Országos Tudományos Diákköri Konferencia Műszaki Menedzsment tagozat 2013. április 25. Építési anyagok és technológiák kiválasztása az ingatlanfejlesztés céljainak függvényében Készítette: Konzulensek: Pozsgai András Kocsány János vezérigazgató Graphisoft Park SE Klujber Róbert mestertanár BME Építéskivitelezési Tanszék
Építési anyagok és technológiák kiválasztása az ingatlanfejlesztés céljainak függvényében A gazdasági környezet tendenciózus változásai, valamint a bérlő és az ingatlanfejlesztő üzleti modelljeinek különbségei miatt egyre nehezebb sikeres projektet létrehoznia az ingatlanfejlesztőknek.
Építési anyagok és technológiák kiválasztása az ingatlanfejlesztés céljainak függvényében Miért az irodapiacot vizsgálom? - a felhasználók bevonzása és megtartása mindig az aktuálisan legkorszerűbb technológiák felhasználását követeli meg - ugyanakkor a piaci környezetre jelentős befolyással bíró jogszabályi háttér jelentős mértékben alakítja a kereslet-kínálatot
Építési anyagok és technológiák kiválasztása az ingatlanfejlesztés céljainak függvényében 1) Irodapiaci sajátosságok 2) Energiafelhasználás, és szabályozása 3) Az építési költségek 4) Az ingatlanfejlesztő és a felhasználó
1) Irodapiaci sajátosságok Budapesti A kategóriás irodaterületek növekedése 1989-2011 Bérleti díjak alakulása Budapesten 1989-2011
2) Energiafelhasználás, és szabályozása Energiaárak alakulása 1989-2011 Irodaépületek elektromos energia fogyasztása
2) Energiafelhasználás, és szabályozása Épületekkel szemben támasztott energetikai követelmények növekedése 2019-ig talajon fekvő padló (új épületeknél) szomszédos fűtött épületek és épületrészek közötti fal homlokzati, vagy fűtött és fűtetlen terek közti kapu ipari ajtó és kapu, tűzgátló ajtó és kapu (fűtött tér határolása) tetőfelülvilágító homlokzati üvegfal, függönyfal fa vagy pvc homlokzati üvegezett nyílászáró üvegezés alsó zárófödém árkád felett padlásfódém külső fal 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 2012-ig 2012 2015 2019
2) Energiafelhasználás, és szabályozása Gazdaságossági határ megállapítása 5 360 Ft 4 824 Ft 4 288 Ft 3 752 Ft 2 680 Ft 2 412 Ft 2 144 Ft 1 876 Ft 1 608 Ft 1 340 Ft 1 072 Ft 804 Ft 536 Ft 268 Ft 3 216 Ft U érték változása Hőszigetelés ára 0 5 10 15 20 25
3) Az építési költségek Az építés során felmerülő költségek aránya Építési költségek telek 10% fejlesztői haszon 10% feltárás 3% finanszírozási költségek 4% értékesítési költségek 4% építési mellékköltségek 10% kivitelezési költségek 58% tereprendezés 1%
3) Az építési költségek Energiatudatos ingatlanfejlesztés Az állítások szerint mindössze 4-6%-al növeli meg ezen energetikai besorolások a projekt összköltségét, ami elég valószínűtlennek tűnik (ennél jóval több lehet az igaz). Az adatok hitelességét számos megvalósult épület épület elemzésével lehetne igazolni, ez azonban nem áll rendelkezésre jelenleg.
3) Az építési költségek Épületen belüli költségek aránya Szerkezeti költségek felvonók 3% BMS (épületfelügyeleti rendszerek) 4% szerkezetépítés 19% elektromos munkák 11% homlokzat 19% gépészeti munkák 21% belsőépítészeti munkák 19% tetők, udvarok, vízszintes szigetelések 4%
3) Az építési költségek
4) Az ingatlanfejlesző és a felhasználó Az ingatlanfejlesztő és a felhasználó végcélja ugyanaz, végső soron mindketten egy fenntartható, értéktartó, biztos hátteret nyújtó épületet akarnak hasznosítani, mégis több fronton ütköznek az érdekeik: Fejlesztő Célja, hogy a megcélzott felhasználói csoportra optimalizált terméke eladható legyen. Lehetőleg értéket teremtsen, ami tartja az árát és minőségét, ugyanakkor ez a szemlélet magas építési költséget eredményez. Ha már gyakran esik át az épület bérlőváltáson, ezzel együtt átalakításokon, alaposan meg kell fontolni a belső térben alkalmazott építési technológiákat. A felhasználó bevonzására mindig a legmodernebb technológiai megoldásokat kell alkalmazni, illetve magának az épületnek kell sugározni egy értékrendet. Felhasználó Rövid gazdasági modellel működik, ezért csak rövidtávon köti le magát, és gyakori szerződés felülvizsgálattal igyekeznek a bérleti díjat alacsonyan tartani, ezzel is sakkban tartva az ingatlanfejlesztőt. A felhasználó igyekszik mindig az igényeit legjobban kihasználó, és a legmodernebb területeket elfoglalni, ugyanakkor a többletszolgáltatásokért nem hajlandó arányosan többet fizetni. Ha már beköltözik, igyekszik a bérterületet minél jobban saját arculatára szabni, ami jelentős átalakításokkal és költségekkel járhat fejlesztői részről.
Következtetések: 1) a jelenlegi irodapiacon túlkínálat van, a bérleti díjak a folyamatos csökkenés után most egy mélyponton stagnálnak 2) az energiaárak és az épületek energiafelhasználása folyamatosan növekedő tendenciát mutatnak 3) az építési költségek aránya eltolódott, jelentősen megnőtt a gépészeti berendezések és nyílászárók költséghányada, melyek tovább növelik az építési költségeket 4) az ingatlanfejlesztő szűkülő gazdálkodási lehetősége ellenére pontos piackutatás és célcsoport kiválasztás után képes sikeres projekteket létrehozni, mert a jó fejlesztések mindig meg fogják találni felhasználóikat A vizsgálatok megállapításaiból következően a projektek megtérülési ideje kitolódik, a kockázatok növekednek. Az ingatlanfejlesztőknek egyre hosszabb távon kell gondolkodniuk, ezért a projektekben található viszonylagosan változó tényezőket meg kell találniuk és optimalizálásukkal el tudják érni a meghatározott céljaikat.
Köszönöm a figyelmet! Országos Tudományos Diákköri Konferencia Műszaki Menedzsment tagozat 2013. április 25.