ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY Nagykovácsi, Száva u. 4. szám alatti orvosi rendelő bérleti díjának megállapításához 1027 Budapest, Bem József u. 9. Tel: +36 30 9511 359; e-mail: info@promptimmo.hu www.promptimmo.hu
TARTALOM: Piaci alapú bérleti díj... 3 1. Megbízási adatok... 4 2. Alapelvek, korlátozó feltételek... 5 3. Előzmény... 6 4. Ingatlan-nyilvántartási adatok... 6 5. Az ingatlan jellemzői... 6 A telek és környezete... 6 A felépítmény jellemzői... 7 6. Bérleti díj becslése... 9 5.1. Az alkalmazott becslési módszer... 9 5.2. Értéket befolyásoló tényezők... 10 5.3. Bérleti díj megállapítása piaci összehasonlító adatok elemzése alapján... 10 7. Összegzés... 12 2. oldal
Piaci alapú bérleti díj Megbízó: Nagykovácsi Nagyközségi Önkormányzata 2094 Nagykovácsi, Kossuth Lajos u. 61. A Nagykovácsi, belterület 384 hrsz-on nyilvántartott, természetben Nagykovácsi, Száva u. 4. szám alatti orvosi rendelő 5. számmal jelölt helyiségére megállapítható, piaci alapú bérleti díj 2 200.- Ft/óra, azaz Kettőezer-kettőszáz forint/óra Az itt megállapított bérleti díj általános forgalmi adót nem tartalmaz. Az értékbecslés készült: Készítette: 2016. december 2. Molnár Mária okleveles ingatlangazdálkodó (ESSEC) EUFIM ingatlanértékelő 3. oldal
1. Megbízási adatok Megbízó: Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata cím: 2094 Nagykovácsi, Kossuth Lajos u. 61. képviseli: Kiszelné Mohos Katalin polgármester A szakvéleményt készítő társaság: PROMPT-IMMO Kereskedelmi és Szolgáltató Kft. székhely: 1027 Budapest, Bem József u. 9. képviseli: Molnár Mária ügyvezető igazgató cégjegyzékszám: Cg. 01-09-289974 adószám: 12363012-2-41 A szakvéleményt készítő szakértő: Molnár Mária okleveles ingatlangazdálkodó, EUFIM ingatlanértékelő A megbízás tárgya: Nagykovácsi, belterület 384 hrsz-on nyilvántartott, természetben Száva u. 4. szám alatti, kivett lakóház, udvar, gazdasági épület megnevezésű, orvosi rendelő céljára használt ingatlan 5.számmal jelölt helyiségére megállapítható piaci alapú bérleti díj. Az értékelt jog/jogosultság: alkalmi bérleti szerződésen alapuló használat Meghatározásra kerülő érték: aktuális piaci bérleti díj 4. oldal
2. Alapelvek, korlátozó feltételek Az értékbecslő szakértőnek az értékelés tárgyát képező ingatlanban semmiféle közvetlen vagy közvetett érdekeltsége nincs. Az értékbecslésben rögzített megállapítások, következtetések kizárólag szakmai szempontokon alapulnak. Megbízásunk jogi természetű kérdések vizsgálatára nem terjedt ki, így ilyen irányú vizsgálatot az értékelt vagyontárgyakra vonatkozóan nem folytattunk. Nem vállalunk felelősséget a Megbízótól kapott és általunk valósnak vélt adatok és információk esetleges pontatlanságáért. A szakvéleményben jellemzett állapotot egyszerű szemrevételezés, valamint a Tulajdonos képviselőjétől és a Bérlőtől kapott szóbeli információk alapján mutattuk be, így nem vállalunk felelősséget olyan károsodások meglétéért, amelyek észleléséhez speciális szakvizsgálat szükséges. A szakértő jelen értékelés kapcsán kizárólag Megbízó felé tartozik felelősséggel, őt harmadik személy felé kötelezettség nem terheli. Jelen értékelés magyar nyelven két eredeti, és egy elektronikus, egymással megegyező példányban készült, amelyből két példány a Megbízót illeti, egy példány a szakértő irattárába kerül. Az értékbecslés egésze vagy részletei, illetőleg adataira való hivatkozás nem publikálható a Megbízónak és a PROMPT-IMMO Kft-nek a megjelenés formáját és tartalmát jóváhagyó írásbeli hozzájárulása nélkül. Szakértő kijelenti, hogy a rendelkezésére bocsátott dokumentumokat, adatokat és információkat üzleti titokként kezeli, és tudomásul veszi, hogy azokat harmadik fél részére csak Megbízó előzetes írásbeli hozzájárulásával adhatja ki. A gazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény vonatkozó megállapításait, ezért a vagyontárgy értékét befolyásoló körülményekben beálló lényeges változás esetén szükséges a megadott érték felülvizsgálata. Az értékelés fordulónapja 2016. december 2. A megállapított érték a helyszíni szemle időpontjában jellemző műszaki állapot jelentős mértékű megváltoztatása nélkül a fordulónaptól számított 180 napig érvényes, ezt követően az értékbecslés aktualizálása vagy új értékbecslés készítése szükséges. Az értékelési jelentés a helyszíni szemle időpontjában jellemző állapot jelentős mértékű megváltoztatása nélkül a fordulónaptól számított 180 napig érvényes, ezt követően az értékbecslés aktualizálása vagy új értékbecslés készítése szükséges. 5. oldal
3. Előzmény Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata megbízást adott a Nagykovácsi, belterület 384 hrsz-on nyilvántartott, természetben Száva u. 4. szám alatti, orvosi rendelőként hasznosított ingatlan alaprajzán 5. számmal jelölt helyiség piaci alapú bérleti díjának becslésére. A bérleti díj megállapítását a Megbízó nem folyamatos bérleti szerződés, hanem óránkénti bérlési lehetőség figyelembe vételével kérte. Az értékelést a Megbízó az orvosi rendelő bérleti díjának megállapítására vonatkozó képviselőtestületi döntés előkészítésére kívánja felhasználni. 4. Ingatlan-nyilvántartási adatok Az ingatlan címe: 2094 Nagykovácsi, belterület Száva u.4. felülvizsgálat alatt Helyrajzi száma : 384 Megnevezése : kivett lakóház, udvar, gazdasági épület Alapterülete : 766 m2 Tulajdonosa : Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzat 1/1 tulajdoni hányadban Terhek : nincs Széljegy : nincs 5. Az ingatlan jellemzői A telek és környezete Az ingatlan Nagykovácsi központjában, a Kossuth Lajos utca Száva utca Kolozsvár tér - Templom köz által határolt, szabályozott, beépített területen fekszik. Közvetlen környezetében jellemzően családi házak, intézményi épületek és kereskedelmi rendeltetésű ingatlanok találhatók. 6. oldal
Szabályos téglalap alakú, É-D-i tájolású, egy utcára nyitott közbenső telek, keleti oldalhatáron álló beépítéssel. A déli irányban lejtős telek északi részén, a telekhatár keleti oldalán beton támfalat létesítettek, csatlakozó közterületnél magasabb an álló terület úttest felőli részén mely egyúttal a telekhatár is fémszerkezetű korlátot helyeztek el. Kerítése nincs, be nem épített része beton-, ill. térkő burkolatú járda és parkoló, az épület hátsó frontján, a nyugati telekhatár felől, értékelhető növényzet nélküli, keskeny oldalkert található, beton burkolatú járdával. A telek közművesítettsége: vízellátás : települési ivóvízhálózatról elektromos ellátás : települési hálózatról földgázellátás : települési hálózatról szennyvízelvezetés : közmű csatorna Az ingatlan gépkocsival szilárd burkolatú úton közelíthető meg, tömegközlekedési elérhetőségét a települést a fővárossal összekötő buszjáratok biztosítják, melyek megállója az ingatlan közvetlen közelében található. Az alap- és szakszolgáltatást nyújtó kereskedelmi és szolgáltató egységek, intézmények az ingatlan néhány száz méteres körzetében elérhetők. A felépítmény jellemzői Funkcionális jellemzők Az ingatlan 1997-ben a Magyar Állam tulajdonából került Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzatának tulajdonába. Az ingatlan-nyilvántartás és a tényleges rendeltetés nem egyezik, a tulajdoni lap szerint kivett lakóház ingatlan évtizedek óta nem lakás célú ingatlanként (jelenleg felnőtt orvosi rendelőként) hasznosul. Műszaki jellemzők (Egyszerű szemrevételezés és a rendelkezésre álló dokumentáció alapján. Feltárás nem készült.) Alápincézetlen, földszint + beépítetlen tetőtér szintkialakítású épület, mely hossztengelyével az utcavonalra, a Száva utcával párhuzamosan épült. A főépülethez egy később épített, lapostetős rész csatlakozik, mely az orvosi rendelő váróját foglalja magában. Alapozása feltehetően beton sávalap, az utcaszinten és a Ny-i betonfal mentén úsztatott kőbeton. Hagyományos, hosszfőfalas, vegyes (tégla + részben vályog) anyagú épületszerkezet, fafödémmel. A tető magashajlású, a D-i homlokzatnál kontyolt nyeregtető, hagyományos, fából készült ácsszerkezetekkel és cserépfedéssel. Homlokzata vakolt, színezett, cement és kő lábazattal. Az épület fűtését és melegvíz ellátását gázüzemű kombi kazán biztosítja. 7. oldal
Az orvosi rendelő alaprajza: Átalakítás előtt: Jelenlegi állapot: Az 5. számmal jelölt helyiség alapterülete: 18,8 m2, kerekítve 19 m2 8. oldal
6. Bérleti díj becslése 5.1. Az alkalmazott becslési módszer A szóban forgó ingatlanrészre jelenleg érvényben lévő bérleti szerződés adataira, ill. az orvosi rendelőben lévő helyiségért jelenleg fizetett bérleti díj mértékére nézve nem rendelkeztünk információval, ennek a ténynek azonban a szakvélemény elkészítése során nem volt relevanciája, tekintve, hogy a Megbízó az aktuális piaci bérleti díj megállapítását kérte. A helyiségért beszedhető bérleti díj becsléséhez a piaci összehasonlítás módszerét alkalmaztuk. A bérleti díjak megállapításánál alkalmazott piaci összehasonlítás megegyezik az ingatlan értékelések során használt metodikával. A módszer lényege, hogy az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése után határozzuk meg a fajlagos bérleti díjat, amit a vizsgált ingatlan értékmódosító tényezőinek figyelembevételével korrigálunk. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: - az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése, - fajlagos átlagos alap bérleti díj meghatározása - értékmódosító tényezők elemzése, - a fajlagos átlagos bérleti díj számítása, - havi bérleti díj összegének számítása a fajlagos bérleti díj és az ingatlan méretének szorzataként. Az összehasonlító vizsgálatokat egy, olyan ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (a konkrét esetben pl. szerződésen alapuló bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító bérleti díjakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. 9. oldal
5.2. Értéket befolyásoló tényezők 5.2.1. Jogi szempontok A bérleti díj becslésénél abból a feltevésből indultunk ki, hogy a vizsgált helyiség bérbeadására per-, igény- és tehermentes állapotban kerül sor, harmadik személynek nincs olyan joga, jogosultsága, mely a bérbeadási feltételekre hatással lenne, így jogi szempontok az érték megállapítását nem befolyásolták. 5.2.2. Műszaki szempontok Itt vettük figyelembe az összehasonlító adatokat szolgáltató ingatlanok és a vizsgált helyiség eltérő műszaki állapotát, épületen belüli fekvését és eltérő alapterületét. 5.2.3. Környezeti jellemzők A környezeti jellemzők közül az értéket elsősorban az eltérő gazdasági környezet befolyásolja. Nagykovácsi és a környező települések területén összehasonlító adatot szolgáltató ingatlan nem volt fellelhető, a fővárosi kerületekben fellelt összehasonlító adatok esetében, a Nagykovácsitól eltérő gazdasági környezetet értékmódosító tényezőnek tekintettük. 5.3. Bérleti díj megállapítása piaci összehasonlító adatok elemzése alapján Összehasonlításra az ingatlanpiac aktuális állapotát megfelelően kifejező kínálati adatokat használtunk fel. Az összehasonlításra alkalmas ingatlanok körét (Nagykovácsi és a közeli települések területén hiányzó kínálat miatt) a főváros ingatlanpiacán rövid távú bérbeadásra kínált, a vizsgált helyiséghez hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlanok közül választottuk ki. Az ingatlanpiacra általánosan jellemző alku lehetőségét a kínálati árak -5 % -os korrekciójával fejeztük ki. A táblázatban szereplő összeg minden esetben kizárólag az adott helyiség, egy órás időtartamra megállapított bérleti díja, és nem tartalmaz egyéb, a helyiség használatával összefüggésben a bérlőre hárítható költségeket (pl. közüzemi díjak, üzemeltetési díj, takarítás, recepció). Ez utóbbi költségeket a bérlő a bérleti díj összegén felül fizeti meg. Ahol az összehasonlító adatot szolgáltató helyiség bérleti díjának mértéke hétköznap és hétvégén történő bérlés esetén eltért, ott összehasonlításra a hétköznapokon alkalmazott tarifát vettük figyelembe. 10. oldal
Értékelendő Piaci összehasonlítás Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok ingatlan 1 2 3 4 5 6 Ingatlan Nagykovácsi Bp. VI.ker. Bp.I.ker. Bp.V.ker. Bp.VI.ker. Bp.VIII.ker. Bp.XII.ker. Száva u. 4. Andrássy út Batthyány u. Váci u. Révay u. Apáthy I.u. Hóvirág u. Bérlemény típusa orvosi rendelő terem terem terem terem terem terem Alapterület 19 m² 14 m² 20 m² 25 m² 30 m² 22 m² 40 m² Bérleti díj 2 140 Ft/óra 2 700 Ft/óra 2 200 Ft/óra 4 000 Ft/óra 2 500 Ft/óra 3 000 Ft/óra Ajánlat ideje 2016.november 2016.november 2016.november 2016.november 2016.november 2016.november ajánlat ajánlat ajánlat ajánlat ajánlat ajánlat Ajánlati korrekció -5% -5% -5% -5% -5% -5% Fajlagos egységár 2 033 Ft/óra 2 565 Ft/óra 2 090 Ft/óra 3 800 Ft/óra 2 375 Ft/óra 2 850 Ft/óra Értékbefolyásoló / korrekciós tényezők Gazdasági környezet Elhelyezkedés Megközelíthetőség Kialakítás Nagykovácsi belterület településközpont aszfaltozott úton egyszerű, átlagos Alapterület 19 m² Épületen belüli elhelyezkedés Műszaki állapot utcai, földszint közepes kedvezőbb kedvezőbb kedvezőbb kedvezőbb kedvezőbb kedvezőbb -5% -5% -5% -5% -5% -5% hasonló hasonló hasonló hasonló kedvezőtlenebb kedvezőtlenebb 0% 0% 0% 0% 10% 15% hasonló hasonló hasonló hasonló hasonló hasonló 0% 0% 0% 0% 0% 0% hasonló hasonló hasonló hasonló hasonló hasonló 0% 0% 0% 0% 0% 0% 14 m² 20 m² 25 m² 30 m² 22 m² 40 m² 0% 0% 5% 5% 0% 10% kedvezőtlenebb kedvezőtlenebb kedvezőtlenebb kedvezőtlenebb hasonló kedvezőtlenebb 5% 5% 5% 5% 0% 5% hasonló kedvezőbb hasonló hasonló hasonló hasonló 0% -10% 0% 0% 0% 0% Korrigált egységár 2 033 Ft/óra 2 309 Ft/óra 2 195 Ft/óra 3 990 Ft/óra 2 494 Ft/óra 3 563 Ft/óra 1 m2-re jutóegységár 145 Ft/m2/óra 115 Ft/m2/óra 88 Ft/m2/óra 133 Ft/m2/óra 113 Ft/m2/óra 89 Ft/m2/óra Hasonlító átlagár 114 Ft/m2/óra Becsült bérleti díj 2 166 Ft/óra BECSÜLT BÉRLETI DÍJ KEREKÍTVE 2 200 Ft/óra 11. oldal
7. Összegzés Fenti számítás alapján a A Nagykovácsi, belterület 384 hrsz-on nyilvántartott, természetben Nagykovácsi, Száva u. 4. szám alatti ingatlan orvosi rendelőjének 5. számmal jelölt helyiségére megállapítható, piaci alapú bérleti díj 2 200.- Ft/óra, azaz Kettőezer-kettőszáz forint/óra Az itt megállapított bérleti díj általános forgalmi adót nem tartalmaz. Gárdony, 2016. december 2. Molnár Mária okleveles ingatlangazdálkodó (ESSEC) EUFIM ingatlan értékelő 12. oldal