A társasházak adózása Adóvilág 2012. március XVI. Évfolyam 04. szám A társasházak mûködésük során különbözõ adónemek alanyaivá válhatnak. Adókötelezettségeik egy része tévhitek forrásává is vált az elmúlt évek során. E cikk célja az, hogy eloszlassa a félreértéseket és se - gítse a jogkövetõ magatartást, figyelemmel a 2012-tõl hatályos új szabályozásokra is. Bejelentkezés, változásbejelentés A társasházközösség, ha adóköteles tevékenysé get kí - ván folytatni (pl. a közös tulajdont hasznosítja), adószám megállapítása végett köteles az állami adóhatóságnál bejelentkezni. 1 Ha munkabért vagy egyéb adó - köteles kifizetést teljesít, az elsõ adóköteles kifi ze tés - tõl számított 15 napon belül munkáltatói vagy ki fi ze - tõi minõségét akkor is be kell jelentenie az állami adóhatósághoz, ha más adókötelezettség nem terheli. 2 A társasház bejelentkezési és változásbejelentési kö - te lezettségeinek teljesítésére a T201 jelû bejelentõ és változásbejelentõ lap szolgál. Személyi jövedelemadó 3 A társasházakról sokan úgy gondolják, hogy a társa - sági adó alanyai. Valójában azonban nem ez a helyzet: Amennyiben a társasház a közös név (ami jellemzõ - en a társasház címe) alatt jövedelmet szerez, az után a személyi jövedelemadó alanyaként adózik. Ez ab - ban az esetben is igaz, ha a tulajdonosok nem (vagy nem valamennyien) magánszemélyek. Az adózás ki - induló alapja a számviteli szabályok alapján elszámolt bevétel. A társasház egyes jövedelmei után az adókötelezettséget úgy kell teljesíteni, mintha a jövedelmet magánszemély szerezte volna meg. A társasházaknál is elõforduló, a külön adózó jövedelmekre vonatkozó szabályok körébe tartozó bevétel lehet pl. az ingó és ingatlan vagyon átruházásából, a kamatból, az osztalékból, az árfolyamnyereségbõl, az 1) Az adózás rendjérõl szóló 2003. évi XCII. törvény (Art.) 16. (2) bekezdése 2) Art. 17. (6) bekezdése 3) A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 75. 4) Szja tv. 59-62. -ai 5) Szja tv. 75. (4) bekezdés 6) Szja tv. 75. (3) bekezdés 24 el lenõrzött tõkepiaci ügyletekbõl és a kamatked vez - ménybõl származó bevétel. Ezen jövedelmek után a fizetendõ adó mértéke 16 százalék. Az adózott jövedelmet a tulajdo nos társak közös döntéssel akár fel is oszthatják; a törvény ren delkezése szerint ilyenkor a magánszemély tulajdonostár saknak nincs már további adókötelezettsége. Az előzőekben leírtaktól eltérő adózás vonatkozik a következő esetekre. 1. A közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész átru házásából származó jövedelem tekintetében a társasház közgyûlése dönthet úgy, hogy a magánszemély tulajdonostársak egyénileg tesznek eleget az adókötelezettségüknek az Szja tv.-nek az ingatlan, vagyoni értékû jog átruházásából származó jövedelemre irányadó rendelkezései szerint 4 E döntés kizárólag a magánszemély tulajdonosokra terjed ki. 5 Ha nincs ilyen döntés, vagy nem így döntenek, akkor az átruhá zásból származó bevétel 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni, mely után a társasháznak 16 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie. Ez esetben az idõ múlására tekintettel érvényesíthetõ jövedelem-csökkentési lehetõséggel a társasház nem élhet. (Ugyanez igaz a nem magánszemély tulajdonostársak tekintetében akkor, ha a ma - gánszemély tulajdonosokra vonatkozóan a közgyûlés él a törvényben biztosított választási lehetõséggel.) 6 2. A társasház további adókötelezettségének meg - állapítása az adóévben megszerzett bevételek alapján történik. A külön adózó jövedelmeket figyelmen kívül hagyva a többi bevételbõl ideértve a közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész bérbeadásából származókat is le kell vonni a tulaj donostársak közös költségre, ille tõleg felújításra történt adóévi befizetéseit, a társasház által közvetített szolgáltatás tovább számlázott ellenértékét, valamint azokat az össze geket, amelyeket e tör vény szerint a jövedelem kiszá mí tásá - nál nem kell fi gye lembe venni (pl. jogszabály alapján
kapott támo gatás, felvett hitel). Az így fennmaradó bevételt teljes egészében külön adózó jövedelemnek kell tekin teni. 7 Amint már említettem, közös tu laj don tárgyát képezõ ingatlanrész bérbeadásából szár ma zó bevétel is így adózik. Ezért bérbeadásnál a bevétel egésze jövedelem, szuper bruttósítás azonban a 2012. január 1-tõl hatályos értékhatártól 8 függetlenül nincs, ugyanis külön adózó jövedelemrõl van szó: a bevétel 100 százaléka után kell 16 százalék szja-t fizetni. Ha a társasház bevétele kifizetõtõl származik, akkor a társasháznak fizetett adóköteles összegbõl a 16 százalék adót a kifizetõnek kell megállapítania, levonnia, befizetnie és bevallania, valamint arról a társasház részére igazolást kell kiállítania. A nem kifizetõtõl (pl.: magánszemélytõl, külfölditõl) származó adóköteles bevételbõl a 16 % személyi jövedelemadót a társasháznak kell befizetnie negyedévenként, a negyedévet követõ hónap 12-éig, és azt az éves bevallásban, negyedévenkénti bontásban kell bevallania. Ilyen esetben a társasháznak a magánszemélyre vonatkozó rendelkezések szerint kell eleget tennie az elõírt adókötelezettségének, de csak azokat a bevételeit kell bevallania, amelyekre vonatkozóan az adó megál - lapítására kötelezett. 9 A társasházak személyijövedelemadó-bevallására a 41 jelû nyomtatvány szolgál, melynek benyújtási határideje, ha a társasház áfa-alany, az adóévet követõ naptári év február 25. napja, egyéb esetben pedig az adóévet követõ naptári év május 20. napja. Általános forgalmi adó Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) rendszerében a társasház mint a tulaj donostársak közössége válhat adóalannyá, ha a gazdasági tevékenység közvetlenül közös tulajdonban és közös használatban levõ ingóra vagy ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítandó dologra irányul. Az adóalanyisághoz fûzõdõ jogokat és kötelezettségeket a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselõ útján gyakorolja. Tár sasházak esetében ez jellemzõen a közös képviselõ. Kije lölés hiányában képviselõ a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezõ tulajdonos - társ, egyenlõ tulajdoni hányad esetében pedig az adóhatóság által kijelölt tulajdo nostárs. 10 A társasház áfa-alanyisága nem terjed ki minden tevé - keny ségére, az adóalanyiság tárgyi feltétele ugyanis az, hogy az adóalany gazdasági tevékenységet folytasson, aminek kifelé, a társasházközösségtõl eltérõ személy felé kell irányulnia. Széles körben elterjedt tévhit például az, hogy a társasház adóalanyként szolgáltatást nyújt a tulajdonostársak felé, és ennek ellenértéke a közös költség. Valójában a közös költség elszámolása nem egy kifelé irányuló értékesítés, nem gazdasági tevékenység, ezért a kö - zös költségrõl számlát, vagy nyugtát a társasháznak kiál - lítani nem kell. A társasházak jellemzõ gazdasági tevékenységei a közös tulajdonban lévõ ingatlanrész bérbeadása és értékesítése. 1. A közös tulajdonban lévõ ingatlan bérbeadása Az ingatlan-bérbeadás fõszabály szerint adómentes a tevékenység sajátos jellegére tekintettel 11. A társasház azonban választhatja a tevékenység adókötelessé tételét is (akár minden ingatlanra, akár kizárólag a lakó in gat - lannak nem minõsülõ ingatlanok, pl. üzlethelyiségek, vo - natkozásában), de ekkor döntésétõl a választás évét követõ ötödik naptári év végéig nem térhet el 12. A döntését elõzetesen be kell jelentenie az adóhatósághoz. 13 Ha a társasház alanyi áfa-mentességet választ, az öt - millió forintos értékhatárba beleszámít az ingatlan-bérbeadásból származó bevétel is. Amennyiben a társasház bérbeadási tevékenysége adóköteles, az áfát a rá irányadó gyakorisággal kell bevallania a 65 jelû bevallási nyomtatványon és megfizetnie 14. Ha viszont a társasház nem tette adókötelessé a bérbeadási tevékenységet és nincs is adóköteles tevékenysége, vagy ha alanyi adómentességet választott, az áfa-bevallás benyújtása alól is mentesül 15. 7) Szja tv. 75. (5) bekezdés 8) Szja tv. 29. (3) bekezdés 9) Szja tv. 75. (6) bekezdés 10) Áfa tv. 5. (2) bekezdés 11) Áfa tv. 86. (1) bekezdés l) pontja 12) Áfa tv. 88. 13) Art. 22. (1) bekezdés b) pontja 14) Art. 1. sz. melléklet I. fejezet B) rész 3. pontja, 2. sz. melléklet I. fejezet 2. pontja 15) Áfa tv. 257. (2) bekezdése 25
Adóvilág 2012. március XVI. Évfolyam 04. szám A tevékenység sajátos jellegére tekintettel áfamentes bérbeadás esetén a társasház nem köteles számlát kibocsátani a szolgáltatásnyújtásról. E kötelezettsége alól akkor mentesül, ha gondoskodik olyan, az ügylet teljesítését tanúsító okirat kibocsá tá - sáról, amely a számvitelrõl szóló 2000. évi C. törvény rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minõ - sül (pl. bevételi pénztárbizonylat) 16. Gyakori tévhit, hogy ha a társasház felújíttatja a homlokzatát egy céggel, amely nem pénzt kér ennek fejében, hanem azt, hogy a homlokzatot a felújítás idejére hasznosíthassa reklámfelületként, akkor a társasház nem nyújt szolgáltatást, hiszen nincs pénz - mozgás. A pénzmozgás kiiktatása azonban csupán adminisztratív könnyítés, ami nem változtat azon a tényen, hogy ilyen esetben két szolgáltatásnyújtás valósul meg: a cég részérõl felújítás, a társasház részérõl pedig bérbeadás. Ekkor mindkét ügyletet önállóan kell figyelembe venni, az adó alapja pedig mindkét szolgáltatásnyújtás tekintetében a szolgál - tatás piaci értéke lesz. 17 Az ingatlan bérbeadásához kapcsolódóan merül fel egy további gyakori kérdés, mégpedig az, hogyan kell a társasháznak továbbszámláznia a közüze - mi költségeket az ingatlan bérbevevõje felé. A fõszabály az, hogy a közüzemi költségek járulékos költségként beépülnek a bérbeadás adóalapjába 18, tehát ha a bérbeadás adómentesen történik, a köz üzemi díjakat is adómentesen kell tovább - szám lázni, míg adókötelessé tett bérbeadás esetében a közüzemi díjak továbbszámlázása is adó felszámításával történik. Ez független attól, hogy a közüzemi költségek meghatáro zá sára mérõórák segítségével vagy vetítési alappal kerül sor. Abban az esetben ugyanakkor, ha egy mérõórát a szolgáltatónál átíratnak a bérbevevõ nevére, ez azt jelenti, hogy innentõl nem a társasház, hanem a bérbevevõ minõsül a közüzemi szolgál tatás igény - be vevõjének, a társasház részérõl tehát fel sem me - rül a közüzemi költségek tovább számlázása. 16) Áfa tv. 165. (1) bekezdés a) pontja 17) Áfa tv. 66. 18) Áfa tv. 70. (1) bekezdés b) pontja 19) Áfa tv. 86. (1) bekezdés j) pontja 20) Áfa tv. 88. 21) Áfa tv. 142. (1) bekezdés e) pontja 26 2. A közös tulajdonban lévõ ingatlan (pl. tetõtér, tárolórekesz, pincehelyiség) értékesítése: Az ingatlanértékesítés lehet eseti vagy sorozatjellegû. A társasház eseti ingatlanértékesítése önmagában nem keletkeztet adóalanyiságot, ezért ennek akkor van relevanciája az áfa szempontjából, ha a társasház eleve áfaalany valamely általa végzett gazdasági tevékenység (pl. bérbeadás) következtében. Amennyiben a társasház eleve áfa-alanyként értékesít ingatlant, annak áfa-vonzata a következõképpen alakul: Fõszabály szerint mentes az áfa alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet érté - kesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek elsõ rendeltetésszerû használatbavétele még nem történt meg vagy elsõ rendeltetésszerû használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerõre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év 19. A 2 éves szabályt nemcsak új építésû ingatlan esetében kell alkalmazni, hanem funkcióváltás esetén is, azaz akkor, ha egy ingatlan(rész)t átminõsítenek lakóingatlanból egyéb rendeltetésû ingatlanná vagy fordítva, és a funkcióváltás miatt az átminõsítés újabb használatbavételi engedély kibocsátásával jár. Amennyiben az értékesítés az említett kivételek közé tar - tozik, akkor az az adóalany választásától függetlenül adóköteles, ezért egyenes adózás alá esik. Ha az értékesítés a fõszabály alá tartozik, akkor a bérbeadásnál leírtakhoz hasonlóan a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes. A bérbeadáshoz hasonlóan ekkor is dönthet azonban úgy az adóalany, hogy az állami adóhatóság felé tett elõzetes bejelentéssel az értékesítést adókötelessé teszi, akár minden ingatlanra, akár kizárólag a lakóingatlannak nem minõsülõ ingatlanok, pl. üzlethelyiségek, vonatkozásában. Dönté sétõl a választás évét követõ ötödik naptári év végéig ekkor sem térhet el. 20 Ekkor az értékesítés fordított adózás alá esik. 21 Amennyiben a társasház egyébként nem áfa-alany, de 2 naptári éven belül háromnál több ingatlanrészt értékesít,
vizsgálni kell, hogy nem valósul-e meg sorozatjellegû értékesítés. Az Áfa tv. 6. (4) bekezdés b) pontja értel mében ugyanis gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez az is, ha egyébként nem adóalanyi minõ ség - ben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlanrészt) és ehhez tartozó földrészletet sorozat jelleggel érté - kesít, feltéve, hogy annak elsõ rendeltetésszerû hasz nálat - bavétele még nem történt meg, vagy elsõ ren del tetésszerû használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerõre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év. Az Áfa tv. 259. 18. pontja pedig kimondja, hogy az Áfa tv. alkalmazásában sorozat jellegnek minõsül, ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következõ 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlant értékesítenek azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlant értékesítenek, amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy amelynek szerzése az értékesítőnél az illetékről szóló törvény alapján öröklési illeték tárgyát képezte, az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem mi nő - sül sorozat jellegűnek. A fentiek alapján jelentõsége van annak, hogy az érté - kesített ingatlanok önálló ingatlannak minõsülnek-e: pl. lakások, tetõtéri helyiségek vagy pincerészek értékesítése esetén önálló albetétekrõl van-e szó, vagy pedig az ingatlannyilvántartásban egy egységet alkotnak a helyiségek. Ha önálló albetéteket értékesít a társasház, elõfordulhat, hogy sorozatértékesítést valósít meg, míg ha az értékesített ingatlanrészek jogilag egy egységet alkotnak, az értékesítésük is egy értékesítésnek fog számítani. Járulékfizetési kötelezettség A társasház által foglalkoztatott, biztosítottnak minõ sülõ magánszemélyt 22 a járulékalapot képezõ jövedelme után 23 járulékfizetési kötelezettség terheli, fõszabály szerint 10 százalék nyugdíjjárulék és 8,5 százalék egész ségbiztosítási és munkaerõ-piaci járulék (amibõl a természetbeni egészségbiztosítási járulék mértéke 4, a pénzbeli egészségbiztosítási járuléké 3, a munkaerõ-piaci járuléké 1,5 százalék) tekintetében. 24 A járulékot a tár sasház vonja le, fizeti meg és vallja be a 08 jelû bevalláson az adóhatósághoz, a tárgy - hónapot követõ hónap 12. napjáig. Nem fizet 1,5 százalékos mértékû munkaerõ-piaci járulékot a díjazás ellenében munkavégzésre irányuló egyéb jogviszony keretében munkát végzõ személy, a választott tisztségviselõ, az a foglalkoztatott, aki saját jogú nyugdíjas vagy a tár - sadalombiztosítási nyugellátásról szóló jogszabályban meghatározott reá irányadó öregségi nyugdíjkorhatárt betöltötte. Több biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony egyidejû fennállása esetén a járulékalap után mindegyik jogviszonyban meg kell fizetni a nyugdíjjárulékot és az egészségbiztosítási és munkaerõ-piaci járulékot (az elõbbiekben említett kivételekkel), de a nyugdíjjárulékot csak a járulékfizetési felsõ határig 25 kell megfizetni. A nyugdíj - járulékot a naptári év folyamán addig kell levonni, amíg a biztosított nem nyilatkozik arról, hogy a nyugdíjjárulékot a járulékfizetési felsõ határig megfizette. 2012-ben 2011-hez képest változást jelent, hogy amennyi - ben a biztosított legalább heti 36 órás foglalkoztatással járó munkaviszonnyal rendelkezik, az egyidejûleg fennálló, biztosítási kötelezettség alapjául szolgáló további jogviszonya alapján is köteles 3 százalék pénzbeli egészségbiztosítási járulékot fizetni. Szociális hozzájárulási adó A 2012. január 1-jétõl hatályos szabályozás értelmében tár sas - ház a vele adófizetési kötelezettséget eredményezõ jogvi - szony ban (pl. munkaviszony, megbízás) álló termé szetes sze - mély részére juttatott, kifizetett, az Szja tv. ren del kezései sze - rinti adókötelezettség alá esõ önálló tevé keny ségbõl szár ma - zó bevételbõl az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem, illetve a nem önálló tevé keny ségbõl szár ma zó bevételbõl az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jö - vedelem növelve a munkavállalói érdekképviseletet ellátó 22) A társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetérõl szóló 1997. évi LXXX. törvény (Tbj.) 5. 23) Tbj. 4. k) pontja 24) Tbj. 19. (2)-(3) bekezdése 25) 2012-ben napi 21.700 Ft 26) az egyes adótörvények és azzal összefüggõ egyéb törvények módosításáról szóló 2011. évi CLVI. törvény 455. (1) bekezdés a)-b) pontjai 27
Adóvilág 2012. március XVI. Évfolyam 04. szám szervezet részére levont (befizetett) tagdíj összegével alapján 27 százalék mértékû szociális hozzájárulási adót fizet. 26 A bevallásra e körben is a 08 jelû nyomtatvány szolgál. A fizetendõ adó a számított adó, amelyet csökkenteni lehet jogszabályban meghatározott adókedvezmények összegével, például a munkabérek érté - kének megõrzését célzó adókedvezménnyel. Lényeges szabály, hogy amennyiben a társasház ál - tal megbízásos jogviszonyban foglalkoztatott magán - személy jövedelme nem éri el a minimálbér 30 szá - zalékát és ezáltal nem válik biztosítottá, ettõl függetlenül is terheli a társasházat a 27 százalékos mértékû szociális hozzájárulási adófizetési kötele zettség. Százalékos egészségügyi hozzájárulás 27 százalékos mértékû egészségügyi hozzájárulás-fi - ze tési kötelezettség terheli a társasházat a belföldi magánszemélynek juttatott, 27) Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (Eho tv.) 3. (1) bekezdése 28) Eho tv. 3. (5) bekezdése 28 a) összevont adóalapba tartozó jövedelemnél az adó (adóelõleg) alap számításánál figyelembe vett jövedelem, b) külön adózó jövedelmek közül ba) a béren kívüli juttatásnak nem minõsülõ egyes meghatározott juttatások [Szja tv. 70. ] adóalapként meghatározott összege, bb) a kamatkedvezménybõl származó jövedelem adóalapként meghatározott összege után. 27 Azt a jövedelmet, amelyet a Tbj. szabályai szerinti járulék, illetve szociális hozzájárulási adó terhel, nem kell egészségügyi hozzájárulás alapként figyelembe venni. Ezért 2012-ben már a minimálbér 30 száza lékát el nem érõ jövedelemmel járó megbízásból származó jövedelem sem képez eho-alapot. 28 A bevallási nyomtatvány a százalékos eho tekintetében is a 08 jelû nyomtatvány. DR NÉMETH SZILVIA