INGATLANÉRTÉKELÉS 1. mobil: web: okl. ingatlangazdálkodási szakértő

Átírás

1 INGATLANÉRTÉKELÉS 1. okl. ingatlangazdálkodási szakértő mobil: web:

2 Ajánlott szakirodalom Dr. Soós János: (szerk.) Ingatlan-gazdaságtan Aswath Damodaran: Befektetések értékelése Bélyácz Iván: Befektetés elmélet Dr. Hajnal István: Ingatlanértékelés Magyarországon Európai Értékelési Szabványok (European Valuation Standards) 5 th 6 th 7 th edition (EVS ) RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Red Book értékelési szabványok

3 ELŐADÁSVÁZLAT 1. Értékelméleti alapok - értékelési alapelvek - értékkategóriák 2. A tulajdonjog közgazdasági aspektusai 3. A piaci érték és a tulajdonjog összefüggései 4. Értékelési szabványok (USPAP, Red Book, EVS 2012) 5. Az ingatlanértékelés alapvető módszerei 6. Az ingatlan értékmérő tényezői 7. DE A ÁJK piaci INGATLANFORGALMI összehasonlító SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS módszer VÁZLAT gyakorlata

4 1.1 Értékelméleti alapok A csere akkor igazságos, ha egyenértékek cserélnek gazdát. A termék iránti emberi szükséglet szabja meg a termék értékét Arisztotelész: Nikomakhoszi etika Az értékelméletnek főkérdése: vajon vannak-e abszolút értékek, vagy pedig minden érték relatív? Először is az ár és az érték fogalma - annak ellenére, hogy mindkettő valamilyen pénzegységben van meghatározva nem keverendő össze. Ez a két egymástól elkülönült fogalom már az ókorban is kitüntetett megkülönböztetést érdemelt. Bár az értékelés tényekre támaszkodik, mindamellett a gazdasági érték egzakt módon nem vezethető le

5 1.2 ÉRTÉKELÉSI ALAPELVEK Az értékelési modellek egyetemlegesek, nem kategória függő és nem piachoz kötött. Minden pénzügyi és reáleszköz, vagy bármilyen immateriális eszköz, (vagyoni értékű jogok) értékelési módszerei azonosak, eltérés csak és kizárólag az input adatok vonatkozásában van. Bármennyire meglepő, de a leglényegesebb, hogy egy nm-es több milliárd forint értékű bevásárlóköz-pont azonos alapelvek szerint értékelendő, mint bármilyen működő vállalkozás, vagy mint egy 50 éves tölgyerdő

6 P (mft) P 1' Értékbecslés Becsérték (P1-P1') Értékelés Forgalmi érték(p2-p2') P 2' M P 2 P 1 Q0 Q (db) Az a közös határérték, amely felé a keresleti és kínálati érték közeledik, lesz az illető tárgy ára.

7 1.2 ÉRTÉKELÉSI ALAPELVEK Az értékteremtésben nagyon is sokat számító immateriális értékteremtő faktorok, például a versenyelőnyök, a védjegy, a márkanév értékét meglehetősen bonyolult és összetett számítással pontosan meg lehet határozni. Minden eszköz megvásárlásának alapvető célja az azoktól remélt jövőbeli pénzáramlás megszerzése. AZ ÉRTÉK az a pénzben kifejezett összeg, melynek megléte miatt egy adott dolgot tartani akarunk, illetve az adott dologért egy független harmadik fél önszántából fizetni hajlandó. A PIACI ÁR a piac szereplők gazdasági megfontolásainak az eredménye, mely a kínálati és keresleti értékek pillanatnyi konszenzusát fejezi ki

8 1.2 ÉRTÉKELÉSI ALAPELVEK Értékelés csak ott lehetséges, ahol árazás van, azaz ahol a mögöttes értéktényezőkkel kapcsolatos keresleti preferenciák felmérhetők. Minden értékelési módszer a hiányzó input adatokat alapvetően az összehasonlítás, viszonyítás (benchmarking) eszközével ragadja meg

9 1.2 ÉRTÉKELÉSI ALAPELVEK A megállapított érték azt adja meg, hogy a dologért reálisan mennyit kellene fizetni egy tranzakcióban. A piaci mechanizmus következtében nem lehet garancia arra, hogy a megállapított értéket meg kell fizetni. Garancia csak az értékelési módszertanra és alaposságra adható, nem pedig a megállapított

10 1.3 ÉRTÉKKATEGÓRIÁK Használati érték Műszaki érték Bekerülési érték Felszámolási érték Árverési érték Befektetési érték Könyvszerinti érték PIACI (FORGALMI) ÉRTÉK

11 1.3 ÉRTÉKKATEGÓRIÁK Valós piaci érték (saját definíció); a tulajdonjog valamint a magán-és közjogi korlátainak (terheinek) pénzben kifejezett ellenértéke, mely absztrakt érték határhaszon alaptételéből vezethető le, és a A felsorolásban a PIACI ÉRTÉKNEK kitüntetett szerepe van. közvetett tárgyához kapcsolható jogosultságok, az egyenértékűség elve alapján létrejött vagyonmozgás esetében piaci ár formájában realizálódhat. A piaci érték a mikro-ökonómia csökkenő tulajdonjog átruházás ellenértékének tekintendő

12 1.3 ÉRTÉKKATEGÓRIÁK PIACI ÉRTÉK EVS pontja szerint: az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő és egy hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketingtevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően és kényszer nélkül jártak el. A definíció minden egyes szavának kiemelt jelentősége van, a különböző meghatározások - beleértve az itt nem részletezetteket is - lényegüket tekintve azonban azonos fogalmat határoznak meg a forgalmi érték megnevezéssel

13 2. A TULAJDONJOG KÖZGAZDASÁGI ASPEKTUSAI A tulajdon, tulajdonjog, s az ezekhez kapcsolódó fogalmak, jogosultságok és kötelezettségek vizsgálata alkalmas lehet arra, hogy a közgazdaságtani, értékelői és a jogi szemléletet összekapcsoljuk

14 3. A PIACI ÉRTÉK ÉS A TULAJDONJOG ÖSSZEFÜGGÉSEI Hogyan lehet szakszerűen, a nemzetközi standardoknak megfelelően, egységes alapelvek szerint, egy vagyontárgy, illetve a tulajdonjog és annak szelvényjogainak ellenértékét pontosan kiszámítani?

15 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK A szabvány elismert szervezet által alkotott vagy jóváhagyott, közmegegyezéssel elfogadott olyan műszaki (technikai) dokumentum, amely tevékenységre vagy azok eredményére vonatkozik, és olyan általános és ismételten alkalmazható szabályokat, útmutatókat vagy jellemzőket tartalmaz, amelyek alkalmazásával a rendező hatás az adott feltételek között a legkedvezőbb (1995. évi. XXVIII. törvény a nemzeti szabványosításról) A szabvány ismételt alkalmazásra szolgál, szabályokat, útmutatást vagy jellemzőket tartalmaz és optimális megoldást jelent

16 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK Az értékeléssel kapcsolatos szabályok, szabványok kialakulásának alapvető célja e szerteágazó, összetett és meglehetősen bonyolult folyamatban az érték és az értékelési megközelítések szabványos definícióit használva a szakszerűség, a transzparencia és a következetesség elősegítése. Ha a bíróságnak szakértői bizonyítás során olyan kérdésben kell állást foglalnia, amely a jogvita kritikus elemét képezi, akkor a joggyakorlat abból indul ki, hogy a szakértőnek kellő gondossággal kell eljárnia, azaz a törvényt idézve "a tudomány és a műszaki fejlődés eredményeinek felhasználásával készített szakvéleménnyel segítse a tényállás megállapítását, a szakkérdés eldöntését

17 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK évi LXXVIII. Törvény 64/B. (1) Az ingatlanvagyon-értékelő (2) Az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő a tevékenységi körén belül: b) az európai értékelési normák által meghatározott fogalmak, módszerek, eljárások alkalmazásával, összefüggő feladatokat látja el. 26/2005. (VIII. 5.) TNM rendelet III/2.; - ismeri és alkalmazza az EVS 2003 (European Valuation Standards - Európai Értékelési Normák 2003) által meghatározott fogalmakat, módszereket, eljárásokat,

18 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK Rendkívüli jelentősége van annak, hogy az EVS 2003 norma gyűjteménynek és módszertannak az ismeretét a jogalkotó törvényi szintre emelte, mely ismeretanyag nélkül jelenleg szakszerű és védhető, értékelési témakörben szakvéleményt készíteni aligha lehetséges. Itt csak a többször módosított évi LXXVIII. törvény és a 26/2005. (VIII. 5.) TNM rendelet leglényegesebb elemét emelném ki. Nevezetesen a törvény 64/B. (2) bekezdés b) pontját, az európai értékelési normák által meghatározott fogalmak, módszerek, eljárások alkalmazásával, valamint a rendelet III/2. pontját, az EVS 2003 (European Valuation Standards - Európai Értékelési Szabványok 2003) által meghatározott fogalmak, módszerek és eljárások ismeretét

19 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK - EVS 2003 Elöljáróban azt kell kiemelni, hogy a szabványgyűjtemény - ahogy a címéből is következik - nem csak ingatlanértékeléssel foglalkozik, hanem szinte teljesen átfogja az értékelésekkel kapcsolatos szertágazó szakterületeket. Például a 7. útmutatásban az üzleti értékelések címszó alatt részletesen taglalja a vállalkozások, cégek piaci értékének meghatározását is. Három fő részre, a Szabványok S1-S9, az Útmutatások GN1-GN14 és a Függelék A1-A6 + glosszáriumra tagolódik. A szabványok az alapvető értékelési alapelvekkel foglalkoznak, míg az útmutatók és a függelék ezen alapelvek értelmezését és gyakorlati alkalmazását taglalják

20 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK EURÓPAI ÉRTÉKBECSLÉSI SZABVÁNYOK 2003 EURÓPAI ÉRTÉKBECSLÉSI SZABVÁNYOK 2009 RICS (UK) ÉRTÉKBECSLÉSI SZABVÁNYOK 2010 NEMZETKÖZI ÉRTÉKBECSLÉSI SZABVÁNYOK (IVS)

21

22 5. AZ INGATLANÉRTÉKELÉS ALAPVETŐ MÓDSZEREI A vagyonelemek értékmeghatározása a szakirodalmak ajánlásai szerint általában három különböző módszerrel történhet; Relatív értékelési módszer (alkalmazott formája a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer) Eszköz alapú értékelési módszer (alkalmazott formája a pótlási költséganalízis módszer) Jövedelem alapú értékelési módszer (alkalmazott formája a direkt jövedelemtőkésítés módszer és a diszkontált cash flow DCF elemzés módszer)

23 6. AZ INGATLAN ÉRTÉKMÉRŐ TÉNYEZŐI tényezővel jellemezhető. (szálloda, ipari ingatlan, Még a lakóingatlanok csoportjai is különböző értékalkotó paraméterekkel jellemezhetők, ezért a értékbefolyásoló tényezők felismerése és felmérése. Más-más értékmérő tényezővel jellemezhető például Minden ingatlankategória más-más értékmérő termőföld (halastó, erdő, gyümölcsös, szőlő, legelő ) szakszerű értékelés alapvető feltétele az (például egy panel lakás, vagy egy luxus lakóház) egy lakóház, egy építési telek, vagy egy benzinkút

24 6. AZ INGATLAN ÉRTÉKMÉRŐ TÉNYEZŐI lakóház legfontosabb értékalkotó paraméterei; a) földrajzi elhelyezkedés, b) településen belüli elhelyezkedés c) energetikai hatékonyság d) megközelíthetőség e) műszaki tartalom, f) fizikai állapot, g) életkor, h) Infrastruktúra, i) extra felszerelések

25 6. Értékmérő tényezők energetikai hatékonyság Az a tény, hogy az épületenergetikai hatékonyság növelésének témakörét két fejezetben is tárgyalja az EVS 2012, azt vetíti előre, hogy az ingatlanértékeléssel foglalkozó szakembereknek ezzel kiemelten kell a következő időszakban foglalkozni. Ugyanis egy ingatlan piaci értékét a jövőben egyre inkább és növekvő mértékben a felhasznált energia csökkentése érdekében tett beruházások és műszaki tartalmak határozzák meg

26 6. AZ INGATLAN ÉRTÉKMÉRŐ TÉNYEZŐI Termőföld, szántó művelési ág értékmérő tényezői; a) terület mérete, b) a föld minősége (AK/ha) c) tulajdoni szerkezet (osztatlan közös tulajdon értékcsökkentő tényező) d) megközelíthetőség, e) műúttól és településtől való távolság, f) öntözhetőség, g) gazdasági környezet stb

27 6. AZ INGATLAN ÉRTÉKMÉRŐ TÉNYEZŐI építési telek főbb értékösszetevői: a) földrajzi elhelyezkedés b) településen belüli fekvés c) megközelíthetőség d) telek területe e) környezeti minőség és infrastruktúra f) közmű ellátottság g) beépíthetőség h) tájolás

28 7. A PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZER GYAKORLATI ALKALMAZÁSA A relatív, vagy piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés alapelve szerint az adott vagyontárgy piaci értéke annyi, mint a hasonló vagyontárgyak kialakult piaci fajlagos árszínvonal átlaga, vagy módusza és a fő értékmérő paraméter szorzata. Az összehasonlítás során különös jelentőséggel bír annak a kérdésnek a megválaszolása, hogy mitől lesz valami értékesebb, mint egy nagyon hasonló másik ingatlan. Azaz a piaci érték számításának leglényegesebb eleme az értékmérő és módosító tényezők meghatározása és értékének kiszámítása. Az értékmódosító tényezők azok, amelyek végül az értéket alapvetően meghatározzák

29 7. A PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZER GYAKORLATI ALKALMAZÁSA Az összehasonlító megközelítés fő lépései: Helyszíni szemle tartása, az értékelt ingatlan értékmérő tényezőinek felmérése, rögzítése. Mikro-piaci elemzés, adatok (kereslet-kínálat, dinamika, tendencia, forgalom) vizsgálata. Hasonló értékmérő tényezőkkel rendelkező ingatlanok kiválasztása. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok értékmérő tényezőinek vizsgálata. Fajlagos alapérték számítása, fajlagos adásvételi/kínálati árszínvonal meghatározása. Eltérések meghatározása, értékmódosító tényezők elemzése, a fajlagos alapérték korrekciója. Statisztikai jellemzők (átlag, medián, módusz, átl.eltérés, szórás, relatív szórás) számítása. Forgalmi érték meghatározása a korrigált fajlagos érték statisztikai adatainak súlyozott átlaga és az ingatlan mérete szorzataként

30 Értékmérő tényezők 7. A PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZER GYAKORLATI ALKALMAZÁSA Összehasonlító xls. értékelő táblázatok elemzése PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ÉRTÉKKORREKCIÓK CÍM: Budapest Kategória Terület(nm) Teljes ár (Ft) Fajl.ár (Ft/nm) kínálat Idő Korr nm-es díszkertben, új építésű, körpanorámás, liftes, 540 nm-es, 2 lakószintes luxus villa. A kertben 8x5 méteres fűthető medence víztisztítóval, ellenáramoltatóval, körülötte trópusi keményfa burkolattal, díszkerttel. A villában minden nagyon jó minőségű, minden felhasznált anyag, ADAT 1 xxxxxxxxx lakóház ,0% 14-4,8% hasonló 0% 0 0% -10% hasonló 0% 0-10% Adat dátum Adat kód Adat forrás Összes korrekció: -20% Elhelyezkedés Fizikai állapot Műszaki adottságok Forgalomképesség Épület kora hasonló jobb fiatalabb Kiig. ár (Ft/nm) ingatlan.com KORRIGÁLT FAJLAGOS ÁR (Ft/nm)

31 KÖSZÖNÖM A FIGYELMET