Város Polgármestere. Előterjesztés. Karikó Józsefné ingatlancsere felajánlásával összefüggő kérdésekről

Átírás

1 Város Pogármestere 2051 Biatorbágy, Baross Gábor utca 2/a. Teefon: Fax: E-mai: Eőterjesztés Karikó Józsefné ingatancsere feajánásáva összefüggő kérdésekrő Biatorbágy Város Képviseő-testüete Teepüésfejesztési, Mezőgazdasági és Környezetvédemi Bizottsága ápriis 19-én megtartott üésén, támogatta a 017/5 hrsz-ú ingatan értékegyeztetésse történő további önkormányzati csereingatan feajánását. Karikó Józsefné, 017/5 hrsz-ú ingatan egyik tuajdonosa a Bizottsági üésen jeezte, hogy amennyiben a feajánott csereingatan nagyobb értékű, mint a tuajdonukban evő, cserére feajánott ingatan, csereszerződés részévé ajánja továbbá a 066/4 hrsz-ú kivett utat is és kérte annak figyeembevéteét is csereérték megáapításakor január 06-án Karikó Józsefné és ingatan tuajdonos társaiva egyeztető tárgyaást efoytatására kerüt sor. Az egyeztető tárgyaáson az aábbi ingatanok cseréjének ehetősége kerüt rögzítésre: - 017/5 hrsz-ú szántó (magán tuajdon) - 066/4 hrsz-ú kivett út (magán tuajdon) /3 hrsz-ú kivett akóház, udvar (Jókai u. 28. önk. tuajdon): /1 hrsz-ú kivett beépítetten terüet (önk. tuajdon) Az ingatanok értékbecsése ekészüt. Az értékbecsés aapján: - 017/5 hrsz-ú szántó: ,-Ft - 066/4 hrsz-ú kivett út: ,-Ft /3 hrsz-ú kivett akóház, udvar: ,-Ft /1 hrsz-ú kivett beépítetten terüet: ,-Ft 1. Az értékbecsések aapján egyérteműen megáapítható, hogy a cserére ajánott két ingatan együttes értéke ( ,-Ft) meghaadja a feajánott Önkormányzati ingatanok együttes értékét ( ). A küönbözet: ,-Ft. Amennyiben Karikó Józsefné és tuajdonos társai efogadják a cserét, úgy az Önkormányzat eőnyös teekcserét foytat e. 2. A 017/5 hrsz-ú ingatan cseréje során Biatorbágy Város Önkormányzat tuajdonába oyan ingatan kerü, mey hosszú távon kisebb teepheyként is hasznosítható, figyeembe véve, hogy a Sziy kastéyban évő raktározás már csak határozott ideig ehetséges. Kérem, a tisztet Képviseő-testüetet a döntését hozza meg. Biatorbágy, március 13. Összeáította: Dobosy Gáborné Meéket: ngatan értékbecsések Tarjáni stván s.k. pogármester

2 Határozati javasat Biatorbágy Város Önkormányzata Képviseő-testüetének /2012.( )Öh. számú határozata Karikó Józsefné ingatancsere feajánásáva összefüggő kérdésekrő Biatorbágy Város Önkormányzatának Képviseő-testüete megtárgyata a Karikó Józsefné ingatancsere feajánásáva összefüggő kérdésekrő szóó eőterjesztést. Biatorbágy Város Önkormányzatának Képviseő-testüete támogatja a 017/5 hrsz-ú, 066/4 hrsz-ú magántuajdonú ingatanoknak a 1288/3 hrsz-ú, 1288/1 hrsz-ú önkormányzati ingatanna történő cseréjét. Biatorbágy Város Önkormányzatának Képviseő-testüete fehatamazza a Pogármestert a meéket szerződések megkötésére. Határidő: május 31. Feeős: Pogármester

3

4

5 Budakörnyéki Födhivata Budapest Lajos utca Térképmásoat Heyrajzi szám: BATORBÁGY beterüet 1288/1 Megrendeés szám: 7/104/2012 Méretarány: 1 : :46:45

6

7

8 Budakörnyéki Födhivata Budapest Lajos utca Térképmásoat Heyrajzi szám: BATORBÁGY beterüet 1288/3 Megrendeés szám: 7/102/2012 Méretarány: 1 : :43:34

9

10

11

12

13

14

15

16

17 2. pédány ÉRTÉKELÉS SZAKVÉLEMÉNY \ f [! Pest megye, Biatorbágy, Jókai u. 28. szám aatt évő, 1288/3 hrsz-ú ingatanró KÉSZÜLT: { A Biatorbágy Város Pogármesteri Hivataa megbízásábó KÉSZíTETTE: Kékház.hu Kft. 205 J Biatorbágy, Attia u. 12. Te: 70/ , e-mai: ingatan@kekhaz.hu január 11.

18 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. értékbecsés TA RTALOM. ÉRTÉKELÉS BZONYÍTV ÁNY 2. A MEGRENDELÖ ADATA, UTASÍTÁSA AZ ÉRTÉKELÉS során FELHASZNÁL T NFORMÁCJÓK 4 4. AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA 4 r! r r 5. AZ NGA TL AN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA 5.. Regionáis eemzés Rövid töténeti áttekintés Födrajzi adottságok Népesség Fogakoztatottság, váakozások Közekedés Szogátatások Oktatás, kutúra Gazdasági kömyezet Összefogaó megáapítás a térségrö 5.2. Szűkebb környezet eemzése 6. AZ NGA TLAN LEÍRÁSA 6.1. ngatan-nyivántartás szerinti áapot 6.2. Az ingatan értékakotó adottságainak ismertetése 7. LEHETSÉGES ÉRTÉKELÉS MÓDSZEREK 7.1. Piaci összehasonjitó adatokon aapuó értékeés 7.2. Hozamszámításon ajapuó értékeés 7.3. Kötségaapú értékeés 7.4. Értékeési módszer kiváasztása 8. AZ NGATLANERTÉKELÉSE 9. A VÉGSÖ ÉRT ÉK KALAKÍTÁSA 10. AZ ÉRTÉKELÉS SZAKVÉLEMÉNY FELETT RENDELKEZÉS JOG 11. FORRÁSOK 12. MELLÉKLETEK 1(éiJíáz.hu 'Kjt SzéijicEy: 2051 (Jj;"toroáY' jttira u. 12. roáa: 2051 (BiatorMoy, Sza6atfság út 97.

19 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. énékbecsés 2 1. ÉRTÉKELÉS BZONYÍTVÁNY Megrendeő: r Biatorbágy Város Pogármesteri Hivataa 2051 Biatorbágy, Baross G. u. 2/a. Megbízás tárgya: Biatorbágy, beterüet 1288/3 hrsz-on fevett, természetben Biatorbágy, Jókai u. 28. szám aatt évő, kivett akóház, udvar megjeöésű ingatan értékeése. Az értékeés céja: Oyan piaci forgami érték meghatározása, aneyet a vagyontárgy értékesítése esetén az értékeés időpontjában fennáó piaci viszonyok meett e ebet érni. Az értékeés módszere:. [ Piaci összehasonító adatokon aapuó értékeés Megáapított érték: Biatorbágy, beterüet 1288/3 hrsz-on fevett, természetben Biatorbágy, Jókai u. 28. szám aatt évő akóház, udvar megjeöésű ingatan forgami értéke kerekftve: ,- Ft, azaz Tízenötmiió-egyszázezer forint. 1(jiJiáz. fiu 'Kft. Szif/dy: 2051 iiatoróáoy. }!ttifa 1/. 12. roda: iiatoróáoy. Sza60dság út 97.

20 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. értékbecsés 3 Heyszíni szeme időpont ja: Az é1ékeés forduónapja: A szakvéemény érvényessége: január január. 120 nap f Az ezt meghaadó fehasznáás esetén - a piaci heyzet aakuását S figyeembe véve - konekció végrehajtása szükséges. Készítette: [ 1(j/(ftáz.f1 'Kft. Szé(fieCy: 20511JJiat.otÓáJY, /1tti!4 u. 12. roáa: 2051JJiator6ágy,.'za6aásÓfJ út 97.

21 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. érték becsés 4 2. A MEGRENDELŐ ADATA, UTASÍTÁSA [ Biatorbágy Város Pogármesteri Hivataa (2051 Biatorbágy, Baross G. u. 2/a.) megbízásábó a Pest megye, Biatorbágy, beterüet 1288/3 hrsz-on fevett, természetben Biatorbágy, Jókai u. 28. szám aatt évő, akóház és udvar megjeöésü ingatan forgami értékeése az Önkormányzati tárgyaások segítése céjábó. 3. AZ ÉRTÉKELÉS során FELHASZNÁLT NFORMÁCÓK Az értékeés tárgya és céja ismeretében meghatározhatók azoknak az adatoknak, iratoknak a köre, ameyeket az értékeés során fej kívánunk hasznáni. Ezeknek egy részét a Megbízó rendekezésünkre bocsátotta, a továbbiakat a heyszíneés során rögzítettük. Az értékeéshez kapott adatszogátatás: az ingatan tuajdoni apja térképmásoat Az értékeés során beszerzett adatok: - az ingatan és környezetének femérése - heyszín rögzítése (fényképek készítése) A Megbízótó kapott anyagot, információt aapadatként kezetük, azok heyességét nem vizsgátuk, a hibás adatszogátatásért feeősséget nem váaunk. 4. AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA Az értékeés céja oyan forgamj érték meghatározása, ameyet a vagyontárgy étékesítése esetén az értékeés időponjában fennáó piaci viszonyok meett e ebet érni. '1(jijiáz.fi1 'Kjt. Szif(fiefy: 205 J rjj;ator6ágy, jt/iúl 12. boáa: 2051 f/iator6áoy, Sza6aáság út 91.

22 [ f r Biatorbágy, 1288/3 hrsz. értékbecsés 5 A megáapított értékek maximum 120 napig érvényesek. Az ezt meghaadó fehasznáás esetén - a piaci heyzet aakuását is figyeembe véve - korrekció végrehajtása szükséges. 5. AZ NGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA 5.1. Regionáis eemzés Rövid történeti áttekintés Két teepüés, Bia és Torbágy egyesítéséve keetkezett Biatorbágy, mey 1966-ban ett nagyközséggé. A török hódotság idején Torbágy hosszabb időre enépteenedett, ezért német nemzetiséguekke teepítették be, míg Bia magyar fauként ét tovább, más nemzetiségüek a környékbei favakbó kötöztek ide ban a német szánnazású akosság nagy részét Németországba kiteepítették, heyükre a Kárpát-medence több tájáró (Székeyföd, Erdéy) jöttek magyar nyevu akosok. (Forrás: Dr. Paovics Lajos, pogármester Biatorbágy teepüést bemutató tanumánya) L [ Födrajzi adottságok Biatorbágy városa Budapest - mint megyeszékhey, főváros - aggomerációs övezetébe tartozó teepüés, a főváros határátó kb. 15 km-re. Közigazgatási határai északon Páty, déen Sóskút, nyugaton Etyek községek. Keeti natára Törökbáint nagyközség. A Közép-Magyarországi Régió - meybe Biatorbágy is tartozik - nemcsak födrajzi érteemben az ország közepe, Budapestte és Pest megyéve, hanem erőforrásai, fejődési dinamizmusa okán is küönös figyemet érdeme. A teepüés födrajzi adottságai miatt is kedvet; hegyek, dombok, patakok, tavak (Biaihaastó, Pecató), erdők, természetvédemi terüet kiátóva (Nya<askő, Százépcső), kiránduó útvonaak mindegyike megtaáható Biatorbágyon. 1(jiJiáz.iu 'Kjt. Székfiej: 205 UJJiator6á9), ;ittiúj u. 12. [rotia: 205 J (/jiator6á9), Szaóaáság út 97.

23 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. énékbecsés Népesség Biatorbágy terüete 4379 ha, akóterüete 496 ha, éekszáma januárjában már meghaadta a főt óta eőbb csőkkenő, m jd 990-tő újra növekvő, az emút néhány évben kimondottan gyorsan növekvő éekszámú teepüés. A szüetések száma az utóbbi években ugrásszefüen emekedett, évente mintegy száz gyermek szüetik, annak [ r f. köszönhetően, hogy a városba újonnan teepüők szinte kivéte nékü a fiata korosztáyokhoz tartoznak. Biatorbágyra jeemző a kiegyensúyozott gazdákodás, a tejes közmüháózati kiépítettség, az aacsony munkanéküiségi ráta, a tejes aapeátó intézményrendszer, a működő kuturáis és sportéet, a fejett civi társadaom és a teepüésfejesztési, vagy nem utosó sorban a városi megjeenés is, mey szempontokat tigyeembt: véve Biatorbágyot - mey addig nagyközség vot júius -én várossá nyivánították. (Forrás: Biatorbágy várossá nyivánításának kezdeményezése ) Biatorbágy jeentős küterüeti mezőgazdasági ingatanterüette rendekező teepüés. A küterüetek közü kiemekedik a Katain-hegy és a Pecató, amey teepüésrészek küönösen sür[m akottak Fogakoztatottság, váakozások Biatorbágy vonzást gyakoro a már Fejér megyében fekvő Etyek községre, ietve a közveten szomszédságában eheyezkedő - Pest megyei - Herceghaom teepüésre is. A bekötözők jeentős része. magasabb képzettségü, az átagosná jobb anyagi heyzetű, emiatt budapesti munkaheyét megativa az ingázók számát gyarapítja, bár egyre több munkaváaó már heyben, vagy akistérségben dogozik. A kedvező közekedési viszonyok és a Biatorbágyon foyamán megvaósujt! nagyarányú közműépítések következtében kiaakut és gyorsan bővü egy kereskedemiszáítási-ipari övezet a teepüés északi peremén. A már több éve eteepüt cégek közü a egismertebbek a Lindab, Apine, Rehau, Scania és az Adi-Hofer. 1(éiJiáz.ftu 'Kft. SzéRJícfy: 2051 i)jiator5ágy, Jtti!i !roáa: 2051 (jjiator5ágy, Sza6aáság út 97.

24 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. értékbecsés 7 Az utóbbi években megnövekedett nem csupán Biatorbágy, banem a közeben évő, Budapest szorosabb aggomeqíciójába tartozó teepüések (p. Budaörs, Törökbáint) ipari parkja. A közemútban Biatorbágyon megnyít CBA és Penny Market árubázak is további munkaehetőséget biztosítanak a térség akói számára. Biatorbágyon tehát jeemzően nincsenek fogakoztatási gondok a térségi, sőt esetenként országos szerepet betötő cégeknek köszönhetően. [ Közekedés A teepüés fővárosbó történő megközeítése jónak nevezhető. Eérbető közúton, az M-es autópáyán, az -es számú főközekedési úton Budaörs város irányábó, és az MO körgyürü feő egyaránt. A Biatorbágyot Sóskút községge összekötő bekötőút közveten összeköttetést teremt a teepüés és a 7-es számú főközekedési út, vaamint az M7-es autópáya között is. Megközeítése vasúton is biztosított. A MÁv mvataos menetrendjében taáható Budapest - Hegyesbaom vasúti fővona meett eheyezkedő teepüés. A Zsámbéki-medence fejesztési progran keretében eindut az eővárosi vasút, mey gyorsabb és modernebb eődjéné. VasútáUomásán kizáróag a szeméyvonatok ának meg, azonban igen jeentős az áomás teberáruforgama, a környező teepüések vonatkozásában is. A már emített közutakpn a VOL Á N menetrendszerinti autóbuszjárataiva közvetenü érhető e. Budapest - Etee térrő a VOL Á N járat cca. 30 perc aatt éri e Biatorbágyot. A járatsűrűség kedvezőnek ítéhető meg. Biatorbágy beterüetének infrastrukturáis eátottsága komoy fejődésen ment keresztü. É rtendő ez esősorban az intenzív közmüvesítésekre. A teepüés beterüetének közművekke vaó ejátottsága tejes körű. A viz-, eektromos- és fddgázvezeték- és csatornai1áózat minden akóingatant eért, a gerincvezetékek kiépítettsége J OO%-os. Közút jai közü egyre több rendekezik sziárd burkoatta. A teefon, internet és kábe TV háózatokra a beterüeten mindenboi rá ebet csatakozni. 1(jiJiáz.fiu 1(jt. Szé/i..nefy: 2051}Jiatoroágy,jJtti(a u. 12. roáa: 20511}J;at",r6áoy, Sza6aáság Ít 97.

25 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. értékbecsés Szogátatások Az orvosi eátás jó megodott a teepüésen; a háziorvosi rendszer, az áandó, éjje-nappai orvosi ügyeet i. a rendeőintézet tejes körű eátást nyújt. [ Oktatás, kutúra A egkisebbek számára böcsőde eddig nem vot a teepüésen. Ez új épüetben kap majd heyet, meynek építése foyamatban van, a tervek szerint még idén átadásra kerü. Az í [ óvodákat az emút években foyamatosan bővítette az Önkormányzat, újabb óvoda is épüt, de még mindig nem eégséges a megnövekedett gyetmekszám eheyezésére. Ez komoy probémát jeent, föként az újonnan beköitöző fiataok számára. Az átaános iskoa hagyományos nyoc osztáyos rendszerben működik. Az ide jeentkező gyermekek mindegyikét tudja fogadni az intézmény. Középiskoa és fesőfokú oktatási.intézmény nincs a teepüésen, ahogy szórakoztató centrum ok, vagy mozi sem. Ezek mind megtaábatók Budapesten, ahová a közekedés jó megodott a teepüésrő. A heyi kuturáis igényeket igyekeznek kieégíteni a Faházban megrendezésre kerüő mívészeti kiáítások, vagy a színházteremben tartott eőadások Gazdasági környezet Az emút évek gazdasági nehézségei sajnos - ahogy az egész országban, úgy - Biatorbágyon [ is érzékehetőek. A teepüésen aapvetően fogakoztatási gondok nincsenek, a gazdasági váság esősorban az eadásra kínát ingatanok árfekvésében mutatkozik meg. Az emút egykét évben az ingatan árak csökkentek a szűküő piaci keresetnek megfeeően. Ezze együtt a befektetői réteg is ebizonytaanodott, így az iyen típusú (bej'ektetésre, fejesztésre akamas) ingatanok értékesítése is eassut. [ 1(ékJiáz.r.u 'Kft. Széf(nefy: 2051TJiator6áoY.jftti(a u. 12. roáa: 2051 rbintor6d9y. Sz,.6aásáUÍt 97.

26 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. értekbecsés Összefogaó megáapítás a térségrő Összefogava az eddigieket, Biatorbágy - a gazdasági váság eenére is - közkedvet az r r r r { (! (! aggomerációba kötözni vágyók körében a teepüés rendezettsége, természeti szépségei, jó közekedése, infrastruktúrája, széeskörű munkaehetősége miatt. A nagy számú eadó ingatan miatt - ahogy országos szinten is - az árfekvés aacsonyabb.et az emút évek hez képest Szűkebb környezet eemzése Biatorbágynak a régi Bia részén taáható az értékeésünk tárgyát képező ingatan, a teepüés főútvonaátó, a Szabadság úttój cca. 600 méterre, panorámás dombodaon, ahonnan szép kiátás nyí ik az Etyeki dombsáb'ra. Az ingatan a város középső részén, mondhatni a szívében taáható. A vizsgájt ingatan tömegközekedési eszközze jó megközeithetö, a föútvonai távosági buszmegáótó cca. 600 méterre, a Hársfa utcai megájótó cca. 300 méterre fekszik. Az értékeésünk tárgyát képező ingatantó cca. 300 méterre (petőfi utcában) taájható egy kis éemiszerbot; további üzetek, bevásárási ehetöség a teepüés k.özpontjában, az ingatantó cca. 500 méterre van. A Biatorbágyi Átaános skoa biai és torbágyi épüete is távoabb, az ingatantó cca. 1-1,5 k.m-re fekszik. Biatorbágy nagy részén, így ezen a környéken is vaamennyi közmű megtaájható,az utca aszfatozott. Összefogava a fent eírtakat, az értékeésünk tárgyát képező ingatan szép természeti környezetben, csendes, panorámás terüjeten, a teepüés központ játó nem messze taájható. 'Kik(áz.fiu 'Kf Széifiery: 205J JJiator6ágy, ;túfa U. 12. roda: 2051 (JJiato,.6ágy, Sza6aáság Ít 97.

27 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. értékbecsés AZ NGATLAN LEÍRÁSA 6.1. ngatan-nyivántartás szerinti áapot Heyrajzi szám: Terüete: Megnevezés: Közigazgatási címe és fekvése: Az ingatan najdonosa: 1288/3 hrsz nm kivett akóház, udvar 2051 Biatorbágy, Jókai U. 28. Biatorbágy Város Önkormányzata tuajdoni hányad: 1/1 TU. rész: Nem tartamaz bejegyzést! t 6.2. Az ingatan értékakotó adottságainak ismertetése A vizsgát ingatan terüete 1708 nm, mey megközeíthető egyrészt a Jókai utca feő, másrészt a hánsó teekhatárná nyitott új utca feő, mey jeeneg még födút. Kőzművckke vaó cdátottság Az ingatanra bevezetésre kerüt a Jókai utca feő az eektromos energia, a teeken beü megtaáható a vezetékes gáz csonkja, vaamint a vezetékes víz óráva együtt. A szennyvíz közcsatoma is a Jókai utcában rendekezésre á, vaószínűeg a csonkka vaó beájás nem történt meg. A teek túodaán évő új utcában a közművek közii! csak az eektromos áramot vezették, a többi közmü csak önerős fejesztésként odható meg a jövőben. A teek pontos adatai Az ingatan teke szabáyos tégaap aakú, széessége 12,3 méter. A.Jókai utca feő enyhe ejtése van az ingatannak, tovább haadva a terüet ejtése erősödik, megközeíti a 15 fokot. 1(jijiáz.nu 'Kjt. Széi]i,fy: 2051 tbiator6áefy, )t/ifa u. 12. roda: 205J (]Jiator6ágy,.su6adság út 97.

28 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. ériékbecsés A kert füves, néhány fa á rajta. A teek ba odaán gyűrüs kút taáható, mey szemme áthatóag régóta nincs hasznáatban. Az ingatan jobb és ba odai határvonaának nagy részén drótfonatos kerítésse kerített, ného csak sövény jezi a teekhatárt. Az utcafront feő nincs ekerítve. A vizsgát ingatanon áó feépítmény kőbő i. tégábó készüt, cca. 25 nm aapterüetű. A feépítmény műszakiag nem fee meg semmiyen jeenegi eőírásnak., egyértemüen akhatatan, az ebontása szükségszerű. Ezen okbó a feépítmény értékeése nem képezi jeen értékeésünk tárgyát. A ház bontási kötsége eenyésző az ingatan értékéhez képest, ezért értékcsökkentő tényezőként sem vesszük figyeembe. Az ingatan rendezési terv szerinti besoroása Lke- övezet: minimáis kiaakítható teek terüet 700 nm, minimáisan kiaakítható i. beépíthető teek széesség 14 méter, 30%-os max. beépíthető ség, odahatáron áó beépítés, 5,5 méter építmény magasság "Az övezetben egfejebb négyakásos akóépüet heyezhető e, vaamint eheyezhető még a akosságot szogáó kereskedemi, szogátató, vendégátó, egyhází, egészségügyi és szociáis céú étesítmény is. Az Lke-, Lke-2... építési övezetekben egy teken egfejebb kétakásos akóépüet heyezhető e." A minimáisan beépíthető teek széességrö szó az Önkormányzati rendeet 6.. (5) bekezdés is, miszerint: "Megévő, kiaakut, m közötti széességű akótekeken új akóépüet építése i. megévő épüet átépitése kivéteesen engedéyezhető az OTÉK oo." (Forrás: Biatorbágy Önkormányzat 4/2007 (05.10.) Ör.sz. rendeette módosított 7/2002. (10.0.) Ör.sz. rendeete a RÉSZ-rő) 7(éiJiáz. nu 'Kft. Széinefy: 2051JJia/(r6áoy,)"iiJ. 1;1. [roáa: 2051Riaof6á0y, Sza6atf.sáJ Ú 97.

29 Biatorbágy. 1288/3 hrsz. értékbecsés 12 A teek széessége ugyan nem éri e a minimáis beépíthető méretet, de a meette évő, hasonóan keskeny teekke összevonva már beépíthető vé váik, amemyiben az utca közművesítése megvaósul Fentiek ismeretében az ingatan beterülcti, közművesített építési teekként értékehető, mey megoszthatósága - egy eseteges későbbi értékesítés esetén - értéknöveő tényező ehet. 7. LEHETSÉGES ÉRTÉKELÉS MÓDSZEREK Az ingatan forgami értékének meghatározására a nemzetközi szakirodaomban és a gyakoratban is többfée értékeési módszer ismert. A vaós piaci érték megáapításánáaz EVS 2003 szabvány útmutatásai aapján az aábbi három értékeési módszer hasznáata ajánott az ingatanok forgami értékének t meghatározására. Piaci összehasonító adatokon aapuó értékeés Hozamszámításon aapuó értéke1és Kötségaapú értékeés A 25/1997. (VUL!.) PM rendeetet és annak metéketeit hasznátarn irányadóként az értékeéshez, mey rendeet köteező jeegge csak a jezáog-biteintézetekre vonatkozik Piaci összehasonitó adatokon aapuó értékeés A piaci összehasonító értékeés módszer ényege, bogy a már megtörtént és ismert, az adott régióban évő, a közemútban történt adásvétei ügyetekbő összeáuitott hamaz eemeit az értékeő összehasonítja a vizsgát ingatannal '1(fijiáz. f u 'Kft. SzéRjiefy: 2051 (jjjator6'ífjy.)ttigj u. 12. roáo: 205/ (jjjator6á1jy. Sza6aás'Íf út 97.

30 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. értékbecsés 13 Fő épések: Aaphamaz kiváasztása Összehasonításra akamas ingatanok kiváasztása az aaphamazbó, az adatok eemzése Fajagos aapérté" meghatározása Értékmódosító tényezők eemzése és meghatározása Fajagos aapérték módosítása, kiszámítása r r [ Végső érték kiszám ítása a faj agos érték és az ingatan méretének szorzataként 7.2. Hozamszámításon aapuó értékeés Az érték megáapitásának. eve, hogy minden vagyontárgy értéke annyi, amennyi a beőe származó tiszta jövedemek jeenértéke. Ennek aapján oyan ingatanok érlékeésére hasznáatos, meyek képesek, vagy képessé tehetők a jövedeemtermeésre. Lényege, hogy az ingatan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében femerüő kiadások küönbségébő vezeti e a nettó jeenértéket. (NPV - Net Present Vaue). Fő épések: Az ingatan ehetséges hasznáati módjainak eemzése A jövőbei bevéteek és kiadások becsése hasznáati módonkén Jövőbei pénzfoiyamok feáítása hasznáati módonként A tőkésítési kamatáb meghatározása A pénzfoyamok jeenértékének meghatározása A egmagasabb jeenérték kiváasztása, mint hozamszámításon aapuó érték 7.3. Kötségaapú értékeés A kötségaapú értékei:\s ényege, hogy a vizsgát ingatan újraeőáításának kötségébő evonásra kerü az idő múása miatti avuás, majd ehhez adódik hozzá a teek értéke. Ez a módszer mutatja meg egkevésbé a tényeges piaci értéket, ezért eginkább akkor hasznáatos, ha nem á rendekezésre piaci összehasonító adat, így más módszer nem akamazható. 1(f/ijiáz.hu 'Kjt. Széi.fieEy: 2051 (jjiator6áoy. )!ttiú u. 12. roda: 2051 miatomány. Sza(jaáság út 97.

31 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. értekbecsés 14 Fő épések: A teek értékének meghatározása A feépítmény újraépítési kötségének meghatározása Avuások kiszámítása (fizikai romás, funkcionáis avuás, környezeti avuás, gazdasági avuás) A feépítmény újraeőáítási kötségébő az av.uás evonása, majd a teek értékének hozzáadása 7.4. Értékeési módszer kiváasztása Lakóingatanok forgami értékének meghatározására a nemzetközi szakirodaom és gyakorat határozottan a piaci érték aapján történő értékeést ajánja. "Lakóingatanok... esetében a Szabáyzat o o. megengedheti egyeten értékeési módszer akamazását." (Fonás: 25/1997.! (VJ..) PM rendeet) A vizsgát ingatan esetében keő mennyisé,>ü összehasonító adat á rendekezésre, ezért ezt a módszert váasztottam. Az összehasonításban szerepő ingatanok paramétereiben nem több az etérés, mint a jezett PM rendeet áta meghatározott. 8. AZ NGA TLAN ÉRTÉKELÉSE Piaci összehasonító módszer A megbizásunkban szerepő ingatanok piaci összehasonít6 adatokon aapuó forgami értékeését - a nemzetközi és a hazai gyakoratnak megfeeően" a régióban eadásra kínát, ietve értékesített hasonó adottságú ingatanok jeemző piaci információ i aapján végeztük. A piaci információkon aapuó összehasonító értékeés számos értékbefoyásoó tényező együttes vizsgáa\g aapján történt. Ezek közü meghatározók az ingatan Budapesthez vaó közesége, megközeítés ehetősége, infrastrukturáis ejátottsága, közművekke vaó eátottsága, nagysága, mérete, aakja, a feépítmények áaga, értéke, egyedi adottságai (terepviszonyok, tájoás). 1(ékfiáz.fiu 'Kft. Sréf(/iej: 2051JJiator6áJ)\}ttifa u. /2. roáa: 2051}Jiatorfiágy, Sza6aásÓiJ út 97.

32 Biatorbágy, 1288/3 mz. értékbecsés 15 A vizsgát ingatan értékének meghatározásához közvetett összehasonításra az aábbi ingatanok kinának ehetöséget. Az összehasonító adatok között szerepő ár tényeges eadás esetén eadási ár, ajánati ár esetében korrigát kínáati ár! ssz: cím: aapter. eadár (Ft) eadár (nm) (Ft/nm). Biatorbágy, Tuipán u Q.000, ,- (nyees teek) 2. Biatorbágy, Kossuth Lajos u , ,- 3. Biatorbágy, Sóskúti út , ,- 4. Biatorbágy, haros , ,- A fenti összehasonító hamaz eadási árainak segitségéve meghatározzuk az átag eadási árat (F/run) számtani középérték számítássa. Átag eadási ár: ( to.ooo ) : 4 = : 4 = Ft/nm Az összehasonításban szerepő tekek mindegyike széesebb, mint az értékeésünk tárgyát [ r képező. A vásárói szempontok között jeentős szerepet játszik a teekszéesség. A keskenyebb tekekre - nehezebb beépíthetősége miatt - jóva kisebb az érdekődés. Ennek a küönbségnek jeentkeznie kej az ingatan véteárában. Fentiek aapján az értékeendő.ingatan fajagos értékét az összehasonításban szerepőkhöz képest 15%-ka aacsonyabb árra kakuájuk. A fenti összehasonításban szerepő 1. számú ingatan nyees teek, meyet a közművesítés többet kötsége miatt aacsonyabb fajagos árra számounk. Ezért az értékeésünk tárgyát képező ingatanra erre vonatkozóan O%-ka magasabb árat kakuáunk. "Az ingatan értékakotó adottságainak ismertetése" részben részetezett későbbi megosztási és eadhatósági ehetőség miatt a jezett ingatant 1 O"Y. ka magasabb árra kakuájuk. 7íf iji áz. (, u 'Kft. SzéijieFy: 205 J miatoroágy. )t/ifa. 12. JroÓ<c 2051 <1Jiatoroágy. S=aúaásátJ ú 97.

33 Biatorbágy. 1288/3 hrsz. értékbecsés 16 Mindezek aapján az értékmódosító tényezők figyeembevéteéve a vizsgát ingatant 5%-ka (-15%+10%+10%) magasabb fajagos árra kakuájuk az összehasonításban szerepőköz képest. 8425,- Ft/nm x 1,05 = 8.846,- Ft/nm Az itt jezett árak átaános forgami adót nem tatamaznak! Tehát az értékmódosító tényezők figyeembe véteéve a megbizás tárgyát képező ingatan fa.iagos forgami értéke kerekítve Ft/nm. ngatan terüet x fajagos négyzetméter ár: 1708 nm x Ft/nn = ,- Ft Tehát a megbízás tárgyát képező Biatorbágy, beterüet 1288/3 hrsz-on fevett, természetben Biatorbágy, Jókai u. 28. szám aatt évő akóház, udvar megjeöésű ingatan forgami értéke kerekítve: ,- Ft, azaz Tizenötmiió-egyszázezer forint. [ 9. A VÉGSÖ ÉRTÉ KALAKÍTÁSA Az ingatan forgami értékének efogadhatjuk a piaci összehasonító adatokon aapuó értékeés eredményét, mive ez tükrözi eginkább ajeenegi piaci heyzetet. '/(éf<fiáz. fiu,kjt. Széijiefy: 205 <Biatoroágy,) ttiúj u. 12. roáa: 2051 tj3iator6ágy. SZi16aásáB út 97.

34 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. értékbecsés 17 Az eőzőekben részetezett adottságokka rendekező Biatorbágy, beterüet 1288/3 hrsz-ou fevett, természetben Biatorbágy, Jókai u. 28. szám aatt évő akóház, udvar megjeöésü ingatan forgami értéke [! ,- Ft, azaz Tizenötmiió-egyszázezer forint. 10. AZ ÉRTÉKELÉS SZAKVÉLEMÉNY FELETT RENDELKEZÉS JOG Kijeentjük, hogy az értékbecsési tevékenységünket a hatáyos jogszabáyi eőírásoknak, szakmai utasításokban fogataknak, ietve a szakirodami ajánásoknak megfeeően, a szakmai és etikai normák betartásáva ekiismeretesen, egjobb tudásunk szerint végeztük. Munkánk során figyeembe vettük a vagyonértékeésre vonatkozó átaános szabá yokat, eőírásokat, küönös tekintette a 25/1997. (VJ.J.) PM rendeetre, mey a termőfödnek nem [ L [ [ [ [! minősüő ingatanok hitebiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani evekrő szó. Az érték becsési tevékenységünk során tudomáswkra jutott szakmai és üzeti titkokat megőrizzük. A Megbízó tudomásu veszi, hogy az ingatan értékének meghatározása szemrevéteezés aapján, becsésse készüt. Az értékeő geodéziai, statikai vizsgáatot nem végzett, a Megbízó iyet nem kért. Az értékeés soxán a Megbízó ifonnációit, adatszogátatásait hasznátuk fe, továbbá fehasznátuk saját munkánk tapasztaatait, adatbankunkat. Értékbecsésünk során követtük az "óvatosság ev"-et. 1(j/iJiáz. fi" 'Kft. SzéiJie'y: 2051!]JiatorMoy, }Li",u. 12. roda: 20j 1 (jjiator6ágy, Sza6aásáo út 97.

35 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. ertékpecsés 18 r r Minden oyan ténybő, adatbó eredő eseteges jogkövetkezményekért, amey szemrevéteezésse nem vot megáapítható és adatszogá1tatásként nem kaptuk meg, feeősségge nem tartozunk. A hibás adatszogá1tatásért semminemü feeősséget nem váaunk. Az értékbecsésünk minden figyeembe vett tényező eenére is csak köze/tő értéket ad, [ mive a tényeges érték a vaós vevő és eadó közti aku során aaku ki. r É rtékbecsésünk érvényességi idejét 120 napban adjuk meg, a vátozó piaci viszonyok, az infáció és a jogszabáyi keretek eseteges vátozására hivatkozva. Az ingatan értékét r befoyásoó köüményekben bekövetkező ényeges vátozás esetén a megadott érték feüvizsgáata szükséges. [ Környezetvédeem, taaj szennyezettség Azt az instrukciót kaptuk, hogy az értékeés evégzésekor abbó a fetéteezésbő indujunk ki, hogy nem étezik szennyezés, vagy hogy az érték szempontjábó a szennyezés etávoításának kötségei ehanyagohatóak ennének. Nem váaok feeősséget semmiyen szennyezés eőfordujásáért, és semmiyen szakértői vagy tudományos ismeretért, ameyre annak fetárásához szükség van. Ha ez követően sor kerü annak megáapítására, hogy az ingatanon, vagy a szomszédos fodterüeten szemyezés étezik, vagy hogy a heyiségeket oyan cébó hasznáták, vagy hasznáják, an1ey szennyeződést okozhat, az csökkenti a jeen értékeői véeményben fetüntetett értéket. A szakvéemény 20 számozott odat tartamaz. '(.éf<fiáz. fiu 'Kjt. SzérJiefy: 2051 (Jiatorfiágy, )ttifa. 12. rma: 2051 (jjitjtor6ágy. Sza6aJság út 97.

36 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. ériékbecsés 19 Jeen szakvéemény sem egésze, sem részetei, sem semmiyen reá vonatkozó hi vatkozás nem kerühet bee semmiyen pubikát iratba, tájékoztató anyagba, jeentésbe, és nem hozható nyivánosságra tartama a bizonyítvány készítőjének jóváhagyó, írásbei hozzájáruása nékü. Jeen értékeési bizonyítvány 3 db, sorszámma eátott pédányban készüt: r. pédány: Megbízó pédánya 2. pédány: Megbízó pédánya 3. pédány: Megbízott pédánya (irattár)! ( r r r Biatorbágy, január. Készítette:... ".._.;..'r\áz.h" 1+"', ",..\30S/6 -'1:" :,1/' ) óó- / ',.: \ -; Te./Fax : ;;. j: N?i U 955 '; :. :. < WOS \"<? 't;' '!r.,,, $C' Bukovi Tiborné O;Óiígy. "'\\,. ügyvezető Kékház.hu Kft. ingatanvagyon-értékeő PMK.. J 687/2008.! 1(éiJiáz.fiu 7(jt. SzéiJiery: 2051 f/jiator6ágy, jttifa u. 12. Jroáa: 2051 f/jjator6ágy, Sza6aásáo Ít 97.

37 Biatorbágy, 1288/3 hrsz. értékbecsés 20. FORRÁSOK r EVS 20Q3 2 /1997.(V..) PM rendeet Biatorbágy várossá nyivarutásának kezdeményezése r Biatorbágy Önkormányzat 4/2007 (05.10.) Ör.sz. rendeette módosított 7/2002. ( ) Ör.sz. rendeíete a HÉSZ-rő Dr. Hajna stván: Az ingatan-értékeés Magyarországon Dr. Lászó Tivadar, Dr. LévaÍ Jenő, Varga Auréné Dr.: Gyakorati ingatan-tanácsadó Fődhivatató, heyi Önkonnányzattó kapott értékesítési infonnációk [ ngatan szakfoyóiratok, heyi új ságok és ki,iönfée internetes infotmácjós bázisok 12. MELLÉKLETEK regionáis térkép szűkebb környezetrő térkép tuajdoni ap térképmásoat Biatorbágy Teepüiésrendezési Terv, Szabáyozási terv (részet) Biatorbágy Önkonnányzat 4/2007 ( ) Ör.sz. rendeette módosított (10.0.) Ör.sz. rendeete a RÉSZ-rö és szabáyozási tervérő (részet) fotó dokumentáció 1(éijiáz. ft 'Kjt.. SzéiJiefy: 2051 ()Jiator6tJay, Jttik u. 12. rvá : 205J JJiato'6ágy, Szaóaásán út 97.

38

39

40

41

42

43

44

45 . pédány r r r [. Pest megye, Biatorbágy, 017/5 brsz..ú ingatanró KÉSZÜLT: A Biatorbágy Ván:Js Pogármesteri Hivataá megbízásábó KÉSZÍTETTE: Kékház.hu Kft Biatorbágy, Attia u. 12. Te/Fax: , e-mai: ingatan@kekhaz.hu 20. júius 31.

46 Biatorbágy, 017/5 hrsz. TARTALOM r 1. ÉRTÉKELÉS BZONYÍTVÁNY 2. AZ ÉRTÉKBECSLÉS TÁRGY A, CÉLJA 3. AZ ÉRTÉKELÉS DÖPONTJA 4. AZ ÉRTÉKBECSLÉS ALAPJÁUL SZOLGÁLÓ DOKUMENTUMOK, NFORMÁCÓK 5. AZ TNGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA 5.1. Regionáis eemzés Födrajzi adottságok Népesség Fogakoztatottság Közekedés, infrastruktúra, koncepció Összefogaó megáapítás a térségrő 5.2. Szűkebb környezet eemzése 6. AZ NGA TLAN ÉRTÉKBECSLÉSNÉL ALKALMAZOTT MÓDSZEREK, ALAPELVEK 7. AZ ÉRTÉK MEGÁLLAPÍTÁSA 8. KORLÁ TOZÓ FELTÉTELEK RÖGzíTÉSE 9. TANÚSÍTVÁNY 10. FORRÁSOK r MELLÉKLETEK 1. Azonosító ap 15. Az ingatan adottságai 15. Érték a piaci összehasonító adatok segítségéve 16 V. Az érték korrekciója 16 V. A korrekció evégzéséve a temőföld korrigát értéke 17 Regionáis térkép Szűkebb környezetrő térkép Tuajdoni ap Térképmásoat Biatorbágy Teepüésrendezési Terv, Szabáyozási terv (részet) Biatorbágy Önkonnányzat 4/2007 (05.10.) Ör.sz. rendeette módosított 7/2002. (10.01.) ÖLSZ. rendeete a HÉSZ-rő és szabáyozási tervérő (részet) Fotódokumentáció '/(jijiáz. fi 'Kjt. Szé/i..ficfy: 2051 <]Jiatoroágy,}.ttűa. 12. máa: 2051 <]J",toroá[jy, Sza6aMán út 97.

47 Biatorbágy, 017/5 hrsz. 2. ÉRTÉKELÉS BZONYÍTVÁNY Megrendeő: Biatorbágy Város Pogármesteri Hivataa 2051 Biator15ágy, Baross G. u. 2/a. Megbízás tárgya: Biatorbágy, küterüet 017/5 hrsz-on fevett, egeő és szántó megjeöésű ingatan forgami értékének meghatározása. Az értékeés céja: Oyan piaci forgami érték meghatározása, ameyet a vagyontárgy értékesítése esetén az értékeés időpontjában fennáó piaci viszonyok meett e ehet érni. Az értékeés módszere: Piaci összehasonító értékeés Megáapított érték: Biatorbágy, küteruet 017/5 hrsz-on fevett, egeő és szántó megjeöésű ingatan forgami értéke kerekítve: ,- Ft, azaz Hatmíió-ötszázezer forint A megáapított érték átaános forgami adót nem tartamaz. 1(éifuiz. fi 7ift. Széijicfy: Z051JJiator6Ófjy,jttifa [rodi: 2051iJiator6áOY, Sza6aáság út 97.

48 Biatorbágy, 017/5 hrsz. 3 Heyszíni szene időpont ja: Az értékeés forduónapja: A szakvéemény érvényessége: 20. júius júius nap Az ezt meghaadó fehasznáás esetén - a piaci heyzet aaniását is figyeembe véve - korrekció végrehajtása szükséges. Készítette: ingatanvagyon-értékeő PMJK. 1687/2008. ngatan.közv. névjegyzék szám: Pest megye 427/ (ékjiáz.fiu 'Kjt. J'úifiefy: 2051 <Biator6áBY. )tttifa u. 12. Jroáü: 2051 <Biator6ágy. J'zaúodsáO út 97.

49 Biatorbágy, 017/5 hrsz AZ ÉRTÉKBECSLÉS TÁRGYA, CÉLJA A Biatorbágy Város Pogármesteri Hivataa megbízásábó a Pest megye, Biatorbágy, küterü1et 017/5 hrsz-on fevett, egeő és szántó megjeöésű ingatan forgami értékének meghatározása, a tárgyaások segítése céjábó. Az értéket jogok: tehermentes tuajdonjog 3. A HELYSZÍN SZEMLE mőpontja: AZ ÉRTÉKELÉS DŐrONTJA: júius júius AZ ÉRTÉKBECSLÉS ALAPJÁUL SZOLGÁLÓ DOKUMENTUMOK, NFORMÁCÓK Tuajdoni a.p Térképmásoat Födhivatató, beyi Ökormányzattó kapott értékesítési információk ngatan szakfoyóiratok, internetes információs bázísok Biatorbágy teepüésrendezési terv, heyi építési szabáyzat és szabáyozási terv az ingatan és környezetének femérése heyszín rögzítése fényképek készítéséve Biatorbágy Város Pogármesteri Hivataa, mint Megbízó kérésére az átaa rendekezésre bocsátott tuajdoni ap és térképmásoat aapján készítettük értékeésinket. 1(jifiáz.fiu 'Kjt. Széf0efy: 2051 <JJiator6ágy,jttifa u. 12. roda: 2051 <1Jiator6ágy, Sza6atfság út 97.

50 BiatOrbágy, O 17/5 hrsz AZ NGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA 5.1. Regionáis eemzés Födrajzi adottságok Biatorbágy városa Budapest mint megyeszékhey, főváros - aggomerációs övezetébe tartozó teepüés, a főváros határátó kb. 15 km-re. Közigazgatási határai északon Páty, déen Sóskút, nyugaton Etyek községek. Keeti határa Törökbáint nagyközség. A Közép-Magyarorsziígi Régió - meybe Biatorbágy is tartozik - nemcsak fójdrajzi érteemben az ország közepe, Budapestte és Pest megyéve, hanem erőforrásai, fejődési dinamizmusa okán is küönös figyemet érdeme. A teepüés fódrajzi adottságai miatt is kedvet; hegyek, dombok, patakok, tavak (Biaihaastó, Pecató), erdők, természetvédemi terüet kiátó va (Nyakaskő, Százépcső), kiránduó útvonaak mindegyike megtaáható Biatorbágyon Népesség Biatorbágy terüete 4379 ha, akóterüete 496 ha, éekszáma január -én fő óta eőbb csökkenő, majd 1990-tő újra növekvő, az emút néhány évben kimondottan gyorsan növekvő éekszámú teepüés. A szüetések száma az utóbbi években ugrásszerűen r emekedett, évente mintegy száz gyermek szüetik, annak köszönhetően, hogy a városba újonnan teepiiők szinte kivéte nékü a fiata korosztáyokhoz tartoznak. Biatorbágyra jeemző a kiegyensúyozott gazdákodás, a tejes közműháózati kiépítettség, az aacsony munkanéküiségi ráta, a tejes aapeátó intézményrendszer, a működő kuturáis és sportéet, a fejett civi társadaom és a teepüésfejesztési, vagy nem utosó sorban a városi megjeenés is, mey szempontokat figyeembe véve Biatorbágyot mey addig nagyközség vot júius -én várossá nyivánították. (Forrás: Biatorbágy várossá nyivánitásának kezdeményezése ) 1(#jiáz. fi" 1(ji Széfiftery: 2051 (JJiator6<Í{jy,j1ttifa u. 12. [roáa: 2051 <JiaUJrfjágy, Sza6aáság fít 97.

51 Biatorbágy, O7is hrsz. 6 Biatorbágy jeentős küterüeti mezőgazdasági ingatanterüette rendekező teepüés. A küterüetek közü kiemekedik a Katain-hegy és a Pecató, amey teepüésrészek küönösen sűrűn akottak Fogakoztatottság Biatorbágy vonzást gyakoro a már Fejér megyében fekvő Etyek községre, ietve a közveten szomszédságában eheyezkedő - Pest megyei - Herceghaom teepüésre is. A bekötözők jeentős része magasabb képzettségű, az átagosná jobb anyagi heyzetű, emiatt budapesti munkaheyét megtartva az ingázók számát gyarapítja, bár egyre több munkaváaó már heyben, vagy akistérségben dogozik. A kedvező közekedési viszonyok és abiatorbágyon foyamán megvaósut nagyarányú közműépítések következtében kiaakut és gyorsan bővü egy kereskedemiszáítási"ipari övezet a teepüés északi peremén. A már több éve eteepüt cégek közü a egismertebbek a Lindab, Apine, Rehau, Scania és az Adi-Hofer. Az utóbbi években megnövekedett nem csupán Biatorbágy, hanem a közeben évő, Budapest szorosabb aggomerációjába tartozó teepüések (p. Budaörs, Törökbáint) ipari parkja. A.közemútban Biatorbágyon megnyít CBA és Penny Market áruházak is további munkaehetőséget biztosítanak a térség akói szán1ára Közekedés, infrastruktúra, koqcepció A teepüés főváro.sbó történő megközeítése jónak nevezhető. Eérhető közúton, az M-es autópáyán, az -es számú főközekedési úton, Budaörs város irányábó, és az MO körgyűrű feő egyaránt. A Biatorbágyot Sóskút községge összekötő bekötőút közveten összeköttetést teremt a teepüés és a 7-es szám ú főközekedési út között is. Megközeítése vasúton is biztosított. A MÁV hivataos menetrendjében taáható Budapest -Hegyeshaom vasúti fovona meett eieyezkedő teepüés. 7(íiJiáz.ftu 'Xft. Széijídy: 2051%ator6ágy, jttti(a u. i2. [ro[a: 2051 ijjiatoriágy, Sza6aáság út 97.

52 Biatorbágy, O 17/5 hrsz. 7 A Zsámbéki-medence fejesztési program keretében eindut az eővárosi vasút, me y gyorsabb és modernebb eődjéné. Vasútáomásán kizáróag a szeméyvonatok ának meg, azonban igen jeentős az áomás teheráruforgama, a környező teepüések vonatkozásában is. A már emített közutakon a VOLÁN menetrendszerinti autóbuszjárataiva közvetenü érhető e. Budapest - Etee térrő a VOLÁN járat cca. 30 perc aatt éri e Biatorbágyot. A járatsűrűség kedvezőnek ítéhető meg. f Biatorbágy beterüetének infrastrukturáis eátottsága komoy fejődésen ment keresztü. Értendő ez esősorban az intenzív közművesítésekre. A teepüés beterüetének közmüvekkej vaó eátotsága tejes körű. A küterüetek infrastrukturáis fejesztése még nem, vagy csak [észben vaósut meg. A küterüetek nagy részére :fódúton ehet csak ejutni, jónéhány nehezen megközeíthető terüet is van. Mezőgazdasági hasznáatú terüetek többsége a közigazgatási terüet nyugati részén taáható. A mezőgazdasági terüeteken a teepüésszerkezeti terv cékitűzése vot, a táj hasznáat során a természeti, táji értékek, ökoógiai foyosók védemének biztosítása, a csaádi gazdákodásra akamas birtok nagysághoz igazodó beépítési fetéteek biztosítása, az etérő funkciójú mezőgazdasági tijhasznáat p. beterüeten, zavaró, saját szükségetet meghaadó mértékű [ áattartás, inkább üzemi, fedogozó jeegű tevékenységek biztosítása, vaamint a tájképieg érzékeny terüetek védeme. A heyi Önkormányzat teepüésfejesztési koncepciója S meghatározza a küterüetek védemére hozott egfontosabb intézkedéseket: - a akóterüetet körüvevő természeti értékekben gazdag patakvögyek védeme, - természetvédemi terüetek védeme, - az erdőterüetek további védemének biztosítása. '(éfijiáz.rr" 1(ji. Széifiefy: 2051 (jjiatorfjáby,jttiúj u. f2. roda: 2051 (jjiatorfjáby, Sza61Ufság út 97.

53 Biatorbágy, O 17/5 hrsz. 8 Megfigyehető a hajdani mezőgazdasági terüetek szerepvátása; a kiskertek üdüő- és akóterüetté váása, a nagyüzemi műveésű tábák heyett kisebb, egyben müvet egységek kiaakuása, vaamint a szántófödek ipari terüetté vaó átminősítése , Összefogaó megáapítás a té"ségrő Összefogava az eddigieket, Biatorbágy közkedvet az aggomerációba kötözni vágyók körében a teepüés rendezettsége, természeti szépségei, jó közekedése, infrastruktúrája, széeskörű munkaehetősége miatt. Budapest közesége és a teepüés jó megközeíthetősége miatt a küterüetek fő közekedési útvonaakhoz köze eső részein kiaakított, nagy kiterjedésű ipari parkok jeentős cégeket vonzottak Biatorbágyra. Az emút években éénk érdekődés mutatkozott a küterüeti, aacsonyabb árfekvésű, de beépíthető terüetek iránt is. A fejődés hatásaként egyútta a művehető, müveendő szántófödek iránti igény csökkenése érzékehető, amennyiben azok nem beépíthető terüeten heyezkednek e Szűkebb környezet eemzése Az értékeésünk tárgyát képező ingatan a beterüettő (az új akóparktó) cca. 200 méterre taáható. Egyik iránybó a vasúti nyomvonaa párhuzamos aszfatúton (Gyöngyvirág utca) megközeíthető, a másik odaró a Páty feé vezető főútvona határoja. Az értékeendő ingatan közveten környezetében szintén mezőgazdasági, szántó megjeö.jésű ingatanok taáhatók. r 1(é/i[uiz. f u 'Kft. Széificfy: 2051 'Jiator6áOY, )!ttiúj u/2. roda: 2051 ([Jiator6áoy, S'za6ads<ÍfJ út 97.

54 Biatorbágy, O 17/5 hrsz. 9 Övezeti besoroás: Má-2: minimáisan beépíthető teek terüet 5 hektár, a beépíthetőség 1,5% Átaános, áruermeő mezőgazdasági terüet, meyen "akóépüetet is tartamazó majorság... étesíthető". (Forrás: Biatorbágy Nagyközség Önkormányzatának 7/2002.(10.01). Ör.sz. rendeete a HÉSZ és szabáyozási tervrő) Mive az értékeésünk tárgyát képező ingatan terüete nincs 5 hektár, így az nem beépíthető, még gazdasági épüette sem. A vizsgát ingatan "a"-va jeöt, egeő megjeöésű. terüetét eburjánzott ajnövényzet, cserjék, fák borítják. Az ingatanrész szemetes, ehanyagot, a korábbi útcsatakozást födde borították, így a Pátyi útra vaó kihajtás a terüeten keresztü már nem ehetséges. Az értékeésünk tárgyát képez6 ingatan "b"-ve jeöt, szántó megjeöésű terüete cca fokos szögben ejt a Pátyi út feé. A két aszfatút mentén fák i. cserjék határoják. A szántó műveési ágga jeöt ingatanrész gondozott, ucemáva beütetett. 6. AZ NGA TLAN ÉRTÉKBECSLÉSNÉL ALKALMAZOTT MÓDSZEREK, ALAPELVEK A termőföd (egy eszköz) értékeésére, döntően az aábbi módszerek akamazhatóak:. piaci adatok összehasonításán aapuó értékbecsés 2. hozam aapú érték becsés 3. újraeőáítási kötség aapú étékeés (építmények). A piaci adatok összehasonításán aapuó értékeés a már megvaósut, konkrét és jó ismet ügyetek árainak a vizsgát esetre vaó kiterjesztéséve, összehasonitásáva történik. Az értékeés során a piacon a közemútban eadott, ietve az értékesítésre fekínát vagyontárgyakat eemezzük és összehasoní\juk az értékeés tárgyát képező vagyontárggya. 1(fijiáz.n" 'Kjt. SzéifieCy: 2051 <Jiator6áoy.}!ttifa u. 12. roja: 2051 <Jiator6iÍfJY. Sza6atfsáJút 97.

55 Biatorbágy, 017/5 hrsz. 10 Az összehasonítás során figyeembe vesszük a piacot meghatározó küönböző eemeket. 2. A hozruu aapú értékeés az eszköz jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében femerüő kötségek küönbségébő vezeti e annak értékét. A termőfödre vonatkozó hozam aapú értékbecsést az 54/1997. (V..) FM rendeetben fogatak szerint számítjuk. Az ütetvények értékének becséséné (hozamadatok hiányábru) kötségaapú szárnítássa áapítj uk meg az értéket. 3. A kötségaapú é11ékeés megközeítésének ényege az, hogy a körütekintő vásáró nem hajandó többet fizetni egy vagyontárgyért, mint egy heyettesítő vagyontárgy eőáítási kötsége, ameynek hasznossága megegyezik a vizsgát vagyontárgy hasznosságáva. Az újraeőáitási kötség aapú értékeésné az eszköz újraeőáítási kötségébő evonjuk az idö múása miatti avuás értékét, ietve az építmény (eszköz) funkcionáis hasznáhatóságábó adódó értékcsökkenést (korrekciós értéket), majd ingatan esetében ehhez hozzáadjuk a fódteüet forgami értékeésen aapuó értékét. Az értékeésünk tárgyát képező szántóföd értékbecsését a piaci összehasonító módszete végezzük, mive keö mennyiségű összehasonító adat á rendekezésre. A terüeten takarmányt termesztenek, a hozamszámítás aapján történő értékeés nem adna vaós értékmeghatározást. Feépítmény nincs az ingatanon, ezért a kötségaapú értékeés sem hasznáiató. Fentiek ismeretében az értékeésünk tárgyát képező ingatant szántóként értékejük, mi ve a terüet nagyobb része ezen megjeöésü. A egeő megjeöésü terüet - bár ehanyagotabb, mégis - ényegesen nagyobb értékű, mive stratégiaiag fontos szerepet játszik a Pátyi út és a Gyöngyvirág utca egyeten ehetséges összeköttetéseként, igy ezt a tényt az érték meghatározásáná - az egész ingatam'a vonatkozóan kakuát - értéknöveő tényezőve határozzuk meg. 1(éfifiáz. f" 'Kft. sz/kft.ty: 2051 <Biator6ágy, jttifa u. 12. roja: 205! <Biator6dgy, Sza6aásáo ÚL 97.

56 Biatorbágy, O 17/5 hrsz. 7. AZ ÉRTÉK MEGÁLLAPÍTÁSA Az értékmegáapítás egy hivataos következtetés, amey aátámasztó adatokon, ogikai eemzésen és ítéeten nyugszik. Javasatot nem tartamaz, ietve nem tér ki teendőkre, csupán a:z értékrő ad véeményt. Az értéket a piac erői detennináják. Az értékmegáapító szeméy becsüt értéket közö a piac adatai, trendjei, vaamint a vagyontárggya kapcsoatos egyéb adatok aapján. Az érték módosu a piaci fetéteek vátozásáva a gazdasági, társadami, poitikai és jogi hatások következtében. Az értékmegáapítás céja az, hogy következtessen a tisztességes piac értékre. Az aapdefíció, ietve a kasszikus, hagyományos meghatározás szerint: "A tisztességes piaci érték az a beosüt összeg, ameyen várható, hogy az értéket vagyontárgy egy érdeket vevő és egy érdeket eadó között gazdát cseré, miközbennindkét fé kényszertő mentesen járt e, és mindkét fé keőképpen tudatában van az összes vonatkozó ténynek, a jogegyenőség aapján." A fentiek, vaamint a TEGoVA (he European Group of Vauer's Association) eőírásai aapján a forgami érték azt a piaci árat jeenti, amey összegért egy vagyontárgyban vaó érdeketség métányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékeés időpontjában várhatóan eadható, fetéteezve a következőket: az eadó hajandó az eadásra, az adásvétei tárgyaások ebonyoításához, figyeembe véve a vagyontárgy jeegét és a piaci heyzetet,. megfeeő hosszúságú időtartam á rendekezésre, a tárgyaás időszakában az érték nem vátozik, a vagyontárgy szabadon kerü piacra, meghirdetése megfeeő nyívánosságga történik, átagostó etérö, speciáis vevői küönajánat figyeembevéteére, nem kerüj sor. 1(jifiáz. hit 'Kft. SzéifieEy: 2051 JJiator6áJy,.fttifa u. 12. roda: 2051 <Biator6árJy, Sza6cufsCÍJ út 97.

57 Biatorbágy, 017/5 hrsz. 12 A piaci adatok összehasonítása a már megvaósut ügyetek árainak és a környék piaci kínáati árainak figyeembevéteéve történik. Piaci összehasonftó adatokat ásd. a meéketben Az értékeés eredménye Az eőzőekben emített szempontok, és a heyszíni szemén tapasztaták, ietve eemzéseink aapján a Biatorbágy, küterüet 017/5 hr.sz-on fevett, egeő és szántó megjeöésű ingatan forgami értéke kerekítve: [ ,- Ft, azaz Hatmiió-ötszázezer forint A becsüt érték az ingatan per-, teher- és igénymentes áapotára vonatkozó nettó ár, amey [ átaános forgami adót nem tartamaz! Budapest, 20. júius 31. ingatanvagyon-értékeő PMK. 1687/2008. ngatanközv. névjegyzék szám: Pest megye 427/2000. '(fijidz.fzu.1(jt. SzéiJie[y: 2051!Jiatoróágy, AttiÚ u. 12. máa: 2d51rJJia'oróágy, Szaóaáság út 97.

58 Biatorbágy, 017/5 /rsz KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK RÖGZÍTÉSE Az értékeés a következő korátozó fetéteek meett érvényes: A vagyonértékeő nem végzett födmérést, terüetmérést, a szakvéeményben megadott paraméterek a Megbízó képviseője áta adott adatszogátatásbó és az ingatan nyivántartásbó származnak. Nem váaunk teeősséget azokért az információkért, meyeket a Megbízó szogátatott és megbízhatónak vé tünk. Ez a vagyonértékeés az. ietve a 2. pontokban rögzített cénak megfeeően készüt, bánney egyéb céra történő fehasznáás csak eőzetes hozzájámásunk meett történjet. A szakvéemény részei nem hozhatók nyivánosságra hirdetési kiadványokban, információs kiadványokban, értékesítési kiadványokban vagy bátmey más nyivános kommunikációs csatornán a Kékház.hu Kft-ve történt eőzetes írásbei egyeztetése és jóváhagyás nékü. A szakvéemény magyar nyeven 17 szátnozott odaon és 3 pédányban készüt. Potenciáisan veszéyes anyagok eőforduását - meyek esetegesen jeen ehenek az ingatanon - nem rögzítettük, és értékcsökkentő hatásukért feeősséget nem váaunk. Az iyen jeegű anyagok fetárásához nem rendekezünk keő szakismerete. 9. T ANÚSÍTV ÁNv A Kékház.m Kft. ezerue egjobb tudása és meggyőződése aapján az aábbiakat tanúsítja: A ténybei megáapítások, meyeket e szakvéemény tartamaz, igazak és heytáóak. A szakvéeményben fogat elemzések az értékbecső szeméyes, részrehajástó mentes szakértői eemzései, véeményei és következtetései. Nincsenek sem jeienegi sem jövőbenj érdeketségeink azon eszközökben, meyek a jeentés tárgyát képezik, nem vagyunk részrehajóak és nincsenek szeméyes érdekeink egyik fé irányában sem. 7(é"Juíz.fiu 'Kjt. Széf<fief: 2051 Qiator6ágy, }.ttifa u. 12. máa: 2051 Qiator6ágy, Sza6aásiÍf út 97.

59 Biatorbágy, 017/5 Ursz. 14 Javadarnazásunk: nem függ semmiyen intézkedéstö vagy eseménytő, mey e szakvéemény ben fogat eemzések, véemények, és következtetések megjeenítése vagy fehasznáása eredményeként jöhet étre. Eemzéseink, véeményeink és következtetéseink kidogozása és szakvéeményünk ekészítése 254/2002. (XT.J.) Korm. rendeet, az 54/1997. (V. 1.) FM rendeet, a TEGOVA (The European Group of Vauer's Association) irányevei és ajánásai szerint, vaamint az MASZ áta összeáított értékeési standardokka és r irányevekke összhangban történt. 10. FORRÁSOK EVS /1997.(V..) PM rendeet Biatorbágy várossá nyivánításának kezdeményezése r ( Biatorbágy Önkormányzat 4/2007 (05.10.) Ör.sz. rendeette módosított 7/2002. (10.0.) Ör.sz. rendeete a HÉSZ-rő és szabáyozási tervérő Dr. Hajna stván: Az ingatan-értékeés Magyarországon MELLÉKLETEK 1. Azonosító ap. Az ingatan adottságai.. É rték a piaci összehasonító adatok segítségéve V. Az érték korrekciója V. A korrekció evégzéséve a termőföd korrigát értéke Regionáis térkép Szűkebb környezetrő térkép Tuajdoni ap Térképmásoat Biatorbágy Teepüésrendezési Terv, Szabáyozási terv (részet) Biatorbágy Önkormányzat 4/2007 (05.10.) Ör.sz. rendeette módosított (10.01.) Ör.sz. rendeete a J-JÉSZ-rőJ és szabáyozási tervérő (részet) Fotódokumentáció 1(éiJiáz. fi" 'Kjt. Széf(/iefy: 2051Biator6áuy,JttiÚ u. 12. máa: 2051 Biator6ÓfJY, Sza6aáság út 97.