1. számú példány Ingatlan forgalmi értékbecslés A 9241 Jánossomorja 888 hrsz-ú, természetben Jánossomorja Vasút utca 25. szám alatt fekvő gazdasági épület, udvar megnevezésű forgalmi értékéről Győr, 2015. augusztus 1. Pataki Tamás Igazságügyi forgalmi szakértő 006965 1/8
SZAKÉRTŐI JELENTÉS ÉRTÉK-TANÚSÍTVÁNY v.1.3. AZ ÉRTÉKELT INGATLAN MEGNEVEZÉSE ÉS ADATAI Az megnevezése: gazdasági épület, udvar Település (város, kerület): Jánossomorja Utca, házszám: Hrsz: 888, természetben: Vasút utca 25. Irányítószám: 9241 Hrsz.: 888 TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve: Jánossomorja Város Önkormányzata 1/1 Tulajdoni hányad: 1/1 Tulajdoni helyzet/ forgalomképesség: Saját tulajdon, forgalomképes Értékelt érdekeltség: Tulajdonjog AZ INGATLAN FŐBB JELLEMZŐI Telek területe összesen: 187 m2 Felépítmény (nettó) alapterülete összesen: 73,16 m2 Felépítmény hasznos (redukált) területe: 66 m2 Közmű-ellátottság: Vezetékes gáz a telken. Komfortfokozat: komfortos Jelenlegi funkció: családi ház ÉRTÉKELÉS Értékelés célja: Aktuális forgalmi érték meghatározása Értékelés alkalmazott Piaci összehasonlító/ költség alapú módszere: Értékelés fordulónapja: 2015. július 27. Megrendelő megnevezése: Jánossomorja Város Önkormányzata MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK Forgalmi érték: Győr, 2015. augusztus 1. Készítette: 3.000.000 Ft, azaz Hárommillió Forint Pataki Tamás igazságügyi szakértő Ny. sz.: 006965 2/8
1. A SZAKÉRTŐI JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA Az Jánossomorja Város Önkormányzata megbízta a Pataki Tamás igazságügyi szakértőt, a Pataki és Társa Bt.. szakértő tagját, a 888 helyrajzi számú, természetben Jánossomorja, Vasút utca 25. szám alatti 1/1 tulajdoni hányadú értékelésével. Az értékelés célja: értékesítés céljára történő forgalmi érték megállapítása. Helyszíni szemle időpontja: 2015. július 27. Felhasznált dokumentumok Tulajdoni lap: 2015.07.23 Térképmásolat: 2015.07.23 2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 Ingatlan-nyilvántartási adatok: A tulajdoni lap kelte: 2015.07.23 Település, cím: Jánossomorja, Hrsz: 888 Besorolás: belterület Helyrajzi szám: 888 Megnevezése: gazdasági épület, udvar Terület: 187 m2 Tulajdonos bejegyzetten: Jánossomorja Város Önkormányzata 1/1 tulajdoni hányad Terhek: Széljegy: Szolgalom, egyéb: 2.2 Az elhelyezkedése, általános leírása Az elhelyezkedése, környezete: Az Budapesttől 160 km-re nyugatra, Győrtől 50 km-re nyugatra, Mosonmagyaróvártól 15 km-re DK-re, az osztrák határátkelőtől 5 km-re, a település Középső részén, Mosonszentjános városrészben, a központtól 300 m-re, szilárd burkolattal ellátott utcában helyezkedik el. Lakóházak veszik körül. A telek kerített, gondozatlan. A közműveket nem fizetés miatt a gerincről a szolgáltatók leválasztották, a vezetékes gáz telken levő csonkján kívül közművekkel nem rendelkezik. A 86. sz. főút 1000 m-re, M1-es autópálya kb. 10 km-re. Vasútállomás kb. 500 m-re, helyközi autóbusz megálló 500 m-en belül. A város forgalma közepes, konkurencia közepes. 3/8
Felépítmények ismertetése: Az értékelt egy szabálytalan négyszög alakú terület. A rajta levő épület rendkívül elhanyagolt állapotú. Beton alapozásra, tégla falazattal, fagerendás födémmel és tetőszerkezettel, cserép fedéssel, 1950 körül épült. 2 szoba, konyha és fürdő helyiségekből áll. A tetőhéjalás több helyen hiányos, az épület beázik. A külső nyílászárók rossz állapotúak. Az aljzatburkolatok, szaniterek és a gépészeti alapvezetékek és berendezések cserére szorulnak. A falak festettek, a vizes helyiségek csempézettek. A fűtés egyedileg megoldható. Az összehasonlító adatok lényegesen jobb - lakható - műszaki állapotban vannak. Emiatt a Műszaki állapot sorban -40 %-al korrigáltam. A helyszíni szemle idején a helyiségekben minősíthetetlen mennyiségű szemét volt felhalmozva. Összességében az elhanyagolt, rossz állapotban van. 3. ÉRTÉKELÉS 3.1 A szabályoknak való megfelelés; indoklás, ahol a szabályoktól eltérés történt - Nincs 3.2 Speciális feltételezések, korlátozások - Nincs 3.3 Az értékelés szempontjából egyéb releváns körülmények - Az nem csatlakozik semmilyen közműre! 3.4 Eszközök, amelyeket az on kívül a meghatározott érték tartalmaz - Nincs 3.5 Érték meghatározás Piaci összehasonlító alapú értékmeghatározás: Összehasonlító adatok: Értékelt 1. Hasonlító 2. Hasonlító 3. Hasonlító Jánossomorja Jánossomorja Jánossomorja Jánossomorja Vasút utca 25. Jókai u. Liget u. belterület Telek terület: (m2) 187 1111 1079 1025 Felépítmény terület: 66 99 80 68 Eladási ár: (Ft) 12 000 000 8 200 000 8 800 000 Értékesítés/kínálat éve: 2014 2014 2015 Infláció: Kínálat: -15% Fajlagos ár: (Ft/m2) 121 200 102 500 109 990 4/8
Korrekciók Telek -10% -10% -10% Alapterület: -10% -5% Elhelyezkedés: Műszaki állapot: -40% -40% -40% Egyéb: közművek hiánya -5% -5% -5% Egyéb: Egyéb: Összes korrekció: -65% -60% -55% Korrigált fajlagos ár: (Ft) 42400 41000 49500 Az értéknövelő és értékcsökkentő tényezőket figyelembe véve, a módosított fajlagos alapár átlaga: 44 300 Ft/m2 A fent ismertetett piaci összehasonlító adatok elemzése után a piaci értéket az alábbiak szerint határozzuk meg: Megnevezés Terület Korrekciós szorzó Korrigált terület Fajlagos alapár Piaci érték m 2 % m 2 Ft/m 2 Ft Telek 187 földszint 64,8 100,00 64,8 pince 8,4 10,00 0,8 Összesen 73,2 65,6 0 Kalkulálható alapterület kerekítve 66 44 300 2 923 800 A piaci összehasonlító alapú módszer eredményeként a 888 HRSZ, természetben Jánossomorja, Vasút utca 25. alatti 1/1 tulajdoni hányadú becsült forgalmi értéke kerekítve: 2,9 MFt, 5/8
Költség alapú érték-meghatározás: Funkcionális egység megnevezése földszint pince K = a felépítmény pótlási költsége Ft/m2 T = alapterület m2 k = környezeti avultság a = amortizáció p = funkcionális avultság 150000 64,8 100% 40% 70% 80000 8,4 100% 40% 70% JÉ = jelenkori érték Ft 2 719 920 188 160 Jelenlegi érték: 2 908 080 A jelenlegi műszaki állapotnak megfelelő, költség alapú érték (kerekítve): 2 900 000 Ft A telek forgalmi értéke az alábbiak szerint alakul: Értékelt 1. Hasonlító 2. Hasonlító 3. Hasonlító Jánossomorja Jánossomorja Jánossomorja Jánossomorja Vasút utca 25. belterület belterület belterület Telek méret: (m2) 187 940 577 467 Eladási ár: (Ft) 1 550 000 950 000 1 000 000 Az értékesítés/kínálat éve: 2014 2014 2015 Infláció: Kínálat: Fajlagos ár: (Ft/m2) 1 600 1 600 2 100 Korrekciók Alapterület: -10% -10% -10% Elhelyezkedés: Közmű: Egyéb: Egyéb: Összes korrekció: -10% -10% -10% Korrigált fajlagos ár: 1 400 1 400 1 900 Az értéknövelő és értékcsökkentő tényezőket figyelembe véve, a módosított fajlagos alapár átlaga: 1600 Ft/m2 A telek forgalmi értéke: 187 m2 * 1 600 Ft/m2 = 299 200 Ft Kerekítve: 300 000 Ft 6/8
7/8
MELLÉKLETEK : KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK NYILATKOZATA TÉRKÉPEK TULAJDONI LAP 2015.07.23. SZABÁLYOZÁSI TERV KIVONAT ALAPRAJZ FOTÓK 2015.07.27. 8/8