on point BUDAPEST Q Budapest City Report Q TENANT MIX Budapesti Ingatlanpiaci Körkép negyedik negyedév REAL ESTATE

Átírás

1 on point Budapest City Report Q Budapesti Ingatlanpiaci Körkép negyedik negyedév Q BUDAPEST TENANT MIX REAL ESTATE

2 2 On Point Budapest City Report Q Economy/Investment Hungarian Economy Hungary came out of recession in 2013 (positive GDP growth in 2009 and 2010 but recession in 2012) and a final GDP growth of 1% is forecast for The economic rebound is driven by a combination of government consumption and export growth while household consumption remains the main drag in spite of government policies aimed at stimulating local demand (regulated energy price cuts). Lending from banks remains restrictive and the Funding for Growth program was introduced by the National Bank of Hungary (MNB) to address this issue and make credit available to SMEs. This has certainly eased credit conditions and has created liquidity on the real estate market and largely explains the activity of local investors since the summer. The scheme will be expanded and fine-tuned in The MNB made HUF 750 billion of 0% refinancing available to lenders in the first phase of the scheme in June-September. The second phase of the scheme launched in October with HUF 500 billion of refinancing. GDP growth (%) Source: IHS Global Insight, January 2014 Investment Climate The last quarter of 2013 was characterised by small-ticket transactions. Although it was the most active quarter in terms of the number of transactions, the total volume of deals merely reached 38 million, out of which investment deals amounted to less than 7 million, the lowest quarterly volume in In the countryside four retail properties (Spars and vacant Interfruct units) were sold, while a larger industrial warehouse was also purchased by an end-user in Székesfehérvár. The most notable transactions in Budapest included the sale of Antana Business Park (38,000 m 2 ) and Margit Ház office building in Central Buda. On top of those, numerous distressed assets, mainly vacant office properties, were purchased by end-users and a smaller, high street retail solus unit was also transacted. The total transaction volume amounted to some 320 million in 2013 showing a significant, 23% improvement on Out of this total, investment transactions represented a volume of some 240 million. The main deals of the year were the trading of the landmark Roosevelt 7/8 Office Building between 2 clients of the German Fund Manager, GLL Partners, the Hungarian share of the pan-european Prologis/Norges joint venture deal and the Hungarian share of the pan-cee Endurance Fund take over by CPI. Next to those large deals with an international appeal, the local market has also been active with a significant number of smaller deals (in the 1-5 million range), owner occupier activity for retail premises (ex-match and Profi units) and logistic / industrial warehouses (Nokia, TDK, TP Vision) throughout the country. The largest office transaction in 2013 was the disposal by the Accession Fund of the 29,000 m 2 Roosevelt 7/8, the prime Budapest CBD building. There was no public statement for this deal but we are estimating the volume at 95 million with a yield close to 7.5%. The last retail and logistic units in the ownership of the retailers Match and Profi were also transacted with Hungarian investors and local retailers and investors in the first part of the year. While the traditional Austrian and German investors on the Hungarian market remain on the side line, still not convinced by government policies, we are witnessing increasing interest from new capital. Private equity groups raising money globally and core equity investors looking for prime deals, are attracted by the window of opportunity offered by appealing yield levels and/or low capital values and improving macroeconomic indicators. We keep our views unchanged with prime office yield around %, prime logistics at % and prime retail at %. Real estate yields in Hungary since Q (%) Q Q Q Q Q Q Office Shopping centre Warehouse Source: Jones Lang LaSalle, January 2014

3 On Point Budapest City Report Q Gazdaság/Befektetési Piac Gazdasági Környezet A 2012-es negatív gazdasági teljesítmény után 2013-ban Magyarországon véget ért a recesszió, és az előrejelzések szerint a növekedés 1%-ot ért el. A gazdasági fellendülést leginkább kormányzati megrendelések és az export növekedése segítette, míg a háztartások fogyasztása továbbra is alacsony maradt a kormány erőfeszítései ellenére is (rezsicsökkentés). A korlátozott banki hitelezés fellendítése érdekében a Magyar Nemzeti Bank elindította az úgynevezett Növekedési Hitelprogram második fázisát, mely a mikro illetve kis és középvállalatok helyzetét kívánja segíteni. A program egyértelműen segítette a hitelezést, és az ingatlanpiacon is tapasztalható volt a fellendült likviditás, mely hatására megugrott a helyi befektetők aktivitása is. Első felében 750 milliárd forintot helyezett ki a Nemzeti Bank 0%-os kamat mellett, míg a második felében további 500 milliárd forintot. GDP alakulása (%) Forrás: IHS Global Insight, január Befektetési Piac 2013 negyedik negyedévében számos kisebb értékű tranzakciót kötöttek a befektetési piacon. Bár az üzletkötések számát tekintve igen aktív volt ez az időszak, a tranzakciók teljes értéke alig érte el 38 millió eurót (melyből a befektetési tranzakciók összege 7 millió euró volt), ami a legalacsonyabb negyedéves volumen volt az év során. Négy vidéki ingatlant értékesítettek (Spar-okat és üres Interfruct egységeket), továbbá egy nagyobb értékű ipari csarnok is eladásra került Székesfehérváron, melyet egy végfelhasználó vett meg. Budapesten jelentős tranzakcióként említhető a m 2 -es Antana Business Park és a második kerületben található Margit Ház irodaház értékesítése. Eladásra került számos kényszerértékesítés alatt álló ingatlan is, túlnyomó többségben irodaházak, melyeket szintén végfelhasználók vásároltak meg, illetve egy kisebb, belvárosi üzlethelyiség is során a tranzakciók volumene nagyjából 320 millió eurót ért el, amely 23%-os növekedés a 2012-ben regisztrált volumenhez viszonyítva. Ezen belül a befektetési tranzakciók értéke nagyjából 240 millió eurót ért el. Az év legjelentősebb tranzakciói közé tartozik a prémium kategóriás Roosevelt 7/8 irodaház értékesítése, melyet a német befektetési alapkezelő, a GLL Partners értékesített portfolióján belül; a Prologis és a Norges Bank Investment Management között létrejött vegyesvállalati tranzakció, illetve az Endurance Alap régiós ingatlan portfóliójának eladása, melyet a CPI vásárolt meg. Az említett nagy értékű, nemzetközi érdeklődést kiváltó tranzakciókon kívül számos helyi, kisebb értékű ingatlant is értékesítettek 1-5 millió euró között, továbbá végfelhasználók is vásároltak üzleteket (korábbi Match és Profi egységeket) illetve ipari ingatlanokat (Nokia, TDK, TP Vision) vidéken során a legnagyobb üzletkötést a prémium kategóriás Roosevelt 7/8 irodaház értékesítése jelentette a belvárosban. A tranzakcióval kapcsolatban nem közöltek hivatalos adatokat, de becsléseink szerint értéke 95 millió euró körül volt 7,5 százalékos hozam mellett. Míg a hagyományos osztrák és német befektetők továbbra is elkerülik a magyar piacot a kiszámíthatatlan kormányzati intézkedések hatására, új tőke megjelenését tapasztaltuk, mely egyre erősödő érdeklődést mutat. A nemzetközi forrásokat használó illetve a prémium ingatlanok iránt érdeklődő magán tőketársaságok számára a vonzó hozamok és/vagy az alacsony tőkeérték és a javuló makrogazdasági mutatók következtében kedvező feltételeket kínál a magyar piac. Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak tartjuk az elérhető legmagasabb hozamokat irodák (7,50-7,75%), a logisztikai ingatlanok (9,25-9,50%), továbbá kiskereskedelmi ingatlanok esetében is (7,25-7,50%). Ingatlanpiaci hozamok alakulása 2008-tól (%) Q Q Q Q Q Q Irodák Bevásárlóközpontok Ipari ingatlanok Forrás: Jones Lang LaSalle, január

4 4 On Point Budapest City Report Q Office Market Supply In Q4 2013, the modern office stock in Budapest remained at 3.17 million m 2 as there were no new completions. During the last quarter of the year, two speculative office buildings (comprising 42,000 m 2 ) were transferred to the owner occupied stock after they were purchased by their end users in Therefore, the size of the speculatively built offices decreased to 2.55 million m 2, while the size of the owner occupied stock increased to 626,340 m 2. In 2013, the office stock expanded by 30,100 m 2 in total, as four new buildings were handed over in Budapest. Out of these, only two were speculatively built offices comprising 18,800 m 2 (BUD Office Center and Váci Greens) while the remaining two were owner occupied buildings (delivered for Bosch and Geometria Kft.). Altough the annual volume of new supply shows a 30% growth on 2012, when only three properties were completed (22,950 m 2 ), it still represents a very limited development activity. The total market vacancy rate shrank modestly by 13 bps quarteron-quarter and stood at 18.4% at year end On the other hand, the speculative vacancy rate witnessed a slight increase and equated to 23%. This was mainly due to the large volume of 100% let office space which were transferred to the owner occupied stock. The overall market vacancy rate improved substantial by 256 bps year-on-year and showed a continuous decrease in each quarter. On the one hand, this was supported by the limited volume of new supply, so increased occupier activity helped absorption to reach a high volume. Also, the speculative vacancy rate improved significantly year-on-year from 25.4% to 23%. According to our calculations, availability in class A buildings stood at 18.1% and 19.3% in class B buildings. Demand The strongest occupier activity was recorded in the last quarter of 2013 after it reached 153,010 m 2, which was even higher than the total amount of demand recorded in the first half of the year. That said, it is important to note that demand was mainly generated by renewals, which represented 77% (117,890 m 2 ) of the total quarterly leasing activity. The amount of new leases, expansions, pre-leases and owner occupation reached a mere 35,120 m 2, which was in fact the lowest quarterly volume in The eight largest transactions were renewals, out of which, the top four transactions represented 47% of the total leasing activity (72,410 m 2 ). During 2013, a strengthening occupier activity was recorded in the Budapest office market. The total leasing activity reached 396,700 m 2, which is 15% higher than the volume recorded in 2012 (344,980 m 2 ). Net take-up equalled 213,560 m 2, which is nearly 23% stronger than in 2012 (174,080 m 2 ) and is a potential sign of a long-awaited market recovery. In total, 744 transactions were signed in 2013 with an average deal size of 535 m 2. 8 transactions were concluded above 5,000 m 2. Rents Based on market sentiment, the prime office rent is at 19.5 m 2 /month. Asking rents did not change on the previous quarter, they remained depressed. However, we observe that there is a growing pricing margin between first generation offices (with high vacancy rates) and new, recently delivered buildings, although at a low level. However, rents seems to be stabilized in new buildings, while landlords of first generation offices offer their newly vacated units below market the average. Forecast We expect occupier activity to remain strong and stable in Renegotiations are likely to continue to represent a significant share in the total leasing activity, but we also expect new leases and relocations to gain a substantial share in it. Based on our latest information, we foresee five speculatively built offices comprising approximately 68,000 m 2 to be handed over in 2014, while the construction of the second phase of Váci Greens (18,000 m 2 ), due in 2015, also kicked off at the end of The vacancy rate is likely to decrease continuously at a slow pace but, the constant improvement might be hindered as some large occupiers might decide to relocate into new buildings leaving behind a significant amount of empty office units. Selected transactions 2013 / Szerződéskötések 2013 Bldg./Épület Parkway Center Point Tenant/Bérlő MÁV Confidential/ Bizalmas Size/Méret (m 2 ) 25,800 Type/Szerződés típusa Renewal/Hosszabbítás 18,750 Renewal/Hosszabbítás Haller Garden BP 11,600 Renewal/Hosszabbítás Váci Greens Confidential/ Bizalmas Source/Forrás: Jones Lang LaSalle, January ,700 New/Új szerződés

5 On Point Budapest City Report Q Irodapiac Kínálat 2013 negyedik negyedévében nem adtak át új ingatlant a budapesti irodapiacon, így a modern irodapiaci kínálat változatlanul m 2. Az év végén a spekulatív irodaállományból két ingatlan ( m 2 -en) átkerült a székházak közé miután korábbi bérlői megvásárolták őket. Ennek következtében a spekulatív irodapiaci kínálat m 2 -re csökkent, míg a tulajdonosok által használt irodák területe m 2 -re nőtt során a budapesti irodapiacon 4 új ingatlant adtak át m 2 -en. Elkészült két új spekulatív irodaház m 2 -en (BUD Office Center, Váci Greens első fázisa) illetve két székház is a Bosch illetve a Geometria Kft. számára. Habár az új kínálat éves volumene 2013-ban 30%-kal magasabb volt, mint 2012-ben ( m 2 ), ez továbbra is rendkívül alacsony fejlesztői aktivitást jelent. A teljes piaci üresedési ráta 1,3 százalékpontot csökkent negyedéves szinten és 18,4%-ra süllyedt. A spekulatív irodaállományra vetített üresedési ráta ugyanakkor enyhe növekedés után 23%-on áll. Az emelkedés arra vezethető vissza, hogy m 2 korábban teljesen bérbeadott épület lett átsorolva a székházak közé, így csökkent a bérbeadott területek aránya. A teljes piaci üresedési ráta az év során folyamatosan csökkent és 2,56 százalékponttal javult 2012 negyedik negyedévéhez képest. Ez a javulás többek között az új kínálat alacsony volumenének illetve a fellendülő bérlői aktivitásnak volt köszönhető, melynek következtében a nettó abszorpció pozitív lett. A spekulatív irodaállomány üresedése szintén javult, hiszen 25,4%-ról 23%-ra süllyedt egy év alatt. Számításaink szerint az A kategóriás irodaházak üresedése jelenleg 18,1%-on áll, míg a B kategóriás ingatlanoké 19,3%-on. Kereslet A legerősebb bérlői aktivitást 2013 negyedik negyedévében regisztráltuk, összesen m 2 -en írtak alá bérleti szerződéseket. Ez a negyedéves volumen magasabb volt, mint a 2013 első felében regisztrált teljes bérlői aktivitás. Ugyanakkor fontos kiemelni, hogy a negyedéves kereslet 77%-át szerződéshosszabbítások tették ki m 2 -en. Az új szerződések, előbérletek, bővülések és székház vásárlások mérete csupán m 2 volt, ami a legalacsonyabb negyedéves volumen volt 2013 során. A legnagyobb 8 tranzakció szerződéshosszabbítás volt, és a legnagyobb négy tranzakció teljes volumene a negyedéves kereslet 47%-át ( m 2 ) tette ki során a kereslet fellendülését tapasztaltuk. A teljes éves bérbeadás m 2 volt, ami 15%-os emelkedést mutat a es volumenhez képest ( m 2 ). A nettó bérbeadás m 2 volt, ami 23%-al magasabb volt, mint a 2012-ben regisztrált volumen ( m 2 ) és a régen várt piaci fellendülés jele lehet során összesen 744 tranzakció lett aláírva, melyek átlagos mérete 535 m 2 volt; ezekből összesen csupán 8 tranzakció volt m 2 -nél nagyobb. Bérleti díjak A piaci tapasztalatok alapján a legmagasabb bérleti díj 19,5 euró/m 2 /hó körül áll. Tapasztalataink szerint az ajánlati árak nem változtak, de továbbra is alacsony szinten vannak. Egyre érzékelhetőbbé válik ugyanakkor az első generációs illetve a modern ingatlanok árazási különbsége. Míg a bérleti díjak alacsony szinten, de stabilizálódtak az új épületek esetében, addig az olyan első generációs házak esetében, melyek megürülnek, a bérbeadók átlagon aluli bérleti díjakat ajánlanak. Előrejelzés 2014 során stabil és erős bérlői aktivitásra számítunk. A szerződéshosszabbítások szerepe továbbra is jelentős marad, ugyanakkor az új szerződések és költözések is meghatározóak lesznek. Várakozásaink szerint 2014-ben 5 új ingatlant fognak átadni összesen m 2 -en, továbbá 2013 év végén megkezdődött egy új irodaház fejlesztése is m 2 -en, melynek átadása 2015-re tehető. Az üresedési ráta lassú, de folytonos csökkenése prognosztizálható, de a folyamatos javulást megakadályozhatja az, hogy számos nagyobb bérlő dönthet az elköltözés mellett. Az új kínálat (m 2 ) és üresedés (%) alakulása / New supply (m 2 ) and vacancy (%) 400, , , , % F F Új kínálat/new supply (m2) Üresedés/Vacancy rate (%) Source/Forrás: Jones Lang LaSalle, január 25% 20% 15% 10% 5%

6 6 On Point Budapest City Report Q Retail Market Shopping centre stock in Budapest (m 2 ) 800, , , , , , , , , F Budapest SC stock (m2) New supply (m2) 2015 F appeal, it is conceivable that it will slow down the appearances of new brands along the Avenue. The refurbishment works on Váci Street and its surroundings continued. The vehicle traffic at Ferenciek Square was modified, new crosswalks were configured, the full length of Petőfi Sándor Street (parallel to Váci Street) is now usable with a broader pavement and wider outside retail portals. All of these refurbishment works are expected to strengthen the high street destination s appeal. Source: Jones Lang LaSalle, January 2014 Supply During the fourth quarter of 2013, the Budapest shopping centre stock remained unchanged as no new completions were delivered. Therefore, the total shopping centre stock in Budapest stands at 771,500 m 2 in 25 assets (phased shopping centres account for one property), while the shopping centre density is equal to 443 m 2 / per 1,000 inhabitants. On top of this, based on the latest information received from landlords, strip malls and outlet centres comprises of an additional 196,000 m 2, including the capital s agglomeration. The current national shopping centre stock (Excl. Budapest) equals 541,000 m 2 in 33 centres, while the total volume of strip malls and outlets totals 479,910 m 2. At the beginning of the year, the Budapest shopping centre stock was extended by 20,000 m 2 after the second phase of Árkád was completed by ECE. This was the only new shopping centre completion of 2013 in Hungary and there are no other on-going construction works. The refurbishment of the first phase was finished in September and as part of it, the corridors, toilets, lighting and fire systems have been upgraded. Moreover, a bicycle route, extra parking spaces and an external camera system have also been delivered. While the shopping centre stock expanded only modestly in 2013, the high street market witnessed an important opening at the beginning of September. A luxurious new department store, Il Bacio di Stile (5,000 m 2 ) was opened on Andrássy Avenue offering a massive selection of nearly 40 brands - including Giorgio Armani, Bottega Veneta, Saint Laurent, Lanvin, Valentino, Oscar de la Renta and Zadig&Voltaire. Although the quick and strong flow of new, luxury brands was very beneficial for the Avenue s tourist Demand Retail sales improved steadily during the second half of 2013 and in November recorded its strongest growth, 4.8% year on-year. The positive performance is mainly due to the combination of an historic low inflation rate, a wage hike for teachers and utility price cuts. Annual retail sales in 2013 are expected to show a positive growth of around 1%. During the last quarter of 2013, the retail units of Jackpot&Cottonfield were put on the market after the Danish brand announced that it would close its operation in the region. The letting of the various units are already in progress and, due to their excellent visibility and location, they command strong interest, hence we expect several new brands to appear in the centres in the upcoming months. Another closure included Gulliver, a Hungarian toy store with 27 units, which went under liquidation and closed all of its shops at the end of December Swedish brand H&M and Polish CCC Shoes continued their strong expansion both in Budapest and in countryside locations. Between October and December 2013, several new openings took place on Andrássy Avenue as well including: Hatchapuri Georgian restaurant, Silka Hungarian fashion brand, Re/Max real estate agency while Högl s new store will open in the former unit of Baldinini. Rents Typical shopping centre rents range between 20 and 60 m 2 /month. Prime downtown high street rents for a m 2 unit on Váci Street, where vacancy is low, are around 80 to 100 m 2 /month and 40 to 80 m 2 /month on Andrássy Avenue, where vacancy is higher. Retail park rents range from 6 to 8 m 2 /month, while factory outlets have rents of 22 to 25 m 2 /month in Budaörs and 16 m 2 /month in the regions.

7 On Point Budapest City Report Q Üzlethelyiségek Bevásárlóközpont állomány Budapesten (m 2 ) 800, , , , , , , , ,000 Forrás: Jones Lang LaSalle, január Kínálat F Budapesti bevásárlóközpont állomány (m2) 2013 negyedik negyedévében nem adtak át új kiskereskedelmi egységet Budapesten, így a bevásárlóközpont állomány változatlan maradt. A fővárosban jelenleg 25 modern bevásárlóközpont található összesen m 2 -en, míg az ezer lakosra vetített bevásárlóközpont állomány 443 m 2. Ezen felül a tulajdonosoktól kapott legfrissebb adataink alapján a strip mall-ok és outlet-ek állománya további m 2 -t tesz ki a főváros agglomerációjában. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány m 2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további m 2 -en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek év elején a budapesti bevásárlóközpontok állománya m 2 -el bővült miután az ECE átadta az Árkád második fázisát. Ez volt az egyetlen új átadás 2013 során és jelenleg nincs egyéb fejlesztés alatt álló ingatlan. Az Árkád első fázisának felújítási munkálatai szeptember során befejeződtek, melynek keretén belül felújították a közlekedő folyosókat, a mosdókat illetve a világítási és tűzvédelmi rendszereket, bicikli utat, új parkolóhelyeket és külső kamera rendszert alakítottak ki. Habár 2013 során a bevásárlóközpont állomány csak minimálisan bővült, a budapesti belvárosi bevásárló utcákat tekintve jelentős átadásnak számított az Andrássy út 19. alatt található Il Bacio di Stile (5.000 m 2 ) megnyitása szeptemberben, melyben közel 40 luxus és prémium márkát értékesítenek mint például Giorgio 2015 F Új kínálat (m2) Armani, Bottega Veneta, Saint Laurent, Lanvin, Valentino, Oscar de la Renta vagy Zadig&Voltaire. Az új márkák hirtelen megjelenése mindenképp előnyös hatással lesz az Andrássy út látogatottságára, ugyanakkor ennek következtében valószínűleg le fog lassulni a további belépő luxus márkák megjelenése. A Váci utca és környezetének felújítása tovább folytatódott. A Ferenciek tere körüli autós forgalmat megváltoztatták, új gyalogos átkelőket alakítottak ki, illetve a Petőfi Sándor utca ismét teljes hosszában használható szélesebb járdával és rakodóterületekkel az üzletek számára. Mindezek az átalakítások valószínűleg megerősítik a bevásárló utca és közvetlen környékének vonzerejét. Kereslet A kiskereskedelmi forgalom 2013 második felében folyamatosan erősödött és novemberben 4,8%-kal haladta meg a 2012 hasonló időszakában mért szintet. A kimagasló növekedés hátterében a rekord alacsony infláció, a pedagógus bérek emelése illetve a közüzemi díjak csökkentése áll elsősorban, melyek következtében a háztartások elkölthető jövedelme nőtt. A kiskereskedelmi forgalom előzetes becslések alapján várhatóan 1% körül fog növekedni ban év végén megkezdődött a Jackpot&Cottonfield márka üzleteinek értékesítése, miután a cég bejelentette, hogy felszámolja tevékenységét a régióban. A rendkívül jó elhelyezkedésű kiskereskedelmi területek bérbeadása már folyamatban van, így az elkövetkező hónapokban új márkák megjelenése várható a dán márka üzleteinek helyén decemberében a Gulliver, magyar játékbolt hálózat csődeljárás alá került, így 27 üzletét zárta be az ország területén, ugyanakkor a svéd H&M és a lengyel CCC Cipő tovább folytatta agresszív expanzióját Budapesten és vidéken egyaránt. Bérleti díjak A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja euró/m 2 /hó körül mozog. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai m 2 -es egységek esetében a Váci utcában (ahol az üresedés rendkívül alacsony) euró/m 2 /hó között vannak, míg az Andrássy úton (ahol magasabb a kihasználatlanság), euró/m 2 /hó között mozognak. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 euró/m 2 /hó, míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon euró/m 2 /hó és vidéken 16 euró/m 2 /hó között állnak.

8 8 On Point Budapest City Report Q Industrial Market Industrial stock (m 2 ) and vacancy (%) 1,900,000 1,850,000 1,800,000 1,750,000 1,700,000 1,650,000 1,600,000 1,550,000 1,500,000 1,450,000 Source: Jones Lang LaSalle, January 2014 Supply There were no new completions on the Budapest industrial market in Q therefore, the modern industrial stock remained at 1.83 million m 2. Of the total stock, logistics parks represent cca. 90% (1.65 million m 2 ) and city logistics schemes 10% (178,980 m 2 ). The development of the Budapest industrial market has slowed down significantly since Between the volume of new completions reached only 37,350 m 2, which is equal to 55% of the annual new supply in 2010 (68,330 m 2 ). Moreover, out of the 37,350 m 2 only 3,750 m 2 accounted for speculatively built warehouse space, while the rest comprised built-to-suit properties. These figures clearly reflect the substantial fall back of development activity, as well as the lack of demand, especially in terms of new requirements and tenders. After a sharp increase of the vacancy rate in Q3 2013, the rate began to decline during Q4 and stood at 21.7%. Although it was a major improvement of over 200 bps quarter-on-quarter, this level is significantly higher than the vacancy recorded in the same period of 2012 (19.4%). While there were several larger units that were vacated between October and December 2013 ( e.g. Agrogate Business Park and ProLogis Park Budapest-Gyál), we recorded some positive developments in the former Spar warehouse and in Rozália Park, where the occupancy rates managed to increase notably. On a submarket level, we witnessed improving rates almost everywhere with the exception of the M7-M5 and M0-M3 sections of the highways. The most significant improvement was recorded in the inner city schemes vacancy rate, where the former Spar warehouse is located Stock (m2) Vacancy rate (%) the negative absorption volumes between Q1-Q3 2013, hence the annual level became negative. The single largest vacant space in the Budapest industrial market is still Spar s former logistics centre, with 27,190 m 2. Other than this, there are nine parks with a total available industrial space of above 20,000 m 2 and six others with available space above 10,000 m 2. Demand The active occupier market witnessed in Q3, strengthened further and total demand reached 124,705 m 2. This was the highest quarterly volume in 2013 and in fact equalled the total sum of takeup recorded between January and September. What is even more noteworthy is the composition of demand. While renewals amounted to 36,890 m 2 (29.5% of the quarterly demand) most of the deals included new leases, expansions and preleases totalling 87,810 m 2. Such high quarterly demand has not been recorded since Q (89,930 m 2 ). The largest transaction of the quarter was signed in Westlog DC, totalling just above 29,000 m 2 (a renewal and expansion) while another significant lease agreement was signed in the former Spar warehouse for 14,210 m 2 by a logistics company. Moreover, GE Oil and Gas decided to lease a new built-to-suit warehouse of 11,100 m 2 in East Gate Business Park which will be delivered in mid Although the annual volume of take-up reached only 248,860 m 2 in 2013, reflecting a 30% decline year-on-year (2012 volume: 354,740 m 2 ), the annual volume of net take-up totalled 163,180 m 2, which was 23% stronger than in 2012 (132,560 m 2 ). Rents Rental pressure is easing as the vacancy rate improves. Asking rents in logistics parks are now at around 2.8 to 3.8 m 2 /month, while in the more centrally located, city centre logistics, rents are around 4.5 to 5.0 m 2 /month. Although landlords are still flexible in terms of pricing and lease length, most of them tend to keep their asking rents flat. Forecast Due to the almost non-existent speculative development activity, we expect to record declining vacancy rates in Occupier activity might pick up and rents will remain stable. The quarterly volume of net absorption became positive for the first time in 2013 and reached 38,300 m 2. That said, it could not offset

9 On Point Budapest City Report Q Ipari ingatlanok Ipari ingatlan állomány (m 2 ) és üresedés (%) 1,900, ,850, ,800, ,750, ,700, ,650, ,600,000 1,550, ,500, ,450, Állomány (m2) Üresedés (%) Forrás: Jones Lang LaSalle, január Kínálat 2013 negyedik negyedévében nem adtak át új ingatlant Budapesten, így a modern raktárpiaci állomány változatlanul m 2 volt. A teljes állományon belül a logisztikai parkok mintegy 90%-ot ( m 2 ), a városi logisztikai területek pedig 10%-ot ( m 2 ) képviselnek. Budapesten és környékén 2010 óta drasztikusan visszaesett a fejlesztői aktivitás és 2013 között az új kínálat volumene mindössze m 2 volt, ami csupán 55%-a a 2010-ben átadott új ingatlanok összterületének ( m 2 ). Ezen belül spekulatív céllal mindössze m 2 -t fejlesztettek, míg a maradék területet egyedi igényekre épült (built-to-suit) ingatlanok tették ki. Ezek a számok jól tükrözik a fejlesztői aktivitás jelentős visszaesését, továbbá az új ipari igények és kereslet hiányát is. Az üresedési ráta jelentősen megemelkedett a harmadik negyedév során, de az év végére csökkeni tudott és 21,7%-on állt. Habár 2 százalékponttal csökkent negyedéves szinten, a év végi üresedési rátánál (19,4%) továbbra is szignifikánsan magasabb. Nagyobb raktárak üresedtek meg október és december között (például az Agrogate Business Park-ban illetve a ProLogis Park Budapest Gyál-ban), ugyanakkor nőtt a bérbeadottsága a Spar korábbi raktárának illetve a Rozália Park-nak is. A részpiacokat vizsgálva azt tapasztaltuk, hogy szinte mindenhol csökkent az üresedés az M7-M5 és M0-M3 autópályák környékétől eltekintve. A városi raktárak kihasználtsága javult a legjobban, ami elsősorban a Spar raktárban történt jelentős bérbeadásnak köszönhető. A negyedéves nettó abszorpció 2013 során először ért el pozitív szintet, m 2 -t, ugyanakkor nem tudta ellensúlyozni az év többi részében mért negatív változásokat, így az éves abszorpció szintén negatív lett. A budapesti ipari ingatlanok piacán a legnagyobb üresen álló terület még mindig a Spar korábbi logisztikai központja m 2 -rel. Ezen kívül kilenc olyan logisztikai park van, amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület m 2 fölött van, és további hat olyan, ahol m 2 felett. Kereslet A harmadik negyedév során tapasztalt erősödő bérlői aktivitás az év végére tovább emelkedett és m 2 -t ért el. Ez a volumen gyakorlatilag megegyezett a január és szeptember között rögzített kereslet összegével. A hosszabbítások csupán 29,5%-át tették ki ( m 2 ), vagyis a szerződések többsége új tranzakció, bővülés vagy előbérlet volt összesen m 2 -en. Ilyen erős nettó bérbeadást utoljára 2008 második negyedévében mértünk( m 2 ). A negyedév legnagyobb tranzakcióját a WestLog DC-ben írták alá összesen m 2 -en (hosszabbítás és bővülés), illetve további jelentős bérleti tranzakciót kötöttek a korábbi Spar raktárban egy logisztikai céggel összesen m 2 -en. A GE Olaj és Gáz számára az East-Gate Business Park-ban egy m 2 -es built-tosuit épület fejlesztésére kötöttek megállapodást. Habár a teljes éves kereslet ( m 2 ) 30%-os visszaesést mutat 2012-hez képest ( m 2 ) a nettó bérbeadás ( m 2 ) 23%-os emelkedést mutat éves szinten (2012: m 2 ). Bérleti díjak Az üresedési ráta javulásával a bérleti díjakon egyre kisebb a nyomás. Az átlagos bérleti díjak 2,8-3,8 euró/m 2 /hó között mozognak, míg a központi elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai 4,5-5,0 euró/m 2 /hó között ingadoznak. Habár a bérbeadók továbbra is flexibilisek, többségük már nem csökkenti ajánlati árait. Előrejelzés Mivel nincsenek spekulatív fejlesztések, így az üresedési ráta további csökkenésére számítunk 2014 során is. A bérlői aktivitás fellendülhet és a bérleti díjak stabilizálódni fognak.

10 Number of rooms/szobaszám Euro/Euró Occupancy/Telítettség ( %) 10 On Point Budapest City Report Q Hotel Market Performance Budapest is by far the most popular tourist destination in Hungary and has a very strong appeal to foreign travellers, keen to explore the historic buildings, museums, concert halls and numerous spas. It has a rich and diverse cultural history and an extensive range of World Heritage Sites, such as the Buda Castle Quarter and the banks of the Danube, that continue to draw in large numbers of international leisure tourists. Inbound tourism therefore plays a critical role in the city s tourism industry and 88% of total bed nights in 2012 were of international origin. Following Hungary s accession to the EU in May 2004 and the privatisation of the airline industry, international tourist demand has soared between 2004 and 2012 with arrivals and bed nights growing by compound annual average growth (CAAG) rates of 3.6% and 2.6% respectively. In 2012, bed nights grew by 12.4% year on year to a new peak of 7.4 million. Tourism demand was encouraged by a weak Forint which resulted in higher levels of foreign visitation from neighbouring countries tourism statistics were unavailable at the time of writing. Supply As at January 2014, Budapest had approximately 174 hotels with about 18,300 hotel rooms. The majority of hotels are concentrated in the 3- and 4-star segment, accounting for approximately 80% of all graded hotel bed stock in the city. During 2011 and 2012, hotel supply has been growing strongly in the upscale segment with an additional eight 4-star hotels and two 5-star hotels entering the market during this period. Notable openings included the 5-star, 102-bedroom Buddha-Bar Hotel Budapest Klotild Palace which opened in June Other openings included the 138 room 4-star Park Inn by Radisson in the northern part of Budapest and the 80 room 4-star Hotel Nemzeti Budapest, part of the MGallery Collection situated in the city centre. Both hotels opened in December The long-delayed opening of the 5-star Rácz Hotel remains uncertain at the time of writing and there are no other hotels expected to open in Budapest in the short to medium term. Pricing 2013 saw occupancy levels reach 65.8%, the highest level since the global financial crisis of 2008/9,whilst market wide average room rates decreased by a marginal 0.3% to 64.80, 21.0% below 2008 rates. RevPAR growth for 2013 was a steady 2.5%. After a prolonged period of negative growth in Budapest since the global financial crisis, 2013 is the third consecutive year of RevPAR growth. Overall, it has been very difficult for hoteliers to increase room rates due to the highly competitive market conditions and fragile corporate market. Hotel performance/szállodák teljesítménye ADR ( ) Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Investment The hotel investment market in Hungary remains relatively illiquid, with only a small number of transactions taking place in recent years. The market continues to be less appealing to risk-averse buyers, who have increasingly sought more reliable returns in other areas of western Europe. The additional tier of risk has been reflected in our December 2013 Hotel Investor Sentiment Survey where Budapest posted internal rate of return and yield expectations of 14.8% and 7.5% respectively, significantly above the European average. Nonetheless, some hotel transactions were witnessed such as the sale of the Four Seasons Hotel Gresham Palace in 2011 for a rumoured 60 million and the sale of Le Méridien Budapest in May 2012 for approximately 55 million. Budapest hotel supply/budapesti szállodai kínálat 20,000 16,000 12,000 8,000 4,000 0 Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Existing

11 millions/millió euró Arrivals/Vendégszám ('000) Bed nights/vendégéjszakák száma ('000) On Point Budapest City Report Q Hotel piac Piaci teljesítmény Számos nemzetközi kapcsolatának köszönhetően turisztikai szempontból Budapest az ország legnépszerűbb városa. A város turizmusában nagy szerep jut a szabadidejüket töltő turistáknak (a szállodai éjszakák számának 88%-át teszik ki) és az üzletei célból érkező vendégeknek is. A turistákat leginkább Budapest gazdag kulturális hagyatéka és a termálfürdők széles kínálata vonzza. A turizmus forgalma jelentősen javult 2004 és 2012 között miután Magyarország 2004 májusában csatlakozott az Európai Unióhoz illetve privatizálták a légiközlekedést. A vendégszám évi átlagos növekedése 3,6% volt, míg a vendégéjszakák száma 2,6%-kal nőtt ben a vendégéjszakák száma 12,4%-kal emelkedett éves szinten és 7,4 millióra nőtt. A turizmus növekedését elsősorban a gyenge forint segítette elő, aminek hatására a szomszédos országokból sok napi látogató érkezett az országba. A 2013-as turizmust érintő statisztikák elemzésünk készítésének időpontjában még nem álltak rendelkezésre. Budapesti turizmus alakulása/budapest Tourism 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Visitor Arrivals ( 000s) Source/Forrás: Jones Lang LaSalle 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 Bed Nights ( 000s) Kínálat 2014 januárjában Budapesten körülbelül 174 hotel volt összesen szállodai szobával. A szállodák többsége a 3 és 4 csillagos kategóriába sorolható, ez a teljes budapesti hotelkínálat 80%-át teszi ki és 2012 során jelentősen megnövekedett a felső kategóriás szállodák kínálata, mivel ezalatt az időszak alatt nyolc 4 csillagos és két 5 csillagos szállodát is átadtak. Kiemelkedő szálloda nyitásnak számított a 102 szobás Buddha- Bar Hotel Budapest Klotild Palace júniusi megnyitója; a 4 csillagos 138 szobás Park Inn by Radisson Budapest megnyitása a XIII. kerületben és a 80 szobás 4 csillagos Hotel Nemzeti Budapest megnyitója a MGallery Collection láncon belül a belvárosban 2012 év végén. Az 5 csillagos Rácz Hotel régóta halogatott megnyitására továbbra sem került sor, egyéb szálloda átadása pedig nem várható rövid és közép távon Budapesten. Árak 2013-ban a szállodák telítettsége 65,8%-os volt, ami a legmagasabb szint a 2008/2009-es globális válság óta. Az átlagos szobaárak marginálisan, 0,3%-kal 64,8 euróra csökkentek, ami 21%-kal alacsonyabb, mint 2008-ban. Az egy szobára eső bevétel már három éve folyamatosan emelkedik és 2013-ban 2,5%-kal erősödött. A rendkívül erős piaci verseny illetve a gyenge vállalati turizmus következtében a szobaárak növelése igen nehéz. Befektetési piac A magyarországi hotel befektetési piac viszonylag illikvid, kevés tranzakció történt az elmúlt évek során. A piac kevésbé vonzó a kockázatkerülő befektetők számára, akik elsősorban a megbízható forgalommal bíró, fejlett, nyugat-európai piacokra koncentrálnak. A Magyarországgal kapcsolatos magas kockázatokat a legújabb Hotel Investor Sentiment Survey elemzésünk (2013. december) is mutatta, mely alapján a belső megtérülési ráta 14,8%-on míg a hozam elvárások 7,5%-on állnak Budapesten, ami jelentősen magasabb az európai átlagnál. Ennek ellenére történtek szálloda értékesítések: 2011-ben a Four Seasons Hotel Gresham Palace Budapest-et értékesítették 60 millió euró értékben, míg a Le Méridien Budapest-et 2012 májusában 55 millió euró értékben. Hotel transaction volume/hotel befektetési volumenek Source/Forrás: Jones Lang LaSalle

12 12 On Point Budapest City Report Q Office submarkets Iroda részpiacok X

13 On Point Budapest City Report Q Shopping centres in Budapest Budapesti bevásárlóközpontok Aquincum Centre Duna Plaza Pólus Center Mammut I-II Westend City Center Mundo Sugár Hegyvidék MOM Park Aréna Plaza ECE Árkád I-II Etele tér ALLEE Új Buda Center Lurdy Ház Europark KÖKI Terminal Campona Csepel Plaza Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok Under construction Épülő bevásárlóközpontok

14 14 On Point Budapest City Report Q Logistics developments in Greater Budapest Logisztikai központok Budapesten és környékén 1. M1 Business Park 2. Agrogate 3. WestLog DC 4. Rozália Park 5. Tulipan Park 6. West Gate Business Park 7. Euro Business Park 8. ProLogis Park Budapest-Batta 9. C-Moll Logistics 10. ProLogis Harbor Park 11. ProLogis Park Budapest- Sziget 12. M0 Central Business Park 13. BILK Logistics Centre 14. ProLogis Park Budapest- Gyál 15. Goodman Gyál Logistics 16. Akácliget Logistics Park 17. M5 Gyál Business Park 19. Viktória Industrial Park 20. Goodman Üllő Airport 21. Aerozone Business Park 22. Airport City 23. East Gate Business Park 24. Európa Center 25. Acquincum Logistics Park 26. Innove Business Park 27. Citypoint Dél-Pesti Business Park 29. Bravos Business Park 30. Nagytétényi Industrial Park 31. South Base Business Park

15 On Point Budapest City Report Q Market Practise/Piaci Gyakorlat Leasing market practice Bérbeadási piaci gyakorlat Lease length The average lease length is 5 years in class A office buildings with a break option after 3 years In class B buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too Payment terms Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP Initial standard fit-out is done and paid by the landlords VAT 27 % Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer Rental deposit 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT) Other charges Service charges generally does not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption Other costs are included in service charges Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions. Bérleti időtartam Az átlagos bérleti időtartam 5 év A kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással "B" kategória esetében 1-3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak Fizetési feltételek A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj ban meghatározott és ban vagy Forintban fizetendő Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett ÁFA 27 % Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően Biztosíték 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA) Egyéb költségek A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban Biztosítás Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni. Bérleti ösztönzők A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg

16 Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Jones Lang LaSalle Hungary ferenc.furulyas@eu.jll.com Rita Tuza Head of Research Jones Lang LaSalle Hungary rita.tuza@eu.jll.com Budapest City Report Q OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.