Ingatlanközvetítıi gyakorlat, minıségbiztosítás Minıségi követelmények, minıségjavítás a fogyasztók érdekében Elıadó: Mireisz Tibor
Ingatlanközvetítıi gyakorlat, minıségbiztosítás 1.Ingatlanközvetítés, mint szakmai életpálya. 2.Minıségpolitikai rendszer bevezetése és mőködtetése. 3.Minıségjavító intézkedések az ingatlanközvetítıi gyakorlatban. 4.A minıség ára.
1.Ingatlanközvetítés, mint szakmai életpálya Szakmai felkészültség és a kóklerség Ingatlanközvetítés, mint divatszakma A szakmai oktatások jelentısége A közvetítı szerepe a társadalomban Hazai specialitások és szabályok Jövıkép!?
2. Minıségpolitikai rendszer bevezetése és mőködtetése A minıségirányítás: mindazon rendszeres és tervezett tevékenységek összessége, amelyek végrehajtása megfelelı biztosítékot ad nekünk és vevıinknek, hogy a termékeink, szolgáltatásaink a megadott (nemzetközi szabványban rögzített) követelményeket kielégítik.
2. Minıségpolitikai rendszer bevezetése és mőködtetése Mi az ISO? A ISO az International Standard of Organisation rövidítése, ami magyarul A Szervezés Nemzetközi Szabványa, amely a Nemzetközi Szabványügyi Szervezet gondozásában készült három nyelven (angol, német, francia). Az MSZ EN ISO 9001: 2001szabvány az ingatlanközvetítési szolgáltatásokra európai szinten megfelelıen használható.
2. Minıségpolitikai rendszer bevezetése és mőködtetése A bevezetés elınyei: Az ISO 9001 rendszerrel rendelkezı cég mőködése szabályozottabbá válik, hatékonysága nı A minıségirányítás révén a folyamatok átláthatóvá válnak, a beosztottak munkája nyomon követhetıvé válik A minıségbiztosítás, minıségirányítás csökkenti a selejtet, a hibás szolgáltatás arányát, Az átláthatóságból adódóan csökken a ráfordítási veszteség Az ISO 9001 segítségével a feladatokhoz kapcsolódó felelısségek egyértelmővé válnak A minıségbiztosítási, minıségirányítási rendszer bevezetése révén a cég mőködésének gazdaságossága nı
2. Minıségpolitikai rendszer bevezetése és mőködtetése A tanúsított cég piaci elınyei: Az ISO 9001 tanúsított cég értéke növekszik A nemzetközi tanúsítvány végett a vevıi bizalom megerısödik ISO 9001 tanúsítvány elıny (vagy elıírás) a tendereken Az ISO 9001 megléte burkolt reklám A termék/szolgáltatás elfogadottá válik minden piacon
2. Minıségpolitikai rendszer bevezetése és mőködtetése A bevezetés folyamata: A minıségpolitikai rendszer bevezetésének elhatározása(teljes, részleges) Minıségpolitikai vezetı(tanácsadó) kiválasztása A minıségpolitika és célja meghatározása Minıségirányítási kézikönyv elkészítése Minıségirányítási rendszerre való felkészítés A minıségpolitikai rendszer bevezetése (hatályba léptetése)
2. Minıségpolitikai rendszer bevezetése és mőködtetése A folyamatos mőködés követelményei: A cég vezetése minden évben meghatározza az elérendı minıségcélt és ennek érdekében fejti ki tevékenységét. A vezetıség folyamatosan felülvizsgálja a rendszer megfelelı mőködését és ha szükséges megelızı vagy javító intézkedést léptet életbe. Az auditır évente auditálja a folyamat egészének megfelelı mőködést. A vevıszolgálat szúrópróba szerően ellenırzi a vevıi tapasztalatokat és észrevételeket. A cég dolgozói oktatási tervnek megfelelıen továbbképzéseken vesznek részt.
3.Minıségjavító intézkedések az ingatlanközvetítıi gyakorlatban Szakmai felelısségbiztosítások jelentısége Szakmai szervezetekhez tartozás elınyei Szakmai követelmények és etikai normák Az ügyfélbiztonság növelése Érdekvédelem és érdekképviselet Regionálisan eltérı problémák
Szakmai felelısségbiztosítások jelentısége Csökkenti a munkavégzés kockázatát (nem értékel alul) Pénzügyi felelısséget vesz le a szakértı válláról Megnyugtató biztonságot nyújt a megbízó részére
Szakmai szervezetekhez tartozás elınyei Érdekvédelem A szervezetek által kínált lehetıségek kihasználása: Szakmai felelısségbiztosítás, ISO minısítés, Kedvezményes tanfolyam, kiállítás, konferencia részvételek, számítógépes munkaprogramok, hirdetések használata, jogsegély, Elıny a fogyasztónál (fényképes igazolvány, szakmai védjegy) Napra kész szakmai információk, ismeretek bıvítése, továbbképzések Adatbázisok és levelezılisták Új rendeletek és törvények megismerése és értelmezése Etikai vétségek elbírálása, szankcionálása A szakmával kapcsolatos problémák, buktatók fórumszerő megvitatása és az egyéni tapasztalatok átadása Kötetlen szabadidıs programok, kikapcsolódás, kirándulások, mely a tagtársak (kontakt) megismerésével új munkatársi és baráti kör bıvüléséhez vezet.
Szakmai követelmények és etikai normák A tagság kiválasztásának szigorú követelményei. Szakmai tájékoztatás, jogszabályfigyelés. Minısítések és elismerések. Etikai és fegyelmi szabályok. Szankcionálás
Az ügyfélbiztonság érdekében tett szakmai lépések Fényképes igazolvány. Szakmai felelısség biztosítás. Szakmai bizottságok és jogsegély szolgálat. Az ügyfelek mind tökéletesebb kiszolgálása érdekében a szervezet zártkörő levelezı listát, számítógépes értékesítési hálózatot is üzemeltethet. A szakma szekciók. A szakmai szervezetek közösen létrehozott tanácskozásaikon megvitatják a szakma aktuális problémáit, és azt képviselıik által terjesztik az illetékes szervek és a törvényalkotók elé. A szakmai szervezetek egységesen lépnek fel a lakás maffia és a törvénytelenül és tisztességtelenül eljáró, ingatlanközvetítéssel foglalkozó személyek ellen.
Érdekvédelem és érdekképviselet A szakmai szervezetek mai körülmények között gyakorlatilag az érdekképviselet ellátását tudják elvégezni, mert a jelenlegi szabályozások alapján az érdekvédelem e körben nem mőködik, az csak hatósági eljárásban, többnyire bíróságon érvényesíthetı. Érdekvédelemre pedig szüksége van a szakmának, mert a kamarai szabályozás hiánya miatt nem mőködik a hazai piacvédelem, és a szakmai véleményezések, eljárások sem egységesítettek.
Regionálisan eltérı problémák Európai térbeli egyenlıtlenségek: A társadalmilag szervezett térben a társadalmi funkciók, javak és értékek disszimiláris (egyenlıtlen) módon oszlanak el. Funkcionális-átmeneti:- valamely térség a fejlıdésbıl átmenetileg - kimarad, de felzárkózása rövid idın belül bekövetkezik Strukturális-tartós:- Hosszantartó történeti folyamatban kerül tartósan hátrányos helyzetbe és ennek felszámolása rendkívül hosszú.(centrum periféria ) pl.nyugat Európa Kelet-Délkelet Európa (leszakadt, periférikus helyzet) A területi társadalmi egyenlıtlenségek meghatározzák az emberek társadalmi mobilitási lehetıségeit. Minél nagyobb az egyes területek közötti fejlıdésbeli különbség annál nehezebb azt térbeli elmozdulással (elköltözéssel)felszámolni. (kulturális különbségek, beilleszkedési nehézség, ingatlanárak különbségei)
Regionálisan eltérı problémák Európai lakásárak (2005) 8000 7000 6000 5000 euro 4000 3000 2000 1000 0 F IRL DK NL L NL SI B D LV A RO SI H FIN TR
Regionálisan eltérı problémák Területi és települési egyenetlenségek Magyarországon Trianon után kialakult területi egyenlıtlenségek( geopolitikai helyzet) -az ország nyugati és keleti régiói közötti jelentıs fejlıdésbeli különbség- A szocialista rendszer ( különösen az elsı szakaszának) hibái miatt erısödtek a történetileg kialakult területi és települési egyenlıtlenségek.(szocialista gazdaságpolitika, új közigazgatási rendszer, erıltetett ipari fejlesztés, kényszermigráció, kádári konszolidációs politika) A rendszerváltás utáni tömeges ipari és mezıgazdasági munkahelyek megszőnése térségek leszakadását és depressziós vidéki övezeteket hozott létre.
Regionálisan eltérı problémák Ingatlanközvetítık piaci helyzete Az ország régióiban történı ingatlanközvetítésnek egymástól eltérı módszerei, díjazása, szemlélete, vevıköre és koncepciója lehet. Vannak területek, ahol a természeti források és turisztikai látnivalók, van, ahol az ipar, máshol a demográfiai helyzet változtatja meg az ingatlanközvetítés metodikáját. Az ország azon területein, ahol az ingatlan vásárlások száma rendkívül alacsony, az árak nyomottak, ott a közvetítı is lényegesen többet, jobban kell, hogy dolgozzon egy-egy ügylet létrehozásáért, lényegesen alacsonyabb díjazásért. Ugyanakkor vannak olyan területek, gazdasági-földrajzi okok következtében, ahol keresleti piac alakult ki, mely közvetítıi munkát kedvezıen befolyásolja. Befolyásoló hatással van a piacra az egy fıre jutó átlagjövedelem területi alakulása is.
Regionálisan eltérı problémák Kiemelt értékesítési területek: Vezetı megyék és régiók: Budapest kiemelt lakóövezetei (I, XII, II, III, XIV, XVI. Kerület) Osztrák határövezet Dunakanyar Mátra vidéke Balaton és közvetlen környéke Tisza-tó környezete Termálforrások környéke Budapest Fejér megye Gyır-Sopron megye Vas megye Csongrád megye Tolna megye Zala megye
Regionálisan eltérı problémák Közepes fejlettségő megyék és régiók: Pest megye Komárom-Esztergom megye Veszprém megye Baranya megye Hajdú-Bihar megye Kevésbé fejlett megyék és régiók: Somogy megye Bács-Kiskun megye Heves megye Jász-Nagykun Szolnok megye Békés megye Borsod-Abaúj Zemplén megye Nógrád megye Szabolcs-Szatmár-Bereg megye
4. A minıség ára Ingatlan értékesítése:(terület függıen) az értékesítési ár 2-6 %-a, átlagosan 3-4% Ingatlan vétele és felkutatása: a vásárlási ár 1-3 %-a, átlagosan 1,5 % Ingatlanok cseréjének bonyolítása: a magasabb értékő ingatlan 2-6 %-a, átlagosan 3-4 % Ingatlanok bérbeadása esetén: A bérbe adott ingatlan éves bérleti díjának 8-12%-a, általában (minimum 1 év) egyhavi bérleti díj. Ingatlanok bérbe vételének megkeresése esetén: egyéni megállapodás tárgya, általában díjmentes, vagy a bérbeadási díjjal megegyezı. Sikerdíj: A megbízó által kitőzött, szerzıdésben meghatározott, kizárólag a szerzıdésben meghatározott eladási ár feletti, sikeres teljesítésért járó díj. Speciális esetekben a kialakult gyakorlat szerint- a szerzıdésben szereplı jutalék felett költségtérítés is kiköthetı ( pl. ragaszkodik a megbízó a közvetítı személyéhez azonban az ingatlan székhelyétıl távol van, így közvetítése többletköltségekkel járhat Regisztrálási díj ( mértéke nem szabályozott, Magyarországon nehezen érvényesíthetı, de alkalmazása csökkentheti a felelıtlen megbízói magatartást)
A makrogazdaság g hatása az ingatlanközvet zvetítésre Az ország makrogazdasági viszonyai, pénzügyi stabilitása és irányítási koncepciója egységesen befolyásolja mikro gazdaság szereplıit is. Az ingatlanpiac (építıipar, szociális bérlakás program, banki finanszírozások, ingatlan fejlesztések, stb.) az ország egyik legfontosabb ágazata. Az ingatlanközvetítı ennek az óriási gépezetnek csak apró fogaskereke, azonban közvetítıi munkájára az ingatlanpiac változásai közvetlenül hatnak.
Legfontosabb makrogazdasági gi ingatlanpiac-befoly befolyásoló tényezık: Törvények és jogszabályok hatása Az ország politikai stabilitása Nemzetgazdasági iránymutatók Adópolitika Állami támogatások és koncepciók elıírásai GDP (1 fıre jutó nemzeti össztermék) Banki finanszírozások, kamatok változásai Az egy fıre jutó nemzeti jövedelem alakulása Népességi mutató Tızsdei viszonyok változásai Nemzeti valuta stabilitása, vagy ingadozása Önkormányzati vagyonkataszter alakulása
Köszönöm megtisztelı figyelmüket! Vége