A felszámolási- és végelszámolási eljárás tényének feljegyzése a tulajdoni lapra

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Lesch Norbert A felszámolási- és végelszámolási eljárás tényének feljegyzése a tulajdoni lapra A hatályos ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.), és a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) nem tartalmaz speciális rendelkezéseket a felszámolási- és végelszámolási eljárás tényének feljegyzéséhez szükséges okiratok mibenlétéről. A hiányos szabályozással az ingatlanügyi hatóság egyre többször kénytelen szembe nézni, és a megfelelő megoldásokat megtalálni, amellyel kapcsolatban természetesen az egységes jogalkalmazás követelményének is meg kell felelni. A felszámolás eljárás hatósági (bírósági) aktusa A felszámolás eljárás részletes szabályait a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (továbbiakban: Cstv.) tartalmazza. Felszámolási eljárás főszabályként az adós fizetésképtelensége esetén, kérelemre vagy hivatalból indítható. A törvény taxatíve meghatározza az indításra jogosultak körét, s szabályozza a kérelemre, illetőleg a hivatalból történő eljárás rendjét. A felszámolás hivatalbóli elrendelésének két, a Cstv.-ben szabályozott alapesete: a cégbíróság, illetőleg a büntetőügyben eljáró bíróság értesítése alapján történő eljárás. A hivatalbóli eljárásnak több, más jogszabály pl. a külföldi székhelyű vállalkozások magyarországi fióktelepeiről és kereskedelmi képviseleteiről szóló 1997. évi CXXXII. törvény, a fizetésképtelenségi eljárásról szóló 1346/2000 EK rendelet, a magán-nyugdíjpénztárakról szóló 1997. évi LXXXII. törvény, a hitelintézetekről és pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény alapján is helye lehet. A törvény kifejezett rendelkezésének hiánya ellenére, a Cstv. tételes szabályai alapján is elhatárolható a felszámolási eljárás három, egymásra épülő szakasza. Az első, viszonylag rövid bíróság előtti szakasz az adós fizetésképtelenségének a vizsgálata, ezt követi az időben legterjedelmesebb, a felszámoló által irányított, a bíróság által lényegében csak ellenőrzött, tényleges felszámolás periódusa, amelyet alapesetben az adós jogutód nélküli megszüntetésével járó, az eljárás befejezésére irányuló bírósági szakasz követ. A felszámolást elrendelő bírósági végzés tartalma A szabályozás szerint a bíróság az adós felszámolását végzéssel elrendeli, ha az adós fizetésképtelenségét állapítja meg. A bíróság a felszámolást elrendelő végzést az eljárás www.resimmobiles.hu

38 RES IMMOBILES lefolytatására irányuló kérelem beérkezését követő 60 napon belül hozza meg. A felszámolás kezdő időpontja a felszámolást elrendelő jogerős végzés közzétételének napja. 1 A felszámolást elrendelő végzés ellen fellebbezésnek nincs helye. A bíróság a felszámolást elrendelő végzésben kijelöli a felszámolót. A felszámolóként kijelölhetők körét a Kormány 114/2006. (V.12.) rendelete állapítja meg. A felszámoló az adós felszámolásának lefolytatására felszámolóbiztost nevez ki, aki a felszámolóval létesített munkaviszonya, tagsági viszonya vagy megbízási jogviszonya alapján, annak nevében jár el. A kijelölt felszámoló tevékenysége során az adós gazdálkodó szervezet képviseletében jár el, a felszámolási eljárás lefolytatását másnak nem engedheti át. Az ingatlanügyi hatáság számára ez fontos jogszabályi rendelkezés, hiszen a hatóság az eljárás megindításakor köteles megvizsgálni a képviselő eljárási jogosultságát. Ha az adós felszámolását elrendelő végzés jogerőre emelkedett, a bíróság a jogerőre emelkedést követően haladéktalanul, külön jogszabályban meghatározott módon elrendeli e végzésnek a Cégközlönyben való közzétételét. A bíróság végzése a következőket tartalmazza: a) a bíróság nevét és az ügy számát; b) az adósnak, valamint a leányvállalatainak, a felelősségvállalásával működő gazdasági munkaközösségeknek, illetve az állami vállalatokról szóló 1977. évi VI. törvény 49. -a alapján létesített tröszt vállalatainak a nevét és székhelyét, valamint az adószámát. Ha az eljárás közzétételét megelőző két éven belül jogutódlás következett be, a jogelőd nevét, székhelyét és adószámát is fel kell tüntetni; c) a felszámolási eljárás megindítására irányuló kérelem benyújtásának időpontját; d) azt, ha a felszámolási eljárást csődeljárás előzte meg; e) a felszámolás kezdő időpontját (a felszámolást elrendelő jogerős végzés közzétételének napját); f) a hitelezőknek szóló felhívást, hogy ismert követeléseiket a felszámolást elrendelő végzés közzétételétől számított 40 napon belül a felszámolónak jelentsék be; g) a felszámoló nevét és székhelyét, valamint a felszámolóbiztos nevét és levelezési címét; h) az elkülönített számla számát. A megkeresés hiányának dilemmái a hatósági eljárás során A hatályos normaszöveg szerint a felszámolás elrendeléséről a bíróság értesíti az ingatlanügyi hatóságot. 2 A gyakorlati jogalkalmazás során megállapítható, hogy a jogszabályi kötelezettségnek a bíróság maradéktalanul eleget tesz, azonban a jogerős végzések semminemű megkeresést nem tartalmaznak az ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzést érintően. Ilyen esetekben az ingatlanügyi hatóságnak dilemmát okoz, hogy csupán az értesítés (végzés) alapján jogosult-e az adós tula- 1 Cstv. 27. (1) bekezdés 2 Cstv. 29. h) pont

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 39 jdonát képező ingatlanokat megállapítani a nyilvántartásból, és az így fellelt ingatlanokra jogosult-e a felszámolás tényét feljegyezni, az erre irányuló külön megkeresés nélkül. E kérdés eldöntéséhez meg kell vizsgálnunk az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok tartalmát. Az Inytv. szerint jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére illetőleg feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás - ha e törvény másként nem rendelkezik - az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, és az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl. 3 Az Inytv. további rendelkezése szerint az eljáró hatóság (bíróság, közjegyző, bírósági végrehajtó stb.) bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó határozata alapján annak jogerőre emelkedése után megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a bejegyzés iránt. A vagyonszerzést létrehozó, megállapító hatósági határozatot két példányban kell az ingatlanügyi hatóság részére megküldeni. 4 A 30. (1) bekezdése pedig az eddigiekkel összhangban kimondja, hogy bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete, illetőleg a hatóság határozata, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik. A 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet (továbbiakban: Vhr.) taxatíve sorolja fel a megkeresés tartalmi elemeit: a megkeresésnek tartalmaznia kell a megkereső szerv nevét, az érintett ingatlan helyrajzi számának és annak a jognak, ténynek vagy adatnak a megjelölését, amelynek bejegyzését, feljegyzését, illetőleg átvezetését kérik. 5 Az Inytv. 34. (1) A bejegyzés alapjául szolgáló jogerős hatósági (bírósági) határozat tartalmára e törvény 32. (1) bekezdésében foglaltak az irányadók azzal az eltéréssel, hogy a felek megállapodását a hatóság rendelkezése pótolja. Ez utóbbi rendelkezés bíróság által okiratba foglalt jognyilatkozatra nem vonatkozik. A legfőbb bírói fórum egyik eseti döntésében kimondta, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló közokiratnak is meg kell felelnie az okiratok kötelező tartalmi elemeit megállapító rendelkezéseknek. A bírói döntés ide vonatkozó megállapításai szerint: A Legfelsőbb Bíróság osztja az alperes és a Fővárosi Bíróság jogi álláspontját, mely szerint sem a felperes által becsatolt engedményezési okirat, sem az a bírósági végzés, melyet a Pesti Központi Kerületi Bíróság 3. szám alatt hozott, nem alkalmas az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre. Az említett végzést a bíróság nem ingatlan-nyilvántartási ügyben hozta, hanem egy végrehajtási eljárásban állapította meg, hogy ki tekinthető a végrehajtási ügyben jogutódnak. A meghatározott ügyben hozott végzés tartalmát olyan módon nem lehet értelmezni, hogy az nem csak az általa érintett eljárásra, hanem az ingatlan-nyilvántartási eljárásra is vonatkozna. A perbeli esetben az alperesnek nem az adatok átvezetésére vagy a tény feljegyzésére vonatkozóan kellett határozatot hoznia, hanem a jog bejegyzése tárgyában kellett dönteni. A jog bejegyzésével kapcsolatos határozat hozatalánál az alperesnek alkalmaznia kellett az Inytv. 29-38. -ai rendelkezéseit. Ennek során az alperesnek fi gyelembe kellett vennie az Inytv. 32. -ának azokat az előírásait, melyek az okiratok kötelező tartalmi elemeit sorolják föl. Ezeknek az előírásoknak a közokiratnak 3 Inytv. 6. (1) bekezdés 4 Inytv. 26. (8) bekezdés www.resimmobiles.hu 5 Vhr. 60. (2) bekezdés

40 RES IMMOBILES ugyanúgy meg kell felelnie, mint annak a magánokiratnak, melyet a felperes joga bejegyzése végett a kérelméhez becsatolt. A perben említett végzés azon túlmenően, hogy az ingatlan helyrajzi számát nem tartalmazta, konkrét megkeresést sem tartalmazott és nem is tartalmazhatott a földhivatal felé. Ezek olyan nem pótolható hiányosságok (Inytv. 39. ), melyek miatt a kérelem hiánypótlás alkalmazása nélküli elutasításának van helye. 6 A leírtakat összevetve megállapíthatjuk, hogy a bíróság jogerős döntése csak akkor szolgálhat az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés (feljegyzés) alapjául, ha az a földhivatalra nézve konkrét megkeresést tartalmaz, egyebekben pedig tartalmazza az érintett ingatlan/ok pontos megjelölését (község, helyrajzi szám). Tekintve, hogy a felszámolási eljárást deklaráló jogszabályok, illetve azt elrendelő bírósági végzések a fenti ismérveket nem tartalmazzák, álláspontom szerint a jogerős végzések önmagukban nem szolgálhatnak a felszámolási eljárás ténye feljegyzésének alapjául. A felszámolási eljárás tényének feljegyzése a felszámoló kérelme alapján A földhivatal hivatalból tehát nem állapíthatja meg a felszámolás alatt lévő cég tulajdonát képező ingatlanokat. Akkor arra kérdésre kell a továbbiakban választ találni, hogy, ha a bírósági végzés önmagában nem elégséges a feljegyzéshez, milyen további eljárási cselekményeket kell foganatosítania az ingatlanügyi hatóságnak, azaz milyen tartalmú kérelem és okiratot szükséges az eljárás lefolytatásához. Mint már korábban utaltam rá, a kijelölt felszámoló tevékenysége során az adós gazdálkodó szervezet képviseletében jár el. Célszerű tehát a felszámoló szemszögéből értékelni a tényeket, mivel a hatósági határozatból hiányolt elemek pótlása a felszámoló érdekében állhat. A felszámolónak írt hiánypótlási felhívásnál figyelemmel kell lenni a kérelemhez kötöttség elvére, a kérelem nyomtatvány kötelező alkalmazására, a kérelem kötelező tartalmi elemeire, a képviseleti jog igazolására, végezetül az eljárás igazgatási szolgáltatási díjára is. A bírósági végzésben megjelölt felszámolónak tehát hiánypótlási felhívást célszerű kiadni a tény feljegyezhetősége érdekében. A hiánypótláshoz mellékelni kell a kérelem formanyomtatványt, továbbá a díjfizetéshez szükséges készpénz-átutalási megbízást is. A hiánypótlásban fel kell hívni a felszámoló figyelmét a kérelem teljes körű kitöltésére többek között a feljegyezni kívánt tény pontos megjelölésére, továbbá az érintett ingatlan/ok pontos megjelölésére és figyelmeztetni kell a hiánypótlás elmaradásának jogkövetkezményeire. A hiánypótlás elmaradása esetén érdemi kérelem hiányában az eljárást a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény alapján (továbbiakban. Ket.) az eljárást meg kell szüntetni. Összegezve tehát a felszámolási eljárás tényének feljegyzéséhez az alábbi okiratok szükségesek: 1.) A megyei bíróság felszámolást elrendelő jogerős, eredeti végzése. 2.) A felszámoló formanyomtatványon benyújtott, felszámolási eljárás ténye feljegyzése iránti kérelme (a jogi képviselet az Inytv. 32. (3) bekezdése alapján nem kötelező). A felszámoló szervezet 6 Legf. Bír. Kfv. III. 37.229/2004.; EBH2005. 1270.

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 41 30 napnál nem régebbi cégkivonata (cégmásolata), a felszámoló aláírási címpéldánya. 7 3.) Igazgatási szolgáltatási díj megfizetésének igazolása Az ingatlan-nyilvántartási feljegyzésben fel kell tüntetni a felszámolót, valamint meg kell jelölni a felszámolás kezdő időpontját is. Ha jogszabály másként nem rendelkezik, a felszámolási eljárás tényének feljegyzését követően további bejegyzések csak a felszámoló kérelme alapján teljesíthetők. 8 A felszámolás ténye feljegyzési kérelmének megtagadása esetén az fa toldattal történt cégnév kiegészítése. A felszámolás kezdő időpontjától a gazdálkodó szervezet vagyonával kapcsolatos jognyilatkozatot csak a felszámoló tehet. A felszámolás kezdő időpontjától az adós cég nevét a felszámolás alatt, illetve f.a. toldattal kiegészítve kell használni. 9 E rendelkezés szerint a felszámolási eljárás ténye tulajdoni lapra történő feljegyzésével egyidejűleg a cégnévben az f.a. toldatot is fel kell tüntetni, és a földhivatal adatbázisában ekként szerepeltetni. De mi a jogi megoldás olyan esetben, amikor a felszámolás tényének feljegyzését nem lehet teljesíteni (a felszámoló nem tett eleget a hiánypótlási kötelezettségének). Másként fogalmazva: a tény feljegyzés elutasítása mellett megtagadható-e a cégnévben az f.a. toldattal történő kiegészítés. Ugyanis, ha a tulajdoni lap tartalmából egyáltalán nem derül ki, hogy a tulajdonos felszámolás alá került, a felszámolás alatt lévő tulajdonos szabadon rendelkezhet a tulajdonával. Álláspontom szerint az esetleges kártérítési felelősség elkerülése érdekében (Ptk. 349. (1) bekezdés) az f.a. toldatot a cégnévben akkor is fel kell tüntetni, ha a felszámoló a hiánypótlásnak esetlegesen nem tett eleget. Azonban a toldat feltüntetésére kizárólag akkor van jogi lehetőség, ha a bíróság jogerős végzése az ingatlanügyi hatóság rendelkezésére áll. Álláspontom alátámasztásául a Pécsi Ítélőtábla egyik eseti döntését idézem: A földhivatal kártérítési felelősséggel tartozik, ha a felszámolás jogerős elrendelésének tényét erre irányuló bírósági megkeresés ellenére nem jegyzi be az ingatlan-nyilvántartásba, s ennek következtében a végrehajtó az ingatlant értékesíti. A károsult önhibája azonban kármegosztás alapjául szolgálhat. A megállapított tényállás szerint a Z. Megyei Bíróság megkereste a Z. Körzeti Földhivatalt, hogy az adós tulajdonában álló valamennyi ingatlanra jegyezze be a felszámolás tényét. A megkeresés a földhivatalhoz 2000. november 21-én megérkezett, de a földhivatal a beadványt az adós tulajdonában álló z.-i 4979/1. helyrajzi számú ingatlan tulajdoni lapján széljegyként nem tüntette fel. H. T. z.-i önálló bírósági végrehajtó 2000. december 7-én beadta az árverés kitűzésének feljegyzése iránti kérelmet, melyet a földhivatal a tulajdoni lapon széljegyként feltüntetett. Az árverést 2000. december 22-én megtartották, a végrehajtó az ingatlant értékesítette. 2001. március 14-én kelt határozatában a földhivatal a vevő tulajdonjogát bejegyezte, és törölte a nyilvántartott terheket, köztük az időközben feljegyzett felszámolás tényét. Az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg a tényállást, és ebből helyes jogi következtetést vont le, amikor az alperes kártérítési felelősségét megállapította. 10 Az ítélőtábla döntése szerint a bírósági végzés alapján a földhivatalhoz való 7 Veszprém Megyei Földhivatal 30.028/2/2008. számú II. fokú határozatának megfelelően. 8 Vhr. 22. www.resimmobiles.hu 9 Cstv. 34. (2) bekezdés

42 RES IMMOBILES megérkezés napján széljegyezni kellett volna az adós tulajdonában lévő valamennyi ingatlant. Ez a megállapítás azonban ellentétes a kérelemhez kötöttség elvével, hiszen mint már korábban hangsúlyoztam, az ingatlanügyi hatóság az érintett ingatlanokat nem hivatalból állapítja meg. Ennek ellenére célszerűnek látom már az iktatáskor a cégnévben megjelölni az f.a. toldat kiegészítést, illetve a legyűjtés alapján a széljegyzés elvégzését, hiszen a felszólításban tájékoztatni kell a felszámolóbiztost az adós tulajdonát képező ingatlanok helyrajzi számáról. Természetesen, ha a hiánypótlás eredménytelen, a széljegyet az érintett ingatlanokról törölni kell. Ugyanakkor azt is le kell szögeznünk, hogy az f.a toldat feltüntetésének ugyanaz a joghatása, mintha magát a felszámolás tényét feljegyeztük volna fel a tulajdoni lapra, azaz a további bejegyzések csak a felszámoló kérelme alapján teljesíthetők. A felszámolás tényének feljegyzésekor hivatalból törlendő jogok és tények Az adós ingatlanán és egyéb vagyontárgyain fennálló elidegenítési és terhelési tilalom a felszámolás kezdő időpontjában, a visszavásárlási és vételi jog, valamint a zálogjog a vagyontárgy értékesítésével megszűnik. Ha a visszavásárlási vagy a vételi jog jogosultja a felszámolás kezdő időpontja után a vagyontárgyat egyoldalú nyilatkozattal megvásárolja, az adóssal szemben beszámítással nem élhet. A szükségessé vált törlést az ingatlannyilvántartásban a felszámoló által megküldött értékesítési jegyzőkönyv vagy adásvételi szerződés alapján az ingatlanügyi hatóság, illetve a jelzálogjogot nyilvántartó más szervezet végzi. 11 Az adós ellen a felszámolás kezdő időpontjában folyamatban lévő a felszámolás körébe tartozó vagyonnal kapcsolatos végrehajtási eljárásokat a végrehajtást foganatosító bíróságnak (hatóságnak) haladéktalanul meg kell szüntetni. Az adós ingatlanán fennálló végrehajtási jog szintén a felszámolás kezdő időpontjában szűnik meg. 12 A Cstv. idézett rendelkezései szerint tehát az ingatlanon fennálló végrehajtási jog, továbbá a feljegyzett elidegenítési és terhelési tilalom a felszámolás kezdő időpontjában megszűnik. A felszámolás kezdő időpontja a felszámolást elrendelő jogerős végzés közzétételének napja. Az ingatlanügyi hatóság tehát a felszámolási eljárás tényének feljegyzésekor hivatalból, az erre irányuló külön kérelem vagy megkeresés nélkül is köteles a tulajdoni lapon fennálló végrehajtási jogot/ jogokat, valamint az elidegenítési és terhelési tilalmat törölni és határozatában e tényről rendelkezni. Az Inytv. 50. (4) ugyanis kimondja, hogy ha az ingatlanügyi hatóság valamely kérelem, megkeresés elintézése során észleli, hogy valamely jog vagy tény megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható, határozatban köteles ennek törléséről is rendelkezni. Ha hivatalos eljárás során egyébként észleli, hogy törlésre van szükség, erről a tényről hivatalos feljegyzést készít, és a törlésről külön határozatot hoz. Az ingatlanon fennálló visszavásárlási jog, vételi jog, valamint a zálogjog viszont csak akkor törölhető hivatalból, ha az ingatlant a felszámoló értékesíti, azaz az ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát ezek a jogok már nem terhelhetik. 11 Cstv. 38. (4) bekezdés 12 Cstv. 38. (1) bekezdés

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 43 Az ingatlant terhelő telki szolgalmi jog, illetve egyéb közérdekű használati jogok és szolgalmak viszont továbbra fennmaradnak az ingatlanon. Némi magyarázatra szorul azon korábbi megállapítás, mely szerint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett végrehajtási jogot/ jogokat a felszámolási eljárás tényének feljegyzésekor hivatalból törölni kell a tulajdoni lapról. Ugyanis felvetődhet egy másfajta jogértelmezés is, miszerint a Cstv. 38. (1) bekezdése csak az Inytv. tükrében alkalmazható, azaz a végrehajtási jog törlésére csak az Inytv. 29. -ában meghatározott tartalmi és alaki kellékekkel rendelkező okirat (nevezetesen a végrehajtó megkeresése) alapján van helye. Precedens bírósági döntésről e kérdéskörben nincs tudomásunk, viszont álláspontunk szerint az Inytv. 29-ban megfogalmazott ha törvény másként nem rendelkezik kitétel kellő alapot ad az okirati elvet feloldó hivatalbóli törlés elvégzésére. Ezt az álláspontot erősíti az a megállapítás is, miszerint a felszámolási eljárás során az adós ingatlanvagyonának értékesítését követően a vevő javára a tulajdonjogot tehermentesen a fennálló zálogjog, végrehajtási jog, stb. törlésével egyidejűleg kell az ingatlannyilvántartásba bejegyezni. 13 Márpedig, ha a végrehajtási jog törlését a végrehajtó az elidegenítésről szóló okirat ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásáig nem kéri, akkor fennállhatna az a helyzet, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzésére végrehajtási joggal terhelten kerülne sor, hiszen annak hivatalból való törlését a Cstv. 38. (4) bekezdése nem mondja ki. Mivel azonban a vevő tehermentes tulajdonjog szerez, így a végrehajtási jog hivatalbóli törlésére már az értékesítést megelőzően is sor kerülhet, amennyiben a felszámolási eljárás megindítását a bíróság jogerős végzésével igazolják. Ugyanakkor ez az értelmezés kiterjesztően nem alkalmazható olyan esetekben, amikor a végrehajtási jog bejegyzési kérelem még csak széljegyben szerepel a tulajdoni lapon, és e helyzetben érkezik meg az ingatlanügyi hatósághoz a felszámoló vagy a bíróság felszámolási eljárás tényének feljegyzési kérelme, megkeresése. Ilyen esetben nem lehet elutasítani a végrehajtási jog bejegyzési kérelmet arra alapozva, hogy a felszámolás tényéről a hatóság időközben tudomást szerzett, így a végrehajtás bejegyzése oka-fogyottá vált. A földhivatal a hozzá benyújtott kérelmek elbírálását a kérelmek iktatási időpontjának sorrendében végezheti el. Miután a végrehajtási jog bejegyzésére irányuló végrehajtói megkeresés a felszámolási eljárás megindulását megelőzően benyújtásra kerül, nincs törvényes lehetőség arra, hogy a rangsorban később következő eljárás a végrehajtási jog bejegyzésére irányuló eljárást akadályozza. 14 A végelszámolás lefolytatása A végelszámolási eljárás részletes szabályait a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (továbbiakban: Ctv.) tartalmazza. Jogutód nélküli megszűnés esetén a cég vagyonára amennyiben az a hitelezők kielégítésére elegendő végelszámolást kell folytatni, a vagyonmaradvány pedig a tagokat illeti. Végelszámolásra két módon kerülhet sor: a cég önkéntes elhatározása alapján, vagy a cégbíróság törvényességi felügyeleti eljárásban alkalmazott szankciója révén. Az első esetkör jelenti az általános, 13 Csongrád Megyei Bíróság Gazdasági Kollégiumának 1995/1. számú elvi véleménye (1995. szeptember 29.) 14 Legf. Bír. Kfv. IV. 37. 136/2007/4. szám www.resimmobiles.hu

44 RES IMMOBILES etalonként szolgáló eljárási módot, és ennek részletes szabályai találhatóak a Ctv. 98-113. -ában. A második esetkör, melyet kényszer-végelszámolásnak nevez a törvény, csupán az előbbitől történő eltérések meghatározásával, kivételes esetkörként nyert szabályozást (116-118. ). Fontos szabály, hogy a felszámolás elrendelésével a folyamatban lévő végelszámolás megszűnik. A végelszámolás tárgya a cégnek az a vagyona, amellyel a cég a végelszámolás kezdő időpontjában rendelkezik, továbbá az a vagyon, amelyet ezt követően a végelszámolás folyamata alatt szerez. A végelszámolás kezdő időpontja a jogutód nélküli megszűnésről rendelkező határozatban megállapított időpont, ami nem lehet korábbi, mint a határozat kelte. Amennyiben a jogutód nélküli megszűnés a cég annak legfőbb szerve szabad akarat-elhatározásán, határozatán alapul, e határozatban meg kell jelölni a végelszámolás kezdő időpontját, és ki kell jelölni a végelszámolót is, valamint rendelkezni kell a cég részvételével működő jogalanyok jogi sorsáról is, amennyiben ez külön intézkedést igényel. A végelszámolás kezdő időpontjában a törvényes képviselő tisztsége megszűnik, a cég törvényes képviselője a végelszámoló lesz a törvényen alapuló önálló képviseleti cégjegyzési joggal. A végelszámolás megindításával kapcsolatos cégjegyzéki változások bejegyeztetési kötelezettsége a végelszámolót terheli. A cégbíróság a végelszámolás megindításáról végzést hoz, amelyet a Cégközlönyben közzétesz. A végelszámolást a végelszámolás kezdő időpontjától számított legkésőbb három éven belül be kell fejezni. A végelszámolási eljárás tényének feljegyzése kérelemre A végelszámoló a végelszámolás közzétételétől számított tizenöt napon belül szükség szerint értesíti a végelszámolás megindításáról az ingatlanügyi hatóságot a végelszámolás tényének bejegyzése érdekében. 15 A jogszabályi normaszöveg mint azt a Cstv. rendelkezéseinél már láthattuk megtévesztő lehet, mivel jogok bejegyzésére, tények feljegyzésére nem egyszerűen értesítés, hanem kizárólag kérelem, megkeresés alapján van lehetőség. A végelszámolással megbízott tisztviselők gyakran szó szerint értelmezik a Ctv. rendelkezéseit, és külön íven megszövegezett bejelentésükben csak annyit írnak a hatóság részére: A Ctv. 102. (3) bekezdésére hivatkozással értesítem a földhivatalt, hogy XY Bt. végelszámolása megindult. A végelszámolás bejelentése során a végelszámolónak az alábbi szabályokra kell figyelemmel lennie: Az Inytv. szerint az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl. A kérelemnek tartalmaznia kell a kérelmező nevét (megnevezését), lakcímét (székhelyét vagy telephelyét), személyi azonosítóját (statisztikai azonosítóját), az érintett ingatlannak, valamint annak a jognak vagy ténynek a megjelölését, amelynek bejegyzését, illetve feljegyzését kérik. Ha a kérelmező helyett képviselő jár el, a kérelemnek tartalmaznia kell a képviselő nevét (megnevezését), lakcímét (székhelyét vagy telephelyét) is. 16 15 Ctv. 102. (3) bekezdés 16 Inytv. 26. (3) bekezdés

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 45 Összegezve a végelszámolási eljárás tényének feljegyzéséhez az alábbi okiratok szükségesek: 1.) A végelszámoló formanyomtatványon benyújtott kérelme (a jogi képviselet az Inytv. 32. (3) bekezdése alapján nem kötelező). 2.) A végelszámolással érintett szervezet 30 napnál nem régebbi cégkivonata (cégmásolata), a végelszámoló aláírási címpéldánya, a végelszámolás megindításáról szóló jogerős bírósági végzés. 3.) A végelszámolást elrendelő határozat, amely tartalmazza a végelszámolás kezdő időpontját, és a kijelölt végelszámoló személyét. 4.) Igazgatási szolgáltatási díj megfizetésének igazolása. A kényszer-végelszámolás fogalma, okiratai Ha a bíróság törvényességi felügyeleti hatáskörében eljárva a céget megszűntnek nyilvánítja, kényszer-végelszámolást rendel el. Kényszer-végelszámolásra kerül sor akkor is, ha az anyagi jogszabályok szerint a cég jogutód nélküli megszűnését előidéző ok következett be, illetve, ha a cég a végelszámolást három éven belül nem fejezte be, továbbá ha a végelszámolás általános szabályaira történő áttérést nem hajtotta végre. A kényszer-végelszámolás során a cég legfőbb szerve nem dönthet a cégnek a végelszámolási eljárás alatti működtetéséről, illetve a végelszámolási eljárás megszüntetéséről. A végelszámolás kezdő időpontját követően a cég szervei nem hozhatnak a végelszámolás céljával ellentétes döntéseket. A kényszervégelszámolást a jogerős elrendelésétől számított egy éven belül be kell fejezni. A cégbíróság a határidőt a végelszámoló kérelmére indokolt esetben egy alkalommal hat hónappal, illetve ha peres eljárás van folyamatban, e per jogerős befejezéséig meghosszabbíthatja. A bíróság a kényszer-végelszámolás elrendeléséről végzéssel dönt. A végelszámolási eljárás lefolytatására a bíróság végelszámolót jelöl ki. A cég végelszámolójának kivételesen indokolt esetben a cég, vezető tisztségviselőjét is kirendelheti. A kényszer-végelszámolás jogerős elrendelésével összefüggő változásokat a cégbíróság hivatalból jegyzi be a cégjegyzékbe és teszi közzé. A későbbi cégjegyzékadat-változások bejelentése a végelszámoló kötelezettsége. A kényszer-végelszámolás során kirendelt végelszámoló a cég vagyonát csak nyilvános pályázat, illetve árverés útján értékesítheti. A kényszer-végelszámolási eljárás lefolytatása nagyban hasonlít a felszámolási eljárás lefolytatásához, így annak a tény feljegyzéséhez szükséges és az ingatlanügyi hatósághoz benyújtandó okiratai is hasonlóak: 1.) A megyei bíróság kényszer-végelszámolást elrendelő jogerős, eredeti végzése. 2.) A bíróság által kijelölt végelszámoló formanyomtatványon benyújtott kérelme (a jogi képviselet az Inytv. 32. (3) bekezdése alapján nem kötelező). 3.) A végelszámolást végző szervezet 30 napnál nem régebbi cégkivonata (cégmásolata), a végelszámoló aláírási címpéldánya. 4.) Igazgatási szolgáltatási díj megfizetésének igazolása. www.resimmobiles.hu

46 RES IMMOBILES A végelszámolás tényének feljegyzését követően további bejegyzések csak a végelszámoló kérelme alapján teljesíthetők. A feljegyzésben fel kell tüntetni a végelszámolót és meg kell jelölni a végelszámolás kezdő időpontját is. A végelszámolás tényének feljegyzésekor jogszabályi felhatalmazás hiányában nincs lehetőség hivatalból az ingatlanra bejegyzett jogok (pl. végrehajtási jog, stb.), feljegyzett tények egyidejű törlésére. Összegzés A felszámolási és végelszámolási eljárásról rendelkező speciális jogszabályokban deklarált bejelentési kötelezettség szóhasználata gyakran félreértésre adhat okot, mivel ezek a jogszabályok fi gyelmen kívül hagyják az Inytv. szigorú, speciális rendelkezéseit. A kérelemhez kötöttség elve nem csupán az adott tényre vonatkozó egyszerű bejelentést kívánja meg, hanem ellenkezőleg: a kérelemnek kifejezettnek kell lennie, és tartalmaznia kell mindazon elemeket, melyek a címben szereplő tények feljegyzéséhez szükségesek. Felszámolási eljárás tényének feljegyzése Végelszámolási eljárás tényének feljegyzése A feljegyzés elmaradásához fűződő joghatás nem érinti (jóhiszemű harmadik személlyel szemben is érvényesíthető) Az eljárás megindítása Bírósági megkeresésére vagy kérelemre kérelemre (formanyomtatványon) (formanyomtatványon) Jogi képviselő igénybevétele nem kötelező (Inytv. 26. (2) bekezdés) Okiratok végelszámolást elrendelő határozat, cégiratok bíróság jogerős végzése, (cégiratok) (kényszer-végelszámolásnál a bíróság jogerős végzése) Igazgatási szolgáltatási díj 6000 Ft/ingatlan E tények feljegyzése után további kérelmek intézése további bejegyzések, csak a felszámoló, végelszámoló kérelme alapján teljesíthetők. Felszámolás megindításakor: végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom. Értékesítéskor: visszavásárlási-, vételi és zálogjog Hivatalból törölhető jogok * * * Sem a végelszámolás megindításakor, sem az ingatlan értékesítésekor nem törölhetők hivatalból a bejegyzett jogok, csak kizárólag okirat alapján.