VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készült a TÁMOP-4.1.2-8/2/A/KMR-29-41pályázati projekt keretében Tartalomfejlesztés az ELTE TáTK Közgazdaságtudományi Tanszékén az ELTE Közgazdaságtudományi Tanszék az MTA Közgazdaságtudományi Intézet és a Balassi Kiadó közreműködésével Készítette: Horváth Áron Szakmai felelős: Horváth Áron 211. június
11. hét Az ingatlanpiac makroökonómiája IV.: Előrejelzés Tartalom Az előrejelzésekkel szembeni elvárások Hogyan készül a szakértői előrejelzés? Előrejelző eszközök 1. Az előrejelzésekkel szembeni elvárások Az előrejelzésekkel szemben támasztott igények Legyen ellenőrizhető a pontossága. Legyen pontos, legyen jó a találati arány (track record). Legyen meggyőző (hihető). Vegye figyelembe az aktuálisan fontos szempontokat, a piaci szereplők lássák benne viszont lehetséges viselkedésüket. Legyen transzparens: legyen reprodukálható a gondolatmenet. 2
Példák előrejelzésekre Nostradamus Időjárás-jelentés Technikai elemzés a pénzügyi piacokon IMF makrogazdasági előrejelzései Gondolja át, hogy mennyire felelnek meg a kritériumoknak. Technikai elemzés: fej és vállak Ellenőrizhető. Talán evolúciós alapon jó a találati aránya. Egyáltalán nem meggyőző a megalapozottsága: ha mindenki tudná a módszert, nem működhetne. (Ütközik a hatékony piacok elméletével.) Transzparensnek tűnik. 3
Pl. az IMF makrogazdasági előrejelzése Magyarországra Ellenőrizhető a pontossága. Nem tudjuk, hogy milyen a Magyarországra vonatkozó előrejelzések teljesítménye, de más országokra megnézhetjük. Meggyőző, megalapozott: formális közgazdasági logikai érvelésen alapul. A gondolatmenetek transzparenssé válnak a tárgyalások során. Ingatlanpiaci előrejelzések a hazai piacon A lakáspiac 29-ben érte el a mélypontot, s a tavalyi 3-4%-os forgalmi visszaesés után idén optimistán minimális, kb. 5%-os bővülésre számítunk. 21-re összességében stagnálásra számítunk árakban, bár a tömeges kényszerértékesítések még nem indultak el, s ezek megjelenése a piacon újból csökkenést eredményezhet. Kérdések Honnan tudjuk az árakat és a forgalmat? Mi alapján készül az előrejelzés? Csökken a kereslet és a kínálat is. Miért semleges az árakra a két hatás eredője? 4
Megfelelés a kritériumoknak Ellenőrizhetőség: adatokat kell készíteni. Track record: később derül ki. Megalapozottság: felépített formális modell, de aktuális szempontok is bekerülhetnek. Transzparencia: változók közti kvantitatív összefüggések szintjéig (azaz a bemutatott formális modellig). 2. Hogyan készül az előrejelzés? Szakértői előrejelzés Sokszor kevés információ alapján kell dönteni, ezért az előrejelző alakítja az előrejelzést. Példa: már a trendszámítás sem egyértelmű. Idősor: vendégéjszakák száma 5
Idősor Frekvencia, időtáv szerinti felbontás Trend: hosszú távú tendenciák. Ciklus: amennyi idő alatt van idő visszamenni a trendhez: 1 3 éves időtáv. Szezonalitás: időről időre megfigyelhető rendszeres mozgások. Zaj: ami nem a többi három, ami kiszámíthatatlan, vagy legalább átlagosan nulla. Vendégéjszakák trendje 6
Trendszámítás Már a trendszámítás sem egyértelmű: lineáris (minden évben ugyanannyival nő) vagy logaritmikus (minden évben ugyanannyi százalékkal nő)? Melyik időszakra: benne van-e 29, 21? 3. Előrejelző eszközök 7
Előrejelző eszközök 1. Adatok, mutatók 2. Összefüggések modell 3. Aktuális történetek Hogyan készülnek a mutatók? FHB Lakásárindex a lakásárak alakulását mutatja fhbindex.hu probléma: nem publikus az adatbázis. adatgyűjtés módszertan áttekintése referenciák gyűjtése hozzáférés az adatokhoz számítások adatminőség javítása, lobbizás 8
Keresleti mutató 3 16 25 14 12 2 1 15 8 1 6 4 5 2 2q1 21q1 22q1 23q1 24q1 25q1 26q1 27q1 28q1 29q1 új hitelek átlagos futamideje (FHB becslés) MNB thm A keresletet alakítja, hogy mekkora részleteket kell fizetni egy lakásért (affordability). 16 Ft 1 MFt lakáshitel kezdő havi terhe (FHB becslés) 14 Ft 12 Ft 1 Ft 8 Ft 6 Ft 4 Ft 2 Ft Ft 2q1 21q1 22q1 23q1 24q1 25q1 26q1 27q1 28q1 29q1 9
A futamidő és a kamatok alapján számított részlet alakulása. Összefüggések modell Tankönyvi modellkeretből indulva. Denise DiPasquale William Wheaton [1996]: Urban Economics and Real Estate Markets Endogén (magyarázott) változók: lakásárak lakásépítések Várakozások kiemelt szerepe Az ingatlanok befektetés (asset) jellege miatt a jövővel kapcsolatos elképzelések fontos tényezők. Az ingatlanpiacon vannak olyan események, amelyek kvantitatíve nehezen magyarázhatóak. A várakozások kezelése segíthet leírni ezeket a történeteket. A várható árváltozás Ha a modell hasznos, gondolhatjuk, hogy köze a van a modellbeli árak alakulásához. Az árváltozás jellegét a szereplők tartósnak (perzisztensnek) gondolják: adaptív várakozások. Modellkonzisztens várakozások: ha a modell jól írja le a valóságot, a szereplők nem tévednek szisztematikusan. 1
Keresleti sokk hatása racionális adaptív ár Pt 63 62 5 62 61 5 61 6 5 6 59 5 59 58 5 58 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 Pt 65 64 63 62 61 6 59 58 57 56 55 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 3 5 Ct 4 5 Ct új építés 3 2 5 2 1 5 1 5 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 állomány 35 345 St 355 35 345 St 34 34 335 335 33 33 325 325 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 32 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 Várakozások kezelésével kapcsolatos tanulságok Az ingatlanpiacnak nem belső sajátossága a ciklikus mozgás. Exogén várakozások esetén a modell túllövéses alkalmazkodással jut el az egyensúlyba. Racionális (modellkonzisztens) várakozások esetén a dinamikus alkalmazkodás még gyorsabb is, a túllövés kisebb. Ezek a modellváltozatok akkor írhatják le az ingatlanpiac viselkedését, ha a piacot befolyásoló exogén változók is ciklikusak. Adaptív várakozások esetén az ingatlanpiaci ciklus endogén módon is kialakulhat. 11
Példa: Milyen várakozási feltételezésre utal az alábbi nyilatkozat? Nőhetnek a lakásárak A döntés az állam kezében, 211.4.11 12:4 Amennyiben az állam piacszerű intézkedéseket hoz a fizetni nem tudó lakáshitelesek támogatására, az kimozdíthatja nyugvópontjáról a lakásárakat, viszont, ha a bankok nagy tömegben adják el a fedezetként lekötött lakásokat, akkor az tovább mérsékelheti az árakat a lakáspiacon a Duna House ingatlanközvetítő franchise-hálózat elemzői szerint. Az MTI-hez hétfőn eljuttatott közleményük szerint ha az állam rögzíti a svájci frank árfolyamát, és ehhez méri a törlesztő részletet, illetve aki ezt sem tudja fizetni, az visszabérelheti a lakását, akkor megszűnik a vevők körében az a várakozás, hogy tovább esik a lakások ára, tehát vásárolni kezdenek. Ettől viszont emelkedhetnek kimozdulhatnak a nyugvópontról az árak. Példa: Milyen várakozási feltételezésre utal az alábbi nyilatkozat? Ha a kilakoltatási moratórium nyári megszűnéséig nem lesz segítség, és sok banki fedezetként lekötött lakás kerül hirtelen a piacra, az további áresést hozhat. A közlemény hangsúlyozza: ez a bankoknak sem érdekük, ezért várhatóan csak lassan engedik piacra ezeket a lakásokat. Idén januárban és februárban stagnált a lakáspiac: aki vásárolni akart, az kivárt, hátha esnek az árak. Amikor márciustól a kormány több adósmentő ötlettel állt elő, hirtelen emelkedett a tranzakciók száma, és ez a tendencia folytatódik áprilisban is vélik az ingatlanközvetítő szakértői. 12
Kvantifikálás Az adatok hiánya miatt ritkán lehet becsülni a modellek paramétereit. Ezért inkább egyéb támpontokat lehet keresni a számszerűsítéshez: kvantifikáláshoz. Egy-egy sokk hatása alapján lehet identifikálni paramétereket. Hihető alternatív forgatókönyvek összeállításával lehet megerősíteni a specifikációt. Kvantifikáláspélda: sokkra való reakció lassúsága 18 16 2 14 4 12 6 1 8 9 7 2 5 4 3 6 1 8 1995q1 1996q1 1997q1 1998q1 1999q1 2q1 21q1 22q1 23q1 24q1 25q1 26q1 27q1 28q1 29q1 21q1 15 13 5 12 1 5 9 7 5 6 4 5 3 1 5 építési engedélyek száma 3 periódussal előre csúsztatva épült lakások száma 13
Aktuális történetek A válságban nehéz finomhangolni. Érdemes egyéb kapaszkodókat is keresni a ciklikus viselkedésre alakított modellen túl is. Pl. nemzetközi válságtapasztalatok. Lakásárak és konjunktúra kapcsolata a válság során,2 is,1 pl -,3 -,25 -,2 -,15 -,1 at ch se lu cygr si -,5 pt fi nl us mt fr,5 de hu -,1 no es dk uk sk -,2 ie lv -,3 ee -,4 -,5 lt -,6 -,7,15 is,1,5 pl at ch se -,12 -,1 lu -,8 -,6 -,4 -,2cy gr,2 si pt -,5 nl us fi mt fr de -,1 hu no dk uk es sk -,15 -,2 14 ie -,25
Előrejelzés és közgazdaságtan A jóslás nem erőssége a közgazdaságtannak (lásd válság). A sokkok (a zaj) előrejelzése reménytelen, mindig lesz újabb. De a járványtan se tudja megmondani, hogy milyen vírus miatt és hol fog kitörni az új járvány. Mégis sokat segíthet a várható lefutás elemzésében és a megállításban. Miért van mégis sok előrejelzés? Van rá kereslet. A világkép közlésének jó eszköze. A világkép kipróbálása élesben jó visszajelzéseket adhat. Tananyag Denise DiPasquale William C. Wheaton [1996]: Urban Economics and Real Estate Markets. Chapter 1. David M. Geltner Norman G. Miller Jim Clayton Piet Eichholtz [27]: Commercial Real Estate Analysis and Investments. Chapter 6. 15