on point Budapest City Report Q4 2010 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép 2010. negyedik negyedév

on point Budapest City Report Q4 2010 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép 2010. negyedik negyedév

2 On Point Q4 2010 Economy / Investment Favourable family taxation and new media law exemplifies the work of the new government Gazdaság / Befektetés Kedvező családi adózás és új médiatörvény fémjelzi az új kormány munkáját Although the Hungarian government is formally committed to meeting deficit targets in 2010 and 2011, economic policy follows risky trends. New income tax rate of 16% was introduced with further tax reductions for families. These tax reductions entailed the requisite of more fiscal space which led to the reform of the pension system. Hungarian Economy Following the induction of the current government in May 2010, leading party officials spooked markets with prospects of loose fiscal policy and sovereign debt troubles. By mid-summer, confidence in the government's commitment to fiscal austerity dropped significantly after the International Monetary Fund (IMF) and European Union suspended discussions after coming to an impasse regarding further spending cuts. Finally, in early autumn, the government publicly committed itself to pursuing more restrictive fiscal policy, once again calming down markets. In December, the public debate around the new media law did not improve the international image of Hungary, even if the government now declares itself open to further consultations about the law and readiness to change if the European commission deems it necessary. Macro economic indicators of the country are significantly improving with 2010 closing on a growth of 1% and 2.3% expected for 2011 by IHS Global Insight (2.8% according to the EU Commission) and consumer spending expected to return to positive territory in 2011. The business confidence index is on a positive trend, showing an improvement on expectations of the private sector. The inflation rate of 2010 stabilised at around 4% however, the govenment aim to target 3.5% in 2011. Source: GKI Gazdaságkutató Zrt., IHS Global Insight Real Estate Investment The fourth quarter of the year did not witness any major investment activity as only small assets and value add / redevelopment opportunities were transacted. Total investment activity recorded in Q4 2010 in Hungary was limited to 30 million, bringing the yearly total for 2010 to 300 million. The financial closing of the acquisition of Europolis by CA Immo remains outstanding with some 120 million in Hungary alone in the pipeline and due for closing in Q1 2011. Similar to the European trend, investor demand remains largely focused on prime assets and the core market segment. Equity is available but investors are mainly considering the leading prime assets as potential investment targets. Investment strategies on core+ assets have re-appeared but financing remains an issue for this asset class. A significant change on the market is the appearance of an increasing number of mezzanine funds or new lenders who are trying to position themselves to bridge the debt gap. As highlighted before, the limited activity on the market makes any yield estimate difficult. Based on our assessment and relative pricing, we keep our view on yields unchanged with a prime office yield around 7.50%, prime retail at 7.00-7.25% and logistics at 9.00%-9.25%. Yields should be significantly higher for shorter leases, older assets or assets with a vacancy above 10%. Bár a kormány hivatalosan köti magát a 2010-re és 2011-re előirányzott költségvetési célokhoz, kockázatos gazdaságpolitikát folytat. Új, 16%-os személyi jövedelemadót vezetett be, amely a családok esetében további adókedvezménnyel csökken. Azonban ezt a kieső bevételt csak a nyugdíjrendszer megreformálásával lehetett kiegyensúlyozni. GDP Growth (%) GDP növekedés (%) Source/Forrás: IHS Global Insight, November 2010 Real Estate Yields Hungary 2006-2010 Ingtalnpiaci hozamok alakulása 2006-2010 Investment Volume in Hungary 2001-2010 Befektetési volumen Magyarországon 2001-2010 Real Estate Yields Q4 2009-Q4 2010 Ingatlanpiaci hozamok 2009. és 2010. negyedik negyedévében Sector Yield Q4 2009 (%) Yield Q4 2010 (%) Offices 7.75 8.50 7.5 7.75 Retail 7.50-7.75 7.00-7.25 Warehouses 9.00-9.25 9.00-9.25 Magyarországi gazdaság Az új kormány 2010. májusi beiktatását követően a kormánypárt laza fiskális politikával és az államadósság problémáival rémítette meg a piacokat. Nyár közepére a kormány pénzügyi megszorítások iránti elkötelezettségébe vetett hit megcsappant az IMF és az Európai Unió zátonyra futott tárgyalási kísérletei következtében. Végül ősszel, a piacok megnyugtatása érdekében a kormány nyilvánosan kötelezte el magát a szigorúbb fiskális politika mellett. Decemberben a nagy port kavart médiatörvény mélyítette el Magyarország kedvezőtlen nemzetközi megítélését, bár a kormány most vállalta, hogy további vizsgálatoknak veti alá az új törvényt és változtat, ha azt az Európa Tanács szükségesnek ítéli. Az ország makrogazdasági mutatói jelentősen javultak: 2010-re 1%-os GDP növekedést míg 2011-re 2,3% emelkedést jelez előre az IHS Global Insight. Az Európa Tanács ennél is magasabb, 2,8%-os GDP növekedést jósol erre az évre. A háztartások költése várhatóan visszatér a pozitív tartományba 2011-ben. Az üzleti bizalmi indexen is megfigyelhető a pozitív változás, amely tükrözi a versenyszféra várakozásainak jelentős javulását is. Az infláció 2010- ben 4% körül stabilizálódott, a kormány 2011-re 3,5% körüli elkedést célzott meg. Forrás: GKI Gazdaságkutató Zrt., IHS Global Insight Ingatlan befektetés A negyedik negyedévben nem történt számottevő befektetési tranzakció, csak jelentős hozzáadott értéket igénylő és felújítandó projektek cseréltek gazdát. A negyedik negyedévben a befektetések összértéke mindössze 30 millió euró volt, ezzel a 2010-es teljes évi befektetési összeg 300 millió euró lett. Az Europolis CA Immo általi felvásárlásának pénzügyi zárása 2011. első negyedévében várható. A tranzakciós érték 120 millió euró lesz. Az európai trendnek megfelelően főleg a minőségi ingatlanokra és a központi piacokra koncentrálnak a befektetők. A tőke rendelkezésre áll, de a befektetők legfőképpen a minőségi ingatlanokat tekintik érdemleges befektetésnek. A befektetési szándék a legmagasabb minőségű ingatlanokra irányul, de ezeknél a befektetéseknél még mindig problémát jelent a finanszírozás. Jelentős változást jelent a piacon a mezzanine finanszírozással dolgozó alapok valamint új hitelezők megjelenése, akik a kisebb mértékben rendelkezésre álló senior hitelek miatt keletkező "finanszírozási szakadékot próbálják áthidalni. Amint arra már előzőleg is rámutattunk, a korlátozott piaci aktivitás nehézkessé teszi a hozamok becslését. Az értékeléseink és a relatív árazás alapján úgy gondoljuk, hogy a hozamok változatlanok maradtak; az irodapiacon 7,5%, a kiskereskedelmi ingatlanok esetében 7-7,25%, míg az ipari ingatlanok piacán 9-9,25% az elérhető, legalacsonyabb hozam. A 10%-nál magasabb kihasználatlanságú, rövidebb bérleti szerződéssel rendelkező, illetve régebbi ingatlanok esetében jóval magasabb hozamokkal számolhatunk.

3 On Point Q4 2010 Office Strong take up in Q4 2010 Irodapiac Erős kereslettel zárult a negyedik negyedév In Q4 2010 only 4,332 m 2 of new office space was delivered to the market. Take-up was relatively strong at 120,825 m 2 although a high proportion of this continues to be renewals. Despite this, the level of new lettings and expansions represents a significant improvement on Q4 2009. This coupled with a significant fall in new supply points towards a turning point in the market that will see the vacancy rates begin to fall. 2010. utolsó negyedévében mindössze 4,332 m 2 új területtel bővült az irodapiac. A kereslet meglehetősen erős volt; 120,825 m 2 -t adtak bérbe, azonban ennek még mindig jelentős részét teszik ki a bérleti szerződés megújítások. Ennek ellenére az új kereslet és a bővülések aránya sokat javult 2009. negyedik negyedévéhez képest. Ennek és a visszafogott új kínálatnak köszönhetően a kihasználatlansági mutató folyamatos csökkenésére számíthatunk. Supply The Budapest office stock reached 3,079,914 m 2 including owner occupied buildings. In Q4 2010 only 4,332 m 2 of new office space was completed, which comprised only two buildings. Despite having increased during the first three quarters of 2010, the vacancy rate registered a fall to 20.53 %. This is still however higher than the 18.2% registered a year earlier, and significantly higher than the 13.9 % at the end of 2008. The level of new supply due to be delivered in 2011remains high at 88,300 m 2 but, approximately 60 % of this has already been pre-leased. The lowest vacancy rate is registered in the Buda North submarket (13.41%), while the highest rate (33.18 %) appears on the Periphery s office market. Demand Total demand was 120,825 m 2 in the final quarter which was highest of the year. Despite still being high, the proportion of renewals fell during the quarter to 35% from 47% in Q3. The three largest transactions of the quarter were renewals by Ericsson, Sanoma and Diageo with the largest new letting of 5,500 m 2 occurring at BSR Centre. Although the largest transactions were once again dominated by renewals, there were more than 20 new lettings in excess of 1,000 m 2. The average deal size for the full year fell to 635 m 2 from 788 m 2 in 2009. Rents In Q4 2010 prime office rents stood at 20/m 2 /month. Such rental levels can only be achieved by the best projects within the CBD. There continue to be relatively few transactions within the CBD but, there are several developers with available projects that could push prime rents upwards. We have seen a very small number of buildings that are of the highest quality and in the best locations begin to increase their achieved headline rentals. This is confined to a small section of the market but, despite this, effective rents remain under pressure as occupiers continue to seek significant incentives in order to relocate. Forecasts Despite a relatively large pipeline for 2011, it must be remembered that a significant proportion is already prelet. Much of the letting in 2010 was focussed on the better specified and located buildings which we expect to continue in 2011. There may also be a return to preletting as the shrinking development pipeline has significantly reduced the availability of larger buildings for major occupiers. With the vacancy rate having now peaked and vacancy levels in the best buildings significantly reduced, those buildings are well positioned to be able to strengthen their rental terms, however, within many submarkets relatively high vacancy remains and therefore strong price competition will continue to prevail in these areas. Office Completions and Future Supply (m 2 ) Átadások és jövőbeli új kínálat (m 2 ) Structure of Take-up A bérbeadások struktúrája 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 New Expansion Pre-lease Renewal Owner occupied Office Rental Bands Q4 2010 Iroda bérleti díjak 2010. negyedik negyedévében Take-up, Completion and Vacancy Rate Bérbeadás, iroda átadás és kihasználatlansági mutató Kínálat A budapesti irodapiaci kínálat 3,079,914 m 2 volt 2010 negyedik negyedévének végén, beleértve a tulajdonosok által használt területeket. 2010. negyedik negyedévében 4,332 m 2 új irodaterületet adtak át két épületben. Bár az első három negyedévben nőtt a kihasználatlanság, az utolsó negyedévben 20.5%-ra csökkent. Ez még így is magasabb, mint egy évvel korábban (18,2%) és jóval meghaladja a 2008. év végi kihasználatlanságot (13,9%). A 2011-re várható új kínálat viszonylag magas, 88,300 m 2, de ennek körülbelül 60%-a már bérbeadott. A legalacsonyabb kihasználatlanságot az Észak-Buda alpiacon regisztrálták (13,4%), míg a legmagasabb kihasználatlanság a Külvárosban van (33,2%). Kereslet Az irodapiaci kereslet 120,825 m2 volt az utolsó negyedévben, a legmagasabb 2010-ben. Bár a szerződés megújítások aránya továbbra is magas (35%), mégis csökkent az előző negyedévhez képest (47%). A legrangosabb bérbeadások az Ericsson, a Sanoma és a Diageo hosszabbítása volt, míg a legnagyobb új szerződést a BRS Centerben kötötte egy bank 5,500 m2-en. Bár továbbra is a hosszabbítások tették ki a legnagyobb területű bérbeadásokat, ebben a negyedévben 20 1,000 m2-nél nagyobb területű új bérbeadásról van tudomásunk. 2010-ben a bérleti szerződések átlagos mérete 635 m2 volt, ez csökkent az előző évhez képest (788 m2 2009-ben). Bérleti díjak 2010. negyedik félévében a legmagasabb kínálati bérleti díj 20 Euró/m 2 /hó volt. Ez a bérleti díj szint csak a belvárosi minőségi irodaházak esetében érhető el. Ezen az alpiacon továbbra is viszonylag kevés szerződést kötnek, de néhány fejlesztő a tervezett új irodaház projektekkel feljebb vihetik a kínálati bérleti díjakat. Már van példa arra is, hogy a legjobb elhelyezkedésű minőségi irodaházak magasabb bérleti díjakon kínálják a területeket, mint az előző negyedévekben. Ez még csak korlátozott számú irodaházra igaz, a piacon továbbra is általános az effektív bérleti díjakra nehezedő nyomás, mivel a bérlők most is kiemelkedő bérleti ösztönzőket várnak a bérbeadóktól. Előrejelzés Bár viszonylag magas a 2011-re tervezett új irodakínálat, ennek már jelentős része bérbe van adva. A 2010-ben lezajlott bérbeadások a jó specifikációjú és elhelyezkedésű ingatlanokban köttettek és ez a trend folytatódik idén is. Az előbérleti szerződések is visszatérhetnek, mivel egyre kevesebb a nagybérlők számára ideális iroda a piacon. A kihasználatlanság már tetőzött és néhány épületben le is csökkent annyira, hogy magasabb bérleti díjakat kérhessenek. Ennek ellenére a legtöbb alpiacon a magas kihasználatlanság miatt még mindig szoros a bérleti díjak versenye.

4 On Point Q4 2010 Retail What will the January discounts bring following the positive experience of the Christmas sales? The Christmas shopping fever temporarily eased the economic difficulties of some retailers although it is only a postponement of unavoidable changes. Üzlethelyiségek A karácsonyi időszak pozitív tapasztalatai után mit hoznak a januári leértékelések? A karácsonyi vásárlási láz átmeneti megoldást nyújtott néhány gazdasági problémával küzdő kereskedőnek, de csak késlelteti az elkerülhetetlen változásokat. Supply Corvin Shopping Centre opened in October 2010 raising the shopping centre stock to 708,289 m 2 in 26 schemes. The 58,000 m 2 KÖKI Terminal is planned to be opened in fall 2011 while the completion of the multifunctional CET has been postponed to spring 2011. Furthermore the new mixed-use development Europeum will open for public this spring with 6,000 m 2 retail space. The new 11,000 m 2 department store, Váci1 is due to be completed by autumn 2011. This development is the refurbishment of the former stock exchange palace. In the regions there is only one ongoing development to be opened in 2012; the 41,000 m 2 Szeged Árkád, the new development of ECE. Demand Due to the financial crisis, retail demand in Hungary decreased over the last year. Sales reports clearly reflected the long-term decline of consumer spending. Local retailers are affected the most therefore, international brands are able to acquire retail units in those top category shopping centres where availability was previously limited. Retailers are still monitoring the market closely before their expansion and many remain very cautious. We do not expect new brands to enter the market in the short term. Rents Rents remained stable at a level much lower than before the crisis and no significant change is expected. Retailers still focus mainly on the overall package, including several other commercial conditions to minimise their risk, such as fit-out contributions, length of lease, turn over, and stepped rent opportunities. Shopping centre rents are between 20-50 EUR/m 2 /month. Prime downtown high street rents have also decreased: rents at Váci utca are around 60-120 EUR/m 2 /month and retail units along Andrássy út vary between 40-50 EUR/m 2 /month. Retail park rents range from 6-8 EUR/m 2 /month and factory outlets have rents of 13-16 EUR/m 2 /month. Forecast Today, stagnation is the main characteristic of the Budapest retail market. Retailers are still focused on Budapest, especially on the top shopping centres with track records such as WestEnd, Mammut and Árkád. The few expanding brands are also concentrating on these existing shopping centres, where footfall and turnovers are more predictable. New schemes under construction are challenged to provide more favourable conditions to be able to compete with the above mentioned factors. The mid and lower category retailers, discount stores and hypermarkets are operating with the best turnovers, which is given by the fact that consumers are still price-sensitive. Prime Shopping Centre Rents in Hungary EUR / m 2 / month Legmagasabb bevásárlóközpont bérleti díjak Magyarországon Shopping Centre Density (m 2 / capita) Bevásárlóközpont sűrűség (m 2 / fő) Prime Monthly Retail Rents Legmagasabb kiskereskedelmi bérleti díjak Shopping Centre Stock in CEE Közép-kelet európai bevásárlóközpont kínálat Kínálat A 2010-es év végére az októberben megnyitott Corvin Bevásárlóközpont 34,000 m 2 alapterületével 708,289 m 2 -re növekedett a 26 modern bevásárlóközpont állománya Budapesten. Az 58,000 m 2 alapterületű KÖKI Terminal nyitását 2011. őszére tervezik, míg a multifunkcionális CET átadása 2011. tavaszára tolódott. Szintén idén tavasszal nyitja meg kapuit az Europeum, amely 6,000 m 2 kiskereskedelmi területtel rendelkezik. 2011. őszén nyílik Budapest belvárosában a 11,000 m 2 -es Váci1 a felújított egykori Tőzsdepalota épületében. A vidéki városok tekintetében egyedül az ECE fejlesztését, az Árkád Szegedet tudjuk említeni, mely 41,000 m 2 -rel 2012-ben nyitja meg kapuit. Kereslet A gazdasági válság hatására a vásárlóerő erősen visszaesett az elmúlt egy évben. A vásárlók már hosszú távon visszafogták a költéseiket és ezt a tényt a vásárlási statisztikák is alátámasztják. A válság továbbra is a helyi kereskedőket érinti leginkább, ezért egyes nemzetközi márkák olyan felső kategóriás bevásárlóközpontokban is bérleti lehetőséghez juthatnak, ahol ez korábban korlátozott volt. A kereskedők továbbra is jelentős elemzésnek vetik alá a piacot terjeszkedésüket megelőzően, legtöbbjük még mindig nagyon óvatos. Új márkák megjelenésére rövid távon nem számíthatunk. Bérleti díjak A bérleti díjak a válság előttinél jóval alacsonyabb szinten stagnáltak minden kiskereskedelmi szektorban, melyek tekintetében drámai elmozdulás nem várható a közeljövőben. A kereskedők döntését továbbra is jobban befolyásolja az egyes kiskereskedelmi egységek összköltségvetése. Ez nemcsak a bérleti díjat, hanem egyéb kereskedelmi kondíciókat is tartalmaz (kiépítési hozzájárulás, bérleti jogviszony időtartama, forgalom arányos bérleti díjak mértéke, lépcsőzetes bérleti díj), melyekkel a kereskedők kockázatukat igyekeznek csökkenteni. A bevásárlóközpontok bérleti díjai 20-50 Euró/m 2 /hó körül mozognak. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai is csökkentek: a Váci utcában 60-120 Euró/m 2 /hó, az Andrássy úton 40-50 Euró/m 2 /hó között mozognak. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 Euró/m 2 /hó, míg a factory outlet-ekben 13-16 Euró/m 2 /hó körül várhatóak. Előrejelzés Napjainkban a stagnálás jellemző leginkább a kiskereskedelmi piacra. A kereskedők továbbra is főleg Budapestre koncentrálnak és itt is leginkább azok a központok kelendőek, ahol eddigi teljesítményekről visszamenőleg adatok beszerezhetőek (WestEnd, Mammut, Árkád). A néhány terjeszkedő új márka is ezekre a központokra fókuszál, mivel ezekben stabil a látogatottság és a megtérülés is sokkal inkább előre jelezhető. A fentiek miatt a fejlesztés alatt álló új központok jelentős kihívással küzdenek, hogy ezeket a hiányzó információkat kedvező ajánlatokkal ellensúlyozzák. A közép- és alacsonyabb kategóriás kereskedők, diszkont áruházak és hipermarketek üzemelnek a legjobb megtérüléssel, ami azt bizonyítja, hogy a vásárlók továbbra is árérzékenyek.

5 On Point Q4 2010 Industrial The vacancy rate increases further In Q4 2010 take-up in modern warehouse space reached 51,558 m 2 which is slightly lower than the demand of the previous quarters of the year. At the same time additional lettable space has been vacated further increasing the vacancy rate. New warehouse deliveries are limited; only one building was completed in Q4 with 18,500 m 2 of total lettable space. The trend of postponing new speculative developments continues. Ipari ingatlanok Tovább nőtt a kihasználatlansági ráta 2010. negyedik negyedévében az ipari ingatlanok piacán összesen 51,558 négyzetméternyi modern raktárterület került bérbeadásra, ami kisebb visszaesést mutat az év korábbi negyedéveihez képest. Ezzel párhuzamosan újabb bérlemények kerültek vissza a piacra a bérlőktől, ami tovább növelte az üres területek arányát. Az új fejlesztések is nagyon gyenge teljesítményt mutatnak; mindössze 18,500 m 2 raktárterületet adtak át 2010. negyedik negyedévében és továbbra is megfigyelhető a tervezett spekulatív beruházások elhalasztása. Supply The Budapest industrial market remained relatively stable in Q4 2010 with 1,805,144 m 2 stock. The trend of low completion levels continued; only one new building was completed with 18,500 m 2 of warehouse space. Altogether 68,333 m 2 of new supply was completed in 2010. Speculative developments have practically disappeared from the market and only one pre-leased building was developed in Q4 2010. Despite the lack of new supply, the vacancy rate increased to 19.5% (18.7% in Q3 2010), which is mainly due to the high levels of vacancy in the logistics parks. Demand In 2010, the warehouse market experienced relatively stable demand with a total of 210,170 m 2 leased space. The demand levels of the year were improving until the third quarter of the year (36,497 m 2 in Q1, 54,536 m 2 in Q2 and 67,679 m 2 in Q3). In the fourth quarter the market registered slightly lower demand than in the previous quarter (51,558 m 2 ). However, total demand decreased compared to last year, the ratio of new transactions increased from 30% to 43%. Nonetheless, most occupiers still wish to optimise the occupancy of their existing warehouses before considering any move or expansion. The demand of Q4 2010 was driven by retail occupiers (43%) and the logistics sector (24%). Warehouse Stock and Vacancy Rate Ipari ingatlan állomány és kihasználatlansági ráta Take-up and Completion Statistics Q4 2010 Bérbeadások és átadások statisztikái 2010. negyedik negyedévében Kínálat A Budapest és környéki modern raktárpiaci kínálat az év negyedik negyedévében gyakorlatilag alig változott; 1,805,144 m 2 a teljes kínálat. Az elmúlt három hónapban egy 18,500 m 2 -es új épület került átadásra, ami megfelel a 2010-es év gyenge új kínálati trendjének. Ezzel együtt összesen 68,333 m 2 új fejlesztés került piacra 2010-ben. Ebben a negyedévben is csak előszerződés alapján került sor épület fejlesztésre, a spekulatív beruházások gyakorlatilag teljesen megszűntek. Mindezek ellenére a kihasználatlansági ráta emelkedett (18,77%-ról 19,52%-ra) amelynek fő oka az, hogy jelentős területek üresedtek meg a parkokban az elmúlt időszak folyamán. Kereslet A 2010-es év közepes teljesítménye után (36,497 m 2 Q1- ben, 54,536 m 2 Q2-ben és 67,679 m 2 Q3-ban) a negyedik negyedévben 51,558 m 2 modern raktárterületet adtak bérbe, amellyel együtt az egész évet tekintve 210,270 m 2 - re kötöttek szerződést. A tavalyi évhez képest alacsonyabb összkereslet ellenére az új bérleti szerződések aránya emelkedett a korábbi kb. 30%-ról 43%-ra. Ugyanakkor a bérlők még mindig inkább a jelenlegi bérleményük kihasználtságát kívánják maximalizálni. A 2010-es negyedik negyedéves kereslet több, mint 43%-át a kereskedelmi, míg körülbelül 24%-át a logisztikai szektor adta. Pricing Rents still remain under increasing pressure, as occupiers still aim to reduce and minimise their occupational costs. This trend has been proven by the significant volume of lease renegotiations as occupiers still look to take advantage of market conditions to lower their lease contract costs. In logistics parks around Budapest prime rents are now around EUR 3.5-3.9/m 2 /month. The more centrally located city centre logistics rents are around EUR 4.5-5/m 2 /month. The city logistics prime rent has slightly decreased from 5.5 to 5 EUR/m 2 /month due to the low demand. Forecast We are not expecting significant changes on the market in the next 3-6 months in terms of either new developments or leasing transactions. New speculative developments have been put on hold and only built-to-suit projects can generate new warehouse developments. We predict similar market conditions for the first half of 2011 than in the corresponding period of 2010. In the second half of the year a slight improvement is expected on the leasing market. Due to the lack of new supply in 2011, the vacancy rate is expected to start declining however at a slow pace as further vacant premises may enter the market. Rents are expected to remain under pressure, as tenants are still focusing on cost efficiency. Warehouse Rental Bands Q4 2010 Ipari ingatlan bérleti díjak 2010. negyedik negyedévében Source/ Forrás: Jones Lang LaSalle Prime Warehousing Rents in greater Budapest 1996-2010 Legmagasabb ipari ingatlan bérleti díjak Budapesten és környékén 1997-2010 Árak A bérleti díjak a bérlők költségcsökkentési igényeinek eredményeképpen továbbra is nyomás alatt állnak. Ennek egyik jele, hogy jelentős számú bérleti szerződés került még mindig újratárgyalásra, ahol a bérlők tovább kihasználva a válság hatásait csökkenteni szeretnék bérleti terheiket. A városon belüli, kisebb alapterületű egységeket kínáló parkokban jelenleg az 4,5-5 euró/m 2 /hó bérleti díjak jellemzőek, míg a főváros körüli nagylogisztikai parkok 3,5-3,9 euró/m 2 /hó körüli szinteken kínálják bérleményeiket. A gyenge kereslet miatt a városi logisztika legmagasabb bérleti díja 5,5 euróról 5 euró/m 2 /hó-ra csökkent. Előrejelzés A következő 3-6 hónapban nem számítunk jelentős változásra a piacon sem a fejlesztések, sem a bérbeadások tekintetében. Az új, spekulatív fejlesztések gyakorlatilag teljesen leálltak, csak a built-to-suit tranzakciók nyomán várható ipari ingatlan átadás. 2011. első félévében a 2010. év azonos időszakában tapasztaltakhoz hasonló teljesítményre számítunk, míg az év közepétől kezdve ismét kisebb emelkedés jöhet a bérbeadások tekintetében. A fejlesztések elmaradása miatt a kihasználatlansági ráta csak kisebb mértékű csökkenése valószínűsíthető a jövőben, mivel további területvisszaadások is várhatóak. A bérleti díjakon továbbra is marad a nyomás a bérlők költségcsökkentésre irányuló törekvései miatt.

6 On Point Q4 2010 Residential Market Activity on Budapest s primary residential market remained weak throughout 2010 During 2010 developers were not willing, or able, to introduce a larger number of new investments to the market. On the other hand, households were not willing to buy, since they perceived home prices to be unstable. In addition, the mortgage market hampered growth in demand. Prices stabilized in H2 2010 and even grew slightly in the last quarter of the year. However, despite developers price growth, expectations for 2011, prices will need to further adjust to buyers limited budgets in the short run. Lakóingatlan piac 2010-ben a budapesti lakóingatlan piac gyenge teljesítményt mutatott 2010-ben a fejlesztők nem akartak, nem is tudtak jelentős befektetéseket kivitelezni. Másrészt a kereslet is gyenge volt, mivel a vásárlók úgy ítélték meg, hogy a lakóingatlan árak nem stabilak. Ráadásul a jelzáloghitel piac is ellehetetlenítette a keresletet. Az árak stabilizálódtak az év második felében, sőt enyhén emelkedtek is az utolsó negyedévben. A fejlesztők áremelkedésre vonatkozó elvárásai ellenére 2011-ben is igazodniuk kell a vásárlók korlátozott költségvetéséhez. Supply There were only a few developers in a position to introduce new investments to the market in 2010. This is on the one hand is due to problems in sales of ongoing projects and expectations for this situation to change. On the other hand, it is a matter of developers lack of equity and access to bank loans. The problematical situation can be observed in statistics which noted building permits at a significantly low level throughout 2009 and 2010. The result will be a breakdown in the number of dwelling completions in 2010, which is already becoming visible, and another weak result for the 2011. Demand In terms of demand for housing, 2010 has been extremely weak. The willingness of households to invest in the primary residential market was very low, as the real market value of a given property was simply uncertain. On top of that, there was uncertainty regarding the exchange rate development s impact on housing loans denominated in foreign currencies, particularly those in Swiss franc. The indebtedness of households recorded only a minor, 9% year-on-year growth between November 2010 and November 2009 of which a good part may be attributed to changes in the exchange rate. Pricing While the average asking price level on Budapest s primary market continued to fall during the first half of 2010, the trend halted and even slightly reversed in the second half of the year. Admittedly, the price growth in H2 2010 was rather symbolic, still, it might be a positive sign for the primary residential market s course within 2011. Essential for the future growth of prices will, ironically, be the readiness of developers to decrease prices of projects which are already in the market offer for a longer period. The unsold-yet-ready apartments in the offer need to be sold before new projects will be launched to the market. New investments are pricewise likely to be better adjusted to households financial capacities, though developers margins might remain at an attractive level. Forecast For the 12 months to come, key market players anticipate the residential market in Budapest to improve. Developers and real estate agents expect prices on the primary market to rise by 3-5% throughout 2011. Given that the Hungarian National Bank forecasts a rise in inflation, the real increase in prices may though turn out to be zero. Higher employment and the government s plans to reduce income tax and to cut corporate taxes may form a foundation stimulating new investments in 2011. However, investments in the housing market will not only need an improved macro-economic environment. The weakened banking sector s lending actions will need to change as well. Number of dwelling completions in Budapest, 2000 Q3 2010 Lakóingatlan átadások Budapesten, 2000 2010. harmadik negyedév 1 4 000 1 2 000 1 0 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Number of dwellings completed Dwellings completed per 1,000 inhabitants 20 00 20 01 20 02 200 3 200 4 200 5 200 6 200 7 2008 2009 2010 Q1-3 Source/Forrás: Central Statistics Office (KSH) Residential mortgage growth in Hungary 2007 November 2010 Lakóingatlan jelzálog növekedése 2007-2010. november 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Housing loans, in HUF billions of which denominated in foreign currency 03/200 7 06/20 07 0 9/2 007 12/2007 03/2008 06/200 8 09 /2 008 1 2/2008 03/2009 06/20 09 09 /2 009 1 2/2009 03/2010 06/201 0 09/20 10 Source/Forrás: Hungarian National Bank Development of the average gross asking price per sqm between 2008 and 2010 Átlagos négyzetméterenkénti kínálati árak Budapesten 1 750 EUR 1 500 EUR 1 250 EUR 1 000 EUR 750 EUR 500 EUR HU F EUR Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2 010 Q3 2010 Q4 2010 12 10 8 6 4 2 0 44 0 000 HUF 42 0 000 HUF 40 0 000 HUF 38 0 000 HUF 36 0 000 HUF 34 0 000 HUF Source/ Forrás: REAS Number of completed vs. permitted dwellings in Budapest 2000 Q3 2010 Lakóingatlan átadások és kiadott építési engedélyek Budapesten 2000 2010 harmadik negyedév 1 8 000 1 6 000 1 4 000 1 2 000 1 0 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Dwelling completions Building permits 2000 2001 200 2 200 3 20 04 2 005 2 006 2007 2008 2009 201 0 Q1-3 Kínálat 2010-ben csak kevés fejlesztőnek volt lehetősége új lakóingatlan építésére. Ez egyrészt annak tudható be, hogy a már meglévő projektek is értékesítési problémákkal küzdenek. Másrészt maguk a fejlesztők is tőkehiánnyal küszködnek és nehezen jutnak banki hitelhez. Ezt a problémát jól lehet látni a statisztikákban is, hiszen 2009-ben és 2010-ben nagyon kevés átadási engedélyt adtak ki. Ez meglátszik a 2010-es év új lakóingatlan átadásainak alacsony számán is és várhatóan a 2011-ben is gyenge eredményre számíthatunk. Kereslet A lakóingatlanok iránti kereslet 2010-ben meglehetősen gyenge volt. A háztartások nagy többsége nem akar lakóingatlant vásárolni, mivel most nagyon bizonytalan az ingatlanok ár-érték aránya. Ezen túlmenően a valutaárfolyamok is kiszámíthatatlanok voltak, ami a háztartások hiteleit tekintve meghatározó, különösen a CHF esetében. A háztartások eladósodottsága csak enyhén, 9%-kal nőtt 2009 és 2010. novembere között. Ennek egy jó része minden bizonnyal az árfolyamváltozásoknak tudható be. Árak 2010. első felében az ingatlanárak csökkentek, de az év vége felé közeledve ez megállt, sőt a visszájára fordult és az árak emelkedését tapasztaltuk. Az igaz, hogy ez az áremelkedés csak szimbolikus volt, de mégis pozitív jel lehet a minőségi lakóingatlanpiac jövőjére nézve. Irónikus, hogy a piac jövőbeni növekedését tekintve az árak csökkenésére lehet szükség azon projektek esetében, amelyek már hosszabb ideje az értékesítési piacon vannak. A már elkészült, de még nem értékesített ingatlanokat értékesíteni kell, mielőtt új fejlesztésekbe fognának. Az új projektek árképzése már valószínűleg közelebb áll majd a vásárlók pénzügyi lehetőségeihez és egyben a fejlesztők haszna is elfogadható szinten marad. Előrejelzés Az elkövetkező 12 hónapra a budapesti lakóingatlan piac elemzői fellendülést várnak. A fejlesztők és az ingatlanügynökségek a minőségi ingatlanok esetében 3-5%-os áremelkedést várnak 2011-ben. Ugyanakkor, mivel a Magyar Nemzeti Bank emelkedő inflációt vár, így lehetséges, hogy nem is lesz valós áremelkedés. A magasabb foglalkoztatottság és a személyi jövedelemadó és társasági adó csökkentése új alapot adhat a fejlesztők befektetéseinek 2011-ben. Ugyanakkor a lakóingatlanpiacon nem csak makrogazdasági fellendülésre van szükség, hanem a meggyengült banki szektornak is pozitív lépéseket kell tennie a hitelpiac helyreállítására.

7 On Point Q4 2010 Hotels Tourist arrivals to Budapest were up by 10% in 2010 Hotelpiac 2010-ben 10%-kal nőtt a Budapestet látogatók száma Following the political changes in eastern Europe in the early 1990s, Budapest developed into a popular destination for leisure tourists. The majority of arrivals to the city are foreign travellers, who are keen to explore the neo-gothic buildings in Budapest and the dynamic nightlife on offer. Az 1990-es évek elején lezajlott politikai változásokat követően Budapest a szabadidős turizmus kedvelt helyszínévé vált. A látogatók nagy része külföldi turista, akik örömmel fedezik fel a város neogótikus épületeit és a dinamikus éjszakai életet. Performance As the economic downturn worsened, many holiday makers sacrificed luxuries such as weekend breaks and opted instead to keep longer summer holidays in hotter climates. At year-to-date September 2010, overall arrivals to the city were up by a modest 10%. This improvement in visitation levels has been driven by foreign guests, who showed a year-on-year increase of 12%. Domestic visitors have less affect on visitation levels and account for approximately 8% of total arrivals. Hungarian travellers showed a decline of 10% at year-to-date September and a 16% fall in overnight stays. Budapest Hotel Performance A budapesti hotel piac mutatói Piaci teljesítmény A gazdasági válság elmélyülésével egyre több turista áldozta fel a hétvégi kiruccanások luxusát a hosszabb nyári vakáció kedvéért. 2010. szeptemberéig a fővárosba látogatók száma 10%-kal nőtt az előző évhez képest. A látogatók számának javulása a külföldi turisták számának 12%-os emelkedésének köszönhető. A belföldi utazók kevésbé voltak hatással a látogatószám emelkedésére; az összes látogatók 8%- át teszik ki. A magyar utazók száma szeptemberig 10%-kal csökkent az előző évhez képest, míg a szobaéjszakáik száma 16%-kal esett. Tourism At January 2011, Budapest has 163 graded hotels, with a total of approximately 17,000 rooms. The majority or rooms are concentrated in the 4-star segment, which accounts for 45.3% of all hotel rooms in the city. This sector grew in 2010 with the opening of six 4-star hotels; the largest of which was the Continental Hotel Zara in District VII. The Courtyard by Marriott Budapest City Centre also opened in 2010, adding 235 rooms to the market. The Courtyard demonstrates that large western brands remain keen to expand in eastern Europe. The Spanish company Hotusa Hoteles was also active last year and launched the Eurostars Budapest. Overall, Budapest saw a total of 16 hotels opening in 2009 and 2010, despite the difficult economic situation. 2011 is set to see four new properties becoming operational, which would add another 500 rooms to the city or a 2.8% increase in hotel supply. Supply Hungary s accession to the EU in 2004 and the privatisation of the airline industry were key incentives for hoteliers to expand in Budapest. However, by 2008 the saturation of the market, coupled with a worsening economic situation, started to have a negative impact on trading performance and a decline in occupancy caused room yields to fall by 6.0%. The situation deteriorated further in 2009, with RevPar falling by 27.7%. At year-todate November 2010, trading fundamentals are showing some signs of recovery; occupancy has strengthened by 9.3% but average room rates have continued to see a year-on-year decline of 7.3%. Nevertheless, RevPar has shown an increase of 1.3% over the same period, although remains 29.4% lower than 2006. In the medium term hoteliers will struggle due to the oversupply of hotels and the weakened demand. Investments Investment in Budapest did not become active until 2008, when two hotels were sold but only the price of one was disclosed. In 2009, two assets traded, the Rogner Hotel Spa Lotus Thermal hotel and the Erkel Hotel, for 46 million and 15 million respectively. There have been no reported transactions above 10 million since 2009. Transactional activity remains subdued in Budapest due to buyers and sellers being unable to agree on pricing. Buyers look at current trading performance, whereas owners want the price to reflect the potential for a growth in income. Hotels Budapest Tourism Budapesti turizmus Hotels Budapest Hotel Supply ( m 2 ) Budapesti hotel Kínálat (m 2 ) Hotels Transaction Volume (EUR) Tranzakciók volumene (EUR) millions 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Turizmus 2011. januárjában Budapesten 163 osztályozott hotel található. A szobák nagy részét a 4 csillagos kategóriájúak teszik ki, ami a városban található szállodai szobák 45,3%-át teszik ki. Ez a szektor 2010- ben hat 4 csillagos szálloda átadásával nőtt, melyek közül a legnagyobb a Continental Hotel Zara volt a VII. kerületben. A Marriott Courtyard Hotel is megnyitott 2010-ben, 235 szobával járulva hozzá a hotelpiaci kínálathoz. Ez a szállodanyitás bizonyítja, hogy a nagy nyugati szállodaláncok továbbra is szívesen terjeszkednek Európa keleti részén. A spanyol Hotusa Hoteles megnyitotta a Eurostars Budapest hotelt 2010- ben. A kedvezőtlen gazdasági helyzet ellenére összesen 16 szálloda átadása történt meg 2009-ben és 2010-ben Budapesten. 2011-ben 4 szálloda átadása várható, melyek összesen 500 szobával, 2,8%-kal bővítik a hotel kínálatot Budapesten. Kínálat Magyarország 2004-ben történt csatlakozása az Európai Unióhoz és a légiközlekedés privatizációja voltak a szállodaipar budapesti bővülésének fő mozgatórugói. 2008-ban azonban a piac telítettsége és az elmélyülő gazdasági válság hatására gyengült a hotelpiac teljesítménye és csökkent a szobafoglaltság, ami a szoba hozamok 6%-os eséséhez vezetett. 2010. novemberében a kereskedelmi mutatók már némi javulást jeleznek, a foglaltság 7,3%-kal nőtt, de az átlagos szobaárak továbbra is alacsonyak; 7,3%-kal csökkentek az elmúlt év azonos időszakához képest. Ugyanakkor az egy szobára eső bevétel 1,3%-kal nőtt ugyanebben az időszakban, de még mindig 29,4%-kal elmarad a 2006-os értéktől. A szállodaipar középtávon a túlkínálattal és a folytatódó gyenge kereslettel kell megküzdjön. Befektetési piac A hotel befektetési piac csendes volt 2008-ig, amikor is két szállodát értékesítettek, de csak az egyiknek került nyilvánosságra a vételára. 2009-ben két szállodát adtak el, az egyik a Rogner Hotel Spa Lotus Thermal, a másik az Erkel Hotel 46 millió euró és 15 millió euró értékben. 2009 óta nem történt 10 millió euró értéket meghaladó szállodaértékesítés. A befektetési aktivitás továbbra is gyenge, mivel az eladók és a vásárlók nem képesek megegyezésre jutni az árakat illetően. A vevők a jelenlegi szállodaipari teljesítményt nézik, míg az eladók már olyan árat kérnek, amelyek a piac növekedési potenciálját tükrözik.

8 On Point Q4 2010 Market Practice Piaci gyakorlat Leasing market practice Lease length The average lease length is 5 years in class A office buildings with a break option after 3 years In class B buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too Payment terms Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP Initial standard fit-out is done and paid by the landlords VAT 25 % Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer Rental deposit 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT) Other charges Service charges generally does not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption Other costs are included in service charges Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Bérbeadási piaci gyakorlat Bérleti időtartam Az átlagos bérleti időtartam 5 év A kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással "B" kategória esetében 1-3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak Fizetési feltételek A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj Euróban meghatározott és Euróban vagy Forintban fizetendő Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett ÁFA 25 % Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően Biztosíték 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA) Egyéb költségek A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban Biztosítás Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni. Incentives Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions. Bérleti ösztönzők A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg

9 On Point Q4 2010 Office Submarkets Iroda alpiacok

10 On Point Q4 2010 Shopping Centres in Budapest Budapesti bevásárlóközpontok SÜBA / Csillagvár Pólus Center Árpád Üzletház EuroCenter Óbuda Duna Plaza Rózsadomb Flórián Üzletközpont Asia Center Rózsakert Új Udvar Mundo Mammut I-II Westend City Center Budagyöngye Récsei Center Sugár MOM Park CET Aréna Plaza Corvin Shopping Centre ECE Árkád Eleven Center ALLEE Etele tér Új Buda Center Lurdy Ház Europark Neo Center KÖKI Terminal Campona Csepel Plaza Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok Under construction Épülő bevásárlóközpontok

11 On Point Q4 2010 Logistics Development in greater Budapest Logisztikai központok Budapesten és környékén 30 31 32 1 M1 Business Park 2 Agrogate 3 WestLog 4 Rozália Park 5 Tulipan Park 6 West Gate 7 Euro Business Park 8 ProLogis Park Batta 9 C-Moll Logistics 10 ProLogis Harbor Park 11 Prologis Park Sziget 12 Bleckeer 13 BILK Logistics Centre 14 Prologis Park Gyál 15 HOPI Logistics Centre 16 Akácliget 17. Goodman Park Gyál 18. M5 Gyál Business Park 19. Viktória Industrial Park 20. Goodman Park Üllő 21. Anvil Business Centre 22. Airport Business Park 23. Airport City 24. East Gate Business Park 25. Europa Center 26. Acquincum Logistics Park 27. Innove Business Park 28. City Point 9 29. Dél-Pesti Business Park 30. Bravos 31. Nagytétényi Industrial Park 32. South Base

Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Jones Lang LaSalle Hungary Andrea Marian Head of Research Jones Lang LaSalle Hungary Paweł Sztejter Partner, Head of Advisory REAS Residential Advisors Poland Alister McCutchion Senior Vice President Jones Lang LaSalle Hotels London +36 1 489 02 02 ferenc.furulyas@eu.jll.com www.joneslanglasalle.hu +36 1 489 02 02 andrea.marian@eu.jll.com www.joneslanglasalle.hu +48 22 380 2105 pawel.sztejter@reas.pl www.reas.pl +44 207 399 5295 alister.mccutchion@eu.jll.com www.joneslanglasallehotels.com Budapest City Report Q4 2010 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects based in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors. www.reas.pl COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.