TUDNIVALÓK AZ INGATLANVÁSÁRLÁSHOZ KAPCSOLÓDÓ ILLETÉKKÖ- TELEZETTSÉGRE VONATKOZÓAN

Átírás

1

2 udnivalók TUDNIVALÓK AZ INGATLANVÁSÁRLÁSHOZ KAPCSOLÓDÓ ILLETÉKKÖ- TELEZETTSÉGRE VONATKOZÓAN Mikor kell illetéket fizetni? Ingatlan tulajdonának (akár telek, akár lakástulajdon) ellenérték fejében történő megszerzése esetén az ingatlan megszerzőjének (tehát a vevőnek) főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. A visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettségre vonatkozó szabályokat az illetékekről szóló évi XCIII. törvény tartalmazza. Visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség terhelheti azonban az ingatlanhoz kapcsolódó meghatározott vagyoni értékű jog megszerzését is, továbbá e jognak a megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzést, illetve az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedését. Itt vagyoni értékű jognak tekinthető a földhasználat, a haszonélvezet, a használat joga ideértve a szövetkezeti háztulajdonra vonatkozó rendelkezések szerinti használati jogokat, továbbá a vagyonkezelői jog. Illeték alapja, mértéke általános szabályok A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%. Ingatlan megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ingatlanok cseréje esetén az illeték alapja kivéve a lakástulajdont és a hozzá kapcsolódó jogokat a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke. Amennyiben tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján történik a vagyonszerzés, akkor az illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke lesz. A visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított haszonélvezet, használat esetében a tulajdonszerző a meghatározott szabályok szerint számított haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket, a haszonélvező, használó pedig a haszonélvezet, használat számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket. Illetékmentesség, illetékkedvezmény ingatlanvásárlás esetén január 1-jétől az egyenes ági rokonok közötti visszterhes vagyonszerzés mentes az illetékfizetési kötelezettség alól. Amennyiben a lakásvásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül adja el magánszemélyként az előző lakását, akkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének a különbözete. (Tehát abban az esetben, ha valamely magánszemély telektulajdonát adja el és annak vételárából lakástulajdont kíván vásárolni, nem lehet alkalmazni az előbbi szabályt, csak lakástulajdonok eladása-vétele tekintetében.) Lakástulajdon magánszemélyek közötti cseréje esetén az illeték alapja szintén az elcserélt lakástulajdonok- terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözete. Ha a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb a szerzés mentes az illetékfizetési kötelezettség alól. (Ld. Itv. 26. (1) bekezdés y pont) Amennyiben pedig az így megállapított értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, akkor az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke. Abban az esetben, ha lakóház építésére alkalmas telektulajdont (tulajdoni hányadot), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jogot szerzik meg, s a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül olyan lakóházat épít, amelyben a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át, akkor a vagyonszerző mentesül a visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése alól. A vagyonszerző lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál. Azokban a október 1. és május 31. között illetékkiszabásra bejelentett vagy más módon az állami adóhatóság tudomására jutott vagyonszerzési ügyekben, amelyekben az adózó a fenti 2 3

3 mentesség igénybevétele érdekében lakóház felépítését vállalta, a feltétel teljesítésének határideje, illetve az illeték felfüggesztésének időtartama az illetékkiszabásra bejelentést követő 6 év. A kedvezmény a vagyonszerző erre irányuló kérelme esetén adható meg. A kérelem előterjesztésének határideje, ha a lakóház felépítésére nyitva álló határidő: a) október 1. és január 15. között járt le, január 31., b) január 15-ét követően járna le, a lakóház felépítésére nyitva álló határidő lejárta. (2009. évi LXXVII. törvény 213. (2) bekezdése) A vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása szintén mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése alól. Amennyiben pedig az új lakás forgalmi értéke 15 millió forintot meghaladja, de nem haladja meg a 30 millió forintot, és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor az illeték mértékét a következőképpen kell kiszámolni: először meg kell határozni, hogy mennyi lenne a lakás teljes értéke után fizetendő illeték, majd ebből az összegből le kell vonni a 15 millió forintra kiszámított illeték összegét. Az így fennmaradó összeg lesz a fizetendő illeték. Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébkét fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerző a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. Az állami adóhatóság a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség keletkezésekor 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén a vagyonszerző kérelmére a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb esedékességtől számított 12 hónapra havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez. Ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a kedvezmény érvényét veszti, és a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel. Az adózó az őt megillető illetékkedvezményről, illetékmentességről, az adóhatóság által rendszeresített 13B400-as adatlapon nyilatkozhat. A nyomtatvány és a kitöltési útmutató a Nemzeti Adó- és Vámhivatal internetes honlapjáról ( letölthető. Vagyonszerzés bejelentése Az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését (megszüntetését) az ingatlanügyi hatósághoz kell bejelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat) benyújtásával. Az illetékkiszabás célját szolgáló bejelentést az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel kell teljesíteni. Külön be kell jelenteni az illetékkötelezettséggel járó vagyonszerzést, a megszerzett vagyon forgalmi értékét, illetve az értékesítő adatait a földhivatalhoz az adóhatóság által rendszeresített 13B400-as adatlapon a vagyont szerző félnek. Ha az illeték fizetésére kötelezett a kérelmet a külön jogszabályban meghatározott 30 napon túl nyújtja be, illetve bejelentési kötelezettségét elmulasztja, vagy hiányosan teljesíti, a fizetendő illetéken felül mulasztási bírság megfizetésére kötelezhető, amelynek mértéke magánszemély adózó esetén 200 ezer forintig terjed. Fizetési könnyítés: fizetési halasztás, részletfizetés illetékkötelezettségnél Amennyiben az illeték megfizetésére kötelezett a fizetési meghagyásban megjelölt határidőre nem tudja egyösszegben megfizetni az illetéket, akkor arra meghatározott esetekben fizetési halasztás, illetve részletfizetés (együttesen: fizetési könnyítés) engedélyezhető. 4 5

4 Így fizetési könnyítés abban az esetben engedélyezhető, ha a fizetési nehézség a) a kérelmezőnek nem róható fel, vagy annak elkerülése érdekében úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben tőle elvárható, továbbá b) átmeneti jellegű, tehát az adó későbbi megfizetése valószínűsíthető. Magánszemély esetében a fizetési könnyítés az említett a) pontban foglaltak figyelmen kívül hagyásával is engedélyezhető, ha a kérelmező igazolja vagy valószínűsíti, hogy az adó azonnali vagy egyösszegű megfizetése családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire is tekintettel aránytalanul súlyos megterhelést jelent. A kérelmezhető részletek számát jogszabály nem határozza meg. Abban az esetben, ha az illetéktartozás, valamint a bírság- vagy pótléktartozás megfizetése a fizetésre kötelezett és a vele együtt élő közeli hozzátartozók megélhetését súlyosan veszélyezteti, akkor ezeket a tartozásokat az adóhatóság a magánszemély kérelme alapján mérsékelheti vagy elengedheti. Az adóhatóság a mérséklést a tartozás egy részének (vagy egészének) megfizetéséhez kötheti. A kérelemhez szolgáló nyomtatvány ingyenes, amely a NAV internetes honlapjáról ( oldalon a Letöltések / Adatlapok, igazolások, meghatalmazásminták / Adatlapok fizetési könnyítésre és/vagy mérséklésre irányuló kérelmek elbírálásához menüpontból) letölthető vagy ügyfélszolgálati helyeinken beszerezhető. A fizetési kedvezményre irányuló kérelem magánszemélyek, egyéni vállalkozók számára illetékmentes. Gazdálkodó szervezetek estében forint illetéket kell fizetni. Bővebb tájékoztatást találhat a NAV internetes honlapján a 19. és 30. számú információs füzetekben ( 6 Ingatlanérté INGATLANÉRTÉKESÍTÉSBŐL SZÁRMAZÓ JÖVEDELEM ADÓKÖTELEZETTSÉGE Ingatlanértékesítésből származó jövedelem adókötelezettsége A magánszemély ingatlanértékesítéséből származó adóköteles jövedelmének megállapítása során a személyi jövedelemadóról szóló többször módosított évi CXVII. törvény ait kell alkalmazni. Bevétel Az ingatlanértékesítés bevétele a jövedelem meghatározás kiinduló pontja. Bevételként kell figyelembe venni mindazt a bevételt, amelyet az elidegenítésre tekintettel a magánszemély megszerzett. Bevételnek minősül többek között az eladási ár, a cserébe kapott dolog piaci értéke, az elidegenítéssel kapcsolatos bírósági, hatósági határozatban meghatározott érték, a vevő által fizetett késedelmi kamat. Költség Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem másik fontos lépése az elszámolható költségek meghatározása. Főszabály szerint az elszámolható költségek a számlával, okirattal igazolt: az értékesített ingatlan, vagyoni értékű jog megszerzésére fordított összeg, azaz: az ingatlan megvásárlásáról szóló szerződésben megjelölt vételár, amely az esetlegesen átvállalt tartozás összegét is magában foglalja (csere esetén a csereszerződésben rögzített érték); öröklés vagy ajándékozás útján szerzett ingatlan vagy vagyoni értékű jog esetén az illeték megállapításához meghatározott forgalmi érték (nem a hagyatéki terhekkel csökkentett tiszta érték); ha az előzőek alapján nem állapítható meg, akkor az illeték-kiszabásához figyelembe vett érték; ha az ingatlan szerzése után az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket, akkor o örökléssel szerzett ingatlan esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték; o ajándékozással szerzett ingatlan esetében az átruházásból származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből; 7

5 az önkormányzattól megvásárolt lakás esetében a ténylegesen megfizetett kedvezményekkel csökkentett vételár; amennyiben az a vételi jog gyakorlása során a kárpótlásról szóló törvény alapján megszerzett termőföld esetén az árverési jegyzőkönyvben rögzített vételár; az ingatlanon december 31-ét követően épített, újjáépített ingatlan (épület, épületrész, építmény, építményrész), valamint az említett időpontot követő bővítés esetében a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig (az ilyen engedélyben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig), ennek hiányában a tényleges használatbavétel, vagy ha ez az időpont sem állapítható meg, akkor az átruházás időpontjáig az építő (építtető) magánszemély nevére kiállított számlák együttes értéke; a szerzéssel kapcsolatos kiadás (illeték, ügyvédi költség stb.); az értéknövelő beruházás költsége: ilyennek tekintendő az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, továbbá azon igazolt kiadás, amely az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5%-át meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt. az értékesítéssel, átruházással kapcsolatos kiadások (hirdetési díj, ügyvédi költség stb.). Nem vonható le ugyanakkor a bevételből, az a kiadás (értékcsökkenési leírás), amelyet a magánszemély az önálló tevékenységből jellemzően egyéni vállalkozásból, ingatlan bérbeadásból származó bevételével szemben már elszámolt. Az ingatlan szerzési időpontja Az értékesített ingatlan szerzési időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Öröklés esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halálának a napja; a házastársi közös vagyonhoz tartozó ingatlan tekintetében pedig függetlenül attól, hogy mikor jegyezték be tulajdonosként, a házastársra vonatkozó szerzés időpontja. A magánszemély tulajdonában (birtokában) lévő ingatlanon december 31-ét követően épített (a meglévő helyett újjáépített, megosztott, leválasztott), bővített épület, építmény, épületrész, építményrész szerzési időpontja azon utolsó használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének a napja, amelyet követően az ingatlanon további építés, bővítés nem történt. A törvény rendelkezése szerint választhatja a magánszemély azt, hogy a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített-ingatlan bevételrész tekintetében az általános szabály szerint, a december 31-ét követően történt építés/építések esetében pedig a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napjával/napjaival állapítja meg a szerzési időpontot/időpontokat. A jövedelem megállapítása A jövedelem megállapításának következő lépéseként a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket az így kapott összeg a számított összeg. (Itt kell megjegyezni, hogy költségek csak a bevétel mértékéig számolhatók el.) A számított összeg az évek múlására tekintettel tovább csökkenthető. Amennyiben a magánszemély az ingatlanügyi hatóság nyilvántartása szerinti lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építményt és a hozzá tartozó földrészletet értékesít, akkor a jövedelem a számított összeg 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben, 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben, 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben, 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben, 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben. Az előbbiek alapján a magánszemélynek nem keletkezik adóköteles jövedelme, ha az ingatlan szerzésének éve 2007 és az átruházásé 2012, vagy a szerzés éve 2008 és az átruházásé Más ingatlanok (például: üdülő, építési telek, üzlethelyiség, termőföld) értékesítése esetében, az ingatlan megszerzését követő évét az első évnek tekintve, a 6. évben történő értékesítés során a számított összeget 10 százalékkal lehet csökkenteni. Az eltelt évek növekedésével arányosan a levonható összeg a hatodik évet követően évenként százalékkal növelhető. Tehát ezen ingatlanok esetében a jövedelem a szerzés évében és az azt követő évben a számított öszszeg 100 százaléka, majd az ezt követő években százalékkal tovább csökkenthető. A szerzés évét követő 15. évben, vagy később történt értékesítés esetében már nem keletkezik jövedelem (így például nem keletkezik adóköteles jövedelem, ha az üdülőt 1998-ban vásárolták és 2013-ban értékesítik). 8 9

6 Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem megszerzésének időpontja Az ingatlan értékesítésből származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) benyújtották. Az adó mértéke Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem az úgynevezett különadózó jövedelmek közé tartozik, tehát nem része az összevont adóalapnak. Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem meghatározása után az azt terhelő adót kell kiszámítani, amely a jövedelem 16 százaléka. Az adót az értékesítést végző magánszemély önadózás keretében állapítja meg, az éves adóbevallásában vallja be és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig fizeti meg. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik. A évben történt ingatlanértékesítésből származó jövedelmét a magánszemélynek a 1253 személyi jövedelemadó bevallásban kell bevallania, amelyet a rá vonatkozó határnapig kell benyújtania, illetve ezen időpontig kell az adót megfizetnie. A A évi ingatlanértékesítésből származó jövedelmet a 1353 számú bevallásban kell szerepeltetni. Bővebb információ található a NAV internetes honlapján ( a 9. számú információs füzetben. Az előzőekben leírtakat példán keresztül szemléltetve: A, B és C magánszemélyek évben ingatlant értékesítenek fejenként forint értékben. A magánszemély a évben forintért vásárolta a lakását évben a lakást felújította, amelynek számlával igazolt költsége forint. B magánszemély évben szintén forintért vásárolt egy üdülőt, amelyen forint értékben korszerűsítést végzett és az ingatlan nyilvántartásban azt lakóházzá átminősítette. C magánszemély évben millió forintért vásárolt egy üzlethelyiséget, amelyben forint értékben kialakított egy fürdőhelyiséget évben forintért kifestette az üzletet. Szerzés ideje: Bevétel (az ingatlan szerződés szerinti ellenértéke): Az ingatlan szerzéskori értéke: Értéknövelő beruházások: Költségek összesen: Számított összeg (bevétel-költség): A számított összegből a jövedelem mértéke A B C Ft Ft Ft Ft Ft 60% Ft Ft Ft Ft Ft 0% Ft Ft Ft Ft Ft 50% A jövedelem Ft 0 Ft Ft Fizetendő adó (a jövedelem 16 százaléka) Ft 0 Ft Ft B magánszemély bár üdülőt vásárolt, de mivel értékesítéskor lakóházat adott el, ezért az öt éves szabályt alkalmazhatja. C magánszemély nem számolhatja el a festés (állagmegóvás) költségét, mivel az összeg nem éri el a bevétel 5 százalékát.

7 FINÁNC ( )