Az ingatlanokkal kapcsolatos új adózási szabályok Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97. Kft. 1
Ingatlan fogalma A Polgári Törvénykönyv nem tartalmazza az ingatlan meghatározását. Az értelmező kéziszótár és a jogelmélet szerint ingatlannak azok a dolgok minősülnek, amelyek állaguk sérelme nélkül egyáltalán nem vagy csak jelentős értékvesztéssel helyezhetők át egyikről a másik helyre, illetve az az állaguk jelentős megsértésével történhet. A birtoklásuk helyhez kötött. Ingatlannak minősülnek továbbá a már gyökeret eresztett növények és a folyók hordalékai is. Jogi értelemben az ingatlan jogtárgy. Az 1997. évi CXLI. törvény ( Az ingatlan-nyilvántartásról) szerint ingatlan az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásba önállóan bejegyezhető. Személyi jövedelemadóról szóló törvény alapján (1995. évi CXVII. tv.: Ingatlan a föld, és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl.: lábon álló fa). Általános forgalmi adóról szóló törvényben (2007. évi CXXVII. tv): Építési telek: az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építési telek és építési terület, amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak. Lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97. Kft. 2
Kapcsolódó adónemek Személyi jövedelemadó Egészségügyi hozzájárulás Általános forgalmi adó 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 3
Ingatlan szerzése Belföldi személy korlátozás nélkül szerezheti meg belföldi ingatlan tulajdonjogát. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 4
Külföldiek ingatlanszerzése Külföldi magánszemély és jogi személy: feltételek mellett, engedélyezési eljárást követően. Eltérő szabályok vonatkoznak: az EU és EGT országok állampolgáraira (1994. évi LV. tv. 88/A..), egyéb külföldiekre (7/1996.(I.18) Korm. rendelet). 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 5
EU-n kívüli külföldi ingatlanszerzése Nem szerezhet: termőföldet, védett természeti területet. Szerezhet: önálló földrészletként termőföldnek nem minősülő ingatlant max. 6000 m2 területtel kialakított tanyát. Vásárláshoz az ingatlan elhelyezkedése szerinti közigazgatási hivatal engedélye szükséges. Örökléssel korlátozás nélkül szerezhető ingatlan. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 6
Engedély megadása Ha: önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért; a külföldi bevándorlási engedélyt kapott; a külföldi ingatlanának tulajdonjogát és kisajátításról szóló jogszabály alapján szerezték meg; a külföldi a tulajdonában lévő belföldi ingatlant másik belföldi ingatlanra cseréli; közös tulajdon megszüntetése miatt vásárol új ingatlant; a külföldi ajándékozás útján szerez belföldi ingatlant; a külföldi munkavégzés miatt min. 5 éve életvitelszerűen Magyarországon tartózkodik. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 7
Kérelem a közigazgatási hivatalhoz Kérelem mellékletei: 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítvány; külföldi személy honosságát igazoló dokumentum (közjegyző által hitelesített útlevél másolata); az ingatlan 3 hónapnál nem régebbi tulajdonlapjának másolata; adásvételi szerződés; ajándékozásnál a rokonsági fok igazolását. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 8
Speciális szabály Ingatlant ajándékozni kizárólag : közeli hozzátartozónak: házastársnak, egyeneságbeli rokonnak, örökbefogadottnak, örökbefogadónak, nevelt és mostohagyermeknek, nevelő és mostohaszülőnek, testvérnek lehet. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 9
Engedély megtagadható A külföldi személytől, amennyiben a külföldi honossága szerinti nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján nem biztosít a belföldiekkel azonos elbánást a magyar állampolgároknak, magyar jogi személyeknek. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 10
Külföldi ingatlanszerzése (EU, EGT) Külön szabály alapján tagállami állampolgár a belföldi személyekkel azonos feltételekkel szerezheti meg termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát (engedély nélkül), kivéve a másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlant. Engedély nélkül szerezheti meg a másodlagos ingatlan tulajdonjogát, ha min. 4 éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 11
Személyi jövedelemadó Adóztatás helye (belföldön adóköteles jövedelem, külföldről származó jövedelem) Kettős adóztatást elkerülő egyezmények Ingatlan-értékesítés adózási szabályai Ingatlan-bérbeadás adózása 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 12
Adóztatás helye Belföldön adóköteles jövedelem (2..(4.)) belföldi illetőségű magánszemély összes bevételére (teljes körű adókötelezettség); külföldi illetőségű magánszemély adókötelezettsége a belföldről származó vagy nemzetközi szerződés alapján Magyarországon adóztatható (korlátozott adókötelezettség az Európai Unió területén egységes). Kettős adóztatást elkerülő egyezmények vagy viszonosság alkalmazása, ha az szja. tv-ben lévő szabályozástól eltérő tartalmú. OECD modellegyezmény 13. cikkelye tartalmazza a tulajdon (ingatlan) elidegenítéséből származó nyereség adózását. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 13
Ingatlan-értékesítés adózási szabályai Jövedelemszerzés időpontja: ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog átruházásáról szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották; opciós szerződésnél: vevő egyoldalú vételi jogot gyakorló nyilatkozatát ingatlanügyi hatósághoz benyújtották; öröklésnél: örökség megnyíltának időpontja. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 14
Ingatlan szerzés időpontja Korábban meglévő ingatlan helyett épített ingatlan illetve 6 m2-t meghaladó bővítés esetében: utolsó használatbavételi engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének időpontjában; az esetenkénti ráépítések, bővítések időpontjában külön-külön; ha nincs használatbavételi engedély, vagy annak időpontja nem állapítható meg, akkor az átruházás éve. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 15
Jövedelem Az ingatlan átruházásából származó jövedelem ha a megszerzés évében, vagy azt követő 5 évben történik, akkor a jövedelemként (bevétel - szerzési érték) számított összeg. Ezen időtartamon túl megszerzett ingatlan átruházásakor a jövedelem csökkentésére van lehetőség az alábbiak szerint: 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 16
Jövedelem csökkentő tételei (egyéb ingatlan) Értékesítés éve a megszerzést követően Csökkentés mértéke %-ban Hatodik 10 Hetedik 20 Nyolcadik 30 Kilencedik 40 Tizedik 50 Tizenegyedik 60 Tizenkettedik 70 Tizenharmadik 80 Tizennegyedik 90 Tizenötödik és minden további évben 100 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 17
Jövedelem csökkentő tételei (lakóingatlan) Elidegenítés időpontja Megszerzés évében és az azt követő évben (2010-2011) Számított összeg jövedelemtartalma 100 % Megszerzés évét követő 2. év 90 % Megszerzés évét követő 3. év 60 % Megszerzés évét követő 4.év 30 % Megszerzés évét követő 5. és az azt követő években 0 % 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 18
Szerzéskori érték Örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan átruházása esetén az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték. Ha az illeték kiszabása a bevallási határidőig nem történik meg, akkor öröklésnél: hagyatéki leltárban, - eljárásban lévő érték, ajándékozásnál: bevétel 50 %-a, ha az illeték kiszabás határozata ettől eltérő értéket tartalmaz, önellenőrzés (62.. (2) f)). 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 19
Szerzéskori érték Illetékmentes szerzés (62..(2)gb)): öröklésnél: hagyatéki leltárban szereplő érték; ajándékozásnál: átruházásból származó bevétel 75 %-a és további költségelszámolás nem megengedett a bevétellel szemben. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 20
Az adó mértéke Magyarország: a számított jövedelem (elkülönülten adózó jövedelem) 16 %-a. Románia: 3 éven belüli vásárlásnál 200.000 RON-ig 3 % 200.000 RON-t meghaladóan 6000 RON+2 % a 200.000 RON-t meghaladó összegre 3 évnél régebbi 200.000 RON-ig 2 % 200.000 RON-t meghaladóan 4000 RON+1 % a 200.000 RON-t meghaladó összegre. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 21
Az adó mértéke Szlovákia: Bevétel vételi ár (adóalap) 19 %-a. Csehország: csehországi ingatlan értékesítése: 10 % adóbiztosíték. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 22
Adómentes átruházás Házassági vagyonközösség megszüntetése; Más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján; Állami tulajdonban lévő lakásnak bérleti jogáról való lemondás ellenében kapott térítés; Termőföld értékesítés: a vevő regisztrált mezőgazdasági termelő, aki 5 évig mezőgazdasági célra hasznosítja; a vevő regisztrált mezőgazdasági társaság tagja, aki az őt alkalmazó társaságnak 10 évre bérbe adja. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 23
Ingatlan-bérbeadás adózása Ingatlan hasznosításának jövedelme fő szabályként az ingatlan fekvése szerinti államban adózik (OECD 6. cikkely). 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97. Kft. 24
Bérbeadási tevékenység lehetséges esetei Társaság Természetes személy egyéni vállalkozó, adószámmal rendelkező magánszemély, ingatlan-bérbeadási tevékenység adószám nélkül. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 25
Természetes személyek Magyarország: 2011-től nem elkülönülten adózó jövedelem. Az összevont adóalap részeként önálló tevékenységből származó jövedelem. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 26
Költségelszámolás Értékcsökkenés elszámolása (17.. (3)): időarányosan (bérbeadás nem egész évben), terület-arányosan (nem az egész ingatlant adja bérbe). 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 27
Értékcsökkenés mértéke Ingatlan értékcsökkenése a jellegétől függően 2-6 % (szja tv. 11. sz. melléklet). Egyéni vállalkozó: tevékenységének megkezdése előtt 3 éven belül megszerzett ingatlan esetén; nem egyéni vállalkozó: 3 évnél korábban megszerzett ingatlannál is elkezdheti az elszámolást, amennyiben korábban költségként nem számolta el. Felújítás költsége is elszámolható. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 28
Fizető-vendéglátás Tételes átalányadó továbbra is választható. Feltétel: nem egyéni vállalkozóként, adóévenként < 90 napon, szálláshely-üzemeltetési engedélyről szóló kormányrendelet szerinti egyéb szálláshelyszolgáltatási tevékenységet nyújt (Szja tv. 57/A (1)) szobák száma < 8, ágyak száma < 16. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 29
Magánszálláshelyek forgalma Összes vendégéjszaka Külföldi vendégek Belföldi vendégek átlagos tartózkodási ideje (nap/fő) 2005. év 2 948 870 5.1 3.9 2006. év 3 094 296 5.3 3.8 2007. év 3 730 937 4.9 3.8 2008. év 3 892 490 4.8 3.7 2009. év 3 760 989 4.5 3.7 Forrás: KSH.hu 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 30
A bérbeadás adómértéke Magyarországon az adóalap-kiegészítéssel növelt (27 %) adóalapra számítva 16 %. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 31
Termőföld bérbeadása Nem adómentes bérbeadás esetén a bevétel = jövedelem. Különadózó jövedelem (nincs adóalapkiegészítés). Az adó mértéke 16 %. Bevallása és befizetése az ingatlan fekvése szerinti önkormányzati adóhatósághoz. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 32
Egészségügyi hozzájárulás Bérbeadásból származó jövedelem, ha >1.000.000, akkor egészségügyi hozzájárulás fizetendő, melynek mértéke 14 %. ( A jövedelem teljes összegére.) Fizetés felső határa: magánszemély által fizetett + egészségbiztosítási járulék + egészségügyi szolgáltatási járulék + egészségbiztosítási járulék (ekho szerint) + eho >=450.000 Ft. (Megszűnt a bérbe adott lakás eho mentessége állandó lakóhely esetén.) Termőföld bérbeadásánál nincs eho fizetési kötelezettség. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 33
Általános forgalmi adó Adóalanyiság Teljesítés helye Adómértékek 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 34
Ingatlan értékesítése - áfa Az általános forgalmi adóval kapcsolatos szabályok közösek a társaságoknál és természetes személy adóalanyoknál. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 35
Adóalanyiság keletkezése ingatlan értékesítésnél Adóalanyiságot eredményez a nem adóalany sorozatjellegű értékesítése. Sorozatjellegű értékesítésnek számít: beépített ingatlan és hozzá tartozó földrészlet használatba vétele előtt, vagy a használatba vétel jogerőre emelkedését követő 2 éven belül; építési telek, telekrész 2 naptári éven belül 4. vagy további - fent említett ingatlant értékesítenek, továbbá, ha a rá következő 3 naptári éven belül további fenti ingatlant (kisajátítás, öröklés db. számba beszámít, de nem minősül sorozat jellegűnek). 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 36
Adómentes értékesítés Beépített ingatlan, ingatlanrész és a hozzá tartozó földrészlet értékesítése kivéve, ha az első használatba vétel nem történt meg; első használatba vétel megtörtént, de az értékesítésig nem telt el 2 év; beépítetlen ingatlan értékesítése, kivéve az építési telek értékesítését (áfa tv. 86.. (1)j,k)). 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 37
Közcélú adomány Adómentessé vált a közcélú adományként juttatott ingatlan is. Feltétel: Bizonyíthatóan közcélúnak, közérdekűnek kell annak lennie, melyet dokumentumokkal vagy a körülmények bemutatásával kell igazolni. Az adományozás nem teremthet vagyoni előnyt az adományozó részére. Az adományozó fogalma: a vállalkozás tagja, vezető tisztségviselője, felügyelő bizottságának vagy igazgatóságának tagja, könyvvizsgálója, továbbá a felsorolt személyek közeli hozzátartozója is. A jogszabály alapján nem számít vagyoni előnynek, ha a vállalkozás neve illetve tevékenységi köre ismertetésre kerül. Az adományozónak rendelkeznie kell a közhasznú szervezet, kiemelten közhasznú szervezet vagy az egyház által kibocsátott igazolással. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 38
Teljesítés helye Termékértékesítéskor (ingatlan értékesítéskor): az a hely számít teljesítési helynek, ahol a termék az értékesítés teljesítésekor ténylegesen van, vagyis az ingatlan fekvése szerinti országban. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 39
Fordított adózás Az adót a termék beszerzője, szolgáltatás igénybe vevője fizeti: építési-szerelési munkával létrehozott, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan átadásánál, továbbá ha adókötelessé tételt választotta beépített ingatlan és a hozzá tartozó földrész értékesítéséhez, építési telek értékesítéséhez kapcsolódóan. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 40
Bérbeadás - áfa Az áfa alanyiságot kizárólag adószámmal rendelkező személy választhatja. Az adószám nélkül végzett bérbeadási tevékenység esetén a bérbeadó nem alanya az általános forgalmi adónak. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 41
Bérbeadás - áfa A jelenlegi szabályozás alapján az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbe adása mentes az adó alól a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel (86..(1) l). 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 42
Adókötelessé tétel A belföldön nyilvántartásba vett adóalany saját döntése alapján az adómentesség helyett választhatja az áfa kötelezettséget is. Erről a döntéséről az állami adóhatóságot értesítenie kell. A döntést az adóévet megelőző év utolsó napjáig kell meghoznia, illetve a tevékenységet kezdő a kezdés időpontjában nyilatkozik erre vonatkozóan. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 43
Adókötelezettség megosztása Az ingatlan bérbeadása, haszonbérbe adása esetén a belföldön nyilvántartásba vett bérbeadó dönthet úgy is, hogy az adókötelessé tételt nem választja valamennyi bérbeadására. Erre akkor nyílik lehetőség, ha lakóingatlant és nem lakás céljára szolgáló ingatlant is ad bérbe. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 44
Az adó mértéke Az általános forgalmi adó mértéke: 25 %. 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 45
Felhasznált irodalom: www.ebit.porta.hu/site/images/stiries/doksik/mkiadozastk/i.fejezet/.doc http://edok.lib.uni-corvinus.hu/299/1/kazaine105.pdf Kazainé Ónodi Annamária: A nemzetközi adózás vállalatgazdasági problémakörei 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról Szilágyi Miklósné: Az ingatlanhoz kapcsolódó adózási szabályok 2011-ben Ingatlanjog, 2011. 3.szám Szilágyi Miklósné: Az ingatlanok bérbeadásának szabályai 2011.Ingatlanjog, 1.szám www.apeh.hu/print/adoinfo/szja/ingber_110120.html www.apeh.hu/print/adoinfo/szja/ingatlan:110601.html 1994. évi LV. tv. A termőföldről 1997. évi CXLI. tv. az ingatlan-nyilvántartásról Magyarország által kötött kettős adóztatást elkerülő egyezmények Fándly Marius: Adóváltozások 2011 (Románia 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 46
Köszönöm a figyelmet! További szép napot kívánok! Szilágyi Miklósné 00-36-30-3833640 szilagyi.miklosne@moklasz.hu 2011.10.12. Szilágyi Miklósné okleveles adószakértő Faktum 97 Kft. 47