én Társaságunk infrastrukturális és közlekedési szempontból kiváló elhelyezkedésű öt "B" kategóriájú és két A kategóriájú irodaépületet tulajdonolt. Ingatlanjaink hasznosításánál fő szempont az ingatlan megfelelő jövedelemtermelő képessége, az ingatlan várható értéknövekedése valamint továbbfejlesztési potenciálja. A keresleti oldalon jelentkező minőségi igényekkel lépést tartva, az irodák magas színvonalúak, kategóriájuknak és napjaink követelményeinek megfelelő műszaki állapotúak. A szolgáltatási szint folyamatos emelésével, az ingatlanok megfelelő fejlesztésével és karbantartásával sikerült Társaságunknak a bérlőket megnyerni és a bérleti szerződések többségét hosszútávra meghosszabbítani és ezzel piaci pozícióját tovább erősíteni. A kitűnő adottságoknak, folyamatosan kontrollált és fejlesztett műszaki állapotnak, az elvárt szolgáltatási szintnek és az aktív értékesítési tevékenységnek köszönhetően a jövedelemtermelő irodaházaink átlagosan 92%-os kihasználtsággal működtek a 2018-as üzleti év végén. A Társaság irodabérleti tevékenysége körében kiemelkedő eseményként aposztrofálható, hogy a 1052 Budapest, Türr István utca 6. szám alatt elhelyezkedő, Vigadó Palota elnevezésű irodaházának teljes, 15.000 m 2 -t meghaladó területének bérbeadására vonatkozóan 2018. szeptember 14-én bérleti szerződés került aláírásra. A belváros szívében elhelyezkedő Vigadó Palota egy 2017. december elején lezárult tranzakció eredményeként került a Társaság tulajdonába. Részleges felújítást követően, a hivatkozott bérleti szerződés megkötése révén rövid időn belül került sor az ingatlan hasznosítására. 2

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 Parkolóházak piaca szegmens Az elmúlt években lezajlott és folyamatban lévő Budapest belvárosi fejlesztések eredményeként a minőségi parkolóházak iránti kereslet erősödött, így a Társaságunk tulajdonában lévő Budapest, V. ker. Aranykéz utca 4-6. szám alatti Aranykéz Parkolóház kihasználtsága további élénkülést mutatott, szerződéses állományunk és az óradíjas parkolások száma is jelentősen megnőtt 2018-ban. A Társaság tulajdonában van továbbá a Budapest III. ker., Polgár utca 8-10. szám alatti a Flórián Udvar Irodaház részét képező parkolóház, amely az irodaház bérlőin túl egyéb bérlők számára is igénybe vehető. Mindkét parkolóházunk a legújabb, magyar fejlesztésű parkolási rendszerrel igyekszik maximális szolgáltatási színvonalat biztosítani. Építési telkek/lakó ingatlanok piaca szegmens Társaságunk Óbuda zöldövezeti részén, a Testvérhegy oldalában Harsánylejtő Kertváros néven mintegy 39 hektár területen fejlesztési projektet (a továbbiakban: Harsánylejtő Projekt) indított el az elmúlt években, több ütemben. A 88 telekingatlanból álló I. építésitelek-fejlesztési ütem kivitelezése és értékesítése sikeresen lezárult, a 65 telekingatlanból álló II. ütem kivitelezése sikeresen megtörtént, az értékesítés pedig 2018. év végére elérte a 90%-ot (az I.-II. ütem teljes területe meghaladja a 25 hektárt). Az említett telekfejlesztési ütemek mellett további összesen mintegy 3 hektár nagyságú 30-50 lakásos társasházak építésére alkalmas telkek kerültek kialakításra, amelyek további fejlesztési lehetőséget nyújtanak a Társaság számára. Szintén a Harsánylejtő Projekt keretén belül a Társaság 100%-os tulajdonában lévő Harsánylejtő Ingatlanforgalmazó és -kezelő Kft., mint beruházó 8 telekingatlanon, mindösszesen 40 lakásból álló lakóingatlan-fejlesztés megvalósítását folytatja. A lakóingatlan-fejlesztés I. ütemében 2019. II. negyedévében átadásra kerülő 20 lakás értékesítése 2018. december 31-re elérte a 95%-ot, a lakóingatlan-fejlesztés II. üteme során megvalósuló további 20 lakás átadása 2019. IV. negyedévében várható, az értékesítettség 2018. év végével 20%-ot tett ki. A Társaság a lakóingatlan-fejlesztés tervezett III. és IV. üteme tekintetében további 8 db ingatlanon 40 db lakás létrehozására vonatkozóan építési engedéllyel rendelkezik. Szálloda piac A Társaság tulajdonában jelenleg 3 olyan ingatlan található, melyek az azokat a Társaságtól bérbevevő társaságok üzemeltetésében szállodaként üzemelnek. A turisztikai szempontból az egyik legkiemelkedőbb lokációval rendelkező Budapest, VII. ker. Madách tér 3-4. alatti ingatlanban 4 csillagos szálloda üzemel 115 szobával. A vidéki turizmust kedvelőket megszólító 2174 Verseg- Fenyőharaszt Fenyőharaszt Kastélyszálló, melyben 4 csillagos szálloda működik 26 szobával + 4 apartmannal. A Liszt Ferenc nemzetközi reptér vonzáskörzetében, a reptéri folyósón elhelyezkedő Budapest, X. ker. Üllői út 114-118. alatti ingatlankomplexum C Épületében 3 csillagos szálloda tranzithotel működik 81 szobával + 1 apartmannal. Ezen ingatlanokat a társaság szálloda üzemeltetőknek adja bérbe, a kihasználtságuk gyakorlatilag 100%-os. 3

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 II. 2018. évi eredmények és 2019. évi kilátások, kihívások 1. 2018. évi eredmények A Társaság eredményes, de kihívásokkal teli évet zárt 2018-ban. A BIF az IFRS szerint készített auditált egyedi eredménykimutatása alapján mintegy 8.338 millió forint adózás előtti eredményt ért el 2018- ban, amely mintegy 4,8 milliárd forintos csökkenést mutat a 2017-ben elért adózás előtti eredményhez képest. A befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredményhatásával korrigált 2018. évi adózás előtti eredmény mintegy -825 millió forinttal mintegy 1.717 millió forintra változott. A fenti eltérést jelentős mértékben meghatározta a Harsánylejtő Projekt telekingatlanok értékesítési árbevételének a csökkenése az előző évhez képest (a 2017-es év egyedi rendkívül erős telekértékesítési bevételt produkált). Az árbevétel arányos a befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredményhatásával korrigált működési eredmény bázisidőszaki 56%-os értéke 51%-ra csökkent 2018-ban, amely még mindig jelentős mértékűnek mondható, jelezve a Társaság működési hatékonyságát. A BIF által 2018. évben elért értékesítés nettó árbevétel nagy részét az ingatlanok bérbeadásából származó bérleti, parkolási, üzemeltetési és a kapcsolódó közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó díjbevételek (együttesen a bevételek 71%-át) adták, de jelentős, több mint 28%-os arányt képviselt a tárgyidőszaki árbevételen belül a Harsánylejtő építési telkek értékesítéséből származó bevétel is (2017-ben a telekértékesítések aránya a bevételeken belül több mint 62% volt). 2018. év értékesítés nettó árbevétele összesen 3.792 millió forintot tett ki (-20%). Az ingatlanhasznosításból származó bevételek tárgyidőszaki az általánosan magasabb bérbe adottságnak köszönhető emelkedése (+937,7 millió forint, +53%), nem tudta ellensúlyozni a telekértékesítés árbevétele csökkenését (-1.870 millió forint, -63%). Az értékesítés nettó árbevételének megbontása adatok ezer forintban 2017 2018 Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek 1 260 537 1 752 756 Parkolási díj bevételek 270 829 368 102 Közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek 225 437 573 652 Szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek 540 0 Ingatlan/telekértékesítés árbevétele 2 943 169 1 073 018 Egyéb árbevételek 16 436 24 529 Összesen 4 716 948 3 792 057 Az egyéb működési bevételek 2018-ban mintegy -37%-kal 6.700,5 millió forintra változtak a bázisidőszak megfelelő értékéhez viszonyítva. A tárgyidőszaki csökkenés meghatározó részét a befektetési célú ingatlanok valós értékelése eredményének a változása okozta. Az anyagjellegű ráfordítások 2018. évi összege 45,4 millió forinttal, mintegy 4%-kal csökkent a 2017. évben kimutatott értékhez képest. A személyi jellegű ráfordítások 2018. évben 68%-ot meghaladóan nőttek a megelőző év azonos időszakához képest. A személyi jellegű ráfordítások növekedését a Társaság stratégiai céljainak megvalósításával összefüggő létszámbővülés és szervezetfejlesztés okozta. A Társaság dolgozóinak átlagos statisztikai állományi létszáma 2018-ban 32 főre változott (2017-ben 24 fő volt). A Társaság nem befektetési célú tárgyi eszközei után elszámolt értékcsökkenés a tárgyidőszakban mintegy 12,6 millió forinttal 37,3 millió forintra nőtt a bázisidőszak megfelelő adatához viszonyítva. Az egyéb működési ráfordítások 2018. évi összege 375,5 millió forintot tett ki (+11%). A változást a készletek IFRS alapján történő értékelésének és az egyéb ráfordítások változásának a hatása okozta. 4

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 A fentieknek köszönhetően a 2018. évi működési eredmény 8.557,2 millió forintra csökkent, amely mintegy 35%-kal alacsonyabb a 2017. évi értékhez képest. A befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredményhatásával korrigált működési eredmény 1.936,4 millió forintot tett ki 2018-ban, a 2017. évi érték 2.645,3 millió forint volt. A pénzügyi műveletek eredménye a tárgyidőszakban -219,4 millió forintra változott a bázisidőszaki -103 millió forintról, amely eredményromlás a megnövekedett hitelállomány után fizetendő növekvő kamatráfordításoknak volt betudható. A SZIE státusz miatt a Társaság csak a SZIE státusz megszerzéséig (2017. október 20.) köteles társasági adót fizetni. A Társaság, mint SZIE ugyanakkor köteles a társasági adóalapját megállapítani a SZIT törvény előírásaira is tekintettel, de az így kapott adóalap után társasági adófizetési kötelezettség csak bizonyos esetekben terheli (pl. kapcsolt felektől származó bevételarányos adóalap után). A fentiek figyelembevételével a tárgyévi tényleges adóráfordításból mintegy 7 millió forint volt a kapcsolt felektől származó bevétel utáni társasági adó és mintegy 9,5 millió forintot tett ki az innovációs járulék összege. Eredménykimutatás (IFRS, auditált) az adatok ezer forintban 2017 2018 Értékesítés nettó árbevétele 4 716 948 3 792 057 Egyéb működési bevétel 10 607 645 6 700 510 Saját termelésű készletek állományváltozása -344 397-46 418 Anyagjellegű ráfordítások -1 167 174-1 121 815 Személyi jellegű ráfordítások -210 030-354 320 Egyéb működési ráfordítások -337 519-375 479 EBITDA 13 265 473 8 594 535 Értékcsökkenés és értékvesztés -24 663-37 327 Működési eredmény 13 240 810 8 557 208 Pénzügyi bevételek 40 017 43 744 Pénzügyi ráfordítások -143 066-263 150 Adózás előtti eredmény 13 137 761 8 337 802 Tényleges adóráfordítás -97 631-16 551 Halasztott adó 431 471 0 Adózott eredmény 13 471 601 8 321 251 Kiemelt mérlegtételek (IFRS, auditált) az adatok ezer forintban 2017.12.31 2018.12.31 Befektetési célú ingatlanok 31 417 004 39 799 004 Éven túli eszközök összesen 32 400 678 40 807 891 Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek 1 762 646 9 742 334 Forgóeszközök összesen 4 307 806 12 508 341 Eszközök összesen 36 708 484 53 316 232 Jegyzett tőke 2 583 220 2 870 244 Anyavállalatra jutó saját tőke összesen: 26 322 893 42 040 020 Pénzügyi kötelezettségek 9 265 607 9 153 569 Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen 9 275 414 9 166 183 Pénzügyi kötelezettségek 112 113 769 541 Rövid lejáratú kötelezettségek összesen 1 110 177 2 110 029 Kötelezettségek és saját tőke összesen 36 708 484 53 316 232 5

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 A befektetési célú ingatlanok állománya 2018-ban 8.382 millió forinttal 39.799 millió forintra nőtt 2017. december 31-i állapothoz képest. A növekedés a portfolióban levő ingatlanok valós értékében történő emelkedésnek, valamint a tárgyidőszakban megvalósult sikeres Andrássy úti ingatlanakvizíciónak (az akvizíció részleteit a III. fejezet 3. pontja tartalmazza) az eredménye. A befektetési célú ingatlanok megjelenítésére a Társaság a valós érték modellt választotta az IAS 40 standardnak megfelelően. A Társaság tulajdonában lévő befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározását, összhangban a SZIT törvény előírásaival negyedévente egy független értékbecslő, az Euro-Immo Expert Kft. végzi. A Társaság nettó adósságállománya (a pénzügyi kötelezettségek pénzeszközökkel csökkentett értéke) jelentős mértékben, mintegy 7.434,3 millió forinttal, 180,8 millió forintra csökkent 2018. december 31-re a 2017. év végi állapothoz képest, főként a pénzeszközök tárgyidőszakban realizált közel 8 milliárd forintos emelkedésének köszönhetően; mindez erős finanszírozhatósági bázist jelent a Társaság stratégiai céljainak a megvalósításához. A vagyoni, pénzügyi és jövedelmezőségre vonatkozó kiemelt mutatók Megnevezés 2017 2018 Éven túli eszközök aránya az eszközökön belül ( Éven túli eszközök összesen és az Eszközök összesen hányadosa) 88,26% 76,54% Eladósodottság ( Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen és Hosszú lejáratú kötelezettségek és az Anyavállalatra jutó saját tőke összesen hányadosa) 26,06% 17,90% Idegen és saját tőke aránya ( Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen és az Anyavállalatra jutó saját tőke összesen hányadosa) 35,24% 21,80% Likviditási gyorsráta ( Pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek és a Rövid lejáratú kötelezettségek összesen hányadosa) 158,77% 461,72% Árbevétel arányos nyereség ( Működési eredmény és az Értékesítés nettó árbevétele hányadosa) 280,71% 225,66% Saját tőke arányos nyereség ( Működési eredmény és az Anyavállalatra jutó saját tőke összesen hányadosa) 50,30% 20,35% 6

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 2. Kilátások, kihívások 2019. üzleti évre A 2019-ben a Társaság az alábbi területekre fókuszál: Harsánylejtő Projekt A Harsánylejtő Kertváros II. telekfejlesztési ütemében még elérhető építési telkek értékesítése (2018. év végéig az értékesítettség 90%-os), valamint a fejlesztéshez kapcsolódóan megvalósított út- és közmű hálózatok szolgáltatói és önkormányzati tulajdonba történő átadása. A Harsánylejtő Kertváros lakóingatlan-fejlesztés I. ütemének átadása a vevők részére, továbbá a II. ütemben épülő 4 lakóház értékesítése és átadása. Az II. ütem előértékesítésének függvényében a mindösszesen 40 db lakóingatlanból álló III. és IV. ütem értékesítésének és kivitelezésének megkezdése. A lakóingatlan-fejlesztés I.-IV. ütemének összes területe meghaladja a 2 hektárt. Az alábbi fejlesztési koncepciók kidolgozása az összesen több mint 4 hektáros területen (a m 2 adatok az egyes fejlesztési koncepciók bruttó épített alapterületére vonatkoznak): 2,500 m 2 irodakomplexum projekt 1,000 m 2 alapterületű kereskedelmi egység építése 11,500 m 2 lakóingatlan potenciál, amire a Társaság a tervek szerint 3 db összesen 135 lakásos társasház építését tervezi. A Bajcsy-Zsilinszky úti Irodaház és a Városmajor Irodaház fejlesztési koncepciójának kidolgozása (építési és bontási engedély megszerzése). A 2019. év elején sikeres akvizíció eredményeként megszerzett Budapest I. kerület, Attila út 99. szám alatt található ingatlan fejlesztési koncepciójának kidolgozása. A Világörökség részét képező Budapest, VI. ker, Andrássy út 80-82. szám alatti ingatlan együttes hasznosítási és fejlesztési koncepciójának kidolgozása. Portfólió review Akvizíciós tevékenység A Társaság stratégiájába illeszkedő akvizíciós lehetőségek felkutatása, az akvizíciók lebonyolítása és az adott ingatlan beillesztése a jövedelemtermelő portfólióba. Jogszabályi változásból eredő lehetőségek vizsgálata A SZIT törvény 2018. július 26. napjától hatályos módosítása értelmében a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok által végezhető tevékenységi kör az épületépítési projekt szervezése elnevezésű tevékenységi körrel kiegészítésre került, ami lehetőséget ad arra, hogy maga a Társaság végezhessen értékesítési célú ingatlanfejlesztési tevékenységet a Harsánylejtőn lévő építési telek ingatlanjain. III. A Társaságnál a 2018-ban lezajlott lényegesebb események 1. Közgyűlés A Társaság 2018. április 26-án megtartotta az éves rendes közgyűlését. A közgyűlés az alábbi lényeges határozatokat hozta: a) A közgyűlés elfogadta: az Igazgatótanács 2017. évi ügyvezetésről, a Társaság vagyoni helyzetéről és üzletpolitikájáról szóló jelentését, az Audit Bizottságnak a Társaság Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2017. évi egyedi, valamint a 2017. évi konszolidált beszámolójáról szóló jelentését, a Könyvvizsgálónak a Társaság IFRS szerint készített 2017. évi egyedi beszámolójáról és az egyedi üzleti (vezetőségi) jelentésről, valamint a 2017. évi konszolidált beszámolójáról és a konszolidált üzleti (vezetőségi) jelentésről szóló jelentését, a Társaság IFRS szerint készített 2017. évi éves egyedi és konszolidált beszámolóját, valamint az egyedi és konszolidált üzleti (vezetőségi) jelentését. 7

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 b) A közgyűlés jóváhagyta a Társaság IFRS szerint készített 2017. évi éves egyedi beszámolója alapján osztalékként kifizethető szabad eredmény és eredménytartalék terhére 2.008.610.800 forint, azaz kétmilliárd-nyolcmillió-hatszáztízezer-nyolcszáz forint összegű osztalék megállapítását és kifizetését, valamint meghagyta az Igazgatótanácsnak, hogy gondoskodjon a törzsrészvényekre megállapított osztalék részvényarányos kifizetéséről a Társaság Részvénykönyvében 2018. április 20. napján nyilvántartott törzsrészvényesek részére. A törzsrészvényekre járó osztalék kifizetésének kezdőnapja 2018. május 17. volt. c) A Közgyűlés az igazgatótanácsi tagok számára a 2017. évi tevékenységükkel kapcsolatban a felmentvényt megadta. d) A közgyűlés a Társaság állandó könyvvizsgálójának az INTERAUDITOR Neuner, Henzl, Honti Tanácsadó Kft.-t (székhely: 1074 Budapest, Vörösmarty utca 16-18. A. ép. fszt. 1/F.; cégjegyzékszám: 01-09-063211; adószám: 10272172-2-43.; kamarai nyilvántartási száma: 000171; pénzügyi intézményi minősítés száma: T-000171/94, a könyvvizsgálatért felelős személy Freiszberger Zsuzsanna, születési neve: Freiszberger Zsuzsanna; anyja neve: Böczkös Rózsa Mária, lakcíme: 2440 Százhalombatta, Rózsa u. 7.; születési helye/ideje: Barcs, 1977.07.27. könyvvizsgálói eng. száma: 007229) választotta meg a 2018. május 16. és 2019. május 15. közötti időszakra. e) A közgyűlés úgy döntött, hogy az Igazgatótanács tagjai a 2018-as üzleti évben díjazás nélkül látják el feladataikat. f) A közgyűlés úgy döntött, hogy az Audit Bizottság tagjai a 2018-as üzleti évben tagonként, havonta bruttó 300.000 forint (háromszázezer forint) díjazás mellett látják el feladataikat. g) A közgyűlés úgy döntött, hogy Társaság állandó könyvvizsgálóját a Társaság Nemzetközi Számviteli Szabályok szerint készített éves egyedi és konszolidált beszámolóinak a könyvvizsgálatáért a 2018-as üzleti évben 5.700.000 forint + ÁFA díjazás illeti meg. h) A közgyűlés jóváhagyta a Társaság 2017. évi, a Budapesti Értéktőzsde Felelős Társaságirányítási Ajánlásaira vonatkozó, külön íven szerkesztett Felelős Társaságirányítási Jelentését. i) A közgyűlés felhatalmazta az Igazgatótanácsot saját részvény vásárlására. A felhatalmazás értelmében az Igazgatótanács határozhat a Társaság által kibocsátott 100 forint névértékű törzsrészvény megvásárlásáról a Társaság által. Az egy saját részvényért kifizethető ellenérték legalacsonyabb összege 1 forint, azaz egy forint, a legmagasabb összege pedig legfeljebb az ügyletkötés időpontját megelőző 3 hónap forgalommal súlyozott tőzsdei átlagárfolyamának 150%- a lehet. A felhatalmazás a közgyűlés napjától 2019. október 25. napjáig terjedő határozott időtartamra szól. A felhatalmazás alapján a Társaság által megszerzett saját részvények maximális értéke az alaptőke 25%-ig terjedhet. j) A közgyűlés egyhangúlag elfogadta az Igazgatótanács Ptk. 3:223. (4) bekezdésében foglaltak szerinti tájékoztatását a Társaság 2017. október 26. és 2018. április 4. napján megkötött saját részvény tranzakcióival kapcsolatban. 2. Hitelfelvétel, Hitelkeret-szerződés aláírása A Társaság és a Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. között 2018. márciusában létrejött refinanszírozási kölcsönszerződés alapján a Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. 2.022.766.172 forint összegű kölcsönt nyújtott a Társaság részére, melynek eredményeként a Társaság a CIB Bank Zrt-nél fennálló EUR alapú hiteltartozását 2018. március 29-i értéknappal végtörlesztette. A Társaság 2018. november 7-én egy 20 milliárd forint keretösszegű ingatlanvásárlási, ingatlanfejlesztési és hitelkiváltási célra is felhasználható, 10 éves futamidejű fix kamatozású forint alapú finanszírozást biztosító hitelkeret-szerződést írt alá az MFB Magyar Fejlesztési Bank Zártkörűen Működő Részvénytársasággal, mint finanszírozó bankkal. 8

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 3. Ingatlan akvizíciók, saját részvény tranzakciók A Társaság 2018. április 4. napján csereszerződést kötött a Waybridge Estates Kft-vel. A csereszerződés értelmében a felek elcserélték a Waybridge Estates Kft. kizárólagos tulajdonában álló Budapest, VI. kerület, belterület, 28614/0/A/1; 28614/0/A/2; 28614/0/A/3; 28614/0/A/5; 28614/0/A/6 és 28614/0/A/7 helyrajzi számú, természetben a 1062 Budapest, Andrássy út 80. szám alatt található ingatlanok 1/1 arányú tulajdoni hányadát a Társaság tulajdonában álló 400.000 db, Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. névre szóló dematerializált 100 forint névértékű törzsrészvény (ISIN kód: HU0000088760) tulajdonjogára. Az ügylet zárásával a Társaság lett a kizárólagos tulajdonosa az Andrássy út 80. szám alatt található társasház valamennyi albetétjének, mely épület a már a Társaság tulajdonában álló Andrássy út 82. szám alatti ingatlan közvetlen szomszédságában található. valamint a Társaság tulajdonában lévő saját részvények száma ezzel 4.864.000 darabról 4.464.000 darabra változott. A Társaság 2018. december 18. napján ingatlan adásvételi szerződést kötött a Budapesti Elektromos Művek Nyrt.-vel az ELMŰ 1/1 arányú tulajdonát képező, a Budapest, I. kerület 6775 helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben a 1012 Budapest, Attila út 99. és a 1012 Budapest, Logodi utca 42. számok alatt található ingatlan tárgyában. A Társaság 2018. december 4.én 1.250.000 db, a Társaság tulajdonában álló BIF részvényt értékesített részvényenként 2.000 forint/db áron, a Budapesti Értéktőzsdén kívül kötött ügylet keretében. A Társaság tulajdonában lévő saját részvények száma ezzel 4.464.000 darabról 3.214.000 darabra változott. Ezen saját részvények értékesítésével az értékesítésre került részvények esetében figyelembe vett 600 forintos részvényenkénti bekerülési ár alapján részvényenként 1.400 forint összesen 1.750.000.000 forint árfolyamnyereséget realizált. A Társaság 2018. december 10-én 200.000 db, a Társaság tulajdonában álló BIF részvény értékesített részvényenként 2.020 forint/db áron a Budapesti Értéktőzsdén kívül kötött ügylet keretében. A Társaság tulajdonában lévő saját részvények száma az ügylettel 3.214.000 darabról 3.014.000 darabra változott. Ezen saját részvények értékesítésével az értékesítés tárgyát képező részvények közül 150.000 db esetében figyelembe vett 600 forintos részvényenkénti bekerülési ár alapján részvényenként 1.420 forint, 50.000 db esetében figyelembe vett 580 forintos részvényenkénti bekerülési ár alapján pedig részvényenként 1.440 forint összesen 285.000.000 forint árfolyamnyereséget realizált. 4. Zárkörű tőkeemelés Társaság Igazgatótanácsa élve a Társaság 2014. április 22. napján tartott közgyűlésén elfogadott 10. számú közgyűlési határozatban foglalt részvényesi felhatalmazással 2018. szeptember 10-én elhatározta a Társaság alaptőkéjének új részvények zártkörű forgalomba hozatala útján történő felemelését. A Társaság Igazgatótanácsa a Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt.-t kérte fel arra, hogy a kibocsátásra kerülő 2.870.244 darab, 100 forint névértékű és részvényenként 2.000 forint kibocsátási értékű, dematerializált úton előállított, névre szóló törzsrészvény vonatkozásában tegye meg átvételi nyilatkozatát. A Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. az átvételre vonatkozó kötelezettségvállaló nyilatkozatát 2018 szeptember 11-én megtette és az 5.740.488.000 forint összegű pénzbeli vagyoni hozzájárulást a Társaság rendelkezésére bocsájtotta. Az ezt követően megkeletkeztetett új részvények a Budapesti Értéktőzsdére is bevezetésre kerültek. 5. BIF részvények Prémium kategóriába való átsorolása Budapesti Értéktőzsde Zrt. vezérigazgatójának 287/2018 számú határozata alapján a Társaság BÉT-re bevezetett törzsrészvényei 2018. év október 1-jei hatállyal Prémium kategóriás részvényeknek minősülnek. 9

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 6. Rendkívüli tájékoztatásként közétett tulajdonosi változások A BFIN Asset Management AG a tulajdonában álló BIF részvények egy részét a Budapesti Értéktőzsdén kívül kötött ügylet keretében 2018. július 18. napján a PIÓ-21 Kft. részére értékesítette. Az ügylet eredményeképpen a BFIN Asset Management AG szavazati jogot biztosító tulajdoni részesedése a Társaságban 5% alá csökkent, míg a PIÓ-21 Kft. szavazati jogot biztosító közvetlen tulajdoni részesedése 59,91%-ra nőtt. 7. Személyi változások Igazgatótanács, Audit bizottság A 2018. január 1. és a 2018. december 31. közötti időszakban az Igazgatótanács és az Audit bizottság összetételében változás nem történt. Menedzsment 2018. március 19-től kezdődően a Társaság gazdasági vezérigazgató-helyettese Hrabovszki Róbert. Az Igazgatótanács döntése alapján a Társaság vezérigazgatói tisztségét 2018. december 1-jétől Berecz Kristóf az Igazgatótanács jelenlegi, alelnökeként betöltött tisztsége mellett látja el alelnök-vezérigazgatóként. A Társaság számára az elkövetkező évek mind a rendelkezésére álló, befektetésre váró, jelentős mértékű források, mind a 2018. december végi szabályozott ingatlanbefektetési társasággá (SZIT) alakulása révén olyan fejlődési lehetőségeket rejt magában, amelyek indokolttá tették a Társaság vezetési struktúrájának átalakítását, a Társaság irányításának (Igazgatótanács) és operatív végrehajtó szervezetének (Menedzsment) integrálásával. Az alelnöki és a vezérigazgatói pozíció összevonásával a Társaság tovább tudja dinamizálni működését, a posztok koncentrációja révén a fejlesztési projektek megvalósításához szükséges döntések, a hatékonyabb működéshez szükséges változások gyorsabban hajthatók végre. A Társaság Igazgatótanácsa a már rendelkezésre álló és a tervek szerint folyamatosan bővülő befektetési források optimális felhasználásának, a SZIT státusból adódó üzleti lehetőségek minél szélesebb körű kiaknázásának és a tervezett új projektek hatékony megvalósításának érdekében önálló üzletfejlesztési szervezet felállításáról döntött, melynek vezetésével a Társaság korábbi vezérigazgatóját, Sajgál Gábort bízta meg. IV. A Társaság eredményességét befolyásoló kockázati tényezők A Társaság tevékenységének eredményességét továbbra is erősen befolyásolja a mindenkori makrogazdasági helyzet, illetve az ez alapján kialakuló vállalati gazdálkodási környezet, ugyanis az irodák kihasználtsága, a realizálható bérleti díjak nagysága a bérlő társaságok anyagi helyzetétől, kilátásaitól függ. Az ingatlanhasznosítási tevékenységét a Társaság relatív alacsony kockázat mellett végzi, a megkötött bérleti szerződések jelentős részben határozott időtartamúak, 2-3 év közöttiek, de speciális esetekben akár 5+5 vagy 10 évesek. Határozatlan idejű bérleti szerződéseink jellemzően több éves időtartam óta fennállnak. Az előzetes bérlői kockázatelemzésnek és biztosítéki rendszernek köszönhetően mind a kintlévőség nagysága, mind a nemfizetés jelentős mértékben csökkent az előző évhez képest. A Társaság életében korábban meglévő az EUR árfolyam változásából eredő kockázat tekintetében jelentős változás történt 2018. évben. A CIB Bank Zrt-nél fennálló EUR alapú hiteltartozás refinanszírozásra került 2018. március végén, így a Társaság jelenleg csak forint alapú hitellel rendelkezik. Figyelembe véve, hogy a Társaság bevételeinek mintegy 95%-a forintban realizálódik, ebből adódóan FX kockázata gyakorlatilag nincs. 10

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 A Társaság hosszútávú forint hitelei változó kamatozású a 3 hónapos BUBOR-hoz kötöttek, így a pénzpiaci kamatok emelkedésével a forint hitelek kamata is emelkedik (kamatkockázat). A Társaság folyamatosan vizsgálja a nemzetközi és magyarországi pénzpiaci folyamatokat, finanszírozási lehetőségeket, ideértve a változó kamatozású hitelek fix kamatozású hitelekkel történő refinanszírozási lehetőségeit is, azok függvényében dönt az esetleges refinanszírozásról. A pénzügyi instrumentumokra vonatkozó részletes adatokat a Társaság Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített, 2018. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások Kiegészítő megjegyzések fejezete III. Kiegészítő magyarázatok 36. Pénzügyi instrumentumok pontja tartalmazza. A Társaság az általa tulajdonolt BIF törzsrészvényeken (saját részvények) kívül más értékpapírral nem rendelkezik, származékos ügyleteket nem kötött. V. A mérleg fordulónapja után bekövetkezett lényeges események A jelen Üzleti (vezetőségi) Jelentés aláírásának időpontjáig nem következett be ilyen esemény. VI. Általános társasági információk 1. A Társaság cégadatai A Társaság cégneve: Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. Rövidített cégnév: Budapesti Ingatlan Nyrt. Székhelye: 1033 Budapest, Polgár u. 8-10. Postai címe (a központi ügyintézés helye): 1033 Budapest, Polgár u. 8-10. Központi elektronikus elérhetősége: info@bif.hu Honlapja: www.bif.hu A Társaság alapító okiratának kelte: 1995.01.31. A Társaság működése megkezdésének 1994.05.01. időpontja: Bejegyző bíróság: Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság Cégjegyzékszáma: Cg. 01-10-042813 Társaság statisztikai számjele: 12041781-6820-114-01 Adóigazgatási azonosító száma: 12041781-2-41 Közösségi adószám: HU12041781 Társaság törzstőkéje 2018. december 31-én 2.870.244.400 forint Társaság működésének időtartama: A Társaság üzleti éve: A Társaság fő tevékenysége: határozatlan megegyezik a naptári évvel 6820 08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése 2. Társaságirányítás Közgyűlés A vezető tisztségviselők kinevezése és elmozdítása a Közgyűlés kizárólagos hatókörébe tartozik. A vezető tisztségviselőkkel és a munkavállalókkal a Társaság nem kötött a végkielégítéssel kapcsolatban külön megállapodást, e tekintetben a Ptk. megfelelő paragrafusai az irányadók. Nem jött létre olyan megállapodás bármely, a Társaság és vezető tisztségviselője, illetve munkavállalója között, amely kártalanítást ír elő arra az esetre, ha a vezető tisztségviselő lemond, vagy a munkavállaló felmond, ha a vezető tisztségviselő vagy a munkavállaló jogviszonyát jogellenesen megszüntetik, vagy a jogviszony nyilvános vételi ajánlat miatt szűnik meg. A Társaság részvételével nem jött létre olyan megállapodás, amely egy nyilvános vételi ajánlatot követően a Társaság irányításában bekövetkezett változás miatt lép hatályba, módosul vagy szűnik meg. 11

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 Az alapszabály módosítása a Közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik, az alábbi kivételekkel: Amennyiben az Alapszabály módosítás csak a Társaság cégnevét, székhelyét, telephelyeit és fióktelepeit, a központi ügyintézés helyét, valamint a főtevékenységet kivéve Társaság tevékenységi köreit érinti, a Közgyűlés egyszerű többséggel határoz, melynek erejénél fogva az Alapszabály felhatalmazza a Társaság Igazgatótanácsát, hogy a Társaság cégnevét, székhelyét, telephelyeit és fióktelepeit, a központi ügyintézés helyét, valamint a főtevékenységet kivéve Társaság tevékenységi köreit saját hatáskörében igazgatótanácsi határozattal módosítsa. A Közgyűlés határozatával felhatalmazhatja az Igazgatótanácsot a Társaság alaptőkéjének felemelésére. Az erre vonatkozó közgyűlési határozatban meg kell határozni azt a legmagasabb összeget (jóváhagyott alaptőke), amelyre az Igazgatótanács a Társaság alaptőkéjét felemelheti. A közgyűlési felhatalmazás bármely típusú, és bármely módon történő alaptőke-emelésre vonatkozhat. A közgyűlési felhatalmazás legfeljebb öt évre szólhat. Az igazgatótanácsi hatáskörben történő alaptőke-emelés esetében az Alapszabály módosítására az Igazgatótanács köteles és jogosult. Igazgatótanács A Társaság egységes irányítási rendszerben működik. Az Igazgatótanács a Társaság ügyvezető szerve, képviseli a Társaságot bíróságok és más hatóságok előtt, valamint harmadik személyekkel szemben. Az Igazgatótanács megállapította működésének szabályait és az elfogadott Ügyrendje szerint működött a 2018-as évben. Az Igazgatótanács tagjainak többsége független. Az Igazgatótanács tevékenységét testületként végzi. Kijelöli, hogy a feladatkörébe tartozó ügyek közül mely ügyet szükséges ülésének napirendjére tűzni, kijelöli az ügy előkészítéséért felelős Igazgatótanácsi tagot, az Igazgatótanácsi ülésen előterjesztett ügyet megtárgyalja, abban határozatot hoz, és annak végrehajtását ellenőrizteti. Az Igazgatótanács az éves mérlegzáró közgyűlések közötti időtartamra munkatervet készít, amelyben meghatározza rendes üléseinek időpontját és a szükséges mértékben ezek várható napirendjét. Az Igazgatótanács 2018. évben 9 ülést tartott. Az Igazgatótanács elektronikus úton további 9 alkalommal döntött 2018-ban. Audit Bizottság A Társaság Igazgatótanácsának tagjai (2018. december 31.) Név Pozíció Megbízatás kezdete Megbízatás vége dr. Ungár Anna, Elnök 2017.08.15 2022.08.15 Berecz Kristóf Alelnök 2017.08.15 2022.08.15 Tzvetkov Julian tag 2017.08.15 2022.08.15 dr. Hárshegyi Frigyes tag 2017.08.15 2022.08.15 Vaszily Miklós tag 2017.12.22 2022.08.15 Az Alapszabály szerint az Audit bizottság hatáskörébe tartozik: a számviteli törvény szerinti beszámoló véleményezése; a számviteli törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálatának nyomon követése; javaslattétel az állandó könyvvizsgálóra és díjazására; az állandó könyvvizsgálóval megkötendő szerződés előkészítése; az állandó könyvvizsgálóval szembeni szakmai követelmények, összeférhetetlenségi és függetlenségi előírások érvényre juttatásának figyelemmel kísérése, az állandó könyvvizsgálóval való együttműködéssel kapcsolatos teendők ellátása, az állandó könyvvizsgáló által a számviteli törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálatán kívül a Társaság részére nyújtott egyéb 12

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 szolgáltatások figyelemmel kísérése, valamint szükség esetén az Igazgatótanács számára intézkedések megtételére való javaslattétel; a pénzügyi beszámolási rendszer működésének értékelése és javaslattétel a szükséges intézkedések megtételére; az Igazgatótanács munkájának segítése a pénzügyi beszámolási rendszer megfelelő ellenőrzése érdekében; valamint a belső ellenőrzési és kockázatkezelési rendszer hatékonyságának a figyelemmel kísérése. Az Audit bizottság az Igazgatótanácsi üléseken túl 2018. évben egy ülést tartott, 100%-os részvételi aránnyal. Az ülésen tárgyalt fontosabb témák: a Társaság és a konszolidáció körébe tartozó egyes Társaságok éves pénzügyi kimutatásainak jóváhagyása, javaslattétel a Könyvvizsgáló megválasztására, díjazásának megállapítására. A Társaság Audit Bizottságának tagjai (2018. december 31.) Név Pozíció Megbízatás kezdete Megbízatás vége Tzvetkov Julian tag 2017.08.15 2022.08.15 dr. Hárshegyi Frigyes tag 2017.08.15 2022.08.15 Vaszily Miklós tag 2017.12.22 2022.08.15 Tisztségviselők (Igazgatótanács, Audit bizottság tagjai) díjazása A Társaság 2018. évi éves rendes közgyűlésén a közgyűlés úgy döntött, hogy az Igazgatótanács tagjai a 2018-as üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2018-as üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint (háromszázezer forint) díjazás mellett lássák el feladataikat. 3. Könyvvizsgáló A Társaság Könyvvizsgálója a 2018. évben: INTERAUDITOR Neuner, Henzl, Honti Tanácsadó Kft. (székhely: 1074 Budapest, Vörösmarty utca 16-18. A. ép. fszt. 1/F., a könyvvizsgálatért felelős személy: Freiszberger Zsuzsanna) 4. Közzétételek A Társaság közleményeinek közzétételi helye: BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap (www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját honlapja (www.bif.hu). 5. Részvényinformációk 2018. december 31-én a Társaság jegyzett tőkéje 28.702.444 darab 100 forint névértékű névre szóló dematerializált törzsrészvényből állt, melyből 3.014.000 darab a Társaság saját tulajdonában volt. A részvényekhez kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket a Társaság Alapszabályának 6. pontja részletezi. 2018. október 1-től a részvényekkel a Budapesti Értéktőzsde Prémium kategóriájában kereskednek és a teljes jegyzett tőkét megtestesítik, nincs egyéb kibocsátott részesedés a Társaságnál. A részvények adásvételének nincs korlátozása, elővásárlási jogok nincsenek kikötve, de a részvények átruházására kizárólag értékpapírszámlán történő terhelés, illetve jóváírás útján kerülhet sor. A részvény átruházása esetén a részvényes a Társasággal szemben részvényesi jogát csak akkor gyakorolhatja, ha az új tulajdonos nevét a részvénykönyvbe bejegyezték. A Társaság részvénykönyvét a KELER Zrt. vezeti. 13

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 Különleges irányítási jogok jelenleg nincsenek kikötve. A Társaság 2017. augusztus 15-i rendkívüli közgyűlésén a közgyűlés azonban felhatalmazta az Igazgatótanácsot a Társaság alaptőkéjének felemelésére szavazatelsőbbségi részvények kibocsátása által a 2017. július 25-én közzétételre került, 6. számú napirendi ponthoz kapcsolódó vonatkozó közgyűlési előterjesztésben rögzített változatlan feltételekkel. A felhatalmazással az Igazgatótanács a 2018. évben nem élt. Nincs tudomásunk olyan részvényesi megállapodásról, ami az irányítási jogokkal kapcsolatos. Munkavállalói részvényesi rendszer jelenleg nem működik a Társaságnál. A Társaság 2017. augusztus 15-i rendkívüli közgyűlésén a közgyűlés azonban felhatalmazta az Igazgatótanácsot a Társaság alaptőkéjének felemelésére dolgozói részvények kibocsátása által a 2017. július 25-én közzétételre került, 6. számú napirendi ponthoz kapcsolódó vonatkozó közgyűlési előterjesztésben rögzített változatlan feltételekkel. A felhatalmazással az Igazgatótanács a 2018. évben nem élt. Kisebbségi jogok: A szavazatok legalább 1%-át képviselő részvényesek a Társaság közgyűlésének összehívását az ok és cél megjelölésével bármikor kérhetik. A választott tisztségviselőket az Alapszabály szerint a Közgyűlés egyszerű többséggel választja. A Társaság 2018. évi éves rendes közgyűlésén a közgyűlés felhatalmazta az Igazgatótanácsot saját részvény vásárlására. A felhatalmazás értelmében az Igazgatótanács határozhat a Társaság által kibocsátott 100 forint névértékű törzsrészvény megvásárlásáról a Társaság által. Az egy saját részvényért kifizethető ellenérték legalacsonyabb összege 1 forint, azaz egy forint, a legmagasabb összege pedig legfeljebb az ügyletkötés időpontját megelőző 3 hónap forgalommal súlyozott tőzsdei átlagárfolyamának 150%-a lehet. A felhatalmazás a közgyűlés napjától 2019. október 25. napjáig terjedő határozott időtartamra szól. A felhatalmazás alapján a Társaság által megszerzett saját részvények maximális értéke az alaptőke 25 %-ig terjedhet. A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai a 2018. december 31-i részvénykönyv, illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján 2017. december 31. 2018. december 31. Részvényes Részvények száma (db) Részesedés (%) Részvények száma (db) Részesedés (%) PIÓ-21 Kft. 11 691 807 45,26 18 484 722* 64,40* BFIN Asset Management AG** 6 792 915 26,30 Saját részvény*** 4 864 000 18,83 3 014 000 10,50 Egyéb részvényesek 2 483 478 9,61 7 203 722 25,10 Összesen 25 832 200 100,00 28 702 444 100,00 *Amelyből 1.289.026 darab részvény, 4,49% közvetett részesedés a Kft. Leányvállalatán, a BFIN Asset Management AG-n keresztül ** A PIÓ-21 Kft. 100%-os tulajdonában áll *** A társaság tulajdonában lévő részvények osztalékra, szavazati jogra nem jogosítanak 14

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 Jelleg Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni hányada (2018. december 31.) Név Beosztás Megbízás kezdete Megbízás vége Közvetlen részvénytulajdon (db) Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya ITT Dr. Ungár Anna IT* elnöke 2017.08.15 2022.08.15 0 64,40% Berecz Kristóf IT alelnöke és 2018. december 1-től 2017.08.15 2022.08.15 0 ITT vezérigazgatója is 64,40% ITT Tzvetkov Julian IT, AB** tagja 2017.08.15 2022.08.15 0 0 ITT dr. Hárshegyi Frigyes IT, AB tagja 2017.08.15 2022.08.15 0 0 ITT Vaszily Miklós IT, AB tagja 2017.12.22 2022.08.15 0 0 Üzletfejlesztési Sajgál Gábor SP Vezető 2018.12.01 Határozatlan*** 0 0 Gazdasági SP Hrabovszki Róbert Vezérigazgató helyettes 2018.03.19 Határozatlan*** 0 0 *Igazgatótanács **Audit bizottság ***munkaviszony jellege Jelleg Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók társaságban lévő tulajdoni hányada (2017. december 31.) Név Beosztás Megbízás kezdete Megbízás vége Közvetlen részvénytulajdon (db) Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya ITT Dr. Ungár Anna IT* elnöke 2017.08.15 2022.08.15 0 74,61% ITT Berecz Kristóf IT alelnöke 2017.08.15 2022.08.15 0 74,61% ITT Tzvetkov Julian IT, AB** tagja 2017.08.15 2022.08.15 0 0 ITT dr. Hárshegyi Frigyes IT, AB tagja 2017.08.15 2022.08.15 0 0 ITT Vaszily Miklós IT, AB tagja 2017.12.22 2022.08.15 0 0 SP Sajgál Gábor Vezérigazgató 2016.12.01 Határozatlan*** 0 0 *Igazgatótanács **Audit bizottság ***munkaviszony jellege VII. Az alkalmazottak számának alakulása, foglalkoztatáspolitika A Társaságnál az átlagos statisztikai állományi létszám 2018. évben 32 fő volt (2017-ben 24 fő volt), míg a 2018. december 31-i állományi létszám 39 fő volt. A Társaságnak foglalkozáspolitikai kötelezettsége nincsen. VIII. Kutatás és kísérleti fejlesztés A Társaság tevékenységi jellegéből adódóan kutatás és kísérleti fejlesztéssel nem foglalkozik. IX. Személyi változások 2018-ban A III. fejezet 7. pontjában kerültek ismertetésre. 15

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2018 X. Környezetvédelem A tevékenység jellegéből adódóan a Budapesti Ingatlan Nyrt. nem termel és nem tárol veszélyes hulladékot, a kibocsátott égéstermék utáni levegőterhelési díjat a Társaság megfizette. Közvetlenül környezetvédelemmel kapcsolatosan sem az előző üzleti évben, sem a tárgyévben jelentős költség nem került elszámolásra. XI. Felelős társaságirányítási jelentés és nyilatkozat A Társaság rendelkezik Felelős Társaságirányítási jelentéssel és nyilatkozattal, és minden évben felülvizsgálja vállalatirányítási rendszerét, és ha szükséges, módosítja. Az éves rendes közgyűlésen a részvényesek szavaznak a Társaság Felelős Társaságirányítási Jelentés jóváhagyásáról, és a közgyűlés után a Társaság a Felelős Társaságirányítási Jelentést közzéteszi. A Felelős Társaságirányítási Jelentés a www.bet.hu, www.bif.hu és www.kozzetetelek.hu honlapon tekinthető meg. A Társaság a Budapesti Értéktőzsde Zrt. által közzétett Felelős Társaságirányítási Ajánlások alapján készíti el felelős társaságirányítási jelentését és nyilatkozatát. A Felelős Társaságirányítási Jelentést az Igazgatótanács fogadja el és a közgyűlés hagyja jóvá. A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a BÉT ajánlásait és az attól való eltérés részleteit és indokait. A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a jogszabályok előírásain kívül alkalmazott gyakorlat indokait. A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a Társaság belső ellenőrzési és kockázatkezelési gyakorlatának a főbb jellemzőit. A Társaságnál cégvezetői megbízása senkinek sincs. Felelősségvállaló nyilatkozat A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. ezúton nyilatkozik arról, hogy jelen Üzleti (vezetőségi) Jelentés a valóságnak megfelelő adatokat és állításokat tartalmaz, és megbízható képet ad a Társaság helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről, ismertetve a főbb kockázatokat és bizonytalansági tényezőket és nem hallgat el olyan tényt, amely a Társaság helyzetének megítélése szempontjából jelentőséggel bír. Budapest, 2019. április 8.. dr. Ungár Anna az Igazgatótanács elnöke. Berecz Kristóf alelnök-vezérigazgató 16

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített, Auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások 2018. december 31.

Tartalomjegyzék Egyedi Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás... 4 Egyedi Éves Átfogó Eredménykimutatás... 5 Egyedi Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás... 6 Egyedi Éves Cash Flow Kimutatás... 7 Kiegészítő megjegyzések általános társasági információk, a számviteli politika meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk... 8 I. Általános társasági információk... 8 1. A vállalkozás bemutatása... 8 2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra... 9 2.1. Tisztségviselők 2018. évben... 9 2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2018. évben... 10 2.3. Vezető tisztségviselők díjazása a 2018-as évben... 10 2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek... 10 2.5. Tulajdonosi struktúra... 11 II. A számviteli politika meghatározó elemei... 11 1. A számviteli politika lényeges elemei... 11 1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek... 11 1.2. Árbevétel... 11 1.3. Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése... 12 1.4. Immateriális javak... 15 1.5. Goodwill... 15 1.6. Készletek... 15 1.7. Követelések... 15 1.8. Pénzügyi eszközök... 15 1.9. Pénzügyi kötelezettségek... 16 1.10. Céltartalékok... 17 1.11. Társasági adó... 17 1.12. Lízing... 18 1.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS)... 18 1.14. Mérlegen kívüli tételek... 19 1.15. Visszavásárolt saját részvények... 19 1.16. Osztalék... 19 1.17. Pénzügyi műveletek eredménye... 19 1.18. Állami támogatások... 20 1.19. Fordulónap utáni események... 20 2. A számviteli politika változásai... 20 3. Bizonytalansági tényezők... 23 3.1. Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés... 23 3.2. Valós érték meghatározása... 23 4. A beszámoló készítés alapja... 24 4.1. Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való megfelelőségről... 24 4.2. A beszámoló készítésének alapja... 24 4.3. Az értékelés alapja... 24 III. Kiegészítő magyarázatok... 25 1. Befektetési célú ingatlanok... 25 2. Immateriális javak és tárgyi eszközök... 26 3. Befektetések kapcsolt vállalkozásban... 26 4. Készletek... 27 5. Vevőkövetelések... 27 6. Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások... 28 2

7. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek... 28 8. Jegyzett tőke és tőketartalék... 28 9. Értékelési tartalék... 29 10. Visszavásárolt saját részvények... 29 11. Eredménytartalék és tárgyévi eredmény... 29 12. Saját tőke megfeleltetési tábla... 31 13. Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek... 32 14. Céltartalék... 32 15. Halasztott adó kötelezettségek... 32 16. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek... 32 17. Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek... 32 18. Szállítói kötelezettségek... 32 19. Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások... 33 20. Árbevétel... 33 21. Egyéb működési bevétel... 34 22. Saját termelésű készletek állomány változása.... 34 23. Anyagjellegű ráfordítás... 34 24. Személyi jellegű ráfordítások... 34 25. Értékcsökkenés... 35 26. Egyéb működési ráfordítások... 35 27. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai... 35 28. Tényleges adóráfordítás... 35 29. Halasztott adóráfordítás... 36 30. Ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása... 36 31. Egy részvényre jutó eredmény... 36 32. A vagyoni, pénzügyi helyzet, illetve a jövedelmezőség vizsgálata... 37 32.1 Vagyoni helyzet mutatószámai... 37 32.2 Pénzügyi helyzet mutatószámai... 37 32.3 Jövedelmezőség alakulása mutatószámai... 37 33. Szegmensinformációk... 38 34. Kockázatkezelés... 38 34.1. Tőkemenedzsment... 39 34.2. Hitelezési kockázat... 39 34.3. Likviditási kockázat... 40 34.4. Piaci kockázat... 40 35. Érzékenységi elemzés... 41 36. Pénzügyi instrumentumok... 43 37. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása... 43 38. Kulcspozícióban lévő felső- és középvezetők javadalmazása... 43 39. Kapcsolt felek bemutatása... 44 39.1. Leányvállalat... 44 39.2. Más kapcsolt fél... 44 IV. Egyéb kiegészítő információk... 45 1. Mérleg alatti tételek, peres ügyek és egyéb jogi eljárások... 45 1.1. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró tételek... 45 1.2. Peres ügyek, egyéb jogi eljárások... 46 2. A mérleg fordulónapját követő lényeges események... 46 3. Rendkívüli és egyéb szabályozott közzétételek 2018. évben és a jelen Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások aláírásának időpontjáig... 47 4. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése... 48 Felelősségvállalási Nyilatkozat... 48 3