HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT

Átírás

1 Megrendelő: Budakeszi Város Önkormányzata 2092 Budakeszi, Fő utca 179. Tervező: Tsz.: 2258 KASIB Mérnöki Manager Iroda Kft Budapest, Üllői út 455. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA BUDAKESZI HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT RÉSZLEGES MÓDOSÍTÁSA Véleményezési anyag május.

2 ALÁÍRÓLAP MEGBÍZÓ: TERVEZŐ: ÜGYVEZETŐ: IRÁNYÍTÓ TERVEZŐ: TELEPÜLÉSTERVEZÉS: Budakeszi Város Önkormányzata 2092 Budakeszi, Fő utca 179. Képviseli: dr. Csutoráné dr. Győri Ottilia polgármester KASIB Mérnöki Manager Iroda Kft Budapest, Üllői út 455. Képviseli: Zajovics András ügyvezető Zajovics András okl. építőmérnök okl. városi közlekedési szakmérnök okl. városép. - városgazd. szakmérnök vezető településrendező tervező TT/1É /11, K1d-1-Tell, TE-T-Tell, TH-T-Tell, TV-T-Tell Pintér Ferenc okl. építészmérnök településtervezési vezető tervező településrendezési szakértő É , TT/1É /11, TR , SZTR Bálizsné Nagy-Pál Anna okl. építészmérnök építész vezető tervező településtervezési vezető tervező É/ , TT/1É /11, TR Molnár Annamária okl. településmérnök ZÖLDFELÜLET, KÖRNYEZETVÉDELEM: KÖZLEKEDÉS, KÖZMŰ: Koprda Ildikó okl. táj- és kertépítészmérnök K , TK , TR Dobrai Béla okl. építőmérnök K1d-1-Tell, KÉ-T, TE-T, TV-T-Tell, VZ-T-Tell Cseh Kristóf okl. építőmérnök KÉ-T, GT-T KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 2

3 BEVEZETÉS, ELŐZMÉNYEK... 4 TEMATIKA... 7 JELEN ELJÁRÁSBAN JAVASOLT MÓDOSÍTÁSOK... 9 A. Övezetmódosítást igénylő javaslatok... 9 A.1. Ady Endre utcai kisméretű telkek beépíthetőségi problémái (1.)... 9 A.2. Evangélikus egyház számára templom építésére alkalmas terület kijelölése (44.) B. Szabályozási vonal módosítását igénylő javaslatok B.1. Új szennyvíztisztító korábbi tervezett feltáró útjának törlése (5.) B.2. Utak szabályozási méreteinek kiegészítése, pontosítása (6.) B.3. Kossuth köz hiányzó szabályozásai (19.) B.4. Temető melletti 2401 hrsz.-ú ingatlant érintő szabályozás felülvizsgálata (47.) C. Övezeti paraméterek módosítását igénylő javaslatok C.1. Mk övezet paramétereinek javítása a táblázatban (13.) C.2. Fűzfa utcai foghíj telek beépítési paraméterei közül a legnagyobb épületmagasság módosítása, lakásszám növelése ( ) C.3. Nagyszénászug beépítési paramétereinek felülvizsgálata (32.) C.4. Általános iskola telkén beépítés növelése építési hely kijelölésével (89.) D. Egyedi, területi előírást igénylő javaslatok D.1. Hátsókert méretének csökkentése telekméret, alak függvényében (2. 59.) D.2. Fekvőtelek fogalmának módosítása (7.) D.3. A HÉSZ 2. (5) melléképület alapterületére vonatkozó előírásának felülvizsgálata (26.) D.4. A HÉSZ 4. (6) bekezdésének törlése, illetve az oldalkertek méretének felülvizsgálata ( ) D.5. Arany János utcai - József Attila utcai lakótelep tetőszigetelés probléma (69.) D.6. Hulladékudvar elhelyezésére terület kijelölése (71.) D.7. Gksz2 építési övezetben előkert méretének csökkentése (83.) D.8. Nyeles telek tilalmának törlése (85.) E. Sajátos problémák, speciális igények E.1. Avar utca végi forduló szabályozásának módosítása (18.) F. Módosítást nem igénylő javaslatok F.1. Lke2 építési övezetben tulajdoni hányad alapján a további beépíthetőség vizsgálata (20.) F.2. Má3 övezetben présház építésének kérdése (21.) F.3. Telki út menti építési vonal felülvizsgálata (62.) F.4. Arany János utcai - József Attila utcai lakótelep lakásszám probléma (63.) F.5. Külterületen történő telekalakítás korlátozása egyéb jogszabályok miatt (65.) F.6. A szennyvízcsatornára történő rákötéssel, illetve a szennyvíztisztító kisberendezések alkalmazására vonatkozó előírások módosítása ( ) G. Építéshatóság javaslatai a HÉSZ módosítására G.1. Építéshatóság javaslatai a HÉSZ módosítására (68.) ÉRTÉKVÉDELEM JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZ RENDELET-TERVEZET HATÁLYOS HÉSZ MÓDOSÍTÁS KORREKTÚRÁSAN KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 3

4 BEVEZETÉS, ELŐZMÉNYEK Budakeszi Város Önkormányzata ajánlatkérést követően a Képviselő-testület 444/2016. (XII. 1.) Kt. határozata értelmében - megbízta a KASIB Mérnöki és Manager Iroda Kft.-t a helyi építési szabályzat (HÉSZ) felülvizsgálatára és módosítására az előzetesen összeállított módosítási kérelmek alapján, valamint a partnerségi egyeztetésen felmerült kérdések szerinti feladatok tárgyában. A vonatkozó ajánlatkérés, illetve a szerződés is rögzíti, hogy jelen eljárás keretében nem kerül sor a településszerkezeti terv (TSZT) módosítására. Ennek megfelelően került sor a teljes eljárás elindítására az előzetes tájékoztatási szakasz kezdeményezésével a 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 37. -ban foglaltaknak megfelelően. A tervezés ütemezetten történik, melynek első munkaszakaszában a véleményezési dokumentáció készült el a 314/2012. (XI. 8.) Korm rendelet 38. -a szerint. A véleményezési dokumentáció témaköreit a város főépítésze által összeállított több, mint 60 módosítási kérelemből álló igénylista képezte, amely a munkafolyamat alatt számos, időközben felvetődő kérdéskörrel több, mint 90 tételesre bővült. A felmerült változtatási szándékok sokrétűsége miatt, valamint a kezelésükkel kapcsolatos eltérő metodikai lehetőségek okán szükségszerűnek és kézenfekvőnek bizonyult a vizsgálandó témakörök rendszerezése, elsődlegesen a kérelmek szakmai szempontból történő tematizálásával, másrészt pedig a jelen eljárásban megoldható módosítások és a később, külön eljárásban szerepeltethető témák szétválasztásával. Utóbbiaknál rögzítésre kerültek azon okok, illetve a későbbi módosításhoz szükséges feltételek, amelyek miatt ezen változtatási igények jelen eljárás kereteit meghaladják, pl. TSZT módosítás szükségessége, településfejlesztési koncepcionális döntés igénye, településképi rendelet hatáskörébe tartozó témák, geodéziai felmérés és/vagy az érintettek, illetve érdekeltek egyeztetésének szükségessége, településrendezési szerződés megkötése (I-től IV.-ig). A jelen eljárás keretében megoldható kérelmek szakmai szempontból történő kategorizálása jellemzően a javasolt módosítás típusát tükrözi, pl. övezetmódosítást, szabályozás módosítását igénylő javaslatok, egyedi területi előírást igénylő javaslatok, sajátos problémák, illetve speciális igények, de előfordultak módosítás nélkül is megoldható felvetések, valamint az építéshatósági munka tapasztalatai alapján kért módosítások (A-tól G-ig). A fentiek szerinti csoportosítást az alábbiakban bemutatott táblázatos tematikai feldolgozás szemlélteti. Minden egyes változtatási szándék a döntéshez szükséges mélységben kidolgozásra került, függetlenül attól, hogy a jelen, vagy egy későbbi eljárás keretében kerül majd sor a HÉSZ módosítására. A véleményezési anyag elkészítését a felmerült módosítási szándékok részletes vizsgálata, majd több alkalommal történő egyeztetése előzte meg. Ennek keretében folyamatos főépítészi konzultzáció, két alkalommal vezetői prezentáció, majd két alkalommal képviselő-testületi tájékoztatás (a két tájékoztató között pedig a testületi tagok részére konzultáció is) történt. Mindezeket követően a Képviselő-testület május 25-i ülésén döntött a véleményezi anyag tartalmáról, mely alapján került sor a jelen véleményezési tervdokumentáció véglegesítésére. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 4

5 Természetesen a véleményezési anyagban már csak a jelen eljárás keretében megoldható módosítások szerepelnek a véleményezési szakaszhoz szükséges részletességgel kidolgozva. A betűjellel ellátott egyes tematikákon belül a vizsgált témák folyamatos számozást kaptak, de a táblázatban és az egyes fejezetek címében (a témakör megnevezése után zárójelben) továbbra is feltüntetésre került az eredeti kérelemlista szerinti számozás is. A módosítások a hatályos Településfejlesztési Koncepcióval összhangban vannak. Koncepcionális településfejlesztési kérdéseket érintő, illetve azok vonatkozásában képviselő-testületi döntéseket igénylő változtatások (pl. külterületek beépíthetőségének növelése, számottevő lakásszámnövekedést, vagy a beépítésre szánt területek besűrűsödését eredményező módosítások, stb.) nem szerepelnek jelen módosítási csomagban. Tekintve, hogy tárgyi HÉSZ módosítás elsődleges célja konkrét, jellemzően egyedi igények, lokális jelenségek, vagy a rendelet - TFK kereteit nem feszegető - kisebb-nagyobb hibáinak korigálása volt, így nem volt része tárgyi módosításnak a hatályos településrendezési eszközök előzetes véleményekben esetenként megfogalmazódó esetleges hiányosságainak (pl. védőtávolságok) pótlása, egyes tematikák (pl. örökségvédelemi hatástanulmány) aktualizálása. Fentiekre a következő, teljeskörű TSZT, HÉSZ felülvizsgálat keretében kerülhet sor. A módosítások könnyebb áttekinthetőségét - a területi vonatkozású módosítások tekintetében az alábbi áttekintő térkép és az alábbi táblázatos csoporosítás segíti. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 5

6 Területileg lehatárolható módosítások (azonosító jellel) KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 6

7 TEMATIKA JELEN ELJÁRÁSBAN MEGOLDHATÓ MÓDOSÍTÁSI JAVASLATOK A. Övezetmódosítást igénylő javaslatok Érintett észrevételek: A.1. Ady Endre utcai kisméretű telkek beépíthetőségi problémái (1.) A.2. Evangélikus egyház számára templom építésére alkalmas terület kijelölése (44.) B. Szabályozási vonal módosítását igénylő javaslatok Érintett észrevételek: B.1. Új szennyvíztisztító korábbi tervezett feltáró útjának törlése (5.) B.2. Utak szabályozási méreteinek kiegészítése, pontosítása (6.) B.3. Kossuth köz hiányzó szabályozásai (19.) B.4. Temető melletti 2401 hrsz.-ú ingatlant érintő szabályozás felülvizsgálata (47.) C. Övezeti paraméterek módosítását igénylő javaslatok Érintett észrevételek: C.1. Mk övezet paraméterének javítása a táblázatban (13.) C.2. Fűzfa utcai foghíj telek beépítési paraméterei közül a legnagyobb épületmagasság módosítása, lakásszám növelése ( ) C.3. Nagyszénászug beépítési paramétereinek felülvizsgálata (32.) C.4. Általános iskola telkén beépítés növelése építési hely kijelölésével (89.) D. Egyedi, területi előírást igénylő javaslatok Érintett észrevételek: D.1. Hátsókert méretének csökkentése telekméret, alak függvényében (2. 59.) D.2. Fekvőtelek fogalmának módosítása (7.) D.3. A HÉSZ 2. (5) melléképület alapterületére vonatkozó előírásának felülvizsgálata (26.) D.4. A HÉSZ 4. (6) bekezdésének törlése, illetve az oldalkertek méretének felülvizsgálata ( ) D.5. Arany János utcai - József Attila utcai lakótelep tetőszigetelés probléma (69.) D.6. Hulladékudvar elhelyezésére terület kijelölése (71.) D.7. Gksz2 építési övezetben előkert méretének csökkentése (83.) D.8. Nyeles telek tilalmának törlése (85.) E. Sajátos problémák, speciális igények Érintett észrevételek: E.1. Avar utca végi forduló szabályozásának módosítása (18.) F. Módosítást nem igénylő javaslatok Érintett észrevételek: F.1. Lke2 építési övezetben tulajdoni hányad alapján a további beépíthetőség vizsgálata (20.) F.2. Má3 övezetben présház építésének kérdése (21.) F.3. Telki út menti építési vonal felülvizsgálata (62.) KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 7

8 F.4. Arany János utcai - József Attila utcai lakótelep lakásszám probléma (63.) F.5. Külterületen történő telekalakítás korlátozása egyéb jogszabályok miatt (65.) F.6. A szennyvízcsatornára történő rákötéssel, illetve a szennyvíztisztító kisberendezések alkalmazására vonatkozó előírások módosítása ( ) G. Építéshatóság észrevételei G.1. Építéshatóság észrevételei (68.) KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 8

9 JELEN ELJÁRÁSBAN JAVASOLT MÓDOSÍTÁSOK A. Övezetmódosítást igénylő javaslatok A.1. Ady Endre utcai kisméretű telkek beépíthetőségi problémái (1.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A változással érintett terület Budakeszi nyugati felében, a Budakeszi-árok mentén húzódó vegyes-településközponti terület mellett helyezkedik el, továbbá helyi értékvédelem területe alá tartozik a település központi magjával együtt. Az Ady Endre utca a Táncsics Mihály utcán keresztül csatlakozik a Dózsa György térhez. A tér felé haladva, az utca déli oldalának beépítése egyedi, egységes karakterrel rendelkezik; zártsorú, hézagosan zártsorú hagyományos beépítésű, ahol a kialakult beépítési karakter megtartása érdekében egyedi szabályozás javasolt. A HÉSZ módosításának célja az Ady Endre utca menti terület beépítési módjának felülvizsgálata, ahol indokolt a zártsorú beépítésű módú övezetbe történő átsorolása a területen meglévő telekállapotok és kialakult beépítési karakter szerinti átépíthetősége érdekében. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 9

10 Vizsgálatok Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint az Ady Endre utca belterületbe vont, kertvárosias lakóterület besorolású. Ezzel szemben a hatályos helyi építési szabályzat (HÉSZ) szerint a vizsgálati terület oldalhatáron álló beépítési mód szerint beépíthető, kisvárosi lakóterület (Lk1). A hatályos TSZT felülvizsgálatakor a kertvárosias lakóterületi besorolás javítása szükséges kisvárosias lakóterületre a tervek összhangjának megteremtése érdekében. A hatályos Budakeszi Város Önkormányzata Képviselő-testületének 41/2015. (XII.30.) önkormányzati rendelete Budakeszi Város Helyi Építési Szabályzatáról és Szabályozási Tervéről (továbbiakban HÉSZ) a lakóterületek beépítésének szabályaiban a következőképpen rendelkezik az oldalhatáron álló beépítési módú övezetekről: Építmények elhelyezésére, bővítésére vonatkozó általános előírások 4. (6) Általános esetben oldalhatáron álló beépítés során, ha az építési övezet előírásai külön nem rendelkeznek, az új épületeket úgy kell elhelyezni, hogy a beépített oldalhatártól legalább 1 m, a másik oldalhatártól 5 m beépítetlen telekrész maradjon. Az Lk1 övezetre vonatkozó, azaz az építési telkek kialakításának és beépítésének során, az alábbi táblázatban meghatározott építési övezeti jellemzőket és határértékeket kell alkalmazni. új építési övezet jele Lk1 beépítési módja legkisebb telekméret legkisebb telekszélesség legnagyobb beépítettség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság m 2 m % % m főépület lakásszám egyéb oldalhatáron álló % 40 % 5,0 L=T/350 ek: K Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 10

11 Budakeszi Településfejlesztési Koncepciójához készült Örökségvédelmi hatástanulmány tartalmazza a településkarakter jellegzetességeit a telekszerkezetre, telekhasználatra, beépítési módra és épülettípusokra vonatkozóan. ÉPÍTETT ÖRÖKSÉG 1. VIZSGÁLAT e) településkarakter: telekszerkezet és telekhasználat, beépítési mód és épülettípusok Összefoglalva: Budakeszi beépített részei, fekvésük és kialakításuk függvényében eltérő jellegűek. Az 1945 előtt beépült részek alkotják a település magját, egyben központját is. Itt a telekszerkezet és beépítési mód hagyományos, zártsorú, hézagosan zártsorú vagy oldalhatáron álló. Az épített örökség szempontjából értékelendő épületállomány a Pilisi Parkerő Zrt. központját és a Makkosmáriai templomot kivéve ebben a városrészben található. A hatályos HÉSZ a védett településmag területéről, a műemléki környezet területéről és a védelemre javasolt épületekre vonatkozóan a következőképpen rendelkezik. A védett településmag, a műemléki környezet területére és a védelemre javasolt épületekre vonatkozó sajátos előírások 6. (1) A település táji és épített környezete értékeinek védelme érdekében meg kell őrizni az évszázadok során kialakult védett településmag településszerkezetét és jellegzetes arculatát. A védett településmag a 2. mellékletben került lehatárolásra. (2) A védett településmagon belül elhelyezett épületekre vonatkozó előírások: da) a két oldalhatár között teljesen beépült telek utcai határvonalán legfeljebb 3 m széles kapu is biztosíthatja a gépkocsik telken belüli elhelyezését. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 11

12 A terület jelenlegi állapota Ady Endre utca déli oldala, hézagosan zártsorú beépítésű lakóházai Ady Endre utca északi oldala Közlekedés Az Ady Endre utca lakóutca, amely kedvező kapcsolatokkal rendelkezik. A Táncsics Mihály utcán keresztül csatlakozik a Dózsa György térhez, illetve a település gyűjtőútjához, a Fő utcához. Az utca egy forgalmi sávos, amely mindkét oldalán zöldsávval, illetve gyalogos járdával rendelkezik. A zöldsáv az álló gépkocsiforgalom elhelyezésére is szolgál. Közmű Az Ady Endre utcához csatlakozó ingatlanok közműellátása teljes körűen biztosított. Az ivóvízellátás a Budakeszi község nevű nyomászóna ellátási körzetére esik, amelyet NÁ 100-as paraméterű vezeték biztosít. A szennyvízelvezetés gravitációs szennyvízcsatornán keresztül történik, míg a csapadékvíz elvezetés nyílt árokrendszerrel megoldott. A földgázellátást középnyomású földgázvezeték (NA 63 PE ) szállítja. A hírközlő hálózat 22/0,4 kv-os transzformátorról ellátott, amely a Táncsics Mihály utcában található. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 12

13 Zöldfelületek, táj-és természetvédelem A módosítással érintett utca két oldalán zöldsáv található, amely zöldfelület szempontjából elhanyagolhatónak mondható. Helyenként gyepfelülettel, cserjével vagy fás szárú növényzettel tagolt. Környezeti állapot A lakóterületbe ágyazott utcához csatlakozó telkeket, a mintegy 200 m távolságban húzódó autóbusz végállomás és Fő út levegő és zajterhelése (>10 db) érinti. Továbbá a vasúti zajterhelés (35-40 db) is érinti a belterület nagy részével együtt. Környezetvédelmi szempontból tartós környezeti terhelés azonban nem áll fenn Budakeszi teljes területén. Javaslatok A HÉSZ módosítása keretében a jelenleg oldalhatáron álló beépítésű, kisvárosias lakóterületbe sorolt terület, az utca déli oldalán a kialakult tényleges beépítésnek megfelelően a HÉSZ övezeti tervlapján zártsorú beépítési övezetbe kerül. Az Lk1 jelű építési övezet az Ady Endre utcához csatlakozó területeken kívül a település további részein is található, amelyekre azonban a zártsorú, hézagosan zártsorú beépítés nem jellemző. Ilyen terület a Kurucles utca déli oldala, a Dózsa György tér déli oldala, a Budaörsi út kezdeti szakasza, továbbá a Széchenyi utca nyugati oldala. A fentiekre tekintettel a konkrét probléma megoldásához nem az Lk1 övezet paramétereinek módosítása javasolt, hanem az utca déli oldalának egyedi jellegzetességei miatt egy új, önálló övezet kialakítása indokolt (javasolt övezet: Lk8). Továbbá a településképre vonatkozó előírásokat - mint a javasolt gerincirány, a hézagok biztosítására a kötelező építési vonal, illetve a kialakult telekstruktúra megtartására vonatkozó előírások-, a Településképi Arculati Kézikönyvben és a településképi rendeletben szükséges meghatározni a 400/2016. (XII. 5.) Korm. rendelet egyes kormányrendeleteknek a településkép védelmével és a településrendezéssel összefüggő módosításáról értelmében. A javasolt módosítás nem jár szakági vonatkozásokkal. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 13

14 A HÉSZ 1. melléklete 2.1. Kisvárosias lakóterületek táblázata kiegészül az alábbi 10. sorral: új építési övezet jele beépítési módja legkisebb telekméret legkisebb telekszélesség legnagyobb beépítettség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság főépület lakásszám egyéb m 2 m % % m Lk8 zártsorú 500 K 40 % 40 % 5,0 L=T/350 ek: K Lk8 építési övezet helye KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 14

15 A.2. Evangélikus egyház számára templom építésére alkalmas terület kijelölése (44.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka Az önkormányzat az evangélikus templom építésére területet jelölt ki a Márity László út Temető utca sarkán lévő MOL benzinkút szomszédságában. A 2404/1, 2405 és 2406 hrsz.-ú önkormányzati tulajdonú telkeken jelenleg a MOL benzinkút, zöldterület, valamint a SPAR Szupermarket parkolója található. A templom építésére kb m 2 -es a MOL benzinkút számára 2650 m 2 -es telket kell kialakítani. Megvizsgálandó az evangélikus templom elhelyezése a kért 1500 m 2 -es telekméret kialakításával, valamint a benzinkút telekalakítása. Vizsgálatok Budakeszi Önkormányzat Képviselő-testülete 51/2017. (II. 23.) Kt. határozatában hozzájárulását adta az önkormányzati tulajdonú 2404/1. helyrajzi számú ingatlanon az új evangélikus templom építéséhez. A templom építésére kb m 2 -es telekre van szükség, melyen 40%-os beépítési mértéket figyelembe véve megépíthető a 600 m 2 -esre tervezett templom. A működő MOL benzinkút számára 2650 m 2 -es telket kell kialakítani, mivel ennyiről szól a földhasználati szerződése. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 15

16 A hatályos TSZT az érintett önkormányzati ingatlanokat a szomszédos temető beépítésre nem szánt különleges temető területfelhasználási egységébe sorolja. A hatályos szabályozási tervben az érintett ingatlanok közterületbe soroltak. Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat- A hatályos HÉSZ a Kb-T övezetre vonatkozóan az alábbi előírást tartalmazza: (1) A szabályozási terveken Kb-T jellel jelölt beépítésre nem szánt különleges, temető terület övezetben hitéleti, a temetkezéssel és a temető fenntartásával kapcsolatos építmények helyezhetők el. Nem létesíthető a) urnafala telekhatáron és az attól számított 3 m széles sávban, b) sírhely a telekhatáron és a közterületi telekhatártól számított 5 m széles sávban. A hatályos HÉSZ 1. melléklete az alábbi paramétereket tartalmazza: övezet jele beépíthető telek legkisebb mérete megengedett legnagyobb beépítettség megengedett legnagyobb épületmagasság épületek legkisebb távolsága nem közterületi telekhatártól egyéb m2 % m m Beépítésre nem szánt különleges terület-temető (Kb-T) Kb-T % 6,0 m KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 16

17 A terület jelenlegi állapota SPAR parkoló végében található bokros terület, ahol az evangélikus templom elhelyezhető az evangélikus templom számára alkalamas bokros terület a benzinkút kijárata felől Javaslatok TSZT módosítás nélkül a templom elhelyezése csak akkor lehetséges, ha a számára szükséges terület a szabályozási terven közterületből a temető övezetébe, beépítésre nem szánt különleges temető területbe kerül átsorolásra. A két telek egyesítésével a kb. 5 haos telken a temető övezetében, a jelenlegi övezeti paraméterekkel a templom elhelyezhetővé válik. A benzinkút számára megfelelő méretű telek kialakítása kétféle módon oldható meg. A változat: a jelenlegi telekállapot változatlanul hagyásával kerül kijelölésre a szükséges 2650 m 2 -es telek. A változat KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 17

18 B változat: a benzinkút által ténylegesen elfoglalt területek körülhatárolásával kerül kijelölésre a benzinkút szükséges méretű telke, mely a Temető utca telkének és a benzinkút telkének telekhatár módosításával jár. Ez utóbbi megoldás előnye, hogy a temető déli oldalán marad egy elkeskenyedő közterületi sáv, amelyben buszmegálló, vagy néhány parkoló kialakítható a temető jobb megközelítése számára. B változat A templom elhelyezése érdekében a HÉSZ övezeti előírása lényegében változatlan marad, csak a templom épületmagassága tekintetében szükséges kiegészítés: övezet jele beépíthető telek legkisebb mérete megengedett legnagyobb beépítettség megengedett legnagyobb épületmagasság épületek legkisebb távolsága nem közterületi telekhatártól egyéb m2 % m m Beépítésre nem szánt különleges terület-temető (Kb-T) Kb-T % 6,0 m* * kivéve templom A benzinkút telekalakításának egyik változata sem igényel TSZT, vagy HÉSZ/SZT módosítást. Amennyiben a későbbiekben az evangélikus templom, illetve a benzinkút számára építési övezet kijelölése válik szükségessé, az TSZT módosítással együtt oldható meg. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 18

19 javasolt HÉSZ módosítás KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 19

20 BUDAKESZI HÉSZ részleges módosítása B. Szabályozási vonal módosítását igénylő javaslatok B.1. Új szennyvíztisztító korábbi tervezett feltáró útjának törlése (5.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A változással érintett terület Budakeszi déli külterületi határán kívül helyezkedik, a Budakeszi ároktól nyugatra, amely a szennyvíztisztító feltárásának céljából került kiszabályozásra (hrsz:074/48). Azonban az úttól északra, körülbelül 700 m-re egy újabb feltáró út is kiszabályozásra és kiépítésre is került, így a továbbiakban nem szükséges egy második feltárú út nyomvonalának kialakítása. A HÉSZ módosításának célja a szennyvíztisztító területét feltáró korábbi tervezett útvonal nyomvonalának törlése. A tervezett változtatás a HÉSZ (szabályozási terv) módosítását igényli. Vizsgálatok Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint a feltáró útvonal területe, kereskedelmi-szolgáltató besorolású. A hatályos HÉSZ szerint azonban jelenleg a terület beépítésre nem szánt általános mezőgazdasági terület (Má4). Az övezetre vonatkozó, azaz az építési telkek kialakításának és beépítésének során, az alábbi táblázatban meghatározott építési övezeti jellemzőket és határértékeket kell KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 20

21 alkalmazni. új építési övezet jele beépíthető legkisebb telekméret megengedett legnagyobb beépítettség mértéke megengedett legnagyobb épületmagasság épületek minimális távolsága nem közterületi telekhatártól m 2 % m m Má ,1 % 5,0 m 15 m egyéb ll/t, kizárólag gazdasági célú épületen belül, nagysága: max. az összes ténylegesen megépülő bruttó szintterület legfeljebb 20%-a Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ külterületi övezeti terv kivonat Közlekedés A szennyvíztisztítóhoz vezető régi útvonal nincs kiiépítve, így a szabályozásból való törlése nem jár többlet költségekkel. Zöldfelületek, táj-és természetvédelem A területtől keletre a Budakeszi-árok vízfolyása halad. Környezeti állapot Tartós környezeti terhelés nem áll fenn Budakeszi teljes területén. A szennyvíztisztító védőtávolsága 150 m, amely a környező terület területhasznosításában nem okoz korlátozást. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 21

22 Javaslatok A Szabályozási terven törlésre kerül a közlekedési célú közterület. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 22

23 B.2. Utak szabályozási méreteinek kiegészítése, pontosítása (6.) A szabályozási terven egyértelműsíteni kell az utak szabályozási szélességeit. Hiányos példa: KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 23

24 B.3. Kossuth köz hiányzó szabályozásai (19.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A módosítással érintett terület Budakeszi településmagjának keleti részén helyezkedik el, a Kossuth Lajos utcáról déli irányban leágazóan, körülbelül 160 m-re a település központjától. A köz szabályozási tervben szereplő területének közterületi területként való meghosszabbítását kérik, amely fizikai állapotában már jelenleg is kialakult ezen a szakaszon. Hosszútávú cél a Kossuth köz Hegyhát utcai csatlakozásának kialakítása, vagyis a zsákutca átmenő utcává alakítása. A HÉSZ módosításának célja a Kossuth köz közterületi kiszabályozása, illetve ennek megfelelő telekalakítás. A tervezett változás a HÉSZ (szabályozási terv) módosítását igényli. Vizsgálatok Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint a Kossuth köz mentén kertvárosias lakóterület besorolású területek találhatóak. A hatályos helyi építési szabályzat (HÉSZ) szerint a vizsgálati területet oldalhatáron álló beépítési mód szerint beépíthető, kertvárosias lakóterület veszi körül (Lke2). KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 24

25 Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat Közlekedés A Kossuth köz egy forgalmi sávos aszfaltburkolatos lakóút, amely kezdeti szakasza közterületen, majd további szakasza magánterületen folytatódó lakóút (hrsz:990/2, hrsz:990/5 telkektől). Mindkét oldalán keskeny zöldsávval, illetve dél-keleti oldalán közcélú árokkal rendelkezik. A zöldsáv az álló gépkocsiforgalom elhelyezésére is szolgál. Közmű A Kossuth közhöz csatlakozó ingatlanok közműellátása teljes körűen biztosított. Az ivóvízellátás a Szépjuhászné nevű nyomászóna ellátási körzetére esik, amelyet NÁ 100-as paraméterű vezeték alkot. A csapadékvíz elvezetését közcélú árok magánterületen biztosítja a Kossuth köz középső szakaszán. A földgázellátást középnyomású földgázvezeték (NA 63 PE ) szállítja a Kossuth köz területéről. A hírközlő hálózat 22/0,4 kv-os transzformátorról ellátott, amely az Erdő utcában található. Javaslatok A jelenlegi rendeltetésnek megfelelően a hiányzó közbenső szakaszon - közlekedési célú közterület kiszabályozása javasolt, az érintett magántelkek újraosztásával, a tulajdonosokkal való megegyezés keretében (hrsz: 990/2, 990/5, 992, 993, 994, 995, 996/1, 998, 999, 1002/1, 1002/2, 1004/6). A Hegyhát utcába való csatlakozás, amely a tervben szerepel, további közterületi kiszabályozással érhető el, amelyre jelen módosítás esetében még nincs igény. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 25

26 A módosítások szakági vonatkozásai Közlekedés A Kossuth köz további kiszabályozásával a közlekedési célú közterület hossza növekszik, amelynek rendezés javasolt két sáv, illetve járda és zöldsáv kialakításával. Közmű A köz kiszabályozásával a csapadékvíz elvezetését a jelenlegi helyzethez hasonlóan nyílt árokrendszerrel javasolt megoldani. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 26

27 B.4. Temető melletti 2401 hrsz.-ú ingatlant érintő szabályozás felülvizsgálata (47.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A Budakeszi temető a belterület északi felének súlypontjában található. A temetőtől északra eső területen a 2399/4 hrsz.-ú ingatlan tulajdonosa az ingatlanát érintő 10,0 m széles közterületi szabályozás törlését kéri. Az ingatlanok megközelítésére kialakításra került a 2399/2 hrsz.-ú magánút. A 2399/3 és 2399/4 hrsz.-ú ingatlanok tulajdonosai a magánút folytatását tervezik, hogy telkeiket megosztani, értékesíteni tudják. Véleményük szerint a 10 m széles közterületként kiszabályozott út felesleges. Vizsgálandó a 2399/2-6 hrsz.-ú ingatlanokat érintő közterületi szabályozás. Vizsgálatok Az érintett terület a hatályos TSZT szerint településközpont vegyes területbe, a hatályos HÉSZ szerint Vt1 jelű építési övezetbe sorolt. Az ingatlanokon kizárólag lakóépületek találhatók. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 27

28 Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat- Már a jelenlegi hatályos szabályozási tervet megelőző, 29/2005. (VII. 1.) rendelettel jóváhagyott szabályozási terv is tartalmazta a telkeket érintő 10,0 m széles közterületi szabályozást egészen a Knáb János utcáig kivezetve. Akkor még a jelenlegi 5,0 m széles magánút telke nem került kialakításra. 29/2005. (VII. 1.) rendelet 2. melléklete KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 28

29 A terület jelenlegi állapota A 2399/4 hrsz.-ú ingatlan Knáb János utca felőli bejárata A 2399/4 hrsz.-ú ingatlan 5 méter széles magánút folytatásának helye Javaslatok Mivel a korábbi SZT szerinti közterületi átkötés lehetetlenné vált, a szabályozási vonal törölhető, a telkek megközelíthetők az 5 m széles magánútról. Fentiekkel kapcsolatosan azonban módosítandó a HÉSZ magánutakra vonatkozó 9. - ának (1) bekezdése az alábbiak szerint: (1) Magánút számára legalább az alábbi szélességű telket kell kialakítani: a) legfeljebb 2 3 lakótelek megközelítésére: 5 m b) lakóterületen 2 3 teleknél több telek megközelítésére 8 m c) gazdasági területen 14 m d) egyéb helyen, egyéb esetben 12 m A későbbiekben - TSZT módosítás keretében - javasolt a terület átsorolása városközponti (Vt1) területből kertvárosias lakóterületbe. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 29

30 javasolt HÉSZ módosítás KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 30

31 C. Övezeti paraméterek módosítását igénylő javaslatok C.1. Mk övezet paramétereinek javítása a táblázatban (13.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A tervezett módosítás célja az MK övezet HÉSZ-ben szereplő előírásainak összhangba hozása, ugyanis a szöveges előírás és a hozzá tartozó melléklet más paramétereket tartalmaz. Vizsgálatok A jelenleg hatályos HÉSZ szerint, az alábbi előírások vonatkoznak a mezőgazdasági területekre a szöveges munkarész szerint. Mezőgazdasági területek 20. (5) A kertes mezőgazdasági övezetben a) egy telken legfeljebb 1 épület helyezhető el. b) épületet a közterületi telekhatártól számított 10 m-es, az oldalsó telekhatároktól számított 3 m-es, és a hátsó telekhatároktól számított 6 m-es sávban elhelyezni nem lehet. c) a terepszint alatti építmény alapterülete nem lehet több a telek területének 3 %-ánál Ezzel szemben a mellékletben az épületek minimális távolsága a nem közterületi telekhatártól (vagyis az oldalkert és hátsókert mérete) eltérő és hiányos paraméterekkel rendelkezik. 31. BEÉPÍTÉSRE NEM SZÁNT TERÜLETEK I. (Mezőgazdasági területek övezetei) új építési övezet jele beépíthető legkisebb telekméret megengedett legnagyobb beépítettség mértéke megengedett legnagyobb épületmagasság épületek minimális távolsága nem közterületi telekhatártól m 2 % m m egyéb Mk % 3,5 m 3 m, 10 m MK Javaslatok A HÉSZ módosítása keretében a táblázat paramétereit 3 m, 10 m -ről javasolt javítani ok:3 m, hk:6 m -re az épületek minimális távolsága nem közterületi telekhatártól oszlopban. A 32. kérelem alapján a kertes mezőgazdasági övezet hátsókerti előírása 6 m-ről 3 m-re változik, ezért a táblázat további javításra is kerül. A javasolt övezeti előírások az alábbiak: új építési övezet jele beépíthető legkisebb telekméret megengedett legnagyobb beépítettség mértéke megengedett legnagyobb épületmagasság épületek minimális távolsága nem közterületi telekhatártól m 2 % m m Mk % 3,5 m 3 m, 10 m ok:3 m, hk:6 3 m egyéb KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 31

32 C.2. Fűzfa utcai foghíj telek beépítési paraméterei közül a legnagyobb épületmagasság módosítása, lakásszám növelése ( ) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A Fűzfa utca Budakeszi Kukoricás településrészen, a Budakeszi-árok déli oldalán található. A szinte zártsorúan beépült utcában egy telek beépítetlen. A beépítetlen telek tulajdonosa a hatályos HÉSZ előírásai miatt csak a szomszédos beépítéshez nem illeszkedő épületet tudna megépíteni, kéri az övezeti előírások módosítását. A területen kialakult beépítésnek megfelelő új beépítések esetére igény jelentkezett a létesíthető lakásszám módosítására. Felülvizsgálandók a Fűzfa utca menti ingatlanok beépítési paraméterei. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 32

33 Vizsgálatok A Fűzfa utca déli oldalát a Vt1 építési övezetbe sorolt beépítés, északi oldalát a Budakesziárok partja képezi. Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat- Vt1 jelű építési övezetbe a hatályos szabályozási terv szerint az alábbi 325 db telek tartozik: KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 33

34 A hatályos HÉSZ szerinti előírások az alábbiak: Településközpont terület beépítésének szabályai 13. (1) A szabályozási terveken Vt jellel jelölt településközpont vegyes terület fő rendeltetésként lakó és olyan települési szintű egyéb rendeltetést szolgáló épület elhelyezésére szolgál, amely nincs zavaró hatással a lakó rendeltetésre. A településközpont területen elhelyezhető épület rendeltetése a) lakó b) igazgatási, iroda, e) kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szállás, d) hitéleti, nevelési, oktatási, kulturális, közösségi szórakoztató, e) egészségügyi, szociális, t) sport rendeltetésű lehet, vagy ilyen rendeltetést tartalmazhat. (2) A településközpont területen az egyes építési övezetekben telkenként elhelyezhető lakások számát az 1. melléklet szerint kell meghatározni. (3) A településközpont területen egyéb gazdasági tevékenység céljára szolgáló rendeltetés az (1) bekezdés szerinti rendeltetést tartalmazó épületben, az épülethasznos alapterületének legfeljebb 1/3-án akkor helyezhető el, ha a tevékenység a településközpont rendeltetést nem zavarja. (4) A településközpont területen nem helyezhető el a) üzemanyagtöltő állomás, b) állattartó épület. (5) A védett településmagban köz- és egyházi intézményekhez az általános szabály szerint számított parkolószám felét kell biztosítani. A hatályos HÉSZ 1. melléklete az alábbi paramétereket tartalmazza: új építési övezet jele beépítési módja legkisebb telekméret legkisebb telekszéles ség legnagyobb beépített- ség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság főépület lakásszám egyéb m 2 m % % m Vtl zártsorú % saroktelek 50 % 30 % 5,0 L=T/350 ek: K A tulajdonos kérelmében a 29/1999. (IX.29.) rendelet előírásaira hivatkozik: 29/1999. (IX. 29.) rendelet előírásai: legnagyobb építménymagasság: 6,5 m, a tetőgerinc és az ereszvonal legalább 4, legfeljebb 6-m-rel lehet magasabb, a gerinc és ereszvonal a mellette lévő épületnél 1,20 m-rel térhet el. Sajnos ez a rendelet már nem áll rendelkezésre, a jelenleg hatályos rendeletet az alábbi előírások előzték meg (többször módosított 29/2005. (VII. 1.) rendelet): A Vt1 építési övezet előírásai 23. (1) A Vt1 építési övezetben a) a beépítettség legfeljebb 40 %, saroktelek esetében, ha a gépkocsi-elhelyezés telken belül biztosítható, legfeljebb 50 %, a 66. (2) szerinti Kukoricás területén lakóépülettel való beépítés esetén 30 %, e területen gazdasági építmény és termelő kertészeti építmény nem helyezhető el. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 34

35 b) a legkisebb kialakítható telekterület általában legalább 500 m2, a Kukoricás területén legalább 720 m2. c) az építménymagasság lakó, kereskedelmi és szolgáltató, valamint az azokat kiegészítő épületeknél 3,0-5,0 m közötti, kulturális, szociális, oktatási, egészségügyi, egyházi épületeknél ha azt az OTÉK 36. előírásainak betartása lehetővé teszi 3,0-9,0 m, d) a legkisebb zöldfelületi arány 30 %, e) az előkert legkisebb mérete 0 m, amelytől csak a másként kialakult állapot esetében lehet eltérni. (2) A Vt1 építési övezetben egy telken építhető lakások száma a telek területének 350-nel való osztásával állapítható meg, lefelé kerekítve. Fenti előírások a jelenleginél kedvezőtlenebbek voltak. A terület jelenlegi állapota Fűzfa utca KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 35

36 Javaslatok Fűzfa utca Temető melletti Vt1 jelű építési övezetbe sorolt terület Megállapítható, hogy Vt1 jelű építési övezet elsősorban a Fő utca mentén került kijelölésre, ahol indokoltan várható az erre az övezetre jellemző funkciók megjelenése. A Fűzfa utca mentén és a temetőtől északra eső területen a lakó funkció dominál. E két KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 36

37 utóbbi terület átsorolása lakó területbe a kialakult beépítési mérték alapján is indokolt és az épületmagasság problémáját is megoldaná egy megfelelő előírás. Ez azonban TSZT módosítással együtt jár, ezért csak később, a teljes települést érintő felülvizsgálat során valósítható meg. Addig is kezelendő az érintett telek beépíthetőségének problémája, a legnagyobb épületmagasság átgondolásával. A hatályos HÉSZ 1. melléklete az alábbiak szerint módosul: új építési övezet jele beépítési módja legkisebb telekméret legkisebb telekszéles ség legnagyobb beépített- ség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság főépület lakásszám egyéb m 2 m % % m Vtl zártsorú % saroktelek 50 % 30 % 5,0 * L=T/350** ek: K * a Fűzfa utca menti ingatlanok kivételével, ahol: beépített telek esetén K (kialakult), beépítetlen telek esetén az oldalsó szomszédos épületek épületmagasságának átlaga, de az új épület párkánymagassága a csatlakozástól mért 3,0 méteren belül - a csatlakozó épületek párkánymagasságától legfeljebb 0,5 m-rel térhet el. ** a Fűzfa utca menti ingatlanok kivételével, ahol L=T/250 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 37

38 C.3. Nagyszénászug beépítési paramétereinek felülvizsgálata (32.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A kertes mezőgazdasági területbe (Mk) sorolt zártkerti terület utcahálózata sűrű, a telkek kisméretűek, a tömbök mérete kismélységű telkeket eredményez. Főleg a terület nyugati harmadára jellemző a közterületekkel határosan szélesebb, kismélységű telkek előfordulása. A hatályos HÉSZ kertes mezőgazdasági területekre vonatkozó előírásai nem tarthatók be a fekvőtelkek esetén. Megvizsgálandó a kertes mezőgazdasági területek jelenlegi előírásainak módosítása. Vizsgálatok A hatályos HÉSZ 20. -a a kertes mezőgazdasági területekre vonatkozóan az alábbi előírásokat tartalmazza: (2) Kertes mezőgazdasági terület a kisüzemi jellegű termelés, illetve a saját ellátást szolgáló kertészkedés, valamint az aktív szabadidő eltöltést biztosító kertészeti tevékenységre szolgál. (3) Kertes mezőgazdasági területen a kertészeti termelést, termékfeldolgozás és tárolás építményei, valamint a borturizmust szolgáló épületek helyezhetők el. (4) Kertes mezőgazdasági területen nem helyezhető el: a) lakóépület, b) üdülőépület. (5) A kertes mezőgazdasági övezetben a) egy telken legfeljebb 1 épület helyezhető el. b) épületet a közterületi telekhatártól számított 10 m-es, az oldalsó telekhatároktól számított 3 m-es, és a hátsó telekhatároktól számított 6 m-es sávban elhelyezni nem lehet. c) a terepszint alatti építmény alapterülete nem lehet több a telek területének 3 %-ánál. A hatályos HÉSZ 1. melléklet 3.1. táblázata a kertes mezőgazdasági területekre vonatkozóan az alábbi paramétereket tartalmazza: KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 38

39 övezet jele beépíthető telek legkisebb mérete megengedett legnagyobb beépítettség megengedett legnagyobb épületmagasság épületek minimális távolsága nem közterületi telekhatártól m2 % m m Kertes mezőgazdasági terület (Mk) Mk 720m 2 3% 3,5 m 3 m, 10 m egyéb Hatályos TSZT kivonat Hatályos SZT kivonat Budakeszi Nagyszénászug területrésze egységesen kertes mezőgazdasági területbe sorolt. A zártkertes területen gyakori a közterületekkel párhuzamosan elnyúló méretű telkek előfordulása, a területen található nem közterületi telkek (kb db) több, mint 10%-a (kb. 180 db). Az un. fekvőtelkek esetén megnehezíti a beépítést a hatályos HÉSZ Mezőgazdasági területekről szóló 20. -ának Mk övezetre vonatkozó (5) bekezdésének b) pontja: (5) A kertes mezőgazdasági övezetben a) egy telken legfeljebb 1 épület helyezhető el. b) épületet a közterületi telekhatártól számított 10 m-es, az oldalsó telekhatároktól számított 3 m- es, és a hátsó telekhatároktól számított 6 m-es sávban elhelyezni nem lehet. d) a terepszint alatti építmény alapterülete nem lehet több a telek területének 3 %-ánál. Mivel módosítani javasolt a fekvőtelkek fogalommagyarázatát, csak azok a telkek kerültek kijelölésre, melyek az új meghatározásnak megfelelnek: 1. Fekvőtelek: Olyan 30,0 m-nél nem mélyebb telek, amelyiknek a közterületi, vagy magánúttal határos határvonala 1,5-ször hosszabb, mint az oldalhatára. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 39

40 Fekvő telkek Javaslatok övezet jele beépíthető telek legkisebb mérete megengedett legnagyobb beépítettség megengedett legnagyobb épületmagasság épületek minimális távolsága nem közterületi telekhatártól egyéb m 2 % m m Kertes mezőgazdasági terület (Mk) Mk 720m 2 3% 3,5 m 3 m, 10 m ok: 3m, hk: 3m A településen belül csak Nagyszénászug területén került kijelölésre Mk övezet. A terület szinte minden telke beépített. Problémát nemcsak a felvőtelkek esetén okoz, hogy az előírás miatt az épületeket nem tudják bővíteni, illetve a még beépítetlen telkeket beépíteni. Ezért általánosan is és fekvőtelkek esetére is javasolt az előírások módosítása: (5) A kertes mezőgazdasági övezetben Mezőgazdasági területek 20. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 40

41 a) egy telken legfeljebb 1 épület helyezhető el. b) épületet a fekvőtelkek kivételével - a közterületi telekhatártól számított 10 m-es, az oldalsó telekhatároktól számított 3 m-es, és a hátsó telekhatároktól számított 6 3 m-es sávban elhelyezni nem lehet. c) fekvőtelkek esetén épületet a közterületi telekhatártól számított 3 m-es, az oldalsó telekhatároktól számított 3 m-es, és a hátsó telekhatároktól számított 3 m-es sávban elhelyezni nem lehet d) a terepszint alatti építmény alapterülete nem lehet több a telek területének 3 %-ánál. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 41

42 C.4. Általános iskola telkén beépítés növelése építési hely kijelölésével (89.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A vizsgált terület (hrsz: 1516) Budakeszi keleti részén, Virágvölgy városrészben helyezkedik el. A Petőfi utca a Fő utcával párhuzamos második utca keletre. A telek önkormányzati tulajdonban van, jelenleg pedig a Széchenyi István Általános Iskola Napraforgó tagozata működik benne. Az önkormányzat fejlesztési célból a telek beépítését szeretné növelni további külön álló épületekkel, amelyek a két telekhatáron állnak. Vizsgálandó a telek beépítésének növelése, illetve további épületek elhelyezése a telken. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 42

43 Vizsgálatok Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint a vizsgált terület kertvárosias lakóterület besorolású. A hatályos helyi építési szabályzat (HÉSZ) szerint a vizsgálati terület oldalhatáron álló beépítési mód szerint beépíthető, kertvárosias lakóterület (Lke2). A hatályos HÉSZ a lakóterületek beépítésének szabályaiban a következőképpen rendelkezik az oldalhatáron álló beépítési módú kertvárosias lakóterületekről: Lakóterületek beépítésének szabályai 12. (7) Lakóterületen a)általános esetben az előkert mélysége 6 m vagy a kialakult, a hátsókert mélysége 10 m, vagy az 1. melléklet szerinti. b) fekvőtelek esetében az előkert mélysége 3 m, a hátsókert mélysége 5 m, e) az oldalhatáron álló beépítési módú építési övezetekben ca) olyan saroktelek esetében, amelynek egyik oldalkertje sem beépített, a hosszabbik telekhatár mentén az előkert 3 m. eb) olyan saroktelek esetében, amelynek mindkét előkertje 6 m, a be nem épített oldalkert legalább 3 m. (11) Az Lke1 és az Lke2 építési övezetben új épületeket közvetlenül az oldalhatárra el lehet helyezni. Az építmények elhelyezésére vonatkozó általános előírások a következőek. Építmények elhelyezésére, bővítésére vonatkozó általános előírások 4. (6) Általános esetben oldalhatáron álló beépítés során, ha az építési övezet előírásai külön nem rendelkeznek, az új épületeket úgy kell elhelyezni, hogy a beépített oldalhatártól legalább 1 m, a másik oldalhatártól 5 m beépítetlen telekrész maradjon. Az Lke2 övezetre vonatkozó, azaz az építési telkek kialakításának és beépítésének során, az alábbi táblázatban meghatározott építési övezeti jellemzőket és határértékeket kell alkalmazni. új építési övezet jele beépítési módja legkisebb telekmére t legkisebb telekszéles ség legnagyobb beépítettsé g mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság m 2 m % % m főépület lakásszám egyéb Lke2 oldalhatáron álló % 60 % 5 1E/T, L=T/250 (max. 4) ek: K A telek területe 2326 m 2, amelyen a beépítés 311,5 m 2, vagyis 13,4 %-os a beépítettség mértéke, amelynek bővítésére további 6,6 %-ban lehetőség (153,5 m 2 ), amennyiben további építési hely kerül kijelölésre, a jelenlegi épülethez kapcsolódóan. További lehetőség a bővítésre az övezeti átsorolás, a célnak megfelelően intézményi területre (Vi1/Vi2/Vi3), amelyen 40 % a megengedett beépítettség mértéke, illetve az KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 43

44 elhelyezhető funkciók köre tágabb. Ez a változtatás azonban a TSZT módosítását igényelné. új építési övezet jele beépítési módja legkisebb telekmére t legkisebb telekszéles ség legnagyobb beépítettsé g mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság m 2 m % % m Vi1 zártsorú % 40 % 7,5 főépület lakásszám 1E/T, L=T/250 (max. 4) egyéb ek: K, vagy 10 m Intézményterület beépítésének szabályai 14. (1) A szabályozási terveken Vi jellel jelölt intézmény terület fő rendeltetésként igazgatási, nevelési, oktatási, egészségügyi, szociális rendeltetésű épület elhelyezésére szolgál. (2) Az intézmény területen elhelyezhető épület a) iroda, b) kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szállás, c) kulturális, közösségi szórakoztató, d) hitéleti és e) sport rendeltetésű is lehet akkor, ha nincs zavaró hatással a fő rendeltetésre. (3) Az (1) bekezdés és a (2) bekezdés a)-e) pontjában felsorolt rendeltetést tartalmazó épületben telkenként 1 szolgálati lakás helyezhető el. (4) Az intézmény területen nem helyezhető el a) üzemanyagtöltő állomás, b) állattartó épület. (5) A felhagyott szennyvíztisztító területén nevelési, oktatási, szociális és egészsegugyi intézményt elhelyezni a rekultivációs és szükség esetén szennyezésmentesítési eljárást követően, egészségkockázat-becslés eredménye alapján lehet. (6) Az intézmény területen az építési övezet eltérő rendelkezése hiányában az elő-, az oldal- és hátsókert mérete 10 m. (7) A védett településmagban köz- és egyházi intézményekhez az általános szabály szerint számított parkolószám felét kell biztosítani. A terület jelenlegi állapota KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 44

45 Petőfi Sándor utcai Széchenyi István Általános Iskola Napraforgó Tagozat Javaslatok Jelenleg a vizsgált területen további 153,5 m 2 építhető be, a kijelölt építési helyen. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 45

46 D. Egyedi, területi előírást igénylő javaslatok D.1. Hátsókert méretének csökkentése telekméret, alak függvényében (2. 59.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka Budakeszi közigazgatási területén a lakóterületeken belül, egységesen 10 m mélységű hátsókert az előírás. Számos területen ez nehézséget okoz a kialakult vagy egyedi telekstruktúrából következően. A Béke utcában található telek (hrsz:2236/2) szintén a lakóterületekre vonatkozó egységes 10 m-es hátsókerti előírás megszüntetését kéri és a régi előírás visszaállítását, amely miatt nem lehetséges 140 m 2 -es új épületet építtetnie a jelenlegi épület elbontását követően. Megvizsgálandó a lakóterületi övezetekben előírt 10 m-es hátsókert mélységének csökkentése. Vizsgálatok A jelenleg hatályos HÉSZ szerint, az alábbi előírások vonatkoznak a lakóterületek beépítésére. Lakóterületek beépítésének szabályai 12. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 46

47 BUDAKESZI HÉSZ részleges módosítása (7) Lakóterületen a) általános esetben az előkert mélysége 6 m vagy a kialakult, a hátsókert mélysége 10 m, vagy az 1. melléklet szerinti. b) fekvőtelek esetében az előkert mélysége 3 m, a hátsókert mélysége 5 m, A lakóterületi övezeteket vizsgálva elmondható, hogy az összesen 4444 db lakóterületi építési telek (Lk1, Lk2, Lk3, Lk4, Lk5, Lk6, Lk7, Lke2, Lke2, Lke3, Lke4, Lke5, Lke6, Lke7 építési övezetbe tartozó) közül 421 db (9,5%) nem éri el a 10 m-es hátsókerti méretet, 225 db (5%) telek a 6 m-es állapotot sem, sőt 95 db (2%) hátsókert a 3 m-es méretet sem éri el. Látható, hogy megközelítőleg 10%-a a lakóterületi telkeknek nem rendelkezik 10 m-t elérő hátsókerttel, ezért általános előírásként való alkalmazása indokolatlan. Minden lakóterületi övezetben előfordul olyan telek, ami nem éri el a 10 m-es hátsókertet. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 47

48 Továbbá a hátsókert mélységét nem javasolt 6 m-nél kisebbre sem csökkenteni, amelyet a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről is előír. Az OTÉK vonatkozó előírása (kivonat): Az elő-, oldal- és hátsókert előírásai 35. (4) 112 A hátsókert legkisebb mélységét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ha a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor az a kialakult állapotnak megfelelő, ennek hiányában nem lehet kisebb: - sem 6,0 m-nél, - sem az épület hátsókertre néző tényleges beépítési magasságának mértékénél. Fekvőtelkek esetében szintén javasolt a hátsókerti méretet 5 m-ről 3 m-re lecsökkenteni, ugyanis a 30 m mélységet el nem érő fekvőtelkek száma a lakóterületi övezetekben 131 db. A Béke utcai telek Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint kisvárosias lakóterület besorolású. A hatályos helyi építési szabályzat (HÉSZ) szerint a terület oldalhatáron álló beépítési mód szerint beépíthető, kisvárosias lakóterület (Lk2). Az Lk2 övezetre vonatkozó, azaz az építési telkek kialakításának és beépítésének során, az alábbi táblázatban meghatározott építési övezeti jellemzőket és határértékeket kell alkalmazni. új építési övezet jele Lk2 beépítési módja legkisebb telekméret legkisebb telekszélesség legnagyobb beépítettség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság m 2 m % % m főépület lakásszám egyéb oldalhatáron álló % 55 % 5,5 L=T/350 ek: K A Béke utcai telek esetében jelenleg a beépítés (60 m 2 ) a telek (328 m 2 ) 18,3 %-a, vagyis a 30%-os maximális beépíthetőséget nem éri el. A tervezett két szinten megvalósítandó 140 m 2 -es épület esetében a beépítési százalék 29%, amely a már korábban egységesen javasolt 6 m-es hátsókerti mérettel (2. kérelem) megvalósítható; 146 m 2 építési hely keletkezik. Javaslatok Javasolt a lakóterületi övezetekre vonatkozóan általánosan előírt 10 m-es hátsókert mélységének csökkentése 6 m-re, ugyanis a lakóterületi telkek 10%-a nem éri el a 10 m- es mélységet sem, tehát általános paraméterként való alkalmazása nincs összhangban a kialakult állapottal. Ezzel az egyedileg vizsgált terület problémája is megoldódik, az így fennmaradó építési helyre elhelyezhető az új épület. A módosítással érintett területre vonatkozó javasolt övezeti előírások az alábbiak: Lakóterületek beépítésének szabályai 12. (7) Lakóterületen a) általános esetben az előkert mélysége 6 m vagy a kialakult, a hátsókert mélysége 10 m 6 m, vagy az 1. melléklet szerinti. b) fekvőtelek esetében az előkert mélysége 3 m, a hátsókert mélysége 5 m 3 m KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 48

49 D.2. Fekvőtelek fogalmának módosítása (7.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A módosítás célja a fekvőtelek fogalmának pontosítása, amely jelenlegi megfogalmazásában nem felel meg minden fekvőtelekre. Vizsgálatok A jelenleg hatályos HÉSZ szerint, az alábbi előírások vonatkoznak a fekvőtelekre. E rendelet alkalmazásában: Értelmező rendelkezések 1. Fekvőtelek: Olyan telek, amelyiknek a közterületi határvonala 1,5-ször hosszabb, mint az oldalhatára. 2. Vizsgálatok alapján, Budakeszi területén nem pontosan 1,5-szörös arány jellemző, illetve nem feltétlenül igaz a közterületi határvonal felé esés sem, számos esetben magánút határolja a fekvőtelkek hosszabb oldalát. Javaslatok A fekvőtelek értelmező rendelkezésében a fogalom meghatározásában az 1,5-szörös arányt javasolt törölni, illetve a közterületi határvonalra esést kiegészíteni magánút határvonalára történő eséssel is, továbbá a 30 m-nél nem mélyebb kikötéssel, a jelenlegi állapotnak megfelelően. A javasolt övezeti előírások az alábbiak: E rendelet alkalmazásában: Értelmező rendelkezések 1. Fekvőtelek: Olyan 30,0 m-nél nem mélyebb telek, amelyiknek a közterületi vagy magánúttal határos határvonala 1,5-ször hosszabb, mint az oldalhatára. 2. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 49

50 D.3. A HÉSZ 2. (5) melléképület alapterületére vonatkozó előírásának felülvizsgálata (26.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A hatályos HÉSZ Értelmező rendelkezésekről szóló pontja tartalmaz a melléképületek méretére vonatkozó előírásokat: 5. Melléképület: olyan épület, amely a fő rendeltetés szerinti használathoz szükséges, huzamos idejű tartózkodásra nem alkalmas, és amelynek beépített alapterülete a bruttó 50 m 2 -t nem haladja meg. Az önkormányzat részéről felvetődött az 50,0 m 2 -es alapterületi korlátozás feloldása. Mivel a jelenlegi előírás az alapterületet ugyan korlátozza, de az elhelyezhető melléképületek számát nem, ezért az előírás mindenképpen átgondolandó. Megvizsgálandó a melléképület fogalommeghatározásának módosítása. Vizsgálatok A már nem hatályos, többször módosított 29/2005. (VII. 1.) rendelettel jóváhagyott HÉSZ csak az Lke-6, Lke-7 és Lke-8 jelű építési övezetekben írta elő a legfeljebb 1 db főépületet, az előírás 2009-ben került be a HÉSZ-be. Az Lke-6, Lke-7 és Lke-8 jelű építési övezetek Makkosmária településrészen kerültek kijelölésre. A jelenleg hatályos HÉSZ szerint az egy telken elhelyezhető épületek száma az összes Lke jelű építési övezetben korlátozásra került, telkenként csak 1 főépület építhető. Ezek szerint az előírás a korábbiakhoz képest óta szigorítást tartalmaz. Fentiek ellenére az Lke jelű építési övezetekben vannak olyan ingatlanok, ahol a főépületen kívül 50 m 2 -t meghaladó alapterületű, tehát nagyméretű épület került elhelyezésre a főépület mögötti telekrészen, mely feltételezhetően melléképület lehet. Javaslatok A tömbbelsők besűrűsödését és a szomszédos ingatlanokon élők zavartalan életvitelét biztosítandó a melléképületek méretére vonatkozó előírás fenntartása továbbra is javasolt. Ezen kívül megfontolandó az elhelyezhető melléképületek számának korlátozása is. Mivel az OTÉK 35. -ának (7) bekezdését a 394/2012. (XII. 20.) Korm. rendelet az alábbiak szerint módosította: (7) 118 A hátsókert előírt legkisebb méretén belül a szükséges védőtávolságok megtartásával valamennyi melléképítmény, továbbá mosókonyha, nyárikonyha, gépkocsi és egyéb tároló épület elhelyezhető. Növényházat (üvegházat), fóliasátrat a 31. rendelkezéseinek keretei között helyi építési szabályzat és szabályozási terv eltérő rendelkezése hiányában a teleknek a szomszédos telekkel közös határától legalább 1,50 m távolságra szabad elhelyezni. szükséges a hátsókertre vonatkozó előírások meghatározása is. A javasolt előírások az alábbiak: 5. Melléképület: olyan épület, amely a fő rendeltetés szerinti használathoz szükséges, huzamos idejű tartózkodásra nem alkalmas, és amelynek beépített alapterülete az összes melléképület alapterületének összege - a bruttó 50 m 2 -t nem haladja meg. A HÉSZ 4. -a az alábbi (7) bekezdéssel egészül ki: (7) Építési helyen kívül - melléképítmény és műtárgy kivételével - építmény nem helyezhető el. Építési helyen kívül az elő-, oldal- és hátsó kert legkisebb méretén belül csak közmű-becsatlakozási műtárgy, közműpótló műtárgy és hulladéktartály-tároló helyezhető el, valamint a hátsó kert legkisebb méretén belül a vonatkozó egyéb előírások keretei között a szomszédos telekkel közös határától legalább 1,50 m távolságra - növényház, üvegház és fóliasátor helyezhető el. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 50

51 D.4. A HÉSZ 4. (6) bekezdésének törlése, illetve az oldalkertek méretének felülvizsgálata ( ) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A hatályos HÉSZ előírása általánosan vonatkozik a település minden övezetére: Építmények elhelyezésére, bővítésére vonatkozó általános előírások 4. (6) Általános esetben oldalhatáron álló beépítés során, ha az építési övezet előírásai külön nem rendelkeznek, az új épületeket úgy kell elhelyezni, hogy a beépített oldalhatártól legalább 1 m, a másik oldalhatártól 5 m beépítetlen telekrész maradjon. Fenti előírás a kialakult beépítések alapján nem tartható fenn minden érintett építési övezetben. Ezen kívül egyedi módosítási igény jelentkezett az Ady Endre utca 516 hrsz.-ú telek beépíthetőségének érdekében az elő, oldal és hátsó kertek méretének felülvizsgálatára. Az ingatlan Budakeszi Kukoricás településrészén, az Ady Endre utca északi oldalán található. Az ingatlan tulajdonosa az építési övezeti paraméterek módosítását kéri kisméretű telke beépítése érdekében. Felülvizsgálandók az oldalhatáron álló beépítésű építési övezetek előírásai, különös tekintettel az adott ingatlanra, mint kis méretű telekre vonatkozó előírások. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 51

52 Vizsgálatok Mivel a település telekállománya rendkívül változatos képet mutat, ennek az előírásnak általánosan történő alkalmazása az ingatlanok beépíthetőségének jelentős korlátozását eredményezi. Ezért az eltérő előírásokat övezet-specifikusan kell megtenni, ahogyan a (6) bekezdés szerint erre lehetőség is adódik. Eltérő előírás vonatkozzon pl. a fekvőtelkekre, az Ady utca menti apró telkekre, vagy a rendkívül keskeny telkekre. Oldalhatáron álló beépítésű építési övezetek az alábbiak: Lk12, Lk2, Lk4, Lke1, Lke2, Lke4, Lke5 és Lke6. Oldalhatáron álló beépítést előíró építési övezetek Lk (kék), Lke (rózsaszín) Az érintett építési övezetekben kialakult beépítést övezetenként megvizsgálva került elemzésre a csurgó-távolság és az oldalkert mérete és alakult ki az övezet-specifikus javaslat. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 52

53 Lk1 jelű építési övezetbe 180 db telek tartozik. Elenyésző (7 db, azaz 3%) azok száma, melyek csurgó távolságra helyezték el a főépületet. A kisméretű és keskeny telkek miatt a javasolt előírás: csurgó: 0, oldalkert: 3,0 m. Lk2 jelű építési övezetbe 477 db telek tartozik, ezek közül 52 db tartja be az 1 méteres csurgótávolságot. Előírásként telekszélességhez kötötten írható elő a csurgótávolság: 15,0 m-nél keskenyebb telek esetén 1,0 méteres csurgó oldalkert 3,0m. Az Lk4 jelű építési övezetbe sorolt 9 db telek közül 3 db úszótelek, a többi sem oldalhatáron álló beépítésű. Javasolt előírás: szabadon álló beépítés KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 53

54 Az Lke1 jelű építési övezetbe sorolt 359 db telek közül 51 db tartja a csurgótávolságot, 61 db szorosan az oldalhatáron áll, a szélesebb telkeken a beépítés jellemzően szabadon álló. Javasolt előírás: 1,0 m csurgó, 5,0 m oldalkert. Az Lke2 jelű építési övezetbe sorolt 1419 db telek közül 25 db oldalhatáron épült és tartja a csurgótávolságot, 367 db (25%) szorosan az oldalhatáron áll, a többi (72%) a telkek geometriáját kihasználva szabadon álló. Tehát a telkek zöménél betartásra került a csurgótávolság. Javasolt előírás: 1,0 m csurgó, 5,0 m oldalkert. Az Lke4 jelű építési övezetben a 190 db telek között még sok a beépítésre váró. Jellemzően megállapítható, hogy betartják a csurgótávolságot, illetve szabadon állóan építenek. Javasolt előírás: 1,0 m csurgó, 5,0 m oldalkert. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 54

55 Az Lke5 jelű építési övezet Makkosmária azon része, ahol már sok lakóépület épület a zártkerti, hétvégi házak között. A 856 db telek beépítésére jellemző, hogy a terepviszonyok és a telek geometriai adottságai adta lehetőségeket, illetve korlátokat kihasználva helyezik el az épületeket. Az Lke6 jelű építési övezet Makkosmária azon területe, ahol még csak elvétve jelentek meg a lakóépületek. A zártkerti, illetve hétvégi házak betartják a csurgótávolságot, a lakóépületekre ez már nem jellemző. Az Lke5 és Lke6 jelű építési övezetekben az önkormányzat elzárkózott az eredetileg előírt 1,0 méteres csurgó-távolság és 6,0 méteres oldalkert módosításától annak érdekében, hogy a keskeny telkeken az épületek egymástól való távolsága ne csökkenjen, maradjon meg az egymás mellett élők nyugalma. Az Ady Endre utcai 516 hrsz.-ú telek területe 257 m 2, melyen a hatályos HÉSZ szerint előírt építési hely betartása esetén a tulajdonos nem tud megfelelő méretű lakóházat építeni, ezért kéri az oldalhatáros beépítés módosítását zártsorúra és a 10 m-es hátsókert méretének csökkentését. Az érintett ingatlan a hatályos HÉSZ szerint Lk1 építési övezetbe sorolt. Az alábbi előírások vonatkoznak rá: Építmények elhelyezésére, bővítésére vonatkozó általános előírások 4. (6) Általános esetben oldalhatáron álló beépítés során, ha az építési övezet előírásai külön nem rendelkeznek, az új épületeket úgy kell elhelyezni, hogy a beépített oldalhatártól legalább 1 m, a másik oldalhatártól 5 m beépítetlen telekrész maradjon. Lakóterületek beépítésének szabályai 12. (1) A lakóterület elsősorban lakóépületek elhelyezésére szolgál. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 55

56 a. A szabályozási terveken Lk jellel jelölt kisvárosias lakóterületek sűrűbb beépítésű, legfeljebb négyszintes épületek helyezhetők el, az 1. melléklet szerinti határértékek mellett. b. A szabályozási terveken Lke jellel jelölt kertvárosias lakóterület laza beépítésű, legfeljebb 2 szintes épületek helyezhetők el, az 1.melléklet szerinti határértékek mellett. (2) Lakóterületen elhelyezett épület a lakó rendeltetésen kívül fő rendeltetésként: a. kereskedelmi, szolgáltató, b. hitéleti, nevelési, oktatási, egészségügyi, szociális, c. kulturális, d. vendéglátó és szállás jellegű, e. igazgatási, iroda és f. sport rendeltetésű lehet akkor, ha az építési telek megközelítését szolgáló út szabályozási szélessége legalább 12 m, és a tevékenységgel összefüggően nem keletkezik a lakóterület rendeltetésszerű használatát zavaró nehézgépjármű-forgalom. (3) Lakóterületen nem helyezhető el a. üzemanyagtöltő állomás b. nem háztartási célú raktár. (4) Lakóterületen raktározás épületen kívül tilos. (5) Lakóterületen a fő rendeltetésen felül a. önálló melléképület rendeltetése lehet aa) személygépkocsi tároló, ab) háztartási célú tároló, fáskamra, nyárikonyha, b. kiegészítő rendeltetésként ba) állattartás, bb) a lakó rendeltetést nem zavaró gazdasági tevékenység céljára lehet építményt elhelyezni. (6) Lakóterületen a közterületi vagy magánúti határtól számított 15 m-es sávban, fekvőtelken 8 m-es sávban csak fő rendeltetésű épület és támfalgarázs helyezhető el. (7) Lakóterületen a. általános esetben az előkert mélysége 6 m vagy a kialakult, a hátsókert mélysége 10 m, vagy az 1. melléklet szerinti. b. fekvőtelek esetében az előkert mélysége 3 m, a hátsókert mélysége 5 m, e) az oldalhatáron álló beépítési módú építési övezetekben ca) olyan saroktelek esetében, amelynek egyik oldalkertje sem beépített, a hosszabbik telekhatár mentén az előkert 3 m. eb) olyan saroktelek esetében, amelynek mindkét előkertje 6 m, a be nem épített oldalkert legalább 3 m. (8) A kisvárosias lakóterület tömbtelkein önálló (különálló) személygépjármű-tároló épület a terepszint alatt, vagy támfalgarázsként építhető. új építési övezet jele Lkl beépítési módja oldalhatár on álló legkisebb telekméret legkisebb telekszéles ség legnagyobb beépített- ség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság m 2 m % % m főépület lakásszám egyéb % 40 % 5,0 L=T/350 ek: K KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 56

57 Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat- A tulajdonos kérelmében arra hivatkozik, hogy a telkén zártsorú, vagy hézagosan zártsorú beépítés az utcaképbe sokkal inkább illene, mert az utcában meglévő ingatlanok nagy része is így épült. Mindez csak az Ady Endre utca déli oldalára igaz, az északi oldal ahol az érintett telek is található sem nem zártsorú, sem nem hézagosan zártsorú. Jellemzően még a sokkal keskenyebb telkeken is oldalhatáros beépítés alakult ki, igaz, hogy esetenként a melléképületek a másik oldalhatárra kerültek. Javaslatok Az egyes építési övezetek részletes vizsgálata alapján a javaslatok táblázatosan összefoglalva: övezet csurgótávolság (m) oldalkert (m) Lk1-3,0 Lk2 15,0 m-nél kisebb telekszélesség esetén: - 3,0 15,0 m-nél nagyobb telekszélesség esetén: 1,0 Lk4 szabadon álló Lke1 1,0 5,0 Lke2 1,0 5,0 Lke4 1,0 5,0 Lke5 1,0 6,0 Lke6 1,0 6,0 A táblázatnak megfelelően az általános előírástól eltérő építési övezeteknél (Lk1, Lk2, Lk4) az alábbi méretek kerülnek előírásra: 12. (11) Az Lke1 és az Lke2 Lk1 jelű építési övezetben és az Lk2 jelű építési övezet 15,0 méternél keskenyebb telkein új épületeket közvetlenül az oldalhatárra el lehet helyezni. A HÉSZ 1. melléklete kisvárosias lakóterületekre vonatkozó táblázatának érintett sorai az alábbiak szerint módosulnak: 2.1. Kisvárosias lakóterületek KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 57

58 új építési övezet jele Lk1 Lk2 Lk4 beépítési módja oldalhatár on álló oldalhatár on álló oldalhatár on álló szabadon álló legkisebb telekméret legkisebb telekszéles ség legnagyobb beépítettség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság m2 m % % m főépület lakásszám % 40 % 5,0 L=T/ % 55 5,0 L=T/350 egyéb ek: K ok: 3 m ek: K ok: 3 m % 60 % 12,5 L=T/350 ek: K Mivel az Ady Endre utca északi oldalán a beépítés jellemzően oldalhatáron álló, ezt nem javasolt módosítani. Ahhoz azonban, hogy a tulajdonos a megengedett 40%-os beépítést elhelyezhesse, a 12. (11) bekezdésének fent javasolt módosítása szükséges. Ennek alapján a nulla csurgó-távolság, a 3,0 méteres oldalkert, a 6,0 m-es hátsókert és a szomszédokhoz igazodó előkert alkalmazásával a telken az építési hely területe csaknem 130 m 2, amelyen elhelyezhető a 40%-os beépítettségi mértéknek megfelelő kb. 100 m 2 -es épület. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 58

59 D.5. Arany János utcai - József Attila utcai lakótelep tetőszigetelés probléma (69.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka Az Arany János utcai - József Attila utcai lakótelep Budakeszi északnyugati részén helyezkedik, mellyel kapcsolatosan a tető maximális magasságának víz- és hőszigeteléssel való megemelésére érkezett kérelem. A jelenlegi magasságot további 30 cm-el emelné meg, átlépve a megengedett maximális épületmagasságot, amelyben jelenleg is eltérések figyelhetőek meg. Vizsgálandó a legnagyobb épületmagasság módosításának lehetősége. Vizsgálatok Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint a vizsgált terület kisvárosias lakóterület besorolású. A hatályos HÉSZ szerint jelenleg a terület beépítésre szánt kisvárosias lakóterület (Lk4). Az Lk4 övezetre vonatkozó, azaz az építési telkek kialakításának és beépítésének során, az alábbi táblázatban meghatározott építési övezeti jellemzőket és határértékeket kell alkalmazni. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 59

60 új építési övezet jele Lk4 beépítési módja oldalhatáron álló legkisebb telekméret legkisebb telekszélesség legnagyobb beépítettség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság m 2 m % % m főépület lakásszám egyéb % 60 % 12,5 L=T/350 ek: K Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat Az épületek megengedett legnagyobb magassága 12,5 m, amelyet a legtöbb épület magassága jelenleg is meghalad (16,4 m), ezért az előírás szerint nem lehetséges megemelni az épületek magasságát. A korszerűsítés érdekében a magassági kikötés kiegészítése szükséges. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 60

61 A terület jelenlegi állapota Arany János utcai társasházak KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 61

62 Javaslatok Az épületmagasság emelésére vonatkozó kérelem módosítással jár. A módosítással érintett területre vonatkozó javasolt övezeti előírások az alábbiak: új építési övezet jele beépítési módja legkisebb telekméret legkisebb telekszélesség legnagyobb beépítettség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság főépület lakásszám egyéb m 2 m % % m Lk4 oldalhatáron álló % 60 % 12,5 meglévő épület korszerűsítése esetén a kialakult állapot +50 cm L=T/350 ek: K KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 62

63 D.6. Hulladékudvar elhelyezésére terület kijelölése (71.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka Az önkormányzat lakossági hulladékudvar kialakítását határozta el, melynek megfelelő helyet keres. Vizsgálandó a hulladékudvar elhelyezésére alkalmas területek kijelölése. Vizsgálatok A lakossági hulladékudvarok szakképzett személyzet által működtetett, zárt hulladékátvevő helyek, ahol a háztartásokban keletkező, anyagfajtánként elkülönítetten gyűjtött veszélyes, speciális kezelést igénylő, valamint a csomagolási hulladékok átvételét végzik. A hulladékudvarok elsődleges célja a hulladékok anyagában történő hasznosítási arányának javítása, valamint a veszélyes hulladékok környezetbe jutásának megakadályozása. A hulladékudvarok kb m 2 közötti területén a felvevő-porta épületen kívül általában egy kisebb raktár épület és több különböző méretű tároló konténer kerül elhelyezésre. Az önkormányzattal egyeztetve három helyszín merült fel lehetőségként: 1. új szennyvíztisztító területén belül 2. régi szennyvíztisztító területén 3. új szennyvíztisztítóhoz vezető út mentén önkormányzati területen 1. új szennyvíztisztító területén belül Az új szennyvíztisztító a település külterületének legdélibb pontján, a Budakeszi-ároktól keletre került kijelölésre beépítésre szánt különleges övezetben. A 067/18 hrsz.-ú csaknem 5 ha-os terület önkormányzati tulajdon, területén belül elhelyezhető a lakossági hulladékudvar. Hátránya, hogy távol esik a település lakott területeitől. Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat- A hatályos szabályozási terv külterületre vonatkozó tervlapja szerint az építési övezetbe négy telek (067/15, 067/18, 067/24, és 067/25 hrsz.-ú telkek) tartozik. Ebből három KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 63

64 önkormányzati tulajdonú, a 067/24 hrsz.-ú ingatlan magántulajdonban van. Az építési övezet teljes területe az Országos Ökológiai Hálózat pufferterületébe esik, területének jelentős része Natura 2000 által érintett, nyugati telekhatára a Budakeszi-árokkal határos, keletről a Budai Tájvédelmi Körzet fokozottan védett területével szomszédos és 150 méteres védőtávolság került kijelölésre körülötte. A terv meghatározza, hogy a Natura 2000 területen belül hol helyezhetők el építmények és az építési övezeten belül a 067/18 hrsz.-ú telken kijelöli a szennyvíztisztító technológiai építményei elhelyezésére megfelelő területet. A hulladékudvar számára a 067/15 hrsz.-ú ingatlan látszik megfelelőnek, amelyen az építési övezetre vonatkozó előírások minimális módosításával elhelyezhetők a hulladékudvar építményei, konténerei. A beépítésre szánt különleges területek 16. 5) A szabályozási terveken K-Szv jellel jelölt szennyvíztisztító különleges terület építési övezetében a város szennyvíztisztítójának olyan technológiai és kiszolgáló építményei helyezhetők el, melyek védőtávolsága nem nagyobb 150 m-nél. Technológiai építmény a szennyvíz tisztító, szennyvíziszapkezelő, -tároló építmény. 6) A szennyvíztisztító különleges területen: a) Szennyvíziszap az övezet területén legfeljebb 6 hónapig tárolható, véglegesen nem helyezhető el. b) Az építési övezet telkén épület a szabályozási terven jelölt Natura 2000 területen építmények elhelyezésére kijelölt terület"-en belül helyezhető el. c) Védőtávolsággal rendelkező technológiai építmény kizárólag a szabályozási terven jelölt technológiai építmények elhelyezésére kijelölt terület"-en belül helyezhető el. d) Az épületeket és építményeket a technológia megengedte mértékig természetes anyagok és színek használatával kell a tájba illeszteni. Ugyanez vonatkozik a támfalakra is. e) Az épületeket a HÉSZ általános előírásaitól eltérően os, vagy zöldtetővel kell kialakítani. f) Kerítés legfeljebb 20 cm magas lábazattal, efölött 80%-ban áttörten építhető. A kerítés magassága a telekhatáron, és a telken belül is 2,5 m lehet. g) A szennyvíztisztító telepet - kerítésen belül, vagy kívül - legalább 15 m széles védőfásítással kell körbe venni. 7) A különleges építési övezetekben a 9 m-nél nagyobb épületmagasságú épületek elhelyezésekor a tájképi illeszkedést látványtervvel kell igazolni. 2. régi szennyvíztisztító területén A volt szennyvíztisztító telep területe a Budaörsi út jobb oldalán helyezkedik el. A 2747 hrsz.-ú ingatlan a TSZT szerint intézményi területbe, a HÉSZ szerint Vi3 építési övezetbe sorolt. Az önkormányzati tulajdonú telek előnye, hogy lakóterületi közelségbe esik, jó a megközelíthetősége. Jelenleg az önkormányzat városgazdálkodási fenntartó telepe működik rajta. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 64

65 Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat- 3. új szennyvíztisztítóhoz vezető út mentén önkormányzati területen Az új szennyvíztisztítóhoz vezető út mentén nem sok önkormányzati terület található. A 072/35 hrsz.-ú ingatlan területe több, mint 6500 m 2. Bőségesen megfelel a kb m 2 -t igénylő hulladékudvar számára. A TSZT-ben kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területbe sorolt, a HÉSZ szerinti építési övezete Gksz6. A hatályos HÉSZ a Gksz jelű építési övezetekre az alábbi előírásokat tartalmazza: Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület beépítésének szabályai 15. (1) A szabályozási terveken Gksz jellel jelölt kereskedelmi, szolgáltató terület a környezetre jelentős hatást nem gyakorló gazdasági, elsősorban kereskedelmi és szolgáltató tevékenységi célú épületek elhelyezésére szolgál. (2) A kereskedelmi, szolgáltató területen az (1) bekezdés szerinti rendeltetésen kívül elhelyezhető: a) iroda b) szállás jellegű épület, c) közösségi szórakoztató és vendéglátó épület, d) sportépítmény, e) üzemanyagtöltő állomás. (3) Az (1) bekezdés és a (2) bekezdés a)-d) pontjában felsorolt rendeltetést tartalmazó épületben telkenként 1 szolgálati lakás helyezhető el, amelynek hasznos alapterülete nem haladhatja meg az épület hasznos alapterületének 20 %-át, és nem lehet nagyobb nettó 150 m 2 - nél. (4) A kereskedelmi, szolgáltató területen nem helyezhető el állattartó építmény. (5) A kereskedelmi, szolgáltató területen az elő-, az oldal- és hátsókert mérete 10 m, az elkerülő út és a Budaörsi út mellett 15 m. (6) A kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területen a) a telekhatárok mentén általában legalább 3 m szélességű, b) a lakó építési övezet határa mentén legalább 5 m szélességű zöldfelület védőfásításként telepítendő. (7) A (6) bekezdés szerinti sáv a bejáratok szélességében megszakítható, parkoló ebben a sávban nem helyezhető el. (8) A telek minden 100 m 2 zöldfelülete után legalább 1 nagy lombkoronájú fát kell telepíteni. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 65

66 A másik ingatlan szintén a szennyvíztisztítóhoz vezető út mentén helyezkedik el, a 072/38 hrsz.-ú telek kisebb, területe kb m 2. A hatályos HÉSZ szerint Má4 övezetű telek a TSZT-ben a szomszédos sportrepülőtér beépítésre nem szánt különleges területének bővítésére beépítésre szánt különleges repülőtér övezet távlati fejlesztési területe. Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat- Javaslatok 1. új szennyvíztisztító területén belül Az új szennyvíztisztító területén belül, a K-Szv jelű építési övezetben van olyan szabad terület, amely alkalmas a hulladékudvar elhelyezésére. A szóba jöhető terület a telep bejáratánál fekvő kb m 2 -es 067/15 hrsz.-ú telek, vagy annak egy része. Problémát csak az jelent, hogy a belterületi lakóterülettől távol esik, nehezen megközelíthető a lakosság számára. A hulladékudvar elhelyezése érdekében az építési övezetei előírások alábbi módosítása szükséges: A beépítésre szánt különleges területek 16. 5) A szabályozási terveken K-Szv jellel jelölt szennyvíztisztító különleges terület építési övezetében elsősorban a város szennyvíztisztítójának olyan technológiai (szennyvíz tisztító, szennyvíziszapkezelő, -tároló építmény) és kiszolgáló építményei helyezhetők el, melyek védőtávolsága nem nagyobb 150 m-nél, Technológiai építmény a szennyvíz tisztító, szennyvíziszap-kezelő, -tároló építmény továbbá elhelyezhetők lakossági hulladékudvar építményei. 6) A szennyvíztisztító különleges területen: a) Szennyvíziszap az övezet területén legfeljebb 6 hónapig tárolható, véglegesen nem helyezhető el. b) Az építési övezetben telkén ba) a szennyvíztisztító épületei kizárólag a szabályozási terven jelölt Natura 2000 területen építmények elhelyezésére kijelölt terület"-en belül helyezhetők el, bb) a lakossági hulladékudvar építményei a Natura 2000 területén kívül, a Budakesziároktól legalább 30,0 m-re helyezhetők el, az elő- és oldalkert mérete 5,0 m, a hátsókert mérete 20,0 m. c) Védőtávolsággal rendelkező technológiai építmény kizárólag a szabályozási terven jelölt technológiai építmények elhelyezésére kijelölt terület"-en belül helyezhető el. d) Az épületeket és építményeket a technológia megengedte mértékig természetes anyagok és színek használatával kell a tájba illeszteni. Ugyanez vonatkozik a támfalakra is. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 66

67 e) Az épületeket a HÉSZ általános előírásaitól eltérően os, vagy zöldtetővel kell kialakítani. f) Kerítés legfeljebb 20 cm magas lábazattal, efölött 80%-ban áttörten építhető. A kerítés magassága a telekhatáron, és a telken belül is 2,5 m lehet. g) A szennyvíztisztító telepet - kerítésen belül, vagy kívül - legalább 15 m széles védőfásítással kell körbe venni. 7) A különleges építési övezetekben a 9 m-nél nagyobb épületmagasságú épületek elhelyezésekor a tájképi illeszkedést látványtervvel kell igazolni. 2. régi szennyvíztisztító területén A volt szennyvíztisztító telep helyén jelenleg üzemelő önkormányzati városgazdálkodási fenntartó telep zavarása nélkül kialakítható a lakosság számára ideális közelségben a hulladékudvar. A jelenlegi Vi3 építési övezet előírásai az alábbiak szerint módosítandók: Intézményterület beépítésének szabályai 14. (1) A szabályozási terveken Vi jellel jelölt intézmény terület fő rendeltetésként igazgatási, nevelési, oktatási, egészségügyi, szociális és szolgáltató rendeltetésű épület elhelyezésére szolgál. (2) Az intézményterületen elhelyezhetett épület a. iroda, b. kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szállás, c. kulturális, közösségi szórakoztató, d. hitéleti és e. sport rendeltetésű is lehet akkor, ha nincs zavaró hatással a fő rendeltetésre. (3) Az (1) bekezdés és a (2) bekezdés a)-e) pontjában felsorolt rendeltetést tartalmazó épületben telkenként 1 szolgálati lakás helyezhető el. (4) Az intézmény területen nem helyezhető el a. üzemanyagtöltő állomás, b. állattartó épület. (5) A felhagyott szennyvíztisztító területén nevelési, oktatási, szociális, szolgáltató és egészsegügyi intézményt elhelyezni a rekultivációs és szükség esetén szennyezésmentesítési eljárást követően, egészségkockázat-becslés eredménye alapján lehet. (6) Az intézmény területen az építési övezet eltérő rendelkezése hiányában az elő-, az oldal- és hátsókert mérete 10 m. (7) A védett településmagban köz- és egyházi intézményekhez az általános szabály szerint számított parkolószám felét kell biztosítani. Az 1. melléklet 2.4. táblázatának érintett sora az alábbiak szerint módosul új építési övezet jele Vi3 beépítési módja szabadon álló legkisebb telekméret legkisebb telekszéles ség legnagyobb beépítettség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság m2 m % % m főépület lakásszám egyéb % 40 % 10,0 ek 10 m 3. új szennyvíztisztítóhoz vezető út mentén önkormányzati területen A két telek közül az északabbra fekvő, nagyobb önkormányzati tulajdonú telek alkalmas a hulladékudvar számára. A TSZT-ben már Gksz területbe sorolt ingatlan a szabályozási KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 67

68 terven még Má4 általános mezőgazdasági övezetben van. TSZT módosítás nélkül átsorolható, a javasolt építési övezet Gksz4. Mindhárom helyszín alkalmas lehet a lakossági hulladékudvar elhelyezésére, de az 1. és 2. változat csak az építési övezeti előírások minimális módosításával együtt. A Gksz jelű építési övezetekben mivel már most is általánosan megengedett a lakossági hulladékudvar, mint szolgáltatás létesítésének lehetősége a vonatkozó előírások módosítása nem szükséges. Mivel nem történt végleges önkormányzati állásfoglalás a helyszín kiválasztására, a HÉSZ szöveges módosítása mindhárom helyszínen lehetővé teszi a hulladékudvar elhelyezését. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 68

69 BUDAKESZI HÉSZ részleges módosítása D.7. Gksz2 építési övezetben előkert méretének csökkentése (83.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A 2741/1 és 2741/2 hrsz.-ú ingatlanok tulajdonosa kéri az építési övezetben előírt előkert méretének csökkentését a meglévő épületek utcafront menti bővítése érdekében egy LIDL áruház kialakítása érdekében. Vizsgálandó az előkertre vonatkozó előírás módosítása az adott helyszín vonatkozásában. Vizsgálatok A hatályos HÉSZ szerint a Gksz2 építési övezetre az alábbi előírások vonatkoznak: Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület beépítésének szabályai 15. (9) A szabályozási terveken Gksz jellel jelölt kereskedelmi, szolgáltató terület a környezetre jelentős hatást nem gyakorló gazdasági, elsősorban kereskedelmi és szolgáltató tevékenységi célú épületek elhelyezésére szolgál. (10) A kereskedelmi, szolgáltató területen az (1) bekezdés szerinti rendeltetésen kívül elhelyezhető: a) iroda b) szállás jellegű épület, KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 69

70 c) közösségi szórakoztató és vendéglátó épület, d) sportépítmény, e) üzemanyagtöltő állomás. (11) Az (1) bekezdés és a (2) bekezdés a)-d) pontjában felsorolt rendeltetést tartalmazó épületben telkenként 1 szolgálati lakás helyezhető el, amelynek hasznos alapterülete nem haladhatja meg az épület hasznos alapterületének 20 %-át, és nem lehet nagyobb nettó 150 m 2 - nél. (12) A kereskedelmi, szolgáltató területen nem helyezhető el állattartó építmény. (13) A kereskedelmi, szolgáltató területen az elő-, az oldal- és hátsókert mérete 10 m, az elkerülő út és a Budaörsi út mellett 15 m. (14) A kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területen a) a telekhatárok mentén általában legalább 3 m szélességű, b) a lakó építési övezet határa mentén legalább 5 m szélességű zöldfelület védőfásításként telepítendő. (15) A (6) bekezdés szerinti sáv a bejáratok szélességében megszakítható, parkoló ebben a sávban nem helyezhető el. (16) A telek minden 100 m2 zöldfelülete után legalább 1 nagy lombkoronájú fát kell telepíteni. Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat Gksz2 építési övezet az alábbi területeken került kijelölésre: KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 70

71 A terület jelenlegi állapota Az érintett 2741/1 és 2741/2 hrsz.-ú ingatlanok a Budakeszi-árok felől Az érintett 2741/1 és 2741/2 hrsz.-ú ingatlanok a Kert utca felől Javaslatok Mivel az érintett fejlesztővel az önkormányzat településrendezési szerződés kötését irányozta elő, csak az építési övezet érintett területére vonatkozóan javasolt az előkert módosítása a 15. -ban: (5) A kereskedelmi, szolgáltató területen az elő-, az oldal- és hátsókert mérete 10 m kivéve a Gksz2 jelű építési övezetben a Kert utca felől, ahol a kialakult -, az elkerülő út és a Budaörsi út mellett 15 m. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 71

72 D.8. Nyeles telek tilalmának törlése (85.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka Megvizsgálandó a nyeles telkek tilalmának törlése. Vizsgálatok A hatályos HÉSZ telekalakításra vonatkozó általános előírásokról szóló pontja tartalmaz a melléképületek méretére vonatkozó előírásokat: Telekalakításra vonatkozó általános előírások 3. (1) A település közigazgatási területén nyúlványos telek nem alakítható ki, kivéve a meglévő, az 1. mellékletben az építési telek legkisebb kialakítható területére meghatározott méretet elérő zárványtelek megközelíthetőségének biztosítására. Budakeszi területén jelenleg is számos helyen fordul elő nyeles telek, különösen a volt zártkerti területeken, ahol a véderdő (Ev) mentén elhelyezkedő területeken sokszor másképpen megoldhatatlan a telkek használható kialakítása és megközelítése. Budakeszin a minimális telekméret kétszeresét meghaladó telkek száma; a lakóterületi övezetekben 323 db, vegyes és intézményi övezetben 90 db, gazdasági és kereskedelmi övezetben pedig 22 db, vagyis összesen 435 telek megosztható, amely az összes érintett övezet telkeihez viszonyítva 8,7% növekedést jelentene (435/4977 db). Minimális telekméret legalább kétszeresét meghaladó méretű telkek véderdő (Ev) területe Javaslatok A nyeles telek általános eseti eltörlése nem javasolt a túlzott besűrűsödés miatt, illetve településképi szempontú megfontolásból, azonban kivételt képezhetnek az erdőterülettel határolt, másképp megközelíthetetlen területek, illetve az Lke5 és Lke6 övezetben azon összevonásra kerülő telkek, amelyek összevonás utáni utcafronti KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 72

73 szélessége eléri a 20 m-t, és telekméretük külön-külön is eléri a kialakítható minimális telekterületet. Javasolt előírás: Telekalakításra vonatkozó általános előírások 3. (1) A település közigazgatási területén nyúlványos telek nem alakítható ki, kivéve a) a meglévő, az 1. mellékletben az építési telek legkisebb kialakítható területére meghatározott méretet elérő meglévő zárványtelek megközelíthetőségének biztosítására, b) a gépjárművel kizárólag véderdő területen (Ev) keresztül megközelíthető ingatlanok esetén, c) ha az Lke5 és Lke6 jelű építési övezetben szomszédos telkek összevonásra, majd mélységében megosztása kerülnek, amennyiben az összevont telek utcafronti szélessége legalább 20 m, legfeljebb 30 m. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 73

74 E. Sajátos problémák, speciális igények E.1. Avar utca végi forduló szabályozásának módosítása (18.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A módosításra javasolt terület Makkosmária déli határán helyezkedik el. Az építési telkek (hrsz: 4304, 4305, 4306) az Avar utca és Törökvész utca között helyezkednek el. Az Avar utca az adott telkek előtt 12 m-ről 14 m-re szélesedik ki, amely a járművek megfordulását biztosítja a zsákutca helyzet következtében. A terület kertvárosias lakóterület besorolású, amelyet délről védelmi erdő (Ev) határol. A HÉSZ módosítás célja, a megadott telkek előtt található Avar utca szabályozási szélességének felülvizsgálata. A tervezett változás a HÉSZ (szabályozási terv) módosítását igényli. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 74

75 Vizsgálatok Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint a vizsgált terület kertvárosias lakóterület besorolású. A hatályos helyi építési szabályzat (HÉSZ) szerint a vizsgálati terület oldalhatáron álló beépítési mód szerint beépíthető, kertvárosias lakóterület (Lke2). Az Avar utca az adott telkek előtt 12 m-ről 14 m-re szélesedik ki, hogy biztosítsa a járművek megfordulásához szükséges területet, azonban ezzel a magántelkek területéből szükséges elvonni területet. A járművek jelenleg a 4110-es helyrajziszámú telek előtt, a védelmi erdő területén fordulnak meg. A zsákutca végén való megforduláshoz személygépkocsi számára 9,5 m, tehergépkocsi számára 15,35 m szélességű forduló szükséges. A forduláshoz szükséges területhez a három telek közül az utolsó telek előtt szükséges a út szélesítése, vagyis a hrsz: 4306 előtt, hogy a járműforgalom a védelmi erdő területén kívül történjen. Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat Közlekedés Az Avar utca a Törökőr utcához kapcsolódó zsákutca, amelyen jelenleg a gépjárműforgalom számára a megfordulás nem biztosított közterületen, hanem a védelmi erdő (Ev) területén szabálytalanul történik a közlekedés. A Törökőr utca mintegy 450 m- re csatlakozik a Kert utcához, amelyen keresztül Budakeszi Fő útja elérhető. Az Avar utca egysávos, rossz állapotú, burkolatlan közút. Közmű Az Avar utcához csatlakozó ingatlanok közműellátása teljes körűen biztosított. Az ivóvízellátás Makkosmária ellátására létesült nyomászóna ellátási körzetére esik, amely a Szépjuhászné zóna által betáplált nyomásfokozott zóna. NÁ 100-as paraméterű vezeték alkotja. A közüzemi szennyvízelvezetés a területen nem megoldott, míg a csapadékvíz elvezetés nyílt árokrendszerrel megoldott. A földgázellátást középnyomású KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 75

76 földgázvezeték (NA 63 PE ) szállítja a Törökőr utca felől. A hírközlő hálózat 22/0,4 kv-os transzformátorról ellátott, amely az Avar utcában a hrsz: 4296/1 előtt található. Zöldfelületek, táj-és természetvédelem A vizsgált területtől délre védelmi erdő területe található (Ev), amely a Budai Tájvédelmi körzet részét alkotja. Környezeti állapot Környezetvédelmi szempontból a védelmi erdő területén történő gépjárművel való közlekedés jelentős terheléssel bír. Javaslatok A gépjárműforduló kialakítása miatt, az Avar utca kiszélesítése a szabályozási tervben új szabályozási vonallal jelölendő, ezzel együtt a jelenlegi szabályozási szélesség törlésre kerül. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 76

77 A módosítások szakági vonatkozásai Közlekedés A kijelölt 2 telek előtt személy -és tehergépjárművek számára alkalmas forduló kialakítása javasolt. Környezeti állapot A védelmi erdő területének terhelése a közterületen való forduló kialakításával megszüntethető, amellyel az erdő területe mentesül az átmenő forgalom okozta zaj -és légszennyezéstől. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 77

78 F. Módosítást nem igénylő javaslatok F.1. Lke2 építési övezetben tulajdoni hányad alapján a további beépíthetőség vizsgálata (20.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A módosítással érintett terület Budakeszi keleti felében, Virágvölgyben, a Kálvária-domb alatti területen helyezkedik el, az Erdő utca 144. szám (hrsz.:1040/1) alatt. Az Erdő utca a település Fő utcájához csatlakozik, megközelítőleg 100 m-re. Az adott telek épületszáma és beépítési százaléka eléri a megengedett mértéket, azonban egy további tulajdonos rendelkezik a telken tulajdoni hányaddal, illetve lejárt építési engedéllyel, amelyet szeretne megújítani. A korábbi szabályozás alapján 20 %-ban egy telekre összesen 2 főépület elhelyezése volt engedélyezve, amelyet paramétereket minden esetben átlép a vizsgált terület. Megvizsgálandó az adott ingatlan beépíthetőségi paramétereinek módosítása vagy eseti előírása, a további beépíthetőség érdekében. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 78

79 Vizsgálatok Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint a vizsgált terület, kertvárosias lakóterület besorolású. A hatályos helyi építési szabályzat (HÉSZ) szerint a vizsgálati terület oldalhatáron álló beépítési mód szerint beépíthető, kertvárosias lakóterület (Lke2). Az Lke2 övezetre vonatkozó, azaz az építési telkek kialakításának és beépítésének során, az alábbi táblázatban meghatározott építési övezeti jellemzőket és határértékeket kell alkalmazni. új építési övezet jele beépítési módja legkisebb telekméret legkisebb telekszélesség legnagyobb beépítettség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság főépület lakásszám egyéb m 2 m % % m Lke2 oldalhatáron álló % 60 % 5 1E/T, L=T/250 (max. 4) ek: K A vizsgált területen a beépítettség legnagyobb mértéke jelenleg 20% lehet, amelyből a jelenlegi beépítés 18%-ot ér el (telek: 1405 m 2 /épületek alapterülete: 264 m 2 ). Továbbá az előírás szerint egy telken, egy épület állhat, vagyis további épület kialakítása nem lehetséges. Jelenleg 2 főépület áll a telken, amely egyike további két részépületből áll. Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat Az Lke2 övezetet vizsgálva megfigyelhető, hogy összesen 1419 db telek közül 634 db beépítési százaléka túllépi a 20 %-os előírást, vagyis 44 %-ban lenne jogos az övezeti módosítás. Amennyiben 30 %-os beépítés lenne lehetséges (277/1419 db), akkor a kérelmező építhetne további 157,5 m 2 -t, ennek kapcsán pedig felmerül a teljes övezet beépítési százalékénak megemelése. A túlzott besűrűsödés miatt nem javasolt. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 79

80 Lke2 övezeten belül a beépítési százalék magasabb mint 20 % Lke2 övezet Közlekedés Az Erdő utca lakóutca, amely kedvező kapcsolatokkal rendelkezik. A Fő utca az Erdő utcáról közvetlenül megközelíthető. A lakóút 2x1 forgalmi sávos, mindkét oldalán zöldsávval, illetve gyalogos járdával. Az álló gépkocsiforgalom elhelyezésére is szolgál. Közmű Az Erdő utcához csatlakozó ingatlanok közműellátása teljes körűen biztosított. Az ivóvízellátás a Budakeszi község nevű nyomászóna ellátási körzetére esik, amelyet NÁ 80- as paraméterű vezeték alkot. A szennyvízelvezetés gravitációs szennyvízcsatornán keresztül történik, míg a csapadékvíz elvezetés közterületen nem megoldott. A földgázellátást középnyomású földgázvezeték (NA 90 PE ) szállítja az utca területéről. A hírközlő hálózat 22/0,4 kv-os transzformátorról ellátott, amely szintén az Erdő utcában található. Javaslatok Az adott ingatlan problémája egyedileg nem oldható meg, a teljes övezet beépítési mértékének növelése a további túlzott besűrűsödés elkerülése végett nem javasolt. Nem jár HÉSZ módosítással. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 80

81 F.2. Má3 övezetben présház építésének kérdése (21.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A változással érintett terület (hrsz: 0120/424) Budakeszi dél-nyugati részén, annak külterületén, általános mezőgazdasági terület övezetébe tartozik. Megvizsgálandó, hogy az adott telekre présház építhető-e. A tervezett változás a HÉSZ (szabályozási terv és vonatkozó előírások) módosítását nem igényli. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 81

82 Vizsgálatok Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint a terület általános mezőgazdasági terület besorolású. A hatályos helyi építési szabályzat (HÉSZ) szerint a vizsgálati terület beépítésre nem szánt terület, általános mezőgazdasági terület övezetébe tartozik (Má3). Az általános mezőgazdasági területek beépítéséről a következőképpen rendelkezik: Mezőgazdasági területek 20. (6) Általános mezőgazdasági területen elhelyezhető építmények: a) növénytermesztéssel, továbbá azzal kapcsolatos terményfeldolgozás és tárolás építményei, b) állattenyésztés, továbbá azzal kapcsolatos feldolgozás és tárolás építményei, c) mezőgazdasági termeléssel összefüggő szolgáltatás, kereskedelem, turizmus építményei, d) az Mál övezetben a Településszerkezeti tervben fejlesztésre tervezett területrészeken a tervezett felhasználás megvalósulásáig ideiglenes épületekkel rekreációs, szabadidős és sportlétesítmények elhelyezhetők el. (7) Az Mál, Má2, Má3 és Má4 jelű övezetekben lakás akkor létesíthető, ha a mezőgazdasági termelés (árutermelő mezőgazdasági üzemi tevékenység, idegenforgalmi szolgáltató tevékenység) vagy az állattartás az állandó helyben lakást indokolttá teszi. A lakást csak a gazdasági épület használatbavételével egy időben, vagy azt követően lehet használatba venni (9) Általános mezőgazdasági területen: a) építmény, ide értve a terepszint alatti építményeket 1s, nem helyezhető el az út tengelyétől számított 15 m-es sávban, kivéve: aa) a kerítés ab) a nyomvonal jellegű építmények és műtárgyaik, ac) a forgalomtechnikai berendezések ad) mindazon műtárgyak, amelyeket rendeltetésüknél fogva a közterülethez közelebb kell elhelyezni. b) Az út tengelyétől számított 8 m-es sávban nem helyezhető el kerítés. e) Kerítés csak a terület rendeltetéséhez szükséges módon, alapozás és lábazat nélküli dróthálós, vagy faanyagú, karámszerű kivitelben építhető. d) A terepszint alatti építmény alapterülete nem lehet több a telek területének 3 %-ánál. (14) Az Mv3 övezetben a védelmi célokkal összhangban levő, ill. azok megvalósítását biztosító építmények, a természeti értékek bemutatását, az ismeretterjesztést szolgáló építmények, továbbá ökoturisztikai építmények helyezhetők el. Nem helyezhető el épület, terepszint alatti építmény. A fentiek szerint növénytermesztéssel, továbbá az azzal kapcsolatos terményfeldolgozás és tárolás építményei, mint amilyen a présház, építhető általános mezőgazdasági területen. Az övezet paraméterei szerint 1,5%-ban, 1 telekre 1 lakást, maximálisan 5 m- es magasságban építhető építmény. Amennyiben lakóépület kialakítása a cél, abban az esetben övezeti módosításra van szükség. Az Má3 övezetre vonatkozó, azaz a telkek kialakításának és beépítésének során, az alábbi táblázatban meghatározott övezeti jellemzőket és határértékeket kell alkalmazni. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 82

83 új építési övezet jele beépíthető legkisebb telekméret megengedett legnagyobb beépítettség mértéke megengedett legnagyobb épületmagasság épületek minimális távolsága nem közterületi telekhatártól m 2 % m m egyéb Má ,5 % 5 m 15 m ll/t, kizárólag gazdasági célú épületen belül, nagysága: max. az összes ténylegesen megépülő bruttó szintterület legfeljebb 20%-a Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat Közlekedés A vizsgált terület Budakeszi belterületétől 1,3 km-re fekszik. Megközelítésére közlekedési célú közterület került kiszabályozásra, a hrsz: 0120/43, illetve 0117 számú telken keresztül közelíthető meg a belterület. Környezeti állapot A tervezett M0-ás körgyűrű területe, illetve védősávja húzódik a területen, amely jelentős környezeti terhet vonhat maga után amennyiben megépül. Javaslatok Nincs szükség a HÉSZ módosítására, ugyanis a jelenlegi előírások alapján is építhető présház. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 83

84 F.3. Telki út menti építési vonal felülvizsgálata (62.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A Telki út mentén a jelenleg hatályos HÉSZ szerint 15 m-es előkert szükséges, amelynek megváltoztatását kéri egy tulajdonos, ugyanis előkertjét az Eperjes utca felé helyezné el, míg a Telki út felé a hátsókertjét. Az út forgalma által keltett zaj- és légszennyezés miatt az előkerti mélység megtartása továbbra is indokolt. Megvizsgálandó az előkert egységes mélységének csökkentése a Telki út mentén. Vizsgálatok Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint a vizsgált terület kertvárosias lakóterület besorolású. A hatályos helyi építési szabályzat (HÉSZ) szerint a vizsgálati terület oldalhatáron álló kertvárosias lakóterület (Lke4). Az övezetre vonatkozó, azaz az építési telkek kialakításának és beépítésének során, az alábbi táblázatban meghatározott építési övezeti jellemzőket és határértékeket kell alkalmazni. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 84

85 új építési övezet jele beépítési módja legkisebb telekméret legkisebb telekszélesség legnagyobb beépítettség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság főépület lakásszám egyéb m 2 m % % m Lke4 oldalhatáron álló % 60 % 5,0 1É/T, L=T/250 Telki út mellett (max.4) 6,0 ek 6 m, Telki út mellett 15 m Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat Javaslatok A 15 m-es építési vonal megtartása az erős forgalmi helyzetből következően, továbbá a Telki út felé kialakítandó egységes utcakép, a hátsókert jelleg elkerülése, illetve tájolási problémák miatt megtartásra javasolt. Fentiek alapján nem javasolt a HÉSZ módosítása. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 85

86 F.4. Arany János utcai - József Attila utcai lakótelep lakásszám probléma (63.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka Az Arany János utcai - József Attila utcai lakótelep Budakeszi északnyugati részén helyezkedik, ahol a jelenlegi lakásszámra vonatkozólag érkezett kérés, amely túllépi a 2305/3 és 2305/2 telken a jelenleg megengedett lakásszámot. A megengedett 10 db lakás helyett 74 db lakás található a területen. Megvizsgálandó a jelenlegi lakásszám helyzete. Vizsgálatok Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint a vizsgált terület kisvárosias lakóterület besorolású. A hatályos HÉSZ szerint jelenleg a terület beépítésre szánt kisvárosias lakóterület (Lk4). Az Lk4 övezetre vonatkozó, azaz az építési telkek kialakításának és beépítésének során, az alábbi táblázatban meghatározott építési övezeti jellemzőket és határértékeket kell alkalmazni. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 86

87 új építési övezet jele Lk4 beépítési módja oldalhatáron álló legkisebb telekméret legkisebb telekszélesség legnagyobb beépítettség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság m 2 m % % m főépület lakásszám egyéb % 60 % 12,5 L=T/350 ek: K Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat A 2305/3 és 2305/2 telken a jelenleg a megengedett 10 db lakás helyett 74 db lakás található, azonban a meglévő állapoton nem kell változtatni. A kérelem nem jár módosítással. Javaslatok Nincs szükség a HÉSZ módosítására, ugyanis a meglévő állapoton nem szükséges változtatni. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 87

88 F.5. Külterületen történő telekalakítás korlátozása egyéb jogszabályok miatt (65.) A változással érintett terület, a módosítás célja, indoka A Gksz4 övezet telkei jelenleg külterületi besorolásúak, ezért a hatályos jogszabály alapján nem alkalmazhatóak rá az övezet paraméterei. Következményként megosztásra sem kerülhetnek annak ellenére, hogy a minimális telekméretet meghaladják. Vizsgálandó a telkek megoszthatóságának lehetősége. Vizsgálatok A Gksz4 övezetre vonatkozó, azaz az építési telkek kialakításának és beépítésének során, az alábbi táblázatban meghatározott építési övezeti jellemzőket és határértékeket kell alkalmazni. új építési övezet jele beépítési módja legkisebb telekméret legkisebb telekszélesség legnagyobb beépítettség mértéke legkisebb zöldfelület mértéke legnagyobb épületmagasság főépület lakásszám egyéb m 2 m % % m Gksz4 szabadon álló % 35 % 8,0 m É=T/1500 ek: 10 m KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 88

89 Budakeszi hatályos településszerkezeti terve (TSZT) szerint a vizsgált terület beépítésre szánt kereskedelmi szolgáltató terület besorolású. A hatályos helyi építési szabályzat (HÉSZ) szerint a vizsgált terület belterületi kereskedelmi-szolgáltató területen található (Gksz4). Hatályos TSZT kivonat Hatályos HÉSZ övezeti terv kivonat A külterületi telkek megoszthatóságára vonatkozó előírást a évi II. törvény a földkiadó bizottságokról 9/C (6) tartalmazza. A részarány-földtulajdon helyének meghatározása (6) A kialakítandó új, önálló földrészletek 3000 m 2 -nél kisebb területűek nem lehetnek. Az július 27-éig hatályban volt jogszabályok alapján zártkertnek minősült területen a kialakítandó önálló földrészlet legkisebb területe 1500 m 2 lehet. Javaslatok A hatályos évi II. törvény a földkiadó bizottságokról alapján a külterületi telkek megosztására nincsen lehetőség 3000 m 2 alatt, ezért módosítás sem javasolt. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. 89