A megtérülés számításánál az amortizáció mellett nem elhanyagolható az ingatlanközvetítő jutaléka sem, ami jellemzően egy havi bérleti díjnak megfelelő összeg. Mivel a bérlők várhatóan 1-2 évente cserélődnek, és a nyári hónapok is kieshetnek, így a közvetítői díj a bevételek 5-10 %-át emésztheti fel. Összességében elmondható, hogy a vizsgált lakások felújítási, berendezési költségei, a berendezések gyors amortizációja, a várható kihasználtsági mutatók és az ingatlanközvetítői költségek együttesen azt mutatják, hogy hosszú, várhatóan 15 évnél hosszabb megtérülési idővel kell számolni. Üres ingatlanok: Az üres ingatlanok esetén azonnal megkezdhető az igényfelmérés javasoljuk albérlet közvetítő bevonását. Megfelelő nagyságú és elhelyezkedésű ingatlanoknál a gazdaságossági szempontból történő vizsgálat - számítás/megtérülés -. Kivonás a szociális lakáskeretből Önkormányzati döntés -. Kivitelező kiválasztása (Holding, vagy külsős Vállalkozó) Szerződéskötés. Felújítás megkezdése, lakás teljes berendezése. Ingatlanközvetítővel szerződés a kiadásra vonatkozóan. Ingatlan kiadása. Lakott ingatlanok: Megfelelő nagyságú és elhelyezkedésű ingatlanoknál a gazdaságossági szempontból történő vizsgálat - számítás/megtérülés -. Vizsgálandó a bérlők jogcíme, szerződés jellege (határozott, határozatlan) tartozásuk Határozatlan szerződéssel és tartozással nem rendelkezők esetén cserelakás biztosítása szükséges. (Önkormányzat feladata ennek biztosítása.) Lejárt szerződések és bérleti díj hátralékosok esetében az eljárás a kiköltöztetéshez haladéktalan megindítása szükséges, mely bírósági úton történik. (Önkormányzati hatáskör). Kivonás a szociális lakáskeretből Önkormányzati döntés -. Kivitelező kiválasztása (Holding, vagy külsős Vállalkozó) Szerződéskötés. Felújítás megkezdése, lakás teljes berendezése. Ingatlanközvetítővel szerződés a kiadásra vonatkozóan. Ingatlan kiadása. A vizsgált ingatlanoknál szükséges felújítási munkák felsorolása: Szakipari jellegű munkák A meglévő burkolatok elbontása, új burkolat Meglévő lemálló, szennyezet vakolat leverése Új vakolat készítése Belső festés, tapéta (szükség szerint)
Szobában laminált parketta elhelyezése, lépéshangszigeteléssel, aljzatkiegyenlítéssel Konyha-előtérben mázas burkolatok kialakítása, hálóban rakva, nyitott hézaggal, magas kopásállóság Fürdő-WC helyiségben csempeburkolat készítése mennyezetig. Új fa nyílászárók beépítése, hőszigetelt üvegezéssel Új bejárati ajtó beépítése, Gépészeti munkák: Új hidegvíz nyomóvezeték műanyag nyomócsőből kialakítása fogyasztási helyeknek megfelelően (WC, fürdő, konyha) komplett gépészet Új lefolyórendszer kialakítása Új csaptelepek és elzárók beépítése Új szerelvények beépítése Zuhanytálca és fajansz. WC csésze beépítése Melegvíz termelő-fűtő gázkészülék kialakítása, beépítése Főzőhely kialakítása (gáz vagy villany) Elszívó párátlanító rendszer kialakítása, beüzemelése Klímarendszer kialakítása, Villamos munkák Teljes hálózat átépítése Új csatlakozók, kapcsolók, dugaljak kialakítása, Világítási rendszer korszerűsítése ( LED technológia bevezetése) Szellőztető és elszívó rendszer elektromos megtáplálása Klíma gépészet elektromos ellátás biztosítása Gyengeáramú csatlakozási lehetőségek biztosítása Kábel Tv, internet, telefon rendszer kialakítása Korszerű fogyasztók beépítése (álmennyezeti lámpák, csillár, munkasávi lámpák stb. Mérőhely korszerűsítés, beépített teljesítménynövelés Riasztórendszer kialakítása Egyéb feladatok: Bútorozás, berendezési tárgyak, konyhafelszerelések, textíliák Vizsgált ingatlanok: Pécs, Király u. 6. fszt. 1 A Pécs, Király u 6. sz. alatti ingatlan a Belváros legfrekventáltabb, kiemelt területén helyezkedik el. Belső udvaros átriumos jellegű építészeti kialakítás, körben épületekkel, minimális növényzettel. A lakás nagysága 36,72 m2. (1 szoba, konyha, udvari WC). A társasház a Pécs Holding Zrt és Pécs MJV önkormányzata tulajdonában áll. Önkormányzati tulajdon: 71,54 %, Pécs Holding Zrt. tulajdon: 28,43 %.
A lakás udvarra néző nyílászárókkal rendelkezik jelenleg lefalazott -, hátsó fala a szomszédos épülethez csatlakozik, szigetelés nincs. A mai energetikai előírásoknak nem felel meg. A belső udvar rendezett. A lakás nagyon leromlott állapotú, elhanyagolt, jelenleg komfort nélküli. Közműellátottság: víz, csatorna, villany. Az épületben lévő másik üres lakással nem vonható össze. (udvari szemben lévő lakások) Az ingatlan teljes körű szakipari, gépészeti, villamos ipari - felújítása, komfort fokozat változtatás, továbbá az informatikai rendszer kiépítése és a lakás komplett berendezése szükséges. Az elvégzendő kivitelezési munkák becsült költsége: ck. 6.800.000,- Ft (Fajlagos ráfordítás a berendezések nélkül: ck. 186.000,- Ft/m2). A lakás komplett berendezése: ck. 1.500.000,-Ft Előnye: A város legfrekventáltabb helyén helyezkedik el. Hátrány: Kis mérete miatt, valamint az aránytalanul magas ráfordítás miatt megfontolandó a továbbiakban lakásként történő üzemeltetése. Udvari elhelyezkedésű. Célszerűbb lenne üzlet/iroda kialakítása. Fotó a jelenlegi állapotról: Pécs, Király u. 6. fszt. 2. A Pécs, Király u 6. sz. alatti ingatlan a Belváros legfrekventáltabb, kiemelt területén helyezkedik el. Belső udvaros átriumos jellegű építészeti kialakítás, körben épületekkel, minimális növényzettel. A társasház a Pécs Holding Zrt és Pécs MJV önkormányzata tulajdonában áll. Önkormányzati tulajdon: 71,54 %, Pécs Holding Zrt. tulajdon: 28,43 %. A lakás nagysága 23,09 m2. (1 szoba, konyha, zuhanyzó-wc a konyhában kialakítva)
A lakás udvarra néző nyílászárókkal rendelkezik, hátsó fala a szomszédos épülethez csatlakozik, szigetelés nincs. A mai energetikai előírásoknak nem felel meg. A belső udvar rendezett. A lakás nagyon leromlott állapotú, elhanyagolt, jelenleg komfortos. Közműellátottság: víz, csatorna, villany, gáz. Az épületben lévő másik üres lakással nem vonható össze. (udvari szemben lévő lakások) Az ingatlan teljes körű szakipari, gépészeti, villamos ipari - felújítása, komfort fokozat változtatás, továbbá az informatikai rendszer kiépítése és a lakás komplett berendezése szükséges. Az elvégzendő kivitelezési munkák becsült költsége: ck. 4.600.000,- Ft (Fajlagos ráfordítás a berendezések nélkül: ck. 200.000,- Ft/m2). A lakás komplett berendezése: ck. 1.500.000,-Ft Előnye: A város legfrekventáltabb helyén helyezkedik el. Hátrány: Kis mérete miatt, valamint az aránytalanul magas ráfordítás miatt megfontolandó a továbbiakban lakásként történő üzemeltetése. Udvari elhelyezkedésű. Célszerűbb lenne üzlet/iroda kialakítása. Fotó a jelenlegi állapotról:
Király u. 60. földszint 6 A Király u 60. sz. alatti ingatlan a Belváros Keleti felén, de kiemelt területén helyezkedik el. Belső udvaros építészeti kialakítás, körben épületekkel, minimális növényzettel. Az épület közös képviselő által üzemeltetett. A társasházra vonatkozó használat szerinti megosztás van. Önkormányzati tulajdon: 23,52% (2 db. üres és 1 db. lakott udvari lakás), Magántulajdon: 76,48%. A lakás nagysága 33,33 m2. ( 1 szoba, konyha, fürdőszoba-wc) A lakás udvarra néző nyílászárókkal rendelkezik, hátsó fala a szomszédos épülethez csatlakozik. A mai energetikai előírásoknak nem felel meg. A belső udvar jelenleg rendezetlent, közös használatú. A lakás nagyon leromlott állapotú, elhanyagolt, jelenleg komfortos. Közműellátottság: víz, csatorna, villany, gáz. Az ingatlan teljes körű szakipari, gépészeti, villamos ipari - felújítása, komfort fokozat változtatás, továbbá az informatikai rendszer kiépítése és a lakás komplett berendezése szükséges. Az elvégzendő kivitelezési munkák becsült költsége: ck. 5.900.000,- Ft (Fajlagos ráfordítás a berendezések nélkül: ck. 177.000,- Ft/m2). A lakás komplett berendezése: ck. 1.500.000,-Ft Előnye: A belvárosban az egyetemhez közel helyezkedik el. Infrastruktúra szempontjából jó helyen van. Az épületben lévő másik üres lakással összevonható. Hátrány: Az udvaron lévő romos raktárépület magántulajdon. Az összkép kialakításához a magántulajdonossal történő megegyezés szükséges. Bármiféle hasznosítás előtt javasolt a lakott bérlakás kiüresítése is. Kis mérete miatt, valamint az aránytalanul magas ráfordítás miatt megfontolandó a továbbiakban lakásként történő üzemeltetése. Udvari elhelyezkedésű. Megvizsgálandó, a volt kispiac felőli megnyitás lehetősége.
Király u. 60. földszint 9 A Király u 60. sz. alatti ingatlan a Belváros Keleti felén, de kiemelt területén helyezkedik el. Belső udvaros építészeti kialakítás, körben épületekkel, minimális növényzettel. Az épület közös képviselő által üzemeltetett. A társasházra vonatkozó használat szerinti megosztás van. Önkormányzati tulajdon: 23,52% (2 db. üres és 1 db. lakott udvari lakás), Magántulajdon: 76,48%. A lakás nagysága 41,98 m2. (1+1/2 szoba, konyha, fürdőszoba-wc) A lakás udvarra néző nyílászárókkal rendelkezik, hátsó része ablakokkal és kijárattal egy önálló kert felé. A mai energetikai előírásoknak nem felel meg. A belső udvar jelenleg rendezetlent, közös használatú. A lakás nagyon leromlott állapotú, elhanyagolt, jelenleg komfortos. Közműellátottság: víz, csatorna, villany, gáz. Az ingatlan teljes körű szakipari, gépészeti, villamos ipari - felújítása, komfort fokozat változtatás, továbbá az informatikai rendszer kiépítése és a lakás komplett berendezése szükséges. Az elvégzendő kivitelezési munkák becsült költsége: ck. 6.200.000,- Ft (Fajlagos ráfordítás a berendezések nélkül: ck. 148.000,- Ft/m2). A lakás komplett berendezése: ck. 1.500.000,-Ft Előnye: A belvárosban az egyetemhez közel helyezkedik el. Infrastruktúra szempontjából jó helyen van. Az épületben lévő másik üres lakással összevonható. Hátrány: Az udvaron lévő romos raktárépület magántulajdon. Az összkép kialakításához a magántulajdonossal történő megegyezés szükséges. Bármiféle hasznosítás előtt javasolt a lakott bérlakás kiüresítése is. Kis mérete miatt, valamint az aránytalanul magas ráfordítás miatt megfontolandó a továbbiakban lakásként történő üzemeltetése. Udvari elhelyezkedésű. Megvizsgálandó, a volt kispiac felőli megnyitás lehetősége. Kazinczy u 2. 2 emelet 5. A Kazinczy u 2 sz. alatti ingatlan a Belváros legfrekventáltabb, kiemelt területén helyezkedik el. Közös képviselő által üzemeltett, 7 lakásos épület. A tárgyi lakáson kívül valamennyi magántulajdon. Önkormányzati tulajdon: 4,18 %. Az épületben Pécs Holding tulajdon is van. A lakás nagysága 41,44 m2. (1 szoba, konyha, éléskamra, előszoba, fürdőszoba- WC) Az épület emeletes, régi, de nagyon kifinomult építészeti megoldásokkal megépített épület. A belső udvar rendezett, a lépcsőházból a belvárosi épületek jól láthatóak. A lakás megfelelő állapotú. Korszerűsítő felújítása indokolt. Közműellátottság: víz-csatorna, villany, gáz. Az elvégzendő kivitelezési munkák becsült költsége: ck. 4.800.000,- Ft (Fajlagos ráfordítás a berendezések nélkül: ck. 116.000,- Ft/m2). A lakás komplett berendezése: ck. 1.500.000,-Ft
Előnye: A belvárosban az egyetemhez közel helyezkedik el. Infrastruktúra szempontjából jó helyen van. Hátrány: Csak ez az egy ingatlan van benne és a társasházi közgyűléseken nincs döntési helyzetben az Önkormányzat. Kis mérete miatt, valamint a viszonylag magas ráfordítás miatt megfontolandó az ilyen jellegű hasznosítása. Fotó a jelenlegi állapotról:
Király u. 78. 1. emelet 2. sz. A Király u 78. sz. alatti ingatlan a Belváros Keleti felén, de már a külső területén helyezkedik el. Az ingatlan külső homlokzata karbantartott, jó állapotú. A lépcsőház rendezett, közös képviselő által kezelt társasház. Hármas tulajdonban van. Többségi magántulajdonú épület. Az önkormányzat tulajdoni hányada: 5,18 %. A Pécs Holding tulajdon: 6,2 %. A lakás nagysága 49,25 m2. (2 szoba, konyha, előszoba, fürdőszoba-wc) A lakás nagyon leromlott állapotú, elhanyagolt. Teljes felújítása indokolt. Közműellátottság: víz-csatorna, villany, gáz. A lakás komfortos. Az elvégzendő kivitelezési munkák becsült költsége: ck. 5.600.000,- Ft (Fajlagos ráfordítás a berendezések nélkül: ck. 115.000,- Ft/m2). A lakás komplett berendezése: ck. 1.500.000,-Ft Előnye: A belvárosban az egyetemhez közel helyezkedik el. Infrastruktúra szempontjából jó helyen van. A két különálló szoba jól hasznosítható. Hátrány: A környezetében lévő önkormányzati lakóépültek bérlői struktúrája. (Lánc u., Felsővámház u.). A lakás parkolóra néző nyílászárókkal rendelkezik. Kis mérete miatt, valamint a viszonylag magas ráfordítás miatt megfontolandó az ilyen jellegű hasznosítása. Fotó a jelenlegi állapotról:
A Pécs Holding Zrt belvárosi lakásai: Cím HRSZ Terület (m2) Áram Víz Gáz Tulajdonságok, állapot Belső udvari, a lakás és környezete is teljes felújítást Király u. 7. 17538/A/1 31 x - - igényel. Fűtés nélküli Király u. 7. 17538/A/2 22 x - - Belső udvari, a lakás és környezete is teljes felújítást igényel. Fűtés nélküli Király u. 7. 17538/A/3 29 x - - Belső udvari, a lakás és környezete is teljes felújítást igényel. Fűtés nélküli Király u. 7. 17538/A/4 17 x - - Belső udvari, a lakás és környezete is teljes felújítást igényel. Fűtés nélküli Király u. A lakás és környezete is teljes felújítást igényel. A házban kiépített 17. 17533/A/1 33 - - - gázrendszer működése kérdéses. Király u. 17. 17533/A/2 57 - - - Király u. 17. 17533/A/3 99 - - - A lakás és környezete is teljes felújítást igényel. A házban kiépített gázrendszer működése kérdéses. A lakás és környezete is teljes felújítást igényel. A házban kiépített gázrendszer működése kérdéses. A lakások a Király utca két tömbjében helyezkednek el. A Király utca 7-ben a lakások a belső udvar hátsó részén helyezkednek el, a hátsó ingatlanrészben nem csak a lakások, hanem a teljes ingatlanrész átfogó felújítást igényel (udvar, lépcsőház közművek, udvar, )
Király u. 7. A Király u. 17. tömbben a lakások az utcafronti ingatlanrészben találhatóak, itt is elmondható, hogy az egész ingatlan felújításra szorul. (belső homlokzatok, nyílászárók, udvar, lépcsőház, közművek )
Király u. 17. Összefoglalásként megállapíthatjuk, hogy sem az Önkormányzati tulajdonban lévő sem a Pécs Holding Zrt. tulajdonában lévő belvárosi lakások nem alkalmasak külföldi diákok részére lakások kialakítására. Sem humán- sem eszköz kapacitás nem áll rendelkezésünkre, nem rendelkezünk generál kivitelező csapattal az átalakításhoz, felújításhoz úgy, hogy az belátható időben megtérüljön, ezért külső kivitelezők bevonására lenne szükség, ami szintén nagyon költséges. Sok esetben nem csak az adott lakást kellene rendbe hozni, hanem az egész háztömböt és annak környezetét, udvarát is. Megoldás lehet, ha fejlesztőkkel és befektetőkkel, közösen, körültekintően végig gondolva egy új projektet dolgozunk ki a külföldi diákok lakásbérlésére vonatkozóan.