on point BUDAPEST Q Budapest City Report Q TENANT MIX Budapesti Ingatlanpiaci Körkép első negyedév REAL ESTATE

Átírás

1 on point Budapest City Report 2013 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép első negyedév 2013 BUDAPEST TENANT MIX REAL ESTATE

2 2 On Point Budapest City Report 2013 Economy/Investment Hungarian Economy The Hungarian economy contracted in 2012 and GDP fell by 1.7%. Potential hopes for a recovery in 2013 remain fragile because of the continuous Eurozone crisis and the unpredictable local political and macroeconomic environment. The unemployment rate remained unchanged on 2011 and averaged at 10.9% over the course of The recovery of the rate is not expected in 2013, which is already reflected in the 11.8% unemployment ratio which was recorded for As labour markets will remain weak, household consumption will be minimal with wage and inflationary pressures low. Inflation in 2012 remained well above 2011 levels at 5.7% but, started to decelerate in 2013 and fell to 2.2% by March. As the CPI is expected to remain below 3% this year, the National Bank continued its monetary easing cycle and brought the policy rate to 4.25% by the end of April, which is a new historic low. GDP growth (%) Source/Forrás: IHS Global Insight, April 2013 Investment Climate During the first quarter of 2013 the total investment volume reached almost 73 million. This volume was made up of only two transactions, out of which, one was not an institutional investment while the other was an off-market deal. The disposal of the Match and Profi retail units continued and, as a result, more than 60 units were transacted at a value of around 15 million for mainly local, private food retailers or investors. ProLogis and Norges Bank Investment Management formed a joint venture at the end of 2012 and as part of the deal, the 50% of ownership of several Hungarian properties were sold to Norges. Altogether 18 distribution centres were involved in the deal with a value of 57.7 million. According to our view, the annual transaction volume in 2013 will be around 300 million, reflecting a growth year-on-year. However, it is important to point out that this volume includes two large off-market transactions to the value of ~ 150 million. Besides the wobbly and volatile Hungarian macroeconomic environment, which is highly exposed to the changes of the international economic climate, the startling market fundamentals discourage most investors who would rather focus on safe-haven locations such as Poland in the CEE region and, with the exception of some high net worth individuals, value-add investors or local players, the country is largely off the radar for more traditional institutional buyers. We keep our views unchanged with prime office yields at around 7.50%-7.75%, prime logistics at 9.25%-9.50 and prime retail at %. At the end of 2012, we recorded a yield shift for retail and industrial properties by 25 bps which mainly reflected the lack of proper, open-market transactional evidence for several quarters in a row. We also see a clear re-pricing of non-core assets (secondary locations, class-b assets). While transactional evidence for this class is thin, certainly no more abundant than for prime assets, the feedback of investors and banks is clear on this matter. Real estate yields in Hungary since 2006 (%) Source: Jones Lang LaSalle Office Shopping centre Warehouse

3 On Point Report Title 3 Gazdaság/Befektetési Piac Gazdasági Környezet A magyar gazdaság teljesítménye 2012 során 1,7%-kal romlott és 2013 során sem remélhető jelentősebb javulás az eurozóna folytonos válsága illetve a helyi politikai és makrogazdasági környezet kiszámíthatatlanságai következtében. A munkanélküliségi ráta gyakorlatilag nem változott 2011-hez képest és 10,9% maradt 2012 során. Jelentősebb javulás ezen a területen sem várható, amit jól mutat az is, hogy 2013 első negyedévében már 11,8%-on állt a mutató. Mivel a munkaerőpiac gyenge marad, a háztartások fogyasztása nem tud erősödni, így pedig a bér és inflációs nyomás elenyésző lesz. Míg az infláció 2012 során bőven a 2011-es átlag felett volt 5,7%-kal, addig 2013 során erős csökkenésbe kezdett és márciusra már 2,2%-on állt. Mivel az előrejelzések szerint 2013 során folyamatosan 3% alatt fog maradni, a Nemzeti Bank tovább folytatta a monetáris enyhítést és április végére már 4,25%-ra csökkentette az alapkamatot, ami történelmi mélypont a magyar piacon. GDP alakulása (%) Forrás: IHS Global Insight, április Befektetési Piac 2013 első negyedévében a teljes befektetési volumen 73 millió eurót ért el Magyarországon. Fontos megjegyezni, hogy csupán két nagyobb tranzakció tette ki a 73 millió eurót, melyek közül az egyik nem intézményi befektetés volt, míg a másik nem nyílt-piaci tranzakció. A Match és Profi boltok értékesítése tovább folytatódott, melynek során több, mint 60 üzlet cserélt gazdát 15 millió euró értékben elsősorban helyi magánbefektetők illetve kereskedők felé végén a ProLogis és a Norges Bank Investment Management vegyesvállalatot hozott létre, melynek során számos magyar ingatlan 50%-os tulajdonrészét szerezte meg a Norges. Összesen 18 raktárat értékesítettek a tranzakció keretén belül nagyjából 57,7 millió euró értékben. Előrejelzéseink szerint az éves befektetési volumen nagyjából 300 millió euró körül fog alakulni 2013-ban, ami növekedést jelent éves szinten. Fontos ugyanakkor megemlíteni, hogy ezen volumenen belül két off-market adásvétel közel 150 millió eurót tesz ki. A nemzetközi gazdasági környezetnek rendkívül kitett változékony magyar makrogazdasági helyzeten túl a gyengélkedő ingatlanpiaci fundamentumok is elbizonytalanítják a befektetőket, akik inkább az olyan biztonságos piacokra koncentrálnak a régióban mint Lengyelország. Csupán néhány jelentősebb magánvagyonnal rendelkező, helyi vagy hozzáadott értéket igénylő lehetőségeket kereső befektetők érdeklődnek magyar ingatlanok iránt. Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak tartjuk az elérhető legmagasabb hozamokat irodák (7,50-7,75%), a logisztikai ingatlanok (9,25-9,50%), továbbá kiskereskedelmi ingatlanok esetében is (7,25-7,50%). A tavalyi év végén 25 bázispontos emelkedést regisztráltunk a kiskereskedelmi és ipari hozamoknál, ami leginkább az elmúlt negyedévekben tapasztalható tranzakciók hiányát tükrözte. Mindamellett a másodlagos lokációkon található, alacsonyabb minőségű (B kategóriás) ingatlanok esetében is az árazás változását tapasztaljuk. Bár a tényleges tranzakciók száma ezen ingatlanok esetében rendkívül alacsony, a befektetők illetve bankok visszajelzései alapján egyértelmű, hogy az ilyen típusú ingatlanok esetében a hozamok emelkednek. Ingatlanpiaci hozamok alakulása 2006-tól (%) Forrás: Jones Lang LaSalle Irodák Bevásárlóközpontok Ipari ingatlanok

4 4 On Point Budapest City Report 2013 Office Market Supply During its annual data revision process, the Budapest Research Forum reviewed the overall office stock and decided to exclude some buildings as they no longer meet the necessary technical requirements. In addition, based on new information from landlords, the Forum also made changes to the GLA of several buildings. Due to these changes, the volume of the office stock decreased by 54,200 m 2 on Q transaction was concluded in Corvin Offices for 4,860 m 2 by Systemax in Pest Central South, while finally, a larger deal was also secured in Krisztina Palace for 3,790 m 2 in Central Buda. In total, 172 transactions were signed with an average deal size of 415 m 2, which is in line with the size recorded in Of these, 15 transactions were concluded above 1,000 m 2. It is especially interesting that 80% of the deals were signed below 500 m 2 totalling 24,450 m 2 (equalling 34% of total take-up). In 2013, the modern office stock stood at 3,145,470 m 2 in the Budapest office market. Out of this space, 2,571,900 m 2 are speculatively built offices with the remaining 573,560 m 2 being owner occupied offices. In the first quarter of the year, only one smaller office building of 3,300 m 2 was handed over, namely BUD Office Centre, located in the vacinity of the Budapest Airport, in the Periphery submarket. The building was 40% occupied upon completion. Rents We keep our view on prime office rents unchanged at 20 /m 2 /month. According to our experience, the asking rental range is narrowing. While there are lower priced submarkets such as the Periphery, asking rents vary from building to building. As new developments become occupied, those landlords are under less pressure to reduce headline rents. Average asking rents in A and B class buildings are in the range of /m 2 /month. Similarly to the previous quarter, availability kept on shrinking and stood at 19.6% which is the lowest ratio since Q Not taking into account the office headquarters, the speculative vacancy rate equated to 24%. Availability shrank in almost every submarket, with the exception of Buda North and Pest Non Central. The highest ratio is still registered in the Periphery submarket (31.8%) while a record low overall vacancy rate is registered in the Buda South submarket (13.8%). According to our calculations, availability in class A office buildings stood at 19.85%, while in class B office buildings it shrank to 18.8%. The sharp decrease of the later is due to the fact that mainly older, B class buildings, were excluded from the stock by the Research Forum, hence their stock decreased. Demand We recorded strong occupier activity at the beginning of In total, 71,410 m 2 of office space was leased between January and March, which was 34% higher than the same period of Although this volume was 29% less than the volume recorded at the end of 2012, renewals represented only 24.6%, which is a record low quarterly ratio during the past 3 years. Therefore, the amount of new leases, expansions and owner occupation reached 53,830 m 2, which in fact was almost 12% higher than the volume of net take-up recorded at the end of last year. In this quarter, the five largest transactions were made up of one owner occupation and four new leases covering 27% of the total demand. The largest new Forecast The level of new supply will be very limited in the Budapest office market during 2013, as apart from BUD Office Centre, we expect only two buildings to be handed over by year end. These are: Váci Greens of 15,500 m 2 in Váci Corridor and Eiffel Palace of 14,500 m 2 in the CBD. With these additions, the level of annual completions will reach 33,300 m 2, somewhat higher than in During 2013, the construction of Corvin Corner was kicked off by Futureal of 6,200 m 2, which means that there are currently 3 buildings in the pipeline totalling 50,300 m 2, with planned completion in Although the first quarter started out promising in terms of occupier activity, we do not expect a major recovery for According to our expectations, demand will reach similar levels to those in 2012, but, the share of renewals and renegotiations will be lower. Largest transactions 2013 / A legnagyobb szerződéskötések I.né. Bldg./Épület Tenant/Bérlő Size/Méret (m 2 ) Type/Szerződés Corvin Offices Systemax (m2)(m 4,860 2 ) típusa New/Új szerződés Krisztina Palace Confidential 3,790 New/Új szerződés Bank Center Magyar Ker.és Ipari 2,350 New/Új szerződés Kamara Merkúr Palota Prezi 2,300 New/Új szerződés Source/Forrás: Jones Lang LaSalle

5 On Point Report Title 5 Irodapiac Kínálat Az év elején a Budapest Research Forum ismét felülvizsgálta az irodaállományt, és úgy döntött, hogy meghatározott épületeket kivesz az irodapiaci állományból, mivel műszaki állapotuk már nem felel meg a modern piaci követelményeknek. A fórum az ingatlantulajdonosoktól kapott frissített adatok alapján bizonyos épületek bruttó méretét is módosította, így a változtatások következtében a teljes irodaállomány m 2 -el csökkent első negyedévében a modern irodapiaci kínálat elérte a m 2 -t a budapesti irodapiacon. Ebből m 2 -t a spekulatív irodapiaci kínálat, míg a fennmaradó m 2 -t a tulajdonosok által használt irodák tettek ki. Az év első negyedében mindössze egy kisebb irodaházat adtak át; ez a m 2 nagyságú BUD Office Center, mely a repülőtér területén helyezkedik el az Agglomerációban. Az épület 40%-os bérbeadottsággal került átadásra. Hasonlóan az előző negyedévhez a kihasználatlanság tovább csökkent és a 2011 negyedik negyedéve óta mért legalacsonyabb szinten, 19,6%-on áll a teljes piacot tekintve, míg csupán a spekulatív irodaállományra vetített üresedési ráta mértéke 24%-ra süllyedt. A kihasználatlanság Észak-Buda és a Nem- Központi Pest részpiacok kivételével mindenhol csökkent. Az előző negyedévekhez hasonlóan a legmagasabb üresedést az Agglomerációban regisztráltuk (31,8%), míg rekord alacsony rátát a Dél-Buda részpiacon jegyeztük (13,8%). Számításaink szerint az A kategóriás irodaházak üresedése 19,85%-on áll, míg a B kategóriás irodaházak kihasználatlansága 18,8%-ra csökkent. Utóbbi jelentős visszaesésének oka elsősorban az, hogy a BRF által kizárt épületek többsége B kategóriás ingatlan volt, így az állományuk jelentősen lecsökkent. Kereslet 2013 első negyedévében erősödő bérlői aktivitást tapasztaltunk. Január és március között összesen m 2 irodaterületet adtak bérbe, mely 34%-kal volt magasabb 2012 ugyanezen időszakához képest. Habár ez a volumen 29%-kal kevesebb az előző negyedévben rögzített szintnél, a szerződés hosszabbítások csupán 24,6%-át tették ki, ami az elmúlt 3 év során tapasztalt legalacsonyabb szint. Ennek következtében az új tranzakciók, bővülések és székhely vásárlások volumene elérte a m 2 -t, ami így 12%-kal magasabb volt, mint a nettó bérbeadás 2012 negyedik negyedévében rögzített értéke. Ebben a negyedévben az öt legnagyobb szerződéskötést egy székhely vásárlás és négy új bérleti tranzakció jelentette, melyek volumene a teljes kereslet 27%- át tette ki. A legjelentősebb új tranzakciót a Systemax kötötte a Corvin Irodákban m 2 -en a Pest-Központ-Dél részpiacon, míg Bel-Budán egy m 2 -es ügyletet írtak alá a Krisztina Palace irodaházban. Összesen 172 tranzakció lett aláírva, melyek átlagos mérete 415 m 2 volt, ami megegyezik az egy éve rögzített mérettel. Ezekből összesen 15 tranzakció volt m 2 -nél nagyobb és a tranzakciók 80%-át 500 m 2 alatti szerződések tették ki m 2 -en (a teljes kereslet 34%-át adva). Bérleti díjak A legmagasabb bérleti díjak változatlanul 20 euró/m 2 /hó körül maradtak. Tapasztalataink szerint az ajánlati árak egyre keskenyebb sávban mozognak, bár alsó szintjük változatlan maradt. Bár vannak alacsonyabb árkategóriájú részpiacok, a bérleti díjak jellemzően az épülettől függnek. Az átlagos ajánlati ár A és B kategóriás épületeket is figyelembe véve euró/m 2 /hó között mozog. Előrejelzés A budapesti irodapiacon az új kínálat limitált marad 2013-ban is, mivel BUD Office Center mellett csak két épület átadása várható év végéig : a Váci Greens-é m 2 -en a Váci úti folyosón és az Eiffel Palace-é m 2 -en a Belvárosban. Az új kínálat éves volumene így összesen m 2 lesz 2013-ban, ami valamivel magasabb a 2012-es volumennél első negyedévében elkezdődött a Futureal legújabb fejlesztésének, a Corvin Corner-nek a kivitelezése m 2 -en, így jelenleg 3 épület átadása esedékes 2014-re összesen m 2 -en. Habár 2013 első negyedévében erős bérlői aktivitás jelentkezett, nem számítunk a kereslet jelentősebb fellendülésre 2013 során. Várakozásaink szerint a bérbeadás hasonlóan fog alakulni, mint 2012 során, ugyanakkor a szerződéshosszabbítások volumene alacsonyabb lesz. Az új kínálat (m 2 ) és üresedés (%) alakulása / New supply (m 2 ) and vacancy (%) 400, , , , F Source/Forrás: Jones Lang LaSalle 2014 F Új kínálat/new supply (m2) Üresedés/Vacancy rate (%) 25% 20% 15% 10% 5% 0%

6 6 On Point Budapest City Report 2013 Retail Market Shopping centre stock in Budapest (m 2 ) 800, , , , , , , , ,000 Source: Jones Lang LaSalle Supply Development activity on the Hungarian retail market has been significantly cut back in recent years. As consumer spending and retail sales have not managed to improve since 2007, many projects were put on hold, not only on the countryside but also in the capital. There were only a few developers that were able to hand over some carefully planned projects, but leasing was challenging, even for them, as most of the international anchor tenants held back expansions F Budapest SC stock (m2) New supply (m2) During the first quarter of 2013, the Budapest shopping centre stock expanded by 20,000 m 2 after ECE opened the expansion of its wellknown and successful Árkád Shopping Centre in district 10. With the new wing, Árkád became one of the largest shopping centres in Hungary with 65,000 m 2 of leasable space. New retailers in Árkád 2 include: Van Graaf and IStyle, while other shops such as Intersport, Deichmann, Telenor, NewYorker, Marionnaud, Librit and Hervis relocated from the first phase, occupying larger floorplates. The opening of these shops is yet to happen, similarly to Starbucks, Gap and Budapest Bank. The opening was highly anticipated, especially because Árkád 2 might be the only new retail completion in 2013, not just in Budapest but, in Hungary overall. The old part of the shopping centre is also undergoing refurbishment. New design elements will be implemented, several shops will be enlarged and new openings are expected during the second half of As at 2013, Jones Lang LaSalle revised the retail stock of 2015 F Budapest and Hungary and decided to exclude buildings which do not meet the necessary technical requirements to be considered part of the modern retail stock. After the changes, the retail stock is as follows: The total shopping centre stock of the capital stands at 771,500 m 2 in 26 assets (phased shopping centres account for one property). The shopping centre density is equal to 443 m 2 / per 1,000 inhabitants in Budapest. On top of this, strip malls and outlet centres comprises an additional 211,800 m 2. The current regional shopping centre stock equals 538,500 m 2 in 33 centres, while the total volume of strip malls and outlets totals 444,700 m 2. Demand Generally speaking, we can say that even the largest retailers are holding back on their expansions, however, in some exceptional cases they are ready to open new stores. The most successful shopping centres remain in the focus of international brands and there are several examples of new openings such as Van Graaf in Árkád 2 or, Zara in Westend Shopping Centre, which is about to open a new unit of more than 2,000 m 2 during Q There are many retailers which simply rule out countryside locations and those who consider the idea have very strict conditions including full-fit out, turnover rent and early break-options. Providing such conditions is challenging to most landlords, however as anchor tenants are necessary to attract visitors, they tend to compromise. Rents Typical shopping centre rents range between 20 and 50 /m 2 /month while, prime downtown high street rents at Váci utca are around 60 to 90 /m 2 /month. Prime rents in Andrássy Street still vary between 40 and 50 /m 2 /month, although, availability is high. Retail park rents range from 6 to 8 /m 2 /month while factory outlets have rents of 22 to 25 /m 2 /month in Budaörs and 16 /m 2 /month in the countryside. Pipeline Apart of the second phase of Árkád, there was only one retail schemethat was expected to open during spring, namely Il Bacio di Stile. The department store type of project, with luxurious brands is located along Andrássy Street and according to the latest communications, its opening is postponed until further notice. As refurbishment works have been ongoing on the project site since last year, potential leasing challenges are setting back the opening.

7 On Point Report Title 7 Üzlethelyiségek Bevásárlóközpont állomány Budapesten (m 2 ) 800, , , , , , , , , F Budapesti bevásárlóközpont állomány (m2) Forrás: Jones Lang LaSalle Kínálat Az utóbbi években drasztikus visszaesést tapasztaltunk az ingatlan fejlesztések volumenében a magyarországi kiskereskedelmi piacon. A lakossági fogyasztás és a kiskereskedelmi forgalom 2007 óta nem tudott jelentősen javulni, ami negatívan befolyásolta mind az országos mind pedig a fővárosi fejlesztéseket is. Csupán néhány fejlesztő tudott alapos megfontolás után új projektet indítani, de még ezek esetében sem volt zökkenőmentes a bérbeadás mivel a mágnes bérlők többsége nem volt hajlandó terjeszkedni első negyedévében m 2 -rel bővült a budapesti bevásárlóközpontok állománya. Az ECE tovább bővítette a X. kerületben található jól ismert Árkád bevásárlóközpontot, ami így Magyarország egyik legnagyobb bevásárlóközpontja lett összesen m 2 -rel. Több új üzlet is nyitott az új szárnyban mint például a Van Graaf vagy a IStyle, míg számos üzlet (Interspart, Deichmann, Telenor, NewYorker, Marionnaud, Librit, Hervis) nagyobb területre költözött át az első fázisból. Utóbbi üzletek megnyitása egyelőre még várat magára a kialakítási munkák következtében, de hasonló a helyzet a Stabucks a Gap illetve a Budapest Bank esetében is. Az első fázis továbbra is felújítás alatt van, melynek során új design elemekkel fognak kihelyezni, számos üzlet alapterületét megnövelik illetve új üzlet nyitások is várhatóak 2013 második felében. A Jones Lang LaSalle 2013 első negyedévében felülvizsgálta a magyarországi kiskereskedelmi ingatlanállományt, melynek során úgy találta, hogy bizonyos ingatlanok már nem felelnek meg a 2015 F Új kínálat (m2) modern technikai elvárásoknak, így azokat kizárta az állományból. A változások után a kiskereskedelmi ingatlanállomány a következők szerint alakul Magyarországon: Jelenleg Budapesten 26 modern bevásárlóközpont található összesen m 2 -en, míg az ezer lakosra vetített bevásárlóközpont állomány 443 m 2. Ezen felül a strip mall-ok és outlet-ek állománya további m 2 -t tesz ki. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány m 2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további m 2 -en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek. Kereslet Általánosságban továbbra is elmondhatjuk, hogy a nemzetközi márkák nem kívánnak terjeszkedni néhány kivételes esettől eltekintve. A legsikeresebb bevásárlóközpontok továbbra is a figyelem központjában vannak, amire jó példa a Van Graaf Árkád 2- ben történő nyitása illetve az, hogy a Zara is új üzletet nyit több, mint m 2 -en a Westend-ben. Ugyanakkor továbbra is számos kereskedő teljesen kizárja a vidéki lokációkon történő terjeszkedést vagy csak igen szigorú feltételek mellett hajlandó elgondolkodni a nyitáson (teljes kialakítás fedezése, forgalomarányos bérleti díj, korai szerződésfelmondás lehetősége). Ezen feltételek biztosítása a legtöbb tulajdonos számára igen megterhelő, de mivel a megfelelő látogatószám eléréséhez szükségesek a mágnes bérlők, így hajlandók kompromisszumokat kötni. Bérleti díjak A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja euró/m 2 /hó körül mozog, míg a belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai a Váci utcában euró/m 2 /hó között vannak. Az Andrássy úton a bérleti díjak euró/m 2 /hó között mozognak, de sok a bérbe adó üres üzlethelyiség. A bérleti díjak a retail parkok esetében 4-6 euró/m 2 /hó, míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon euró/m 2 /hó és vidéken 16 euró/m 2 /hó között állnak. Fejlesztések Az Árkád bővítésén kívül csupán egyetlen luxus áruház megnyitása volt beharangozva a tavasz folyamán Budapesten. Az Il Bacio di Stile az Andrássy úton található, de a jelenlegi információk alapján megnyitása határozatlan időre eltolódott. Mivel az épület felújítási munkái tavaly év vége óta folytak, így valószínűleg a problémás bérbeadási piac akadályozza a megnyitást.

8 8 On Point Budapest City Report 2013 Industrial Market During its annual data revision process, the Budapest Research Forum reviewed the overall industrial stock. Based on new information from landlords, the Forum made minor changes in the GLA of some buildings and decided to expand the stock with one warehouse of 13,250 m 2. Due to these changes, the overall volume of the industrial stock increased by 2,440 m 2 on Q Similar to the beginning of last year, the first quarter of 2013 was characterised by the fluctuation of occupiers, in parallel with weak demand, therefore the vacancy rate increased sharply. Industrial stock (m 2 ) and vacancy (%) 2,000,000 1,500,000 1,000, ,000 0 Source: Jones Lang LaSalle Stock (m2) Vacancy rate (%) Supply In 2013, the modern industrial stock stood at 1,825,370 m 2 and no new warehouses were completed. Out of this space, logistics parks represent cca. 90% (1,640,130 m 2 ) and city logistics schemes 10% (185,250 m 2 ). The vacancy rate continued to increase but, at a much sharper rate than at the end of last year. It stood at 21.7% in 2013, which is the highest ratio since Q Besides the fact that the ratio increased as BRF amended the industrial stock with a completely empty building, several larger tenants also left WestLog DC, ProLogis Park Budapest Gyál and ProLogis Harbor Park. Since demand was weak, the volume of net absorption reached a negative figure of -29,200 m 2, which is the lowest volume since The single largest vacant space in the Budapest industrial market is Spar s former logistics centre, which totals 41,400 m 2. Other than this, there are six parks with a total available industrial space above 20,000 m 2 and seven other with above 10,000 m 2. Demand The disappointingly weak occupier activity, which was witnessed at the end of 2012, did not manage to pick up by the beginning of In 2013, total take-up reached a mere 31,430 m 2. Although it was 41.7% higher than the Q volume, it was 34.2% lower than the volume recorded in the same period of The amount of new leases, pre-leases and expansions reached 24,770 m 2, while we recorded an additional five renewals totalling 6,660 m 2. The largest transaction of the quarter was concluded by DHL for 10,800 m 2 as a pre-lease in Budapest Airport Business Park, a new industrial development in the vicinity of the Budapest Airport in Vecsés. The new headquarters of DHL will comprise approximately 7,800 m 2 of warehouse space and an additional 3,000 m 2 of office space. The physical move will take place in the summer. Other important transactions include the 3,000 m 2 expansion of Agility in Aiport City and the renewal of Cerva in Nagytétényi Industrial Park for 2,360 m 2. In total, 20 transactions were signed with an average size of 1,571 m 2. Rents Due to the increasing availability and disappointing occupier activity, rents remain under pressure. Asking rents in logistics parks are now around 2.8 to 3.9 /m 2 /month, while in the more centrally located, city centre logistics, rents are around 4.5 to 5.0 /m 2 /month. Forecast In case occupier activity does not pick up markedly, the availability will increase further and at a rapid pace, especially during the second and third quarters, when one larger occupier is expected to cease operation and another is about to relocate and leave its former headquarters empty. According to our calculations, the vacancy is likely to reach a record high in the middle of the year.

9 On Point Report Title 9 Ipari ingatlanok Az év elején a Budapest Research Forum ismét felülvizsgálta az ipari ingatlan állományt. A fórum az ingatlantulajdonosoktól kapott frissített adatok alapján bizonyos épületek bruttó méretét módosította, illetve bővítette az állományt egy raktárral m 2 en. A változtatások következtében az ipari ingatlanállomány összesen m 2 -el nőtt. Hasonlóan az előző év azonos időszakához, 2013 első negyedévét a bérlők fluktuációja és a mérsékelt kereslet jellemezte, így az üresedési ráta erősen megnőtt. Ipari ingatlan állomány (m 2 ) és üresedés (%) 2,000, ,500, ,000, , Állomány (m2) Üresedés (%) Forrás: Jones Lang LaSalle Kínálat 2013 első negyedévében a modern raktárpiaci állomány m 2 volt, új raktárat nem adtak át. Ebből a logisztikai parkok mintegy 90%-ot ( m 2 ) a városi logisztikai területek pedig 10%-ot ( m 2 ) képviselnek. Az üresedési ráta emelkedése tovább folytatódott, de sokkal erősebb ütemben, mint az előző negyedévben első negyedévében 21,7%-on állt, ami 2011 harmadik negyedéve óta a legmagasabb szint. Az erős emelkedésben közrejátszott az a tény, hogy a BRF egy teljesen üres épülettel bővítette az ipari állományt, ugyanakkor az is, hogy számos nagyobb bérlő kiköltözött a WestLog DC, a ProLogis Park Budapest Gyál és ProLogis Harbor Park épületeiből. Mivel a kereslet alacsony volt, a nettó abszorpció m 2 lett, ami a legalacsonyabb abszorpciós volumen 2011 első negyedéve óta. A budapesti ipari ingatlanok piacán a legnagyobb üresen álló terület még mindig a Spar korábbi logisztikai központja, mely összesen m 2. Ezen kívül már hat olyan logisztikai park van, amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület m 2 fölött van, és további 10 olyan, ahol m 2 felett. Kereslet A 2012 utolsó negyedéve során tapasztalt alacsony bérlői aktivitás 2013 első negyedévére sem tudott mérvadóan felerősödni első negyedévében a bérbeadások volumene m 2 volt, mely 34,2%-kal kevesebb, mint a 2012 azonos időszakában rögzített volumen. Az új tranzakciók, előbérletek és bővülések volumene m 2 volt, míg tovább 5 hosszabbítást is regisztráltunk összesen m 2 -en. A negyedév legnagyobb tranzakciója a DHL előbérlete volt a Budapest Airport Business Park-ban m 2 -en, mely egy új ipari ingatlanfejlesztés a repülőtér területén Vecsésen. A DHL új székhelye összesen m 2 raktárral és m 2 irodával az év közepére fog elkészülni. További jelentős tranzakció volt az Agility m 2 -es bővülése az Airport City-ben illetve a Cerva hosszabbítása a Nagytétényi Ipari Park-ban m 2 -en. Összesen 20 tranzakciót kötöttek, melyek átlagos mérete m 2 volt. Bérleti díjak Az üresedés emelkedése és a gyenge bérlői aktivitás következtében a bérleti díjak továbbra is nyomás alatt vannak. Az átlag bérleti díjak 3,0-4,0 euró/m 2 /hó között mozognak, míg a központibb elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai 4,5-5,0 euró/m 2 /hó között ingadoznak. Előrejelzés Amennyiben a bérlői aktivitás nem kezd érzékelhetően erősödni, az üresedés tovább fog emelkedni. Különösen a második és harmadik negyedévek során lesz ez feltűnő, amikor várhatóan egy nagyobb bérlő leállítja működését míg egy másik új helyre költözik. Előrejelzésünk szerint a kihasználatlanság akár rekord magasságon is tetőzhet év közepére.

10 10 On Point Budapest City Report 2013 Office submarkets Iroda részpiacok

11 On Point Report Title 11 Shopping centres in Budapest Budapesti bevásárlóközpontok Acquincum Centre Duna Plaza Pólus Center Mammut I-II Westend City Center Mundo Sugár Hegyvidék MOM Park Váci I. III1II1111 Aréna Plaza ECE Árkád I-II Etele tér ALLEE Új Buda Center Lurdy Ház Europark KÖKI Terminal Campona Csepel Plaza Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok Under construction Épülő bevásárlóközpontok

12 12 On Point Budapest City Report 2013 Logistics developments in Greater Budapest Logisztikai központok Budapesten és környékén 1. M1 Business Park 2. Agrogate 3. WestLog DC 4. Rozália Park 5. Tulipan Park 6. West Gate Business Park 7. Euro Business Park 8. ProLogis Park Budapest-Batta 9. C-Moll Logistics 10. ProLogis Harbor Park 11. ProLogis Park Budapest- Sziget 12. M0 Central Business Park 13. BILK Logistics Centre 14. ProLogis Park Budapest- Gyál 15. Goodman Gyál Logistics 16. Akácliget Logistics Park 17. M5 Gyál Business Park 19. Viktória Industrial Park 20. Goodman Üllő Airport 21. Aerozone Business Park 22. Airport City 23. East Gate Business Park 24. Európa Center 25. Acquincum Logistics Park 26. Innove Business Park 27. Citypoint Dél-Pesti Business Park 29. Bravos Business Park 30. Nagytétényi Industrial Park 31. South Base Business Park

13 On Point Report Title 13 Market Practice/Piaci Gyakorlat Leasing market practice Bérbeadási piaci gyakorlat Lease length The average lease length is 5 years in class A office buildings with a break option after 3 years In class B buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too Payment terms Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP Initial standard fit-out is done and paid by the landlords VAT 27 % Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer Rental deposit 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT) Other charges Service charges generally does not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption Other costs are included in service charges Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions. Bérleti időtartam Az átlagos bérleti időtartam 5 év A kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással "B" kategória esetében 1-3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak Fizetési feltételek A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj ban meghatározott és ban vagy Forintban fizetendő Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett ÁFA 27 % Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően Biztosíték 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA) Egyéb költségek A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban Biztosítás Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni. Bérleti ösztönzők A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg

14 Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Jones Lang LaSalle Hungary ferenc.furulyas@eu.jll.com Rita Tuza Head of Research Jones Lang LaSalle Hungary rita.tuza@eu.jll.com Budapest City Report 2013 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.