MISKOLC MEGYEI JOGÚ VÁROS POLGÁRMESTERE MIK Zrt. 3072-10/A10/2007. Miskolc Megyei Jogú Város K ö z g y ű l é s e J a v a s l a t Garázsterületek és garázsok értékesítésére Összeállította: Molnár Zoltán Vezérigazgató MIK Zrt. Egyeztetve: Dr. Halmai Gyula elnök igazgató Miskolc Holding Zrt. Nyilas Ferencné Főosztályvezető Pénzügyi- és Vagyongazdálkodási Főosztály Törvényességi észrevételre bemutatva Dr. Mészáros Miklós Jegyző
Miskolc Megyei Jogú Város K ö z g y ű l é s e Tisztelt Közgyűlés! Kérem, hogy a jelen anyagban szereplő önkormányzati tulajdonban lévő garázsterületek és garázsok értékesítésére készült javaslatot szíveskedjenek megtárgyalni és az értékesítésre vonatkozó elvi döntést meghozni. A Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Közgyűlése 2006. decemberi ülésén elfogadta a MIK Zrt. Ingatlangazdálkodási tervét. A költségvetési kapcsolatok keretében előírt költségvetési befizetési kötelezettség teljesíthetősége érdekében e tervben jelzett értékesítésre előkészített ingatlancsoportokon belül számoltunk a korábbi vizsgálatok alapján az idegen tulajdonú garázsok alatti területek, valamint az önkormányzati tulajdonban lévő különböző típusú garázsok értékesítésével. Ennek tükrében a MIK Zrt. az elmúlt időszakban elvégezte a nevezett ingatlanok felülvizsgálatát, és javaslatot fogalmazott meg az értékesítésre. I. Tartalmi összefoglaló I.1. Garázsterületek A Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának ingatlanvagyonából a MIK ZRt. részére hasznosításra átadott ingatlanok közül 472 db garázsterületet tartunk nyilván (1. sz. melléklet). Ezeken az önkormányzati tulajdonú területeken az önkormányzat jogelődje engedélyével magántulajdonú garázsok épültek. Az önkormányzati tulajdonú garázsterületek több szempontból is problémásak: Elhelyezkedés magántulajdonú garázsok közé ékelődve Rendezetlen tulajdonviszonyok Alacsony bevétel, folyamatos nyilvántartási költség Számos esetben a garázs alatti területek alatt közművek helyezkednek el A felsorolás utolsó pontjában említettek miatt, ezen garázsok alatti területek értékesítésével nem számoltunk. A bérleti díjak mértéke nagy szórást mutat: 50 Ft/m 2 /év 1.210 Ft/m 2 /év között, mely éves szinten 4,2 millió Ft bérleti díj bevételt jelent. Több éve rendszeresen próbáljuk a korábbi években megállapított rendkívül alacsony bérleti díjak piaci szintre történő megemelését. A területbérlők jelentős része ezt rendre elutasította. A területenkénti kis érték miatt bírósági úton nem érdemes a díjemelést kikényszeríteni, ugyanakkor számtalan igény merült fel a garázs alatti területek tulajdonjogának rendezésére a felépítmények tulajdonosainak vételi szándékával. 2
I.2. Garázsok A Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának ingatlanvagyonából a MIK ZRt. részére hasznosításra átadott ingatlanok közül 422 db garázst tartunk nyilván. A garázsok elhelyezkedés szerint 3 fő csoportra oszthatók: Támfal garázsok Sorgarázsok Lakóépület alatti garázsok A támfal garázsok (2. sz. melléklet) jellemzője, hogy a garázsok feletti rész közterület, ahol parkolóhelyek vannak kialakítva. Ezen sajátosságuk miatt nem társasházasíthatók, és nem is értékesíthetők. A sorgarázsok (3. sz. melléklet) a város különböző területein helyezkednek el. Az elmúlt években egy részük értékesítésre került, ennek következtében sok esetben magántulajdonú garázsok közé ékelődik egy-egy önkormányzati garázs. Az értékesítéssel megszűntethető a fennálló vegyes állapot. Összesen 71 db sorgarázst tartunk nyilván. A lakóépület alatti garázsok (4. sz. melléklet) elsősorban az avasi városrészben helyezkednek el társasházakban. Általánosságban elmondható, hogy nincs kizáró ok az értékesíthetőségükkel kapcsolatosan csak abban az esetben, ha az egész épület 100%-ban önkormányzati tulajdonban áll. Ezekben az esetekben nem javaslom a vegyes tulajdon kialakulását, így az értékesítést sem. Nem javaslom az értékesítést a Széchenyi u. 46. sz. alatti épületben lévő teremgarázsok esetében sem. A garázsbérleti díjakból jelenleg éves szinten összesen 19, 1 millió Ft bevétel származik. A garázsszerződések nagy része a korábbi években került megkötésre, így jelentősen elmaradnak a jelenlegi önkormányzati határozatban rögzített 7.700 Ft/m 2 /év bérleti díjtól. Amennyiben a régi szerződések felmondásra kerülnének, és új bérleti szerződéseket kötnénk érvényesítve a 7.700 Ft/m 2 /év bérleti díjat - a maximálisan elérhető éves bérleti díj 49,3 millió Ft lenne. Értékesítés esetén átlagosan garázsonként nettó 1,6 millió Ft-tal számolva abban az esetben, ha a támfal garázsok és a 100 % önkormányzati tulajdonban lévő épületben lévő valamint az építészeti szempontból értékesítésre nem javasolt garázsok kivételével az összes garázs értékesítésre kerülne: (192 db) optimális esetben mintegy 300 millió Ft bevétel realizálódhatna. Fentiek figyelembevételével javaslom, a Tisztelt Képviselő-testület elvi döntést hozzon arra vonatkozólag, hogy az idegen tulajdonú garázsfelépítmények alatti önkormányzati tulajdonú földterületek amennyiben szolgalmi jog, városfejlesztési érdek stb. nem akadályozzák - továbbá a garázstelepeken lévő sorgarázsok, ill. épület alatti garázsok kerüljenek értékesítésre. Az értékesítés során a korábbi évek tapasztalatai alapján - valószínűleg a piaci értéknél alacsonyabb értékben kívánják a garázstulajdonosok az eladási árat megállapítani. Ebben az esetben is megfontolandó az ingatlanok értékesítése, hiszen egy több szempontból is rendezetlen, alacsony bevételi forrást biztosító ingatlancsoport sorsa rendeződhetne. Az értékesítés a garázsok esetében A lakások és helyiségek bérletére, valamint az 3
elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 45-61. - ai, valamint Az önkormányzati tulajdonban lévő lakás és nem lakás célú helyiség bérlemények elidegenítéséről szóló 48/1997. (IX.29.) sz. önkormányzati rendelet alapján történik. Az ingatlanok egyedileg kerülnek felértékelésre, majd ezt követően a bérlő részére felajánlásra, illetve meghirdetésre. II. Az Önkormányzat stratégiájához való viszony A garázsterületek értékesítése rendezi a problémás tulajdonviszonyokat, a garázsok értékesítése kiküszöböli a társasházakban lévő, csak garázstulajdonjoghoz kötődő közös költség és alacsony bérleti díj fizetés közötti aránytalanság problémáját. III. Előzmények A garázsterületek a korábbi években számos esetben sok problémát okoztak, tulajdonjogilag rendezetlenek. A területek a város területén szétszórtan helyezkednek el. Az elmúlt években egy részük értékesítésre került a felépítmény tulajdonosának vételi igénye alapján. Nyilvántartásunk szerint jelenleg 8.587 m 2 nagyságú területről van szó. A garázstelepeken lévő garázsok falazottak, vagy betonelemből készültek, így eltávolításuk is csak bontással valósulhatna meg. Jelenleg az ingatlan-nyilvántartásban a garázs felépítmények elkülönülő tulajdonjoga nem jelenik meg, így kvázi közös tulajdon keletkezett. A felépítmény tulajdonjoga ún. ingatlannyilvántartáson kívüli tulajdon, ezekben az esetekben a tulajdonjog bizonyítása nehézkes, csak közvetett úton lehetséges (építési engedély, adás-vételi szerződések stb.). A magyar jogrendszerben a főszabály szerint az épület tulajdonosa és a földrészlet tulajdonosa általában azonos. A földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg. A Polgári Törvénykönyv alapján az épület tulajdonosát az épület fennállásáig a földre használati jog illeti meg. Ennek megfelelően vita csak a használati díj mértékében lehet. Amennyiben a felek nem tudnak megállapodni a használati díj mértékében, úgy kérhetik annak bírósági megállapítását is. Ez azonban hosszadalmas, költségigényes eljárás. Ezen problémák rendezésére megoldás a garázs alatti terület értékesítése, mely alapján tiszta tulajdonviszonyok keletkeznek. A támfal garázsok a terepadottságok miatt az avasi városrészben találhatók. Jellemzőjük, hogy a garázsok feletti rész közterület, ahol parkolóhelyek vannak kialakítva. Ezen sajátosságuk miatt nem társasházasíthatók, és nem is értékesíthetők. Összesen 179 db ilyen garázst tartunk nyilván. 4
A sorgarázsok a város különböző területein helyezkednek el, sok esetben magántulajdonú garázsok közé ékelődve egy-egy önkormányzati ingatlan, melyek falazott, illetve betonelemekből készültek. Az ilyen típusú magántulajdonú garázsok piaci értéke is nagy szórást mutat (600 000 1 500 000 Ft). Összesen 71 db sorgarázst tartunk nyilván. Az épület alatti garázsok elsősorban az avasi városrészben helyezkednek el Általánosságban elmondható, hogy nincs kizáró ok az értékesíthetőségükkel kapcsolatosan csak abban az esetben, ha az egész épület 100%-ban önkormányzati tulajdonban áll. Ezekben az esetekben nem javaslom a vegyes tulajdon kialakulását, így az értékesítést sem. 5
IV. Várható szakmai hatások A bérleti díjak a bérlemények jelentős részénél elmaradnak a piaci árszínvonaltól. A piaci árak kikényszerítése bírói úton hosszadalmas. Az értékesítéssel a tulajdonviszonyok rendezetté válnak. V. Várható gazdasági hatások Értékesítés esetén az I. fejezetben rögzített bevétel lehetőséget teremt a 2007. évi költségvetési befizetések elérésére. VI. Nincs. Kapcsolódások VII. Nincs. Fennmaradt vitás kérdések VII. Javaslat a sajtó tájékoztatására A sajtó tájékoztatását szükség szerint javaslom. Miskolc, 2007. április 25. K á l i S á n d o r polgármester 6
HATÁROZATI JAVASLAT Tárgy: Garázsterületek és garázsok értékesítése Miskolc Megyei Jogú Város Közgyűlése megtárgyalta a Javaslat garázsterületek és garázsok értékesítésére vonatkozó előterjesztést, és az alábbi döntést hozta: 1. A Közgyűlés egyetért azzal, hogy az idegen tulajdonú garázsfelépítmények alatti önkormányzati tulajdonú földterületek, valamint az önkormányzati tulajdonban lévő garázsok - amennyiben szolgalmi jog, városfejlesztési érdekek nem akadályozzák a támfal garázsok kivételével kerüljenek értékesítésre. 2. Az értékesítés az önkormányzati tulajdonban lévő lakás és nem lakás célú helyiség bérlemények elidegenítéséről szóló rendelet alapján történjen. 3. A Közgyűlés felhatalmazza a Gazdasági Bizottságot az összeállított ingatlanértékesítési csomagok jóváhagyására. Felelős: Közreműködik: Határidő: Polgármester MIK Zrt. 2007. folyamatos