MAGLÓD VÁROS 4. KÖTET HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT ALÁTÁMASZTÓ JAVASLAT ÚJ TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZEINEK KÉSZÍTÉSE MEGBÍZÓ: MAGLÓD VÁROS ÖNKORMÁNYZATA

Átírás

1 MEGBÍZÓ: MAGLÓD VÁROS ÖNKORMÁNYZATA TERVEZŐ: TSZ: 1951 MAGLÓD VÁROS ÚJ TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZEINEK KÉSZÍTÉSE TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT A 314/2012. (XI.8.) KORM. RENDELET SZERINTI KÖZBÜLSŐ VÉLEMÉNYEZÉSI TERVDOKUMENTÁCIÓ 4. KÖTET HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT ALÁTÁMASZTÓ JAVASLAT SZEPTEMBER HÓ

2 ALÁÍRÓLAP HÉSZ alátámasztó javaslat véleményezési eljárásra MEGBÍZÓ: TERVEZŐ: Maglód Város Önkormányzata Cím: 2234 Maglód, Fő utca 12. KASIB Mérnöki Manager Iroda Kft. Cím: 1183 Budapest, Üllői út 455. Képviseli: Zajovics András ügyvezető ÜGYVEZETŐ IGAZGATÓ: VEZETŐ TERVEZŐ: VÁROSRENDEZÉS: TÁJ- ÉS TERMÉSZETVÉDELEM ZÖLDFELÜLET: MUNKATÁRSAK: Zajovics András okl. építőmérnök okl. városi közlekedési szakmérnök okl. városép. - városgazd. szakmérnök vezető településrendező tervező Építész Kamara: TT/ Mérnök Kamara: K1d-1-Tell, TE-T-Tell, TH-T-Tell, TV-T-Tell Sin Emília településmérnök, városép.- városgazd. szakmérnök TT/ Fejős László okl. építészmérnök É Koprda Ildikó okl. táj- és kertépítészmérnök K , TK , TR Szűts Orsolya okl. tájépítészmérnök TK , K Horváth Krisztina okl. tájépítészmérnök Muhel Kata geográfus 2

3 KÖZMŰVEK: KÉSZ Közmű és Energetikai Tervező Kft Budapest, Naphegy utca 26. Hanczár Zsoltné okl. gépészmérnök, okl. városépítési szakmérnök MK Bíró Attila okl. vízépítőmérnök MK Csima-Takács Judit, okl. tájépítészmérnök Hanczár Gábor, okl. infrastruktúra építőmérnök Herczik Eszter, okl. tájépítészmérnök RÉGÉSZET: Archeo-Art Bt. Vágner Zsolt okleveles régész osz: 459/2002 Dr. Türk Attila régész szakértői szám 2.3.1/575-6/2005 3

4 MAGLÓD VÁROS Helyi Építési Szabályzatának újra alkotása Bevezetés: Maglód Város Önkormányzatának képviselő-testülete a településrendezési eszközei felülvizsgálatának elhatározásáról és az új jogszabályi tartalomnak megfelelő új településfejlesztési-, és településrendezési terveinek elkészítéséről a 52/2014. (V.22.) sz. kt. határozatával döntött. A 2007-ben meghozott településfejlesztési döntés eredményeként Maglód Város Önkormányzata megkezdte a hosszú távra szóló településfejlesztési koncepciójának és településszerkezeti tervének kidolgozását. A javaslatok képviselő-testület általi elfogadását követően kezdődött a hatályos helyi építési szabályzat felülvizsgálatán alapuló új HÉSZ programjának kidolgozása. A településrendezési eszközök utolsó láncszeme, a helyi építési szabályzat (továbbiakban:hész) melynek felülvizsgálata az új jogszabályi környezethez igazodottan kerül kidolgozásra. A helyi építési szabályzatot szintén a települési önkormányzat képviselő-testülete dolgoztatja ki a településszerkezeti terv alapján, melyet rendelettel állapít meg. A helyi önkormányzatok építésügyi feladatai: A települési önkormányzat az épített környezet, a település tervszerű alakítása és védelme érdekében e törvény és végrehajtási rendeleteinek keretei között településfejlesztési és településrendezési feladatokat lát el. Ha országos közérdekből vagy kiemelt nemzetgazdasági érdekből szükséges, törvény a települési önkormányzatot kötelezheti, hogy - a Kormány által rendeletben meghatározott határidőre - gondoskodjon a településfejlesztési koncepciójának, integrált településfejlesztési stratégiájának és a településrendezési eszközeinek elkészítéséről, módosításáról, azok jóváhagyásáról. Ilyen esetben a pénzügyi fedezetnek az éves központi költségvetésben történő tervezéséről a Kormány gondoskodik. A településrendezés során figyelemmel kell lenni arra, hogy a rendezés végrehajtásával bekövetkező változások az érintett lakosság életkörülményeiben, értékrendjében és szociális helyzetében hátrányos következményekkel ne járjanak. Biztosítani kell a területek a közérdeknek megfelelő felhasználását a jogos magánérdekekre tekintettel, az emberhez méltó környezet folyamatos alakítását, értékeinek védelmét. Helyi Építési Szabályzat tartalma A településszerkezeti tervben meghatározott egységek részletes szabályozása, építési jogok keletkeztetésének (építési engedély) megalapozása, és a településen alkalmazni kívánt építési normák felállítása a helyi építési szabályzatban és mellékletében a szabályozási tervlapon történik. Az építés helyi rendje szabályozásának célja, hogy az épített és természetes környezet alakítása során a településszerkezeti tervben az egyes szerkezeti egységekre megfogalmazott elhatározások, célok szabályozott, ellenőrizhető kereteken belül és módon történhessen. Jogrendünkben a szabályozás kiemelten fontos feladata a közérdek mint első számú prioritás védelme a magánérdekkel szemben, a tulajdonosi jogok messzemenőkig történő figyelembe vétele mellett. Az építés helyi rendjének biztosítása érdekében a települési önkormányzatnak az országos szabályoknak megfelelően, illetve az azokban megengedett eltérésekkel a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos, a telkekhez fűződő sajátos helyi 4

5 követelményeket, jogokat és kötelezettségeket helyi építési szabályzatban kell megállapítania. A HÉSZ az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően megállapító és biztosító települési önkormányzati rendelet, melynek elemei nem lehetnek ellentétesek a felsőbbrendű jogszabályokban előírtaktól. A hatályos HÉSZ tartalmának módosítására vonatkozó főbb általános rendezési elvek Építési övezetek,- övezetek rendszerezése, rendezése az elfogadott eseti módosítások tükrében, illetve a TSZT elhatározásaiból adódó változtatási szükségességek (pl:falusias lakó (Lf) építési övezetek helyébe lépő kertvárosi lakóterületi (Lke) és kisvárosi (Lk) lakóterületi építési övezetek), beépítési módokhoz rendelt elő-, oldal-, hátsókertek megállapításaira vonatkozó általános előírások megalkotása, az új építési övezeti,- övezeti struktúrához illesztett általános előírások újragondolása, rendszerezése egyes építési övezetekhez a megengedett rendeltetési módok pontos meghatározása, rendeltetési egység számok meghatározása, lakásszám meghatározások, telekméret struktúra megállapítás, az új OTÉK fogalmak szerinti főépítmények-, melléképítmények elhelyezhetőségi szabályainak megalkotása, különös tekintettel az OTÉK új fogalommagyarázatában szereplő építmények, épületek meghatározása, valamint az állattartási rendeleteket érintő jogszabályi változásra, az egyes építési övezetekhez rendelendő közművesítettségi mérték OTÉK-tól eltérő szabályozása az alternatív energiahasznosítás alkalmazási lehetőségének beépítésével, sajátos építményfajtákra vonatkozó előírások megfogalmazása, a szakági (közlekedés, közműellátás, környezetvédelem) előírások tartalmának IRM rendelet szerinti átdolgozása (azaz a felsőbbrendű jogszabályokban szereplő előírások helyi rendeletből való törlése), a helyi épített örökség-, és tájképvédelem előírásainak összehangolása a helyi örökségvédelmi rendeletben foglaltakkal, különös tekintettel a január 1-étől hatályba lépő új jogszabályokkal való összhangra, parkolás rendjének újragondolása az OTÉK megengedőbb szabályozása ismeretében, az állattartást szolgáló épületek, építmények kizárólag a HÉSZ felhatalmazása és előírása alapján építhetők. A hatályos HÉSZ mellékletének, a szabályozási tervlapnak módosítására vonatkozó főbb változtatási szükségességek A jelenleg hatályos HÉSZ mellékletének szabályozási tervlapja jelen állapotban nincs egységes szerkezetbe foglalva, azaz az annak megállapítását követően készült HÉSZ eseti módosító rendeletek rajzi mellékletei nem kerültek egységesen összerajzolásra. Azok különböző léptékben és előadásmódban, formátumban képezik a HÉSZ mellékletét. Jelen felülvizsgálat alkalmával ezen tervlapok egy friss földhivatali alaptérképre kerülnek digitálisan feldolgozásra, kiegészítve azt az elfogadott településszerkezeti tervlapon ábrázolt védelmi és korlátozási elemek ábrázolásával, tehát új szabályozási tervlap készül. 5

6 HÉSZ felülvizsgálat idején hatályos, a tervezés alapját képező helyi rendeletek: rendelet területi hatálya alaprendelet(ek) módosítás területi hatálya önálló rendeletet módosító rendeletek HÉSZ-t módosító rendeletek Wodiáner ipari park 16/1998.(XII.11.) Wodiáner ipari park 7/2005.(III.29.) Maglód város teljes közigazgatási területe, kivéve a részterületi szabályozással érintett városrészek 22/2002.(IX.30.) egyéb 17/2003.(IX.1.) egyéb 31/2004.(IX.27.) Magház, Polg.Hiv., körforgalom 32/2004.(X.29.) szabkiszabályozás Klenovai dűlő 5/2005.(II.14.) egyéb 13/2005.(V.30.) Liszt Ferenc utca 1/2006.(I.30.) egyéb 7/2006.(III.21.) Homoki zsellér 12/2006.(IV.24.) Kopaszhegy 3/2008.(II.15.) egyéb 13/2008.(VIII.28.) egyéb 16/2009.(XI.6.) egyéb 18/2009.(XII.11.) egyéb 7/2010.(IV.30.) Rovina 24/2010.(XI.26.) 16/2011.(VI.17.) 14/2012.(VI.22.) 26/2012.(XI.27.) Országúti dűlő 25/2004.(VII.19.) 20/2011.(X.1.) 16/2013.(VI.28.) 34/2013.(XII.20.) 35/2013.(XII.20.) Auchnan Gksz-3 javítás 11/2014.(VIII.26.) 11/2014.(VIII.26.) egyéb 9/2014.(VII.2.) 9/2014.(VII.2.) Öregszőlő 12/2005.(V.30.) 6

7 A hatályban lévő rendezési tervi tárgyú rendeletek tételes vizsgálata, értelmezése, konfliktusok, javaslatok 16/1998.(XII.11.) Wodiáner ipari park szabályozási terve és annak módosítása a 7/2005.(III.29.) számú rendelet Önálló szabályozási terv, nem képezi a HÉSZ részét. JAVASLAT konfliktus: A rendeleti szövegben felsorolt és a szabályozási terven jelölt építési övezetek között nincs összhang, mely jogbizonytalanságot okoz. Az ipari terület részleges beépülése okán a TSZT-n visszasorolásra került a terület északi része mezőgazdasági területté a régészeti területi érintettségű, Alsó-Tápió környezetének területén. Ezzel összhangban kell módosítani a szabályozási tervlapot, illetve megteremteni az összhangot az építési övezetek vonatkozásában. Javasolt továbbá a beépítési paraméterek olyan irányú változtatása, amely jobban alkalmazkodik az ipari, gazdasági területekre jellemző telekhasználathoz. Azaz nagyobb telekméretek, valamint alacsonyabb zöldfelületi mutatók alkalmazása javasolt (az OTÉK szerinti minimum érték beállítása), mivel a rakodás, pakolás, nehézgépjárművek jelenléte, esetleges technológiák nagy burkolt felületek kialakítását igénylik. Az előírásokat természetesen integrálni kell a HÉSZ-be az egységes szerkezet és kezelhetőség okán. 22/2002.(IX.30.) HÉSZ SZT-1 jelű melléklete A hatályos HÉSZ-szel együtt jóváhagyott részterület szabályozási terve, mely a Maglód Ófalu városrész nyugat felén, a belterületi határ menti tömbbelső feltárása céljából új utcát szabályozott ki. Az út a mai napig is csak részben, mint zsákutca épült ki kb. a tömb feléig. (Sugár út) szabályozási terv kivágat 7

8 JAVASLAT konfliktus: A szabályozási tervlapon jelölt Lf-1/t jelű építési övezetet a HÉSZ nem tartalmazza, mely jogbizonytalanságot eredményez. Zsákutca megszüntetéséhez a tervezett tömbfeltárást szolgáló utca kikötésének megtartása javasolt a megépült, temető menti utcába való bekötéssel, a szabályozási vonal alkalmazása helyett magánúttal kialakítható, közhasználatra átadandó út szabályozási elem jelöléssel. A lakásszámokra vonatkozóan az újonnan kialakuló építési telkek vonatkozóan az egy rendeltetés/telek szerinti előírás javasolt. Az építési övezetek újraképzésénél a városrészre jellemző telekméretek és beépítésnek megfelelő építési övezet meghatározása szükséges. 22/2002.(IX.30.) HÉSZ SZT-2 jelű melléklete Az előző szabályozási tervhez hasonlóan, a HÉSZ-el egyidőben jóváhagyott részterület szabályozás, mely szintén belső feltáró utcát szabályoz Maglód Vasútállomás-településrészén. Az út déli része, pár telek mélységig került kialakításra. (Hold utca) szabályozási terv kivágat JAVASLAT konfliktus: A szabályozási tervlapon jelölt Lf-1/t jelű építési övezetet a HÉSZ nem tartalmazza, mely jogbizonytalanságot okoz. A megindult tömbfeltáró út nyomvonalának megtartása javasolt a szabályozási vonal alkalmazása helyett magánúttal kialakítható, közhasználatra átadandó út szabályozási elem jelöléssel. A lakásszámokra vonatkozóan az újonnan kialakuló építési telkek vonatkozóan az egy rendeltetés/telek szerinti előírás javasolt. Az építési övezetek újraképzésénél a városrészre jellemző telekméretek és beépítésnek megfelelő építési övezet meghatározása szükséges. 8

9 17/2003.(IX.1.) KT rendelet 7. Telekalakítás szabályait módosítja: (2) A település belterületén és külterületén beépítésre szánt ingatlanok esetében telekalakítás csak úgy lehetséges, ha a telekalakítás során keletkező telkek mindegyike közterületről megközelíthető. (3) A település belterületén csak az adott övezetben előírt minimális telekszélességet vagy az ott jellemzően kialakult telekszélességet elérő méretű közterületi kapcsolattal rendelkező telekre adható ki építési engedély. Magánúttal feltárt belterületi telekre építési engedély nem adható. konfliktus: az építési telek fogalmát az OTÉK szabályozza: 30.Építési telek:az a telek, a)amely beépítésre szánt területen fekszik, b)az építési szabályoknak megfelelően kialakított, c)a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és d)amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m. JAVASLAT Építési telek magánúttal történő feltárásának tiltását nem javasolt korlátozni, mivel az ilyen megoldások gyakoriak és nem csorbítják az építés rendjét, azonban építésjogilag tiszta helyzetet teremtenek, továbbá az önkormányzatra eső kisajátítási eljárás-, és bekerülés költségek többlet terheket csökkentő megoldás. 8. Általános építési előírásokhoz tesz kiegészítéseket: (3) bekezdés Építési engedély kiadása előtt a vízgazdálkodási övezetekkel szomszédos, illetve az azok 50 méteres védőtávolságán belül elhelyezkedő ingatlanokon tervezett beruházások esetén részletes talajmechanikai vizsgálatokkal kell igazolni az adott telek beépíthetőségét. Az adott telekre vonatkozó beruházáshoz be kell szerezni a vízügyi szakhatóság hozzájárulását is. konfliktus: A talajmechanikai (geotechnikai) (szak)vélemény készítésének kötelezettség az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (továbbiakban:kódex) 8. melléklete szabályozza: Az építészeti-műszaki dokumentáció tartalma I. Az építészeti-műszaki dokumentáció elemei a tervezés tárgyától függően 6. Vélemények A vélemények technikai és formai követelményei megegyeznek az 1. pontban a műszaki leírásoknál leírtakkal. Amennyiben a vélemény műszaki rajzot is tartalmaz, úgy annak technikai és formai követelményei a 2. pontban a tervlapoknál leírt követelményeknek kell megfelelnie Geotechnikai jelentés kell: a következő építményeknél: a négy beépített szintnél nagyobb, a 10 m-es épületmagasságnál magasabb, az 1000 m 2 -nél nagyobb alapterületű, a 7 m-nél nagyobb szerkezeti fesztávolságú, előre gyártott vagy vázas tartószerkezetű építmény esetén az építmény szerkezeti rendszerétől függetlenül, vagy ha az alapozás várható szintje a környező terepszint alatt 4 m-nél mélyebbre ér, továbbá a következő esetekben: jogszabályban meghatározott veszélyes üzemnél, jogszabállyal kijelölt veszélyes környezetben: csúszás-, omlás- és barlangveszélyes, illetve alábányászott, valamint árvíz- és földrengésveszélyes területen, ha egynél több szint kerül a terepszint alá, m-nél nagyobb szabad magasságú, földet megtámasztó építményekhez (támfal) építési, fennmaradási engedélyezésekor Tartalmazza az építmény kialakításához szükséges geotechnikai állapotot, a tervezési fázisnak, a geotechnikai kategóriának, és az esetleges különleges körülményeknek (csúszás- és omlásveszélyes a terület, illetve a talajkörnyezet, 9

10 alábányászottság, illetve barlangok miatt felszínmozgásoktól kell tartani, mocsaras, bel- és/vagy árvízveszélyes a terület, az altalaj térfogatváltozó, feltöltéses, agresszív vagy más ok miatt különösen kedvezőtlen) a figyelembevételével. JAVASLAT HÉSZ-ben szerepeltetése szükségtelen, illetve a Kódexben meghatározott kötelezési kör kibővítésére a pont ad felhatalmazást, ami azt jelenti, hogy az érintett területet körbe kell határolni a szabályozási tervlapon indokoltság esetén, melyet a Bányászati Hivatal adatszolgáltatása, illetve jegyző által elrendelt helyben előforduló esetek indokolhatnak (pl.: löszfal) (8) A település belterületén az ingatlan tulajdonosának, illetve használójának építési szándéka vagy hatósági kötelezés esetén - az OTÉK 44. -ában foglaltak figyelembevételével - az oldalkerítést azon a telekhatáron kell megépíteni és fenntartani, amelyhez az építési hely csatlakozik. JAVASLAT Az előírás az oldalhatáron álló beépítés eseteinél szabályozza a kerítés létesítésének helyét. Az előírás tartható. 25/2004. (X.1.) KT rendelet az Országúti dűlő területi hatályára Maglód északi - Péceli közigazgatási határa mentén jelentős új vegyes területek, falusias lakóterületek és kereskedelmi-szolgáltató területek kerültek kiszabályozásra jelen terv jóváhagyásával, önálló rendeletként, mely a teljes közigazgatási területére vonatkozó HÉSZnek nem része. Az Országúti-dűlő szabályozási terve 2013-ban két helyen is (lásd az m) Országúti dűlő I. és n) IIA ütem pontokat) módosításra került. A terv szerinti megvalósulás jelentős közlekedés-infrastrukturális fejlesztéseket (31.sz. főút elkerülő) vont maga után, mely miatt mindezidáig a legdélebbi ingatlan kivételével (volt SPAR áruház) beépítetlen, külterületi mezőgazdasági hasznosítás alatt áll a mai napig. A tervben meghatározott övezetek a 25/2004.(VII. 17.) Kt. rendeletben kerültek rögzítésre az alábbiak szerint: kivágat a szabályozási tervlapból 10

11 20/2011. (X.1.) KT rendelet az Országúti dűlő egy részének területi hatályára vonatkozó szabályozási terv elfogadásáról 34/2013. (XII.20.) KT rendelet az Országúti dűlő egy részének területi hatályára vonatkozó szabályozási terv hatályba léptetéséről Az Országúti-dűlő szabályozásának I. ütemben lehatárolt területrészére készült felülvizsgálat és új szabályozási terv, a meglévő - és már telekalakított - úthálózat újra szabályozásával, valamint a területi arányok megváltozása miatti BIA-érték pótlás céljából további Zkp területek kerültek kijelölésre. A területen belüli falusias lakóterület helyett új Vt-9-es településközponti övezet került meghatározásra. A területre vonatkozó Vt-9, Vk-3, Vk-5 és Zkp-2 jelű övezetet a HÉSZ tartalmazza. A szabályozási terv hatályba léptetés nélkül került elfogadásra. A településfejlesztési szerződés megkötésével a testület elfogadta a terület hatályba léptetéséről szóló önálló rendeltét is. kivágat a szabályozási tervlapból A szabályozási terv a HÉSZ módosításaként került elfogadására, mellyel együtt a területi hatályra vonatkozó előírások az önálló, alap rendeletből hatályon kívül helyezésre került. 16/2013. (VI.28.) KT rendelet az Országúti dűlő területi hatályára A rendelet a 20/2011.(X.1.) Kt rendelettel elfogadott szabályozási terv véleményezési szakaszában tévesen került elfogadásra, mely akkor még csak tervezet volt. A tervezet a HÉSZ módosításaként íródott, így elfogadásával a Kopaszhegyen alkalmazott Gksz-3 építési övezetet felülírt. Ez a hiba egy évvel később került felszínre, ezért sztornózásra került a 11/2014.(VIII.26.) Kt. számú rendelettel. 35/2013. (XII.20.) KT rendelet az Országúti dűlő egy részének területi hatályára Maglód: Jászberényi út hrsz-ú út - Maglód közigazgatási határa - szabályozási terven szereplő tervezett út (terv. Szent Korona utca) által határolt terület (Országúti dűlő felülvizsgálat: II./A ütem) szabályozási terve. A szabályozás az érintett Gksz-3 jelű építési övezetben megengedett maximális építménymagasság értékét módosította. A szabályozás eredményeként a területen megindultak az infrastrukturális fejlesztések és egy autóalkatrészeket gyártó, csendes ipari tevékenységet végző cég (TAKANEKA) tervezi megépíteni a kb. 30 főt foglalkoztató gyárát. 11

12 kivágat a szabályozási tervlapból JAVASLAT A terület csapadékvíz elvezetésének megoldhatóságához szükséges egy csapadékvíz elvezető árok kiépítése a péceli közigazgatási határ mentén Maglód közigazgatási területén belül, (a csapadékvizek befogadója az Alső-Tápió csatorna) melynek folytatása a Wodiáner ipari park mellett húzódó, péceli árokba kötne bele. Az árok a péceli rendezési tervben közterületi besorolást kapott és a szomszédos szántó területek hasznosítása során jelentős részben beszántásra került. Az árok helyreállítása elengedhetetlen a maglódi Országúti dőlő és az azzal egy lefolyási területbe városrész csapadék-, és rétegvizeinek rendezett elvezethetősége okán. A rendezéshez a két települési önkormányzat egyeztetéseket folytat és a közös megoldásra törekszik, melynek eredményeként a csapadékvíz elvezető árkok és utak kiszabályozása a szabályozási tervekben átvezetésre kerül. A 2013 évben elfogadott tervmódosítással érintett területen belül elhelyezésre kerül továbbá egy víztorony is. Annak méretezése nem csupán a gyáregységet szolgálja majd, hanem Maglód ezen észak-nyugati városrészeire jellemző víznyomás problémákat is kezelni fogja. A víztorony elhelyezése jelenleg magántelekre tervezett, mely telek közterületi besorolását javasolt lenne szabályozás technikailag megoldani. Amennyiben ezen törekvését az önkormányzatnak nem sikerül érvényesítenie a tulajdonossal szemben, akkor a torony közterületi megközelíthetőségét kell biztosítani. 31/2004. (IX.27.) KT rendelet Az Lf-1 (önálló szabályozási terven kívüli lakóterületek), az Lf-1* (Katona József utca) és Lf- 1k (Ófalu) jelű építési övezetekben módosítja a telekminimum értékét 500 m 2 -re 800m 2 -ről. A Vt-1 jelű építési övezetben (Fő utca) módosítja a telekminimum értékét 500 m 2 -re 600m 2 - ről. Jókai Mór utca környezete övezeti terv kivágat légifotó 12

13 JAVASLAT konfliktus: Az előírás megalkotását a településen előforduló jelentős számú, a 40 métert is meghaladó mélységű telkek tulajdonosainak körében megjelent telekalakítási szándék indukálta, mivel ezen telek 2/3-a, fele sokszor hasznosítatlan, így lehetőség nyílt a megosztással kialakítható új építési telkek leválasztására és értékesítésére. Ezen megoldások leggyakrabban a sarok pozíciójú telkek esetében valósult meg, azonban bizonyos esetekben a telekminimumra alakított telekméreten a funkcióhoz kapcsolódó zöldfelületek, parkolás nem megoldott. Akadnak közterületi kapcsolat nélkül kialakult telekalakulatok is, melyek építésjogilag értelmezhetetlenek. A telekméret vizsgálatokra alapozottan készült konfliktus térképek alapján a lakóterületeken újra kell alkotni az építési övezet képzést a jellemző értékek figyelembe vételével. Javasolt a kertvárosi lakóterületeken a minimum 800 m 2 -es vagy annál nagyobb telkek kialakíthatóságának meghatározása jellemzően beépítetlen területeken. lsd: Telekméret vizsgálat/konfliktus térképek. 32/2004. (X.29.) KT. rendelet a Városközpont szabályozásáról A polgármesteri hivatal és környezetének szabályozási terve az Ófalu-városrész déli részén, a tervezett városközponti területek szabályozza. A terv a Wodiáner utca - Fő utca - Liszt Ferenc és Bajcsy-Zsilinszky utca jelenleg is problémás kereszteződésébe körforgalmat javasol, ill. a helyigényét szabályozással biztosítja. A tervben szereplő Vt-6 jelű övezetet a HÉSZ tartalmazza, melyben a szabályozási tervlapon és annak jelkulcsában szereplő beépítési % eltérő értéket mutat. A HÉSZ a magasabb értéket veszi alapul és a megvalósulás is ennek megfelelő. A rendeletben szereplő és HÉSZ-be illesztett Lf1/1 építési övezet jele nem szerepel sem a szabályozási tervlapon, sem a HÉSZ övezeti tervlapján. szabályozási tervlap kivágat légifotó kivágat JAVASLAT konfliktus: A Magház az előírások szerint megvalósult a szabályozási tervlapon jelölt szabályozási vonal mentén a Fő utca szélesítése, valamint a tervezett körforgalom helybiztosítására a Coop áruház előtt jelölt szabályozási vonal menti telekhatár korrekció sem valósult meg. A szabályozási tervlapon jelölt szabályozási vonalak törlése javasolt jelen felülvizsgálati 13

14 dokumentációban. A tervezett városközpont kialakításának tervezése önálló, részletes tervezésben kerül kidolgozásra és ezen új építészeti és közterület alakítási programhoz igazítottan kell majd a tervezett szabályozási elemeket rögzíteni. Elkészültéig az alkalmazott építési övezeti előírások megtartása javasolt. 5/2005. (II.14.) KT. rendelet Klenova területének HÉSZ-t módosító szabályai és a 9/2014.(VII.2.) KT rendelet a Klenova intézményi rendeltetésű építési övezete beépítési paramétereinek módosításáról Maglód keleti belterületi határa és a 31. sz. főút közötti új lakóterület került kiszabályozásra. A terv által rögzített Lf-2, Lf-int és Vk-2 jelű övezetek a HÉSZ tartalmazza. szabályozási tervlap kivágat A 2008-as HÉSZ-t megelőző lakásszám szabályozás: 9. (1) A falusias lakóövezetbe tartozó ingatlanokon az OTÉK 14. (2) bekezdésének 1-7. pontjaiban felsorolt funkcióval legfeljebb négy önálló rendeltetési egység létesíthető. Az Lf-1 jelű építési övezetben a létesítendő önálló rendeltetési egységek az építési hely figyelembe vételével- egy épületben helyezhetőek el. konfliktus: Az előírások alapján a terület az intézményi rendeletetésnek szánt telek kivételével beépült. A városrész rendkívül túlzsúfolt, a telkenkénti lakásszám korlátozást bevezető (2008-as HÉSZ módosítást) megelőzően, így zömében telkenként 4 lakás épült fel. A területen a telekstruktúra, a telkek beépítési intenzitása, a zöldfelület hiánya és a burkolt felületek nagysága alapján Klenova beépítési jellege nemhogy a falusias lakó, de a kertvárosias lakóterületre jellemző beépítéstől is távol áll. A 2014 évi módosítással az Lf-int építési övezetben a beépítési % 25%-ról 50%-ra, míg a zöldfelületi minimum 40%-ról 30%-ra korlátozódik. A Vt építési övezetekre vonatkozóan általánosságban módosítja az elő-, oldal-, és hátsókert méreteket. Az előírás kizárólag az érintett ingatlanra vonatkozik, mivel ezen építési övezeti előírás a közigazgatási terület egyéb részein nincs kijelölve. A minimum értékek az OTÉK-ban előírtaktól megengedőbbek. 14

15 JAVASLAT konfliktus: A telek tervezett területfelhasználási módja és az építési övezeti előírás nincsenek összhangban. A beépült lakóterületeken a kedvezőtlen folyamat eredményeként és annak mértéke miattegyben visszafordíthatatlan is- a kertvárosi lakóterületekre jellemző beépítési sűrűséget meghaladó lakóterületet a TSZT kisvárosi lakóterület területfelhasználási kategóriába javasolt sorolni, melyhez a HÉSZ-ben a kialakult állapotnak megfelelő építési övezet képzése szükséges. Az építési övezettel érintett telek a évi TSZT-ben átsorolásra került településközpont vegyes területfelhasználási kategóriába a tervezett alapintézmény jogbiztos megépíthetőségének biztosítékául. A szabályozási tervlapon és HÉSZ-ben a tervezett középület paramétereinek megfelelő építési övezet képzése javasolt. 12/2005. (V.30.) KT. rendelet Öregszőlők HÉSZ-t módosító szabályai és 13/2005. (V.30.) KT. rendelet az Öregszőlők HÉSZ-t módosító, kiegészítő szabályairól Maglód Kopaszhegy gazdasági fejlesztési területe és az Ófalu városrész közötti nagyrészt külterületi szántóterületen jelentős falusias lakóterületi szabályozás került jóváhagyásra, mely a 31. sz. főút menti ún. "Pedagógus-földek" korábbi telekosztását is magába foglalta. A fejlesztés a közmű-infrastruktúra (főleg csatorna-szennyvízelvezetés kapacitás hiány miatt) nem valósult meg csak részlegesesen a Mendel Károly utca 31. sz. főút felé eső részen. szabályozási tervlap kivágat konfliktus Az alaprendelet szövegezése értelmében önálló, nem az alap HÉSZ-t módosító szabályozási tervről van szó. A módosító rendelet a tervlapot beemeli a HÉSZ mellékletei közé. Bizonyos övezetek így az önálló rendeleti szövegben szerepelnek csak (pl: Vt-7 jelű), míg mások az önálló rendeleti szövegből hiányoznak, ellentétben azzal, hogy a szabályozási tervlap szerepelteti (Lf-2/t), mely azonban a HÉSZ építési övezetei között szerepel. A módosító, kiegészítő szabályozás a lakásszám elhelyezést lazítja, amelyben a kétlakásos lakóépületek építése helyett négy önálló rendeletetési egység létesítését 15

16 JAVASLAT HÉSZ alátámasztó javaslat véleményezési eljárásra engedi, továbbá a templomtorony magasságának eltérésére ad lehetőséget az építési övezetekben meghatározott maximum értékhez képest. A telekminimumok változatlanul tartása melletti lakásszám megduplázás a beépítési sűrűséget fokozza a szabályozás, amely egyrészt az infrastruktúra hiánya okozta településüzemeltetési gondokat vet fel, másrészt az élhető környezetre negatív hatást gyakorol. Mindezek mellett jelentős túlépítések tapasztalhatók a megengedett beépítés %-ohoz képest! A lakásszám duplázásra vonatkozó rendelkezés visszaállítása szükséges. A szabályozási terv a HÉSZ-ben rögzítettekhez képest nem tett módosító javaslatot, azaz hatályos állapotra, amikor a HÉSZ a lakóterületeken kétlakásos lakóépületek megépítését engedte. Ugyanakkor ezt követően még ugyanezen évben történt egy újbóli HÉSZ módosítás /(13/2008.(VIII.28.) KT. rendelet /a lakásszámokra vonatkozóan, mely differenciáltan szabályozta az elhelyezhető lakásszámot. Ennek visszaállítása azonban a mostani önkormányzati szándékok szerint nem cél az út-, közmű-, és intézményi infrastruktúra kiépítetlensége, elmaradottsága okán. Így a jelenlegi szándékok szerint a telkenkénti egy lakás szabályozása javasolt, mely kártérítési igényt nem von maga után a rendelet megalkotását követő hét éves ciklus lejárta okán. 16/2009. (XI.6.) KT. rendelet az Öregszőlők szabályozáshoz tartozó Pedagógus földek területén jelölt építési övezetre vonatkozóan A rendelet a Vt-7 jelű építési övezet paramétereit módosítja úgy, hogy a minimális telekméretet 1000m 2 -ről 750 m 2 -re csökkenti, a beépítési maximumot 40%-ról 50%-ra növeli, a zöldfelületi minimumot 20%-ra csökkenti, míg a szabadonálló beépítési módot zártsorúra módosítja. A kialakult telekosztás az eredeti előírások szerint valósult meg, továbbá építési engedély nem került kiadásra, épület nem került elhelyezésre. JAVASLAT A módosítás a kártérítési hét éven belül került hatályba léptetése, így annak megváltoztatása nem vagy csak értéktartó megoldással változtatható. Mivel a telekalakítások megtörténtek, így a kialakítható telekméret megváltoztatása megtartható, a változtatási iránynak megfelelő telekméretek csak telekcsoport újraosztással lennének csak valósíthatók. A beépítési paraméter és a zöldfelületi minimum értékekre vonatkozóan az alábbi szabályozási javaslattal élünk: kiszabályozás alapján kialakított közterületi utak (a 31-es sz. főúttal párhuzamos szerviz út) miatt kialakult keskeny építési telkek kedvezőbb beépíthetősége okán javasolt a szervízút és építési telkek egyesítése a szerviz út céljára kijelölt hely beépítésének korlátozásával, mely továbbra is út céljára fenntartott terület kell, hogy legyen. Így az építési telek mérete és ezzel együtt a beépíthető szintterület is növekszik. Ennek okán az eredeti 40%-os beépítési százalék visszaállítható, mert a módosításban eszközölt 10%-os növekmény így is megadatik. A minimális zöldfelület 30%-ról 20%-ra történő csökkentésének módosítását megtartásra javasoljuk a telek beépítési feltételeinek (parkolás, megközelítés, kiszolgálás, racionális telepítés) javítása érdekében, csakúgy, mint a beépítési mód zársorúvá tételét. 1/2006. (I.30.) KT. rendelet Liszt Ferenc utcai tömb HÉSZ-t módosító szabályai A jóváhagyott szabályozási terv Maglód déli részén, a Nyaraló városrész és a vasút közötti szalagtelkes területet teljes egészében új lakóterületté szabályozza, megszűntetve ezzel a hagyományos telekstruktúrát. A tervben Lf-1, Lf-2 és Zkp övezetek kerültek meghatározásra, melyet a HÉSZ tartalmaz is. 16

17 A terület jelenleg alig kiépült, a dél-keleti oldalán figyelhető meg a tervezett útszabályozások megvalósulása (Erkel F. utca - Kacsoh P. utca-sorompó utca) és az intenzívebb - kertvárosias jellegű beépítés. szabályozási tervlap kivágat JAVASLAT konfliktus: A szabályozási tervlapon jelölt építési övezetek és a HÉSZ-ben ezen szabályozási tervhez rendelt építési övezetek nincsenek összhangban. A területen eddig újonnan beépült területek kivétel nélkül az Lf-2 jelű építési övezetbe soroltak, mely mind a HÉSZ-ben, mind pedig a szabályozási tervlapon azonos módon szerepelnek. A régi beépítésű területek Lf-1 és Lf-3 építési övezetbe tartoznak. Az Lf-1 és Lf-3 építési övezetekben a beépítési paraméterek és beépítési mód teljesen azonos. A különbség a lakásszám meghatározásban keresendő. Míg az Lf-1 ép. övezetben az általános előírások a mérvadóak, úgy az Lf-3-ban szigorúbb és maximum két lakást megengedőek az előírások. Az Lf-2 építési övezetben megengedett lakásszámra az általános előírások vonatkoznak. A kialakított telekméretek azonban sok helyen a 800 m 2 helyett csupán 550 m 2 körüli értéket mutatnak! A telkek jelentősen túlépítettek is a megengedett beépítési maximumhoz képest! A telkenként megengedett lakásszám önálló épületekben került elhelyezésre. A település infrastrukturális hiányosságai okán, azok fejlesztésének, kiépítésének idejére a kiszabályozott, de még be nem épült lakóterületek beépítések időszakos megállítása, korlátozása mellett döntött az Önkormányzat. Ezzel összefüggésben javasolt az Erkel Ferenc utca és Sorompó utca közötti területet, mint kisvárosi lakóterület a Sorompó utca vasúttal párhuzamos része menti beépítések, mint kisvárosi lakóterület, valamint a Liszt Ferenc és Árpád vezér utcák mentén kialakult beépítések és a tervezett Zkp övezet területi lefedettségének és azok feltárásául szolgáló a utcák, közterületek megtartása a Liszt Ferenc utcai kikötéssel. A Zkp övezet területfoglalását elsősorban a település csapadékvíz elevezetési rendszeréhez kapcsolódóan, időszakos víztározó kialakíthatóságának helybiztosítása okán szükséges megtartani. 17

18 légifotó kivágat a megvalósult beépítésekről építési jogok megtartására javasolt területi lehatárolás A lehatároláson belüli területeken a kialakult beépítésű telkeken megtartásra kerülnek az építési övezetek, építési jogok. A lehatároláson kívüli területek fedvényként kapják az építési övezetet, melynek hatályba léptetése településfejlesztési szerződéssel, önálló KT döntés alapján javasolt. 18

19 7/2006.(III.31.) KT. rendelet 8. Általános építési előírásokhoz tesz kiegészítéseket: (10) bekezdés: A település azon területein, amely csatornázatlan, illetve csatornázott, de szennyvíztisztítási kapacitás hiányában a közműhálózatra nem köthető, ott a szennyvízcsatorna hálózat megépítéséig, illetve a szennyvíztisztító kapacitás megépítéséig - átmeneti jelleggel - közműpótlóként engedélyezhető korszerű és szakszerű, ellenőrzötten kivitelezett és üzemeltetett, vízzáró kivitelű közműpótló berendezés is. A szennyvízcsatorna hálózat kiépítése, illetve a szennyvíztisztító kapacitás megépítése után az érintett fogyasztókat kötelezni kell a közcsatornára való rákötésre. E kötelezettségnek a kötelezéstől számított egy éven belül eleget kell tenni. JAVASLAT konfliktus: Az előírás a felsőbbrendű jogszabályi előírásokkal nem ellentétes, szakszerű alkalmazása negatív hatásokkal nem jár. Az előírás alkalmazásának megtartása javasolt az új jogszabályi környezetben is. 12/2006. (IV.24.) KT. rendelet a Homoki zsellér iparterület szabályozásáról A szabályozási terv két új építési övezetet képez, a Gksz-4 és Gip-2 jelűeket. A területen a telekrendezésen kívül egyéb beavatkozás, úgymint közmű-, és infrastruktúra fejlesztés nem történt. A szabályozási terven jelölt tervezett M4 bekötés nyomvonala a jelenleg hatályos területrendezési tervek szerint már nem érinti Maglód közigazgatási területét. JAVASLAT konfliktus: A szabályozási előírások megfelelőek. A tervi elemek és háttér infrastruktúra fejlesztések önkormányzati szerepvállaláshoz köthető financiális fedezet nem áll rendelkezésre. A területen távlatban megjelenő fejlesztői érdekek és a közérdek összehangolása érdekében javasolt az építési jogok gyakorlását településfejlesztési szerződéshez kötni. 19

20 3/2008. (II.15.) KT. rendelet a Kopaszhegy gazdasági terület szabályozásáról 11/2014. (VIII.26.) KT. rendelet a Gksz-3 jelű építési övezet téves megszüntetésének visszaállításáról Az északi- ún. Kopaszhegy gazdasági terület az Auchan áruház és környezetének szabályozását biztosítja. Az 1. ütemben kerültek meghatározásra - az azóta már megvalósult áruház és főbb közúti kapcsolatainak biztosítását szolgáló úthálózat és a Gksz-3 jelű építési övezet, melyet a HÉSZ tartalmaz. 1.ütem 24/2004. (VI.28.) Kt. rendelettel 2.ütem: 3/2008. (II.15.) KT. rendelettel Kopaszhegy szabályozási tervének a módosítása, ill. az akkor még mint "tartalék területként" kijelölt földrészletek szabályozása 2. ütemben került kiszabályozásra. A terv területi hatálya a belső feltáró úthálózat mentén halad, így a korábbi, 2004-es terv egy része (a 31. sz. főút és a feltáró úthálózat közötti telkek) továbbra is hatályban maradt. Új építési övezetet nem képez. A gazdasági-kereskedelmi park a rendelkezések alapján részlegesen beépült az Auchan, Auchan benzinkút, Bauhaus és Decathlon áruházakkal. JAVASLAT A szabályozási tervi előírások és a tervlap egységes szerkezetbe foglalásával változatlan tartalommal megtartásra javasolt. 13/2008. (VIII.28.) KT. rendelet A 9. A falusias lakóövezetek (Lf) általános előírásaihoz rendel új előírásokat, melyben a telekméretekhez kötötten határozza meg a falusias építési övezetekben a maximálisan elhelyezhető lakásszám mennyiségeket az OTÉK 14. (2) bekezdésben meghatározott funkciókhoz kapcsolódóan. A módosító rendelet az elrendelt lakásszám korlátozást bizonyos utcák kivételével állapítja meg. Szabályozza továbbá a minimum telkek minimum szélességi-, és mélységi méreteit, valamint az elő-, oldal-, hátsókerti méreteket. (1)A lakóövezetekbe tartozó ingatlanokon az OTÉK 14.. (2) bekezdésének 1-7. pontjaiban felsorolt funkcióval, a (2) bekezdésben foglalt kivételekkel az építési telek legkisebb 20

21 területének függvényében legfeljebb az alábbi számú lakás létesíthető: a) 300 m m 2 -ig: 1 (egy) lakás; b) 501 m m 2 -ig:2 (kettő) lakás; c) 1200 m 2 felett: 3 (három) lakás. (2)Az (1) bekezdésben foglalt korlátozás nem terjed ki az alábbi területekre: Lővéte utca, Hargita utca, Hargita köz, Torockó köz, Homoród utca, Árpád vezér utca Liszt Ferenc utca Szegfű utca Vasútállomás által határolt terület, Wodiáner utca 30. lsd: lakóterületeken megengedett lakásszám térképi ábrázolása JAVASLAT konfliktus: A szabályozással a város lakóterületein megengedett a 2 vagy 3 lakófunkció elhelyezése telkenként. A rendelet előírásai térképi felvezetésre kerültek, mely szemléletesen mutatja a rendelkezés hatásait annak ellenére, hogy ez a változtatás már egy korábbi (az Öregszőlők módosításával életbe léptetett rendelkezést hatálytalanított) előírásokon enyhít. A 2002 évi HÉSZ 2 rendeltetést engedetett telkenként, majd az Öregszőlőre készült módosítással ez a szám 4 lakásra változott és a jelenleg hatályos előírások adják a telekmérethez differenciált, telkenként kialakítható lakás szám értéket. A telkenként megengedett rendeltetési egységszám a tervezett falusias és kertvárosi lakóterületeken 1 rendeltetés/telek. Ez alól kivételt képez a Pedagógusföldek területe, ahol 2 rendeltetési egység/telek engedhető meg egy lakás kialakítással egy épületben történő elhelyezéssel. A kisvárosi lakóterületeken a maximum két rendeltetési egység/telek szerinti szabályozás javasolt a 550 m 2 -t elérő és azt meghaladó telekméretek esetén egy épületben történő elhelyezéssel (IX.3.) KT rendelet HÉSZ általános módosítására (3) Az építési övezetben elhelyezhető, az OTÉK 1. sz. mellékletének 54. bekezdésében felsorolt melléképítmények közül a) az a), c), d), m) és n) pontban meghatározott létesítmények a telken belül bárhol elhelyezhetők, b) a b), e), f), g), h), i), j), k) és l) pontban meghatározott létesítmények pedig csak az építési helyen belül, és az oldalsó telekhatártól mérve legalább 3 m távolságra helyezhetők el. 86. Melléképítmény: a telek és a telken álló főépítmény (főépítmények) rendeltetésszerű használatát, működtetését elősegítő, kiegészítő rendeltetésű építmény a)közmű-becsatlakozási műtárgy, b)közműpótló műtárgy, c)hulladéktartály-tároló, d)- épülettől különálló - építménynek minősülő kirakatszekrény, e)kerti építmény, f)húsfüstölő, jégverem, zöldségverem, g)állat ól, állatkifutó, h)trágyatároló, komposztáló, 21

22 i)siló, ömlesztettanyag-, folyadék- és gáztároló, j)építménynek minősülő antennatartó szerkezet, zászlótartó oszlop, k)-l) JAVASLAT Az előírás megtartásra javasolt. HÉSZ alátámasztó javaslat véleményezési eljárásra (5) A beépítési mód a település már kialakult beépítésű területein oldalhatáron álló. Az övezetekben lévő telkeken az új építményeket az építési hely határvonalainak figyelembevételével lehet elhelyezni. Az építési hely határvonalai: a) beépítési oldalon: a beépítési oldal szerinti telekhatár, b) előkerti oldalon: az utcai telekhatártól 4 m-re, c) oldalkerti oldalon: az oldalkerti telekhatártól az övezetben megengedett legnagyobb építménymagasság mértékével (5,5 m) megegyező távolságra, d) hátsókerti oldalon: a hátsó telekhatártól 6 m-re helyezkednek el lakóövezetben.f (6) A lakóépületeken csak magastető alkalmazása lehetséges, a tető hajlásszöge között választható meg, kivéve az Lf-1 K övezeteket, ahol a tető hajlásszöge között kell legyen. (7) Az OTÉK 14.. (2) bekezdés 1-7. pontjaiban felsorolt funkcióval elsőként megépítendő épületet - az utcai homlokzatát figyelembe véve - az utcai telekhatártól legfeljebb 15 m-re lehet elhelyezni. Ezt követően az építési hely előkert felöl fennmaradó részére is csak a fent hivatkozott funkciójú épület kerülhet. Az övezet telkein meglévő épületek bővítése során - új épületszintet nem eredményező bővítés esetében - az új épületrésznek a meglévő, bővítésre kerülő épülettel azonos gerincmagasságúnak és homlokzati kialakításúnak kell lennie. JAVASLAT Az általános előírások megtarthatók úgy, hogy a felmentést meg kell adni az építési övezetben szabályozottaktól való eltérés lehetőségeire. (8) Az övezet területén a lakóterületre vonatkozó környezeti normatívákat meghaladó (nagy szállításigényű, zajos, bűzös, vagy porszennyeződést okozó) tevékenységet szolgáló épület, építmény elhelyezése nem engedélyezhető. JAVASLAT konfliktus: Felsőbbrendű jogszabály is előírja, nem a HÉSZ-ben válik kötelező erejűvé. A rendeleti szöveg elhagyható. (9) Az újonnan építési övezetekké váló területeken a kialakítandó új építési telkek minimális mélysége 35 m, minimális szélessége oldalhatáron álló beépítés esetén 16 m. (10) A település már beépült részein a kialakítandó új építési telkek minimális szélessége 14 m, minimális mélysége 35 m lehet. (11) Ha a már jelenleg is kialakult építési telek legkisebb szélessége 16 m-nél kisebb, akkor az építmények közti legkisebb oldalkert méretet legfeljebb 4 m-re lehet lecsökkenteni. Ezt a könnyítést csak akkor lehet alkalmazni, ha az illetékes tűzvédelmi szakhatóság az építés engedélyezése előtt külön nyilatkozatában előzetes engedélyt adott a 4 m-es oldalkert alkalmazására, továbbá a szomszédos telkek építési jogai ezáltal nem csorbulnak. 22

23 (12) Az övezet telkein az építési hely az OTÉK előírásainak megfelelően alakítandó ki, azonban annak mélysége az utcai telekhatártól számítva legfeljebb 40 m lehet. (13) A lakóépületen belül történő pince kialakítása esetén a pincét talajnedvesség elleni szigeteléssel kell kialakítani. JAVASLAT konfliktus: A szabályozás alapján a már kialakult telekstruktúrában, telekosztással minimum 490m 2 -es telkek, míg az újonnan kialakításra kerülő területeken minimum 560 m 2 - es építési telkek alakíthatóak ki. A lakóterületekre vonatkozó általános előírásokat fogalmaz meg a városrészekre jellemző eltérő telekstruktúra és karakter figyelmen kívül hagyásával. Az Lf építési övezetekben meghatározott minimális telekméretek az Lf-2/t (Aradi utca menti szabályozás), az Lf-int (Klenova szabályozás), valamint az Lf-4 (Liszt Ferenc utcai szabályozás, mely építési övezeti jel a tervlapon nem található) kivételével egységesen 500m 2. Ez az érték az eltérő városrészek telekstruktúráját nem veszi figyelembe, általánosságban ad lehetőséget telekosztásra, ezáltal besűrűsödésre olyan telekpozíciók esetén is, ahol azt a speciális helyzet nem indokolja. lsd. megalapozó vizsgálat: telekméret vizsgálat A lakóterületeken kialakítható minimális telekméret megemelése 800 m 2 -re a város telekstruktúrájának továbbaprózódásának megakadályozása céljából. (14)F Az Lf jelű falusias lakóterületek új lakóövezetein belül falusias lakóterületre vonatkozó zajterhelési határértéknél nagyobb zajterhelésnek kitett, - a 31-es út melletti - telkeken lakóépület építési engedélyezési tervét olyan zajvédelmi munkarésszel együtt kell készíteni, amely igazolja, hogy a tervezett épület akusztikai szempontból is megfelel a vonatkozó előírásoknak. konfliktus: Felsőbbrendű jogszabály is előírja, nem a HÉSZ által válik kötelező erejűvé. JAVASLAT Az előírás elhagyható. 18/2009.(XII.11.) KT. rendelet A HÉSZ módosító rendelet az Lf-5 jelű építési övezet határozza meg, azonban a rendeletből nem derül ki, hogy a város mely területét érintően alkotja meg a szabályt. Sem szabályozási tervlapon, sem övezeti terven az építési övezet jele nem szerepel. Az építési övezet paraméterei megegyeznek az Lf-3 építési övezetével. A különbség a legfeljebb elhelyezhető rendeltetési számokban tér el. Míg az Lf-5 ben telekmérettől függetlenül 4 rendeltetési egység elhelyezhető, addig az Lf-3-ban differenciált telekmérethez kötötten eltér az építhető rendeltetési egységek száma. A rendelkezés továbbá a közműellátés-, és közterület fejlesztés kiépítésének magánszemélyre történő átruházásról is rendelkezik. konfliktus: A módosítás kétes eredetű, előírásainak nincs területi vetülete, továbbá egyoldalúan ruház át önkormányzati feladatokat az építtetőre, az előírás figyelmen kívül hagyása javasolt. 23

24 JAVASLAT Az előírások figyelmen kívül hagyhatók az új HÉSZ megalkotásakor. 7/2010.(IV.30.) KT rendelet A rendelet a Katona József utca, Fő utca, Wodiáner utca menti ingatlanok építési övezeti átsorolását érintik. A 7/2010.(IV.30.) Kt. számú rendelet módosítás újból hozzá nyúlt a Vt-7 jelű építési övezet előírásaihoz, mely területileg is kiterjesztette annak alkalmazását a város frekventált részeire (Katona József utca, Fő utca, Wodiáner utca bizonyos ingatlanok kivételével hrsz felsorolással), mellyel az alábbi lényeges változtatásokat eszközölte: Egyes településszerkezeti kategóriák besorolásának megváltoztatása a településszerkezeti terv módosításának nélkülözésével, mellyel bár a Vt-7 jelű építési övezeti előírás beépítési paraméterein nem változtatott, az építési övezet meghatározott utcákra történő alkalmazásának előírásával Lf és Vk területfelhasználási kategóriákhoz rendelt építési övezetek és a Vt-7 jelűtől eltérő, egyéb Vt építési övezetek paramétereit is bemódosította, így bizonyos helyeken 1.a maximum beépítési százalék értékének emelése 10% illetve 20%-ban emelkedett, 2.a maximális építménymagasság értékének megemelése 1,0méterrel, illetve 2,0 méterrel, 3.a minimális telekméret értékének növelése 250 m 2 -el. 4.fejlesztési hozzájárulás megfizetésének kötelezéséről való rendelkezés az építés rendjét meghatározó szabályzatban. A településfejlesztési eszközök felülvizsgálata során az Étv. és az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997.(XII.20.) Korm. rendelet (továbbiakban:oték) előírásainak megfeleltethető, a város építési rendjét hosszú távon megalapozó területhasználatok és építési övezetek kerültek meghatározásra az ominózus építési telkek vonatkozásában is a módosító rendelet által keletkeztetett építési jogok figyelembe vétele mellett. A vonatkozó jogszabályok és az építési jogok összhangjának megteremtéséhez szükséges előírások megalkotásához készült tervezői javaslat kizárólag OTÉK mentéssel biztosítható, a kérelmezését megalapozó dokumentum elkészítésével. A Katona József utca és Wodiáner utcák mentén Lf-1*, illetve Lf-1k jelű építési övezetből Vt-8 építési övezetbe sorolásról rendelkezik. A HÉSZ módosító rendelet így nem csak rendeleti szinten, hanem területfelhasználási kategóriát is módosítja, amelyet a településszerkezeti szinten kellett volna előzetesen megváltoztatni. Mivel a rendeletnek rajzi melléklete nincs, ezért az érintett ingatlanok köre sem határozható meg egzakt módon. A rendelet hrsz felsorolással zárja ki azokat az ingatlanokat, amelyek Gksz építési övezetbe soroltak, illetve azzal szemközti oldalon elhelyezkedő, azonos pozíciójú, azonban Lf-1 építési övezetben lévő saroktelkeket. Ez utóbbit az új TSZT már kereskedelmi-szolgáltató területfelhasználási kategóriába emelte. A Wodiáner utcában nem tesz kivételt. A Fő utcában Vt-1, Vt-2, Vt-3, Vt-4 jelű építési övezeteket sorol Vt-8 jelű építési övezetbe. Az átsorolás a beépítési százalék növelését és a zöldfelületi minimum csökkenését eredményezte. A kialakítható legkisebb telekméret meghatározás is módosult. A sok helyen kialakultnak szabályozott, illetve egy építési övezetben 500 m 2 -ben meghatározott érték egységesen 750 m 2 -re változott, ami többségében kisebb telkek kialakítását teszi lehetővé. A rendelet hrsz felsorolással zárja ki azokat az ingatlanokat, amelyek Gksz építési övezetbe soroltak. lsd: Vt-8 övezetk térképi feldolgozása térkép 24

25 JAVASLAT konfliktus: Teljesen jogszerűtlen és durva beavatkozás. A rendelet hatályba lépésével azonban néhány telek vonatkozásában már megindult építésügyi eljárás van folyamatban. Az érintett ingatlanokon a településszerkezeti tervvel összhangban kell az építési övezeteket képezni a telekméretek és rendeltetési egységszámok fentiekben javasolt irányelvei alapján. Mivel a rendelkezés a hét éves kártalanítási időszakon belül került elhagyásra, így a paraméterek fokozott visszaállítására van csak lehetőség, melyhez OTÉK mentés kérését kell kezdeményezni. Az OTÉK alóli felmentési kérelem érintettsége: A 971. hrsz.-ú ingatlanra vonatkozó tervezett Lke/1 és Lke/6 jelű, kertvárosias lakóterület építési övezet legkisebb zöldfelületi mutatójára és a beépítési százalék mutatójára vonatkozó megengedőbb értékek megállapíthatósága, és alkalmazhatóságára a 7 éves kártérítési kötöttség időszakának lejártáig. Az OTÉK a kimondja, hogy: "(1) Az e rendelet II-III. fejezetében meghatározott településrendezési követelményeknél szigorúbb követelményeket a helyi építési szabályzat megállapíthat. (2) Az (1) bekezdés szerinti követelményeknél megengedőbb követelményeket a helyi építési szabályzat akkor állapíthat meg, ha a)azt különleges településrendezési okok vagy a kialakult helyzet indokolja, továbbá b)közérdeket nem sért, valamint c)biztosított, hogy a 31. (1) bekezdésében foglalt követelmények teljesülnek, és ahhoz az Étv.9. (6) bekezdése szerinti szakmai véleményt adó hozzájárult." Fenti esetek, mint különleges településrendezési okok előfordulása szükségessé teszik az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997.(XII.20.) Korm. rendelet ának felhatalmazása alapján ezen az OTÉK alóli felmentés kérelmezését. Az Önkormányzati kérelem mellékletéül jelen alátámasztó tervdokumentáció szolgál. A HÉSZ 12. (7) bekezdése helyébe az alábbi rendelkezések lépnek: [A településközpont vegyes (Vt) építési övezetek részletes előírásai] 12. (7) A Vt-8 jelű építési övezet Vt-8 O/Z 50 7,5 750 a) Az övezetben az engedélyezhető beépítés paramétereit és a kialakítható legkisebb építési telek méretét az alábbi táblázat előírásait betartva kell meghatározni: Beépítési mód zártsorú/ oldalhatáron álló Az építési telek legkisebb területe (m 2 ) legkisebb zöldfelületi arány (%) A beépítésnél alkalmazható beépítettség (%) legnagyobb építményma gasság (m) ,5 b) Minimális építménymagasság: 4,5 méter. c) Az övezetben épületet csak teljes közművesítéssel rendelkező telken szabad elhelyezni. d) Az övezetben nem engedélyezett a zsindelytető és hullámpala tetőburkolás. e) Gépkocsitárolást a telken belül, szerszám- és kerékpártárolót az épületen belül kell elhelyezni. 25

26 f) Építési engedélyköteles bővítés esetén is be kell tartani a Vt-8 építési övezetre vonatkozó előírásokat. g) A szintterületi mutató megengedett maximuma: 2,0. h) Az övezetben az építmények rendeltetésszerű használatához szükséges, elhelyezendő személygépkocsik számának megállapítása során az OTÉK 42. (2) bekezdésében és 4. számú mellékletében meghatározottak szerint kell eljárni. Erre az övezetre nem alkalmazhatók a járművek elhelyezésének helyi szabályairól szóló a 14/2007.(VII.4.)Kt. rendelettel módosított 6/2006.(III.31.)Kt. rendeletben biztosított kedvezmények (50 %-os csökkentés, parkolóhely megváltás); i) Az újonnan létesítendő épületekben kialakítandó rendeltetési egységek után ,- Ft összegű intézmény-fejlesztési hozzájárulás megfizetésére köteles az építtető. A befizetésről szóló igazolást az építési engedély iránti kérelemhez kell mellékelni, melyet az ügyben eljáró építéshatóságnak kell benyújtani. j) Az i) pontban meghatározott intézmény-fejlesztési hozzájárulást minden év január 1- jével, a jegybanki alapkamattal növelve kell aktualizálni. k) A Vt-8 jelű övezetbe az alábbi utcák kerülnek: Katona József utca, (kivéve: 1530, 1531, 1532, 1533, 1534/1-6, 2202 és 2203/1 hrsz.), a Fő utca (kivéve: 1528/1, 1528/3 és 1528/4 hrsz.) és a Wodiáner utca. 2. (1) E rendelet a kihirdetése napján lép hatályba. (2) E rendelet rendelkezéseit a folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell. A kérelem tárgya Maglód város ingatlanaira jelölt, Vt-8 jelű építési övezet területeinek rendezése a rajzi mellékletben lehatárolt területi vonatkozásában. Az érintett ingatlanok építési övezetinek minimális zöldfelületre és maximum beépítési százalék paramétereire két féle érték került meghatározásra feltételhez kötötten. A feltételről a rendelet záró rendelkezéseiben rögzíti, mely szerint A határozott ideig, feltételhez kötött paraméterek alkalmazása esetén: a mindenkori építtető településfejlesztési szerződést köt az önkormányzattal a városközpont fejlesztéséhez kapcsolódó közlekedési-, és közmű infrastruktúra tervezett beruházásaival összefüggésben. 26

27 24/2010. (XI.26.) KT rendelet a Rovina területi hatályára A 31. sz. főúttól keletre - Maglód gödöllői-dombság lejtőjén szabályozott új kereskedelmiszolgáltató terület a hatályos TSZT-n is mint III. ütemű, nagy távlatban fejlesztendő terület szerepel. A jóváhagyott rendelet és a mellékletét képező szabályozási terv a 24/2010. (XI.26.) sz. Kt. rendelettel elfogadásra került, azonban a hatálybaléptetés feltételhez (településrendezési szerződés megkötése a tulajdonosokkal), amely a mai napig nem történt meg, így addig a Maglód Ö-2 külterületi övezetében meghatározott Má - általános mezőgazdasági övezet előírásai érvényesek. A szabályozási tervben rögzített Gksz-5 és Gksz- 6 jelű építési övezetet a HÉSZ tartalmazza. kivágat a szabályozási tervlapból 16/2011. (VI.17.) KT rendelet módosítása a Rovina területi hatályára A rendelet a 0171/52 hrsz-ú ingatlant tulajdonosi kérésre kiveszi a szabályozási terv területi hatály alóli. 14/2012. (VI.22.) KT rendelet módosítása a Rovina területi hatályára A rendelet a 0175, 0176/1, 076/3 hrsz-ú ingatlanok vonatkozásában hatályba lépteti a korábban elfogadott rendelet előírásait, azonban településfejlesztési szerződés nem köttetik. 14/2012. (VI.22.) KT rendelet módosítása a Rovina területi hatályára A rendelet visszaveszi az előzőekben meghatározott ingatlanok vonatkozásában a hatályba lépetést. JAVASLAT Jogszerű eljárásban megalkotott szabályozási terv és előírások. A hatályba léptetés településfejlesztési szerződéshez kötött, ezért a terv és vonatkozó elírásainak megtartása továbbra is javasolt a hatályos feltételekhez kötött hatályba léptetés fenntartásával. 25/2004. (X.1.) KT rendelet az Országúti dűlő területi hatályára Maglód északi - Péceli közigazgatási határa mentén jelentős új vegyes területek, falusias lakóterületek és kereskedelmi-szolgáltató területek kerültek kiszabályozásra jelen terv jóváhagyásával, önálló rendeletként, mely a teljes közigazgatási területére vonatkozó HÉSZ- 27

28 nek nem része. Az Országúti-dűlő szabályozási terve 2013-ban két helyen is (lásd az m) Országúti dűlő I. és n) IIA ütem pontokat) módosításra került. A terv szerinti megvalósulás jelentős közlekedés-infrastrukturális fejlesztéseket (31.sz. főút elkerülő) vont maga után, mely miatt mindezidáig a legdélebbi ingatlan kivételével (volt SPAR áruház) beépítetlen, külterületi mezőgazdasági hasznosítás alatt áll a mai napig. A tervben meghatározott övezetek a 25/2004.(VII. 17.) Kt. rendeletben kerültek rögzítésre az alábbiak szerint: kivágat a szabályozási tervlapból 20/2011. (X.1.) KT rendelet az Országúti dűlő egy részének területi hatályára vonatkozó szabályozási terv elfogadásáról 34/2013. (XII.20.) KT rendelet az Országúti dűlő egy részének területi hatályára vonatkozó szabályozási terv hatályba léptetéséről Az Országúti-dűlő szabályozásának I. ütemben lehatárolt területrészére készült felülvizsgálat és új szabályozási terv, a meglévő - és már telekalakított - úthálózat újra szabályozásával, valamint a területi arányok megváltozása miatti BIA-érték pótlás céljából további Zkp területek kerültek kijelölésre. A területen belüli falusias lakóterület helyett új Vt-9-es településközponti övezet került meghatározásra. A területre vonatkozó Vt-9, Vk-3, Vk-5 és Zkp-2 jelű övezetet a HÉSZ tartalmazza. A szabályozási terv hatályba léptetés nélkül került elfogadásra. A településfejlesztési szerződés megkötésével a testület elfogadta a terület hatályba léptetéséről szóló önálló rendeltét is. kivágat a szabályozási tervlapból A szabályozási terv a HÉSZ módosításaként került elfogadására, mellyel együtt a területi hatályra vonatkozó előírások az önálló, alap rendeletből hatályon kívül helyezésre kerülte. 28

29 16/2013. (VI.28.) KT rendelet az Országúti dűlő területi hatályára A rendelet a 20/2011.(X.1.) Kt rendelettel elfogadott szabályozási terv véleményezési szakaszában tévesen került elfogadásra, mely akkor még csak tervezet volt. A tervezet a HÉSZ módosításaként íródott, így elfogadásával a Kopaszhegyen alkalmazott Gksz-3 építési övezetet felülírt. Ez a hiba egy évvel később került felszínre, ezért az sztornózásra került a 11/2014.(VIII.26.) Kt. számú rendelettel. 35/2013. (XII.20.) KT rendelet az Országúti dűlő egy részének területi hatályára Maglód: Jászberényi út hrsz-ú út - Maglód közigazgatási határa - szabályozási terven szereplő tervezett út (terv. Szent Korona utca) által határolt terület (Országúti dűlő felülvizsgálat: II./A ütem) szabályozási terve. A szabályozás az érintett Gksz-3 jelű építési övezetben megengedett maximális építménymagasság értékét módosította. A szabályozás eredményeként a területen megindultak az infrastrukturális fejlesztések és egy autóalkatrészeket gyártó, csendes ipari tevékenységet végző cég (TAKANEKA) tervezi megépíteni a kb. 30 főt foglalkoztató gyárát. kivágat a szabályozási tervlapból JAVASLAT A terület csapadékvíz elvezetésének megoldhatóságához szükséges egy csapadékvíz elvezető árok kiépítése a péceli közigazgatási határ mentén Maglód közigazgatási területén belül, (a csapadékvizek befogadója az Alső-Tápió csatorna) melynek folytatása a Wodiáner ipari park mellett húzódó, péceli árokba kötne bele. Az árok a péceli rendezési tervben közterületi besorolást kapott és a szomszédos szántó területek hasznosítása során jelentős részben beszántásra került. Az árok helyreállítása elengedhetetlen a maglódi Országúti dőlő és az azzal egy lefolyási területbe városrész csapadék-, és rétegvizeinek rendezett elvezethetősége okán. A rendezéshez a két települési önkormányzat egyeztetéseket folytat és a közös megoldásra törekszik, melynek eredményeként a csapadékvíz elvezető árkok és utak kiszabályozása a szabályozási tervekben átvezetésre kerül. A 2013 évben elfogadott tervmódosítással érintett területen belül elhelyezésre kerül továbbá egy víztorony is. Annak méretezése nem csupán a gyáregységet szolgálja majd, hanem Maglód ezen észak-nyugati városrészeire jellemző víznyomás problémákat is kezelni fogja. A víztorony elhelyezése jelenleg magántelekre tervezett, mely telek közterületi besorolását javasolt lenne szabályozás technikailag megoldani. Amennyiben ezen törekvését az önkormányzatnak nem sikerül érvényesítenie a tulajdonossal szemben, akkor a torony közterületi megközelíthetőségét kell biztosítani. 29

30 1.4. Az építés rendjét szabályozó egyéb hatályos helyi rendeletek az állattartás helyi szabályairól szóló a hirdető berendezések és hirdetmények elhelyezéséről szóló a járművek elhelyezésének helyi szabályairól szóló a közterület használat rendjének szabályairól szóló az építészeti örökség helyi védelméről szóló a településképi bejelentési és a településképi kötelezési eljárásról a településképi véleményezési eljárásról 6/2005.(III.29.) KT rendelet 5/2006.(III.31.) KT rendelet 6/2006.(III.31.) KT rendelet 10/2007.(V.25.) KT rendelet 9/2011.(IV.22.) KT rendelet 12/2014.(XI.19.) 13/2014.(XI.19.) A felsorolt rendeletek közül az állattartás helyi rendjéről szóló rendelt tartalma került térképi feldolgozásra. Mivel az állattartó épületek elhelyezésének köréről és azok védőtávolságáról az új jogszabályi környezet értelmében a HÉSZ-ben kell rendelkezni, ezért felül kell vizsgálni a jelenleg hatályos rendelkezéseket. A rendelet még a település várossá nyilvánítását megelőzően készült és azóta nem került módosításra. A városi rang, illetve a falusias lakóterületek visszaszorítása, a kertvárosi-, és kisvárosi lakóterületek térnyerése okán átgondolásra javasolt a szabályozás. JAVASLAT A nagytestű állattartást, valamint a számos kistestű és egyéb állatok tartásának engedélyezését kizárólag külterületeken, illetve a falusias lakóterületeken javasolt megengedni lsd:állattartásról szóló rendelet térképi feldolgozása 30

31 Egyéb települési szintű problémák, konfliktusok és azokra adott javaslatok A település infrastruktúra (különös tekintettel a szennyvíz és csapadékvíz elvezetés megoldatlansága), valamint az alapintézményi és egyéb szolgáltatások hiánya okán az önkormányzat a lakóterületek beépülésének időszakos befagyasztása mellett döntött. Ennek értelmében az Öregszőlő még be nem épült területein az építési jogok visszavétele javasolt, melyet a hét éves kártalanítási időn túl lehetőségében áll megtennie az önkormányzatnak. Az építési jogok visszavételével érintett terület lehatárolásakor a javaslat során törekedtünk az egységes szerkezet megtartására, a hosszú távú fejlesztési lehetőség szem előtt tartásával. A szabályozás megtartásával érintett területeken a telkenkénti maximum két rendeltetési egység meghatározása javasolt az 550m 2 -t megahaladó telekméretek esetében, ahol a megengedett lakásszám maximum egy lehet. légifotó kivágat a beépült településrészről építési jogok megtartására javasolt területi lehatárolás A lehatároláson belüli területeken a kialakult beépítésű telkeken megtartásra kerülnek az 31

32 építési övezetek, építési jogok. A Kepler János utcában is csak azok a telkek kapnak építési övezetet, melyek kivett, beépített vagy beépítetlen ingatlanok. A lehatároláson kívüli területek fedvényként kapják az építési övezetet, melynek hatályba léptetése településfejlesztési szerződéssel, önálló KT döntés alapján javasolt. Az Öregszőlőn javasolt még a Kepler János utcától északra eső tömb falusias lakóterületbe történő sorolását a Mendel Károly utcára merőlegesen szervezett ingatlanok kivételével. A javaslat az elfogadott településszerkezeti terv javaslat változtatását igényelte. A változtatás irányát az állattartás jelenléte (igénye) és a telekstruktúra, valamint a város lakóterületi intenzitásának csökkentési szándéka is indokolja. Az állattartó épületek elhelyezhetőségére további városrészek falusias lakóterületben tartása indokolt, a vasút alatti, nyugati közigazgatási határhoz közel eső területeken. 2./ Városközpont szabályozatlansága A városközponti területeken az egyre elöregedő lakás és épületállomány, valamint az ingatlanpiac kezdődő erősödése maga után vonta az ad-hoc fejlesztések, telekvásárlások, telekspekulációs folyamatokat, mely határozott, szabályozott városközpont koncepció, építészeti program nélkül kedvezőtlenül befolyásolják, illetve tovább rontják az ideális autós és gyalogos közlekedési kapcsolatok kialakításának lehetőségét, valamint a városképet egyaránt. Ennek megakadályozására az Önkormányzat önálló határozatban döntött a városközpont fejlesztés kontroljához az elővásárlási joggal lejegyezni kívánt ingatlanok listájáról, továbbá a Wodiáner utcától délre eső városi tömbök tömbfeltárásától és annak megfelelő szabályozásról az első ütemben. Második ütemben a Wodiáner utcától északra eső, úgynevezett Ófalu városrész helyzetbe hozása a cél, a déli területek városközponti szövetbe való integrálásával és az attól északra eső lakótelkek tömbfeltárásával, rendezett lakókörnyezet, lakófejlesztés megalapozásával. Ennek érdekében a jelenlegi beépítések úgynevezett befagyasztása a cél a részletes beépítési terv, telepítési tanulmányterv elkészültéig és elfogadásáig, mely javaslatot ad a gyalogos és autós közlekedés megoldására, új telekstruktúra és beépítési karakter, építészeti arculat, zöldfelületi rendszer közösségi érdekeket és kialakíthatóságára. Maglód Tervezett új városközpont Maglód város ún. Ófalu városrészén, a Wodiáner utca (a sz. országos mellékút) déli oldalán található, a Gutenberg sor és a Liszt Ferenc utca közötti mintegy 14 db lakóingatlant érintő javasolt szabályozással egy új városközponti területegység kialakítása javasolt. Az érintett ingatlanok ( , 282/1-/2, 285/1-/2 hrsz.) területe mindösszesen 1,30 ha-nyi területet tesz ki. A tárgyi ingatlanok jelenleg mind beépítettek, jellemzően földszintes, családi házas beépítéssel rendelkeznek. Megjegyzendő, hogy a Wodiáner utca menti épületállomány túlnyomó részt elöregedett, rossz állapotú még a hagyományos parasztházi beépítés jellegét magán hordozó épületekből áll. A fejlődés útjában továbbá a Wodiáner utca igen szűk kialakítása (a legszűkebb szakaszon alig haladja meg a 12,00 m-t) az Ecser felé átmenő forgalmat nem a megfelelő mértékben képes lebonyolítani. Tovább nehezíti a helyzetet a gyalogos átkelők, valamint a távolsági buszok megállóinak rendezetlensége és a telkekre történő ki- és beparkolás is. A beépítési terv alapján az új városközponti terület kialakításának érdekében a szabályozott ingatlanok területén a meglévő épületállomány a tervezett beruházás során kivásárlásra és szanálásra kerül. A közlekedési kapcsolatok biztosítása érdekében a 271 és 285/1 hrsz.-ú ingatlanok teljes területe, valamint a 285/2 hrsz.-ú ingatlannak egy kis része az önkormányzat részéről kisajátításra és közterületi úttá történő kiépítésére kerül. A beépítésre szánt övezetbe sorolt ingatlanokat - a szabályozási terven rögzített területét érintő területei (a Wodiáner utca és az építési vonal közötti terület, valamint a telekhátsókon áthúzódó feltáró út) bár nem kerültek kiszabályozásra, de mint kötelezően közhasználat 32

33 céljára átadandó területek, melyek használatát a majdani beruházó, illetve az Önkormányzat közötti megállapodás rögzíti. A már korábban említett közlekedési problémákra a javaslat alapján egy a tömb belsőt feltáró új útszakasz kialakítása jelentheti a megoldást. A tervezett új út közúti kapcsolatának a Wodiáner utca Dózsa György út, valamint a Liszt Ferenc utca Ady Endre utca Árpád vezér utca kereszteződésének fejlesztésével, azaz egy újabb csomóponti ág kialakításával valósítható meg. Az utóbbi csomópontnál, a jelenleg is elég szerencsétlen Liszt Ferenc utca és az Árpád vezér utca csatlakozásánál az Árpád vezér utcát javasoljuk a Petőfi utcáig egyirányúsítani (a Liszt Ferenc utca felől történő behajtással). További forgalomtechnikai javaslati elem a Wodiáner utcai buszmegállók rendezése, és esőbeállókkal történő ellátása, valamint a Wodiáner utca Dózsa György út (és a tervezett feltáró út) csomópontban a gyalogos átkelés rendezetté tétele felfestett zebrával valamint nyomógombos közlekedési lámpával. A közhasználat céljára átadott Wodiáner utca felé eső telekrészen a településközponti jelleg biztosításához szükséges burkolt és zöldfelüleletek kialakítása javasolt, melynél a Wodiáner utca menti gyalogos forgalom (kelet-nyugati irány), valamint az ehhez kapcsolódó buszmegálló-rendezés, illetve a kisebb rendezvények vásárok megtartásra alkalmas teresedés kialakítása volt a cél. A városközpont szélén, a Coop áruházzal szembeni kis köztéren található Petőfi mellszobor, illetve a jelenleg a zeneiskolával szembeni parkolóban elhelyezett Trianon-emlékmű az új közhasználatú területen belül, a térbe illeszkedő kialakítással áthelyezésre javasoltak. Maga a tervezett beépítés a szabályozási terven ábrázolt építési vonal figyelembe vételével, valamint a fenti infrastrukturális előkészítések megvalósulásának feltételezésével került kialakításra. A tervezett épületegyüttes mintegy 15 m-es szélességgel, F+1+T szintszám magassággal, a meglévő telekállomány megtartása mellett zártsorú beépítési móddal került ábrázolásra. A meglévő telekállomány megtartása a fejlesztés ütemezett kialakítását teszi lehetővé, mind a közlekedési infrastruktúra (feltáró út és a kapcsolódó parkolók) valamint a beépítés tekintetében, amelynél fontos szempont kell, hogy legyen az egységes építészeti arculat és minőség megtartása. A javasolt beépítés során kialakuló mintegy 110 m-es épülethomlokzat a kisvárosias jelleg megtartása mellett vertikálisan tagolásra került. A földszinten Wodiáner utca felé eső részen mintegy 2,5 m-es visszahúzással árkádos fedett-nyitott gyalogos közlekedőt alakítottunk ki, melyből az egyes épületek gyalogos bejáratai, illetve üzletei nyílnak. Az első emeleti lakások az árkád feletti részén, illetve a déli homlokzat felé szintén 2,5-2,5 m. széles teraszsorral rendelkeznek. További vertikális tagoló elemként került betervezésre az épület hangsúlyos fogópontjain kiemelt tetőidomok, melyek toronyszerű kialakítása keretbe foglalja az épületet, melyből a nyugati torony mintegy vizuális végpontot biztosít a Fő utcának. A tetőtéri lakások esetében a Wodiáner utcai homlokzat esetében további hátrahúzással 5,0 m, míg a déli oldalon 2,5 m-es teraszsor biztosítható. Ezen megoldással az első emelet viszonylag nagyobb ~ 70 m 2 -es (kb. 2,5 szobás lakások), míg a tetőtérben 45 m 2 -es (1,5 szobás) lakások alakíthatók ki. Az épületet tagoló három toronyban az átlagosnál nagyobb, közel 100 m 2 -es műteremlakások, esetleg kisebb irodák alakíthatók ki. Az épület belső funkcionális kialakításánál az alábbi becsült paraméterek alakulhatnak ki: Hasznos földszinti alapterület=1000,00 m 2 ebből kereskedelem-szolgáltatás= 460,00 m 2 1. emeleti hasznos alapterület=1000,00 m 2 Lakásszám (átlag 70 m 2 /lakás)= 16 db Tetőtéri hasznos alapterület= 700,00 m 2 Lakásszám (átlag 45 m 2 /lakás)= 16 db Összesen Lakásszám= 32 db Kereskedelem-szolgáltatás = 460 m 2 33

34 Számított parkolási igény: 32 db Lakásszám (1 parkoló/lakás)= 32 db 460 m 2 Kiskereskedelem (100 m 2 alatti üzletek, 1 parkoló/10m 2 )= 46 db Összesen = 78 db HÉSZ alátámasztó javaslat véleményezési eljárásra (lsd: JSZ-01 tervezett új városközpont beépítési terve tervlap) 34

35 206 1 Dózsa György út 267 Tervezett új gyalogátkelőhely 269/ /2 205 Tervezett új feltáró út kialakítása, a meglévő csomó-pont bővítésével / / P P4 271 P3 15,40 Építészetileg hangsúlyos, kiemlelt tetőidom Ker.:50 m 2 A tervezett belső feltáró úttal párhuzamos, telken belüli parkolók kikötése. A kialakításuk a beruházással együtt ütemezetten történhet A tervezett új épület tetőtéri lakásainak konzolos teraszai, árkádosoros kialakítású üzletekkel a földszinten /2 201/1 Wodiáner utca A tetőtéri lakások terasza. 12, Építészetileg hangsúlyos, kiemlelt tetőidom A meglévő volánbuszmegálló tervezett bővítése új esőbeállóval A tervezett belső feltáró úttal párhuzamos, telken belüli parkolók kikötése. A kialakításuk a beruházással együtt ütemezetten történhet. A Coop áruházzal szemközt található Petőfi szobor tervezett áthelyezése Ker.:80 m 2 Ker.:60 m 2 Ker.:60 m 2 Ker.:60 m 2 Ker.:60 m 2 Ker.:30 m 2 Ker.:40 m 2 Ker.:20 m 2 F+1+T F+1+T / P7 P12 P10 P10 P10 P10 P /2 P8 P4 L.sz.:2 L.sz.:4 L.sz.:4 L.sz.:4 L.sz.:4 L.sz.:4 L.sz.:4 L.sz.:4 L.sz.:2 P = 78 db. F 286/1 285/1 22 A meglévő trianonemlékmű tervezett áthelyezése 12,00 A 285/2 hrsz.-ú ingatlan fenmaradó részén tervezett játszótér 282/1 281/1 285/2 t /2 A tervezett új feltáró út kikötése a meglévő csomópont bővítésével A meglévő közterületi parkoló tervezett (283) 284 (823/3) átalakítása közterület P11 28 Liszt Ferenc utca Egyirányúsított útszakaszok P18 1 Az Árpád vezér utca javasolt egyirányúsítása a Petőfi utcáig Bajcsy- Zsilniszky utca Meglévő gyalogátkelőhelyek általános iskola Meglévő közterületi parkoló Ady Endre utca Árpád vezér utca Fő utca /3 2517/1 MAGLÓD TFK, TSZT, HÉSZ SZABÁLYOZÁSI TERV PROGRAM JAVASLAT Alaptérképi elemek: JSZ-01 Tervezett új városközpont beépítési terve JELMAGYARÁZAT: 282/1 Egyéb elemek: F+T M 1 : Fejlesztési terület határa Földhivatali alaptérkép szerinti telekhatár és helyrajzi szám Földhivatali alaptérkép szerinti meglévő épület Javasolt telekhatár Zöldfelület magánterületen/közterületen Meglévő aszfaltburkolatú út, járda és közterületi zöldfelület (fejlesztési területen kívül) Tervezett aszfaltburkolatú út, járda és közterületi zöldfelület Tervezett magastetős épület tetőfelülete és szintszáma Tervezett épület járható terasza Térburkolat Tervezett fa, facsoport É KASIB mérnöki manager iroda

36 BEÉPÍTÉSE NEM SZÁNT TERÜLETEK ZÖLDTERÜLETI ÖVEZET Maglód hatályos településrendezési eszközeiben a zöldterületek kijelölése nem áll teljes összhangban. Eltérés mutatkozik a hatályos TSZT, a 2002-ben jóváhagyott övezeti terv, és a HÉSZ előírásai tekintetében. A hatályos HÉSZ Zkp és Zkp-2 jelű zöldterületi övezetekre hoz szabályokat, a hatályos övezeti tervlap evvel szemben KP jelű zöldterületeket határol le, a részterületekre készült szabályozási terveken Zkp, Zkp-1, Zkp-2 jelű övezetek kerültek megkülönböztetésre, és a hatályos TSZT zöldterületi kijelölései közül még több nem került átvezetésre. Ennek köszönhetően az előírások és az övezetek között több ponton ellentmondás adódik. Hatályos HÉSZ legfontosabb előírási az alábbiakban kerülnek összefoglalásra. A Zkp jelű zöldterületi övezet az övezetben az engedélyezhető beépítés paramétereit alábbi táblázat előírásait betartva kell meghatározni. Beépítési mód Az építési telek legkisebb területe (m 2 ) beépítettség (%) A beépítésnél alkalmazható legnagyobb építménymagasság (m) Szabadon álló kialakult 2 3,0 az övezeti előírásokban a legkisebb kialakítható telekméretre vonatkozó K betűjel kialakult állapot szerinti telekméretet jelöl. E telkek a későbbiekben nem oszthatók meg. az övezet telkein az OTÉK 27.. (4) bekezdésének a) és c) pontjában felsorolt létesítmények helyezhetők el. az övezet telkein a közparkokat legalább 80 %-os növényzeti fedettséggel kell kialakítani. Zkp-2 jelű övezet (1)A Z-kp-2 jelű építési övezet rajzi jele: 2000 m Zkp-2 2 2% SZ 3,0 m Az alábbiakban a különböző zöldterületi övezetekbe sorolt területeket vesszük számba, melyek a szabályozási javaslat során differenciálásra kerülnek méretük, eltérő funkciójuk, jellegük alapján. Hatályos TSZT-n kijelölt Zkp területek, övezeti terven KP jelű övezetek és kapcsolódó területek Ebbe az övezetbe sorolta a hatályos övezeti terv a település belterületén elhelyezkedő meglévő, önkormányzati tulajdonú közterületeket, köztük a patak mentét, mely ténylegesen közparkként funkcionál. 36

37 HÉSZ alátámasztó javaslat véleményezési eljárásra Patakmenti zöldterületek Ortofotó Hatályos TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat Ortofotó Hatályos TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat Eltérés a hatályos TSZT és övezeti terv között A TSZT javaslat a hatályos TSZT-nek megfeleltetve került kialakításra, ehhez javasolt a szabályozási tervet igazítani, és a területet Zkp jelű közpark övezetbe sorolni. A légifotó kivágatok szemléltetik, hogy a területek a valóságban is közparki funkciót látnak el többségében, így a területek a továbbiakban is zöldterületben tartandók, a 373 és az 537/2 hrsz-ú telkek kivételével. Az érintett két ingatlan magántulajdonban van, ezek közül szándék szerint a 373 hrsz-ú telken a továbbiakban is közparki funkció javasolt, melyhez további megállapodások szükségesek. A 537/2 hrsz-ú telek az övezeti terven is KP-ként szerepel, azonban magántulajdonú családi ház áll rajta, kérdéses, a közparki funkció további fenntartása. Település belterületének DNy-i széle Ortofotó Hatályos TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat 37

38 A település belterületének DNy-i szélén található KP övezeti kijelölés, már a TSZT javaslatban felülvizsgálatra került a III. egyéb változtatási szándékok között. A 3504 hrsz-ú ingatlan a tényleges használatnak és funkciónak megfeleltetve különleges beépítésre nem szánt rekreációs terület övezetébe javasolt átsorolni. Szabályozási terveken Zkp,Zkp-1, Zkp-2 jelű zöldterületek Maglód nyaraló városrész Ortofotó Hatályos TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat Maglód nyaraló városrész vasút menti lakóterületének felülvizsgálata során javasolt a Zkp övezet elhelyezkedésének és morfológiájának felülvizsgálata is. A lakóterületek intenzitásának visszavétele mellett zöldterület átstrukturálása javasolt. A zöldfelület központi elhelyezkedés helyett, a Liszt Ferenc utca mentén, a vasút védőtávolságában, avval párhuzamosan történő kialakítás, vagy közlekedési területek zöldfelületi részeként való megjelenítés kedvezőbb lehet. Országúti-dűlő fejlesztési terület Ortofotó Hat. övezeti terv, SZT kivágat Javasolt TSZT kivágat 38

39 A hatályos TSZT és részterületi szabályozásban kijelölt építési övezetek és övezetek tervezett átstrukturálása a kijelölt Zkp-1 és Zkp-2 övezeteket is érinti. A szabályozási javaslat szerint egy tömbben egy többfunkciós, magas növényzeti fedettséggel ellátott Zkp jelű közpark kialakítása tervezett. Hatályos TSZT szerint kijelölt, szabályozási és övezeti terven nem szereplő zöldterületek A hatályos TSZT tervlapon számos kijelölt zöldterület található, melyeket a szabályozási és övezeti tervek még nem követtek le. Ezek a területek jelen szabályozási koncepció, és az ezt megelőző TSZT javaslat során felülvizsgálatra kerültek. A szabályozási koncepció során a TSZT javaslatban részletesen kifejtett változtatási szándékok a szabályozás során is lekövetésre kerültek többnyire. Városközpont zöldterületei Ortofotó Hatályos TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat A hatályos TSZT szerint Zkp területbe sorolt terület szerkezeti tervi szinten is megtartásra kerül, a szabályozás során is javasolt Z-kk jelű közkerti övezetbe való sorolása. A magántulajdonú ingatlanok igénybevételével önkormányzati szándék egy központi zöldterület kialakítása, melyhez megegyezés szükséges a tulajdonosokkal. Ortofotó Hatályos TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat 39

40 A TSZT javaslatban I/1 és II/1 változtatási szándékként jelzett módosítások során az Ófalu-t érintő korábbi fejlesztési elképzelések racionalizálása, egyes tömbfeltárások - melyek részletesebb tervek, illetve önálló beruházás keretében valósulhattak volna meg - elmaradásával a zöldterület önálló területfelhasználási kategóriaként történő rögzítése tervezési szempontból nem javasolt sem szerkezeti sem szabályozási szinten. Ezek a zöldterületek a korábbi övezeti és szabályozási terveken nem jelennek meg, továbbá magántulajdonú ingatlanok hátsó kertjének igénybevételével valósulhattak volna meg. Martinovics tér Ortofotó Hatályos TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat A hatályos TSZT szerint Zkp területbe sorolt terület szerkezeti tervi szinten is megtartásra kerül, a szabályozás során is javasolt Z-kk jelű közkerti övezetbe való sorolása. A terület a valóságban is parkosított, funkcionálisan is működő, kiépített játszótér is található. Árpád park Ortofotó Hatályos TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat A hatályos TSZT szerint Zkp területbe sorolt terület szerkezeti tervi szinten is megtartásra kerül, a szabályozás során is javasolt zöldterületként való szabályozása. A zöldterületek differenciálásra kerülnek a szabályozás szintjén, így a terület Z-kk jelű közkerti övezetbe való sorolása. A terület a valóságban is parkosított, jelenleg pihenőkert funkciót lát el. 40

41 Vasút menti zöldterületek Ortofotó Hatályos TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat A belterület déli részén a vasút mentén két funkció nélküli, a hatályos TSZT kijelölt zöldterület található, melyek az övezeti terven nem jelennek meg. A környező lakóterületek alacsony zöldfelületi ellátottsága miatt kiszabályozásuk javasolt Z-kk jelű közkertekként. A vasútvonal déli oldalán húzódó területen indokolt a,agasabb arányú burkolt felületek jelenléte, így az z-kk övezetbe sorolandó TSZT javaslat szerint kijelölt, szabályozási és övezeti terven nem szereplő zöldterületek Öregszőlő korábbi lakóterületi kijelöléséhez kapcsolódó zöldfelületi fejlesztés Ortofotó Hat. övezeti terv, SZT kivágat Javasolt TSZT kivágat A lakóterületi kijelölések visszavétele mellett az Öreg szőlő beépítetlen telkeinek egy részét zöldfelület fejlesztésre javasolt felhasználni, a terület zöldfelületi ellátottsága igen alacsony, ezen a településrészen sem kijelölt, sem megvalósult közpark, közkert nem található. Ezen állapot javítására, valamint a közösségi funkció (játszótér, találkozó hely) helybiztosítására javasolt egy sávban Z-kk övezet kijelölése, 41

42 Klenovai-dűlő és a 31 sz. főút közötti kijelölt zöldterületek Ortofotó Hat. övezeti terv, SZT kivágat Javasolt TSZT kivágat A már kialakult intenzív beépítések védelme és zöldfelületi ellátottságának növelése érdekében javasolt a lakóterületek mentén a 31-es főúttal párhuzamosan védelmi jelleggel zöldterület kialakítása, melynek területe rekreációs funkcióra is alkalmas. A területet javasolt Z-kk jelű közkert övezetbe sorolni. JAVASLAT Jelen szabályozási javaslatban cél a fenti, hatályos településrendezési eszközökben mutatkozó ellentmondások a feloldása. A felülvizsgálat során azokat a területeket, melyek magántulajdonban vannak, illetve területükön az Önkormányzat sem tervez ingatlanszerzést, vagy közcélú hasznosítást, a zöldterület kategóriából a jelenlegi hasznosításuknak megfelelő övezetbe soroltuk át, elkerülve ezzel a későbbiek folyamán bekövetkező esteleges kártalanítási eljárások megindulását. A javaslatban továbbá differenciálásra kerültek a zöldterületek méretük, funkciójuk alapján, melynek során három övezet került meghatározásra, egy Z-kp, azaz közpark, illetve két Z-kk, azaz közkert övezet. Z-kp övezetbe kerültek a település nagyobb kiterjedésű, több funkciós összefüggő zöldterületei, a Maglódi 17-es csatorna mentén kijelölt, továbbá az Országúti-dűlő fejlesztési területen kijelölt összefüggő zöldterület szintén alkalmas egy többfunkciós közpark kialakítására. A településen lévő további zöldterületek közkert övezetébe kerülnek. Ezen területek kisebb kiterjedésűek, ennek megfelelően kisebb területigényű funkciók elhelyezésére alkalmasak. a városközponti közkertek, valamint a vasútállomáshoz közel eső területsáv intenzívebb használatú, nagyobb burkolt felülettel rendelkező övezeti paramétereket kapott, míg a további közkertek esetében szigorúbb előírásokat alkalmaztunk a nagyobb zöldfelületi arány és az extenzívebb használat érdekében. A tervezett övezeteke beépítési paramétereit az OTÉK előírásainál szigorúbban határozzuk meg, azaz maximálisan 2%-os beépíthetőséget engedünk meg. Kivételt képez ez alól a Z-kk-1 övezet, ahol az OTÉK-nak megfelelően 3%-os beépítést engedtünk. Az alábbiakban összefoglaló jelleggel szerepelnek a javasolt övezetek Z-kp Közpark A Z-kp övezet a település állandóan növényzettel fedett közparkjainak területe, ahova a nagyobb kiterjedésű, több funkciót szolgáló közhasználatú közterületi zöldfelületek kerültek besorolásra, melyek elsősorban a pihenést, testedzést, játszótér funkciót, rekreációs tevékenységet szolgálnak. Az övezeten belül elhelyezhető a) a pihenést, rekreációt szolgáló építmények (pihenőhely, sétaút, díszkút, emlékmű), b) a testedzést szolgáló építmények (játszótér, tornapálya, sportpálya), 42

43 c) a terület fenntartásához szükséges építmények. Az övezet területe bekeríthető, de korlátlan közhasználatát biztosítani kell. A területén lévő értékes faállomány megtartandó. Tervezett beépítési paraméterek: Övezet jele Kialakítható legkisebb telekméret (m2) Legkisebb beépíthető telekméret (m2) Beépítési mód Max. beépítési százalék (%) Építmény magasság (m) Min. zöldfelület (%) Z-kp SZ Z-kk Közkert A Z-kk övezet a település állandóan növényzettel fedett közkertjeinek területe, ahova a kisebb kiterjedésű, jellemzően egy meghatározott funkciót szolgáló közhasználatú közterületi zöldfelületek kerültek besorolásra, melyek elsősorban a pihenést, díszkert funkciót, rekreációs tevékenységet szolgálnak. Az övezeten belül elhelyezhető a) a dísz és pihenőkert funkcióhoz, rekreációhoz kapcsolódó építmények (pihenőhely, sétaút, díszkút, dísztó, emlékmű, játszótér), b) kiszolgáló létesítmények (parkoló, szociális blokk), c) a terület fenntartásához szükséges építmények. a) Az övezet területe bekeríthető, de korlátlan közhasználatát biztosítani kell. Tervezett beépítési paraméterek: Övezet jele Kialakítható legkisebb telekméret (m2) Legkisebb beépíthető telekméret (m2) Beépítési mód Max. beépítési százalék (%) Építmény magasság (m) Min. zöldfelület (%) Z-kk SZ 3 3,5 60 Z-kk SZ 2 3,5 80 ERDŐTERÜLETEK Maglód hatályos településrendezési eszközeiben az erdőterületek kijelölése sem mutat teljes összhangot. Eltérés mutatkozik a hatályos TSZT és a 2002-ben jóváhagyott övezeti terv között. Az eltérés egyes esetekben a területi kiterjedés és elhelyezkedés vonatkozásában, más esetben a meghatározott területfelhasználás és szabályozási terven jelölt övezet különbözőségéből adódik. Hatályos HÉSZ az erdőövezetekre általános előírásokat is hoz, melyek felülvizsgálatra szorulnak. A HÉSZ 22 -a szerint az övezetben a telkek tovább nem oszthatók, kerítés csak természet- és vadvédelmi vagy közbiztonsági céllal létesíthető, továbbá kiemel egyéb vonatkozó jogszabályokból előírásokat, melyek ismétlése a továbbiakban nem szükséges. A hatályos HÉSZ erdőövezeteinek legfontosabb előírási az alábbiakban kerülnek összefoglalásra Az Eg jelű gazdasági erdő övezet területe általános esetben nem építhető be, kivételes esetben a közérdekből szükséges létesítmények (közművek, közlekedési, honvédelmi, polgári védelmi, táj- és természetvédelmi, vadvédelmi és vadászati, stb.) építményei elhelyezhetők az övezet faállománnyal nem borított részén, max. az övezet 1 %-án. Az övezet területe min. 75 %-ban zárt faállománnyal telepítendő be. Az Ev jelű erdő övezet (védő erdőterületek, véderdősávok) területe általános esetben nem építhető be, kivételes esetben a közérdekből szükséges létesítmények építményei 43

44 elhelyezhetők az övezet faállománnyal nem borított részén, max. az övezet 0,1 %-án. Az övezet véderdőinek és védő zöldsávjainak területe min. 85 %-ban zárt faállománnyal telepítendő be. Csak a rendeltetésszerű használatot elősegítő létesítmények, építmények helyezhetők el, az övezet tartós emberi tartózkodásra szolgáló épülettel nem építhető be. A védett és véderdő területek egyéb célra nem használhatók fel. Erdőtelepítés és erdőfelújítás során kizárólag a termőhelyi és ökológiai adottságoknak megfelelő honos fafajok alkalmazhatók. Az E-tk jelű erdő övezet (védett erdőterületek, természetvédelem alatt álló erdők) területe nem építhető be, a táj- és természetvédelmi célból feltétlenül szükséges beépítést kivéve. Ezen esetleges beépítés paramétereit a természetvédelmi hatóság jogosult megállapítani. Az övezethez tartozó természetvédelem alatt álló védett erdőterületek és zöldsávok területe a természetközeli állapotnak megfelelő faállománnyal illetve növénytársulással és tartandó fenn. Jelen tervezés során az erdőterületek felülvizsgálatra kerültek már településszerkezeti tervi szinten is. A javasolt területfelhasználások meghatározásánál a földhivatali nyilvántartás, a tényleges erdősültség, a megyei területrendezési terv erdő területfelhasználása és térségi övezetei, valamint az Országos Erdőállomány Adattárban lehatárolt kataszteri erdőterületek kerültek figyelembe vételre. Az erdőterületek differenciálásának alapja a funkció, az erdőkataszternek való megfeleltetések, és a változtatási javaslatok függvénye volt. Az alábbiakban az egyes jellegzetes területegységeket elemezzük végig a valós állapot a hatályos településrendezési tervek, az erdőállomány kataszter és a javasolt TSZT alapján. Részletes elemzések területegységenként Túzbereki erdő és környezete Maglód külterületének erdősültsége nagyon alacsony, a település észak-keleti részén található a település egyetlen, nagyobb kiterjedésű, összefüggő erdőterülete. Kiemelkedően fontos a Túzbereki-erdő összefüggő erdőinek védelme és fejlesztése. Ennek köszönhetően a TSZT javaslat erdőterületek tekintetében is több változtatást javasolt, mely az erdőterületek ezen a területegységen történő növekedését eredményezheti. Ortofotó Területhasználat Teleknagyság Hatályos övezetek 44

45 Hatályos TSZT TSZT javaslat A fenti ábrákon nyomon követhető, hogy az övezeti terven a Túzbereki erdő és környékeének erdei Etk jelű övezetbe sorolt, míg a hatályos TSZT gazdasági és védelmi erdőbe. A TSZT javaslat rendezi az erdőterületeket, az összes kataszteri erdőterületet az elsődleges rendeltetésnek megfelelően gazdasági és védelmi erdőterületbe sorolta, mely jelen szabályozási koncepció alapját is képezi. Továbbá új erdőterületeket jelöl a TSZT javaslat, olyan beerdösülő faállománnyal rendelkező összefüggő területeken, melyek az előzőekhez is szervesen kapcsolódnak. A Túzbereki-erdőben a védelmi rendeltetésű erdők jellemzően talajvédelmi funkciót látnak el, így a csatlakozó területeken is koncepcionális cél volt a domborzatilag kitett részeken az erdősülési folyamatok fennmaradásának elősegítése. Az átsorolások a jelenlegi állapotnak való megfeleltetéseket jelenti. A teleknagyság vizsgálatból látható, hogy az erdők igen nagy területnagyágú ingatlanokat érintenek, jellemzően 10 ha felettiek. 45

46 HÉSZ alátámasztó javaslat véleményezési eljárásra Túzbereki erdő és Alsó-Tápióvölgy közötti erdők Ortofotó Területhasználat Teleknagyság Hatályos övezetek Hatályos TSZT TSZT javaslat 46

47 Ezen a területegységen változtatás tervezett mind az övezeti besorolás, mind a területi kiterjedés tekintetében. A TSZT javaslattal összhangban azokat az erdőállománnyal fedetlen művelt mezőgazdasági területeket, melyek a földhivatali adatok szerint is szántóként nyilvántartottak, a továbbiakban nem javasolt erdő övezetben tartani. Ezeket a területegységeket az Országos Erdőállomány Adattár sem jegyzi erdőként. A hatályos övezeti tervhez képest változtatást jelent, hogy ezeket az erdőket szabályozási szinten is védelmi rendeltetésű erdőbe javasolt sorolni, melyek már a hatályos TSZT-ben is védelmi erdők. Nyugati településhatár menti erdők Ortofotó Területhasználat Teleknagyság Hatályos övezetek Hatályos TSZT TSZT javaslat 47

48 A település nyugati határa mentén védelmi jelleggel telepített erdők, már a hatályos településrendezési tervekben is szerepelnek, azonban a 2002-ben jóváhagyott övezeti terven még egészen a belterület határáig húzódik a védelmi erdő. A hatályos TSZT-n sem szereplő, a földhivatali adatok szerint szántóként nyilvántartott művelt mezőgazdasági területeket, melyeket az Országos Erdőállomány Adattár sem jegyez erdőként javasolt szabályozási szinten sem erdőként szerepeltetni. A területegység erdőit a továbbiakban is védelmi rendeltetésű erdő övezetbe tervezett sorolni. A teleknagyság vizsgálat alapján látható, hogy az érintett területen a telkek felaprózottak, jellemző az 1 ha alatti telekméret, de több a 3000 m2 alatti is. Déli településhatár menti erdők Ortofotó Területhasználat Teleknagyság Hatályos övezetek Hatályos TSZT TSZT javaslat 48

49 A hatályos terveken a korábbi fejlesztésekhez kapcsolódó erdőterület kijelölések közül, azon erdők esetében, melynél megtartásukat egyéb okok nem indokolják, az eredeti állapotnak megfelelően mezőgazdasági területfelhasználásba és övezetbe történő visszaminősítésük javasolt. Ennek nyomán a déli határ mentén korábban kijelölt 200m széles erdősávot 100m szélességre javasolt csökkenteni szerkezeti tervi szinten, ez a változtatás a hatályos övezeti és szabályozási tervet nem érinti. Továbbá a hatályos szabályozási terven és TSZT-n szereplő M4 gyorsforgalmi út bevezető szakasza már nem érinti Maglód déli részét, így itt a nyomvonal mentén kijelölt erdőterületi kijelölés szintén okafogyottá vált. Ezen átsorolások a valós állapotnak történő megfeleltetések. Az erdészeti kataszterben szereplő erdőket annak megfeleltetve védelmi és gazdasági erdő övezetbe javasolt sorolni, a fennmaradó erdők a TSZT-vel összhangban védelmi rendeltetésűek. A területegységen a telekstruktúrát a nagyobb kiterjedésű ingatlanok jellemzik, azonban az érintett telkek erdő övezetbe sorolt része nem haladja meg a 10 ha-t. JAVASLAT A jelenleg hatályos HÉSZ három övezetet határoz meg: Eg jelű gazdasági, Ev jelű védő és E-tk jelű erdő övezet (védett erdőterületek, természetvédelem alatt álló erdők. Az erdőkre hozott előírások szerint az övezet telkei általános esetben nem építhető be, kivételes esetben közérdekből, táj- és természetvédelmi érdekből szükséges létesítmények építményei elhelyezhetők az övezet faállománnyal nem borított részén. A beépítés paraméterei 0,1 és %, illetve E-tk jelű övezetben a természetvédelmi hatóság jogosult megállapítani.. Az erdőterületeken belül az erdők az erdészeti kataszterben meghatározott elsődleges rendeltetés, a kialakult és tervezett tájhasználat, valamint a tényleges állapot alapján az alábbi két övezetbe soroltak a fenti ismertetés alapján: Ev jelű védelmi erdőterület Eg jelű gazdasági erdőterület Ev - Védelmi rendeltetésű erdő övezet Védelmi rendeltetésű erdőterületként lettek besorolva az erdészeti adatszolgáltatásnak is megfeleltetve a település környezetvédelmi, talajvédelmi és tájképvédelmi szempontból érzékeny területei. Védelmi rendeltetésű erdő övezetbe sorolt területek a Rovina dűlői felhagyott hulladéklerakó telep kivételével jellemzően beépítés mentesek, melynek megtartása elsődleges. A védelmi funkció betöltése érdekében az övezetben épületek nem helyezhetők el. 49

50 Az övezetben az erdő védelmi rendeltetését szolgáló épületnek nem minősülő erdészeti létesítmények helyezhetők el, amennyiben a rendeltetést nem akadályozzák. Az övezet ökológiai hálózattal érintett területein az új erdősítések és erdőfelújítások esetében csak a tájra jellemző, ökológiai igényeknek megfelelő hazai fafajok telepíthetők, továbbá természet- és környezetkímélő gazdálkodási módszerek alkalmazhatók. Eg jelű Gazdasági rendeltetésű erdő övezet Eg jelű gazdasági rendeltetésű erdő övezetbe tartoznak a település fennmaradó, elsődlegesen erdőgazdálkodási célú erdőségei. Az erdészeti nyilvántartás szerint gazdasági elsődleges rendeltetésű, faanyagtermelést szolgáló erdők többségében a javasolt TSZT területfelhaszálási kategóriáit tekintve is gazdasági rendeltetésű erdők, melyet a szabályozási terv is követ. A vizsgálatok alapján megállapítható, hogy a gazdasági erdő övezetbe sorolt területek szintén beépítés mentesek, melynek megtartása, valamint a táji értékek megőrzése érdekében a szabályozási paraméterek meghatározásánál javasolt körültekintően eljárni. Az OTÉK a beépítési paramétereket pedig 0,5 % beépítési arányban határozza meg, melyben erdőgazdálkodás célját szolgáló erdészeti célú építmények helyezhetők el. Javasolt továbbá a beépíthető telkek területének nagyságát is meghatározni, a korábban érvényes normák alapján, mely m2 volt. A hatályos szabályozás is szigorúan korlátozta a beépítés lehetőségét, általánosan nem volt beépíthető, csak közérdekből, ugyanakkor beépítési paraméterként 1 %-ot határozott meg, mely meghaladja az OTÉK-ban megengedettet. A jelenlegi gazdasági erdő területek korábban E-tk jelű erdőbe voltak sorolva, ahol csak táj és természetvédelmi érdekből a szakhatóság által meghatározott mértékben volt lehetséges építeni. Ezért továbbra is szigorú szabályozás javasolt az alábbiak szerint. Övezet jele Kialakítható legkisebb telekméret (m2) Legkisebb beépíthető telekméret (m2) Beépítési mód Max. beépítési százalék (%) Építmény magasság (m) Eg * SZ 0,3 4,5 - * kivéve telekegyesítés és telekhatár rendezés Min. zöldfelület (%) 50

51 MEZŐGAZDASÁGI TERÜLETEK A hatályos településrendezési eszközökben a mezőgazdasági területek differenciálása során hat övezet került meghatározásra. Má jelű általános mezőgazdasági övezet Mf-1 jelű mezőgazdasági övezet (farmgazdasági mezőgazdasági területek Mf-2 jelű mezőgazdasági övezet (farmgazdasági, kisüzemi mezőgazdasági termelést lehetővé tévő területek) Mf-3 jelű mezőgazdasági övezet (farmgazdasági, kertgazdasági termelést szolgáló területek Mgy jelű gyepgazdálkodási övezet Má-gyüm jelű mezőgazdasági gyümölcsös övezet Az első öt övezet szerepel a hatályos övezeti terven is, az utolsó csak a Rovina részterület szabályozási tervének feltételhez kötött hatályba léptetésével lépett volna életbe, mely még nem történt meg, ugyanakkor a hatályos TSZT ben már mint Má-gyüm jelű mezőgazdasági gyümölcsös terület szerepel. A hatályos HÉSZ a mezőgazdasági területekre általános előírásokat is hoz az alábbiak szerint összefoglalva. Az övezet a növénytermesztési és az állattenyésztési tevékenységek területei, a mezőgazdasági tevékenységgel kapcsolatos termékfeldolgozás és tárolás építményei helyezhetők el. Az övezetek területén a 6000 m 2 -nél nagyobb területű telkeken lakóépület is elhelyezhető, de csak a mezőgazdasági tevékenységet szolgáló épülettel, épületrésszel egybeépítve, amennyiben az erre vonatkozó övezeti előírások is teljesülnek telek rendelkezik erdő, gyep (rét, legelő) vagy nádas művelési ágú alrészletekkel is, ezek a telekrészek csak akkor építhetők be, ha a telek más kivett, vagy művelésből kivehető résszel nem rendelkezik. Az övezetben épület, építmény csak szabadon állóan helyezhető el, Legalább 12 m mélységű előkertet, a minimum 10 m oldalkertet kell biztosítani. a tetőhajlásszöge között lehet. JAVASLAT Maglódon összefüggő mezőgazdasági területek nagy része az Alsó-Tápiótól ÉK-re, illetve a vasúttól délre helyezkednek el. Szerkezeti szinten a mezőgazdasági területek tekintetében alapvető cél volt a művelt, jó termőhelyi adottságú mezőgazdasági területek fenntartása, a táji- ökológiai szempontból értékes területek védelme, a felsőbbrendű területrendezési terveknek való megfeleltetés, és a mezőgazdasági táj sajátos arculatának megőrzése. Ennek nyomán településszerkezeti szinten két területfelhasználást különböztettünk meg, az általános és a korlátos mezőgazdasági területeket. A szabályozási során ennek megfeleltetve javasolt az övezeti rendszert kialakítani. A korlátos mezőgazdasági területeken két övezetet különböztettünk meg: Mko-1 jelű ökológiai szempontból korlátos mezőgazdasági területek, Mko-2 jelű tájképvédelmi szempontból korlátos mezőgazdasági területek Az általános mezőgazdasági területeken belül három övezet került megállapításra: Má-1 jelű általános mezőgazdasági terület, Má-2 jelű általános mezőgazdasági terület, mely kicsit intenzívebb beépítést megenged Má-3 jelű általános mezőgazdasági terület, mely a gyümölcsösök területe. 51

52 Az alábbiakban a javasolt TSZT és evvel összhangban a javasolt övezetek szerinti bontásban ismertetjük a mezőgazdasági területeket érintő változásokat. A hatályos tervek ezeket a területeket különböző övezetekbe sorolta, ezért a vonatkozó hatályos HÉSZ előírásait is ismertetjük az egyes érintett övezetekre. Részletes elemzések övezetek és területegységek szerinti bontásban Javasolt korlátos mezőgazdasági övezetek vizsgálata Alsó-Tápió völgye Ortofotó Területhasználat Teleknagyság Hatályos övezetek Hatályos TSZT TSZT javaslat 52

53 A hatályos övezeti terven ezek a területek Mgy jelű gyepgazdálkodási övezetbe, Mf-2 jelű mezőgazdasági övezet (farmgazdasági, kisüzemi mezőgazdasági területek) és Mf-3 jelű mezőgazdasági övezet (farmgazdasági, kertgazdasági területek) övezetébe soroltak. A hatályos HÉSZ Mgy jelű mezőgazdasági övezetre vonatkozó főbb paraméterei: az övezetben az engedélyezhető beépítés paraméterei: Beépítési mód A beépíthető telek legkisebb területe (m 2 ) A beépítésnél alkalmazható legnagyobb beépítettség (%) építménymagasság (m) Szabadon álló ,1 3,5 a meglévő földrészletek megosztásával m2-nél kisebb és 50 m-nél keskenyebb földrészletek nem hozhatók létre. Az övezetben max. 1,6 m magasságú, faanyagú kerítés, karám létesíthető. A hatályos HÉSZ Mf-2 jelű mezőgazdasági övezetre vonatkozó főbb paraméterei: az övezet területén csak az OTÉK 29.. szerint meghatározott un. mezőgazdasági hasznosítás építményei helyezhetők el egy épülettömegben, tájba illő, földszintes, magastetős kivitelben, építési engedély alapján. Az építési engedéllyel rendelkező, illetve beépített földrészletek a későbbiekben nem oszthatók meg. az övezetben az engedélyezhető beépítés paraméterei: Beépítési mód A beépíthető telek legkisebb területe (m 2 ) A beépítésnél alkalmazható legnagyobb beépítettség (%) építménymagasság (m) Szabadon álló ,5 az övezetben megadott legnagyobb építménymagasság értékét a mezőgazdasági tevékenységhez szükséges üzemi építmények (pl. silók) technológiai okokból legfeljebb kétszeresen haladhatják meg. a 3000 m2-nél kisebb területű meglévő telkeken a már meglévő beépítés fenntartható, újjáépíthető, de további növelése (alapterület bővítés, emeletráépítés, tetőtér-beépítés) nem engedélyezhető. A hatályos HÉSZ Mf-3 jelű mezőgazdasági övezetre vonatkozó főbb paraméterei: az övezet területén csak az OTÉK 29.. szerint meghatározott un. mezőgazdasági hasznosítás építményei helyezhetők el egy épülettömegben, tájba illő, földszintes, magastetős kivitelben, építési engedély alapján. Az építési engedéllyel rendelkező, illetve beépített földrészletek a későbbiekben nem oszthatók meg. az övezetben az engedélyezhető beépítés paraméterei: Beépítési mód A beépíthető telek legkisebb területe (m 2 ) A beépítésnél alkalmazható legnagyobb beépítettség (%) építménymagasság (m) Szabadon álló ,5 az övezetben megadott legnagyobb építménymagasság értékét a mezőgazdasági tevékenységhez szükséges üzemi építmények (pl. silók) technológiai okokból legfeljebb kétszeresen haladhatják meg. A 750 m2-él kisebb területű meglévő telkeken a már meglévő beépítés fenntartható, újjáépíthető, de további növelése (alapterület bővítés, emeletráépítés, tetőtér-beépítés) nem engedélyezhető. az övezet telkei összevonhatók, de további osztásuk nem engedélyezhető. 53

54 JAVASLAT Az Alsó-Tápió vonulatának értékes gyepterületein a táji- természetvédelmi érdekek meghatározóak. Az ökológiai folyosóba tartozó jellemzően rét művelési ágban nyilvántartott területek a hatályos TSZT-ben is megkülönböztetett Má-gy, illetve Tk (természetközeli) területfelhasználásban vannak. Az érintett területek a szabályozás során a védelem fenntartása miatt a korábbi Má-gy területfelhasználásnak megfeleltetett, a javasolt TSZT-n Mko-val jelölt területfelhasználással összhangban, egységesen korlátos mezőgazdasági területbe kerülnek Mko-1 övezetként. Mko-1 övezet A javasolt Mko-1 övezetben a hatályos HÉSZ-ben az egyes területrészekre különböző paraméterek voltak érvényesek, így mindenképp változtatás a régi Mf-2 és Mf-3 övezetek területén szigorítás szükséges, mely az ökológiai folyosóba eső értékes természeti és természetközeli területeken mindenképp indokolt. A terület telekstruktúrájára a felaprózottság jellemző, a legtöbb telek 3000 m2 körüli, melyek a szabályozás értelmében beépíthetők lettek volna. Ugyanakkor cél a terület alacsony beépítettségének fenntartása, hogy csak a nagyobb ingatlanokon valósulhasson meg kizárólag a gyepterületek fenntartásához szükséges méretű és funkciójú építmények jelenhessenek meg. Ezért a táj jellegének és a természetvédelmi érdekeknek megfelelően magas m2-es beépíthető legkisebb telekméret meghatározása javasolt, mely a jelenleg kialakult telekstruktúra esetén kevés helyen engedi meg a beépítés lehetőségét, így védelmet biztosít a nem kívánatos mértékben megjelenő építmények ellen. Az övezet jellemző beépítés mentességének és a természetvédelmi, valamint táj és tájképvédelmi szempontból kiemelkedő jelentőségű jellemzően extenzív használatú gyepművelés fenntartása érdekében, az extenzív legeltetéses állattartást, gyepgazdálkodást szolgáló építmények (karám, fedett karám, állatkifutó, szénatároló), méhészet fenntartásához szükséges építmények helyezhetők el. A hatályos HÉSZ nem szabályozta az elhelyezhető építmények körét. Megengedett legnagyobb beépítési százalékként 1 %-ot javasolt meghatározni. A jelenleg megjelenő beépítések többsége 1 % alatti, egy esetben 1,5 %, másik esetben 3 % feletti. A kialakítható telekméretet továbbra is javasolt 5 ha-ban meghatározni. Az övezetben huzamos tartózkodásra szolgáló építmények nem helyezhetők el. Az övezetben birtokközpont nem alakítható ki. 54

55 ÉK-i részek művelt mezőgazdasági területei Ortofotó Területhasználat Teleknagyság Hatályos övezetek Hatályos TSZT TSZT javaslat 55

56 A hatályos övezeti terven ezek a területek többnyire Má jelű általános mezőgazdasági övezetbe, kisebb részben Mgy jelű gyepgazdálkodási övezetbe tartoznak. A hatályos TSZT-n és a javasolt TSZT-n kijelölt Kk-rek területek nem kerülnek kiszabályozásra, a terület szabályozási terven Mko-1 övezetbe sorolt. A hatályos HÉSZ Má jelű általános mezőgazdasági övezetre vonatkozó főbb paraméterei: az övezetben az engedélyezhető beépítés paramétereit és a legkisebb beépíthető telek méretét alábbi táblázat előírásait betartva kell meghatározni. A beépíthető telek A beépítésnél alkalmazható legnagyobb Beépítési mód legkisebb területe (m 2 ) beépítettség (%) építménymagasság (m) Szabadon álló ,5 az övezetben megadott legnagyobb építménymagasság értékét a mezőgazdasági tevékenységhez szükséges üzemi építmények technológiai okokból legfeljebb kétszeresen haladhatják meg. az övezeten belül a telkeken a melléképítmények közül az OTÉK 1. sz. mellékletének 54. bekezdésében felsoroltak elhelyezhetők a d), h) és i) pontban foglaltak kivételével. A m2-nél kisebb területű meglévő telkeken a már meglévő beépítés fenntartható, újjáépíthető, de további növelése (alapterület bővítés, emeletráépítés, tetőtér beépítés) nem engedélyezhető. amennyiben a 3 ha mezőgazdasági terület több birtokrészből áll össze, az ezek összterületére vonatkoztatott beépítettség csak a birtok egyik, legalább m2 nagyságú, birtokközpontként kialakított telkén összevontan is igénybe vehető. A birtoktestek legalább 60 %-ának Maglódon kell lennie. Birtokközpont telkén a beépítettség nem haladhatja meg a 15 %-ot. az övezetben elsősorban a mezőgazdasági termelés építményei helyezhetők el, azonban az OTÉK-ban és a HÉSZ-ben meghatározott (általános beépítési) feltételek teljesülése esetén kivételesen lakóépület is létesíthető. A kialakítható lakóépületben legfeljebb két lakás létesítése engedélyezhető. Az övezetbe tartozó telken csak akkor helyezhető el lakóépület, ha: mezőgazdálkodási célú gazdasági építmény már megépült és használatba vételi engedéllyel is rendelkezik, a mezőgazdálkodási célú gazdasági építménnyel egyidejűleg épül meg, ebben az esetben a lakóépületre nem adható önállóan építési és használatbavételi engedély. JAVASLAT A település ÉK-i oldalát elfoglaló jellemzően nagytáblás rendszerben művelt, erdősávokkal szegélyezett, beépítetlen szántóföldek a település sajátos domborzatának köszönhetően tájképi szempontból értékesek. A feltáruló látvány megőrzése érdekében településszerkezeti szinten is a szigorúbb szabályozást kívánó korlátos használatú mezőgazdasági területek (Mko) kerültek kijelölésre. A területegységen az ökológiai hálózatba eső és avval közvetlen határos gyepterületek a fenn már elemzett Mko-1 övezetbe kerülnek a javaslat szerint. A hatályos TSZT-n és a javasolt TSZT-n kijelölt Kk-rek területek nem kerülnek kiszabályozásra, a terület szabályozási terven Mko-1 övezetbe sorolt. A fennmaradó jellemzően művelt mezőgazdasági szántók a szabályozási javaslatban Mko-2 övezetként a gyepterületektől megkülönböztetésre kerülnek a korlátos mezőgazdasági területeken. Így művelési ágtól függetlenül a gazdálkodás is fennmaradhat az övezetben, a szántók művelése nem korlátozott, ugyanakkor a jellemző beépítetlenség tervezetten 56

57 fenntartható. HÉSZ alátámasztó javaslat véleményezési eljárásra Mko-2 övezet A javasolt Mko-2 övezetben a hatályos HÉSZ-ben a terület Má övezetében megállapított alacsony beépítési % (1 %) a továbbiakban is fenntartandó a beépíthető telekmérettel (3 ha) együtt. A területegység nagy részét elfoglaló földrészletek 5 ha felettiek. Kevés helyen alakult ki felaprózódott telekállomány, ilyen az Alsó Tápió menti Mende felőli településhatár. Ezeken a 0,5 ha körüli és alatti mérettartományba eső telkeken továbbra sem cél a beépítése lehetőségének megengedése. Ugyanakkor a tájképvédelmi érdekeket szem előtt tartva javasolt a továbbiakban lakóépület és birtokközpont kialakítását nem engedélyezni. Ezek a koncentráltabb beépítést igénylő funkciók kedvezőtlenül illeszkednének a domborzat miatt érzékeny tájképbe. Az övezetben az elhelyezhető építmények körét is szigorítani javasolt, a tájhasználat extenzívebb irányban való elmozdulásának ösztönzése érdekében. A javaslat szerint az extenzív legeltetéses állattartást, gyepgazdálkodást szolgáló építmények, továbbá növénytermesztéshez kapcsolódó, kizárólag terménytárolás céljára szolgáló építmények helyezhető el. Maglódi-17 csatorna mentének természetközeli területei Ortofotó Területhasználat Teleknagyság Hatályos övezetek Hatályos TSZT TSZT javaslat 57

58 A hatályos övezeti terven ezek a területek Mgy jelű gyepgazdálkodási övezetbe soroltak. A hatályos HÉSZ Mgy jelű mezőgazdasági övezetre vonatkozó főbb paraméterei már ismertetésre kerületek. A javaslat értelmében a hatályos településrendezési eszközökkel összhangban az Mgy övezetnek megfeleltetett Mko-1 jelű ökológiai szempontból korlátos mezőgazdasági övezete javasolt. A meglévő telekstruktúra alapján, mely szerint 1 ha alatti telkek találhatók a területen, a meghatározott 3 ha-os beépíthető telekméret miatt, a beépíthetőség eddig sem volt kihasználható. Építés továbbra is csak a telkek összevonásával lehetséges, kizárólag a gyepfenntartáshoz szükséges építmények elhelyezhetőségével, mely eddig nem volt meghatározva. Pedagógus földek és Kopasz-hegy közötti fejlesztési terület Ortofotó Területhasználat Teleknagyság Hatályos övezetek 58

59 Hatályos TSZT TSZT javaslat JAVASLAT A hatályos terveken kijelölt gazdasági és lakó területeket jelen tervezés során csak szerkezeti tervi szinten szerepeltetjük. Ezek távlati fejlesztési területek, melyeken részletes szabályozási tervek készítéséig ebben a tervezési fázisban a területek biztosítása érdekében Mko-2 jelű korlátos mezőgazdasági övezetbe soroltak. Ez az övezet biztosítja a területek beépítetlenségét. Javasolt általános mezőgazdasági övezetek vizsgálata A mezőgazdasági tevékenységet támogatandó, általános mezőgazdasági területek (Má) a település Alsó-Tápiótól délre található összefüggő, jellemzően szántóföldi művelésű területein lett meghatározva már a hatályos településrendezési eszközökben. Az övezeti terv még több terület esetén határoz meg Mf jelű mezőgazdasági területeket, melyek felülvizsgálatra kerülnek. Wodiáner-dűlő és Klenova dűlők közötti területek Ortofotó Területhasználat 59

60 HÉSZ alátámasztó javaslat véleményezési eljárásra Teleknagyság Hatályos övezetek Hatályos TSZT TSZT javaslat A területegységen jelenleg a Gksz területekkel határosan Mf-2 jelű övezet jelölt. A javasolt 60

61 TSZT esetén továbbá több esetben visszalépésekre került sor a beépítésre szánt és beépítésre nem szánt egyéb területfelhasználások rovására, a valós állapotnak történő megfeleltetések során. A már elemzésre került a Wodiáner ipari park északi részén lévő gazdasági terület Má területfelhasználásba történő visszasorolásával összhangban szabályozás során is Má-1 jelű övezetbe. A hatályos HÉSZ Má jelű általános mezőgazdasági övezetre vonatkozó főbb paraméterei: az övezetben az engedélyezhető beépítés paramétereit A beépíthető telek A beépítésnél alkalmazható legnagyobb Beépítési mód legkisebb területe (m 2 ) beépítettség (%) építménymagasság (m) Szabadon álló ,5 az övezetben megadott legnagyobb építménymagasság értékét a mezőgazdasági tevékenységhez szükséges üzemi építmények technológiai okokból legfeljebb kétszeresen haladhatják meg. az övezeten belül a telkeken a melléképítmények közül az OTÉK 1. sz. mellékletének 54. bekezdésében felsoroltak elhelyezhetők a d), h) és i) pontban foglaltak kivételével. A m2-nél kisebb területű meglévő telkeken a már meglévő beépítés fenntartható, újjáépíthető, de további növelése (alapterület bővítés, emeletráépítés, tetőtér beépítés) nem engedélyezhető. amennyiben a 3 ha mezőgazdasági terület több birtokrészből áll össze, az ezek összterületére vonatkoztatott beépítettség csak a birtok egyik, legalább m2 nagyságú, birtokközpontként kialakított telkén összevontan is igénybe vehető. A birtoktestek legalább 60 %-ának Maglódon kell lennie. Birtokközpont telkén a beépítettség nem haladhatja meg a 15 %-ot. az övezetben elsősorban a mezőgazdasági termelés építményei helyezhetők el, azonban az OTÉK-ban és a HÉSZ-ben meghatározott (általános beépítési) feltételek teljesülése esetén kivételesen lakóépület is létesíthető. A kialakítható lakóépületben legfeljebb két lakás létesítése engedélyezhető. Az övezetbe tartozó telken csak akkor helyezhető el lakóépület, ha: mezőgazdálkodási célú gazdasági építmény már megépült és használatba vételi engedéllyel is rendelkezik, a mezőgazdálkodási célú gazdasági építménnyel egyidejűleg épül meg, ebben az esetben a lakóépületre nem adható önállóan építési és használatbavételi engedély. JAVASLAT Összességében a területegységen egységesen Má-1 jelű általános mezőgazdasági terület övezete javasolt. Az Má övezetbe sorolt területek ingatlanjai jellemzően épületmentesek, a legnagyobb területeket az 5 ha feletti ingatlanok fedik le, csak a Gyömrői htár mentén találunk 1 ha alatti telkeket. A területek felaprózódásának elkerülése érdekében a kialakítható legkisebb telekméret 3 ha-ban javasolt meghatározni. A hatályos szabályozásban meghatározott beépítési mutatók az általános mezőgazdasági területen csak 1 %-os beépítését teszi lehetővé, mely a nagy telekméretek miatt a továbbiakban is fenntartandó. A beépíthető telekméretet javasolt a hatályos szabályozásban meghatározott m 2 -ben (3 ha) mértékben fenntartani. Az Mf-2 övezethez képest jelen szabályozás szigorítást jelent, ugyanis ebben az övezetben 3000m2-es telekméret felett már megengedett volt a 3 %-os beépítés. A terület rendezése érdekében azonban a későbbiek során önálló szabályozási terv javasolt, melyben részletesen meghatározhatók a beépítés és telekalakítás feltételei. Maglódon jelenleg sem jellemzőek a külterületi mezőgazdasági területeken a lakóépületek jelenléte, így ez a továbbiakban nem támogatandó. A hatályos szabályozás ugyan bizonyos feltételek mellett engedte a lakófunkciót, ezt jelen szabályozás során csak bizonyos 61

62 területegységre javasolt szűkíteni. HÉSZ alátámasztó javaslat véleményezési eljárásra Birtokközpont kialakítása továbbra is megengedett. Vasúttól délre fekvő területek Ortofotó Területhasználat Teleknagyság Hatályos övezetek Hatályos TSZT TSZT javaslat 62

63 A hatályos övezeti tervben a Széles-dűlő és Lapos-dűlő területein Mf-1 jelű mezőgazdasági (farmgazdasági) övezet, a Lapos-dűlőben továbbá Mgy jelű gyepgazdálkodási övezet került kijelölésre. A fennmaradó mezőgazdasági területek Má jelű mezőgazdasági övezetbe soroltak. Az Má és Mgy övezetek hatályos beépítési paraméterei már ismertetésre kerültek korábban. A hatályos HÉSZ Mf-1 jelű mezőgazdasági övezetre vonatkozó főbb paraméterei: az övezet területén max. 100 m 2 alapterületű lakó- és max. 200 m 2 alapterületű gazdasági épület építhető egy épülettömegben, tájba illő, földszintes, magastetős kivitelben, építési engedély alapján. Az építési engedéllyel rendelkező, illetve beépített földrészletek a későbbiekben nem oszthatók meg. az övezetben az engedélyezhető beépítés paramétereit és a legkisebb beépíthető telek méretét alábbi táblázat előírásait betartva kell meghatározni. Beépítési mód A beépíthető telek legkisebb területe (m 2 ) A beépítésnél alkalmazható legnagyobb beépítettség (%) építménymagasság (m) Szabadon álló ,5 az övezetben megadott legnagyobb építménymagasság értékét a mezőgazdasági tevékenységhez szükséges üzemi építmények (pl. silók) technológiai okokból legfeljebb kétszeresen haladhatják meg. a m 2 -nél kisebb területű meglévő telkeken a már meglévő beépítés fenntartható, újjáépíthető, de további növelése (alapterület bővítés, emeletráépítés, tetőtér-beépítés) nem engedélyezhető. JAVASLAT A TSZT javaslattal összhangban a területegységen általános mezőgazdasági terület javasolt. Ezen a területegységen, különösen a jó minőségű szántóföldeken, több esetben visszalépésekre került sor a beépítésre szánt és beépítésre nem szánt egyéb területfelhasználások rovására, melyek azonban szabályozási szinten még nem jelentek meg, így továbbra is mezőgazdasági területekként szabályzottak. A területek egyetlen területrész 63

64 kivételével a már ismertetett Má-1 általános mezőgazdasgái övezetbe sorolandók. Az intenzívebb beépítést megengedő Má-2 övezetbe a Széles dűlő hatályos TSZT-n Má-f jelű farmgazdasági mezőgazdasági területei soroltak a szabályozási javaslat szerint. Má-2 jelű általános mezőgazdasági övezetben a hatályos HÉSZ-ben meghatározott 1 ha-os beépíthető telekméret és 3 %-os beépíthetőség a továbbiakban is fenntartandó. Az övezetben elhelyezhetők az az ingatlan művelési ágához kötődő, növénytermesztés és az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás, -tárolás (mezőgazdasági hasznosítás) építményei, állattenyésztés, halászat kapcsolódó építményei. Az övezetben lakóépület is elhelyezhető m2-t meghaladó telekméret esetén, amennyiben a mezőgazdálkodási célú gazdasági építmény már megépült vagy egyidejűleg épül meg. A lakóépület területe a megengedett 3%-os beépítethetőségből az 1%-ot nem haladhatja meg. A belterületbe ékelődő és a nyugati határ menti mezőgazdasági területek A fenti területek a javasolt TSZT-nek megfelelően Má-1 jelű általános mezőgazdasági területbe soroltak. TERMÉSZETKÖZELI TERÜLET Maglódon egyetlen természetközeli területfelhasználásba sorolt terület került kijelölésre a hatályos TSZT-ben az Alsó Tápió völgyében. Ezek a területek a szabályozási javaslatban a fentebb kifejtettek tükrében Mko-1 jelű korlátos mezőgazdasági területbe soroltak, így a továbbiakban a HÉSZ sem szerepelteti. KÜLÖNLEGES BEÉPÍTÉSRE NEM SZÁNT TERÜLET A hatályos HÉSZ-ben nincs különleges beépítésre nem szánt övezeti kategória kijelölve, tekintettel arra, hogy az alap rendelet 2002-ben készült. A TSZT-ben kijelölt különleges beépítésre nem szánt területek egyike sem került kiszabályozásra, így a Kb területek esetében egy új övezeti rendszert szükséges bevezetni. Az alábbiakban bemutatásra kerülnek a TSZT javaslatban kijelölt különleges beépítésre nem szánt területek: A javasolt TSZT-n kijelölt Kb-Rek területek A TSZT szinten kijelölt és továbbra is szerepeltetett Kb-Rek területek elsősorban magántulajdonban lévő, nagy zöldfelületi igényű fejlesztéseknek teremtenek feltételeket. Vasút menti rekreációs terület Ortofotó Javasolt TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat A területet a korábbi TSZT és HÉSZ közparknak jelölte, azonban a tényleges hasznosítása 64

65 miatt alacsony beépítési paraméterű, de a valós használatnak megfelelő Kb-rek területfeljhasználási kategóriába soroltuk. A szabályozás során ennek megfelelő övezetbe kerül (Kb-Rek/1). Alsó-Tápió menti rekreációs terület Ortofotó Javasolt TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat 3-as út menti rekreációs terület Ortofotó Javasolt TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat A fenti két fejlesztési területet a távlati fejlesztési célok megvalósulása érdekében olyan mezőgazdasági övezetbe javasolt sorolni, mely a valós területfelhasználásnak megfelel, ugyanakkor konkrét beruházási elképzelés hiányában szigorú előírásaival biztosítja a későbbi fejlesztési lehetőséget. Mindezek miatt az átsorolást a későbbi fejlesztésekhez készülő szabályozási tervben szükséges megtenni. A javasolt TSZT-n kijelölt Kb-T területek A katolikus temető bővítési területét TSZT szinten Kb-T területnek jelöltük, mely a távlatban temetőként hasznosítandó, azonban a tulajdonszerzést és a konkrét fejlesztési elképzelést megelőzően javasoljuk a jelenlegi hasznosítása és övezeti besorolása szerint mezőgazdasági területben tartani. Mindezek miatt a Kb-T övezet a HÉSZ-ben nem jelenik meg. Ortofotó Javasolt TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat A javasolt TSZT-n kijelölt Kb-Mü területek 65

66 A TSZT javaslat szerint a vasúttól délre található két terület, melyek mezőgazdasághoz kapcsolódó üzemi tevékenységet végeznek. Közülük a péküzem területe, már kialakult, beállt terület, míg tőle nyugatra lévő, a hatályos TSZT-n Lk-nak jelölt terület még fejlesztési lehetőségeket hordoz magában. Mindkét terület Kb-Mü övezetként kiszabályozásra kerül. Ortofotó Javasolt TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat A javasolt TSZT-n kijelölt Kb-Köz területek A maglódi 5. db. vízműkút területe jelenlegi hasznosításhoz jobban illeszkedő Kb-Köz területfelhasználási kategóriába kerüklt, ennek megfelelő övezetbe tervezett sorolni. Ortofotó Javasolt TSZT kivágat Hat. övezeti terv, SZT kivágat JAVASLAT A beépítésre nem szánt különleges (Kb) területeken belül rendeltetésüknek megfelelően TSZT szinten négy területfelhasználási kategória került meghatározásra (Kb-Rek, Kb-T, Kb- Mü, Kb-Köz). Ezen területek sok esetben távlati fejlesztési területek (Kb-Rek, Kb-T), így kiszabályozásukra csak a későbbiek folyamán kerül sor. Kb-Rek rekreációs terület A Kb-Rek területek sportlétesítmények (golfpálya, sportpálya), nagy zöldfelületi igényű rekreációs-szabadidős tevékenységek területei, melyek nagy része csak szerkezeti tervi szinten kerül kijelölésre. Ilyen a település északi részén, a 3-as úttól északra, valamint az Alsó-Tápió mentén elhelyezkedő területek esetében az Önkormányzatnak nincs szándékában a kisajátítás, azonban lehetőséget akar teremteni a jelentős zöldfelületekkel rendelkező rekreációs-szabadidős funkciók létrehozására. A területen nagy zöldfelületi igényű elsősorban a családi rekreációt szolgáló, szabadidős, sport funkciójú létesítmények helyezhetők el. A terület településszerkezeti szinten kerül csak kijelölésre. A Kb-Rek területek közül egyedül a vasút menti teniszpályák területei kerülnek a területfelhasználási kategóriának megfelelő, azaz Kb-Rek/1-es övezetbe. Az övezet elsősorban sportolási és rekreációs tevékenység végezésére alkalmas terület. Az övezeten belül az alábbi építmények helyezhetők el: a)sportpályák, sporthoz kapcsolódó egyéb létesítmények (lelátók), 66