Ingatlanpiaci jelentés Magyarország Éves összefoglaló jelentés

Átírás

1 Ingatlanpiaci jelentés Magyarország 2014 Éves összefoglaló jelentés `

2 Tartalomjegyzék Összefoglalás 2013-ról Befektetési piac... 4 Összefoglalás 2013-ról Irodapiac... 5 Összefoglalás 2013-ról Ipari ingatlanpiac... 6 Összefoglalás 2013-ról Kiskereskedelemi piac... 7 Összefoglalás 2013-ról Éves jelentés 2014 Magyarország Colliers International

3 Összefoglalás 2013-ról Tim Hulzebos Ügyvezető igazgató Magyarország 2013 egy újabb kihívásokkal teli év volt a magyar ingatlanpiacon és számunkra is. Szerencsére az év folyamán javult a befektetői hangulat és egyre több megbízáson dolgozhattunk, első sorban az ipari és a tőkepiacokon. A zöld megoldások is sikertörténeteink közé sorolhatók re a befektetői hangulat további javulását és az ingatlanpiac élénkülését várjuk. Örömmel állunk rendelkezésére ingatlanpiaci kérdésekben, és bízunk benne, hogy az idei évben is együtt tudunk növekedni. - Tim Hulzebos Befektetési piac: > Mind a piaci aktivitás, mind a befektetések volumene növekedett, köszönhetően két házon belüli tranzakciónak és az egyre aktívabb másodlagos piacnak. Közreműködtünk a kevés intézményi tranzakciók egyikénél, egy budapesti Tesco hipermarket adás-vételénél. A szupermarket előnyben részesített ingatlantípusnak számít a jelenlegi piacon. Irodapiac: > A bérbeadás növekvő tendenciája, mely idén közel m 2 -t érintett, és az üresedési ráta 20% alá történő csökkenése egyaránt bíztató jel. A bérbeadások nagy részét a jelenlegi bérlők bővülési igényei illetve a szerződések megújítása adták. Ezekben a BPO-szektor vezető szerepet töltött be. A munkakörnyezet és a zöld megoldások alapvető szempontok a modern bérlők szemében. Ipari ingatlanpiac: > 2013 a 2012-es évhez hasonló képet mutat a viszonylag alacsony logisztikai igényekkel, azonban a gyártó és autóipari cégeknek köszönhetően élénkülő belföldi piaccal. A nagyobb logisztikai területek bérleti díja 2,5-3,0 /m 2 / hó között mozog. Kiskereskedelmi piac: > A kiskereskedelmi piac számára 2013 a stabilizáció éve volt a fogyasztás és a nettó bérek enyhe emelkedése mellett. Budapesten egyrészről megnyílt az Árkád 2, másrészről további fejlesztések történtek a Belvárosban és az Andrássy út környékén. Úgy tűnik, hogy a bérleti díjak elérték a mélypontot. Befektetési piac: > További növekedést várunk ajavuló gazdasági helyzetre, a befektetendő tőkét kereső megfizethető árú projektekre és a nyomás alatt levő tulajdonosok eladásaira alapozva. A magyar piaci szereplők várhatóan nagyon aktívak lesznek a Magyar Nemzeti Bank hitelprogramjának köszönhetően, mellyel olcsó (kedvező kamatozású) pénzhez juthatnak. Irodapiac: > 2014-re két épület átadása is várható: az Eiffel Palace a Horizon fejlesztésében, valamint a Futureal által fejlesztett Vision Towers. Előbbinek a PWC, utóbbinak a KPMG a legnagyobb bérlője. A kihasználatlansági ráta további csökkenése várható az év folyamán, mely további fejlesztéseket generálhat. Ipari ingatlanpiac: > Az előrejelzések szerint a logisztikai létesítmények iránt alacsony keresletet várunk, a magyar gazdaság csekély mértékű növekedésének köszönhetően. Több aktivitás várható azonban a gyártó és autóipari szektortól, elsősorban az autópályához közeli, vidéki területeken. Kiskereskedelmi piac: > A nettó bérek emelkedéséből kifolyólag további enyhe növekedés várható a kiskereskedelmi piacon. Csak kevés új fejlesztésre számíthatunk, azonban a 4-es metró tervezett megnyitása esetleg új lendületet hozhat. A város turisztikai fellendülése további javulást hozhat a piacnak. 3 Éves jelentés 2014 Magyarország Colliers International

4 Befektetési piac Összefoglalás 2013-ról > A 2013-ban Magyarországon realizálódott, megközelítően 350 millió összértékű befektetési volumen 280%-kal haladta meg az előző évit. Ez első olvasatra a hazai piac fellendülését előre vetítő pozitív jelnek tűnhet, ami azonban közelebbről nézve nem feltétlenül igaz. A teljes volumen 45%-át két házon belüli tranzakció - a Roosevelt 7/8 irodaház, illetve két Orco ingatlan - adta, míg további 30%- ban üres épületek kerültek értékesítésre. > A Prologis portfólió Norges Bank részére történő részleges értékesítése további 15%-ot tett ki az összvolumenből, csekély teret hagyva a valódi intézményi ügyleteknek. Az egyetlen (transzparens) befektetési tranzakciót egy budapesti Tesco hipermarket - Bluehouse Capital által történt - akvizíciója jelentette 19 millió értékben, emellett alacsonyabb értékű szupermarketek - főleg Spar üzletek - kerültek értékesítésre. > Az árazás tekintetében továbbra is nyilvánvaló az eladók illetve a vevők által támasztott elvárások közötti különbség. A Colliers véleménye szerint a kiemelkedő ingatlanok esetében az irodapiaci hozam 7,75%, a kiskereskedelmi ingatlanok hozama 7,5%, míg az ipari létesítményeké 9,25% körüli szinten áll. > 2014-ben várhatóan magasabb lesz az intézményi tranzakciók részaránya, tekintve a jelenleg is folyamatban lévő ügyleteket. Emellett több nagy befektető tranzakciós szándéka is érzékelhető, ugyanakkor a legnagyobb kihívást a számukra megfelelő ingatlanok felkutatása fogja jelenteni, különös tekintettel a 2009-től jellemző fejlesztői inaktivitásra. Az ügyletek volumenének szempontjából továbbra is meghatározó tényező marad a finanszírozási források elérhetősége. > Míg a prémium ingatlanok árazásában nem várható számottevő változás az előttünk álló időszakban, a másodlagos, és főleg a harmadlagos befektetési termékek esetében további árcsökkenésre számítunk. Várakozásaink szerint az éves befektetési volumen alakulása 400 millió körül várható 2014-ben. Forrás: Colliers International 4 Éves jelentés 2014 Magyarország Colliers International

5 Irodapiac Összefoglalás 2013-ról > A BRF adatai szerint a szerződéskötések közel m 2 -t tettek ki, ami 20%-os növekedés a 2012-es évhez képest. A szerződések 50%-át az újratárgyalások jelentették, köztük egy m 2 -es bérlői valamint a Budapest Bank bővítéssel, melyek az év legnagyobb tranzakciói között említhetők. További említésre méltó tranzakció volt az MSCI közel m 2 -t érintő költözése, valamint az Avis Budget Group m 2 -es bővülése a mára gyakorlatilag megtelt Green House irodaházban. > A teljes irodaállomány kihasználatlansági rátája a tavalyi 21%-ról 18,4%-ra csökkent, mely az első jele lehet a fellendülésnek. > A Váci úti irodafolyosó volt a legnépszerűbb alpiac: a szerződések 25%-a és a teljes bérbeadás 29%-a ezt a területet érintette. > Csak egy jelentős átadás volt 2013-ban: a Váci Greens m 2 -es első fázisa. Az A épület szinte teljes bérbeadottságának köszönhetően a fejlesztő Atenor a C és B épület megépítését kezdte el, melyek várhatóan ben kerülnek átadásra. > A nagy, m 2 feletti szabad irodaterületek száma továbbra is limitált minőségi irodaházakban, így a bérleti díjak emelkedésének lehetősége sem kizárható, táplálva az új, spekulatív fejlesztésekre való igényt. > A budapesti bérleti díjak szinte a legalacsonyabbak a régióban a maguk átlagos, kedvezményeket is magában foglaló 12 /hó/m 2 díjjal ben az árak stagnálását várjuk. > A zöld tanúsítványok továbbra is fontosak az irodapiacon, hisz minden új projekt LEED vagy BREEAM által minősített, és egyre több, már meglévő épület kéri utólag a minősítését. Úgy tűnik, hogy a bérlők, a fejlesztők és a befektetők fontosnak tartják ezt a kérdést. > Több fejlesztés is átadásra kerül 2014-ben, így a Futureal Corvin Corner irodaháza (6.200 m 2 ), vagy a HB Reavis Váci Corner Offices projektje ( m 2 ), melyek spekulatív alapon épülnek. A régóta várt Eiffel Palace a Horizon-tól, valamint a Futureal által fejlesztett Vision Towers is átadásra kerül várhatóan a második negyedévben. Előbbinek a PWC, utóbbinak a KPMG a legnagyobb bérlője. > A kereslet meghatározó része továbbra is az SSC és a BPO cégektől várható, hisz Budapest továbbra is népszerű a képzett munkaerőnek (kiemelve az egyetemek színvonalát és a beszélt nyelveket) és a Nyugat-Európához képest alacsony munkabéreknek köszönhetően. A trendeknek megfelelően évente 1150 alkalmazottal többre van szükség az SSC-szektoron belül. A piacon több nagyobb bérlői igény is megtalálható, míg Budapest mellett Pécs, Debrecen és Miskolc is a BPO szektor célkeresztjébe került. > A Colliers International véleménye szerint az átlagos A kategóriás irodák bérleti díja 12 /m 2 /hó körül várható, míg a B kategóriás irodaterületek bérleti díja marad a jelenlegi 9 /m 2 /hó áron 2014-ben. > A zöld és megújuló gondolkodásmód és aktivitás várhatóan további erősödést fog mutatni, és fontos szempont marad mind a tulajdonosok, mind a bérlők számára. Éves adatok Átadások (m 2 ) 22,951 30,100 Felszívódás, kivéve hosszabbítás (m 2 ) 174, ,512 Teljes bérbeadás (m 2 ) 344, ,196 Üresedési ráta (%) 21.0% 18.4% Forrás: Colliers International, BRF > 2014-ben a kereslet hoz hasonlóan m 2 között várható, melyek 50%-át feltehetőleg bővülések és szerződés megújítások teszik majd ki. 5 Éves jelentés 2014 Magyarország Colliers International

6 Ipari ingatlanpiac Összefoglalás 2013-ról > A 2012-es évhez hasonlóan ebben az évben is mérsékelt aktivitás volt megfigyelhető a budapesti logisztikai bérlemények piacán. Mivel mindössze egyetlen m 2 alapterületű épület került átadásra, a teljes állomány továbbra is 1,83 millió m 2 maradt. Az év során m 2 területre kötöttek új bérleti szerződést (a szerződés megújításokat nem számítva), ami meghaladta a várakozásainkat. > Az ipari ingatlanpiacon tapasztalható aktivitás nagy része közvetve vagy közvetlenül a gyártó és/vagy az autóipari szektorhoz köthető. A vidéki elhelyezkedés iránt érdeklődő gyártó cégek az árverések, banki portfóliók átszervezése, és az általában vett motiváltabb eladói magatartásnak köszönhetően számos ingatlan közül választhatnak ban a Colliers két ilyen összesen mintegy m 2 -t jelentő ipari csarnok eladását koordinálta, egyet Sárváron, egyet pedig Székesfehérváron. > 2013-ban új kínálatot mindössze az előbérleti szerződéssel lekötött, reptérhez közeli DHL Global Forwarding and Freight épület jelentett. > Keresleti oldalon m 2 t érintő szerződéskötés történt, melyből m 2 új területre vonatkozó szerződés, m 2 bővülés, m2 BTS-ügylet és m 2 előbérleti szerződés volt. Ezek többsége a negyedik negyedévben került aláírásra. A szerződések jelentős részét néhány nagyobb tranzakció, bővülés, valamint számos kisebb m 2 alatti területet érintő ügylet adta. A szerződés megújítások száma évek óta most először jelentősen csökkent. A bérbeadók gyakran írnak alá 3 évnél rövidebb időre szóló bérleti szerződéseket is, első sorban az alacsony bérleti díjaknak köszönhetően. Az 5 évre (vagy hosszabb időre) aláírt bérleti szerződés ritkaságnak számít a piacon. > A 2012-ben tapasztalt pozitív nettó felszívást követően ( m 2 ) 2013-ban m 2 terület került visszaadásra. Az üresedési ráta 19,7%-ról 21,7%-ra emelkedett, ami megközelítőleg m 2 üres területet ( m 2 raktárt és m 2 irodát) jelent. > A big-box épületek nettó bérleti díja jellemzően 2,8-3,5 /m 2 /hó között mozog, melyből további kedvezmények érvényesíthetők. Az üzemeltetési költség 0,65-1,0 /m 2 /hó között alakul. > 2014-ben az előző évhez hasonlóan alacsony fejlesztési volumen mellett relatíve alacsony kereslet és szerződéskötés várható a logisztikai szektor részéről. > Továbbra is nyomott bérleti díjak várhatók, melyek a régióban is a legalacsonyabbak közt maradnak. > Az M0 körgyűrű menti jól ismert lokációk maradtak a legnépszerűbbek, melyek a nagy bérlők részéről is fokozott érdeklődésre tarthatnak számot. > Vidéken folyamatos érdeklődés tapasztalható a gyártó cégek részéről a jó minőségű épületek iránt, valamint a meglévő gyártóüzemek is további területekkel bővülnek a jelenlegi üzemeik mellett, különösen az autóipar esetében például Győrben, ahol az Audi folyamatos növekedésére és bővülésére számítunk. Székesfehérvár környékén is megújult érdeklődést látunk úgy a fejlesztési telkek, mint a meglévő épületek iránt. 6 Éves jelentés 2014 Magyarország Colliers International

7 Kiskereskedelmi piac Összefoglalás 2013-ról > 2013 a kiskereskedelmi piac számára a stabilizáció éve volt, a kereskedelmi forgalom a 2012-es évhez képest nem vagy csak kis mértékben pozitív irányba változott. > 2013-ban a nettó bérek 2%-kal emelkedtek egyrészről az alacsony infláció, másrészről az állami szektorban történt fizetésemelésnek köszönhetően. Az emberek óvatosan viselkedtek, a különbözet elköltése helyett inkább a megtakarítást választották. > 2013-ban az Árkád 2 megnyitása további m 2 területtel növelte az ECE X. kerületi sikeres fejlesztését, az Árkád Bevásárlóközpontot. > A bevásárló utcákkal kapcsolatban elmondható, hogy az Il Bacio di Stile megnyitotta kapuit az Andrássy úton, s ma már több szinten, összesen m 2 -en kínálja a nemzetközi luxusmárkák termékeit. A Váci utca környékén további infrastrukturális fejlesztések történtek, beleértve utakat, sétálóutcákat és középületeket. > A kiskereskedelmi befektetői piacon kisebb szupermarket portfóliókat és a jó nevű bérlővel rendelkező önálló szupermarketeket részesítették előnyben a befektetők. > A Colliers International előrejelzése szerint 2014-ben, javuló gazdasági hangulatban enyhe növekedés várható a fogyasztásban, a nettó bérek további mérsékelt emelkedésének köszönhetően. Segíthet Budapest turisták közötti egyre növekvő népszerűsége, bár többségében alacsony költségvetésű fiatalok érkeznek a városba. > Csak kevés fejlesztés van folyamatban, és 2014-ben sem látható jelentősebb átadás. Az első igazi változást a budapesti kiskereskedelmi piacnak a Futureal Etele téri projektje jelentheti 2016-ban. > A szupermarketek továbbra is kisebb léptékű bővülési lehetőségeket keresik majd a belvárosban. 7 Éves jelentés 2014 Magyarország Colliers International

8 482 iroda 62 országban 6 kontinensen Egyesült Államok: 140 Kanada: 42 Latin-Amerika: 20 Ázsia és csendes-óceáni régió: 195 EMEA: 85 Elsődleges szerző: Tim Hulzebos Managing Director Hungary tim.hulzebos@colliers.com Közreműködött: Balla Ákos MRICS, MBA Igazgató Értékbecslési és piackutatási üzletág akos.balla@colliers.com 1,5 milliard eves forgalom 104 million négyzetméter üzemeltetés alatt 13,500 szakember világszerte Colliers International Magyarország MOM Park - Gellért torony Csörsz utca 41. Budapest Hungary, H About Colliers International Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with over 13,500 professionals operating out of more than 482 offices in 62 countries. A subsidiary of FirstService Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate users, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. The latest annual survey by the Lipsey Company ranked Colliers International as the secondmost recognized commercial real estate firm in the world. colliers.com Copyright 2014 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.