1 Igazgatótanács jelentése az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság 2014. évi működéséről és a 2014. évről IFRS szerint konszolidált-, valamint a magyar számviteli törvény szerint elkészített, nem konszolidált beszámolókról Társaság neve Appeninn Nyrt. Társaság címe 1022 Budapest, Bég u. 3-5. Ágazati besorolás Jelentési időszak Vagyonkezelés (ingatlan hasznosítás) 2014. éves beszámoló A Jelentés tartalmazza a Társaság 2014. évre vonatkozó összevont (konszolidált) vezetőségi jelentését, az IFRS-nek megfelelően elkészített, tárgyidőszakra vonatkozó összevont (konszolidált) mérlegét és összevont (konszolidált) eredménykimutatását, valamint a magyar számviteli törvény szerint elkészített nem konszolidált beszámolóját és ezekhez fűzött értékelést. A Társaság bemutatása Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. megalapítására 2009 decemberében került sor, a társaság bevételtermelő üzleti tevékenységét 2010-ben kezdte meg. Az Appeninn Nyrt. holding funkciót tölt be a cégcsoportban és az alábbi szolgáltatásokkal segíti, támogatja a társaság tagjait: - leánycég bérbeadási tevékenységéhez szükséges ingatlan karbantartási, üzemeltetési szolgáltatás biztosítása - aktív portfólió-menedzsment - központi irányítás és ügyintézés, valamint jogi képviselet biztosítása - központi beszerzések lebonyolítása, legkedvezőbb ajánlatok felkutatása - ingatlanok felújításának, átalakításának megszervezése és lebonyolítása, szakmai felügyelete - követeléskezelés - központi diszpécser/hibabejelentő vonal biztosítása és működtetése - ingatlanok őrzés-védelmének és recepciószolgálatának megszervezése - a kiadó ingatlanok/irodák hirdetése, bérlők kiközvetítése, kapcsolattartás a bérlőkkel - leánycég és ingatlanjainak megjelenése az appeninn.hu honlapon - hirdetések megjelentetése elektronikus és nyomtatott médiumokban A Társaság Magyarország egyik dinamikusan növekvő ingatlanbefektetési társasága. Tevékenysége során olyan ingatlanpiaci szegmensekre koncentrál, amelyekben kedvezően árazott, ám nagy hozamtermelési potenciállal rendelkező eszközök szerezhetők meg és tarthatók fenn közép- illetve hosszútávon, befektetési céllal. Ilyen célterület többek között a B-kategóriás irodaházak, valamint az ipari és logisztikai ingatlanok, de a társaság nem zárkózik el egyéb területen történő, hasonló portfóliószemlélettel kezelt befektetésektől sem. Az Appeninn Holding célja, hogy ingatlanportfóliójának folyamatos szélesítésével egy klasszikus, konzervatív üzletpolitikát, eszközalapon jól meghatározható értéket képviselő ingatlan holdinggá fejlődjön.
2 A Társaság leányvállalatai az időszak végén és a részesedés nagysága százalékban: Appeninn-Bp1047 Zrt. (100 %) Appeninn E-Office Zrt. (100 %) Appeninn-Logisztika Zrt. (100 %) Appeninn-Solaris Zrt. (100 %) BERTEX Zrt. (100%) Curlington Kft. (100 %) K85 Ingatlanhasznosító Kft. (100 %) Kranservice Zrt. (100 %) Mikepércsi út 132 Ingatlanhasznosító Kft. (100 %) W-GO 2000 Zrt. (100 %) Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft. (100 %) A cégcsoport az alábbi struktúrában végzi tevékenységét: A társaság összesen 61,5 millió euró értékű, 15 ingatlan tulajdonosa és üzemeltetője. A 2014-es üzleti év fontosabb eseményeinek bemutatása, pénzügyi eredmények A Társaság konszolidált éves beszámolója szerint az Appeninn Holding IFRS szerinti konszolidált díjbevétele 2014-ben 4,618 millió euró volt. A konszolidált, közvetlen költséggel csökkentett nettó díjbevétel 2,736 millió eurót ért el, a társaság EBITDA eredménye 2,263 millió euró volt, az adózás előtti eredmény 2,898 millió euró veszteség, a tárgyévi eredmény pedig 2,699 millió euró veszteséget mutatott. A Cégcsoport euróban számított (IFRS szerinti) bruttó árbevétele 2014-ben 4,618 millió euró volt. Az árbevétel az előző év hasonló időszakához képest az egyik jövedelemtermelő ingatlan 2014. második negyedévben történt értékesítésének, valamint a forintárfolyam gyengülésének köszönhetően mintegy 10 százalékos mértékben csökkent. Ugyanakkor az árbevétel a társaság 5 éves működésének második legmagasabb volumenét érte el. Az ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódó költségek közel 4 százalékkal csökkentek az előző év azonos időszakához képest, összesen mintegy 1,881 millió eurót tettek ki. A költségcsökkentésben jelentős szerepet játszott a társaság 5 budapesti irodaházának energiahatékonysági beruházása, amellyel a cégcsoport csökkenteni tudta üzemeltetési költségeit. A nettó bérleti díjbevétel 2,736 millió euró volt, amely 13 százalékkal maradt el az előző év azonos időszakának 3,133 millió eurós értékétől. A társaság EBITDA eredménye 2,263 millió eurót ért el. A társaság adózás előtti eredménye 2,898 millió eurós veszteséget mutatott. Az adózás előtti eredmény alakulását az alábbi egyszeri tételek hatása jelentősen befolyásolta: o o A meglévő ingatlanportfólió fejlesztésének és az ingatlanok fordulónapi átértékelésének eredőjeként a Csoport 2.280.539 EUR veszteséget könyvelt el. A befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye soron 347 ezer eurós veszteség keletkezett a WBO részesedés értékesítésének eredményeképpen.
3 A társaság tárgyévi eredménye 2014-ben 2,699 millió eurós veszteséget mutatott volt, amely megegyezik a Társaság tulajdonosaira jutó eredmény összegével. A társaság árbevételének túlnyomó hányadát, közel 95 százalékát az ingatlan bérbeadásból származó bevétel adja, amely az idei évben meghaladta a 4,6 millió eurót. Az Appeninn által üzemeltetett ingatlanportfólió kihasználtsága 95 százalék feletti szinten áll, amely a piaci átlagot (83,8%) jelentősen meghaladja. Fordulónapot követő jelentősebb események A Csoport hitelállományának 25,5%-a CHF-ben van denominálva 2014. december 31-el, ebből kifolyólag a Csoport pénzügyi eredményét befolyásolja a CHF/EUR deviza keresztárfolyam alakulása. A svájci jegybank január 15-i lépésének hatása a CHF árfolyamának elengedése az EUR-al szemben várhatóan kedvezőtlenül érinti a Csoport 2015. évi pénzügyi eredményét. A Csoport tulajdonosi struktúrája jelentősen megváltozott 2015. március 3.-al, tekintve hogy az i-cell Mobilsoft Zártkörűen Működő Részvénytársaság (1143 Budapest, Hungária köz 5., Adószám: 24132402-2-44) 24,66 %-os részesedést szerzett a Csoportban, ezzel összefüggésben szavazati jogának mértéke 26,65%-ra nőtt. Elnyerte a Virtuális Erőmű Program (VEP) Energiahatékony Vállalat díját az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. A Nemzetközi Energiatakarékossági Világnapon átadott elismerést a VEP által meghirdetett pályázat keretében ítélték oda a tőzsdei társaságnak. Az ingatlancsoport az elmúlt évben végrehajtott energiahatékonysági beruházások révén öt irodaházában és egy társasházában több mint 40 százalékkal mérsékelte az ingatlanok hőfogyasztását. Az energia megtakarítás következtében az irodaházak szén-dioxid-kibocsátása is arányosan csökkent. A Társaság tovább folytatja az akvizíciós stratégiájához illeszkedő portfólióelemek megvásárlásának előkészítését, elsősorban az ingatlanpiac irodai és ipari-logisztikai ágazatában. Vállalkozás folytatásának elve, a Társaság likviditási helyzete Az Appeninn Nyrt. treasury funkciója az üzleti érdekeknek megfelelően koordinálja a pénzügyi piacokon való részvételt. Az Appeninn Nyrt. tevékenysége során felmerülő pénzügyi kockázatokat üzletenként elemzi. A vizsgált kockázatok közt vannak a piaci kockázatok (deviza kockázat, valós érték kamat kockázat és árkockázat), hitel kockázat, fizetési kockázat és cash-flow kamat kockázat. Az Appeninn Nyrt. törekvése, hogy minimalizálja ezen kockázatok hatását. Az Appeninn Nyrt. spekulációs céllal nem bocsátkozik pénzügyi konstrukcióba. Foglalkoztatáspolitika Tárgy évben 29.285 EUR (2013: 40.911 EUR) személy jellegű ráfordítás merült fel a munkabérekkel és a kapcsolódó bérjárulékokkal kapcsolatban. Tárgyévben foglalkoztatottak átlagos statisztikai létszáma 4 fő volt (2013-ban 4 fő). Kutatás és kísérleti fejlesztés A Társaság nem foglalkozik kutatási és fejlesztési tevékenységgel. Környezetvédelem A Társaság tevékenysége során nem végez környezetre veszélyes illetve káros tevékenységet. Működéséhez nem használ fel veszélyes anyagokat. Kockázatkezelési politika A Csoport ki van téve a piaci és a pénzügyi feltételek megváltozásából adódó kockázatoknak. Ezek a változások befolyásolhatják az eredményeket, az eszközök és a kötelezettségek értékét. A pénzügyi kockázatkezelés célja, hogy a kockázatokat az operatív és a finanszírozási tevékenységeken keresztül folyamatosan csökkentse. Az alábbiakban ismertetjük a Csoportra ható piaci kockázatokat. Bérleti díj kockázat: A Csoport következetes, kiszámítható és versenyképes bérleti díjakat állapít meg bérlői részére. A jelenlegi bérleti díjak összhangban vannak az ingatlanok környezetével és minőségével. A jelenlegi globális gazdasági környezetet és a budapesti irodapiacon kialakult túlkínálatot figyelembe véve azonban nincsen bizonyosság arra vonatkozóan, hogy a jelenlegi bérleti díjak és feltételek a jövőben is fenntarthatóak lesznek. Devizakockázat: Mivel a Csoportnak 2013-ban a funkcionális pénzneme az EUR lett, így a devizakockázat a HUF és a CHF alapú hitelek és kötelezettségekből adódhat. Az Appeninn Nyrt. deviza alapú beruházási hitelei jellemzően EUR-ban denomináltak, a
4 hitelportfólió 2013-ban megvalósított sikeres átstrukturálását követően. A társaság ezzel jelentős lépést tett, hogy összhangot teremtsen a bérleti díjbevételei és finanszírozása között, ezt a folyamatot a Csoport folytatni tervezi a 2015-ös üzleti év során. 2014. december 31-el, az Csoport egyik leányvállalatának még jelentős CHF/EUR devizapozíciója áll fenn, amely a teljes hitelportfólió 25,5% teszi ki. Kamatlábkockázat: A kamatlábkockázat annak a kockázata, hogy bizonyos pénzügyi eszközök és kötelezettségek jövőbeni pénzáramlásai a piaci kamatláb változásának hatására ingadoznak. A piaci kamatláb változása a változó kamatozású hosszú futamidejű hitelek és pénzügyi lízing kötelezettségek (49 051 811 EUR 2013. december 31-én és 45 826 037 EUR 2014. december 31-én) esetében jelent kitettséget a Csoport számára. A Csoport 2013. december 31-én hitelei után átlagosan 3,0 % hitelkamatot fizet. A kamatkörnyezet 50 bázispontos elmozdulása az alábbi változást eredményezné a Csoport eredményességére vonatkozóan: Hitelezési kockázat: A hitelezési kockázat annak a kockázata, hogy a partner egy pénzügyi eszközzel vagy vevői szerződéssel kapcsolatos fizetési kötelezettségének nem tesz eleget és ezzel pénzügyi veszteséget okoz. A Csoport a bérbeadási és pénzügyi (ideértve a bankbetéteket és pénzügyi befektetéseket) tevékenységével kapcsolatban van kitéve hitelezési kockázatnak. Bérlői követelések: A hitelezési kockázat csökkentése érdekében a Csoport letétet vagy bankgaranciát kér a bérlőktől, a bérleti szerződés megkötése előtti hitelezési minősítés függvényében, illetve a bérlői kintlévőségeket folyamatosan nyomon követi. Bankbetétek és pénzügyi befektetések: A bankbetétekkel és pénzügyi befektetésekkel kapcsolatos hitelezési kockázatot a Csoport konzervatív befektetési politikájával összhangban kezeli. A Csoport a hitelezési kockázat csökkentése érdekében pénzügyi tartalékait készpénzben vagy bankbetétben megbízható pénzintézeteknél tartja. Likviditási kockázat: A Csoport célja, hogy egyensúlyt tartson fent a finanszírozás folyamatossága és a rugalmasság között a pénzügyi tartalékok és hitelek állományának alakításakor. A vezetés véleménye szerint likviditási nehézségek nem várhatók, mivel a bevételek biztonságosan fedezik az adósságszolgálatot és a működési költségeket. A Csoport a fizetési kötelezettségeinek fizetési határidőn belül eleget tesz, 2013. és 2014. december 31-én lejárt tartozása nem volt. A Csoport várható fejlődése Az Appeninn Holding stratégiája szerint alapvetően olyan réspiaci szegmensekre koncentrál, amelyekben alacsonyan árazott, ám professzionális üzemeltetés révén nagy hozamtermeléssel üzemeltethető eszközök szerezhetők meg és tarthatók fenn közép- illetve hosszútávon, befektetési céllal. A cégcsoport elsődlegesen fővárosi irodaházakkal rendelkezik, de országosan is akvirál logisztikai, kereskedelmi ingatlanokat. Az Appeninn belső növekedése az akvizíciók okán erő s, azonban a változó gazdasági környezet és a finanszírozási körülmények óvatosságra intik a társaságot. A társaság portfoliójában szereplő iroda ingatlanok kedvező kihasználtsági szintjének fenntartása mellett, az Appeninn számára fontos a bérlői igények kiszolgálása, valamint az üzemeltetési hatékonyság szem előtt tartása. A kedvező lokáció é s a kiemelkedően jó ár/érték arányt biztosító bérbeadási politika a Cégcsoport részére a budapesti átlagot jóval meghaladó, 95% os összesített ki használtsági mutatót eredményez. Míg a fővárosban főként a B kategóriás iroda ingatlanok számára kedvező a piac, addig vidéken a raktár és ipari ingatlanok iránt növekszik a kereslet, amelyekkel kapcsolatosan a fő elvárás akárcsak az irodapiacon: a jó lokáció, a kedvező megközelíthetőség és az előnyös funkciók. A Cégcsoport leánycégeken keresztül birtokolja az egyes ingatlanokat, az üzemeltetéshez kapcsolódó szolgáltatásokat (számvitel, pénzügy, karbantartás) központosítva, a Holding cégein keresztül látja el. A kedvezőtlen gazdasági környezet bérlőkre gyakorolt hatásának ellensúlyozása kihívást jelent a társaság számára, de az üzemeltetési költségek lefaragásával a bérlők költségcsökkentési igényei kielégíthetőek, ezáltal a bérleti díjak csökkentésére nem helyeződik nyomás.
5 ELŐTERJESZTÉSI JAVASLAT Az Igazgatótanács javasolja a Közgyűlésnek az Appeninn Nyrt. EU által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint elkészített 2014. évi konszolidált éves beszámolójának jóváhagyását 71.751.654 EUR eszközök/tőke és források összesen adattal (mérleg főösszeggel) és -2.699.032 EUR Társaság tulajdonosaira jutó tárgyévi átfogó eredménnyel (veszteséggel). Az Igazgatótanács javasolja a Közgyűlésnek a Társaság magyar számviteli szabályok szerint elkészített 2014. éves beszámolójának jóváhagyását 8.267.759 ezer Ft mérleg főösszeggel és -997.924 ezer Ft adózott eredménnyel (veszteséggel). Budapest, 2015. április 29. Ifj. Ádámosi György igazgatótanács elnöke mellékletek: - 2014 évi SZT szerinti nem konszolidált beszámoló - 2014. évi IFRS szerint konszolidált beszámoló