Integráló épíés I. IV. előadás MET.BME.HU 2011 / 2012 I. Szemeszter Kovács Gábor FUTUREAL Csoport főépítésze Marktstudie 30.06.2010 30.06.2010 1 1
4. Előadás Irodaépület fejlesztés 1. Általános 1.1 Bemutatkozás (előadó) 2. Iroda, mint piaci termék 3. Irodaépület fejlesztést meghatározó tényezők 4.1 Épület hatékonyság 4.2 Hatékony iroda kialakítás 5. Irodapiac ma 5.1 Jelenlegi piaci helyzet 5.2 Budapesti futó projektek
1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Kovács Gábor építész 2003 - építész diploma, Pécsi tudományegyetem, PMMK 2003 2008 Építész tervező Műemléki épületek rekonstrukciós és hasznosítási tervek - Pécs, Dombóvár Lakóépületek tervezése - Barcelona Kereskedelmi épület tervezés Budapest Irodaépület tervezés - Budapest 2008 Futureal Csoport főépítésze FUTUREAL - magyar tulajdonú családi vállalat, Európa élvonalbeli ingatlanfejlesztője - Corvin sétány 40.000 m² kereskedelem GLA, 45.000 m² iroda GLA, 800 lakás, - Budapest VIII. ker. Futureal Development FUTUREAL Csoport iroda-, kereskedelmi épületeket fejlesztő divíziója - Corvin One Offices 19.000 m² GLA - Corvin Towers Offices 24.000 m² GLA - Corvin Bevásárlóközpont 40.000 m² GLA - Corvin Promenade 5000 m² GLA - Gold Plaza 30.000 m² GLA - Nagybánya
1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Philip Morris Irodaház Fót - East Gate Business Park
1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Corvin One BP. VIII. ker. Corvin negyed
1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Corvin Towers BP. VIII. ker. Corvin negyed
1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Corvin Towers BP. VIII. ker. Corvin negyed
1.1 Bevezetés - Bemutatkozás Őrmező Irodapark BP. XI. ker.
L o k á c i ó M i n ő s é g INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS I. 2. Iroda, mint piaci termék 1. Spekulatív irodaépület bérlő ismerete nélkül tervezett iroda 2. Built to Suit bérlő igényére szabott iroda min. 30% prelease Minőségi besorolás szerint: a. Építészeti aspektus b. Belső alaprajzi kialakítás c. Technikai színvonal d. Épület komfort szint e. Fenntarthatóság A B+ B C Lokáció szerint: A B C 1. Elsődleges helyszín + kitűnő tömegközleledés 2. Másodlagos hely + jó tömegközlekedés 3. Minden más AA A B + AB AC BA A B + BB BC CA C B + CB CC
3. Irodaépület fejlesztést meghatározó tényezők 1. Lokáció 2. Lokáció 3. Lokáció Helyszín minősége, a lokáció nagyban a befolyásolja a fejlesztés sikerességét! 300 m Landmark status
4.1. Lobby Első impresszió az épületről jól felismerhető, látható kívülről jól megvilágított minőségi anyagok használata Fő közlekedési csomópont irodák lift / lépcsőház étterem garázs belső kert fsz-i mosdók Dolgozó: garázs iroda vagy lobby iroda Látogató: garázs recepció iroda vagy lobby recepció iroda
4.2. Lift A jövő környezettudatos közlekedési eszköze? max. 30 sec várakozási idő min. 15% / 5 perc szállítási teljesítmény min. 1 db teherlift / liftmag (min. 1300 kg)
4.3. Belső alaprajzi és szerkezeti raszter 8,1 m pillér raszter 1,35 m tervezési raszter standard iroda modul 2,7 m x 5,4 m Piaci igény: 40 m² / főhelyiség
4.3. Belső alaprajzi és szerkezeti raszter 8,1 m pillér raszter 1,35 m tervezési raszter standard iroda modul 2,7 m x 5,4 m Piaci igény: 40 m² / főhelyiség
4.4. Belső alaprajzi elrendezés min. 85%-os épület hatékonyság oszthatóság 8-10 m²/fő (min. 6 m²/fő) általános irodai felosztás - 60% open space - 30% cellás iroda - 10% tárgyalók
4.5. Szinti közös területek minimalizálni a közös területeket gyors lépcső elérhetőség időtálló design minőségi anyagok használata
4.6. Általános irodaszint metszet bm.: min. 2,70 m bm.: min. 3,00 m parapet igény szerint álpadló álmennyezet természetes bevilágítás árnyékolás min. 1:8 ablak felület / irodaterület min. az irodaterület 70%-a legyen 6 m-en belül az ablakhoz 2,7 m-enként nyitható ablak ablakminőség: min. 1,4 W/m²K
4.6. Általános irodaszint metszet álpadló 50 x 50 vagy 60 x 60 cm flexibilis berendezhetőség 12-15 cm teljes, 9 cm szabad magasság 30-50 cm magasság padló klíma esetén acél, anhidrit-esztrich, nagytömörségű faforgács, Kálciumszulfát, gipszrost
4.6. Általános irodaszint metszet nyitott zárt álmennyezet flexibilis berendezhetőség modul panelek(pl. 60x60, 30x120, stb.) szabad modullámpa pozíció álmennyezeti tér igény szerint fa, fém, műanyag, gipszkarton, monolit
4.7. Homlokzat szalagablak? mészkő? gránit? függőnyfal? M I N D E G Y! Csak illeszkedjen a tervezési raszterhez!
4.8. Szolgáltatások
4.9. Fenntarthatóság Környezettudatos ingatlanfejlesztő? a piac rákényszeríti versenyelőnyt szerez megéri neki hosszú távú profi üzemeltet PR
4.10. Területmérések
5. Irodapiac ma 5.1. Jelenlegi piaci fékek a. nem megfelelő család- és lakástámogatás b. nagy befektetői kockázat c. banki finanszírozás = ~0 d. banki lakossági hitelezés kockázatos e. hitelfelvételi kedv = ~0 5.2. Jelenlegi piaci előny a. alacsony árak
Felhasznált Irodalom Új Széchenyi Terv Otthonteremtési program Cordia piackutatás ujlakaspiac.hu coolhunter.com archdaily.com epiteszforum.hu