4. Az ingatlan-nyilvántartás tartalma

Átírás

1 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek 4. Az ingatlan-nyilvántartás tartalma Tartalom: 4. AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS TARTALMA AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS ADATTARTALMA Az ingatlan fekvése A helyrajzi szám A terület A művelési ág Az alrészlet Minőségi osztály A kataszteri tiszta jövedelem Művelés alól kivett területek AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSBA BEJEGYEZHETŐ JOGOK Tulajdonjog A vagyonkezelői jog A földhasználati jog A haszonélvezeti és özvegyi jog A használat joga és a használati jogok Szolgalmi jogok Telki szolgalmi jog Vízvezetési szolgalmi jog Bányaszolgalmi jog Az elő-, visszavásárlási és a vételi jog Tartási és életjáradéki jog A zálogjog A zálogszerződés A zálogjog tárgya A zálogjog fajtái A jelzálogjog (önálló zálogjog) Végrehajtási jog AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSBA FELJEGYEZHETŐ TÉNYEK Informatív hatályú tények Ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzéssel joghatást eredményező tények FONTOSABB FOGALMAK ÖSSZEFOGLALÓ KÉRDÉSEK NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-1

2 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma Bevezetés A nyilvántartás tartalmában bekövetkező változások regisztrálásához szükséges az ingatlan-nyilvántartási eljárás fogalmának tisztázása. Ismertetjük az ügyfél kezdeményezésére, illetve a hivatalból induló eljárás lefolytatását és az eredményül kapott határozattal kapcsolatos tudnivalókat. E fejezet témája még a jogorvoslati rendszer, amelyet részletesen bemutatunk. A fejezetből Ön megismeri: az ingatlan-nyilvántartási eljárás fogalmát, az ingatlan-nyilvántartási eljárás különböző eseteit és azok jellemzőit, a beadványok elintézésének menetét, az ingatlan-nyilvántartási határozat fogalmát és tartalmát, az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz kapcsolódó jogorvoslati lehetőségeket. A fejezet anyagának elsajátítása után Ön képes lesz: Meghatározni az ingatlan-nyilvántartási eljárás fogalmát és eseteit. Elmondani a beadványok elintézésének menetét. Ismertetni az ingatlan-nyilvántartási határozat tartalmát és az ügyintézés során betöltött szerepét. Elmagyarázni a változások ingatlan-nyilvántartáson való átvezetésének folyamatát. Tanácsot adni ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolódó jogorvoslati lehetőségekre. 4-2 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

3 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek 4.1. Az ingatlan-nyilvántartás adattartalma Az ingatlan-nyilvántartás az önálló ingatlanok adatait, valamint az azokhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket tartalmazza. Ezen meghatározás alapján az ingatlannyilvántartás tartalma a következőkre osztható: adatokra, jogokra és tényekre. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény más elvek szerint szabályozza - az adatokat mint a nyilvántartás gazdasági jellegű tartalmát, és megint más elvek alapján határozza meg - a jogokat és tényeket mint a jogi tartalmat. A jogi tartalomra - főleg annak megváltoztatására - igen szigorú szabályok vannak. A szigorú szabályozás abban valósul meg, hogy a törvény tételesen meghatározta azokat a jogokat és tényeket, amelyek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetők. Az ingatlan adatai tekintetében a szabályozás nem ilyen mértékben kötött. Az adatok esetében ugyanis a jogszabály megadja azt a lehetőséget, hogy minden olyan adat, ami a nyilvántartáshoz szükséges, feltüntethető. Ezek az ún. többletadatok elsősorban a gépi adatfeldolgozás témakörébe esnek. Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlan következő adatait tartalmazza: fekvés, helyrajzi szám, terület, művelési ág, alrészlet, művelés alól kivett terület megnevezése, minőségi osztály, kataszteri tiszta jövedelem. Fentieket - összefüggéseikre tekintettel - némileg másként csoportosítva mutatjuk be. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-3

4 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma Az ingatlan fekvése A község (város) területén különböző részeket találunk, amelyeknek a rendeltetése is eltér egymástól. Ezek: a belterület (B), a külterület (K). Attól függően, hogy az adott ingatlan a község (város) melyik részén található, különböztethető meg az ingatlan fekvése (korábbi elnevezése szerint "nyilvántartási egység"-re). Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlan fekvését a fent zárójelbe tett betűkkel jelöli. A tulajdoni lapon feltüntetett B, K betűk egyértelműen eligazítást adnak arról, hogy a kérdéses ingatlan hol fekszik. Korábban a földterület elkülönített részeként ismeretes volt a zártkert is, mint önálló kategória. Ez a fekvés ma már nincsen. A hagyományos tulajdoni lapokon Z betűvel jelölték A helyrajzi szám Az ingatlanokat egymástól való megkülönböztetésük és nyilvántartásuk végett helyrajzi számmal jelölik meg. A helyrajzi szám az ingatlan egyedi azonosítója, annak mintegy neve. A község (város) egész területének helyrajzi számozásakor a belterület határán belül fekvő földrészleteket együttesen egy belterületi egységként, tömbként kezelik. Ha a község (város) határán belül több különálló belterület van, az a helyrajzi számozás szempontjából külön-külön tömbnek számít. A belterület határán belül a földrészleteket a belterület központjától körkörösen távolodva, fekvésüknek megfelelő sorrendben 1-gyel kezdődő folytatólagos egész számokkal helyrajzi számozzák. Amennyiben a közigazgatási egységen belül több különálló belterület van, akkor a különálló belterületek földrészleteit az egyes belterületi egységek elhelyezkedésének sorrendjében a központi belterületnél, illetőleg az előző belterületnél felhasznált legmagasabb helyrajzi szám után a következő százeggyel kezdve, - de legalább ötven szám kihagyásával kell helyrajzi számozni. A külterületi földrészletek 0 -val kezdődő helyrajzi számozása 1997 január 1-től folyamatosan, a digitális földmérési alaptérkép településenkénti készítésével az állami átvételt követően megszűnik. A külterületi földrészletek helyrajzi számozását a belterületi földrészletek legmagasabb helyrajzi számát követő százegygyel, de legalább ötven szám kihagyásával - kell kezdeni. Több külterületi egység esetén a módszer azonos a több belterület eseténél mondottakkal. 4-4 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

5 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek A belterület határvonala a rajta áthaladó valamennyi vonalas létesítményt megosztja. Külön helyrajzi számot kap a belterületbe eső és külön a külterületbe eső rész. A három térképszelvényen túl terjedő vonalas létesítményt alkalmas helyen megosztják - híd, útkereszteződés, stb. - és a megosztott részeket külön-külön helyrajzi számozzák. Egymás keresztező vonalas létesítmények esetén, ha a kereszteződés egyszintű, a kisebb rendű vonalas létesítményt a kereszteződésnél lezárják és a megosztott részeket külön-külön helyrajzi számmal látják el. Vegyes kultúrájú (többfajta művelési ág egy földrészleten belül) területeken, ha a földrészleten belül 20-nál több alrészlet keletkezne, akkor a földrészletet alkalmas helyen (pl. ároknál) megosztják. Az egyéb önálló ingatlanok helyrajzi számozása kapcsolatban van azzal a földrészlettel, amellyel az ingatlan fizikailag egyébként is összefügg. Ezt a "fizikai" kapcsolatot az egyéb önálló ingatlan helyrajzi száma is kifejezi, mert azt a földrészlet helyrajzi számából vezetik le. Így a társasház, a szövetkezeti ház, az önálló épület, a közterületről nyíló pince helyrajzi száma mint szám megegyezik azzal a földrészletével, amelyiken áll, illetőleg amelyikből a pince nyílik, de törve van az ABC nagybetűivel. Pl a földrészlet helyrajzi száma 300, a rajta levő társasház helyrajzi száma 300/A. A társasházakban levő öröklakások, a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakások helyrajzi száma a társas- vagy szövetkezeti ház helyrajzi száma tovább van alátörve annyi számmal, ahány lakás van benne. Pl. 300/A/1, 330/A/2, 330/A/4, stb. Amennyiben a földrészleten csak egy épület (létesítmény) van, az A-betűt akkor is ki kell írni, utalva az egyéb önálló ingatlanként való nyilvántartásra (enélkül egy belterületi alátört helyrajzi számú földrészletre utalna). A teljesség igénye nélkül ismertetett helyrajzi számozási szabályokat a DAT 1 szabályzat tartalmazza részletesen A terület Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanok területét méterrendszerben - négyzetméter - (m 2 ), hektár (ha) - tartja nyilván A művelési ág A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló területeket tízféle művelési ágban tartják nyilván. Ezek a következők: szántó, rét, szőlő, kert, gyümölcsös, legelő, nádas, erdő, fásítás és halastó. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-5

6 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma Az egyes művelési ágakat a rendszeres főhasznosítási módra tekintettel és a természetbeni állapotnak megfelelően határozzák meg. A különböző művelési ágak fogalmát azért is szükséges ismerni, mert a mező- és erdőgazdasági területek mérésekor a művelési ágakat a térképen ábrázolni és jelölni kell. A fogalom ismerete nélkül bizonyos művelési ágak nehezen határolhatók el egymástól vagy meghatározásuk kétséges lehet. Szántó az a terület, amely rendszeres szántóföldi művelés alatt áll, tekintet nélkül arra, hogy azt hasznosítják, vagy átmenetileg ugarolják, parlagon hagyják, vagyis nem művelik. Szántónak kell tekinteni és nyilvántartani a következő területeket: a ritkábban telepített, illetve a ritkább beállottságú gyümölcsösöket vagy gyümölcsfákkal, illetve szőlővel rendszertelenül borított területeket, amelyeken egyébként rendszeres szántóföldi művelést folytatnak, a szőlő- és gyümölcsfa-, a díszfaiskolákat, az évelő-, az ipari és gyógynövények területeit, a magnyerés céljából fűmaggal bevetett területeket, a rizstelepeket, spárgatelepeket és földieper ültetvények területét. Rét az a füves terület - ide értve a mesterségesen füvesített területeket is - amelynek fűtermését rendszeres kaszálással hasznosítják. Változatlanul rétnek kell tekinteni azt a területet, amit esetenként legeltetnek, például aszályos időszakban. Szőlő az a terület, amelyen a termesztett főnövény a szőlő. Ebbe a művelési ágba tartoznak még a szőlő alanyvessző termesztésére szolgáló alanytelepek. Nem változtat a szőlő művelési ágon, ha a sorközökben a talaj szervestápanyagutánpótlása céljából zöldtrágya-növénytermesztést folytatnak. A szőlőtelepítésre kijelölt területeket - a telepítés megtörténtéig - az eredeti művelési ágban kell nyilvántartani (ez rendszerint szántó). A nem művelt, tőkehiányos (parlag) szőlőterületeket a szőlőtőkék kivágásáig, a terület más művelési ágban való hasznosításáig szőlő művelési ágakban kell nyilvántartani. Kert művelési ág a zöldséggel, virággal (dísznövénnyel) vegyesen hasznosított földrészlet művelési ága kert. Ilyen eset akkor áll fenn, ha a földrészleten gyümölcs (gyümölcs bokor) vagy szőlő ültetvény vegyesen fordul elő vagy ezek között virágot, zöldséget is termesztenek. Kert művelési ágba tartozik továbbá a komlóültetvény, a melegágyak és palántanevelő telepek, az erdőtömbön kívüli ka- 4-6 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

7 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek rácsonyfa diszítőgally, vadgyümölcs és vesszőtermelésre szolgáló területek, és végül a csemetekert és dugványterületek. Gyümölcsös az a tiszta vagy vegyes állományban telepített terület, amelyen a termesztett főnövény a gyümölcsfa, illetőleg gyümölcsbokor. Gyümölcsösnek minősülnek a legalább két gyümölcsfasorból álló pászták, valamint a gyümölcsfa-iskolai termelést szolgáló alany szemzőhajtást, oltóvessző és magtermő ültetvényt. Az egy gyümölcsfasorból álló, illetőleg az általa elfoglalt területeket, abban a művelési ágban tartják nyilván, amelynek területén a fasor áll. Ha a fasor művelés alól kivont területen áll, akkor ilyen területként kell nyilvántartani. A gyümölcsös telepítésére kijelölt területeket a telepítés megtörténtéig hasonlóan, mint a szőlőnél, az eredeti művelési ágban tartják nyilván. A nem művelt, hiányos állományú (parlag) gyümölcsös művelési ágú területeket azonosan a szőlőnél írottakkal az eredeti művelési ágban kell nyilvántartani. Legelő az a füves terület - ide értve a mesterségen füvesített területet is - amelynek fűtermését rendszeresen legeltetéssel hasznosítják. Nem változtatja meg a legelő művelési ágát, ha esetenként lekaszálják (csapadékos időjárás miatt). Legelő művelési ágba tartoznak még a fásított legelőnek nem minősülő, azonban fákkal elszórtan borított füves területek, amelynek fűtermését rendszeresen legeltetéssel hasznosítják. Legelő művelési ágban tartják nyilván továbbá az erdőgazdálkodást közvetlenül szolgáló vadföldet és erdei tisztás területét. Nádas művelési ágú az a terület, amelyen ipari, építkezési vagy mezőgazdasági felhasználásra alkalmas nád vagy gyékény terem. Erdő művelési ágban a következő földeket tartják nyilván: az erdő által elfoglalt területeket, ideértve a beerdősült és az időlegesen igénybe vett, valamint az erdőn belül előforduló nyiladékok, tűzpászták és a faültetvények által elfoglalt területet is, az erdősávot, amely legalább 3 sor fából áll, azt a területet, amelyen az erdő telepítése megtörtént. Erdő művelési ágba tartozik továbbá az az 5000 m 2 -t meghaladó terület, NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-7

8 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma amely a külterületen található és azon fasor, facsoport van, azok az erdei fafajokkal fedett területek, amelyek gyárak, üzemek, egyéb ipari létesítmények bekerített területén vannak, vagy tanyák területéhez tartoznak. Ugyancsak erdőként kell nyilvántartani az 5000 m 2 -t elérő, vagy annál nagyobb földrészleteket, amelyek út, vasút, valamint egyéb műszaki létesítmény tartozékát képezik, a patakokat, csatornákat fasorként szegélyezik, valamint a folyó medrében keletkezett időszakosan vízzel borított zátonyokat, amennyiben földrészletnek minősülnek. Fásított területként kell nyilvántartani az 1500 m 2 -nél kisebb kiterjedésű, erdő által elfoglalt területeket, azt a területet, amelyen az erdő telepítése megtörtént, és a legalább 3 sor erdei fával fedett területeket. Az előzőeken kívül fásított területnek minősül a külterületen legalább 50 %-ban fedett fás legelő, külterületen az 5000 m 2 -nél kisebb fasor, facsoport. Halastó az a vízi létesítmény, amelyet a vízügyi hatóság engedélyével haltenyésztésre használnak. E fogalomkörbe tartozik a teleltető és ivadéknevelő tó, valamint ezek tartozékai. Pl. töltés, táp és lecsapoló csatorna Az alrészlet A művelési ágakkal szorosan összefügg az alrészlet fogalma. Ha ugyanis egy földrészleten belül több művelési ág van - és azok nagysága eléri vagy meghaladja a legkisebb területi mértéket - mindegyiket külön alrészletként kell kezelni. Ezeket egymástól való megkülönböztetésük, a földrészleten belüli elhelyezkedésük meghatározására, továbbá a nyilvántartásuk végett az abc kisbetűivel jelölik meg. A megjelölésre a magánhangzók közül az "a" betűt, a mássalhangzók közül pedig csak az egyjegyűeket használják.. Egy földrészleten belül 20-nál több alrészlet nem lehet. Ha a földrészleten ennél több alrészlet keletkezne, a földrészletet alkalmas helyen - pl. árok, út mentén - megosztják úgy, hogy 20-nál több alrészlet egyik földrészleten se legyen. 4-8 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

9 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek Ha a földrészleten belül ugyanazon művelési ág többször, de nem egybefüggően fordul elő, és területe külön-külön eléri a legkisebb területi mértéket, önálló alrészletként kezelik. A legkisebb területi mérték az a területi határ, amelynél kisebb művelési ágak és művelés alól kivett területek önálló alrészletként nem szerepelhetnek. Az ingatlan-nyilvántartási jogszabály szerint a legkisebb területi mérték nagysága a település belterületén az egy hektárt meghaladó nagyságú terület és a külterületen valamennyi földrészleten belül a különböző művelési ágak területét és a művelés alól kivett területeket alrészletként kell nyilvántartani, ha azok nagysága szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, fásított terület és halastó művelési ágnál és a művelés alól kivett területnél 400 m2-t, erdő művelési ágnál az m 2 -t eléri vagy meghaladja. A belterület üzemszerű művelés alatt álló részén a földrészleten belül az állandó jellegű épületet - a hozzátartozó udvarral együtt - akkor is külön alrészletként tartják nyilván, ha területe az előzőekben meghatározott mértéket nem éri el. A külterületen és a település belterületén az egy hektárt meghaladó földrészleten belül a lakóépületet a hozzátartozó udvarral együtt külön alrészletként függetlenül az általa elfoglalt területtől kell nyilvántartani. A földrészlet ezt meghaladó részét a tényleges állapotnak megfelelően kell nyilvántartani, amennyiben az adott művelési ág vagy művelés alól kivett terület az előbb említett területnagyságot (400 m 2 ) meghaladja. Az egyéb állandó jellegű épület és a hozzátartozó udvar, ha a 400 m 2 -t nem éri el, azzal a művelési ággal vagy művelés alól kivett területtel kell nyilvántartani, amelynek területéhez az épület tartozik. Az ingatlan-nyilvántartás szempontjából állandó jellegű épületnek minősül a 12 m 2 -nél nagyobb kőből, téglából, vályogból, tömött falból, továbbá vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület. Állandó jellegű épületnek számítanak továbbá a faépületek, vagy vasvázas épületek, amelyeknek kő, tégla, beton alapja van Minőségi osztály A mező- és erdőgazdaságilag hasznosított földek talajának minősége, a talaj természetes termőképessége, valamint a terméseredményre hatással levő egyéb tulajdonságok miatt különböző. Az azonos művelési ágban hasznosított területeket a talaj különbözőségének megfelelően nyolc minőségi osztályba lehet sorolni. A minőségi osztályok jelölésére 1-8- ig terjedő számokat alkalmaznak. Az 1-es a legjobb, a 8-as a legrosszabb minőséget jelenti. A minőségi osztály a földmi- NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-9

10 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma nősítési eljárás során kerül(t) megállapításra, amelynek keretében az adott művelési ágú föld minőségi osztályával együtt a kataszteri tiszta jövedelmet is megállapítják. A földminősítési mintaterek a föld minőségének meghatározásával kapcsolatban kerülnek kijelölésre. Ismeretes a járási és a községi mintatér. Rendeltetésük az, hogy egy adott területen belül (járás esetén a becslőjárás, községnél pedig a település) művelési áganként és minőségi osztályonként az ott előforduló különböző minőségű földek jellemző tulajdonságainak a mezőgazdasági termelés feltételeinek és a természeti adottságainak szemléltetésére szolgál. Ezek leírását a járási és községi mintatérjegyzék tartalmazza A kataszteri tiszta jövedelem A talajosztályozási rendszerben a minőségi osztály önmagában a talaj minőségének országos összehasonlítására nem alkalmas. Az ország területe ugyanis 211 osztályozási vidékből áll, és azok mindegyikében 1-8 osztályú szántók, rét, szőlő, gyümölcsös, stb. találhatók. Ezért a művelési ágak minden egyes minőségi osztályára kiszámították, hogy 1 kataszteri hold területen az átlagos gazdálkodási mód mellett mennyi tiszta jövedelem érhető el. A kataszteri tiszta jövedelmet még a múlt század végén vezették be, illetőleg határozták meg. A művelési ágak minden egyes minőségi osztályára vonatkozóan meghatározták, hogy egy katasztrális holdon a szokásos (átlagos) gazdálkodási mód mellett mennyi tiszta jövedelem érhető el. Akkor a hivatalos pénznem a korona - váltópénze a fillér - volt, ezért a kataszteri tiszta jövedelmet az akkori hivatalos pénznemnek megfelelően koronában (fillérben) fejezték ki. A kataszteri tiszta jövedelem megállapítása - amely eredetileg 1 kataszteri holdra vonatkozott, de már ha-ra átszámítva - és nyilvántartása célszerűségi okokból, még ma is ebben a pénznemben történik. Az 1 hektár területre átszámított kataszteri tiszta jövedelmi összegeket (aranykorona értékeket) művelési áganként összeállított táblázatok tartalmazzák. A táblázat becslőjárásonként (illetve osztályozási vidékenként) készül. Országos összehasonlítást csak a kataszteri tiszta jövedelem aranykorona értéke útján lehet végezni. Ennek alapján kiszámítható a kérdéses földterület kataszteri tiszta jövedelme (aranykoronában kifejezett értéke). A kataszteri tiszta jövedelem tehát az az aranykoronában kifejezett viszonyszám, amely az azonos művelési ágú területek termőképessége közötti különbséget fejezi ki. A kataszteri tiszta jövedelem meghatározása óta a közgazdasági és agrotechnikai viszonyok jelentős mértékben megvál NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

11 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek toztak. Ezért a földek tiszta jövedelme is megváltozott, vagyis a földek talajának minőségét kifejező értékszám eltér a ténylegestől. Az aranykorona értéknek - még akkor is, ha aránytalanságokat tükröz - jelentős szerepe van a mező- és erdőgazdasági területekkel összefüggő jövedelem szabályozásban, a napjainkban zajló tulajdoni reform végrehajtásánál, kisajátítás esetén a földért járó kártalanítás megállapításban, stb. Nyilvántartására ezért is van szükség Művelés alól kivett területek Művelés alól kivett területnek minősülnek a mező- és erdőgazdasági művelés alatt nem álló, illetve arra alkalmatlan területek. A művelés alól kivett területeket az ingatlan-nyilvántartás 6 kategóriába sorolja, attól függően, hogy az adott terület mivel kapcsolatos. Így: településsel, termeléssel és szolgáltatással, közlekedéssel és hírközléssel, vízgazdálkodással, a honvédelemmel és rendészettel, a természetvédelemmel kapcsolatban kivett területek körébe sorolhatók. A településsel kapcsolatban kivett területek: a település belterületén az 1 hektárt meg nem haladó beépített és beépítetlen földrészletek, a település belterületén az 1 hektárt meghaladó földrészleten és a külterületen, a földrészleten belül az épületek és építmények által elfoglalt területek, valamint az ezekhez tartozó udvarok. a közparkok, a közkertek és a belterületi élőfagyűjtemények (arborétumok), a gyógyhelyek, az üdülőhelyek és a gyógyfürdők céljára szolgáló az egészségügyi miniszter által kijelölt - területek, a sporttelepek és az állandó jellegű táborok. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-11

12 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma A termeléssel és a szolgáltatással kapcsolatban kivett területeknek minősülnek: az üzemek telepei, valamint a hozzájuk tartozó meddőhányók és az egyéb lerakóhelyek, a felszíni művelésű, működő vagy felhagyott bányák és bányatavak az állandó jelleggel tárolásra használt beépítetlen területek, a vízművek és a hozzájuk tartozó védőterületek, a szennyvíztisztító telepek és a hozzájuk tartozó védőterületek (védősávok), az állandó jellegű mező- és erdőgazdasági telephelyek, mint pl. majorok, gépjavító állomások, az állandó jellegű növényházak által elfoglalt területek, szennyvíz, szennyvíziszap és hígtrágya elhelyezésével, hasznosított területek, függetlenül attól, hogy az faállománnyal fedett, üzem, major, valamint tanyafásításnak minősülő erdei fafajokkal fedett m²-nél nem nagyobb terület (véderdő), 400 m²-t elérő kiterjedésű erdőgazdálkodási tevékenységet közvetlenül szolgáló területek, a dögterek, a talaj természeti adottsága következtében terméketlen területek, a vásár- és a kiállítási területek, a temető céljára kijelölt területek, az állandó jellegű szemétlerakó telepek. A közlekedéssel és hírközléssel kapcsolatban kivett területek: az országos és helyi közutak (utcák, járdák, közterek és egyéb közterületek), a magánutak, az utakhoz tartozó műtárgyak és az utak tartozékai által elfoglalt területek, valamint a 3 méternél szélesebb tanyai bejáróutak, a szőlőben, gyümölcsösben a művelés és a szállítás céljait szolgáló állandó utak, ha azok szélessége a szőlő, illetőleg a gyümölcsös sortávolságát legalább 3 méterrel meghaladja, a közforgalmú és saját használatú vasutak területe, a közforgalmú repülőtereknek a repülés céljára szolgáló területe, a kikötők szárazföldi területe, 4-12 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

13 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek távközlési építmények működtetéséhez szükséges terület. A vízgazdálkodással kapcsolatban kivett területek: a folyók, a patakok, az állandó vagy időszakos vízfolyások, a természetes tavak, a víztárolók, továbbá azok a mocsarak, amelyekben ipari, építkezési, illetőleg mezőgazdasági felhasználásra alkalmas nád vagy gyékény nem terem, a vízi szállításra használható vagy a vízművek célját szolgáló csatornák, valamint azok tartozékai, a belvízlevezető csatornák, az állandó jellegű öntözőcsatornák (rizstelepek elárasztó és lecsapoló főcsatornái), valamint az egyéb árkok, a védőtöltések, vagy egyéb terep feletti vízszintet tartó gátak (völgyzáró gátak, halastó töltések), továbbá az ezek építésekor keletkezett anyaggödrök, valamint a védőtöltések mindkét oldalán azok a területek, amelyeken vízügyi célból mező- vagy erdőgazdasági termelést folytatni nem szabad. patakot, csatornát szegélyező, önálló földrészletként nyilvántartott, erdei fafajokkal fedett, 5000 m²-nél kisebb terület (fasor). A honvédelemmel és a rendészettel kapcsolatos művelés alól kivett területek: fegyveres testületek és a rendészeti szervek céljára állandóan igénybe vett területek (pl. lőtér, gyakorlótér), azok a területek, amelyeknek gazdasági felhasználását nemzetközi szerződés korlátozza, vagy honvédelmi, rendészeti szempontból az illetékes szerv megtiltotta, azok a területek, amelyeknek gazdasági felhasználását honvédelmi, rendészeti szempontból az illetékes szerv megtiltotta. A természetvédelemmel kapcsolatos művelés alól kivett terület a természetvédelem alatt álló területeknek fokozottan védett része Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok Az ingatlan-nyilvántartásba csak az ingatlanhoz kapcsolódó jogok jegyezhetők be. Ezek a következők: NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-13

14 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma tulajdonjog, illetőleg állami tulajdonban álló ingatlan esetében az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet és a vagyonkezelői jog, a megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jog, lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog, haszonélvezeti jog és a használat joga, telki szolgalmi jog, állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, valamint villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint törvényrendelkezésen alapuló közérdekű szolgalmak és használati jogok, elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog, tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog (önálló zálogjog), végrehajtási jog. A következőkben a felsorolt jogok lényeges és jellemző vonásait tekintjük át Tulajdonjog A 2.2. pontban említés történt arról, hogy tulajdonjog biztosítja a jogosult részére az ingatlan birtoklását, a használatot és a hasznok szedését, valamint a rendelkezést. A három részjogosítvány a tulajdonjog tartalmának jogosulti oldala. A tulajdonjog tartalmához azonban kötelezettségek is tartoznak, éspedig az ingatlannal járó terhek (pl. adó) és a kárveszély viselése. (A tulajdonos viseli azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni, pl. elemi csapás.) Az ingatlan tulajdonosát a tulajdoni lap tartalmazza. A tulajdonossal együtt azt is fel kell tüntetni, hogy a tulajdonos az ingatlant milyen jogcímen szerezte. Pl. átruházás, hatósági határozat, öröklés és elbirtoklás. A szerzési jogcímet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok közül csak a tulajdonjognál tüntetik fel. A tulajdonjog bejegyzésének jogcíméül azt kell feltüntetni a bejegyzésben, amit az okirat megjelöl. A tulajdonjogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. A tulajdoni lapokat - korlátozás nélkül bárki megtekintheti. Ezért indokolt, hogy a tulajdoni lapról megállapítható legyen, hogy kitől és milyen jogcímen került az ingatlan a jelenlegi tulajdonoshoz. Amennyiben a tulajdonszerzés nem az egész ingatlanra vo NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

15 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek natkozik, a bejegyzésben feltüntetik minden tulajdonostárs mellett a megszerzett eszmei hányadot. A polgári jog egyik sarkalatos szabálya, hogy ingatlan tulajdonjogával felhagyni nem lehet. Ennek ingatlannyilvántartási vetülete oly módon jelenik meg, hogy a bejegyzett tulajdonjog csak akkor törölhető a nyilvántartásból, ha egyidejűleg az új tulajdonos tulajdonjoga is bejegyzésre kerül. Itt szükséges megemlíteni, hogy az eredeti ingatlannyilvántartási állapot visszaállítására csak bírósági vagy más hatósági határozat alapján van lehetőség A vagyonkezelői jog A kincstári vagyon az állami feladat ellátását szolgáló vagyon, amely a társadalom működését, a nemzetgazdaság céljai megvalósítását segíti elő. A kincstári vagyonba tartozik a kizárólagos állami tulajdont képező vagyontárgyak (ennek tételes felsorolása Polgári Törvénykönyvben található), az a vagyon és vagyonértékű jog, amelyek hasznosítására koncessziós szerződést lehet kötni, valamint az állam közhatalmi központi költségvetési feladatai ellátásához szükséges vagyontárgyak. Kincstári vagyon továbbá ingatlanok tekintetében az állami tulajdonban levő műemlékingatlan, a védett természeti terület, termőföld - ha törvény eltérően nem rendelkezik - és az erdő. A kincstári vagyon felett a tulajdonosi jogok gyakorlását a pénzügyminiszter a Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI) útján látja el. A kincstári vagyonra vonatkozó jogot vagyonkezelői jognak kell tekinteni. A kincstári vagyon tárgyai felett vagyonkezelői jogot gyakorolhat: az a központi költségvetési szervezet, amelyet a KVI kijelöl, bármely természetes és jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, akivel a KVI vagyonkezelési szerződést köt. Tehát vagyonkezelői jog kijelöléssel és vagyonkezelői szerződés által jöhet létre. Vagyonkezelői jog megszerzésének az utóbbi esetben feltétele, hogy az ellenérték fejében történjen. Vagyonkezelési szerződés nem köthető azzal, aki ellen csőd és felszámolási eljárás van folyamatban, illetve akinek adóvám vagy társadalombiztosítási járulék tartozása van. A vagyonkezelői jog jogosultját megilletik a tulajdonos jogai és terhelik annak kötelezettségei. A tulajdonosi jogok gyakorlása azonban korlátozott. A vagyonkezelői jog jogosultja ugyanis a vagyont nem értékesítheti, arra zálogjogot, haszonélvezeti jogot nem alapíthat. A vagyonkezelői jog azonban más kezelésre jogosultnak - a KVI értesítése mellett - átru- NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-15

16 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma házható. Ingatlan esetében a vagyonkezelői jog megszerzéséhez az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés is kell. A vagyonkezelői jogot a Magyar Állam tulajdonában levő egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, ezek eszmei hányadára, vagy az ingatlannak természetben meghatározott, vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. Előfordulhat, hogy egy ingatlannak több vagyonkezelője van. Ennek bejegyzésénél valamennyi vagyonkezelőt feltüntetik. Az egyes jogosultak vagyonkezelői jogát eszmei hányad szerint határozzák meg, a közös tulajdonra vonatkozó előírások szerint A földhasználati jog A földhasználat joga általában a föld tulajdonosát illeti meg. Egyes esetekben azonban a jogszabály rendelkezése, vagy a tulajdonos engedélye alapján más is használhatja a földet. Lényeg, hogy ez a használat megállapodáson vagy jogszabályi rendelkezésen alapuljon. Földhasználat a következő jogcímeken alapulhat. A megállapodáson alapuló földhasználati jog, a magánszemélyek egymás közötti megállapodásán alapul és építkezés célját szolgálja. Az ilyen földhasználati jog alapítására azért kerül sor, hogy az építkező a más tulajdonában álló földrészleten - a saját tulajdonába kerülő és a saját nevére bejegyezhető - épületet létesíthessen. (Más tulajdonában lesz a föld, és megint más személy lesz a tulajdonosa a földön álló épületnek.) Földhasználati jog bejegyzésére bírósági határozat alapján is sor kerülhet. A bírósági határozaton alapuló földhasználati jog jogosultjaként - tekintve, hogy ez mindig ráépítéssel kapcsolatos - az épület mindenkori tulajdonosát kell megjelölni A haszonélvezeti és özvegyi jog A haszonélvező a haszonélvezet joga következtében jogosult a másnak a tulajdonában levő ingatlant birtokolni, használni és a hasznait szedni. A haszonélvezőt majdnem teljes egészében megilletik a tulajdonosi jogok, azzal a megszorítással, hogy a haszonélvezet tárgyát nem adhatja és ajándékozhatja el, és tevékenységét a tulajdonos jogosult ellenőrizni. (Pl. hogy a haszonélvező az ingatlant rendeltetésszerűen használja-e.) A haszonszedés azonban úgy is megvalósulhat, hogy az ingatlant a haszonélvező másnak adja használatba bizonyos ellenszolgáltatásért, pl. pénzért bérbe adja. A haszonélvezet általában öröklés folytán keletkezik, ritkábban jön létre megállapodás alapján. A haszonélvezet leggyakoribb formája a túlélő házastárs haszonélvezeti joga. Ennek 4-16 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

17 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek értelmében az örökhagyó házastársa - tehát a férj is - örökli mindannak az ingatlannak a haszonélvezetét, amelyet egyébként nem ő örököl. (Általában az elhunyt gyerekei örökölnek.) A jog ez úton nyújt segítséget idősebb embereknek a megélhetéshez. A haszonélvezeti jog meghatározott ideig, legfeljebb azonban a haszonélvező haláláig tarthat. A haszonélvező a dolgot csak rendeltetésszerűen használhatja. Köteles viselni a dolog fenntartásával járó terheket. Ez a teherviselés nem terjed ki a rendkívüli javításokra és helyreállításra. Pl. az árvíz következtében megrongálódott házat a haszonélvező nem köteles helyreállítani. A haszonélvezeti jog bejegyzésekor az ingatlan-nyilvántartásban azt is feltüntetik, hogy az mennyi ideig áll fenn (pl. 15 évig, vagy a haszonélvező haláláig). A túlélő házastárs haszonélvezeti jogát özvegyi jog elnevezéssel jegyzik be a tulajdoni lapra. A haszonélvezet kiterjedhet az ingatlan egészére, vagy csak a természetben körülhatárolt részére. Eszmei hányadra is állhat fenn haszonélvezet. Ennek megfelelően a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, ennek eszmei hányadára, vagy az ingatlannak természetben meghatározott részére lehet bejegyezni. Amennyiben ugyanarra az ingatlanra több személy részére jegyeznek be haszonélvezeti jogot, akkor fel kell tüntetni a tulajdoni lap III. részen, hogy a jogosultakat közösen vagy egymást követő sorrendben illeti meg A használat joga és a használati jogok A használat joga lényegében korlátozott haszonélvezet. A haszonélvezettől alapvetően abban különbözik, hogy aki használatra kap ingatlant, azt további használatra másnak már nem adhatja. A használó az ingatlant csak a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja és szedheti annak hasznait. A haszonélvezeti jog és a használat joga közötti eltérést a következő példával világosítjuk meg. A haszonélvezetre kapott házat a haszonélvező tetszése szerint bérbe adhatja és a bérleti díj az övé. A használatra kapott házat a használó csak saját, valamint együtt élő családtagjaival használhatja, oda még albérlőt sem vehet. Külön kell szólni a külföldiek ingatlanhasználati jogáról. A külföldiek ingatlanszerzése korlátozott. Erre tekintettel egy korábbi jogszabály - mintegy a tulajdon pótlásának lehetőségeként megengedte, hogy a magyarországi tartózkodásra jogosító engedéllyel rendelkező olyan külföldi magánszemélyek, akiknek külföldön állandó lakóhelyük van, belföldi lakásra, és üdülőre állandó használati jogot szerezzenek. Egy NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-17

18 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma személy legfeljebb egy lakásra és egy üdülőre szerezhetett használati jogot. A használatba adás mindig egy-egy lakásra vagy üdülőre vonatkozott, ezek azonban esetenként több lakásból vagy több üdülő egységéből álló épületben is lehettek. Ilyen esetben az épületet a használatba adó társasházzá alakította. A használat jogát egész ingatlanra lehetett bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Az új törvényben ez az ingatlanhasználati jog már nem található. A használat jogától megkülönböztetjük a használati jogokat, amelyek az idegen ingatlan használatát közérdekből biztosítják. Ezek a következők: A földmérési jelek elhelyezését szolgáló használati jog. A földmérési jelek által elfoglalt területekre a Magyar Államot határozatlan időre ingyenes használati jog illeti meg. Ez a használati jog egy-egy földmérési jelnél, 50 m2-nél nagyobb nem lehet. A használati jog jogosultjaként az ingatlannyilvántartásba - minden földmérési jel esetében - a megyei földhivatalt jegyzik be. Ez nem jelenti azt, hogy a földmérési jelet más földmérő vagy földmérési és térképészeti vállalat, vállalkozás nem használhatja. A használati jogot csak azokra az ingatlanokra lehet bejegyezni, amelyeken a földmérési jel föld feletti része megtalálható, az új hálózatban meghatározott I-IV. rendű vízszintes alappontot helyeztek el, I-III. rendű magassági alappont áll, kéregmozgási vizsgálati hálózati pontot helyeztek el. Villamos berendezés elhelyezését biztosító használati jog. Figyelemmel a villamosenergia-gazdálkodáshoz fűződő közérdekekre, az előállításához, felhasználásához, továbbításához szükséges feltételeket a jogszabályok az érintett ingatlanok tulajdonjogát korlátozó rendelkezésekkel teremtik meg. Ennek alapján lehetőség van a villamosműhöz tartozó átalakító és kapcsoló-berendezések idegen ingatlanra való elhelyezésére. Ez a lehetőség akkor áll fenn, ha az említett berendezések az ingatlan rendeltetésszerű használatát lényegesen nem akadályozzák. Ha a létesítmények az ingatlan használatát kizárják, vagy lényegesen korlátozzák, az ingatlant ki kell sajátítani. Ennek a használati jognak a jogosultja a más tulajdonában levő villamosmű mindenkori üzemben tartója. Az üzemben tartó az ingatlan használatáért térítést fizet. A vezetékjog alapján a villamosmű üzemben tartója idegen ingatlanon - mind a föld alatt, mind a föld felett - vezetékeket, elosztó-csatlakozó és üzemi távközlő berendezéseket helyezhet el, továbbá tartószerkezetet, a villamosmű üzemvitelét szolgáló csővezetékeket és csatornákat létesíthet. A vezetékjogot csak akkor lehet engedélyezni - hasonlóan az 4-18 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

19 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek tékjogot csak akkor lehet engedélyezni - hasonlóan az előző ponthoz - ha az ingatlan használatát lényegesen nem akadályozza. A villamosmű üzemben tartója a vezetékjog gyakorlásáért nem fizet. A föld alatti vezeték és berendezés elhelyezése céljából a nem közterületre engedélyezett vezetékjogot az üzemben tartó kérelme alapján bejegyzik az ingatlannyilvántartásba. A villamos berendezés elhelyezését biztosító használati jogot a vezetékjogtól végeredményben a térítésfizetés és az ingyenesség különbözteti meg egymástól Szolgalmi jogok A szolgalom jogánál fogva a jogosult - akit ez a jog megillet - egy, a számára idegen ingatlannak valamilyen módon a hasznát veheti, amelyik ingatlant viszont szolgalom terheli, annak mindenkori tulajdonosát egy tartalmában negatív kötelezettség terheli. Ez a teher a tulajdonost azonban nem valamiféle aktív magatarásra kötelezi, hanem ellenkezőleg, valaminek a nem tevésére, éspedig annak a tűrésére, hogy ingatlanát a szolgalom jogosultja - meghatározott módon - használja. A telki szolgalom mindig az ingatlanokhoz kötődik, és sohasem a tulajdonoshoz. Ha tehát az ingatlan tulajdonosának a személyében változás következik be, a szolgalom változatlanul fennmarad. Az ingatlan-nyilvántartásba a következő ilyen szolgalmakat jegyzik be Telki szolgalmi jog A telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa másnak az ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja. Szomszédos ingatlanok között áll fenn. Az egyik ingatlan - a szolgalom fajtájától függően - valamilyen "segítséget nyújt" a másik ingatlannak. Azt az ingatlant, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalom gyakorlása megilleti,uralkodó teleknek (ez az ingatlan, amelyik a segítséget kapja), a másik ingatlan, amelyet az előbbi célból használni lehet, szolgáló teleknek nevezzük. Például: egy telek nincs összekötve közúttal (nevezzük 1-es számú teleknek). A tőle délre fekvő szomszédos telek viszont közútra nyílik, (ezt nevezzük 2-es számú teleknek). Ha az 1- es és 2-es telek között átjárási szolgalmat alapítanak (pl. szerződéssel), akkor az 1-es számú telek mindenkori birtokosa telkét, a 2-es számú telken átjárva jogosult használni. Ez az átjárás azonban csak a 2-es számú telek meghatározott részén történhet és azzal kárt okozni nem lehet (pl. a terményeken gépkocsival átgázolni nem szabad). Telki szolgalmat NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-19

20 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma lehet alapítani átjárásra, vízellátásra, pince létesítésére, épület megtámasztására, stb Vízvezetési szolgalmi jog Vízi szolgalmat vízvezetésre és vízhasználatra lehet alapítani. Közös jellegzetességük, hogy ahhoz a vízügyi hatóság engedélyére van szükség (ún. vízjogi engedély). Vízi szolgalmat az érdekeltek szerződéssel is létesíthetnek, ezt azonban vízügyi hatóság hagyja jóvá. A vízvezetési szolgalmi jog a víz elvezetéséhez szükséges területet biztosítja. A szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosa köteles eltűrni, hogy - a vízügyi hatóság határozata alapján - a vizet ingatlanán keresztül vezessék, és az ehhez szükséges munkát - az okozott kár megtérítésével - ingatlanán elvégezzék. A vízhasználati szolgalmi jog a vízi létesítmény (kút, öntözőmű) használatához szükséges területet biztosítja. A szolgalommal terhelt személy köteles megengedni, hogy - a vízügyi hatóság határozat alapján - vízi létesítményeit - kártalanítás ellenében- az is használja, akinek részére a határozat ezt engedélyezi. A szolgalom magába foglalja a vízi létesítmény megközelítését is Bányaszolgalmi jog A bányákból kitermelt nyersanyagot általában az aknától távolabbi helyre kell szállítani feldolgozás vagy további elszállítás végett. A szállítás rendszerint függő pályán vagy vezetéken keresztül (kőolaj, gázvezeték) történik. A függő pálya tartóoszlopait, a vezetékeket és tartozékait (pl. szaglócső) idegen ingatlanokon kell elhelyezni. Az ingatlan tulajdonosa köteles megengedni, hogy ingatlanán a rendeltetésszerű használatot nem akadályozó függő pályát tartó oszlopot, vezetéket helyezzenek el. Az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozó vezetékoszlop, állomások és egyéb létesítmények elhelyezésére azonban a bányavállalatnak szolgalom alapítását kell kérnie. Ez lehetséges az ingatlan tulajdonosával kötött szerződéssel, ennek hiányában hatósági határozat alapján. A bányaszolgalmi jog gyakorlásáért az ingatlan tulajdonosát kártalanítás illeti meg. A gázvezetés is a bányaszolgalom alapján történik NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

21 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek Az elő-, visszavásárlási és a vételi jog Az adás-vételi szerződés bizonyos esetekben létrejön a vevő egyoldalú nyilatkozatával. Ilyen jogot a vevő jogszabály vagy megállapodás alapján szerezhet. Háromféle ilyen jog van: az elővásárlási jog, a visszavásárlási jog, és a vételi jog. Megkülönböztetésük azon alapul, hogy különböző mértékben korlátozza az eladó rendelkezési jogát az ingatlan felett. Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha az ingatlan-tulajdonos ingatlanát el akarja adni, akkor a vételi ajánlatot, ami tartalmazza a vételár összegét is még a szerződés megkötése előtt köteles azzal közölni, akit az elővásárlási jog megillet. (Pl. közös tulajdon esetén a társtulajdonossal.) Ha az elővásárlásra jogosult a közölt vételárért az ingatlant meg kívánja venni, a szerződést vele kell megkötni. Ha nem akar elővásárlási jogával élni, vagy meghatározott időn belül nem nyilatkozik, a szerződést a tulajdonos az eredeti vevővel - ajánlattevővel - kötheti meg. Elővásárlási jog szerződéssel létesíthető, vagy jogszabályon alapulhat. Jogszabály alapján elővásárlási jog illeti meg a társtulajdonost a közös tulajdonban álló ingatlanra vonatkozóan. A visszavásárlási jog lényegében különbözik az elővásárlási jogtól. Ennek értelmében a jogosult (a volt tulajdonos) az általa korábban eladott ingatlant a vevőtől akkor is visszavásárolhatja, ha annak nincs szándékában az ingatlant eladni. A visszavásárlásra jogosult tehát egyoldalúan létrehozhatja a szerződést. Az eladott ingatlan visszavásárlásának a jogát az adás-vételi szerződéssel egyidejűleg írásba kell foglalni. A visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kötni. A visszavásárlási ár - ellenkező megállapodás hiányában - megegyezik az eredeti vételárral. A visszavásárlás intézményét a jog nem azért ismeri el, hogy valakinek a nyerészkedését elősegítse, hanem azért, mert számol azzal, hogy átmeneti anyagi nehézség esetén valaki a neki kedves vagyontárgy eladására is rászorulhat. Erre az esetre kívánja megteremteni azt a lehetőséget, hogy anyagi nehézségei elmúltával a vagyontárgy visszaszerzését biztosíthassa magának. A visszavásárlási jogot a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg a tulajdoni lapon tüntetik fel. A vételi jog a visszavásárlási jognál is nagyobb mértékű korlátozása a tulajdonos rendelkezési jogának. E jog alapján ugyanis, - akit a vételi jog megillet - egyoldalú nyilatkozattal NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-21

22 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma olyan ingatlanra hoz létre adásvételi szerződést, amely korábban nem volt tulajdonában. Megállapodással általában akkor szokták kikötni, ha a vevőnek ugyan megfelelnek a tervezett adás-vételi szerződés feltételei, de még tudakozódásra van szüksége, pl. házastársa hozzájárulását kell megszereznie, tanácskozni kíván családjával, egyéb ajánlatokat is meg akar vizsgálni. Ezekben az esetekben arra fog törekedni, hogy az ehhez szükséges időre biztosítsa magának, hogy az eladó időközben nem fogja azt ingatlant másnak eladni. Ha az eladó hajlandó ezt vállalni, létrejön a vételi jog. Vételi jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni. A határozatlan időre kikötött vételi jog viszont hat hónap után megszűnik. Jogszabályi rendelkezés alapján is létrejöhet a vételi jog, pl. vételi jog illet meg - a szövetkezeti törvényhez kapcsolódó átmenti szabályok alapján - a haszonbérlőt a legalább öt éve használatában álló földre Tartási és életjáradéki jog A tartási és életjáradéki jog a tartási és az életjáradéki szerződéseket szolgáló jogok. Tartási szerződés alapján az eltartó köteles az eltartottat megfelelően eltartani. A tartási kötelezettség az élelmezés és szállás nyújtásán kívül kiterjed a gondozásra, a gyógyíttatásra, az ápolásra és az eltemettetésre is. A szerződés az eltartott haláláig áll fenn. Ha időközben a tartásra kötelezett meghal, a tartási kötelezettség örököseire annyiban száll át, amennyiben a kötelezett haláláig nyújtott tartás az ellenszolgáltatást nem fedezi. Az életjáradéki szerződés annyiban különbözik a tartási szerződéstől, hogy az eltartó (az életjáradékot fizető) meghatározott pénzösszeget, vagy termékmennyiséget fizet, illetve ad az eltartottnak (életjáradékosnak) bizonyos időszakonként, pl. havonként. Mindkét fajta szerződést írásban kell megkötni. A tartási szerződés teljesítését a helyi önkormányzat jegyzője ellenőrzi. Tartási szerződés alapján az eltartott - tartása fejében - a tulajdonában lévő ingatlant az eltartóra ruházhatja át, s ilyenkor az eltartott javára az ingatlannyilvántartásba tartási jogot lehet bejegyezni. Ha viszont az ingatlan tulajdonjogának átruházása életjáradék fejében történik, életjáradéki jogot lehet bejegyezni. A bejegyzésnek az a következménye, hogy a jogosult (az eltartott vagy a járadékos) a tartási kötelezettség elmulasztása, illetve az életjáradék nem fizetése esetén az ingatlanból a végrehajtásra vonatkozó szabályok szerint kielégítést ke NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

23 Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek reshet. Tartási és életjáradéki jogot a jogosult által átruházott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. Tartási és életjáradéki jogot a jogosult által átruházott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni A zálogjog A jelzálogjoggal kapcsolatos szabályok az utóbbi időben alapvetően megváltoztak a Ptk-ban és ennek következtében az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényben is. Indokolt tehát, hogy a jogintézményt az alapvető fogalmak kiemelésével áttekintsük. A szerződéses kapcsolatokban előfordulhat, hogy a jogosult fedezet hiányában nem jut hozzá a követeléséhez. Előfordulhat ez azért, mert például sok hitelezővel kell konkurálnia, vagy mert időközben a kötelezett vagyoni helyzete jelentősen megromlott. A jogosult tehát adott esetben arra fog törekedni, hogy eleve lekösse maga javára azt a vagyoni értéket, amely a követelésnek fedezetéül fog szolgálni. Ezáltal függetleníteni tudja magát a többi hitelezőtől és a kötelezett vagyoni helyzetének romlásától is. A jogosult szerződési érdekének kielégítését biztosító vagyonérték lekötése a biztosítékadás. A biztosítékadás történhet meghatározott vagyontárgyaknak biztosítékul való lekötésével ezt nevezzük dologi biztosítéknak vagy történhet oly módon is, hogy meghatározott személy a követelés teljesítését elvállalja, s erre a célra személyi vagyonát leköti. Ez utóbbit személyi biztosítéknak nevezzük. A dologi biztosítékok körébe tartozik a zálogjog és az óvadék, míg személyi biztosíték a kezesség. A zálogjog a szerződést biztosító mellékkötelezettség. Olyan követelések teljesítéséhez nyújt kielégítési alapot, amelyek csak egy későbbi időpontban fognak lejárni. Kielégítési alapot jelent, mert kötelezett a tulajdonában álló vagyontárgy(ak) lekötésével fedezetet nyújt. A zálogjog zálogszerződés, jogszabály vagy hatósági határozat alapján jöhet létre. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 4-23

24 A zálogszerződés 4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma A zálogszerződés alapján a jogosult arra biztosít a maga számára jogot, hogy ha a kötelezett nem teljesít, akkor a követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshessen. A zálogtárgy pénzben meghatározott vagy meghatározható követelés biztosítására szolgál. A zálogtárgyból való kielégítés joga a jogosultat más követeléseket megelőző sorrendben illeti meg, a törvény eltérő rendelkezésének hiányában. A zálogszerződéssel biztosított zálogjog dologi hatályú és ezáltal más jogosultat megelőző kielégítési jogot keletkeztet. A dologi hatály azt jelenti, hogy a zálogjog mindenkivel szemben hatályos. Ez azzal a következménnyel jár, hogy mindenki, aki a zálogtárgyon az elzálogosítást követően szerez valamilyen jogot, köteles eltűrni, hogy a jogosult a zálogtárgyból követelését kielégítse. Abban az esetben, amikor a zálogtárgyat a tulajdonos elidegeníti, az új tulajdonos lesz a zálogkötelezett, mint dologi kötelezett. A zálogjoggal biztosított tartozás kötelezettje pedig mint személyes kötelezett az eredeti kötelezett (a volt tulajdonos) marad. Felelősség szempontjából a két kötelezett dologi, személyes között különbséget kell tenni. A dologi kötelezett tűrni köteles a zálogtárgyból történő kielégítést. A személyes kötelezettet akkor is terheli a követelés teljesítésének a kötelezettsége, ha más személy a zálogkötelezett és a teljesítésért az egész vagyonával felel. A jogosult akkor kereshet kielégítést a zálogtárgyból, ha a kötelezett nem teljesít. A kielégítési jog tehát akkor nyílik meg, amikor a kötelezett tartozását nem teljesíti. A zálogszerződéssel szemben a törvény alaki és tartalmi követelményeket fogalmaz meg. Alaki követelmény, hogy a zálogjogot a megfelelő nyilvántartásba bejegyezzék. Ingatlan esetében az ingatlannyilvántartásba, más zálogtárgyat terhelő zálogjog alapításához a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalása és a jelzálogjognak a Magyar Országos Közjegyzői Kamaránál vezetett nyilvántartásba történő bejegyzés szükséges. Tartalmi követelmény, hogy csak a tulajdonos jogosult a dolgot elzálogosítani. Ellenkező esetben a szerződés érvénytelen. Tartalmi elem továbbá, hogy a követelés, amelynek biztosítására a felek a zálogjogot kikötötték, pénzben meghatározottnak vagy meghatározhatónak kell lennie. A követelés járulékaira elégséges utalni. Ingatlant terhelő zálogjog alapításához a zálogszerződés írásba foglalása és a zálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való 4-24 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt