Tájékoztató a termőföld tulajdon és használati jog megszerzésének szabályairól

Átírás

1 Tájékoztató a termőföld tulajdon és használati jog megszerzésének szabályairól A mező és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló évi CXXII. törvény (a továbbiakban: földforgalmi törvény) május 1 jei hatálybalépésével nagymértékben megváltoztak a földtulajdon megszerzésének szabályai. A földforgalmi törvény hatálya alá a mező és erdőgazdasági hasznosítású földek tartoznak. Mező és erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva. Földnek minősül továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve. Ezek a területek olyan egy hektár alatti földrészletek, amelyek egy erdőtömbhöz tartoznak. A halastó művelési ágú földrészlet tehát a földforgalmi törvény alapján már nem minősül termőföldnek. A termőföld tulajdonjogának megszerzése A törvény fő szabálya szerint a föld tulajdonjogát földművesnek minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. A földforgalmi törvény alapján földműves a Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve mező, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet saját nevében és saját kockázatára folyamatosan Magyarországon folytat, és ebből igazoltan árbevétele származott, vagy a legalább 25% ban tulajdonában álló, Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet olyan tagjának minősül, aki mező, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet személyes közreműködésként végez. A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár csak akkor szerezhet földtulajdont, ha a birtokában álló földterület nagysága a megszerezni kívánt földterület nagyságával együtt nem haladja meg az egy hektárt. Termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg nem tagállami állampolgár és jogi személy. Ez utóbbi korlátozás alól bizonyos feltételek fennállása esetén kivételt jelent a magyar állam, a bevett egyház, a jelzálog hitelintézet és a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat. A földszerzési maximum továbbra is 300 hektár marad, vagyis a földszerző tulajdonában nem lehet 300 hektárt meghaladó nagyságú termőföld. (A 6000 aranykoronás értékhatár kikerült az új jogszabályból.) Új jogintézményként jelenik meg a birtokmaximum: a földműves, valamint mezőgazdasági termelőszervezet a föld birtokát (földhasználat, haszonélvezet) a már birtokában lévő föld területnagyságának a beszámításával legfeljebb 1200 hektár mértékig szerezheti meg. Kedvezményes birtokmaximum vonatkozik ugyanakkor az állattartó telep üzemeltetőjére és a szántóföldi, kertészeti növényfajok vetőmagjának előállítójára. E személyek esetében a birtokmaximum mértéke 1800 hektár.

2 A termőföldre elővásárlási joggal rendelkezők köre A földforgalmi törvény alapján elővásárlási jog illeti meg az államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében, a földet használó olyan földművest, a) aki helyben lakó szomszédnak minősül, b) aki helyben lakónak minősül, vagy c) akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van, az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül, az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül, az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. A közös tulajdonban álló föld esetében az elővásárlásra jogosultakat az állam kivételével megelőzi a földműves tulajdonostárs. A törvény szerinti elővásárlási jog azonban nem érvényesül a közeli hozzátartozók közötti adásvétel, a tulajdonostársak közötti közös tulajdon megszüntetésére irányuló adásvétel, a földnek támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adásvétel, települési önkormányzat tulajdonszerzése esetén. A termőföldre vonatkozó adásvételi szerződés megkötésének folyamata A tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot adásvételi szerződésbe kell foglalni, és azt a tulajdonosnak az aláírástól számított 8 napon belül közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjaival. Az adásvételi szerződést a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton kell közölni. Az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére irányuló közzétételi kérelem tartalmára vonatkozó előírásokat a 474/2013. (XII.14.) Korm. rendelet 1. melléklete tartalmazza. A hirdetményi úton történő közlés a települési önkormányzat polgármesteri hivatala, illetve közös önkormányzati hivatal esetében a közös

3 önkormányzati hivatal hirdetőtáblájára és a közös önkormányzati hivatalhoz tartozó önkormányzat hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel történik. Ha a közzétételi kérelem hiányos, illetve a szerződések nem megfelelő példányszámban nyújtja be a kérelmező, a jegyző hiánypótlási felhívást bocsát ki. Meg kell tagadni a közzétételi kérelem teljesítését, ha a hiánypótlást nem teljesítik, vagy a közzétételi kérelem nem az eladótól származik. A kifüggesztett szerződésben felismerhetetlenné kell tenni az eladó és a vevő nevén, lakcímén vagy értesítési címén, valamint állampolgárságán kívül valamennyi természetes személyazonosító adatát. Az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától (a kifüggesztést követő naptól) számított 60 napos jogvesztő határidőn belül jognyilatkozatot tehet az adásvételi szerződés elfogadásáról, vagy az elővásárlási jogáról való lemondásról. (Elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha az elővásárlásra jogosult a jogvesztő határidőn belül nem nyilatkozik.) Az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is. Az elfogadó jognyilatkozatban az elővásárlási jog jogosultja a jogvesztő határidőn belül nyilatkozik, hogy az adásvételi szerződést magára nézve teljes körűen elfogadja. Az elővásárlásra jogosult a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt jognyilatkozatát a jegyző részére személyesen adja át. Az elfogadó jognyilatkozat személyes átvételekor a jegyző ellenőrzi az elővásárlásra jogosult személyazonosságát, összeveti a nyilatkozó adatait az elfogadó jognyilatkozatban szereplő természetes személyazonosító adataival és a személyazonosító okmányban foglalt adatokkal, nyilatkoztatja az elővásárlásra jogosultat arról, hogy az elfogadó jognyilatkozaton szereplő aláírását a saját kezű aláírásának ismeri el. Ha a jegyző megállapítja, hogy az elfogadó jognyilatkozat az azt átadó elővásárlásra jogosulttól származik, ezt a tényt az elfogadó jognyilatkozaton az aláírásával igazolja, és átveszi. Ha a jegyző azt állapítja meg, hogy az elfogadó jognyilatkozat nem az azt átadó személytől származik, a jegyző az elfogadó jognyilatkozat átvételét megtagadja, és ennek tényét, valamint okát az elfogadó jognyilatkozaton rögzíti. A nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett, illetve átvett jognyilatkozatokról a jegyző iratjegyzéket készít, és azt az adásvételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal együtt megküldi az eladó részére, ha az adásvételi szerződés mentes a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása alól. Nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása az állam tulajdonszerzéséhez, az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld elidegenítéséhez, a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához, a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához,

4 a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházáshoz, ha ezzel a közös tulajdon megszűntetésére kerül sor, a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adásvételhez, a telekalakítási engedélyezési eljárás keretében történő tulajdonszerzéshez. Fenti esetekben az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe az elővásárlásra jogosult, több elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozata esetén a sorrendben előrébb álló elővásárlásra jogosult, több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult esetén pedig az eladó választása szerinti elővásárlásra jogosult lép. Ha az adásvételi szerződés érvényességéhez a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása szükséges, a jegyző megküldi az iratjegyzéket a mezőgazdasági igazgatási szerv részére az adásvételi szerződés eredeti példányával valamint a jognyilatkozatokkal együtt. A mezőgazdasági igazgatási szerv az adásvételi szerződést és az elfogadó jognyilatkozatokat alaki és tartalmi szempontok alapján ellenőrzi. Ha azok fogyatékosságban szenvednek, vagy valamilyen eljárási szabálysértés történt, a beérkezéstől számított 15 napon belül megtagadja jóváhagyásukat. Ha a jóváhagyás megtagadására nem került sor, az igazgatási szerv rangsorolja a nyilatkozatokat, és arról jegyzéket készít. A mezőgazdasági igazgatási szerv a rendelkezésére álló okiratok és az általa készített jegyzék másolatának megküldésével haladéktalanul megkeresi a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából. A helyi földbizottságnak 15 nap áll rendelkezésére a jóváhagyás megtagadására, vagy a jóváhagyás megadására. Ha a helyi földbizottság a jóváhagyás megadását megtagadja, az adásvételi szerződés megkötésére nem kerülhet sor, ha jóváhagyását megadja, a mezőgazdasági igazgatási szervnek egyes esetekben kötelezettsége, más esetekben lehetősége van a jóváhagyás megtagadására. Az adásvételi szerződés megkötésére akkor kerülhet sor, ha a mezőgazdasági igazgatási szerv e lehetőségével nem él. Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult javára hozhatna jóváhagyó döntést, akkor a mezőgazdasági igazgatási szerv az eladót a helyi földbizottság állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított 8 napon belül 15 napos határidő tűzésével felhívja a választási jogának gyakorlására. Ha az eladó a rendelkezésére álló határidőn belül nem nyilatkozik, a mezőgazdasági igazgatási szerv jelöli ki azt az elővásárlásra jogosultat. A jóváhagyásról a mezőgazdasági igazgatási szerv a helyi földbizottság állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított 15 napon belül önálló határozatot hoz, és ezzel egyidejűleg az adásvételi szerződést záradékkal látja el. A mezőgazdasági igazgatási szerv akár

5 jóváhagyó akár jóváhagyást elutasító döntésével szemben jogorvoslatként csak a döntés bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető. A termőföld előhaszonbérletére jogosultak köre Az erdőnek minősülő föld haszonbérbe adása esetén előhaszonbérleti jog illeti meg a volt haszonbérlő olyan földművest, illetve mezőgazdasági termelőszervezetet aki helyben lakó szomszédnak, illetve amely helybeli illetőségű szomszédnak minősül, aki helyben lakónak minősül, illetve amely helybeli illetőségűnek minősül, vagy akinek a lakóhelye, illetve akinek, vagy amelynek a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. Az erdőnek nem minősülő föld haszonbérbe adása esetén az alábbi sorrendben előhaszonbérleti jog illeti meg a volt haszonbérlő olyan földművest, illetve mezőgazdasági termelőszervezetet, aki helyben lakónak minősül, illetve amely helybeli illetőségűnek minősül, vagy akinek a lakóhelye, illetve akinek, vagy amelynek a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van, az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül, az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül, az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van, az olyan mezőgazdasági termelőszervezetet, amely helybeli illetőségű szomszédnak minősül, az olyan mezőgazdasági termelőszervezetet, amely helybeli illetőségűnek minősül, az olyan mezőgazdasági termelőszervezetet, amelynek a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. A közös tulajdonban álló föld haszonbérbe adása esetén az előhaszonbérletre jogosultakat az előhaszonbérletre jogosultak sorrendjében megelőzi a földműves tulajdonostárs. Az előhaszonbérletre jogosultakat az előhaszonbérletre jogosultak sorrendjében megelőzi továbbá

6 a szántó, rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld haszonbérbe adása esetén az a helyben lakó földműves, vagy helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet, aki, vagy amely a föld fekvése szerinti településen az előhaszonbérleti joga gyakorlását megelőzően legalább 1 éve állattartó telepet üzemeltet, és a haszonbérlet célja az állattartáshoz szükséges takarmány előállítás biztosítása, a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld haszonbérbe adása esetén az a helyben lakó földműves, vagy helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet, aki számára a haszonbérlet célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása. Földműves jogosulti csoportokon belül az előhaszonbérleti jog jogosultjai előhaszonbérleti jogukat az alábbi sorrendben gyakorolhatják: a családi gazdálkodó, illetve a gazdálkodó család tagja, fiatal földműves, pályakezdő gazdálkodó. A termőföldre vonatkozó előhaszonbérleti szerződés megkötésének folyamata A föld haszonbérbe adása esetén a haszonbérleti szerződést az aláírástól számított 8 napon belül közölni kell az előhaszonbérleti jog jogosultjaival. A haszonbérleti szerződést az adásvételi szerződéshez hasonlóan a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton kell közölni. A közzétételi kérelem tartalmi elemeit a 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet 2. melléklete tartalmazza. A haszonbérleti szerződés kifüggesztésének szabályai hasonlóak az adásvételi szerződés kifüggesztéseinek szabályaihoz, azzal hogy az előhaszonbérleti jog jogosultja a kifüggesztést követő naptól számított 15 napos jogvesztő határidőn belül tehet a haszonbérleti szerződésre elfogadó, vagy az előhaszonbérleti jogáról lemondó jognyilatkozatot. Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó jognyilatkozatot a 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendeletben meghatározott tartalommal kell megtenni. A jognyilatkozatban meg kell jelölni az előhaszonbérleti jogosultság jogalapját, és az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az előhaszonbérleti jogosultságot bizonyító okiratokat is. Az elfogadónak a haszonbérleti szerződést magára nézve teljes körűen el kell fogadnia. A nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a jegyző a beérkezett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt a haszonbérleti szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal együtt megküldi a haszonbérbeadó részére, ha a haszonbérleti szerződés mentes a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása alól. Nem szükséges a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld földhasználati jogosultságának az átengedéséhez, a tulajdonostársak közötti használati megosztáshoz, ha a földműves földhasználó közeli hozzátartozója a használatba adó,

7 a föld használati jogosultságának jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet részére való átadásával megvalósuló földhasználati szerződéshez, a mezőgazdasági termelőszervezet, mint földhasználó, és az annak legalább 25% ban tulajdonostagja, illetve annak közeli hozzátartozója, továbbá legalább 3 éve foglalkoztatott alkalmazottja, mint használatba adó közötti földhasználati szerződéshez, tanya földhasználati jogosultságának az átengedéséhez. Ha a szerződés érvényességéhez a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása szükséges, a jegyző fenti dokumentumokat a mezőgazdasági igazgatási szerv részére küldi meg. A mezőgazdasági igazgatási szerv a dokumentumokat alaki és tartalmi szempontból ellenőrzi. Ha azok fogyatékosságban szenvednek, vagy valamilyen eljárási szabálysértés történt, jóváhagyásukat a beérkezéstől számított 15 napon belül megtagadja. Ha a jóváhagyás megtagadására nem került sor, az igazgatási szerv rangsorolja a nyilatkozatokat, és arról jegyzéket készít. Ha több, azonos ranghelyen álló előhaszonbérletre jogosult is megköthetné az előhaszonbérleti szerződést, a haszonbérbeadó jogosult 15 napon belül kijelölni a szerződő felet. Ha ezt a határidőt elmulasztja, a választás joga a mezőgazdasági igazgatási szervet illeti. A jóváhagyásról illetve a jóváhagyás megtagadásáról a mezőgazdasági igazgatási szerv a jegyző által megküldött okiratok beérkezése napját követő naptól számított 60 napon belül önálló határozatot hoz, és jóváhagyás esetén a haszonbérleti szerződést záradékkal látja el. A mezőgazdasági igazgatási szerv döntése kizárólag bírósági felülvizsgálattal támadható meg. Az előhaszonbérleti szerződések megkötésének folyamatában a helyi földbizottságnak nincs szerepe. Szentlőrinc, február 26. Dr. Tóth Sándor jegyző sk.