FirstFund Intézményi Ingatlanbefektetési Alap. Éves jelentés 2008.

Átírás

1 FirstFund Intézményi Ingatlanbefektetési Alap Éves jelentés Alapkezelı: FirstFund Közép-Európai Befektetési Alapkezelı Zrt. Letétkezelı: ING Bank N.V. Magyarországi Fióktelepe PSZÁF engedély száma: E-III/ /2007. A évi CXX. törvény 21. és 24. melléklete szerinti adatszolgáltatás

2 FirstFund Intézményi Ingatlanbefektetési Alap évi ingatlanbefektetései (A évi CXX. törvény 24. melléklete szerint 1.) Az év elején fokozatosan több befektetési lehetıség került feltárásra, ekkor még vegyesen befektetési és fejlesztési projekt. A befektetési döntéshozatal során, ahogy a gazdasági környezet egyre romlott, fokozatosan visszavonásra kerültek a befektetési termékekre tett ajánlataink, illetve a nagyobb fejlesztési projektekre vonatkozóak. A lakáspiacot és a lakótelek piacot minısítettük a legkisebb kockázatúnak, ezért a ban megvalósított befektetések - egy kivétellel - kizárólag erre a szegmensre korlátozódtak. I. Csinszka Kert - Telek (Bp. XIX. Ady Endre u.97-99) Cím: Budapest, XIX. ker. Ady Endre út Helyrajzi szám: Tulajdoni hányad: 1/1 Megnevezés: kivett belterület Vizsgált ingatlan területe: m 2 Övezet: belterület Az eladható lakás m 2 -re jutó telekhányad ,- Ft Építés éve: Folyamatban Funkcionális kategória: Fejlesztés alatt álló ingatlan Kispesten, az Ady Endre út szám alatt épülı Csinszka Kert tökéletes életteret kínál mindazoknak, akik számára fontos a nyugalom és elsırendő szempont a minıségi élet. Az autóval és tömegközlekedéssel egyaránt kényelmesen elérhetı Csinszka Kert valódi megnyugvást jelent a hétköznapokban: árnyas kertje nem csupán a felnıtteknek kínál pihenési, kikapcsolódási lehetıséget, de a gyermekek számára is kellemes és biztonságos környezet. A 3-4 szintes épületekben kialakításra kerülı jó beosztású, napfényes lakások széles méretválasztékban épülnek, így minden igényre kiváló megoldást nyújtanak. A városközpont, az egészségügyi és oktatási intézmények közelsége, a jó közlekedés komfortossá teszi a Csinszka Kert lakóinak életét. A projektben 165 lakás épül. A kivitelezés és az értékesítés 2008 szeptemberében indult, az elsı ütem befejezése 2009 májusára várható, míg a második ütemé 2010 márciusára. 1

3 A projekt értékesítését jelentısen nehezítette, hogy az érdeklıdés felfutására robbant ki pénzügyi és hitelválság. Tekintettel arra, hogy a vevık jelentıs része kizárólag hitel igénybevételével képes kielégíteni a vételárat, ezért a hitelezési hajlandóság, és a hitelezési feltételek jelentıs szigorodása jelentıs vásárlóerıt zárt ki a vevıi piacról egyik napról a másikra. A projektre közel 300 érdeklıdést regisztráltunk, de szemben a korábbi gyakorlati tapasztalatokkal, ami szerint az érdeklıdık 10%-ból tényleges vevı válik ban 6 db szerzıdéssel 6 db lakást sikerült értékesítenünk, ami a teljes mennyiség 3,6 %, szemben a tervekben szereplı 5 %-kal. Az eladott lakások árbevételi szintje a tervezett értéken realizálódott. A kivitelezés elırehaladása csúszásba került. Az elsı ütem tekintetében decemberre közel 2 hónapos lemaradás halmozódott fel az eredeti ütemezéshez képest. A projekt elszámolt értéknövekedés 5%-ot tett ki. II. Balaton Szálló és Fınix Hotel Keszthely Balaton Szálló Cím: 8360, Keszthely Balaton part 2. Helyrajzi szám: 3819 Tulajdoni hányad: 1/1 Megnevezés: kivett üdülıtelep és udvar Vizsgált ingatlan területe: 1.642,- m 2 Övezet: belterület Építés éve: 1980 Funkcionális kategória: Kereskedelmi ingatlan Fınix Szálló Cím: 8360, Keszthely Balaton part 3. Helyrajzi szám: 3820 Tulajdoni hányad: 1/1 Megnevezés: kivett üdülıtelep és udvar Vizsgált ingatlan területe: 5.638,- m 2 Övezet: belterület Építés éve: 1980 Funkcionális kategória: Kereskedelmi ingatlan Az ingatlanok a legfrekventáltabb belterületi partszakaszon, közvetlenül a parti sétányon helyezkednek el. Az ingatlanok fejlesztési céllal kerültek megvásárlásra. A Balaton Szálló mőemlék jellegő épület, míg a Fınix komoly építészeti értéket nem képvisel. 2

4 A fejlesztési cél egy 100 szobás hotel kialakítása volt, melyet a Balaton Szálló felújításával és a Fınix bontásával és a helyén történı fejlesztéssel kívántunk elérni. A Fınix bontása megtörtént. Az eredeti koncepciónak is részét képezte a hotel funkció mellett a lakó, apartman fejlesztés. Tekintettel a nagyon kedvezıtlen gazdasági környezetre, a hotel fejlesztési verziót az év végével feladtuk és lakó, apartman irány kialakítását helyeztük elıtérbe. Jelenleg a projekt elıkészítése zajlik. A két ingatlanra együttesen elszámolt értéknövekedés 5,5%-ot tett ki 2008-ban. III. Izzó utcai telek Cím: Budapest, IV. ker. Izzó utca 15. Helyrajzi szám: 75487/29 Tulajdoni hányad: 1/1 Megnevezés: kivett, beépítetlen terület Vizsgált ingatlan területe: 5.626,- m 2 Övezet: belterület Az eladható lakás m 2 -re jutó telekhányad ,- Ft Beépíthetıség: nincs meghatározva Szintterületi mutató: 2,5 m 2 /m 2 Építmény magasság: nincs meghatározva Zöldterületi mutató: 35% Közmő ellátottság: teljes Építési engedély: rendelkezésre áll Funkcionális kategória: telek A telekre jogerıs építési engedély állt rendelkezésre annak megvételekor 135 lakásra. A megvétel után megrendelésre kerültek a kiviteli tervek, melyek szállítási határideje március 15. A projekt eredeti ütemterve szerint tavaszán megkezdıdött volna a kivitelezés, de tekintettel a kitört válságra, a kezdés elnapolásra került. A beruházás megindítása az Alap pénzügyi helyzetétıl és a tavasszal tervezett elıértékesítési kampány sikerességétıl függ. A projekt elszámolt értéknövekedés 4% tett ki. IV. Olló-Vágás-Alsómalom utcai telek Cím: Budapest, XVI. ker. Olló Vágás - Alsómalom utca Helyrajzi szám: /19 Tulajdoni hányad: 1/1 Megnevezés: kivett, beépítetlen terület Vizsgált ingatlan területe: 7.272,- m 2 3

5 Övezet: L4 XVI Sz3 Az eladható lakás m 2 -re jutó telekhányad ,- Ft Beépíthetıség: 25% Szintterületi mutató: 0,7 m 2 /m 2 Építmény magasság: 6m Zöldterületi mutató: 60% Közmő ellátottság: teljes Építési engedély: nem áll rendelkezésre Funkcionális kategória: Telek A telekre koncepciótervet készítettünk, melyet a kerületi tervtanács jóváhagyott. A terv szerint a terület 7db közel azonos mérető telekre kerül felosztásra, és telkenként egy-egy 4 lakásos társasház kerül felépítésre rajuk. A beruházás megindítása az Alap pénzügyi helyzetétıl és a tavasszal tervezett elıértékesítési kampány sikerességétıl függ. A projekt elszámolt értéknövekedés 4% tett ki. V. Káposztásmegyeri út- Vetés utcai telek Cím: Budapest, IV. ker. Káposztásmegyeri út 25. Helyrajzi szám: 76331/188 Tulajdoni hányad: 1/1 Megnevezés: kivett, beépítetlen terület Vizsgált ingatlan területe: 6.348,- m 2 Övezet: belterület Az eladható lakás m2-re jutó telekhányad ,- Ft Beépíthetıség: nincs megkötés Szintterületi mutató: 2,5 m 2 /m 2 Építmény magasság: nincs megkötés Zöldterületi mutató: 35% Közmő ellátottság: teljes Építési engedély: rendelkezésre áll A telekre jogerıs építési engedély állt rendelkezésre annak megvételekor 135 lakásra. A projekt az Izzó utcai projekt második ütemeként került megvételre, így az eredeti tervek szerint is csak ben terveztük a projekt indítását. Tekintettel arra, hogy jelenleg az elsı ütem elindításával is kivárunk, ezért a fejlesztés elindítása jelenleg nincs napirenden. A projekt elszámolt értéknövekedés 1% tett ki. 4

6 VI. Jablonka út telek Cím: Budapest, III. ker. Jablonka út 132. Helyrajzi szám: Tulajdoni hányad: 1/1 Megnevezés: kivett, beépítetlen terület Vizsgált ingatlan területe: 3.566,- m 2 Övezet: L6-III Sz/N Az eladható lakás m 2 -re jutó telek hányad ,- Ft Beépíthetıség: 15% Szintterületi mutató: 0,4 m 2 /m 2 Építmény magasság: 7m Zöldterületi mutató: 35% Közmő ellátottság: teljes Építési engedély: nincs A telekre koncepciótervet készítettünk, melyet jelenleg kerületi jóváhagyásra vár. A terv szerint a terület 3db közel azonos mérető telekre kerül felosztásra, és telkenként egy-egy 5 lakásos társasház kerül felépítésre rajuk. A beruházás megindítása az Alap pénzügyi helyzetétıl és a tavasszal tervezett elıértékesítési kampány sikerességétıl függ. A projekt elszámolt értéknövekedés 5%-ot tett ki. A portfolió ingatlanjainak tervezett tartási periódusa 1-2 év. A évi CXX. törvénynek megfelelve, a nyilvános ingatlanalapok éves jelentésének kötelezı tartalmi elemeit figyelembe véve, a törvényben foglaltak szerint és szerkezetben a 21. számú melléklet szerint. 1.) Alap Név: Típus: Futamidı: 2.) Alapkezelı Név: Székhely: FirstFund Intézményi Ingatlanbefektetési Alap nyilvános, nyíltvégő határozatlan FirstFund Közép-Európai Befektetési Alapkezelı Zrt Budapest, Bécsi út 165. II. em. Forgalmazó Név: CIB Bank Zrt. Székhely: 1027 Budapest, Medve u

7 Név: Budapest Bank Nyrt. Székhely: 1138 Budapest, Váci út 188. Letétkezelı Név: ING Bank N.V. Magyarországi Fióktelepe Székhely: 1068 Budapest, Dózsa György út 84/B 3.) Könyvvizsgáló Név: PricewaterhouseCoopers Kft. Székhely: 1077 Budapest, Wesselényi u. 16. Ingatlanértékelı Név: Óbuda-Újlak-Ingatlan Kft. Székhely: 1033 Budapest, Hévízi út 3/a 6

8 4.) A befektetési eszköz- illetve ingatlanállomány összetétele fajtánként, típusonként az idıszak elején és végén a évi CXX. törvény 24. számú melléklete szerint részletezve Az ingatlan állomány összetétele, illetve változása funkcionális és földrajzi kategóriákba történı besorolás szerint Funkcionális kat. Budapest és Vidék (Ft) Külföld (Ft) Összesen (Ft) körny. (Ft) 01. Telek Lakóingatlan Irodaingatlan Keresk. ingatlan Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes haszn. ing Fejl. alatt álló ing Egyéb ingatlan Összesen Funkcionális kat. Budapest és Vidék (Ft) Külföld (Ft) Összesen (Ft) körny. (Ft) 01. Telek Lakóingatlan Irodaingatlan Keresk. ingatlan Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes haszn. ing Fejl. alatt álló ing Egyéb ingatlan Összesen

9 További adatok és mutatószámok a évi CXX törvény 24. számú melléklet 3. pontja szerint. a) Az adott idıszakra vonatkozó nettó bérleti díj bevétel Funkcionális kat. Budapest és Vidék Külföld Összesen körny. 01. Telek Lakóingatlan Irodaingatlan Keresk. ingatlan Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes haszn. ing Fejl. alatt álló ing Egyéb ingatlan Összesen b) Bérbeadottság (fordulónapi hatályos bérleti szerzıdésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes bérbe adható területtel) Funkcionális kat. Budapest és Vidék (Ft) Külföld (Ft) Összesen (Ft) körny. (Ft) 01. Telek Lakóingatlan Irodaingatlan Keresk. ingatlan Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes haszn. ing Fejl. alatt álló ing Egyéb ingatlan Összesen c) Ingatlanjövedelmezıség (fordulónapi hatályos bérleti szerzıdésállományban rögzített nettó évesített bérleti díj osztva az ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értékével) Funkcionális kat. Budapest és Vidék (%) Külföld (%) Összesen (%) körny. (%) 01. Telek Lakóingatlan Irodaingatlan Keresk. ingatlan Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes haszn. ing Fejl. alatt álló ing Egyéb ingatlan Összesen

10 d) Fajlagos bérleti díj-bevétel Ft/m 2 (nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével) Funkcionális kat. Budapest és Vidék (Ft) Külföld (Ft) Összesen (Ft) körny. (Ft) 01. Telek Lakóingatlan Irodaingatlan Keresk. ingatlan Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes haszn. ing Fejl. alatt álló ing Egyéb ingatlan Összesen e) Fajlagos ingatlan érték Ft/m 2 (ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével) Funkcionális kat. Budapest és Vidék (Ft/m 2) Külföld Összesen (Ft/m 2 ) körny. (Ft/m 2 ) (Ft/m 2 ) 01. Telek Lakóingatlan Irodaingatlan Keresk. ingatlan Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes haszn. ing Fejl. alatt álló ing Egyéb ingatlan Összesen f) Ingatlanok adott idıszaki piaci értékének százalékos változása (az ingatlanok adott idıszak zárónapi és kezdınapi piaci értékének különbsége csökkentve az idıszaki értéknövelı beruházásokkal, osztva az ingatlanok idıszak eleji nettó eszközérték szerinti piaci értékével.) Funkcionális kat. Budapest és Vidék (%) Külföld (% Összesen (%) körny. (%) 01. Telek 4, , Lakóingatlan Irodaingatlan Keresk. ingatlan 0 2,77 0 2, Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes haszn. ing Fejl. alatt álló ing. 2, , Egyéb ingatlan Súlyozott érték 3, ,22 9

11 A teljes ingatlanportfolióra vonatkozó, összesített adatok (24. számú melléklet 4.): a) idıszak elején és végén az ingatlanportfolió aránya a nettó eszközértéken belül: : 0% : 52% Funkcionális kat. Budapest és Vidék (%) Külföld (% Összesen (%) körny. (%) 01. Telek Lakóingatlan Irodaingatlan Keresk. ingatlan Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes haszn. ing Fejl. alatt álló ing Egyéb ingatlan Súlyozott érték b) Bérleti szerzıdések átlagos hátralévı futamideje (aktuális bérleti díjjal súlyozott futamidıt alkalmazva): 0 c) Bérlık, vevık száma: 0 d) Bérleti szerzıdések biztosítéki szintje: 0 e) Tıkeáttétel (Fordulónapi teljes hitelállomány értéke osztva a fordulónapi nettó eszközértékkel.): 0 10

12 5.) A tárgyidıszak elején forgalomban lévı, a tárgyidıszakban eladott, a tárgyidıszakban visszaváltott, a tárgyidıszak végén forgalomban lévı befektetési jegyek száma Sorozat FirstFund Ingatlan "A" ISIN kód HU Idıszaki nyitó db szám: Forgalmazás: jegyzés visszaváltás Idıszaki záró db szám: Sorozat ISIN kód FirstFund Ingatlan "B" HU Idıszaki nyitó db szám: Forgalmazás: 0 Idıszaki záró db szám: A portfolió összesített nettó eszközértéke és az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték Dátum Nettó eszközérték "A" 1 jegyre jutó nettó eszközérték "B" 1 jegyre jutó nettó eszközérték , , , , ) Az alap részére igénybe vett hitel feltételei: Az alap nem vett hitelt igénybe a tárgyidıszakban. 7.) Az alap saját tıkéjének és az egy jegyre jutó nettó eszközértékének a változása legalább havi bontásban, valamint a kifizetett hozamok Az alap nem fizet hozamot. 11

13 Dátum Nettó eszközérték "A" 1 jegyre jutó nettó eszközérték "B" 1 jegyre jutó nettó eszközérték , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Az Alap nettóeszköz-értékének alakulása: 8.) Az alap és referenciahozamának hozamadatai az alap indulásától. 12

14 A FirstFund Ingatlan Alapnak 2008-ban referenciahozama nincs december 31-én az indulástól számított hozam: A sorozat: 6,95% B sorozat: 8,56% 9.) Az alapkezelı mőködésében bekövetkezett változások, valamint a befektetési politika alakulására ható fontosabb tényezık bemutatása A magyar nyíltvégű ingatlanalap piac 2008-ban Az alapok tıkehelyzetének alakulása Az Alapok tıkehelyzete jelentısen átalakult az év végére, a fıleg lakossági forrásokkal rendelkezıeknél közel 50%-os tıkevesztés következett be. 13

15 Bár hosszú idın keresztül pont attól szenvedtek az ingatlanalapok, hogy sokkal inkább hasonlítottak pénzpiaci alapra, mint ingatlan alapra, 2008 októberére a tıkepiaci helyzet olyan mértékben megromlott, hogy még a likviditás az a magas foka - több alap esetében is -, ami jellemezte a magyar alapokat, kevésnek bizonyult. (A rendszer a válság erre a fokára nem készülhetett fel, ilyen mértékő eszkalációra bekövetkezte nem volt valószínősíthetı.) 2008 októberében likviditási és bizalmi válság alakult ki az ingatlanalapokkal szemben, aminek az lett a következménye, hogy hetek alatt közel 100 Mrd Ft tıkét vontak ki az ügyfelek az alapokból. Ez a folyamat fizetésképtelenségek kialakulásával fenyegetett, ezért a PSZÁF élve jogkörével, 10 forgalmazási napra felfüggesztette az ingatlan alapok forgalmazását és egyben kötelezıvé tette az alapok számára a napi gyakorlat szerinti T napos azonnali elszámolások helyett, a 90 napos forgalmazási napot követı elszámolást a visszaváltások esetére. Bár a felfüggesztésre megelızı okokból került sor, maga a tény még jobban a figyelem középpontjába állított az ingatlanalapokat, aminek következtében a forgalmazás újbóli megkezdésével a még korábban nem lépı ügyfelek jelentıs része is kezdeményezte a befektetéseinek visszaváltását. Az alapkezelık ezeket a kezdeményezéseket április 06-i dátumtól számítottan igazolták vissza számukra. Bár pontos adatok nem ismertek, de félı, hogy a befektetık közel 100 Mrd Ft értékben kezdeményeztek visszaváltásokat az év végéig, ami további nagyarányú állománycsökkenést vetít elıre április 06-tól. 14

16 Az alapok évi tıkeváltozásai az alábbiak szerint alakult. Az alapok hozamának alakulása: Az alapok hozamának alakulása a nem kedvezı ingatlanpiaci környezet ellenére is - viszonylag kiegyensúlyozott volt az év elsı háromnegyedének folyamán. A válság kirobbanását követıen kezdıdtek meg az ingatlanportfoliók átértékelései. Az ingatlanértékelık jellemzıen kivártak év közben, mivel a tranzakciók száma nagyon nagymértékben lecsökkent és tényleges piaci információk nem álltak rendelkezésre, amelyek megalapozhatták volna a korábban használt értékelési alapelvek lényeges felül bírálatát. A likviditási pozíciók gyors változása azonban cselekvésre készthette az értékelıket, mert a likvid eszközök fogyásával fokozatosan nıtt annak valószínősége, hogy - legrosszabb esetben - akár kényszerértékesítésre is kényszerülhetnek az alapok a likviditásuk megırzése érdekében. Ezért az év végével több alap árfolyama jelentıs csökkenést szenvedett el, ami már mind az éves és mind a féléves hozamokat is jelentısen érintette. 15

17 A adatokból és a grafikonokból is látható, hogy a FirstFund Intézményi Ingatlanbefektetési Alap mind tıkegyőjtés terén, mind az éves hozamteljesítmény tekintetében jól helytállt. 10.) Az alap könyvvizsgáló által hitelesített mérlege: lásd Éves Beszámoló 11.) Könyvvizsgálói jelentés: lásd Éves Beszámoló 16

18 12.) 13.) a) befektetésekbıl származó bevételek: ,- Ft b) egyéb bevételek: ,- Ft c) befektetési alapkezelınek fizetett díjak ,- Ft d) letétkezelınek fizetett díjak: ,- Ft e) egyéb díjak és adók: Lásd mőködési költségek Éves Beszámoló III./1. f) a kifizetett és újra befektetett bevételek: 0,- Ft g) a befektetett eszközökre elszámolt értékvesztés: 0,- Ft h) más, az eszközök értékét befolyásoló változások: nincs a) az alapnak az adott naptári évben számolt utolsó összesített nettó eszközértéke lés az egy jegyre jutó nettó eszközértéke az utolsó három év végére vonatkozóan, ide nem értve a tárgyidıszakot Dátum Nettó eszközérték "A" 1 jegyre jutó nettó eszközérték "B" 1 jegyre jutó nettó eszközérték , , , , b) a származtatott ügyletekre vonatkozó adatok: Az alapnak 2008-ban nem volt származtatott ügylete. Budapest, május 22.. Török Mihály FirstFund Közép-Európai Befektetési Alapkezelı Zrt. 17