Tanya, gyümölcsös, szántó ingatlanforgalmi egyszerűsített értékbecslése

Tanya, gyümölcsös, szántó ingatlanforgalmi egyszerűsített értékbecslése Az ingatlan címe: 6078. Jakabszállás, IV. körzet 132. HRSZ: 0129/11; 0129/12; 0129/20 Típusa: tanya, gyümölcsös, szántó Értékelés kelte: 2014. november 13. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: 03-06-1010041/27 Adószám: 20447371-2-03 Szörfi Béla Értékbecslő Tel: 06-20-333-8091

Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya: Tulajdonos: Megbízó: Megbízás tárgya: Megbízás célja: Értékelés készítője: 6078. Jakabszállás, IV. körzet 132. szám alatt található ingatlan. Jakabszállás, külterület HRSZ: 0129/11; 0129/12; 0129/20 tanya, gyümölcsös, szántó. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet F.A. 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet F.A. 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a piaci összehasonlító értékelést alkalmaztam. Megbízható adásvételi információk hiányában, a piaci kínálatból választott ingatlanok korrigált hasznos alapterülete és korrigált fajlagos értékének szorzatából számított átlagértéket használjuk. Az ingatlan jelen állapotában, valós piaci értékének meghatározása hitelfedezet céljára. Szörfi Béla Értékbecslő jegyzékszám: 52 3439 02 névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008 Elérhetősége: 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Tel: 20/333-8091 Helyszíni szemle időpontja: 2014. november 13. Értékelés időpontja: 2014. november 13. Értékelés érvényessége: Az értékeléstől számított 90 nap, (2015. február 13.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás. Terhek és jogok: Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapokon: HRSZ: 0129/11: 1/2-2/2; HRSZ: 0129/12: 1/1; HRSZ: 0129/20: 1/1. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 1

Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2014. november 13.-án megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítmények műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményeken méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy a Jakabszállás, IV. körzet 132. szám alatti HRSZ: 0129/11; 0129/12; 0129/20 ingatlan perigény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve 3.630.050,- Ft, azaz hárommillió hatszázharmincezer ötven - forint-ra becsülöm. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 2

Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen Kereslet hiánya Átlagos Kiegyensúlyozott piac Problematikus X Kínálati túlsúly Nehéz Erős túlkínálat X 1. Könnyen értékesíthető: 0-90 nap 2. Átlagos értékesíthetőség: 90-180 nap 3. Problematikus értékesíthetőség: 180-360 nap 4. Nehezen értékesíthető: 360 nap felett Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli. Kaskantyú, 2014. november 13. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 3

1. Az értékelés tárgyát képező ingatlanok: 1, Jakabszállás HRSZ: 0129/11 kivett tanya, gyümölcsös 2, Jakabszállás HRSZ: 0129/12 gyümölcsös 3, Jakabszállás HRSZ: 0129/20 szántó 2. Az ingatlanok elhelyezkedése: A vizsgált ingatlanok elhelyezkedése: Jakabszállás, IV. körzet 132. (Forrás: Google térkép) A vizsgált ingatlanok elhelyezkedése műholdról: Jakabszállás, IV. körzet 132. (Forrás: Google térkép) Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 4

3. HRSZ: 0129/11 Tanya és melléképület, gyümölcsös 3.1.Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe: 6078. Jakabszállás, IV. körzet 132. Település típusa: község. Helyrajzi száma: Jakabszállás, külterület HRSZ: 0129/11. Településen belüli elhelyezkedése, környezete: tanya, gyümölcsös. Telek területe tulajdoni lap szerint: kivett tanya: 1.332 m 2. Telek alakja, tájolása: Talajadottságok: Építés jellege: Építési módja: Komfortfokozata: gyümölcsös: 3.608 m 2. Összesen: 4.940 m 2. téglalap alakú, Ny-i tájolású. homoktalaj. Készültségi foka: 100 % Igényszint: 10/3 3.2.Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: szabadon álló tanya, melléképület. hagyományos építési mód. komfort nélküli. Az ingatlan Magyarország, Bács-Kiskun megye, 6078. Jakabszállás külterület IV. körzet 132. szám HRSZ: 129/11 alatt helyezkedik el, Jakabszállás központjától észak-keleti irányban kb. 7200 méterre, 3400 méter földúton közelíthető meg. Koordinátái: 46.774 723; 19.657 146. Az ingatlan mezőgazdasági és erdős környezetben helyezkedik el. Területe 4.940 m 2, sík felületű, a HRSZ: 0129/12; 0129/20; 0129/28 ingatlanokkal együtt körülkerített. Az ingatlanon 1 db kb. 1950-ben épített 1998-ban felújított tanyaépület és 1 db melléképület áll. Az ingatlanon tereptárgy nem található, nem áll természeti védettség alatt. Az ingatlan villany közművel rendelkezik, vízellátása saját fúrt kútról biztosított. Az udvar rendezetlen, a telek nagy része öreg kiszáradt gyümölcsös. 2012-ben betörés folyamán leszerelték a teljes belső és külső vízellátó rendszert és a berendezési tárgyakat és elvitték a teljes belső berendezést. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 5

3.3. Tanya épület: Épületszerkezeti leírás: Épült: kb. 1950 évben, 64 éves. Felújítás, átalakítás: 1998 évben. Szintek száma: földszintes. Alapozás: km. égetett tégla. Lábazat: km. égetett tégla simított, festett kivitelben. Vízszigetelés: nem készült. Teherhordó falszerkezetek: vályogtégla. Födémek, koszorúk, áthidalók: alulbordás fagerendás borított födém. Válaszfalak: vályogtégla. Kémények: 1 db 14 14 cm kbm km. téglából falazott, 1 db 14 26 cm kbm. km téglából falazott. Tetőszerkezet: kontyolt fa szerkezetű nyeregtető. Tetőfedés: szalagcserép fedés. Bádogos szerkezetek: felújított horganyzott függőeresz és lefolyócsatornák. Homlokzat: simított homlokzatvakolat meszelt felülettel. Lépcsők: külső: nem készült. belső: nem készült. Nyílászárók: külső ajtók: gerébtokos fa ajtó acél ráccsal; ablakok: gerébtokos fa ablakok acél ráccsal; belső ajtók: kazettás pallótokos fa ajtók. Üvegezés: hagyományos síküvegezés. Belső felületképzés: simított oldalfal és mennyezetvakolatok. Burkolatok: vízszintes: simított beton, mozaik lap, mettlachi függőleges: fürdőszobában csempe falburkolat. Festés-mázolás: meszelt falak, barna zománc festés. 3.4.Melléképület: A melléképület szerkezetileg és állapot szerint azonos a tanya épülettel. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 6

3.5.Közmű ellátottság, épületgépészet: Elektromos áram: közműhálózati 220 V. Vízellátás: Használati melegvíz ellátás: Szennyvízelvezetés: Csapadékvíz elvezetés: Fűtés: Gázellátás: Szemétszállítás: Közút: Épületgépészeti állapota: Térburkolatok: Kerítések: Parkolási lehetőség: Környezet: 3.6.Helyiségleltár: Tanyaépület helyiségei: Helyiség megnevezése Vízszintes burkolatok saját fúrt kút házi vízellátó berendezés (ellopták). villanybojler (ellopták). házi ülepítő-szikkasztó akna. környezetbe elvezetve. kemence, beépített kandalló. nincs. nincs. földút 3400 méter. leszerelt, ellopott. beton járdák. utcai: beton oszlopok, akác léc; oldal: beton oszlopok, akác léc részben lebontott; hátsó: beton oszlopok, akác léc részben lebontott; kapuk: akácléc kerítés. az udvarban. mezőgazdasági környezet. Burkolatok állapota Hasznos alapterület (m 2 ) Korrekció Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 1. Tornác Simított beton Jó 18,13 0,25 4,53 2. Előtér Mozaik lap Jó 14,87 0,00 14,87 3. Konyha Mozaik lap Jó 7,21 0,00 7,21 4. Fürdőszoba Mettlachi Jó 4,09 0,00 4,09 5. Szoba Simított beton Közepes 19,29 0,00 19,29 6. Szoba Simított beton Közepes 13,73 0,00 13,73 7. Szoba Simított beton Közepes 21,22 0,00 21,22 Építészeti összes hasznos alapterület: 98,54 Tanyaépület figyelembe vehető összes hasznos alapterülete 84,94 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 7

Melléképület helyiségei: Helyiség megnevezése 1. Tornác Vízszintes burkolatok Simított beton, fatönk Burkolatok állapota Hasznos alapterület (m 2 ) Korrekció Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) Közepes 26,16 0,20 5,23 2. Szín Simított beton Közepes 13,99 0,10 1,40 3. Kamra Simított beton Közepes 13,14 0,30 3,94 4. Konyha Mettlachi Jó 5,28 0,00 5,28 5. Szoba Simított beton Közepes 19,63 0,00 19,63 Építészeti összes hasznos alapterület: 78,20 Melléképület figyelembe vehető összes hasznos alapterülete 35,48 3.7. Alapterületek: 1. Tanyaépület figyelembe vehető hasznos alapterülete: 84,94 m 2 2. Melléképület figyelembe vehető hasznos alapterülete: 35,48 m 2 Összes figyelembe vehető hasznos alapterülete: 120,42 m 2 Kerekítve: 120,00 m 2 4. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok (HRSZ: 0129/11): 4.1. Építési jellemzők: A tanya és melléképület kb. 1950-ben épült, 1998-ban készült felújítása. Az épületek közepes műszaki állapotúak, vízvezeték rendszere (betörés folyamán) leszerelésre került. Várható értékmegőrzési idő: középtávú. 4.2. Épületdiagnosztika: Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. Épületszerkezeti hiba nem tapasztalható, épületgépészeti részét leszerelték, ellopták. 4.3. Használati szempontok: Jelenleg használaton kívüli. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 8

5. Az érték számítási módszere: 5.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer: A módszer fő lépései: Az alaphalmaz kiválasztása; Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése; Fajlagos alapérték meghatározása; Értékmódosító tényezők elemzése; Fajlagos alapérték módosítása; Fajlagos érték számítása; Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 9

6. Az érték megállapítása: Az ingatlan értékelési módszere piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer. 6.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: 1. Jakabszállási tanya (piaci kínálat) Jellege: felújított tanya. Építési ideje: kb. 1962 évben. Felújítás ideje: 2007 évben. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 150 m 2 Telek területe: 2.400 m 2 Kínálati ár: 6.200.000,- Ft Fajlagos kínálati ár: 41.333,- Ft/m 2 Igényszint: 10/5 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 33.000,- Ft/m 2 2. Jakabszállási tanya (piaci kínálat) Jellege: felújított tanya. Építési ideje: kb. 1960 évben. Felújítás ideje: 2009 évben. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 110 m 2 Telek területe: 5.035 m 2 Kínálati ár: 6.500.000,- Ft Fajlagos kínálati ár: 59.090,- Ft/m 2 Igényszint: 10/5 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 45.000 Ft/m 2 3. Jakabszállási tanya (piaci kínálat) Jellege: felújított tanya. Építési ideje: kb.1962 évben. Felújítás ideje: 2009 évben. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 150 m 2 Telek területe: 5.883 m 2 Kínálati ár: 7.000.000,- Ft Fajlagos kínálati ár: 46.666,- Ft/m 2 Igényszint: 10/5 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 37.000,- Ft/m 2 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 10

Az értékelést módosító tényezők elemzése: Megnevezés Vizsgált ingatlan 1. 2. 3. Alapterület (m 2 ) 120,00 150,00 110,00 150,00 Kínálat ideje - 2014.11 2014.11 2014.11 Telek területe (m 2 ) 4940 2400 5035 5883 Épület életkora (éves) Kb 64 Kb 62 Kb 64 Kb 62 Felújítás, korszerűsítés ideje 1998 2007 2009 2009 Kínálati ár (millió forint) - 6,20 6,50 7,00 Értékelést módosító korrekciós tényezők Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban) 1. - +5 +15 +8 2. - +2 +3 +5 3. - -2 0 0 4. - +1 +3 +4 5. - +5 +10 +4 6. - 0 0 0 7. - +5 +8 +5 8. - 0 0 0 9. - +3 +5 +2 Összesen - + 19 % + 44 % + 28 % - 81 % 56 % 72 % Fajlagos ár (Ft / m 2 ) - 33.000,- 45.000,- 37.000,- Módosított fajlagos ár (Ft/ m 2 ) Értékelést módosító tényezők: 26.190,- 26.730,- 25.200,- 26.640,- 1. Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) 2. Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) 3. Telekadottságok (nagysága, alak, tájolás, talajtani viszonyok, telektartozékok, növényzet stb.) 4. Infrastruktúra (közművek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, belterület közelsége stb.) 5. Műszaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) 6. Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, belső térkialakítás, emeleti szint) 7. Épületgépészeti szempontok (fűtés, hűtés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) 8. Közműellátottság 9. Igényszint A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 11

Módosított fajlagos ár: 1. 26.730,- Ft/m 2 2. 25.200,- Ft/m 2 3. 26.640,- Ft/m 2 Összesen: 78.570,- Ft/m 2 Összesen: 78.570,- Ft/m 2 /3 = 26.190,- Ft/m 2 A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára: 26.000,- Ft/m 2 6.2. Jelen valós piaci érték: Mért hasznos alapterület fajlagos ár: Tanya és melléképület: 120,00 m 2 26.000,- Ft/m 2 = 3.120.000,- Ft 7. Jogi szempontok: Tulajdonos: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet F.A. 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Jogokat és terheket lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapokon: 1/2-2/2. Forgalomképesség értékelése: forgalomképes. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 12

1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat HRSZ: 0129/11 1/2 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 13

3. Melléklet: Térkép másolat HRSZ: 0129/11 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 15

4. Melléklet: Képek az ingatlanról Út részlet HRSZ: 0129/11 ingatlan az út felől Tanyaépület homlokzat Tanyaépület homlokzat Tanyaépület homlokzat Tanyaépület homlokzat Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 16

Tanyaépület bejárati ajtó Tanyaépület tornác részlet Tanyaépület elektromos mérőóra Tanyaépület elektromos csatlakozás Udvar részlet Tanyaépület előtér részlet Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 17

Tanyaépület fürdőszoba részlet Tanyaépület konyha részlet Tanyaépület szoba részlet Tanyaépület szoba részlet Tanyaépület szoba részlet Melléképület homlokzat Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 18

Melléképület homlokzat Melléképület homlokzat Melléképület tornác részlet Nyitott szín részlet Melléképület konyha részlet Melléképület szoba részlet Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 19

Kerítés részlet Lebontott kerítés részlet Gyümölcsös részlet HRSZ: 0129/43 út részlet Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 20

8. HRSZ: 0129/12 gyümölcsös: Az ingatlan tulajdoni lap szerinti művelési ága gyümölcsös, területe 6.421 m 2, 7,83 AK értékű. Hektáronkénti AK értéke 12,19 AK. A helyszíni szemle során megállapítottam, hogy az ingatlan 100 %-ban kipusztult magas művelésű szőlő, többi részében szántó és sarjerdőrész található, csak szántó kategóriába sorolható. Az ingatlan együttesen körülkerített a HRSZ: 0129/11; 0129/20; 0129/28 ingatlanokkal. 8.1.Az ingatlan értékének számítása: A környezetben kialakult hasonló jellegű kis területű ingatlanok 500.000,- Ft/HA értékkel számítható. 8.2.Az ingatlan értéke: Gyümölcsös 6421 m 2 = 0,6421 HA 500.000,- Ft/HA = 321.050,- Ft 9. Jogi szempontok: Tulajdonos: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet F.A. 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Jogokat és terheket lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapon: 1/1. Forgalomképesség értékelése: forgalomképes. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 21

5. Képek az ingatlanról: HRSZ: 0129/12 ingatlan HRSZ: 0129/12 ingatlan HRSZ: 0129/12 ingatlan HRSZ: 0129/12 ingatlan HRSZ: 0129/12 ingatlan HRSZ: 0129/12 ingatlan Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 22

10. HRSZ: 0129/20 szántó: Az ingatlan tulajdoni lap szerinti művelési ága szántó, területe 3.780 m 2, 1,17 AK értékű. Hektáronkénti AK értéke 3,09 AK. A helyszíni szemle során megállapítottam, hogy az ingatlan-nyilvántartásnak megfelelően szántó művelésű, elhanyagolt, műveletlen terület. Az ingatlan együttesen körülkerített a HRSZ: 0129/11; 0129/12; 0129/28 ingatlanokkal. 10.1. Az ingatlan értékének számítása: A környezetben kialakult hasonló jellegű kis területű szántó művelésű ingatlanok 500.000,- Ft/HA értékkel számíthatók. 10.2. Az ingatlan értéke: Szántó: 3.780 m 2 = 0,3780 HA 500.000,- Ft/HA = 189.000,- Ft 11. Jogi szempontok: Tulajdonos: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet F.A. 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Jogokat és terheket lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapon: 1/1. Forgalomképesség értékelése: forgalomképes. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 25

8. Képek az ingatlanról: HRSZ: 0129/20 szántó HRSZ: 0129/20 szántó HRSZ: 0129/20 szántó HRSZ: 0129/20 szántó Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 26

12. Az érték összesítése: HRSZ: 0129/11: HRSZ: 0129/12: HRSZ: 0129/20: Összesen: 3.120.000, - Ft 321.050, - Ft 189.000, - Ft 3.630.050, - Ft 12.1. Jelen valós piaci összérték: Jelen valós piaci értéket 3.630.050,- Ft, azaz hárommillió hatszázharmincezer ötven - forint-ra becsülöm. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 29

13. Alapfeltételezések korlátozások: Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek. Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget. Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény másolása, sokszorosítása tilos. A szakvélemény 2 példányban készült, melyből 1 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt. Kaskantyú, 2014. november 13. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 30