Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksári Polgármesteri Hivatal Vagyonkezelési Osztály 1239 Budapest, Grassalkovich út 170. KÉPVISELŐ - TESTÜLETI ELŐTERJESZTÉS Javaslat a 186552/2 helyrajzi számú, természetben a Bp. Főv. XXIII. ker. Háló utca 23. szám alatt található ingatlanra vonatkozó használati megállapodás megkötésére (a papíralapú előterjesztés 5-9. mellékletei zárt anyagként kezelendőek) Előterjesztő: Az előterjesztést készítette: dr. Gróza Zsolt osztályvezető Vagyonkezelési Osztály dr. Török-Gábeli Katalin vagyongazdálkodási ügyintéző Az előterjesztés előzetesen egyeztetve: Az előterjesztést megtárgyalja: Tóth András mb. főépítész Polonkai Zoltánné osztályvezető Dr. László Jenő ügyvéd Gazdasági és Közbeszerzési Bizottság Testületi ülés időpontja: 2017. október 10. Ellenjegyzők: Jogi szempontból ellenőrizte: Vittmanné Gerencsér Judit Szervezési és Ügyviteli osztályvezető Kovátsné dr. Prohászka Beáta jogász osztályvezető helyettes Jogi és Koordinációs Osztály
Tisztelt Képviselő - testület! 1. Soroksár közigazgatási területén több olyan, az önkormányzat tulajdonában álló, bérleti szerződés keretében hasznosított ingatlan található, melyeken lévő felépítményeket az ingatlanok bérlői saját tulajdonuknak tekintik hivatkozással arra, hogy azokat ők, vagy jogelődeik létesítették. Sok esetben a bérlők és haszonbérlők ezeket a felépítményeket egymás között eladták (melyhez több esetben ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés is volt), illetve megörökölték, vagy elajándékozták. Ezen felépítmények jogi helyzetének a rendezése érdekében a Képviselő-testület úgy határozott, hogy megfelelő bizonyítottság mellett az Önkormányzat használati megállapodást köt, melyben a megállapodás Önkormányzat általi felmondásának esetén vállalja megtéríteni az Önkormányzat gazdagodását azoknak a használóknak, akik bizonyítani tudják, hogy a hiteles ingatlan-nyilvántartás adatai ellenére a felépítmény nem az Önkormányzat tulajdona. Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzata Képviselő-testülete a 96/2017. (III.14.) valamint a 444/2016. (X. 18.) határozattal módosított, a felépítmények tulajdonjogának rendezéséről szóló 23/2015. (I.20.) határozatával úgy döntött, hogy egyes, Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzata tulajdonát képező telekingatlanokon magánszemélyek által létesített felépítményekre vonatkozó igénynek Soroksár Önkormányzata által történő elismerésének a feltétele az a)-b)-c)-d) pontokban felsoroltak közül valamely iratnak, de minden esetben legalább az a) pont szerinti okiratnak és az e)-f)-g)-h) pontok közül valamely iratnak az együttes rendelkezésre állása: Az építmények tartós fennmaradását igazoló, eredeti, vagy közjegyző által hitelesített a) Soroksár Önkormányzata által készíttetett igazságügyi szakvélemény, vagy b) feltétel nélküli, végleges jellegű, jogerős építési engedély, vagy c) feltétel nélküli, végleges jellegű, jogerős használatba vételi engedély, vagy d) feltétel nélküli, végleges jellegű, jogerős fennmaradási engedély, és e) ügyvéd előtt készített, általa ellenjegyzett adásvételi szerződés, vagy f) ügyvéd előtt készített, általa ellenjegyzett ajándékozási szerződés, vagy g) jogerős közjegyzői hagyatékátadó végzéseket, vagy h) azok az 1994. év előtt adásvételi szerződések, amelyek ügyvéd, vagy közjegyző által nincsenek ellenjegyezve, de két tanú által hitelesen tanúsítottak. 2. A 186552/2 helyrajzi számú, természetben a Bp. XXIII. ker. Háló utca 23. szám alatt található, az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint 263 m 2 területű, kivett, lakóház, udvar, gazdasági épület megnevezésű belterületi ingatlan az Önkormányzat kizárólagos tulajdonában áll. Az ingatlant néhai özv. Sch. J-né bérelte, első ízben 1994. május 25-én kötött bérleti szerződést akkor még Pesterzsébet-Soroksár Önkormányzatával (az ügyiratokból kiderül, hogy az ingatlant már a szerződéskötést megelőzően is ő használta), majd ezt követően 2007. április 11- én került sor új bérleti szerződés megkötésére, ekkor már Soroksár Önkormányzatával. Néhai Sch. J-né 2013. szeptember 04. napján elhunyt, a bérleti szerződésből eredő jogait és kötelezettségeit unokája, Sz. T. szerezte meg egyezség alapján ajándék jogcímén. 2
A bérelt területen található egy 92 m 2 alapterületű lakóház 10 m 2 alapterületű verandával, egy 5 m 2 alapterületű gazdasági épület és egy 1,5 m 2 alapterületű udvari WC. Sz. T. kérte a területen található felépítmények helyzetének rendezését a Képviselő-testület 23/2015. (I. 20.) határozata alapján. Az Önkormányzat gazdagodásának elismerése érdekében a következő iratokat állnak rendelkezésre: - Néhai Sch. J-né 2014. január 8-án kelt és aznap jogerőssé vált 11059/Ü/1386/2013/4. sz. hagyatékátadó végzése, melyben örökhagyó unokája, Sz. T. egyezség alapján ajándék jogcímén megszerezte a 186552/2 hrsz. alatt felvett, Budapest Főváros XXIII. Kerület Soroksár Önkormányzata 1/1-ed tulajdonát képező ingatlanon lévő felépítményt illetve a bérleti szerződésből eredő jogokat és kötelezettségeket. Az okirat eredetben rendelkezésre áll az ügyiratban. - Néhai Sch. J. 1982. november 12-én kelt és aznap jogerőssé vált 28.Kjő.XX.14.10/1982/5. sz. hagyatékátadó végzése, melyben özv. Sch. J-né végrendeleti öröklés jogcímén megörökölte a budapesti XX. ker. 186552 hrsz.-ú a Magyar Állam tulajdonában álló ingatlanon emelt felépítményt. Az okirat másolatban rendelkezésre áll az ügyiratban, az eredetit ügyfél bemutatta. - 1965. augusztus 18. napján a budapesti 50. sz. Ügyvédi Munkaközösség 2. sz. irodájában felvett Tényállás, melyben rögzítésre került, hogy Sch. J. és E. M-né előadják, hogy felefele arányban tulajdonosai az állami telken épült részben téglából, részben vályogból lévő 2 szoba, 1 kis szoba, nyári konyha és fáskamrából álló házasbelteleknek, és az ehhez kapcsolódó, felek által és két tanú által aláírt 1965. augusztus 25. napján kelt adásvételi szerződés, mellyel Sch. J. megvásárolja E. M-nétól a XX. ker. Soroksár, Háló utca 23. szám alatti állami tulajdont képező telken lévő felépítmény ½-ed tulajdoni illetőségét. A kapcsolódó Tényállásban rögzítésre került, hogy vevő tulajdona telekkönyvileg bejegyzést nem nyerhet, a felépítményt ingó módjára vásárolta meg, miután az állami tulajdont képező telken épült. Az okiratok másolatban rendelkezésre állnak az ügyiratban, az eredetiket ügyfél bemutatta. 2017. augusztus 1-jén igazságügyi szakértői szakvélemény készült az ingatlanon található építmények műszaki értéke megállapítása céljából, amelyben a szakértő a 92 m 2 alapterületű lakóépületetet, a lakóépülethez tartozó 10 m 2 alapterületű verandát valamint a 1,5 m 2 alapterületű udvari WC-t tartós fennmaradásra alkalmasnak, az 5 m 2 alapterületű gazdasági épületet tartós fennmaradásra alkalmatlannak minősítette, a felépítmények műszaki értékét pedig az alábbiak szerint határozza meg: Épületrész Terület (m 2 ) Műszaki érték Lakóépület 92 4.968.000,-Ft Lakóépület verandája 10 135.000,-Ft Gazdasági épület 5 20.000,-Ft Udvari WC 1,5 27.000,-Ft Az Önkormányzat gazdagodásának elismerhetőségével kapcsolatban rendelkezésre álló okiratok az ingatlanon található lakóépületre vonatkoznak, gazdasági épületről (fáskamráról) csak az adásvételi szerződésben esik szó, udvari WC-ről pedig egyik dokumentumban sem esik szó. 3
3. Jogi háttér: 1. Ráépítés: Ráépítőnek azt nevezzük, ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne - más (jelen esetben az Önkormányzat, korábban a Magyar Állam) tulajdonában álló, idegen földre épít. 2. Rosszhiszemű ráépítő: ha tudja, vagy a körülményekből tudnia kell/kellett, hogy az építkezésre nem jogosult. Valószínűsíthetjük, hogy a ráépítő tudatában volt annak, hogy a föld, melyre épít, nem a sajátja, hiszen tulajdoni lappal nem rendelkezett. 3. Jóhiszemű ráépítő: ha birtokában van az építéshez szükséges hatósági engedélyeknek, tulajdonosi hozzájárulásnak. Teljes körű, végleges, feltétel nélküli építési, használatba vételi, illetve fennmaradási engedély nem áll rendelkezésre. A ráépítés idején hatályos Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény az alábbiak szerint rendelkezik a ráépítésről: 137. (1) Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek, illetőleg - ha a föld megosztható - a föld megfelelő részének a megvásárlására. (2) A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg. (3) Ha valaki a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel - a felek eltérő megállapodása hiányában - közös tulajdon keletkezik. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani. (4) A ráépítő tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat [(2)-(3) bekezdés] nem lehet alkalmazni, ha a ráépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást. 138. (2) Állami tulajdonban álló ingatlan tulajdonjogát ráépítéssel nem lehet megszerezni, és azon ráépítéssel közös tulajdon sem keletkezhet. Egyéb rendelkezések: A Képviselő-testület 23/2015. (I.20.) határozata, melyben az elfogadható dokumentumok körét határozta meg, illetve a 83/2015. (II.17.) határozat, mellyel a Képviselő-testület a Használati Megállapodás -t fogadta el, és hatalmazta fel a Polgármestert az aláírására. Ebben a határozatában döntött úgy a Képviselő-testület, hogy a használati megállapodás megkötése érdekében felmerülő és szükséges költségeket megelőlegezi 170.000,-Ft+ÁFA/megállapodás (bruttó 215.900,-Ft) összegig. A tárgyi ingatlannal kapcsolatban felmerült, megelőlegezett költség 155.000,-Ft+ÁFA (bruttó 196.850,-Ft). Fentiek alapján kérem a Tisztelt Képviselő-testülettől döntésének meghozatalát. 4
Tájékoztatom a Tisztelt Képviselő-testületet, hogy a határozati javaslatokban szereplő Jelen határozat melléklete alatt jelen előterjesztés 2. mellékletét kell érteni. Határozati javaslat: Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzata Képviselő-testületének /2017. (X.10.) határozata 186552/2 helyrajzi számú, természetben a Bp. XXIII. ker. Háló u. 23. szám alatt található, az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint 263 m 2 területű, kivett, lakóház, udvar, gazdasági épület megnevezésű ingatlanra vonatkozó használati megállapodás megkötéséről A Képviselő-testület úgy dönt, hogy A. változat I. a jelen határozat mellékletét képező használati megállapodás használó általi elfogadása és aláírása esetén Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzata elismeri gazdagodását a 186552/2 helyrajzi számú, természetben a Bp. Főv. XXIII. ker. Háló u. 23. szám alatt található, az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint 263 m 2 területű, kivett, lakóház, udvar, gazdasági épület megnevezésű ingatlanon (a továbbiakban: Ingatlan) található, 92 m 2 alapterületű lakóépület és az ahhoz tartozó 10 m 2 alapterületű veranda tekintetében, néhai özv. Sch. J-né 2014. január 8-án kelt és aznap jogerőssé vált 11059/Ü/1386/2013/4. sz. hagyatékátadó végzése, néhai Sch, J. 1982. november 12-én kelt és aznap jogerőssé vált 28.Kjő.XX.14.10/1982/5. sz. hagyatékátadó végzése, Sch. J. és E. M.-né között 1965. augusztus 25. napján kelt adásvételi szerződés és a 2017. augusztus 1-jén kelt igazságügyi szakértői szakvélemény alapján az alábbi műszaki értékkel: a) 92 m 2 alapterületű lakóépület műszaki értéke: 4.968.000,-Ft b) 10 m 2 alapterületű, a lakóépülethez tartozó veranda műszaki értéke: 135.000,-Ft II. Soroksár Önkormányzata nem ismeri el a gazdagodását az Ingatlanon található 5 m 2 alapterületű gazdasági épület tekintetében, mivel az az igazságügyi szakértői vélemény szerint tartós fennmaradásra nem alkalmas, valamint a 1,5 m 2 alapterületű udvari WC tekintetében mivel az az Önkormányzat gazdagodásának elismerése érdekében rendelkezésre álló okiratokban nem szerepel. III. Felkéri a Polgármestert a jelen határozat melléklete szerinti használati megállapodás megkötésére Sz. T-vel azzal, hogy annak tartalmától az Önkormányzat érdekeit nem sértve eltérhet. Felelős: Geiger Ferenc polgármester Határidő: 2017. december 31. B. változat A Képviselő-testület úgy dönt, hogy I. a jelen határozat mellékletét képező használati megállapodás használó általi elfogadása és aláírása esetén Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzata elismeri gazdagodását a 186552/2 helyrajzi számú, természetben a Bp. Főv. XXIII. ker. Háló u. 23. szám alatt található, az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint 263 m 2 területű, kivett, lakóház, udvar, 5
gazdasági épület megnevezésű ingatlanon (a továbbiakban: Ingatlan) található, 92 m 2 alapterületű lakóépület, az ahhoz tartozó 10 m 2 alapterületű veranda, az 5 m 2 alapterületű gazdasági épület valamint a 1,5 m 2 alapterületű udvari WC tekintetében, néhai özv. Sch. J.-né 2014. január 8-án kelt és aznap jogerőssé vált 11059/Ü/1386/2013/4. sz. hagyatékátadó végzése, néhai Sch. J. 1982. november 12-én kelt és aznap jogerőssé vált 28.Kjő.XX.14.10/1982/5. sz. hagyatékátadó végzése, Sch. J. és E. M.-né között 1965. augusztus 25. napján kelt adásvételi szerződés és a 2017. augusztus 1-jén kelt igazságügyi szakértői szakvélemény alapján az alábbi műszaki értékkel: a) 92 m 2 alapterületű lakóépület műszaki értéke: 4.968.000,-Ft b) 10 m 2 alapterületű, a lakóépülethez tartozó veranda műszaki értéke: 135.000,-Ft c) 5 m 2 alapterületű gazdasági épület műszaki értéke: 20.000,-Ft d) 1,5 m 2 alapterületű udvari WC műszaki értéke: 27.000,-Ft II. Felkéri a Polgármestert a jelen határozat melléklete szerinti használati megállapodás megkötésére Sz. T-vel azzal, hogy annak tartalmától az Önkormányzat érdekeit nem sértve eltérhet. Felelős: Geiger Ferenc polgármester Határidő: 2017. december 31. Az előterjesztést a Képviselő testület saját hatáskörben, döntési joggal tárgyalja, a határozati javaslatok elfogadásához egyszerű szótöbbség szükséges. Budapest, 2017. szeptember 18. dr. Török-Gábeli Katalin vagyongazdálkodási ügyintéző az előterjesztés készítője dr. Gróza Zsolt osztályvezető előterjesztő Mellékletek: 6