TERVEZET MONOR ÉS TÉRSÉGE KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI TÁRSASÁGA MEGALAKÍTÁSÁRA KIVONAT BUDAPEST, 2001. OKTÓBER 25.

TERVEZET MONOR ÉS TÉRSÉGE KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI TÁRSASÁGA MEGALAKÍTÁSÁRA KIVONAT BUDAPEST, 2001. OKTÓBER 25.

TERVEZET MONOR ÉS TÉRSÉGE KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI TÁRSASÁGA MEGALAKÍTÁSÁRA KIVONAT Megrendelő: Projekt menedzserek: Pro Régió Ügynökség Kht. ügyvezető igazgató: dr. Lukovich Tamás Huszár Richárd Szabó Imola Éva Rácz Dóra Kistérségi koordináció: Csáki Miklós térségfejlesztési menedzser Monor és Térsége Területfejlesztési Önkormányzati Társulás Készítette a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt: Bajnai László igazgató Gutai Berta településmérnök Infrastruktúra-építési program és költségbecslés: Macsinka Klára Pro Urbe Kft. dr. Winter Jánosné Pro Urbe Kft. BUDAPEST, 2001. OKTÓBER 25.

ÖSSZEFOGLALÓ

ÖSSZEFOGLALÓ ELŐZMÉNYEK A jelen dokumentációban kivonatosan található -Monor és Térsége Kistérségi Településfejlesztési Társasága megalakítására vonatkozó- tervezet (a továbbiakban: Tervezet) elkészítésével a Központi Régió Területfejlesztési Tanácsának területfejlesztési ügynöksége, a Pro Régió Kht bízta meg a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt-t a közöttük 2001. május 21-én létrejött szerződés megkötésével. A SCET Magyarország Városfejlesztő Rt feladata az volt, hogy a Monor és Térsége Területfejlesztési Önkormányzati Társuláshoz tartozó települési önkormányzatok által 2001. június végéig a Társuláshoz eljuttatott településfejlesztési elképzeléseket megvizsgálva, az önkormányzatok által biztosított műszaki, településrendezési és piaci információknak megfelelő mélységben dolgozza ki az egyes településfejlesztési elképzelések megvalósításának előzetes operatív településfejlesztési koncepcióját és előzetes pénzügyi koncepcióját, továbbá ezek alapján fogalmazzon meg javaslatot a településfejlesztési elképzeléseket megvalósító szervezet -egy vegyes tulajdonú kistérségi településfejlesztő társaság- létrehozására. A SCET Magyarország Városfejlesztő Rt azzal a szándékkal alakult, hogy országszerte ismertté tegye és alkalmazza azt az operatív településfejlesztési tervezési és megvalósítási modellt, melyet anyacége a francia állami fejlesztési pénzintézet, a Caisse des Dépots et Consignations (CDC) állami tulajdonú Központi Területfejlesztő Társasága (SCET) több mint négy évtizede alkalmaz az EU határain belül és amely egy évtizede bizonyítja életképességét hazai körülmények között is a budapesti Középső-Ferencváros fejlesztése és rehabilitációja során. Egyik legfőbb referenciája a Ferencvárosban folyó településfejlesztési és rehabilitációs akció, melyben jelenleg is folyamatos szakmai tanácsadással vesz részt. Ezen kívül hat vidéki város számára 30 településfejlesztési akció előzetes akciótervét dolgozta ki, amelynek alapján számos projekt megvalósítása elindult, illetve előkészítés alatt van. A komplex településfejlesztési akciótervek készítése mellett a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt többtucat Ipari Park megvalósításában működött, illetve működik közre eredményes Ipari Park cím és infrastruktúra pályázatok készítésével, illetve a Gazdasági Minisztérium által felkért szakértőként.

A FEJLESZTÉS FOLYAMATA A Tervezet az adott munkafolyamat természetének megfelelően azoknak az önkormányzati településfejlesztési elképzeléseknek a megvalósítását célzó előzetes településfejlesztési akcióterveket tartalmazza, amelyekre vonatkozóan az illetékes önkormányzat a Társulás felhívása nyomán a Társulás által kért határidőn belül javaslatot tett és a feldolgozást lehetővé tevő adatokat adott. Ez a körülmény azonban a legkevésbé sem jelenti azt, hogy a leendő Kistérségi Településfejlesztő Társaság (a továbbiakban: Társaság) tevékenysége kizárólag ezeknek a fejlesztéseknek a megvalósítására korlátozódna. A Társaság tevékenysége az önkormányzatok terveinek és igényeinek függvényében folyamatosan egészülhet ki további településfejlesztési akciók akcióterveinek kidolgozásával és megvalósításával. A Tervezetben kidolgozott előzetes településfejlesztési akciótervek jelentőségét többek között az adja, hogy egy gazdasági társasági formában, piaci alapon, önkormányzati irányítással működő megvalósító szervezet külső partnerekkel történő létrehozása mindenekelőtt annak a kérdésnek a tisztázását feltételezi az adott pillanatban rendelkezésre álló ismeretek szintjén, hogy MIT fog megvalósítani az adott szervezet. Ezt a kérdést tisztázzák a Tervezet I. részében foglalt előzetes településfejlesztési akciótervek. A megvalósító szervezet megalakítása szempontjából a jelenlegi munkafázisban a Tervezet feladata annak tisztázása, hogy egyáltalán léteznek-e olyan településfejlesztési elképzelések, amelyeket az önkormányzatok és a Társulás rövid távon meg akarnak valósítani, amelyek akció-szerű megvalósítása az ismert, illetve prognosztizálható piaci körülmények és támogatási feltételek között rentábilisan és reálisan elképzelhető, és amelyek megvalósításának előzetes pénzügyi tervei a kiadási és bevételi oldalon olyan nagyságrendű számokat mutatnak, hogy a gazdasági társasági formában piaci alapon működő professzionális megvalósítható szervezet üzleti terve rájuk alapozható. A Tervezet ezekre a kérdésekre egyértelműen igenlő választ ad, ezért II. részében a jelenlegi előkészítési fázis természetének megfelelő mélységben és részletességgel meghatározásra kerültek azok a paraméterek, amelyek szerint a

megvalósító Társaság megalakítása elképzelhető. Ennél részletesebben és pontosabban a Tervezet elfogadását követő önkormányzati egyeztetések alapján, a következő munkafázisban válaszolható meg az a kérdés, hogy KI -milyen paraméterekkel felépülő szervezet- és HOGYAN milyen összesített pénzügyi forgatókönyv szerint - fogja megvalósítani a településfejlesztési akciókat: ekkor lehet kidolgozni a megvalósítást végző Társaság részletes üzleti tervét eredménykimutatásának és mérlegének a működés első öt éves időszakára vonatkozó szimulációjával, a településfejlesztési akciók pénzügyi forgatókönyve alapján. A részletes üzleti terv szükségessége abból adódik, hogy a megvalósító Társaság szakmai és üzleti tevékenységének a piacgazdaság törvényei szerint kell történnie: bevételei az egyes településfejlesztési akciók megvalósításából származnak, míg ráfordításai az indulás átmeneti időszakát leszámítva nem haladhatják meg azt a mértéket, amire az operatív településfejlesztési tevékenységből származó bevételek fedezetet nyújtanak. Így az erre épülő társasági üzleti terv az önkormányzatokkal a jelen Tervezet alapján lebonyolításra kerülő egyeztetéseknek megfelelően kidolgozható összehangolt pénzügyi forgatókönyv alapján készíthető el. Az említett további feladatok elvégzését szolgáló következő előkészítési fázis munkálatainak elvégzéséhez szükséges finanszírozás biztosítása érdekében a Társulás a közelmúltban pályázatot nyújtott be a Megyei Területfejlesztési Tanácshoz támogatásért. Megalakulása után a Társaság első feladata a jóváhagyásra kerülő végleges településfejlesztési akciótervek azon belül különösen a végleges pénzügyi tervek kidolgozása és önkormányzati jóváhagyásának megszerzése lesz. Ezek éves bontásban fogják tartalmazni az adott településfejlesztési akciók megvalósításának pénzügyi ütemezését és teljes mértékben biztosítják az érintett Önkormányzat, valamint a Társulás számára az irányítás és az átláthatóság lehetőségét. Az egyes akciókra vonatkozó, jóváhagyott településfejlesztési akciótervek alapján indul azok megvalósítása. Ennek során minden év elején aktualizálásra és újabb jóváhagyásra kerül a több évre tervezett fejlesztési folyamat adott évre eső üteme, valamint előterjesztésre és jóváhagyásra kerül az előző éves ütem végrehajtásának pénzügyi és naturális adatait mutató komplex beszámolója. Így egy-egy konkrét településfejlesztési akció gazdája a területtulajdonos és egyben a végrehajtásra megbízást adó önkormányzat a megvalósítás teljes időszaka alatt kézben tartja a fejlesztési folyamat minden pénzügyi és operatív településrendezési mozzanatát.

Az itt felvázolt fejlesztési munkafolyamat során a Társaság tevékenysége bármikor kiegészíthető a Tervezetben foglaltakhoz képest újabb akciók előkészítésével, illetve végrehajtásával. Ugyanakkor annak érdekében, hogy a Tervezetben foglalt településfejlesztési akciók végleges akciótervei elkészülhessenek, és a szükséges önkormányzati jóváhagyást elnyerhessék, elengedhetetlenül szükséges, hogy a Társaság megalakítását célzó további előkészítő munkával, illetve a Társaság megalakításával és működésének elindításával párhuzamosan a Tervezetben foglalt minden egyes akcióterületre vonatkozóan elkészüljenek azok a szabályozási, illetve egyes esetekben beépítési tervek, út-és közműépítési engedélyezési tervek, illetve szükség esetén zöldfelület-kialakítási tervek, amelyek jelenleg minden egyes, a Tervezetben szereplő akcióterület esetében hiányoznak, és amelyekre a Tervezetben foglalt előzetes akciótervek konkrétan utalnak. Az említett jelenleg hiányzó településrendezési és műszaki tervek elkészítése nem csak annak az előfeltétele, hogy az érintett települési önkormányzatok által jóváhagyható pénzügyi tervek elkészülhessenek az egyes akciók megvalósítására, hanem hogy az elvileg megszerezhető támogatások elnyeréséhez szükséges pályázatok is az előírásoknak megfelelően elkészíthetőek és beadhatóak legyenek. Az, hogy a fejlesztési akcióterületekre vonatkozóan jelenleg nem léteznek hatályos szabályozási tervek, inkább előnyös, mint hátrányos a megvalósítás szempontjából, mivel: a szabályozási tervek készíttetésekor figyelembe lehet venni azokat a megvalósítási összefüggéseket, amelyeket a Tervezet kidolgozása hozott a felszínre, ami például a Monor, Kenderesalja lakóterület esetében mintegy 3500 m 2 nettó épület szintterület többlet lehetőséget jelent a lakásépítésben és óvatos számítás szerint is, 89 millió forinttal javítja a megvalósítás pénzügyi mérlegét, hatályos szabályozási terv és építési szabályok hiányában az akcióterületekre jelenlegi állapotukban nem adhatóak ki építési engedélyek, így az esetleg szükséges önkormányzati területszerzés alacsonyabb ingatlanárak mellett nem építési telek árakon -történhet meg.

A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓK ÖSSZEFOGLALÓ TÁBLÁZTATA 2001 ÉVI ÁRON A TELEPÜLÉSFEJLESZ TÉSI AKCIÓK NEVE A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓK MEGVALÓSÍTÁSÁNAK NATURÁLIS MUTATÓI (ÉPÍTHETŐ NETTÓ SZINTTERÜLET M 2 ) A kialakításra kerülő építési telken PÉNZÜGYI MUTATÓI /EFT Az akciók megvalósításának Épülő közintézmé nyek Vállalkozók által építhető Lakások Ipari üzemek Ker. szolg. stb. Bevételei Támogatási forrásai Egyéb forrásai Kiadásai Egyenlege 1. MONOR, PINCEFALU FEJLESZTÉSE 1600 48.000 20.300 1.200 101.000-31.500 2. MONOR, KENDERESALJA LAKÓTERÜLET 26852 780.000 31.300 7.700 666.600 152.400 FEJLESZTÉSE B VÁLTOZAT 3. VECSÉS VÁLLALKOZÓI ÖVEZET 25700 3000 408.000 18.500 8.300 367.100 67.700 FEJLESZTÉSE 4. GYÖMRŐ MENDEI ÚT MELLETTI IPARI TERÜLET 16281 164.300 8.300 5.400 128.800 49.200 FEJLESZTÉSE 5. NYÁREGYHÁZA, IPARI TERÜLET FEJLESZTÉSE 57683 566.700 60.800 6.400 325.700 308.200 6. KÁVA, TELEPÜLÉSKÖZ PONT FEJLESZTÉSE 7. ECSER TELEPÜLÉSKÖZ PONT FEJLESZTÉSE 0 0 0 60.100-60.100 1320 950 47.300 0 0 370.900-323.600 ÖSSZESEN: 1320 26852 99664 5550 2 014.300 139.200 29.000 2 020.200 162.300

AZ ELŐZETES TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓTERVEK A Kistérségi Településfejlesztő Társaság megalakításának feltételei szempontjából a Tervezet I. részében foglalt előzetes településfejlesztési akciótervekből az alábbi következtetések vonhatók le. A Társuláshoz tartozó Önkormányzatok részéről a Társulás felé 2001. júniusában megtett javaslatok fényében megállapítható, hogy az önkormányzatok rendelkeznek olyan településfejlesztési elképzelésekkel, amelyeket rövid távon meg akarnak valósítani. Ezeknek az önkormányzati településfejlesztési elképzeléseknek a megvalósítása a ma ismert, illetve prognosztizálható piaci és támogatási feltételek között reálisan elképzelhető. A tervezetben foglalt településfejlesztési akciók megvalósítása pénzügyi szempontból olyan volument képvisel, amire építve egy gazdasági társasági formában, piaci alapon működő professzionális megvalósító szervezet működtetése reálisan elképzelhető, és az előkészítés soron következő fázisában a részletes üzleti terv szintjén megtervezhető. Az egyes településfejlesztési akciók megvalósításának legfontosabb naturális és pénzügyi mutatóit a jelen fejezethez mellékelt táblázat összesítve mutatja. Ebből világosan látható, hogy egy olyan ambiciózus fejlesztési folyamat elindítása és 5-10 éves távlatban történő megvalósítása a tét, amelynek fejlesztési beruházási kiadásainak összege várhatóan mintegy 2 milliárd Ft, a fejlesztések eredményeként előállításra és a helyi ingatlanpiacon értékesítésre kerülő ingatlanpiaci termékek- építési telkek- értékesítési bevételeinek összege várhatóan szintén mintegy 2 milliárd Ft 2001. évi áron. Ez azt jelenti, hogy az értékesítési bevételek a folyamat egészét tekintve összességükben szinte teljes mértékben fedezni tudják a kiadásokat annak ellenére, hogy a számításba vett hét akció közül három az adott akciók természete miatt összesen mintegy 415 millió Ft veszteséget eredményez tisztán pénzügyi szempontból. Ezeknél a számoknál azonban sokkal lényegesebb az a számszerű összefüggés, hogy az operatív településfejlesztési tevékenység lényegéből következően a fejlesztési kiadások 2 milliárd nagyságú volumenének legalább a 6-7 szerese vagyis 12-14 milliárd Ft azoknak az építési beruházásoknak a várható értéke, amelyeket a kialakításra és értékelésre kerülő építési telkeken különböző építési vállalkozások, illetve beruházók fognak megvalósítani, amihez még hozzáadódnak az ipari park üzemeiben megvalósuló több milliárd Ft értékű technológiai beruházások.

SZÜKSÉGES EGY SZERVEZETI ESZKÖZ A MEGVALÓSÍTÁSHOZ A fentiek és a Tervezetben foglaltak azt mutatják, hogy van lehetőség egy professzionális megvalósító szervezet létrehozására. A településfejlesztési akciók megvalósításának elvégzésére alkalmas Társaság létrehozása azonban nem csak lehetséges, hanem szükséges is. A megvalósítás pénzügyi folyamatainak összehangolását is elvégző és hitelképes Kistérségi Településfejlesztő Társaság létrehozása és közreműködése nélkül nehezen képzelhető el egy pénzügyi szempontból 60 millió Ft veszteséget mutató településfejlesztési akció megvalósítása (Káva) és szinte egyáltalán nem képzelhető el egy várhatóan 326 millió Ft nagyságú kiadással járó Nyáregyházi Ipari Park megvalósítása. A Társaság révén válhat biztosíthatóvá az az önerő, ami a nyáregyházi fejlesztés esetében is szükséges lesz ahhoz, hogy a Tervezetben pesszimista megközelítéssel becsült 61 millió forintnyi állami támogatás megszerezhető legyen az Ipari Park megvalósításához. A harmadik pénzügyi szempontból veszteséges akció, a monori pincefalu fejlesztése első üteme megvalósítását is jelentős mértékben megkönnyítheti, ha a veszteség nem az önkormányzati költségvetést terheli, hanem a másik monori településfejlesztési akció a Kenderesalja lakóterület kialakítása 152 millió forintnyi nyereségből finanszírozható. Az említett pénzügyi szempontoktól szinte függetlenül megállapítható, hogy az önkormányzati érdekeltségű operatív településrendezési településfejlesztési tevékenység széles körű nyugat- európai és már létező magyarországi tapasztalatai egyértelműen igazolják, hogy a Tervezetben foglaltakhoz hasonló jellegű településfejlesztési akciók piaci alapon, és az önkormányzatok szempontjából pénzügyileg kedvezően történő megvalósítására az önkormányzatok hivatalai nem alkalmasak. Amennyiben az adott fejlesztések természete és pénzügyi mutatói alapján lehetséges, célszerű erre a feladatra gazdasági társasági formában, a fejlesztések megvalósításában érdekelt külső partnerek bevonásával piaci alapon működő professzionális megvalósító szervezetet létrehozni. Az adott esetben különösen indokolttá teszi ezt a fenti pénzügyi összefüggéseken túl az a körülmény, hogy erre a szervezetre egy olyan 5-10 éves fejlesztési folyamat megvalósítása vár, amely a bevételi és a kiadási oldal figyelembevételével összesen 4 milliárd Ft hatékony megmozgatását jelenti az elvárt eredménnyel a pénzügyi és az önkormányzati szempontból hasonlóan lényeges - naturális mutatók szempontjából.

A kistérség önkormányzatai és térségfejlesztési társulásuk szempontjából talán még a felsoroltaknál is fontosabb, hogy a Társaság létrehozása és hatékony működtetése révén érhető el, hogy a tudatos önkormányzati településfejlesztő tevékenység eredményeként a kistérségben vállalkozói alapon megvalósulhasson 14-16 milliárd forintnyi új építési szerelési beruházás, és létrejöjjön legalább ezer új munkahely az Ipari Parkban, jelentős mértékben fellendítve ezzel a helyi gazdaság fejlődését.

A TERVEZETT KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG A Tervezet I. részében részletesen bemutatott és a fentiekben összefoglalóan ismertetett kistérségi településfejlesztési akciók megvalósításához szükséges szervezeti eszköz egy vegyes tulajdonosi összetétellel, gazdasági társasági formában megalakításra kerülő, piaci alapon működő professzionális szervezet. A további előkészítő munka eredményeként létrehozásra kerülő Társaság megtervezésének jelenlegi kezdeti stádiumában a Társaság legfontosabb jellemzői tekintetében a mai ismereteink szintjén célszerűnek tartott paramétereket és azok összefüggéseit a Tervezet II. része részletesen bemutatja. Ezek lényege a következő: A Társaságot vegyes tulajdonosi összetétellel célszerű létrehozni. Ez azt jelenti, hogy a legalább 50%+1 szavazat arányú de 75 %-nál kisebb önkormányzati tulajdonrész mellett a fejlesztések megvalósításában érdekelt állami és magán tulajdonú pénzintézeteket, kereskedelmi bankokat, illetve fejlesztő szervezeteket, célszerű bevonni a Társaság megalakításába. Ez a megoldás az alábbi előnyöket eredményezi: Az önkormányzati irányítás és piacorientált magatartás. Az önkormányzati többség, vagyis a legalább 50%+1 szavazati arány biztosítja az önkormányzat részére az irányítás lehetőségét. Fontos azonban megjegyezni, -hiszen ez a hatékony működés alapja, hogy az önkormányzat közvetlen utasítást a társaságnak nem adhat, csupán a társaság irányító szerveiben folytatott vita alapján a többi részvényes partner véleményének figyelembevételéve érvényesítheti akaratát. Ezekben a vitákban a társaság privát szférát képviselő részvényesei (bankok) általában a piaci viszonyok erőteljesebb figyelembevételét szorgalmazzák, ez pedig a hatékonyabb, piacorientált működés irányába fordítja a társaságot. Szorosabb banki együttműködés az önkormányzati projektek megvalósításában A bank részvényese, társa az önkormányzatnak. Részvényesként jobban ismeri a projekt hátterét, így alacsonyabb kamattal tudja finanszírozni a városfejlesztési akciókat. Márpedig előbb-utóbb -a banki kamatok csökkenésének következtében- a hazai bankok egyre nagyobb jelentőséget fognak tulajdonítani a biztonságos pénzkihelyezésnek, például településfejlesztési akciók finanszírozásának. Ebből a szempontból az a bank,

amely részvényes a fejlesztő társaságban, rendkívül kedvező helyzetben van a konkurenseihez képest, hiszen gyakorlatilag a projekt gondolatának felmerülésétől kezdve folyamatosan jut információhoz. Átláthatóság A vegyes tulajdonú gazdasági társaság mint forma a tapasztalatok szerint az önkormányzati fejlesztések hatékony eszközének bizonyult. A rendszer működésének lényege, hogy egyrészt a társaság piaci viszonyok között a magánvállalkozásokra jellemző rugalmassággal dolgozik, másrészt ugyanakkor tevékenysége az önkormányzat számára teljes mértékben átlátszó. Ennek biztosítéka egyrészt az önkormányzati részvénytöbbség, vagyis az önkormányzat tulajdonosi pozíciója. A másik nagyon fontos elem, hogy bár a társaság piaci viszonyok között működik, tevékenysége mégsem tekinthető kimondottan profit orientáltak. Az önkormányzattól kapott megbízásokat ugyanis a társaság az önkormányzat számlájára hajtja végre, így az akció nyeresége -adott esetben természetesen a veszteség is- az önkormányzatot illeti. A fejlesztő társaság az egyes akciók végrehajtására külön szerződést köt az önkormányzattal, amelynek ilymódon -megbízói helyzetéből adódóanrálátása van a társaság tevékenységére. Az önkormányzati költségvetés tehermentesítése, pénzügyi egyensúly A tehermentesített költségvetés nem azt jelenti, hogy a fejlesztő társaság gazdasági csodát csinál (pl. egy alapvetően támogatásra szoruló projektet nem képes önkormányzati hozzájárulás nélkül elvégezni). Mivel azonban a társaság az akcióterületen belül képződő bevételeket (pl. ingatlanértékesítések) visszaforgatja az akcióba, így csökkenti -vagy akár nélkülözhetővé is teheti- a költségvetésbe erre a célra egyébként beállítandó összeget. A fejlesztő társaság tevékenysége is akkor a legzökkenőmentesebb, ha sikerül pénzügyi egyensúlyt teremteni az akció kiadásai és bevételei között, vagyis ha egyáltalán nem szorul rá az önkormányzati költségvetés támogatására. Ha a pénzügyi egyensúly egy akción belül nem is valósítható meg, több - párhuzamosan bonyolított- településfejlesztési akció esetén még létrejöhet, így az önkormányzati költségvetés tehermentesítése is megvalósul. Valójában, minél több, párhuzamos fejlesztési akción dolgozik a társaság, annál nagyobb a valószínűsége annak, hogy az egyik akció deficitje a másik akció nyereségével -időlegesen, vagy véglegesen- kompenzálható legyen. A helyi gazdaság élénkítése A településfejlesztés több éven át tartó folyamata során jelentős összegű infrastrukturális beruházások valósulnak meg. Ez önmagában is élénkítőleg hat

a helyi építési vállalkozók tevékenységére, hiszen ezeket a munkákat a fejlesztő társaság megbízása alapján ők végzik el. Az igazi gazdaságélénkítő hatás azonban azáltal jelentkezik, hogy a településfejlesztési akciók nyomán ingatlanfejlesztési projektek megvalósítására (építési beruházásokra) nyílik lehetőség, amelyek összességükben az infrastrukturális beruházások sokszorosát érhetik el, megrendelést biztosítva a helyi építőipari vállalkozásoknak, egyben sok új munkahelyet teremtve. A tapasztalatok szerint a privát vállalkozások szívesen kapcsolódnak be az önkormányzati irányítású településfejlesztési akcióba. Ebben az esetben ugyanis az egyes építési vállalkozások előkészítése nem elszigetelten, egy-egy objektumra (pl. egy társasházra, vagy szállodára) koncentráltan történik, hanem egy nagyobb összefüggő terület összehangolt fejlesztése keretében. A Társaságot legalább 75-80 millió Ft készpénzzel célszerű létrehozni a biztonságos indulás érdekében. Az önkormányzatok szempontjából kedvező megoldás az, ha az említett készpénzt a külső partnerek teszik be a Társaságba az alapításkor. Ez a megoldás azt feltételezi, hogy az alapító önkormányzatok legalább ugyanakkora összegben ingatlanokat apportálnak a megalakuló Társaságba. A célszerű megoldás az adott esetben az, ha az alapító önkormányzatok mindegyike Kávát leszámítva, ahol ez nem értelmezhető a településfejlesztési akcióterülete vagy területe egy megfelelő nagyságú, forgalomképes részét apportálja a Társaságba. Ezzel a megoldással az önkormányzatok részéről a Társaság létrehozásához szükséges készpénz a minimumra csökkenthető. A vegyes tulajdonosi összetételből fakadóan a Társaság tevékenységével szemben megjelenő részben eltérő jellegű tulajdonosi érdekek és motivációk miatt a Társaság célszerű formája a részvénytársaság. A SCET idevágó több, mint 40 éves nyugat-európai és egy évtizedes magyarországi gyakorlati tapasztalatai egyértelműen azt igazolják, hogy a különböző jellegű és motivációjú tulajdonosok számára csak a részvénytársasági forma tudja biztosítani azt a beleszólási lehetőséget a Társaság operatív irányításába az Igazgatóságon keresztül, amit a külső partnerek joggal várnak el társasági tőkebefektetésükért cserébe. A hasonló jellegű fejlesztések gyakorlati tapasztalatai által egyáltalán nem igazolt, de ötlet szinten időnként felbukkanó elképzelés, miszerint hasonló kontextusban egy kft létrehozása ugyanolyan megfelelő, de sokkal olcsóbb lenne, azért teljesen megalapozatlan a fentieken túlmenően, mert a társasági formából adódó többletköltségek az alaptőke nagyságából, a Társaság

összetételének és tevékenységének jellegéből következően túlnyomó részben ugyanúgy jelentkeznének (könyvvizsgáló, felügyelő bizottság). Ugyanakkor a kft mint társasági forma sokkal kevésbé jelentene biztonságos és ezáltal vállalható társasági tőkebefektetési lehetőséget a külső partnerek számára.

DÖNTÉSEK AZ ELŐKÉSZÍTÉS FOLYTATÁSA ÉRDEKÉBEN Annak érdekében, hogy a potenciális társasági tőkebefektető partnerekkel a vegyes tulajdonú Társaság létrehozása érdekében tárgyalásokat lehessen kezdeni és a következő előkészítési fázisban a Társaság részletes üzleti tervét el lehessen készíteni, a Társulásnak a következő elvi jellegű döntéseket célszerű meghoznia: 1. A Társulás a Tervezet alapján szükségesnek és célszerűnek látja egy vegyes tulajdonú gazdasági társasági formában, piaci alapon működő professzionális megvalósító szervezet létrehozását a Tervezetben bemutatott településfejlesztési akciók megvalósítására. 2. A Társulás a Tervezetben foglaltakat a társaságalakítás további előkészítő munkálatainak alapjául elfogadja, és felkéri a Társulás vezetését és munkaszervezetét az előkészítés következő szakaszának elvégzésére, a Társaság üzleti tervének kidolgoztatására, valamint a potencionális társasági tőkebefektető partnerekkel folytatható előzetes társaságalakítási tárgyalások lebonyolítására.

I. RÉSZ ELŐZETES TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓTERVEK

TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓK 1. MONOR, PINCEFALU FEJLESZTÉSE I. ÜTEM 2. MONOR, KENDERESALJA LAKÓTERÜLET FEJLESZTÉSE 3. VECSÉS, VÁLLALKOZÓI ÖVEZET FEJLESZTÉSE 4. GYÖMRŐ, MENDEI ÚT MELLETTI IPARI TERÜLET FEJLESZTÉSE 5. NYÁREGYHÁZA, IPARI TERÜLET FEJLESZTÉSE 6. KÁVA, TELEPÜLÉSKÖZPONT FEJLESZTÉSE 7. ECSER, TELEPÜLÉSKÖZPONT FEJLESZTÉSE

1. SZÁMÚ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MONOR, PINCEFALU FEJLESZTÉSE I. ÜTEM

1. ELŐZETES OPERATÍV TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ

(pincesorok megújítása fejlesztési terv részlet) M=1:2000

1.1. AZ ÖNKORMÁNYZATI TÁRSULÁS RÉSZÉRŐL A TERVEZÉSHEZ RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT ALAPADATOK: Monor - Pincesorok Megújítás és rendezés A.D.U. Építész Iroda Kft (1995) a terv tartalma: Söveges munkarészek: Előzmények Jelenlegi állapot Javaslatok Rajzi munkarészek: Vizsgálatok: Településszerkezet és Adottságok, M=1:10000 Településszerkezet Jelenlegi Állapot, M=1:2000 Építészeti Értékvizsgálat és Pincetípusok, M=1:1000 Állapotvizsgálat, M=1:1000 Utcaképek, M=1:200 Tervek: Településszerkezeti Koncepció, M=1:2000 Jelenlegi Állapot SZT. Orbán Szobor és Környéke, M=1:500 Beépítési javaslat I. SZT. Orbán tér és környéke, M=1:500 Jelenlegi Állapot II. Területegység, M=1:500 Beépítési Javaslat II. Vendéglátó - Pihenőhely, II. Területegység, M=1:500 A fent említett terv tartalmazott egy kivonatot az akkor érvényes ÁRT-ből, M=1:25000 A rendelkezésre bocsátott terv körültekintően vizsgálja meg az adott terület problémáit, a megoldási lehetőségeket. Részletesen bemutatja, értékeli állapota, építészeti értéke szerint az itt található pincéket, majd javaslatot ad a kiválasztott területek beépítésére. A jelen előzetes fejlesztési akcióterv tárgya ebből az 1. pont szerinti terület komplex területelőkészítési munkálatainak elvégzése Monor és Monorierdő területét ábrázoló településtérkép, M=1:10000, (1994. jan. 1.-i állapot szerint) Az akcióterületre vonatkozó hiányzó tulajdoni lapok, adatok 2001. szeptember 12.-én kerültek egyeztetésre.

1.2. A TULAJDONVISZONYOK ÉRTÉKELÉSE AZ ÖNKORMÁNYZAT ÁLTAL NYÚJTOTT INFORMÁCIÓK ALAPJÁN Az akcióterületen a rendezési terv szerinti közterület önkormányzati tulajdonban van. A rendezési terv szerinti rendezett közterületek kialakítása és az akcióterületet feltáró infrastruktúrák megépítése, az adatszolgáltatás szerint nem igényli magántulajdonú területek megszerzését. Magántulajdon megszerzése a 9304. hrsz-ú, -tervezett panzió- telken indokolt. 1.3. ÉPÍTÉSI LEHETŐSÉGEK (SZINTTERÜLET) FUNKCIÓK SZERINT A Szent Orbán tér a Pincefalu első kiépített fogadóterülete lesz. Ennek megfelelően a rendezési terv és az ahhoz mellékelt beépítési javaslat szerinti beépítés valósulhat meg, az infrastrukturális feltételeknek megteremtésétét követően. Építési program a fogadóterület létesítményeire: Panzió: Összesen: 1200 m 2 földszinten: 800m 2 vendéglátó ter. 80 fő tetőtérben: 10 szoba 400m 2 20 fő Pincék száma: 333 db jó állagú 104 db közepes 162 db Látogatásra alkalmas pince: 270 db Buszok száma: 1 db a panzióhoz 2 db a pincékhez öszzesen: 3 db Személygépkocsik száma: 20db 1.4. A SZÜKSÉGES TERÜLETEK MEGSZERZÉSÉVEL KAPCSOLATOS FELADATOK Az akcióterületen a rendezési terv szerinti közterület önkormányzati tulajdonban van, területszerzés a 9304. hrsz-ú területen indokolt. A telek magántulajdonban van.

2. ELŐZETES PÉNZÜGYI KONCEPCIÓ

2.1. ELŐZETES PÉNZÜGYI TERV A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ ÉRTÉKESÍTÉSI BEVÉTELEINEK ÉS KIADÁSAINAK ELEMZÉSÉVEL 2001. ÉVI ÁRON, EFT-BAN (excel táblázati melléklet)

2.2. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ VÁRHATÓ RÁFORDÍTÁSAINAK MEGHATÁROZÁSA 2.2.1. Az infrastruktúra-építés becsült költségei Külső úthálózat: Munka fajtája Mennyiség Költség kitérők építése aszfaltból 2x20x10 = 400m 2 5.200 eft (10 db) Tartalék 10% 520 eft Mindösszesen: Bruttó 5.720 eft 7.150 eft Belső úthálózat: Munka fajtája Mennyiség Költség buszforduló építése aszfaltból 20x6 = 120 m 2 1.560 eft sárrázó építése aszfaltból 10x4 = 40 m 2 520 eft buszparkoló (3) aszfaltból 3x3,5x12= 126 m 2 1.638 eft gépkocsiparkolók 20x2,5x4,5= 225 m 2 1.350 eft gyephézagos betonból (20) vendéglő belső út- és parkoló 13x18+4x10= 274 m 2 2.192 eft felületei térkőből vegyes használatú felület 40x3= 120 m 2 1.320 eft térkőből gyalogosfelületek térkőből 80x2,5+1,5x23+10x10= 2.175 eft 334,5 m 2 ingatlanok behajtói 2 120 eft Összesen: 10.875 eft Tartalék 10% 1.088 eft Mindösszesen: Bruttó: 11.963 eft 14.954 eft

Akcióterületen kívüli közműépítés: NA 100 KM vízvezeték 1000 fm 10 000 eft D20 KG szennyvízcsatorna 1000 fm 20 000 eft 120mm 2 villamos légvezeték 1000 fm 5 000 eft Összesen 35 000 eft 10% tartalék 3 500 eft Mindösszesen 38 500 eft Akcióterületen belüli közműépítés: NA100KM vízvezeték 130 fm 1 300 eft D20KG szennyvízcsatorna 130 fm 2 600 eft 40/60 földárok 130 fm 390 eft Villamos légvez. Közvilágítással 130 fm 910 eft közműbekötés 2 db 280 eft Összesen 5 480 eft 10% tartalék 550 eft Mindösszesen 6 030 eft 2.2.2. Ingatlanszerzés költségei Előzetes pénzügyi terv 2.1-es pontja: Területszerzés összesen: megszerzendő terület: 2400 m 2 fajlagos területszerzési költség: 2500 Ft/m 2 terület szerzés összesen: 2400 m 2 x 2500 Ft/m 2 = 6.000 eft 2.2.3. Egyéb területelőkészítési költségek Előzetes pénzügyi terv 1.2-es pontja: Út-és közműépítés engedélyezési és kiviteli tervei: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 4% 2.700 e FT Előzetes pénzügyi terv 1.4-es pontja: Geodézia, telekalakítás: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 0,5% 4.000 e FT

Előzetes pénzügyi terv 2.9-es pontja: Kertépítés, közterület rendezés: Területe: 3246 m 2 Fajlagos költség 5000 Ft/m 2 3246 m 2 x 5000 16.200 e FT Előzetes pénzügyi terv 3. pontja: Megvalósítás irányításának díja: Marketing+ ügyvédi díj(marketing+ ügyvédi díj+i.+ii/1.+ii/2) x 5%= (48.000 eft+4.000 eft+89.200 eft+500 eft+200 eft) x 0,05 7.800 e FT 2.3. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ SZÜKSÉGES FORRÁSOK MEGHATÁROZÁSA 2.3.1. Az önkormányzati tulajdonú ingatlanok értékesítéséből várható bevételek Előzetes pénzügyi terv I/1. pontja: Bevételek: A kész épület, (panzió) becsült értékesítési ára 250 eft/m 2 Telekhányad: 12% Fajlagos telekhányad: 250 x 0,12= 30 e Ft/m 2 2.3.2. Önkormányzati és esetleges egyéb külső források Előzetes pénzügyi terv III. pontja: Vissza nem térítendő állami támogatás: Céltámogatás szennyvízcsatornához: Akción belüli+kívüli szennyvízcsat x 80%=20.000eFt+2.600eFt x 0,8= 18.080 eft Vízügyi célelőirányzat: (Akción belüli+kívüli vízvezeték) x 20%= (10000 eft+ 1300 eft) x 0,2= 11300 x 0,2= 2.260 eft Σ 20.340 eft 20.300 eft

Előzetes pénzügyi terv IV. pontja: Az elektromos hálózat beruházási költségeiből TITÁSZ által finanszírozásra kerülő rész Külső közmű 120mm 2 V-os légvezeték Belső közmű Villamos légvezeték Σ támogatás=5.910 eft x 20%= 5 000 eft 910 eft 5.910 eft 1.182 eft 1.200 eft Az akcióterületből kiaknázható források Egy településfejlesztési akció általában a területén található ingatlanok felértékelődését hozza magával. Ezért, ha az adott területen önkormányzati tulajdonú ingatlanok találhatók, azok értékesíthetők, és a befolyó vételár visszaforgatható a fejlesztési akcióba. Az értékesítési bevételek kedvező esetben teljes mértékben ellensúlyozhatják, vagy meghaladhatják a településfejlesztési akció megvalósítása során felmerülő kiadásokat. Jelen esetben a kiadásokhoz képest viszonylag kevés értékesítési bevétel keletkezik. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a városfejlesztési akció megvalósítása egészben ráfizetés lenne az Önkormányzat szemszögéből. A nagy kiterjedésű és unikális értéket képviselő pincefalu egyik legfontosabb megközelítési csomópontjának fogadó területté történő tényleges kiépítése ugyanis a terület idegenforgalmának jelentős növekedését eredményezi. Ezáltal az Önkormányzat szemszögéből nem a fejlesztési akció végrehajtása révén közvetlenül realizálható ingatlan értékesítési bevételek jelentik a tényleges hasznot, hanem az a követett hozadék, ami a pincefalu és ezáltal az egész város idegenforgalmának növekedése, a pincefalu ingatlanjainak felértékelődése, mindezek által az idegenforgalomhoz kapcsolódó helyi vállalkozások bevételeinek, valamint az önkormányzati és állami adó és illeték bevételeinek az ebből származó növekedésével jelentkezik.

Önkormányzati pénzügyi részvétel A fejlesztési akció megrendelője, gazdája az Önkormányzat, így az akció költségeit is neki kell vállalnia. Ezeket a költségeket csökkentheti az előző pontokban tárgyalt források bevonása. Tekintettel azonban arra, hogy az akcióterületből kiaknázható forrásokkal csak viszonylag kis mértékben számolhatunk, a pályázattal elnyerhető külső források pedig egyenlőre nem számszerűsíthetők, a pénzügyi mérlegben az akció önkormányzati költségvetésből történő finanszírozását feltételezzük, ami kiegészül a táblázat szerinti támogatásokkal és egyéb forrásokkal.

2. SZÁMÚ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MONOR, KENDERESALJA LAKÓTERÜLET FEJLESZTÉSE

1. ELŐZETES OPERATÍV TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ

(térképi melléklet)

1.1. AZ ÖNKORMÁNYZATI TÁRSULÁS RÉSZÉRŐL A TERVEZÉSHEZ RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT ALAPADATOK: Monor Kenderesalja akcióterület területét, és közvetlen környeztét ábrázoló digitális alaptérkép (8 szelvény) Az akcióterületen található hrsz.-okhoz tartozó tulajdonlapok A.D.U. Építész Iroda Kft által készített Településrendezési vázlat, M=1:4000 Monor Kenderesalja akcióterület digitális alaptérkép 8 szelvényéhez tartozó közműnyomvonalak, kapacitási adatok nélkül Monor és Monorierdő területét ábrázoló településtérkép, M=1:10000, (1994. jan. 1.-i állapot szerint) Az akcióterületre vonatkozó hiányzó tulajdoni lapok, adatok 2001. szeptember 12.-én kerültek átadásra, egyeztetésre. 1.2. A TULAJDONVISZONYOK ÉRTÉKELÉSE AZ ÖNKORMÁNYZAT ÁLTAL NYÚJTOTT INFORMÁCIÓK ALAPJÁN 41 db önkormányzati tulajdon: hrsz:-ok a tulajdonviszonyt ábrázoló tervlapról leolvashatók területe: 7001 m 2 2 db vegyes tulajdon hrsz: 5608, 5584 területük: 347 m 2 magán tulajdon: hrsz:-ok a tulajdonviszonyt ábrázoló tervlapról leolvashatók területük: 53071 m 2 2 db gazdasági társaság tulajdon hrsz: 5708, 5706 területe: 258 m 2 3 db egyházi tul. hrsz: 5712, 5710, 5709 területe: 553 m 2

1.3. ÉPÍTÉSI LEHETŐSÉGEK (SZINTTERÜLET) FUNKCIÓK SZERINT Az előzetes operatív településfejlesztési és pénzügyi koncepció megalapozása érdekében, a kistérségi társulás felkérése az A.D.U. Építész Iroda Kft készítette el a mellékelt településrendezési vázlatot, a kistérséggel és SCET Magyarország Városfejlesztő Rt.-vel folytatott egyeztetéseknek megfelelően. A településrendezési vázlat alapján az építési program a következő: A városfejlesztési akcióterületen kertvárosias jellegű lakóterület alakítható ki. Az új beépítés jellemző paraméterei telektömbönként: T1 Telektömb területe: 11662 m 2 Beépíthetőség 25% Szintszám F+1+T Becsült bruttó építhető szintterület 7580 m 2 Lakások becsült száma ( 160 m 2 br./lakás) 45 lakás Lakók becsült száma (4 lakó/lakás) 180 lakó T2 Telektömb területe: 8168 m 2 Beépíthetőség 35% Szintszám F+1+T Lakások becsült bruttó szintterülete 7433 m 2 Lakások becsült száma ( 147 m 2 br./lakás) 50 lakás Lakók becsült száma (4 lakó/lakás) 200 lakó T3 Telektömb területe: 8613 m 2 Beépíthetőség 35% Szintszám F+1+T Lakások becsült bruttó szintterülete 7838 m 2 Lakások becsült száma 50 lakás Lakók becsült száma 200 lakó

T4 Telektömb területe: 4696 m 2 Beépíthetőség 35% Szintszám F+1+T Lakások becsült bruttó szintterülete 4273 m 2 Lakások becsült száma 30 lakás Lakók becsült száma 120 lakó T5 Telektömb területe: 8344 m 2 Beépíthetőség 35% Szintszám F+T Lakások becsült bruttó szintterülete 7593 m 2 Lakások becsült száma 50 lakás Lakók becsült száma 200 lakó Az új beépítés jellemző paraméterei az egész városfejlesztési akcióterületre: Telektömbök területe összesen: 41483 m 2 Beépíthetőség: 25-35% Szintszám: F+1+T Lakások becsült száma: 225 lakás Lakók becsült száma: 900 lakó 1.4. A SZÜKSÉGES TERÜLETEK MEGSZERZÉSÉVEL KAPCSOLATOS FELADATOK Az akcióterületen minden olyan nem önkormányzati területet meg kell szerezni, melyen nincs lakóépület. Az 5823. hrsz-ú telken egy régi épület található, melyben még jelenleg is laknak. A telek egy részét bevonjuk az akcióba. A költségvetésben ennek a telekterületnek (800 m 2 ) a megszerzési költségével nem számolunk, de költség oldalon 4.000 E Ft jelentkezik, melyet a tulajdonosnak kell kifizetni. Az értékesítési bevételeknél a T5 -ös telektömbben, a településrendezési vázlat paraméterei szerint számítható nettó szintterületnél 150 m 2 -rel kevesebbet vettünk figyelembe. Az 5823. hrsz.-ú ingatlanon levő épület megtartásából eredő következményeket a szabályozási terv készítése során figyelembe kell venni.

Területszerzés: Magántulajdon terület:53071 m 2 Egyházi tulajdon területe: 553 m 2 Gazdasági társaság tulajdon területe: 258 m 2 Vegyes tulajdonú területek: 347 m 2 Összes megszerzendő terület: 54229 m 2

2. ELŐZETES PÉNZÜGYI KONCEPCIÓ

2.1. ELŐZETES PÉNZÜGYI TERV A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ ÉRTÉKESÍTÉSI BEVÉTELEINEK ÉS KIADÁSAINAK ELEMZÉSÉVEL 2001. ÉVI ÁRON, EFT-BAN (excel táblázati melléklet)

2.2. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ VÁRHATÓ RÁFORDÍTÁSAINAK MEGHATÁROZÁSA 2.2.1. Az infrastruktúra-építés becsült költségei Külső úthálózat: Munka fajtája Mennyiség Költség lakóút építése aszfaltból, 5.5 m 5.5x100 = 550 m 2 7.150 eft szélességben járdaburkolat építése aszfaltból 2x1.5x100 = 300 m 2 2.100 eft Összesen: 9.250 eft Tartalék 10% 925 eft Mindösszesen: Bruttó 10.175 eft 12.719 eft Belső úthálózat: Munka fajtája Mennyiség Költség Krúdy utcában egyoldali járda szélesítése aszfaltburkolattal 180 mh határoló utak kiépítése aszfaltburkolattal 980 mh határoló utakon egyoldali járdaburkolat építése aszfaltból 980 mh egyéb belső utak kiépítése aszfaltburkolattal 690mh kétoldali járdaépítés belső utak mentén aszfaltból 690 mh ingatlanok behajtói 225 db Összesen: 0,5x180 = 90 m 2 630 eft 980x5,5 = 5390 m 2 70.070 eft 980x1,5 = 1470 m 2 10.290 eft 690x5,5 = 3795 m 2 49.335 eft 690x2x1,5 = 2.070 m 2 14.490 eft 225 13.500 eft 158.315 eft Tartalék 10% 15.832 eft Mindösszesen: Bruttó 174.147 eft 217.684 eft

Akcióterületen kívüli közműépítés: NA100KM vízvezeték 120 fm 1 800 eft D20KG szennyvízcsatorna 120 fm 3 360 eft 40/60 földárok 100 fm 500 eft D90KPE gázvezeték 120 fm 1 200 eft 20KV-os légvezeték 500 fm 5 000 eft Összesen 11 860 eft 10% tartalék 1 190 eft Mindösszesen 13 050 eft Akcióterületen belüli közműépítés: NA100KM vízvezeték 1 200 fm 18 000 eft D20KG szennyvízcsatorna 1 100 fm 30 800 eft D30 KG csap. víz csat. 1 100 fm 33 000 eft D90KPE gázvezeték 270 fm 2 700 eft D63KPE gázvezeték 660 fm 7 920 eft 20KV-os légvezeték 230 fm 2 300 eft 630KVA traanszformátor 1 db 10 000 eft Kisfesz. földkábel és közvil. 1 500 fm 21 000 eft Távközlési alépítmény 1 200 fm 6 000 eft közműbekötés 225 db 45 000 eft Összesen 176 720 eft 10% tartalék 17 672 eft Mindösszesen 194 392 eft 2.2.2. Ingatlanszerzés költségei Előzetes pénzügyi terv 2.1-es pontja: Területszerzés összesen: Az 5823. hrsz-ú telken egy régi épület található, melyben még jelenleg is laknak. A telek egy részét bevonjuk az akcióba. A költségvetésben ennek a telekterületnek (800 m 2 ) a megszerzési költségével nem számolunk, de költség oldalon 4.000 E Ft jelentkezik, melyet a tulajdonosnak kell kifizetni. Az értékesítési bevételeknél a T5 -ös telektömben, a településrendezési vázlat paraméterei szerint számítható nettó szintterületnél 150 m 2 -rel kevesebbet vettünk figyelembe, az építési telekből származó bevételeknél. Az 5823. hrsz.-

ú ingatlanon levő épület megtartásából eredő következményeket a szabályozási terv készítése során figyelembe kell venni. A T1 tömb területén: 14263 m 2 (magántulajdon) A T2+T3 tömb területén: 553 m 2 (egyházi tulajdon) 258 m 2 (gazdasági társasági tulajdon) 347 m 2 (vegyes tulajdon) 15880 m 2 (magán tulajdon) =17038 m 2 A T4+T5 tömb területén: 22928 m 2 (magántulajdon) az 5823. hrsz-ú telek területének kivételével. (A fenti magyarázat alapján) Területszerzés összesen: =54229 m 2 fajlagos költség: 1000 Ft/m 2 Költség: 54229 m 2 x1000 Ft/m 2 =54.229 e Ft 5823. hrsz-ú telek miatt jelentkező költség: 4.000 e Ft Költség összesen: 54.229 e Ft+4.000 e Ft 58.200 e Ft 2.2.3. Egyéb területelőkészítési költségek Előzetes pénzügyi terv 1.1-es pontja: Szabályozási terv készítése: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 18% 7.900 e FT Előzetes pénzügyi terv 1.2-es pontja: Út-és közműépítés engedélyezési és kiviteli tervei: (2.5+2.6+2.7+2.8) x 4% 17.500 e FT Előzetes pénzügyi terv 1.3-as pontja: Kertészeti tervek 2.9 x 6% 400 e FT Előzetes pénzügyi terv 1.4-es pontja: Geodézia, telekalakítás:

(2.5+2.6+2.7+2.8) x 0,5% 2.200 e FT Előzetes pénzügyi terv 2.4-es pontja: Feltöltés tereprendezés: A terület mély fekvése, és a magas talajvízszint miatt a későbbi részletesebb vizsgálatok eredményei alapján, szükségessé válhat bizonyos mértékű feltöltés. A jelenlegi előkészítő jellegű tervezési fázis természetéből következően, valamint geodéziai és geotechnikai alapadatok, illetve vizsgálati eredmények hiányában, ennek mértéke pontosan nem határozható meg. Az óvatosság elvémek érvényesítése érdekében, az egész területre átlagosan 50 cm feltöltést vettünk figyelembe 900 Ft/m 2 -es költséggel. Területe: 61230 m 2 Fajlagos költség: 900 Ft/m 2 61230 m 2 x 900 55.100 e FT Előzetes pénzügyi terv 2.9-es pontja: Kertépítés, közterület rendezés: T1 tömb körül: 220+40+100= 360 m (egyoldali) 40m (kétoldali) =(360x1,5)+(40x3,5)= 680 m 2 2 e Ft/m 2 költség: 680 m 2 x2 e Ft/m 2 = 1.360 e Ft Krúdy Gyula utca: 80+60= 140 m (egyoldali) =(140x1,5)= 210 m 2 2 e Ft/m 2 költség: 210 m 2 x2 e Ft/m 2 = 420 e Ft Zólyom utca: 280 m (egyoldali) =(280x1,5)= 420 m 2 2 e Ft/m 2 költség: 420 m 2 x2 e Ft/m 2 = 840 e Ft Beáta utca: 108 m (egyoldali)

=(108x1,5)= 162 m 2 2 e Ft/m 2 költség: 162 m 2 x2 e Ft/m 2 = 324 e Ft Somogyi Béla utca: 140 m (egyoldali) =(140x1,5)= 210 m 2 2 e Ft/m 2 költség: 210 m 2 x2 e Ft/m 2 = 420 e Ft T5 és T4 közötti utca: 152 m (kétoldali) =(152x3,5)= 532 m 2 2 e Ft/m 2 költség: 532 m 2 x2 e Ft/m 2 = 1.064 e Ft T3 és T2 közötti utca: 124 m (kétoldali) =(124x3,5)= 434 m 2 2 e Ft/m 2 költség: 434 m 2 x2 e Ft/m 2 = 868 e Ft T4,T5 és T3T2 közötti utca: 100 m (kétoldali) 50 m (egyoldali) =(100x3,5)+(50x1,5)= 425 m 2 2 e Ft/m 2 költség: 425 m 2 x2 e Ft/m 2 = 850 e Ft Költség összesen: 6.800 e Ft

Előzetes pénzügyi terv 3. pontja: Megvalósítás irányításának díja: A változat (I.+II/1.+II/2) x 5%+ marketing x 1,05 + ügyvédidíj x 1,05= 0,05 x (577.400 eft+28.000 eft+558.100 eft)+5.800x1,05+ 2.900x1,05 67.300 e FT Előzetes pénzügyi terv 3. pontja: Megvalósítás irányításának díja: B változat (I.+II/1.+II/2) x 5%+ marketing x 1,05 + ügyvédidíj x 1,05= 0,05 x (780.000 eft+28.000 eft+558.000 eft)+7.800 x 1,05+3.900 x1,05 80.600 e FT 2.3. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ SZÜKSÉGES FORRÁSOK MEGHATÁROZÁSA 2.3.1. Az önkormányzati tulajdonú ingatlanok értékesítéséből várható bevételek A változat Előzetes pénzügyi terv I/1. pontja: Bevételek: Az egyes telektömbök területi adatai az ADU Építész Iroda településrendezési vázlata alapján lettek figyelembe véve. T1 tömb: Telektömb területe: 11662,13 m 2 750 m 2 (5390/9 hrsz miatt)= 10912,13 m 2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 25% Összes bruttó szintter.: (10912,13 m 2 x0,25)x(2+0,6)= 7092,8 m 2 Összes nettó szintter.: (7092,8 m 2 x0,75)= 5319,6 m 2 5320 m 2 Fajlagos telekhányad: 170eFT x 0,15= 25.500 Ft/m 2 Összes telekhányad: 5320m 2 x25.500 Ft/m 2 = 135.660 e Ft

135.700 eft T2 tömb: Telektömb területe: 8167,7 m 2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (8167,7m 2 x0,35)x(2+0,6)= 7432,6 m 2 Összes nettó szintter.: (7432,6 m 2 x0,75)= 5574,45 m 2 5575 m 2 Fajlagos telekhányad: 180 eft x 0,15= 27.000 Ft/m 2 Összes telekhányad: 5575m 2 x27.000 Ft/m 2 = 150.525 e Ft 150.500 eft T3 tömb: Telektömb területe: 8613,16 m 2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (8.613,16 m 2 x0,35)x(2+0,6)= 7837,97 m 2 Összes nettó szintter.: (7837,97 m 2 x0,75)= 5.878,48 m 2 5878 m 2 Fajlagos telekhányad: 180 eft x 0,15= 27.000 Ft/m 2 Összes telekhányad: 5878m 2 x27.000 Ft/m 2 = 158.700 eft 158.700 eft T4 tömb: Telektömb területe: 4695,97 m 2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (4695,97 m 2 x0,35)x(2+0,6)= 4273,33 m 2 Összes nettó szintter.: (4273,33 m 2 x0,75)= 3204,9 m 2 3205 m 2 Fajlagos telekhányad: 150 eft x 015=22.500 Ft/m 2 Összes telekhányad: 3205 m 2 x22.500 Ft/m 2 = 72.113 e Ft 72.100 eft T5 tömb: Telektömb területe: 8344,35 m 2 Beépítés jellege: F+T

Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (8344,35 m 2 x0,35)x(1+0,6)= 4672,83 m 2 Összes nettó szintter.: (4672,83 m 2 x0,75)= 3504,62 m 2 3504,62 m 2 150 m 2 = 3354,62 3355 m 2 Fajlagos telekhányad: 150 e Ft x 0,12=18.000 Ft/m 2 Összes telekhányad: 3355 m 2 x18.000 Ft/m 2 = 60.390 e Ft 60.400 eft I. Bevételek összesen: =577.400 e Ft B változat Előzetes pénzügyi terv I/1. pontja: Bevételek: T1 tömb: Telektömb területe: 11662,13 m 2 750 m 2 (5390/9 hrsz miatt)= 10912,13 m 2 Beépítés jellege: F+2+T Maximális beépítés: 30% Összes bruttó szintter.: (10912,13 m 2 x0,3)x(3+0,6)= 11785 m 2 Összes nettó szintter.: (11785 m 2 x0,75)= 8838,8 m 2 8839 m 2 Fajlagos telekhányad: 200eFT x 0,15= 30.000 Ft/m 2 Összes telekhányad: 8839m 2 x30.000 Ft/m 2 = 265.170 e Ft 265.200 eft T2 tömb: Telektömb területe: 8167,7 m 2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (8167,7m 2 x0,35)x(2+0,6)= 7432,6 m 2 Összes nettó szintter.: (7432,6 m 2 x0,75)= 5574,45 m 2 5575 m 2 Fajlagos telekhányad: 220 eft x 0,15= 33.000 Ft/m 2 Összes telekhányad: 5575m 2 x 33.000 Ft/m 2 = 183.975 e Ft 184.000 eft

T3 tömb: Telektömb területe: 8613,16 m 2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (8.613,16 m 2 x0,35)x(2+0,6)= 7837,97 m 2 Összes nettó szintter.: (7837,97 m 2 x0,75)= 5.878,48 m 2 5878 m 2 Fajlagos telekhányad: 220 eft x 0,15= 33.000 Ft/m 2 Összes telekhányad: 5878m 2 x 33.000 Ft/m 2 = 193.974 eft 194.000 eft T4 tömb: Telektömb területe: 4695,97 m 2 Beépítés jellege: F+1+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (4695,97 m 2 x0,35)x(2+0,6)= 4273,33 m 2 Összes nettó szintter.: (4273,33 m 2 x0,75)= 3204,9 m 2 3205 m 2 Fajlagos telekhányad: 180 eft x 015=27.000 Ft/m 2 Összes telekhányad: 3205 m 2 x 27.000 Ft/m 2 = 86.535 e Ft 86.500 eft T5 tömb: Telektömb területe: 8344,35 m 2 Beépítés jellege: F+T Maximális beépítés: 35% Összes bruttó szintter.: (8344,35 m 2 x0,35)x(1+0,6)= 4672,83 m 2 Összes nettó szintter.: (4672,83 m 2 x0,75)= 3504,62 m 2 3504,62 m 2 150 m 2 = 3354,62 3355 m 2 Fajlagos telekhányad: 15.000 Ft/m 2 Összes telekhányad: 3355 m 2 x15.000 Ft/m 2 = 50.325 e Ft 50.300 eft I. Bevételek összesen: =780.000 e Ft 2.3.2. Önkormányzati és esetleges egyéb külső források Az akcióterületből kiaknázható források Vissza nem térítendő állami támogatás:

Céltámogatás szennyvízcsatornához: Akción belüli+kívüli szennyvízcsat x 80%=3.360eFt+30.800eFt x 0,8= 27.328 eft Vízügyi célelőirányzat: (Akción belüli+kívüli vízvezeték) x 20%= (18000 eft+ 1800 eft) x 0,2= 19800 x 0,2= 3.960 eft Σ 31.288 eft 31.300 eft Előzetes pénzügyi terv IV. pontja: Az elektromos hálózat beruházási költségeiből TITÁSZ által finanszírozásra kerülő rész Külső közmű 20KV-os légvezeték 5 000 eft Belső közmű 20KV-os légvezeték 630KVA traanszformátor Kisfesz. földkábel és közvil. 2 300 eft 10 000 eft 21 000 eft 38.300 eft támogatás=38.300 eft x 20%= 7.660 eft 7.700 eft

Az akcióterületből kiaknázható források Az Előzetes pénzügyi tervet két változatban készítettük el. A B változat opimistább értékesítési elképzelést tartalmaz a 4.3.1. pontban részletezettek szerint, amit indokol a város ingatlan - és lakásépítési politikája, amivel az akcióterületre fogja terelni a potenciális építési vállalkozókat, illetve lakásépítőket.

3. SZÁMÚ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓ VECSÉS, VÁLLALKOZÓI ÖVEZET FEJLESZTÉSE

1. ELŐZETES OPERATÍV TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ

(térképi melléklet)

1.1. AZ ÖNKORMÁNYZATI TÁRSULÁS RÉSZÉRŐL A TERVEZÉSHEZ RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT ALAPADATOK: Földhivatali alaptérkép az akcióterületről, M=1:4000 Az akcióterületen található hrsz.-okhoz tartozó tulajdonlapok Vecsés Településszerkezeti Terve, Urbanitás Kft. 2001. A terv tartalma: Szöveges munkarészek Településszerkezeti Tervhez: Határozati javaslat Településszerkezeti terv leírása Alátámasztó munkarészek Szöveges munkarészek Szabályozási Tervhez: Előzmények Építési Szabályok Jogszabályok Tervi munkarészek Településszerkezeti Tervhez: Településszerkezeti és Területfelhasználási Terv M=1:10000 Tájrendezési és Környezetalakítási Vizsgálat M=1:10000 Vizi közművek Fejlesztési Javaslata M=1:10000 Energia közművek Fejlesztési Javaslata M=1:10000 Tervi munkarészek Szabályozási Tervhez: Belterület Szabályozási Terve M=1:4000, 7 szelvény Külterület Szabályozási Terve M=1:10000 Az akcióterületre vonatkozó meglévő közmű terve Az akcióterületre vonatkozó csatornázás terve Ingatlan információk a kistérségi akciótervhez Kivonat a Képviselő-testület jegyzőkönyvéből: 4196/2. Hrsz-ú terület megvételéről az állam részére. Levél a Vesh Inkubátor KFT. részére melyben a Képviselő testület támogatja a kívánt fejlesztést (4196/3 hrsz. terület) Kivonat a Képviselő-testület jegyzőkönyvéből: 4196/1. Hrsz-ú terület állami tulajdonú részének önkormányzati tulajdonba adásáról Kivonat a Képviselő-testület jegyzőkönyvéből: az inkubátorház terület biztosításáról 84/a/2000. Ök. határozat: Inkubátorház létrehozásának feltételeiről az építési program megalapozása érdekében a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt. konzultált a rendezési terv tervezőjével Berényi Máriával, (Urbanitás Kft.) akitől számos hasznos információt és anyagot kapott.